III SA/Po 316/26

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Izabela Bąk-Marciniak Sędzia WSA Monika Świerczak (spr.) Sędzia WSA Katarzyna Witkowicz-Grochowska po rozpoznaniu w trybie uproszczonym w dniu 14 maja 2026 r. sprawy ze skargi H. W. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 27 listopada 2025 r. nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej oddala skargę w całości.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze (dalej również organ II instancji, Kolegium i SKO) po rozpatrzeniu sprawy z odwołania H. W. od decyzji Wójta Gminy [...] (dalej również organ I instancji) z 16 kwietnia 2025r. nr [...] w przedmiocie: ustalenia H. W. opłaty adiacenckiej w łącznej wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w gminie [...], obręb [...] działki nr [...] i [...] i nr [...] obręb [...] zapisane w księdze wieczystej KW nr [...], wskutek podziału na działki nr: [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] i [...], orzekło o utrzymaniu w mocy zaskarżonej decyzji. Wójt Gminy [...] decyzją z 16 kwietnia 2025r. nr [...], prowadząc ponownie postępowanie po uchyleniu wcześniejszej decyzji z 3 lipca 2024r. [...] na mocy decyzji SKO z 20 listopada 2024r. nr [...], działając na podstawie art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (j.t. Dz. U. z 2024 r ., poz. 572 – dalej k.p.a.), oraz art. 98a ust. 1, 1a i art. 148 ust. 1 - 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (j.t. Dz. U. z 2024 r., poz. 1145 – dalej u.g.n.), w zw. z uchwałą Rady Gminy [...] nr [...] z dnia 18 sierpnia 2009 r. w sprawie ustalenia wysokości stawek procentowych opłaty adiacenckiej (Dz. Urz. Woj. [...]. z 2009 r. nr [...], poz. [...]) orzekł o ustaleniu H. W. opłaty adiacenckiej w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w gminie [...], obręb [...] działki nr [...] i [...] i w obrębie [...], działka nr [...] zapisane w księdze wieczystej KW nr [...], wskutek podziału na działki nr: [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] i [...] oraz zobowiązał H. W. do zapłaty ww. kwoty. Uzasadniając decyzję, organ I instancji powołując się na przepisy art. 98a u.g.n. oraz Uchwałę Rady Gminy [...] ustalającą 15 % stawkę opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału uznał, że zaistniały okoliczności do ustalenia opłaty adiacenckiej. Organ I instancji przedstawił stan faktyczny i prawny w przedmiotowej sprawie oraz poinformował stronę o motywach swych działań w nin. sprawie. W toku postępowania organ powołał do sporządzenia operatu szacunkowego rzeczoznawcę majątkowego D. K.. Na podstawie sporządzonego przez rzeczoznawcę opracowania w postaci operatu szacunkowego ustalono wysokość opłaty. Na wniosek właściciela gruntu H. W. decyzją nr [...] z 29 lutego 2024r., która stała się ostateczna w dniu 7 marca 2024r. Wójt Gminy [...] zatwierdził projekt podziału nieruchomości gruntowej położonej w gminie [...], obręb [...] działki nr [...] i [...] i w obrębie [...], działka nr [...] zapisane w księdze wieczystej KW nr [...], na działki nr: [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] i [...]. Nieruchomość stanowiła własność H. W.. Podział nieruchomości spowodował, że jej wartość wzrosła. W tych warunkach, w ocenie organu I instancji, ziściły się przesłanki, od których u.g.n. uzależnia dopuszczalność ustalenia opłaty adiacenckiej w związku ze wzrostem wartości nieruchomości na skutek jej podziału. Jako dowód w sprawie przyjęto operat szacunkowy sporządzony w dniu 7 maja 2024 r. przez rzeczoznawcę majątkowego D. K., który wartość nieruchomości przed podziałem ustalił na kwotę [...]zł i po podziale na kwotę [...]zł. Rezultatem podziału był zatem wzrost wartości nieruchomości o kwotę [...]zł. W konsekwencji wysokość opłaty adiacenckiej została ustalona na kwotę [...]zł (15% wzrostu wartości nieruchomości). Od decyzji Wójta Gminy [...] odwołanie złożyła H. W. reprezentowana przez pełnomocnika S. W., uzupełnione pismem z 5 maja 2025r., do którego załączono dokumenty dotyczące (według niego) przestępczej działalności Wójta Gminy [...]. W dniu 9 maja 2025r. wpłynęło również odwołanie r. M.. Odwołania dotyczą zarzutu, że wydanie decyzji w sprawie opłaty adiacenckiej jest nieuzasadnione. Odwołanie wniesione przez radcę prawnego stawiało zarzuty naruszenia art. 7 w zw. z art.. 11 w zw. z art. 8, art. 77, art. 80 k.p.a. polegające na braku zaufania do obywatela, brak podjęcia czynności niezbędnych do wyjaśnienia sprawy, brak zakwestionowania metodologii biegłego, zły dobór nieruchomości do porównań o innych powierzchniach oraz nie wzięcia pod uwagę kontroperatu z 29 września 2023r., sporządzonego przez tego samego rzeczoznawcę, dla innej nieruchomości, dotyczący działki nr [...], która nie jest przedmiotem niniejszego postępowania. W związku z powyższym radca prawny wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji i umorzenie postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej. Rozpoznając sprawę Kolegium stwierdziło, że w odwołaniu S. W. brak jest jakichkolwiek argumentów do uchylenia zaskarżonej decyzji. Natomiast zarzuty wniesione w odwołaniu r. M. nie dają podstawy do uchylenia zaskarżonej decyzji, a tym samym do umorzenia postępowania w sprawie. W ocenie organu odwoławczego decyzja organu I instancji odpowiada prawu, zaś poprzedzające ją postępowanie administracyjne prowadzone było zgodnie z przepisami k.p.a. W uzasadnieniu organ II instancji przytoczył treść przepisów art.98a u.g.n. oraz 146 ust.1a u.g.n. i wskazał że wartość nieruchomości przed podziałem oraz po podziale określił rzeczoznawca majątkowy na zlecenie organu I instancji. Operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego D. K. z 7 maja 2024r. stanowił podstawowy dowód w sprawie. Rozpatrując wniesione odwołanie organ dysponował ważnym operatem szacunkowym. Wartość nieruchomości przed podziałem jak i po podziale została oszacowana z zastosowaniem podejścia porównawczego, metodą korygowania ceny średniej, gdyż rynek dysponował wystarczającą ilością przeprowadzonych transakcji. Natomiast wartość działki po podziale określono jako sumę wartości powstałych po podziale samodzielnych działek. Analizując załączony przez organ I instancji operat, Kolegium stwierdziło, że jest on opracowany rzetelnie, sporządzony zgodnie z przepisami oraz zasadami sztuki. Stosownie do przyjętego podejścia i metody rzeczoznawca majątkowy dokonał analizy lokalnego rynku i wyboru nieruchomości o znanych cechach, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Dla potrzeb wyceny nieruchomości przed podziałem jak i po podziale biegły przyjął nieruchomości położone na terenie gminy [...] ([...], [...], [...]), a pod zieleń z terenów gmin: [...], [...], [...], [...], [...], ze względu na znikomą liczbę transakcji gruntami o takim przeznaczeniu w gminie [...]. Na potrzeby wyceny nieruchomości przed jak i po podziale biegły przyjął do analizy nieruchomości niezabudowane, pod działalność gospodarczą, pod zieleń oraz pod drogi (oddzielne tabela i oddzielne transakcje do porównań). Na potrzeby analizy transakcji biegły wziął pod uwagę następujące cechy: lokalizacja, charakterystyka lokalizacji, cenność gruntów otaczających, powierzchnia , przydatność komunikacyjna, dojazd, uzbrojenie, stan zagospodarowania. Dobór takich cech nie budził zastrzeżeń organu odwoławczego. Do porównania biegły wziął pod uwagę grunty o przeciętnych parametrach, podobnych do wycenianej nieruchomości. Zgodnie z przyjęta metodologią użył 14 transakcji wyceniając działki przed podziałem oraz 11 transakcji wyceniając działki powstałe po podziale. Opisał nieruchomości o cenie transakcyjnej najwyższej oraz o cenie najniższej. Wyliczył również poprawki stanowiące wynik uwzględnienia różnicy cech i przypisywanych im wag pomiędzy nieruchomością wycenianą, a nieruchomościami dobranymi do porównań. Porównanie nieruchomości zawartych w przedstawionym operacie dotyczą w pierwszej części operatu, porównań do grupy nieruchomości o dużych powierzchniach powyżej hektara, gdzie wiele danych dotyczy działek o pow. 2,1 ha, 2,8 ha, 2,15 ha, 4,8 ha, 5,8 ha (str. 11 operatu tabela nr 1), co oznacza prawidłowy dobór. Natomiast w drugiej części wyceny dot. działek po podziale przy doborze transakcji do porównań biegły wziął nieruchomości o pow. nie przekraczającej 5860 m2.Wycena rzeczoznawcy poparta została uzasadnieniem wyboru metodologii oraz należytą analizą właściwego rynku nieruchomości. Kolegium wskazało, iż dobrane przez rzeczoznawcę transakcje nie budzą wątpliwości, co do podobieństwa nieruchomości i trendu czasowego (okres dwóch lat- 2021-2023 r.), zgodnie z zasadami wyceny. Mając wiedzę o cenach transakcyjnych uzyskanych na rynku za nieruchomości porównywalne, po dokonaniu korekty ze względu na niektóre cechy różniące nieruchomości, biegły był w stanie obiektywnie określić wartość nieruchomości wycenianej. Rzeczoznawca wedle własnego doświadczenia oraz wiedzy dokonał określenia cech nieruchomości oraz przypisania wag stosownym cechom. Wycena rzeczoznawcy poparta została uzasadnieniem wyboru metodologii oraz należytą analizą właściwego rynku nieruchomości. kolegium wskazało także, iż dobrane przez rzeczoznawcę transakcje nie budzą wątpliwości, co do podobieństwa nieruchomości Dla potrzeb wyceny nieruchomości biegły zawarł w operacie szacunkowym informacje o tych nieruchomościach. Opisał i ocenił ich położenie, powierzchnię, uzbrojenie, kształt, sąsiedztwo i otoczenie oraz dostępność komunikacyjną, a także istotne cechy różniące nieruchomości i współczynniki korygujące ustalone ze względu na te różnice. Wycena rzeczoznawcy poparta została obszernym uzasadnieniem wyboru metodologii oraz należytą analizą właściwego rynku nieruchomości. Operat nie zawiera błędów, niejasności, które by go dyskwalifikowały Organ II instancji wskazał również, że postępowanie przed organem I instancji prowadzone było zgodnie z przepisami k.p.a. a ustalenie opłaty adiacenckiej nie jest uzależnione od sytuacji materialnej właściciela gruntu. H. W. reprezentowana przez profesjonalnego pełnomocnika wniosła skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu. W skardze zarzucono naruszenie art.7, art. 8, art. 11, art. 77, art. 80, art. 107 § 1 i art. 138 §1 pkt 1 k.p.a. oraz naruszenie prawa materialnego tj. art. 156 ust. 3, art. 156 ust.1 w zw. z art.98a ust.1b u.g.n. w zw. z § 4-8 rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości z dnia 5 września 2023r. (Dz.U. z 2023 r., poz. 1832 – dalej rozporządzenie) w postaci nieprawidłowego zastosowania poprzez uznanie operatu szacunkowego z dnia 7 maja 2024r. jako prawidłowo sporządzonego, podczas gdy opierał się on na niewłaściwej identyfikacji powierzchni nieruchomości porównawczych, dobraniu wyłącznie działek łatwiejszych do zbycia, bardziej atrakcyjnych i o wyższej cenie, nie dobierając działek o powierzchni większej od 6000 m2 i brak wyodrębnienia bazy nieruchomości porównywanych dla działek [...] o znacznie mniejszej powierzchni, co spowodowało operacie zaskarżonej decyzji na operacie szacunkowym, który nie mógł zostać wykorzystany do celu, dla którego został sporządzony z uwagi na upływ 18 miesięcy od daty jego sporządzenia oraz zawyżenie wartości nieruchomości wycenianej i w konsekwencji do ustalenia, ze doszło do wzrostu wartości nieruchomości w wyniku podziału. Na tej podstawie pełnomocnik skarżącej wniósł o uchylenie decyzji organów obu instancji, zasądzenie kosztów i rozpoznanie skargi w trybie uproszonym. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie oraz utrzymało swoje dotychczasowe stanowisko wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu zważył, co następuje: Skarga nie zawiera usprawiedliwionych podstaw. Zgodnie z art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (j.t. Dz. U. z 2026r. poz. 143 - dalej p.p.s.a.) sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie. Ewentualne stwierdzenie uchybień w działaniu administracji publicznej obliguje sąd do uchylenia decyzji, stwierdzenia jej nieważności, bądź też stwierdzenia wydania decyzji z naruszeniem prawa (art. 145 § 1 p.p.s.a.). Sąd administracyjny, kontrolując działalność administracji publicznej, pozostaje zgodnie z art. 134 § 1 p.p.s.a. związany granicami sprawy, a nie granicami skargi. Przedmiotem skargi jest decyzja Kolegium utrzymująca w mocy decyzję organu I instancji o ustaleniu opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości obręb [...] działki nr [...] i [...] i nr [...] obręb [...] wskutek podziału na działki. Materialnoprawną podstawę wydanych w sprawie decyzji stanowił art. 98a ust. 1 u.g.n. Przepis ten stanowi, że jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości. Wszczęcie postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie do 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić, jeżeli w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne, obowiązywała uchwała rady gminy, o której mowa w ust. 1. Do ustalenia opłaty adiacenckiej przyjmuje się stawkę procentową obowiązującą w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne (art. 98a ust. 1a u.g.n.). Natomiast zgodnie z art. 98a ust. 1b u.g.n. wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Wartość nieruchomości przyjmuje się jako sumę wartości działek możliwych do samodzielnego zagospodarowania wchodzących w skład nieruchomości podlegającej podziałowi. Zgodnie z art. 146 ust. 1a u.g.n. ustalenie opłaty adiacenckiej następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości, która przybiera formę operatu szacunkowego stanowiącego główny dowód w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej. Opinia biegłego rzeczoznawcy majątkowego w postępowaniu dotyczącym ustalenia wysokości opłaty adiacenckiej jest najistotniejszym dowodem, od którego zależy rozstrzygnięcie sprawy. Operat szacunkowy w niniejszej sprawie został sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego D. K. z 7 maja 2024 r. Odnosząc się w tym miejscu do zarzutu naruszenia art. 156 ust. 3 u.g.n. wskazać należy, że według w/w przepisu operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154. Zgodnie zaś z art. 156 ust. 4, operat szacunkowy może być wykorzystywany po upływie okresu, o którym mowa w ust. 3, po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego. Potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego następuje przez umieszczenie stosownej klauzuli w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę, który go sporządził, oraz dołączenie do operatu szacunkowego analizy potwierdzającej, że od daty jego sporządzenia nie wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154. Po potwierdzeniu aktualności operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, w kolejnych 12 miesiącach, licząc od dnia upływu okresu, o którym mowa w ust. 3, chyba że wystąpią zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154. Niemniej jednak art. 156 ust. 5 u.g.n. stanowi, że przepisy ust. 3 i 4 nie naruszają uregulowań wynikających z przepisów odrębnych. W tym miejscu należy podkreślić, że Sąd rozpoznający niniejszą sprawę podziela to stanowisko orzecznictwa, które wskazuje na specyfikę ustalania opłaty adiacenckiej (patrz: wyrok WSA w Warszawie z dnia 4 listopada 2020 r. sygn. akt I SA/WA 217/20, wyroki WSA w Gdańsku z dnia 27 marca 2024 r. sygn. akt II SA/Gd 921/23 i 8 maja 2024 r. sygn. akt II SA/Gd 866/23, dostępne w bazie orzeczeń pod adresem: http://orzeczenia.nsa.gov.pl - CBOSA), podobnie jak i opłaty planistycznej, tj. opłat z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek określonych zdarzeń (por. wyroki NSA z dnia 13 listopada 2012 r. sygn. akt II OSK 1225/11, 10 czerwca 2014 r. sygn. akt II OSK 69/13, 27 grudnia 2016 r. sygn. akt II OSK 801/15, 17 lutego 2022 r. sygn. akt II OSK 152/22; i 17 marca 2022 r. sygn. akt II OSK 390/22 – przywołane w wyroku WSA w Łodzi z dnia 21 stycznia 2025 r. sygn. akt II SA/Łd 688/24, orzeczenia dostępne CBOSA). Otóż, wyceny nieruchomości przy ustalaniu opłaty adiacenckiej dokonuje się według cen na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna, a nie według cen z daty wyceny, jak wynika to z art. 151 ust. 1 u.g.n. wskazującego na wartości rynkową nieruchomości z daty jej wyceny. Wobec tego należy uznać, że art. 98a ust. 1b u.g.n. zdanie pierwsze stanowi w tym zakresie lex specialis w stosunku do art. 151 ust. 1 u.g.n., jak również w stosunku do przepisów art. 156 ust. 3 i 4 u.g.n. – i wyłącza ich stosowanie na mocy art. 156 ust. 5 u.g.n. W konsekwencji, przepisy art. 156 ust. 3 i 4 u.g.n. dotyczące daty przydatności operatu szacunkowego i jego aktualizacji wbrew argumentacji skargi nie mają zastosowania przy ustalaniu opłaty adiacenckiej, gdyż inaczej jest rozumiana ważność operatu szacunkowego dla celów ustalenia tej opłaty (wartość nieruchomości ustala się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna). Dla potrzeb ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu podziału wycenia się wartość nieruchomości na ten sam dzień, ale raz według stanu przed podziałem (na dzień, w którym wydana została decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości) i powtórnie według stanu z dnia, w którym decyzja ta stała się ostateczna lub orzeczenie sądu o podziale stało się prawomocne. W orzecznictwie (patrz: wyżej przywołany wyrok WSA w Gdańsku z dnia 27 marca 2024 r. sygn. akt II SA/Gd 921/23) zwraca się uwagę, że taka konstrukcja prawna gwarantuje, że zmiana wartości nieruchomości jest spowodowana tylko jednym czynnikiem, tj. geodezyjnym podziałem nieruchomości. Przyjęcie za punkt wyjścia do wyceny jednego dnia, tj. daty, kiedy decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna, który jako zdarzenie prawne jest już zaszłością historyczną w dacie dokonywania szacunków, powoduje, że wycena nie wymaga aktualizacji. Dlatego też sporządzony w tej sprawie na zlecenie organu operat szacunkowy z dnia 7 maja 2024 r. rzeczoznawcy majątkowego D. K. mógł być wykorzystany w postępowaniu administracyjnym mającym za przedmiot ustalenie opłaty adiacenckiej w związku z podziałem nieruchomości skarżących, gdyż był "aktualny" niezależnie od tego, czy nastąpiło jego potwierdzenie przez rzeczoznawcę majątkowego na podstawie art. 156 ust. 3 i 4 u.g.n. Odnosząc się do zarzutów kwestionujących poprawność sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego wskazać należy, że niewątpliwie to rzeczoznawca majątkowy decyduje o wyborze podejścia i metody szacowania nieruchomości oraz o doborze nieruchomości, które przyjmuje do porównania. Jednak operat szacunkowy, który stanowi sformalizowaną prawnie opinię w zakresie posiadanych przez rzeczoznawcę majątkowego wiadomości specjalnych odnośnie do szacowania nieruchomości, jest dowodem w sprawie i podlega ocenie tak jak każdy inny dowód, stosownie do art. 77 § 1 k.p.a. Wartość nieruchomości przed podziałem jak i po podziale została oszacowana z zastosowaniem podejścia porównawczego, metodą korygowania ceny średniej, gdyż rynek dysponował wystarczającą ilością przeprowadzonych transakcji. Natomiast wartość działki po podziale określono jako sumę wartości powstałych po podziale samodzielnych działek. Stosownie do przyjętego podejścia i metody rzeczoznawca majątkowy dokonał analizy lokalnego rynku i wyboru nieruchomości o znanych cechach, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Dla potrzeb wyceny nieruchomości przed podziałem jak i po podziale biegły przyjął nieruchomości położone na terenie gminy [...] ([...], [...], [...]). Na potrzeby wyceny nieruchomości przed jak i po podziale biegły przyjął do analizy nieruchomości niezabudowane, pod działalność gospodarczą, pod zieleń oraz pod drogi (oddzielana tabela i oddzielne transakcje). Na potrzeby analizy transakcji biegły wziął pod uwagę następujące cechy: lokalizacja, charakterystyka lokalizacji, cenność gruntów otaczających, powierzchnia , przydatność komunikacyjna, dojazd, uzbrojenie, stan zagospodarowania. Dobór takich cech nie budzi zastrzeżeń Sądu. Do porównania biegły wziął pod uwagę grunty o przeciętnych parametrach, podobnych do wycenianej nieruchomości. Zgodnie z przyjęta metodologią użył 14 transakcji wyceniając działki przed podziałem oraz 11 transakcji wyceniając działki powstałe po podziale. Wyliczył również poprawki stanowiące wynik uwzględnienia różnicy cech i przypisywanych im wag pomiędzy nieruchomością wycenianą, a nieruchomościami dobranymi do porównań. Wycena rzeczoznawcy poparta została uzasadnieniem wyboru metodologii oraz należytą analizą właściwego rynku nieruchomości. Wskazać należy także, iż dobrane przez rzeczoznawcę transakcje nie budzą wątpliwości, co do podobieństwa nieruchomości i trendu czasowego (okres dwóch lat), zgodnie z zasadami wyceny. Operat szacunkowy jako dowód z opinii biegłego, podlega procesowej ocenie, która musi obejmować jego zgodność z obowiązującymi przepisami prawa. Weryfikowana powinna być warstwa merytoryczna operatu, ale tylko w takim zakresie w jakim pozwalają na to inne dowody oraz wskazania wiedzy ogólnej, doświadczenia życiowego i zdrowego rozsądku. Ocena wartości dowodowej operatów jest możliwa przez organ administracji publicznej i sąd administracyjny w sytuacji, gdy prosta analiza ich treści budzi wątpliwości co do ich spójności, logiczności, zupełności, nieścisłości, pominięciu istotnych dla ustalenia wartości nieruchomości elementów. Należy podzielić stanowisko Kolegium, że operat szacunkowy w kontrolowanej sprawie został przez rzeczoznawcę sporządzony z zachowaniem należytej staranności, w sposób prawidłowy, rzetelny i logiczny oraz z uwzględnieniem wymogów rozporządzenia. Rzeczoznawca prawidłowo przedstawił sposób dokonania wyceny nieruchomości, w tym nie uchybił dokonanej analizie i charakterystyce rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny. Wskazał dokładnie rodzaj określanej wartości, wyjaśnił wybór podejścia, metody i zastosowanych technik szacowania z uwzględnieniem czynników korygujących i współczynnika korekcyjnego. Zgromadzone dane wyjściowe zastosował do obliczeń wartości nieruchomości, które przedstawił wraz z wynikiem i jego uzasadnieniem. Operat szacunkowy zawiera zatem dane niezbędne do tego, ażeby ocenić jego rzetelność i adekwatność do okoliczności sprawy. Rzeczoznawca prawidłowo również przeanalizował rynek nieruchomości w celu wyboru nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej przed i po podziale niezbędnych do zastosowania podejścia porównawczego i metody korygowania ceny średniej. Uwzględniając powyższe w ocenie Sądu nie zostały naruszone przepisy art.7, art. 8, art. 11, art. 77, art. 80, art. 107 § 1 i art. 138 §1 pkt 1 k.p.a., jak również przepisy prawa materialnego tj. art. 156 ust.1 w zw. z art.98a ust.1b u.g.n. w zw. z §4 – 8 rozporządzenia. Istotnie jedynie Samorządowe Kolegium Odwoławcze mogło pokusić się o bardziej obszerne uzasadnienie zaskarżonej decyzji, jednak istota sprawy została w nim zawarta, a wskazane uchybienie nie może mieć wpływu na wynik sprawy. Co do kontroperatu złożonego przez skarżącą do odwołania od decyzji organu I instancji z 3 lipca 2024r. [...], to Sąd rozpoznający sprawę w niniejszym składzie w pełni podziela stanowisko organu, iż dotyczył on całkowicie innej działki, w innej miejscowości, więc nie mógł być wzięty pod uwagę w przedmiotowej sprawie. Nie stanowi on bowiem kontroperatu w niniejszej sprawie gdyż został sporządzony dla działki nr [...] w J. i został on przygotowany na potrzeby sprawy prowadzonej w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej dla nieruchomości o nr [...] (przed podziałem) położonej w J. i zakończonej decyzją organu I instancji o nr [...] Wobec powyższego, nie stwierdzając takich wadliwości zaskarżonej decyzji i poprzedzającej ją decyzji organu I instancji, które w ocenie Sądu nakazywałyby wyeliminować je z obrotu prawnego, Sąd na podstawie art. 151 p.p.s.a. oddalił skargę. Sprawa została rozpoznana przez Sąd w trybie uproszczonym na posiedzeniu niejawnym na podstawie art. 119 pkt 2 p.p.s.a. przez trzech sędziów (art. 120 p.p.s.a.) w związku z wnioskiem skarżącej.