II SA/Sz 185/26

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Katarzyna Sokołowska Sędziowie Sędzia WSA Marzena Iwankiewicz, Sędzia WSA Krzysztof Szydłowski (spr.) po rozpoznaniu w trybie uproszczonym w dniu 28 maja 2026 r. sprawy ze skargi A. P. na postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Koszalinie z dnia 26 listopada 2025 r. nr SKO.4162.1011.2025 w przedmiocie negatywnie zaopiniowanego wstępnego projektu podziału nieruchomości oddala skargę.

Postanowieniem z dnia 26 listopada 2025 r. nr SKO.4162.1011.2025, Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K., po rozpatrzeniu zażalenia A. P. (dalej: "Wnioskodawca" lub "Skarżący"), orzekło o utrzymaniu w mocy postanowienia Wójta Gminy S. z dnia 27 stycznia 2025 r. znak: [...] negatywnie opiniującego wstępny projekt podziału działki nr [...] obręb ewidencyjny B. , gm. S.. Jak wyjaśnił organ odwoławczy w dniu 14 stycznia 2025 r. Wnioskodawca złożył do Wójta Gminy S. wniosek o zaopiniowanie projektu podziału działki nr [...] obręb ewidencyjny B. , gm. S. na działki nr [...], [...] i [...] zgodnie, z propozycją przedstawioną na załączonym wstępnym projekcie podziału. Organ I instancji postanowił zaopiniować negatywnie przedmiotowy wstępny projekt uznając, iż zaproponowane rozwiązania projektowe są niezgodne z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla terenów "B. - tereny nad jeziorem B. ". Niezgodność powyższa polega na tym, iż obsługa komunikacyjna - dostęp do drogi publicznej - powinien odbywać się z drogi oznaczonej symbolem [...] oraz poprzez działkę drogową nr [...], a nie bezpośrednio z drogi powiatowej działki nr [...], obręb B.. Rozpatrując wniesione przez Skarżącego zażalenie, po przywołaniu art. 93 i art. 94 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2026 r. poz. 399, dalej: "u.g.n.") Kolegium wyjaśniło, iż z powyższych przepisów wynika, że opiniując projekt podziału nieruchomości, organ bierze pod uwagę wyłącznie przeznaczenie terenu określone w planie miejscowym i z tego punktu widzenia ocenia, czy projekt realizuje to przeznaczenie, a także, czy służy temu przeznaczeniu. Plan miejscowy jest aktem prawa miejscowego i stanowi źródło powszechnie obowiązującego prawa Rzeczypospolitej Polskiej na obszarze działania organów, które je ustanowiły. Oznacza to, że organy administracji publicznej związane są ustaleniami zawartymi w planie miejscowym, który został prawidłowo opublikowany i wszedł w życie. W miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego następuje ustalenie przeznaczenia terenu, a także określenie sposobów zagospodarowania terenu. Jak ustalił organ działka objęta wnioskiem posiada następujące oznaczenia: RIVa o pow. 0,15 ha, RIVb o pow. 0.32 ha, PsIV o pow. 0,02 ha. Wnioskodawca złożył wstępny projekt podziału powyższej działki na trzy odrębne działki geodezyjne: nr [...] o pow. 0,20 ha, nr [...] o pow. 0,21 ha oraz nr [...] o pow. 0,08 ha, a powstałe działki miałby dostęp do dróg publicznych, poprzez drogę powiatową tj. działkę nr [...], obręb B.. Przewidziana do podziału działka ewidencyjna, zgodnie z §22 uchwały nr [...] Rady Gminy S. z dnia [...] września 2012 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego "B. - tereny nad jeziorem B. " (dalej: plan miejscowy), znajduje się na terenie oznaczonym na rysunku planu symbolem 7.ML o powierzchni 2,477 ha. Przy czym jak wynika z § 22 ust. 3 pkt 1 planu miejscowego, dla tego terenu ustalono, iż dostęp do dróg publicznych, następuje z drogi [...] oraz z działki drogowej [...] (przylegającej od strony południowo - wschodniej do obszaru planu). W ocenie organu odwoławczego, organ I instancji prawidłowo wskazał, iż w wyniku podziału nieruchomości miałyby powstać działki nr [...] o pow. 0,20 ha, nr [...] o pow. 0,21 ha oraz nr [...] o pow. 0,08 ha z dostępem do dróg publicznych niezgodnym z planem miejscowym. Organ podkreślił, iż w art. 93 ust. 2 u.g.n. ustawodawca doprecyzował, że zgodność projektu podziału z planem miejscowym dotyczy zarówno przeznaczenia terenu, jak i możliwości zagospodarowania wydzielonych działek gruntu. Każda z powstałych w wyniku podziału działek ewidencyjnych musi zatem spełniać warunki określone w planie miejscowym, jeżeli taki obowiązuje. Wynika to z funkcji powołanych przepisów, które mają zapobiegać powstawaniu stanów sprzecznych z planem miejscowym. Jeżeliby w wyniku podziału nieruchomości powstać miały działki gruntu, które mają co prawda przewidzianą w planie ustaloną funkcję, ale każdej z nich nie da się zagospodarować zgodnie z funkcją przewidzianą w planie miejscowym, to podział taki nie będzie spełniał warunku zgodności z planem miejscowym. Zgodność podziału z planem miejscowym polega na tym, by wydzielone działki zostały ukształtowane w taki sposób, aby teren w ich granicach spełniał wymagania dotyczące zagospodarowania wynikającego z planu. To od planu miejscowego zależy zatem, jakie cechy powinny mieć powstające działki ewidencyjne, aby w przyszłości ich zagospodarowanie było możliwe. Takim parametrem wynikającym z planów, który w wyraźny sposób determinuje dopuszczalność podziału, jest najczęściej minimalna powierzchnia działek na terenie przeznaczonym w planie pod zabudowę. Organ odwoławczy nadmienił także, iż jest związany wnioskiem strony i nie może samodzielnie go modyfikować, gdyż postępowanie zostało wszczęte na wniosek strony. Pismem z 30 grudnia 2025 r. pełnomocnik Wnioskodawcy wywiódł skargę na powyższe postanowienie zarzucając skarżonemu rozstrzygnięciu: 1. naruszenie przepisu prawa materialnego, a to przepisu art. 93 u.g.n., poprzez jego błędną wykładnię i niewłaściwe zastosowanie polegające na przyjęciu, że projektowane do wydzielenia działki rzekomo nie posiadają dostępu do drogi wyłącznie z tego powodu, iż miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przewiduje obsługę komunikacyjną terenu poprzez drogi wewnętrzne oznaczone w planie symbolami [...] oraz działkę nr [...], podczas gdy dostęp do drogi publicznej w rozumieniu przepisu art. 93 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami może być realizowany również poprzez bezpośredni i prawnie dopuszczony zjazd z drogi publicznej zlokalizowany w pasie drogowym drogi powiatowej nr [...], stanowiącej wszakże drogę publiczna w rozumieniu przepisu art. 1 w zw. z art. 2 ust. 1 pkt 3) ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych, co w niniejszej sprawie zostało potwierdzone decyzją Powiatowego Zarządu Dróg w S. z dnia 20 marca 2025 r. wydaną w sprawie o sygn. akt [...], a mimo tego organ odmówił uznania istnienia dostępu do drogi publicznej i w konsekwencji błędnie przyjął niespełnienie przesłanek dopuszczalności podziału nieruchomości, jako niespełniającej przesłanek wynikających z ww. przepisu, a w konsekwencji naruszenie przepisu art. 64 ust. 1-3 w zw. z art. 21 ust. 1 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej, poprzez dokonanie błędnej wykładni przepisu art. 93 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, która prowadzi do nieproporcjonalnego i pozbawionego ustawowej podstawy ograniczenia prawa własności, polegającego na uniemożliwieniu właścicielowi nieruchomości dokonania jej podziału i zbycia, mimo istnienia prawnie dopuszczonego dostępu do drogi publicznej, tj. drogi powiatowej nr [...], 2. naruszenie przepisu prawa materialnego a to przepisu art. 6 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, poprzez jego błędne zastosowanie, polegające na przyjęciu wykładni ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego prowadzącej do rozszerzającego ograniczenia prawa własności, polegającego na faktycznym wykluczeniu możliwości podziału nieruchomości, pomimo istnienia prawnie dopuszczonego dostępu do drogi publicznej, tj. drogi powiatowej nr [...], a w konsekwencji naruszenie przepisu art. 64 ust. 1-3 w zw. z art. 21 ust. 1 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej, poprzez dokonanie takich ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, który prowadzi do nieproporcjonalnego i pozbawionego ustawowej podstawy ograniczenia prawa własności, polegającego na uniemożliwieniu właścicielowi nieruchomości dokonania jej podziału i zbycia, mimo istnienia prawnie dopuszczonego dostępu do drogi publicznej, tj. drogi powiatowej nr [...], 3. naruszenie przepisu postępowania, a to przepisu art. 6 k.p.a., poprzez niedokładne wyjaśnienie stanu faktycznego oraz załatwienie sprawy nie uwzględniając interesu społecznego i słusznego interesu obywateli, w tym przede wszystkim Skarżącego, a tym samym odstąpienie od działania na podstawie przepisów prawa, 4. naruszenie przepisu postępowania, a to przepisu art. 7 k.p.a., poprzez zaniechanie podjęcia wszelkich czynności niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu taktycznego sprawy, w szczególności poprzez brak analizy czy projektowane działki posiadają realny i prawny dostęp do drogi publicznej, tj. np. drogi powiatowej - w rozumieniu przepisu art. 2 ust. 1 pkt 3) ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych, oraz w myśl przepisu art. 93 ust. 3 u.g.n., mimo iż decyzją Zarządu Dróg, zezwolono na lokalizację zjazdu z przedmiotowej działki za pośrednictwem innej drogi publicznej niż ta przewidziana w planie miejscowym a to właśnie drogi powiatowej nr [...], 5. naruszenie przepisu postępowania, a to przepisu art. 77 § 1 oraz 80 k.p.a., poprzez niewyczerpujące przeprowadzenie postępowania dowodowego i niepodjęcie wszelkich czynności niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy oraz do załatwienia sprawy, a także nieprzyczynienie się przez organ do starannego i zgodnego z przepisami prawa prowadzenia postępowania i tym samym dopuszczenia się dowolnej, a nie swobodnej oceny dowodów, przez co organ administracji uznał, że istnienie dostępu do drogi publicznej może być oceniane wyłącznie przez pryzmat ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, bez rozważenia pozostałych elementów stanu faktycznego i prawnego sprawy oraz dostępu przez inną drogę publiczną niż ta określona w rzeczonym planie miejscowym, 6. naruszenie przepisu art. 5 k.c., poprzez jego niezastosowanie, co skutkowało wydaniem postanowienia stanowiącego rażące naruszenie prawa oraz zasad współżycia społecznego, a nadto stanowi działanie na szkodę Skarżącego. Wskazując na powyższe wniesiono o uchylenie zaskarżonego postanowienia. Dodatkowo Skarżący wniósł o dopuszczenie i przeprowadzenie dowodów z dokumentów, a to: decyzji Powiatowego Zarządu Dróg w S. z dnia 20 marca 2025 r., oraz fotografii przedstawiających drogę powiatową oraz pożar nieruchomości. W uzasadnieniu skargi wskazano w szczególności, iż Skarżący wraz z małżonką nie mieszkają na rzeczonej działce nr [...] (jest ona niezabudowana), na co dzień zamieszkują oni inny lokal mieszkalny. W lokalu tym w bieżącym roku wybuchł pożar, który to znacznie zniszczył mieszkanie Skarżącego oraz jego małżonki, jak i budynki przynależne. Niestety, lokal ten wymaga niezbędnych prac remontowych, na które Skarżący wraz z małżonką nie posiadają wystarczających środków finansowych. W związku z tym Skarżący podjął decyzję o racjonalnym zagospodarowaniu posiadanej nieruchomości gruntowej, poprzez jej podział, a następnie sprzedaż wydzielonych działek, w celu pozyskania środków pieniężnych przeznaczonych na przeprowadzenie remontu mieszkania i zapewnienie sobie oraz małżonce godnych warunków życia. Zamierzony podział nieruchomości został zaplanowany w taki sposób, aby umożliwić sprzedaż dwóch wydzielonych działek, co - z uwagi na lokalne uwarunkowania rynkowe związane z dostępem do jeziora - pozwalałoby na uzyskanie znacznie wyższych środków finansowych niż w przypadku sprzedaży nieruchomości w całości lub sprzedaży jednej działki. Z ekonomicznego punktu widzenia podział nieruchomości stanowi zatem racjonalny i uzasadniony sposób wykonywania prawa własności, odpowiadający rzeczywistym potrzebom życiowym skarżącego i jego małżonki. W celu realizacji powyższego zamierzenia Skarżący zlecił uprawnionemu geodecie sporządzenie wstępnego projektu podziału nieruchomości, przewidującego wydzielenie z działki nr [...] dwóch mniejszych działek gruntu. Jak podkreślił Skarżący, działka nr [...] bezpośrednio przylega do drogi powiatowej nr [...]. Dojazd do nieruchomości odbywa się, wszakże przez pas drogowy drogi powiatowej. W dniu 20 marca 2025 r. właściwy zarządca drogi - Powiatowy Zarząd Dróg w S. - wydał decyzję administracyjną, w której zezwolił Skarżącemu na lokalizację zjazdu zwykłego z drogi powiatowej nr [...] do działki nr [...]. Zdaniem Skarżącego ustawodawca nie przewidział natomiast, aby zgodność z planem obejmowała obowiązek realizacji wyłącznie takiego sposobu obsługi komunikacyjnej, jaki został wskazany w planie miejscowym jako docelowy a Kolegium. utożsamiając zgodność z planem z tożsamością rozwiązań komunikacyjnych, w sposób nieuprawniony rozszerzyło zakres przepisu art, 93 ust, 1 u.g.n., uznając za niezgodny z planem podział nieruchomości wyłącznie z tego powodu, że dostęp do drogi publicznej realizowany jest bezpośrednio z drogi powiatowej. Takie stanowisko pozostaje w sprzeczności z treścią art. 93 ust. 2 i 3 u.g.n., albowiem działki są zgodne z przeznaczeniem terenu określonym w planie miejscowym oraz posiadają realną możliwość zagospodarowania, w tym zapewniony dostęp do drogi publicznej. Organ, dokonując odmiennej oceny, de facto zastąpił ustawową przesłankę "możliwości zagospodarowania" kryterium nie wynikającym z ustawy, co czyni zaskarżone rozstrzygnięcie niezgodnym z prawem. Ponadto Kolegium zastosowało błędną wykładnię art. 93 ust. 3 u.g.n. przyjmując, iż jedynie dostęp zgodny z ustaleniami planu miejscowego może być uznany za dostęp w rozumieniu przepisu art. 93 ust. 3 u.g.n. Z uzasadnienia postanowienia wynika bowiem, że Kolegium w ogóle nie dokonało analizy, czy w realnym stanie faktycznym istnieje prawny i faktyczny dostęp do drogi publicznej, poprzestając wyłącznie na stwierdzeniu, iż miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przewiduje inny, preferowany sposób obsługi komunikacyjnej. Tymczasem art. 93 ust. 3 u.g.n. nie odsyła do ustaleń planu miejscowego jako kryterium definicyjnego dostępu do drogi publicznej, lecz ustanawia odrębną, materialnoprawną przesłankę dopuszczalności podziału nieruchomości. W szczególności Kolegium całkowicie pominęło znaczenie decyzji Powiatowego Zarządu Dróg w S. z dnia 20 marca 2025 r., którą Skarżącemu zezwolono na lokalizację zjazdu zwykłego z drogi powiatowej nr [...] do działki nr [...]. Zdaniem Skarżącego plan miejscowy jako akt prawa miejscowego, nie może modyfikować ani zawężać normy ustawowej wynikającej z przepisu art. 93 ust. 3 u.g.n., ani prowadzić do pominięcia skutków prawnych decyzji administracyjnej wydanej przez właściwy organ w przedmiocie lokalizacji zjazdu z drogi publicznej, która w niniejszej sprawie jednoznacznie potwierdza istnienie faktycznego i prawnego dostępu działki do drogi publicznej. Powyższy sposób rozumowania prowadzi również do naruszenia konstytucyjnej ochrony prawa własności. Przyjęta przez Kolegium wykładania, skutkuje bowiem faktycznym pozbawieniem Skarżącego możliwości dokonania podziału nieruchomości i następnie jej zbycia. Ograniczenie to nie wynika wprost z ustawy, lecz z rozszerzającej interpretacji ustaleń planu miejscowego, co pozostaje w sprzeczności z przepisem art. 64 ust. 1-3 w zw. z art. 21 ust. 1 Konstytucji RP. Kolegium nie uwzględniło też słusznego interesu Skarżącego jako właściciela nieruchomości, który dąży do racjonalnego wykonywania prawa własności poprzez podział nieruchomości i jej zbycie. W konsekwencji doszło do załatwienia sprawy w sposób nieuwzględniający interesu obywatela oraz bez wykazania, że przyjęte rozstrzygnięcie jest konieczne z punktu widzenia interesu społecznego. Postanowienie narusza również art. 5 kodeksu cywilnego poprzez jego niezastosowanie, co doprowadziło do wydania rozstrzygnięcia, którego skutki pozostają w sprzeczności z zasadami współżycia społecznego oraz elementarnym poczuciem sprawiedliwości. W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy wniósł o jej oddalenie. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie zważył, co następuje: Przedmiotem kontroli Sądu w niniejszej sprawie jest postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z dnia 26 listopada 2025 r., utrzymujące w mocy postanowienie Wójta Gminy S. z dnia 27 stycznia 2025 r. w przedmiocie negatywnej opinii o zgodności wstępnego projektu podziału nieruchomości z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Materialnoprawną podstawę rozstrzygnięcia w niniejszej sprawie stanowią przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami, choć istotne dla niego są również postanowienia ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W myśl art. 14 ust. 8 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 2026 r. poz. 538 z późn. zm., dalej: "u.p.z.p."), miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego jest aktem prawa miejscowego i stosownie do art. 87 ust. 2 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej jest źródłem powszechnie obowiązującego prawa Rzeczypospolitej Polskiej na obszarze działania organów, które je ustanowiły. Z powyższych unormowań wynika, że organy gmin oraz organy administracji publicznej związane są ustaleniami zawartymi w planie, który został prawidłowo opublikowany i wszedł w życie. W miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego następuje ustalenie przeznaczenia terenu, a także określenie sposobów jego zagospodarowania. Stosownie do treści art. 6 u.p.z.p. ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego kształtują wraz z innymi przepisami sposób wykonywania prawa własności nieruchomości. Właściciel nieruchomości może zatem korzystać z przysługującego mu prawa własności nieruchomości w granicach określonych postanowieniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Bezsporna w niniejszej sprawie jest okoliczność, iż działka objęta wnioskiem jest położna na terenie objętym ustaleniami uchwały Nr [...] Rady Gminy S. z dnia [...] września 2012 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego "B. - tereny nad jeziorem B. ", w obrębie B., w gminie S. (Dz. Urz. Woj. Zachodniopomorskiego z 2012 r., poz. [...]). Działka znajduję się na terenie oznaczonym na rysunku planu symbolem 7.ML dla którego szczegółowe zasady i warunki kształtowania przestrzenie zostały zawarte w §22 planu miejscowego. Powyższy przepis stanowi: "Ustalenia dla terenu oznaczonego na rysunku planu symbolem 7.ML o powierzchni 2,477 ha; 1. Przeznaczenie - teren zabudowy rekreacji indywidualnej z dopuszczeniem uzupełnienia budynkiem gospodarczym, stanowiącym nie więcej niż 20% powierzchni zabudowy wszystkich budynków na działce; 2. Zasady oraz parametry i wskaźniki kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu: 1) formy zabudowy - zabudowa wolnostojąca (maksymalnie 1 budynek rekreacji indywidualnej i 1 budynek gospodarczy na wydzielonej działce); 2) działka minimalna - 0,2 ha; 3) wysokość zabudowy - do 8,5 m, dla budynków gospodarczych do 5 m; 4) geometria dachów - dachy strome (wg definicji z § 6, ust. 1, pkt 11 uchwały), kierunek kalenic dachowych dowolny; 5) wielkość powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki budowlanej - do 12%; 6) wskaźnik powierzchni biologicznie czynnej - 75%; 7) linie zabudowy nieprzekraczalne - 6 m od linii rozgraniczającej terenu [...] i południowo-zachodniej granicy obszaru planu oraz 10 m od linii rozgraniczającej terenu [...], a ponadto 14 m od linii rozgraniczającej terenu, przyległej do drogi powiatowej (szczegółowo wg rysunku planu); 8) część terenu w granicach strefy ochrony konserwatorskiej W III - obowiązują ustalenia, o których mowa w § 9; 3. Zasady obsługi komunikacyjnej: 1) dostęp do dróg publicznych: teren dostępny z drogi [...] oraz z działki drogowej [...] (przylegającej od strony południowo - wschodniej do obszaru planu); 2) parkowanie pojazdów - należy zapewnić minimum 2 miejsca postojowe dla każdej zabudowanej działki; 4. Stawka procentowa jednorazowej opłaty za wzrost wartości nieruchomości - 10%". Zgodnie z art. 93 ust. 1 zd. 1 u.g.n. podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli jest on zgodny z ustaleniami planu miejscowego. Art. 93 ust. 2 u.g.n. stanowi, iż zgodność z ustaleniami planu w myśl ust. 1 dotyczy zarówno przeznaczenia terenu, jak i możliwości zagospodarowania wydzielonych działek gruntu. Stosownie zaś do art. 93 ust. 3 u.g.n. podział nieruchomości nie jest dopuszczalny, jeżeli projektowane do wydzielenia działki gruntu nie mają dostępu do drogi publicznej; za dostęp do drogi publicznej uważa się również wydzielenie drogi wewnętrznej wraz z ustanowieniem na tej drodze odpowiednich służebności dla wydzielonych działek gruntu albo ustanowienie dla tych działek innych służebności drogowych, jeżeli nie ma możliwości wydzielenia drogi wewnętrznej z nieruchomości objętej podziałem. Nie ustanawia się służebności na drodze wewnętrznej w przypadku sprzedaży wydzielonych działek gruntu wraz ze sprzedażą udziału w prawie do działki gruntu stanowiącej drogę wewnętrzną. Przepisu nie stosuje się w odniesieniu do projektowanych do wydzielenia działek gruntu stanowiących części nieruchomości, o których mowa w art. 37 ust. 2 pkt 6. Z art. 93 ust. 4 u.g.n. wynika natomiast, że zgodność proponowanego podziału nieruchomości z ustaleniami planu miejscowego, z wyjątkiem podziałów, o których mowa w art. 95, opiniuje wójt, burmistrz albo prezydent miasta. W świetle głównej argumentacji skargi w pierwszej kolejności należy wyjaśnić, że zainicjowane przez Skarżącego wnioskiem z 11 stycznia 2025 r. postępowanie w sprawie podziału nieruchomości na zasadach ogólnych u.g.n. (tj. dokonywane na podstawie art. 93 i art. 94 u.g.n.) jest postępowaniem dwuetapowym. W pierwszym etapie wójt, burmistrz lub prezydent miasta opiniuje w formie postanowienia zgodność proponowanego podziału z ustaleniami planu miejscowego, a następnie po uzyskaniu przez wydane postanowienie statusu ostateczności, orzeka w drodze decyzji w przedmiocie zatwierdzenia podziału nieruchomości. Jak trafnie wskazał Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku 19 kwietnia 2017 r., sygn. akt I OSK 1795/15, postanowienie zawierające opinię, o której mowa w art. 93 ust. 4 u.g.n., jest częścią postępowania w przedmiocie podziału nieruchomości, a jego wydanie stanowi etap wstępny tego postępowania. Tym samym nietrafione są zarzuty i rozważania skargi dotyczące znaczenia dla prawidłowości zapadłego postanowienia opiniującego wstępny projekt podziału pod kątem jego zgodności z planem miejscowym, faktu uzyskania przez Skarżącego decyzji dotyczącej lokalizacji na jego działce zjazdu z drogi powiatowej. Z przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami wynika, że opiniując projekt podziału nieruchomości organ bierze pod uwagę wyłącznie przeznaczenie terenu określone w planie miejscowym i z tego punktu widzenia ocenia, czy projekt realizuje to przeznaczenie i czy służy temu przeznaczeniu. Wójt, burmistrz, czy też prezydent miasta w trakcie opiniowania zgodności projektu podziału nieruchomościami z ustaleniami planu miejscowego musi ustalić, czy opiniowany projekt stwarza hipotetyczną możliwość realizacji celu i przeznaczenia terenu, określonego w planie miejscowym. Taka wykładnia przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami ma na celu uniknięcie tworzenia stanów sprzecznych z aktem prawa miejscowego, jakim jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (por. wyrok NSA z 28 listopada 2014 r., sygn. akt I OSK 717/13; wyrok WSA w Olsztynie z 18 października 2022 r., sygn. II SA/Ol 670/22; wyrok WSA w Krakowie z 9 czerwca 2021 r., sygn. II SA/Kr 474/21). W zakończonym zaskarżonym postanowieniem pierwszym etapie postępowania podziałowego nie było tym samym rolą organów weryfikowanie innych kwestii warunkujących podział. Takie warunki podziału podlegają bowiem weryfikacji dopiero po uzyskaniu pozytywnego postanowienia opiniującego wstępny projekt podziału i po przedłożeniu przez wnioskodawcę operatu podziałowego przyjętego do Państwowego Zasobu Geodezyjnego i Kartograficznego. Jak trafnie wskazał NSA w wyroku z dnia 5 marca 2026 r. sygn. akt. I OSK 1347/24, kwestia dopuszczalności podziału działki ewidencyjnej z uwagi na jej dostęp bądź brak dostępu do drogi publicznej jest przedmiotem oceny dopiero na etapie wydawania decyzji podziałowej i nie może być przesądzana na etapie wydawania postanowienia, o którym mowa w art. 93 ust. 4 i 5 u.g.n. Innymi słowy dopiero na drugim etapie postępowania podziałowego weryfikowane jest między innymi posiadanie wymaganego ustawą dostępu do drogi publicznej (art. 93 ust. 3 u.g.n.) a rozstrzygnięcie w tym zakresie przybiera formę decyzji administracyjnej, wydawanej na podstawie art. 96 u.g.n. W tym też miejscu należy dostrzec, iż wbrew tezom skargi w kwestionowanym postanowieniu nie przesądzono, że nieruchomość Skarżącego nie ma dostępu do drogi publicznej. Orzeczono jedynie, że zaproponowany przez Wnioskodawcę sposób komunikacji mających powstać w następstwie podziału działek jest niezgodny z planem miejscowym. Powyższe czyni zarzuty dotyczące naruszenia art. 93 ust. 3 u.g.n. chybionymi, gdyż przepis ten nie miał zastosowania na badanym etapie postępowania podziałowego. Tym samym nie doszło też do jego błędnego zastosowania lub wadliwej interpretacji. W ocenie Sądu leżące u podstaw negatywnej opinii zapisy planu miejscowego dotyczące zasad obsługi komunikacyjnej nie wymagały żadnej interpretacji bowiem są one jasne i jednoznaczne stanowią, iż dla obszaru 7.ML dostęp do dróg publicznych ma następować z drogi [...] oraz z działki drogowej [...] (przylegającej od strony południowo - wschodniej do obszaru planu). Nie jest przy tym sporne, także w kontekście treści skargi, iż przedłożony przez Skarżącego wstępny projekt podziału takiego wymogu nie wypełniał. Rozstrzygając w niniejszej sprawie nie można też pomijać, iż wskazywane przez Skarżącego ograniczenie prawa własności w zakresie zasad podziału nieruchomości zostało wprowadzone nie skarżonym aktem administracyjnym, lecz planem miejscowym. Powyższy akt prawa miejscowego, po jego uchwaleniu i publikacji wszedł w życie i dotychczas nie został zakwestionowany we właściwym trybie. Tym samym regulacje planu miejscowego były wiążące dla organów podziałowych. Organy te nie były w szczególności uprawnione do stwierdzenia zgodności z obowiązującą uchwałą wstępnego projektu podziału, który ewidentnie nie realizuje zapisów planu miejscowego w zakresie obsługi komunikacyjnej wydzielanych działek. Warto też nadmienić, iż podział geodezyjny winien uwzględniać warunki zawarte w planie miejscowym po to, aby przyszli, nowi właściciele, którzy nabędą wydzielone działki, mogli z nich korzystać, zgodnie z ich przeznaczeniem i warunkami zagospodarowania, określonymi w planie. Natomiast w kontekście akcentowanych przez pełnomocnika Skarżącego zasad konstytucyjnych i prawa cywilnego warto dostrzegać, iż ustawodawca przewidział także inne tryby podziału nieruchomości, także następujące niezalenie od ustaleń planu miejscowego. W badanej jednak sprawie właściciel nieruchomości występując z wnioskiem o podział określił zakres postępowania administracyjnego oraz tryb w jakim zamierza dokonać podziału. W tym trybie podział niezgodny z planem miejscowym nie jest dopuszczalny. Nie są też zasadne zarzuty dotyczące naruszenia przepisów postępowania. W szczególności w zakresie zarzutów naruszenia art. 6 k.p.a. i art. 7 k.p.a., nie było rolą organów w toku opiniowania wstępnego projektu podziału dokonywanie analizy czy projektowane działki posiadają realny i prawny dostęp do drogi publicznej. Co to zarzutów dotyczących naruszenia art. 77 § 1 oraz 80 k.p.a., nie sposób uznać, aby w badanej sprawie było celowe prowadzenie szerszego postępowania dowodowego niż odwzorowane w aktach sprawy. Dla poczynienia ustaleń pod kątem zgodności rozwiązań zaproponowanych we wstępnym projekcie podziału z obowiązującym planem miejscowym wystarczające było zestawienie dokumentacji przedłożonej wraz z wnioskiem przez Skarżącego z treścią obowiązującej uchwały. Owo zestawienie zostało dokonane przez organy prawidłowo. Takie działanie dorowadziło organy do prawidłowych wniosków, przedstawionych w uzasadnieniach skarżonych postanowień. Z powyższych względów Sąd, nie stwierdziwszy podstaw do uchylenia zaskarżonego postanowienia decyzji, zobowiązany był oddalić skargę, o czym orzeczono na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 z późn. zm.). Cytowane w uzasadnieniu wyroku sądów administracyjnych są dostępne w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych dostępnej na stronie www. orzeczenia.nsa.gov.pl.