II SA/Rz 92/23

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie w składzie następującym: Przewodniczący SNSA Jerzy Solarski Sędziowie NSA Stanisław Śliwa /spr./ WSA Paweł Zaborniak po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w trybie uproszczonym w dniu 22 czerwca 2023 r. sprawy ze skargi P. K. prowadzącego działalność gospodarczą pn. [...] na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Rzeszowie z dnia 27 października 2022 r. nr SKO.415/420/2022 w przedmiocie odmowy ustalenia warunków zabudowy terenu – skargę oddala –

Decyzją z 27 października 2022 r. nr SKO.415/420/2022 Samorządowe Kolegium Odwoławcze (SKO) w Rzeszowie utrzymało w mocy decyzję Prezydenta Miasta [....] z 5 września 2022 r. w przedmiocie odmowy ustalenia warunków zabudowy, w podstawie prawnej powołując art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z 14 czerwca 1960r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2022 r. poz. 2000 ze zm.), zwanej w dalszej części "K.p.a." oraz art. 59, art. 61 ust. 1, art. 56 w zw. z art. 64 ust. 1 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. 2022 r. poz. 503), określanej następnie jako "u.p.z.p.". We wniosku z 12 kwietnia 2022 r. P. K., prowadzący działalność gospodarczą pod nazwą: "[...]" (dalej także: "Wnioskodawca", "Skarżący") zwrócił się do Prezydenta Miasta [...] o ustalenie warunków zabudowy na zamierzenie inwestycyjne pod nazwą: "budynek mieszkalny wielorodzinny z lokalami usługowymi oraz droga wewnętrzna" na części terenu działek nr: [...] i [....] obr. [...], położonych przy ulicy [....] w [...]. Organ I instancji ustalił, że teren objęty wnioskiem znajduje się w obszarze, dla którego opracowywany jest Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego Nr [....] "[...]" na osiedlu [...] w [...] (uchwala Rady Miasta [...] Nr [...] z [...] września 2012 r.). W piśmie z 19 lipca 2021 r. Biuro Rozwoju Miasta [...] poinformowało, że planowana inwestycja koliduje z przewidzianymi w koncepcji do projektu planu, inwestycjami publicznymi. Prezydent zauważył jednak, że z uwagi na to, że projekt miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nie jest aktem prawa miejscowego, nie może stanowić podstawy do ograniczenia zamiarów inwestycyjnych Wnioskodawcy. Następnie Organ wskazał, że na podstawie przeprowadzonej analizy ustalono, iż wnioskowana inwestycja nie spełnia warunków niezbędnych do wydania decyzji o warunkach zabudowy. W obszarze analizowanym brak jest bowiem jakiejkolwiek zabudowy. Są to tereny użytkowane rolniczo. Wzdłuż ulicy [...], w odległości około 200 m od terenu objętego wnioskiem, znajduje się zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, wolnostojąca. W kierunku północno - wschodnim, w odległości około 290 m od przedmiotowego terenu, zlokalizowana jest zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna. Na południowy wschód, w odległości około 130 m, realizowany jest budynek mieszkalny wielorodzinny. Z powodu braku zabudowy w obszarze analizowanym nie da się określić średniego wskaźnika wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki lub terenu, gabarytów i formy architektonicznej nowych obiektów oraz obowiązującej linii nowej zabudowy. Wobec powyższego, nie jest spełniony warunek wydania decyzji ustalającej warunki zabudowy z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. W odniesieniu do uwag Wnioskodawcy Prezydent podał, że nieuzasadnione jest tzw. rozszerzanie obszaru analizowanego celem "poszukiwania" na jego terenie zabudowy podobnej do planowanej. Jeżeli obszar analizowany służyć ma do wskazania "działek sąsiednich", spełniających warunki tzw. dobrego sąsiedztwa, interpretacja sposobu wyznaczenia tych granic nie może abstrahować od pojęcia "sąsiedztwa" w języku potocznym. Teren sąsiedzki to zaś teren przyległy, pobliski. Wobec powyższego, decyzją z 5 września 2022 r. Prezydent odmówił ustalenia warunków zabudowy dla przedmiotowego zamierzenia inwestycyjnego. Skarżący złożył odwołanie od powyższej decyzji. Zarzucił nieprawidłowe wyznaczenie wokół działki objętej wnioskiem granic obszaru analizowanego tj. w odległości 50 m od granic działki zamiast w odległości min. 252 m, do czego doszło w następstwie błędnego przyjęcia, że szerokość frontu działki budowlanej stanowi szerokość drogi wewnętrznej i wynosi ok. 7 m, w sytuacji gdy uznać należało, że prawidłowo określony front działki wynosi 84 m. Skarżący zarzucił też bezpodstawne stwierdzenie, że w obszarze analizowanym brak jest zabudowy pozwalającej na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy i zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu, co skutkowało nieuzasadnionym przyjęciem, że nie został spełniony warunek określony w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. Decyzją z 27 października 2022 r. SKO w Rzeszowie utrzymało w mocy decyzję Prezydenta z 5 września 2022 r. Organ wskazał, powołując się na orzecznictwo sądowe, że sformułowanie, iż granice obszaru analizowanego wyznacza się w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy odnosić należy do odległości od granic działki inwestora, a nie do odległości pomiędzy dwoma przeciwległymi punktami leżącymi na granicy obszaru analizowanego. SKO podało, że co prawda ustawodawca nie wykluczył prawnej możliwości wyznaczenia obszaru większego aniżeli wskazane minimum, to jednak z części tekstowej jak i graficznej analizy powinny jasno wynikać przesłanki, którymi organ kierował się wyznaczając granice tego obszaru analizowanego w takiej wielkości. Przesłankami tymi mogą być: istnienie zabudowy jedynie w jednym kierunku od granicy działki, oddzielenie działek przyjętych do analizy drogą publiczną, skrzyżowaniem dróg publicznych, różnorodność zabudowy, duże odległości między budynkami znajdującymi się na sąsiednich działkach. Poszerzenie obszaru analizowanego w celu poszukiwania nieruchomości "podobnych", do których można nawiązać, wyłącznie celem pozytywnego rozpatrzenia wniosku inwestora, nie jest zaś dopuszczalne. Dalej Kolegium wskazało, że przez pojęcie frontu działki należy rozumieć część działki budowlanej, która przylega do drogi, z której odbywa się główny wjazd lub wejście na działkę, tylko ta część działki, nie zaś inne fragmenty działki, na które taki wjazd lub wejście się nie odbywają, nawet jeżeli przylegają do drogi. Zdaniem Kolegium, obszar analizowany został w niniejszej sprawie ustalony prawidłowo, bowiem nie może budzić wątpliwości ustalenie szerokości frontu działki, która stanowiła podstawę wyznaczenia tego obszaru. Następnie Kolegium podniosło, że w otoczeniu wnioskowanego pod zabudowę terenu brak jest zabudowy mogącej stanowić punkt odniesienia dla ustalenia parametrów planowanej zabudowy. Z tych przyczyn Organ I instancji nie mógł uwzględnić wniosku Skarżącego. P. K. złożył skargę na rozstrzygnięcie SKO w Rzeszowie, ponawiając zarzut odwołania o naruszeniu § 3 ust. 1 i 2 w zw. z § 2 pkt 5 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. z 2003 r. Nr 164, poz. 1588], dalej "rozporządzenie MI z 2003 r." przez nieprawidłowe wyznaczenie wokół działki budowlanej objętej wnioskiem granic obszaru analizowanego. Nadto, Skarżący zarzucił naruszenie: - art. 7, art. 77 § 1 K.p.a. w zw. z art. 56, art. 59 ust. 1 i art. 61 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 64 ust. 1 u.p.z.p. poprzez zaniechanie dokonania jakichkolwiek ustaleń w odniesieniu do wskazanego przez Inwestora projektowanego przebiegu szlaku komunikacyjnego, z którego odbywać się będzie wjazd i wejście na teren działki budowlanej i jednocześnie bezpodstawne stwierdzenie, że w obszarze analizowanym brak jest zabudowy pozwalającej na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy, co skutkowało przedwczesną odmową ustalenia warunków zabudowy na objęte wnioskiem zamierzenie inwestycyjne z uwagi na nieuzasadnione przyjęcie, że nie został spełniony warunek określony w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., - art. 8 § 1 i 2 K.p.a. poprzez naruszenie zasady prowadzenia postępowania w sposób budzący zaufanie jego uczestników do władzy publicznej, wobec naruszenia zasad proporcjonalności, bezstronności i równego traktowania poprzez odstąpienie bez uzasadnionej przyczyny od praktyki rozstrzygania spraw w takim samym stanie faktycznym i prawnym, tj. pomimo uprzedniego wydania dla objętych wnioskiem działek nr [...], [...] oraz działki nr [...] obr. [...] na rzecz tego samego Inwestora decyzji ustalającej warunki zabudowy, z jednoczesnym oznaczeniem frontu terenu działki w sposób tożsamy z oznaczeniem wskazanym w niniejszym postępowaniu, - art. 138 § 1 pkt 1 K.p.a. poprzez jego bezpodstawne zastosowanie w niniejszej sprawie polegające na nieuzasadnionym utrzymaniu w mocy decyzji Organu I instancji w sytuacji, gdy rozstrzygnięcie to narusza obowiązujące prawo. Mając powyższe na uwadze Skarżący wniósł o uchylenie decyzji Organów obydwu instancji oraz o zasądzenie kosztów postępowania. Zauważył, że na załączniku graficznym do analizy, front działki został oznaczony jako szerokość drogi wewnętrznej, z której projektowany jest wjazd/zjazd na działkę drogową nr [...] (poprzednio oznaczoną numerem [...]) - tj. odcinek o długości 7 m. Wskazał, że o zakwalifikowaniu danej części działki jako frontu działki (terenu) nie decyduje fizyczne "przyleganie" działki do drogi publicznej, lecz wybór inwestora w zakresie szlaku komunikacyjnego, którym ma odbywać się dojazd do drogi publicznej (np. poprzez drogę wewnętrzną). Frontem działki budowlanej objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy jest zatem ta część działki inwestycyjnej, która przylega bezpośrednio do drogi publicznej, albo która przylega do drogi wewnętrznej lub drogi obciążonej służebnością drogową, które graniczą z drogą publiczną. Skarżący zauważył, że w celu sprecyzowania wniosku dołączył do pisma z dnia 5 lipca 2022 r. załącznik graficzny - mapę, na której oznaczono wydzieloną w granicach terenu działek nr [...] i [...] drogę wewnętrzną, z której na całej długości odbywać sie będzie wejście (wjazd) na teren inwestycji, która graniczy bezpośrednio z działką drogową nr [...] (poprzednio nr [...]), poprzez którą drogą - ulicą [....] na działce nr [...] - teren inwestycji ma dostęp do drogi obejmującej ul. [...] na działce nr [....]. W konsekwencji oznaczył na ww. mapie, że front działki stanowi tę część granicy działki budowlanej, która przylega do drogi wewnętrznej, tj. odcinek o długości ok. 84 m. W odpowiedzi na skargę Organ wniósł o jej oddalenie. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: W niniejszym postępowaniu kontroli poddano decyzję administracyjną, który to przedmiot dopuszcza art. 3 § 2 pkt 1 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowa-niu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2023 r. poz. 259 ze zm.), zwanej dalej "P.p.s.a.". Kontrola ta odbyła się pod względem zgodności z prawem, a to wedle art. 1 § 2 ustawy z 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych. Sąd nie stwierdził uchybień określonych w art. 145 § 1 pkt 1 i pkt 2 P.p.s.a., dlatego też skarga została oddalona na podstawie art. 151 P.p.s.a. Uchybienia wymienione w powołanym wyżej przepisie (art. 145 § 1 pkt 1 P.p.s.a.), a skutkujące uchyleniem decyzji w całości lub w części to: naruszenie prawa materialnego o wpływie na wynik sprawy, naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego czy inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Z kolei, stwierdzenie przyczyn określonych w art. 156 K.p.a. lub w innych przepisach obliguje do stwierdzenia nieważności decyzji (art. 145 § 1 pkt 2 P.p.s.a.). Kwestionowaną decyzją z 27 października 2022 r. SKO w Rzeszowie utrzymało w mocy decyzję Prezydenta Miasta [...] o odmowie ustalenia warunków zabudowy na zamierzenie inwestycyjne pod nazwą: "budynek mieszkalny wielorodzinny z lokalami usługowymi oraz droga wewnętrzna" na części terenu działek nr: [...] i [...] obr. [...], położonych przy ulicy [....] w [...]. Organy obu instancji stwierdziły, że w obszarze analizowanym brak jest jakiejkolwiek zabudowy. Z tego powodu nie da się określić średniego wskaźnika wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki lub terenu, gabarytów i formy architektonicznej nowych obiektów oraz obowiązującej linii nowej zabudowy. Tym samym, nie jest spełniony warunek wydania decyzji ustalającej warunki zabudowy z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. Z twierdzeniem powyższym nie zgodził się Skarżący, zdaniem którego wyznaczony obszar analizowany powinien być zdecydowanie szerszy niż ten przyjęty przez Organy i winien on wynosić 252 m od granic działki. W Jego ocenie, Organy nieprawidłowo zatem przyjęły, że szerokość frontu działki budowlanej stanowi szerokość drogi wewnętrznej i wynosi ok. 7 m, w sytuacji gdy uznać należało, że prawidłowo określony front działki wynosi 84 m. W pierwszej kolejności wskazać trzeba, że pomimo, iż skarżona decyzja wydana została już w dacie, w której obowiązywało nowe brzmienie zarówno art. 61 u.p.z.z., jak i wydanego na jego podstawie aktu wykonawczego tj. rozporządzenia MI z 2003 r., to w uwarunkowaniach sprawy zastosowanie znajdują poprzednie regulacje tj. obowiązujące przed 3 stycznia 2022 r., kiedy to weszła w życie ustawa z dnia 17 września 2021 r. o zmianie ustawy - Prawo budowlane oraz ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w której art. 4 prawodawca postanowił, że do spraw ustalenia lokalizacji inwestycji celu publicznego lub wydania warunków zabudowy, wszczętych i niezakończonych decyzją ostateczną przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy, stosuje się przepisy ustawy zmienianej w art. 2 (tj. u.p.z.p.) w brzmieniu dotychczasowym. Z kolei, w świetle § 2 rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z 17 grudnia 2021 r. zmieniającego rozporządzenie w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (poz. 2399), do spraw ustalenia warunków zabudowy, wszczętych i niezakończonych decyzją ostateczną przed dniem wejścia w życie niniejszego rozporządzenia, stosuje się przepisy dotychczasowe. Wniosek inicjujący postępowanie w niniejszej sprawie złożony został 12 kwietnia 2021 r., a decyzję w pierwszej instancji wydano 5 września 2022 r. Wymogi, których łączne spełnienie umożliwia wydanie decyzji o ustaleniu warunków zabudowy określa art. 61 ust. 1 u.p.z.p. W pkt 1 stanowi on, że co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej musi być zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Kwestia, czy wymóg ten został w okolicznościach niniejszej sprawy spełniony jest sporna między stronami. Według § 3 ust. 1 rozporządzenia MI z 2003 r., w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy. Zgodnie z zaś z ust. 2 tego paragrafu, granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p. (tj. kopii mapy zasadniczej lub, w przypadku jej braku, kopii mapy katastralnej, przyjętych do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego, obejmujących teren, którego wniosek dotyczy, i obszaru, na który ta inwestycja będzie oddziaływać, w skali 1:500 lub 1:1000) w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów. Przy czym, § 2 pkt 5 rozporządzenia MI z 2003 r. definiuje front działki jako część działki budowlanej, która przylega do drogi, z której odbywa się główny wjazd lub wejście na działkę. Jak wynika z powyższych regulacji, podstawowym obowiązkiem organu prowadzącego postępowanie w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy terenu jest wyznaczenie wokół objętej wnioskiem działki budowlanej obszaru analizowanego. Od należytego spełnienia tego obowiązku zależy de facto sposób rozstrzygnięcia sprawy, bowiem na przedmiotowym obszarze organ przeprowadza analizę, w której bada możliwość powstania planowanej zabudowy w aspekcie jej zgodności z zabudową już istniejącą w zakresie określonych parametrów, wymienionych w rozporządzeniu MI z 2003 r. Prawidłowo wyznaczony obszar analizowany przesądza więc o tym, czy wniosek inwestora podlega uwzględnieniu. Wyznaczenie obszaru analizowanego służy zatem wskazaniu działek sąsiednich, które będą stanowiły punkt odniesienia do ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy, o jakich mowa w przepisach art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. Powołany § 3 ust. 2 rozporządzenia MI z 2003 r. ustala zasadę wyznaczania obszaru analizowanego stanowiąc, że jego granice wyznacza się w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów. Kluczowe zatem dla poprawnego wytyczenia przedmiotowego obszaru jest ustalenie frontu działki, którego wielokrotność determinuje granice obszaru. Konsekwencją wadliwego wyznaczenia frontu działki jest więc wadliwe wyznaczenie obszaru analizowanego, a w dalszej kolejności, ustalenia wynikające z analizy urbanistycznej na tym obszarze nie mogą stanowić podstawy prawidłowych ustaleń dotyczących sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy w odniesieniu do planowanej inwestycji. Rację ma Skarżący, gdy twierdzi, że ustalenie umiejscowienia frontu działki winno wynikać z zamiaru inwestora, który planuje realizację danej inwestycji mając równocześnie na uwadze lokalizację głównego wjazdu lub wejścia na działkę. Jeśli zaś organ ma w tym zakresie wątpliwości, to powinien wezwać wnioskodawcę do przedstawienia wyraźnego stanowiska w tym przedmiocie. Należy mieć też na względzie, że w § 3 ust. 2 rozporządzenia MI z 2003 r. określono dwa minimum w odniesieniu do nakreślania granic obszaru analizowanego. Jedno wskazuje, że mnoży się szerokość frontu działki przez 3, zaś drugie podaje, że wynik tego działania nie może być niższy niż 50 m. Podniesienia wymaga także, iż zasadą jest wyznaczenie obszaru analizowanego w podstawowych jego wymiarach. Dopuszcza się wszakże jego poszerzenie, ale tylko w jakichś wyjątkowych sytuacjach, uzasadnionych okolicznościami sprawy. Takie powiększenie musi jednak zawsze zapewniać zachowanie ładu przestrzennego, czyli służyć harmonijnemu wkomponowaniu nowej inwestycji w istniejące otoczenie. Jego celem nie może być zatem samo tylko umożliwienie realizacji wniosku inwestora. Dlatego tak analiza, jak i uzasadnienie decyzji ustalającej warunki zabudowy musi wystarczająco szczegółowo motywować takie ustalenie granic obszaru analizowanego [np. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego (NSA) z 5.04.2023 r. II OSK 1167/20]. W orzecznictwie zauważa się przy tym, że część działki pełniąca funkcję frontu nie musi koniecznie pokrywać się z całym bokiem przylegającym bezpośrednio lub pośrednio do drogi publicznej, gdyż wjazd lub wejście może nie odbywać się na całej szerokości działki przylegającej do drogi publicznej, lecz jedynie na jej określonym fragmencie i właśnie ten fragment stanowi front działki (por. wyroki NSA: z dnia 21 czerwca 2017 r. II OSK 2650/15, z 23.04.2023 r. II OSK 1389/19, z 12.02.2020 r. II OSK 850/18). Ponadto, podkreśla się, że teren inwestycji winien mieć jeden front. We wniosku o ustalenie warunków zabudowy Skarżący na przedłożonej mapie, jako front działki budowlanej, wskazał całą długość boku działki przylegającego do drogi wewnętrznej, podając, że wynosi on 84 m. W odpowiedzi z kolei na wezwanie Organu I instancji z 30 kwietnia 2022 r. nie ma już tak wyraźnego wskazania. Niezależnie jednak od powyższego, nie budzi wątpliwości na obydwu mapach oznaczenie tej części działki budowlanej (lit. A - E), która przylega do drogi, z której odbywa się główny wjazd na działkę, a część ta stanowi w myśl § 2 pkt 5 rozporządzenia MI z 2003 r. front działki niezbędny do wyznaczenia granic obszaru analizowanego. Nie można więc uznać, jak chce tego Skarżący, że w sprawie nie dokonano żadnych ustaleń dotyczących projektowanego przebiegu szlaku komunikacyjnego, z którego odbywać się będzie wjazd i wejście na teren działki budowlanej. Jak już wyżej wskazano, część działki pełniąca funkcję frontu nie musi koniecznie pokrywać się z całym bokiem przylegającym bezpośrednio lub pośrednio do drogi, bowiem wjazd lub wejście może nie odbywać się na całej szerokości działki przylegającej do drogi, lecz jedynie na jej określonym fragmencie i właśnie ten fragment to front działki. Na przedłożonych przez Skarżącego mapach wyraźnie zaznaczono miejsce, z którego będzie się odbywał wjazd na działkę inwestycyjną. Poza tym, organ rzeczywiście co do zasady powinien wziąć pod uwagę twierdzenia wnioskodawcy odnośnie do usytuowania głównego wjazdu, jednakże nie są one dla tego organu wiążące. Organ administracji może więc dokonać ustaleń odmiennych od twierdzeń wnioskodawcy, jeśli wynika to z okoliczności sprawy, a tezę taką zawarto w powołanym wyżej orzeczeniu NSA sygn. akt II OSK 1389/18. Tym samym, zdaniem Sądu, nie ma żadnego prawnego uzasadnienia twierdzenie inwestora, że jako szerokość frontu powinno się przyjąć całą szerokość boku działki przylegającego do drogi wewnętrznej. W uwarunkowaniach sprawy przyjęcie koncepcji Skarżącego skutkowałoby w istocie sztucznym poszerzeniem granic obszaru analizowanego, które nie łączyłoby się z zachowaniem ładu przestrzennego, bowiem najbliższe terenowi inwestycji otoczenie to duże połacie terenów rolniczych, a istniejąca zabudowa znajduje się w odległości ok. 200 m od terenu objętego wnioskiem (jest to zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna) wzdłuż ul. [...], w odległości ok. 290 m w kierunku północno-wschodnim (jest to zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna) i w odległości ok. 130 m na południowy wschód, gdzie realizowany jest budynek mieszkalny wielorodzinny. Mając na względzie powyższe należy stwierdzić, że w rozpoznawanej sprawie Organy przyjęły właściwą wielkość obszaru analizowanego, a SKO w Rzeszowie w sposób wystarczający wyjaśniło przyjęte w tym względzie stanowisko. Stąd złożona skarga podlegała oddaleniu na podstawie art. 151 P.p.s.a.