II SA/Rz 360/23

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie w składzie następującym: Przewodniczący: SWSA Elżbieta Mazur-Selwa po rozpoznaniu w dniu 20 czerwca 2023 r. na posiedzeniu niejawnym sprawy ze skargi Wspólnoty Mieszkaniowej Nieruchomości przy ul. [...] – reprezentowanej przez zarządcę A. Sp. z o.o. z siedzibą w [....] na decyzję Podkarpackiego Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego w Rzeszowie z dnia 10 stycznia 2023 r. nr OA.7721.19.40.2022 w przedmiocie nakazu przywrócenia poprzedniego sposobu użytkowania - postanawia - 1. odrzucić skargę; 2. zwrócić stronie skarżącej Wspólnocie Mieszkaniowej Nieruchomości przy ul. [...] – reprezentowanej przez zarządcę A. Sp. z o.o. z siedzibą w [...] uiszczony wpis sądowy od skargi w kwocie 500 zł (słownie: pięćset złotych).

II SA/Rz 360/23 UZASADNIENIE Wspólnota Mieszkaniowa Nieruchomości przy u. [...] – reprezentowana przez zarządcę A. Sp. z o.o. z siedzibą w [...] złożyła do Wojewódzkiego Sadu Administracyjnego w Rzeszowie skargę na opisaną w sentencji decyzję Podkarpackiego Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego w Rzeszowie z dnia 10 stycznia 2023 r. nr OA.7721.19.40.2022 w przedmiocie nakazu przywrócenia poprzedniego sposobu użytkowania. W skardze wskazano, że Wspólnota jest reprezentowana przez zarządcę – A. Sp. z o.o. z siedzibą w [...] Skargę podpisał F.J. Do skargi dołączono odpis z KRS dotyczący A. Sp. z o.o. z siedzibą w [...]. Zarządzeniem z 18 kwietnia 2023 r., wezwano stronę skarżącą - reprezentowaną przez F.J. A. Sp. z o.o. z siedzibą w [...] do usunięcia braków formalnych skargi przez złożenie umowy lub uchwały o sprawowaniu zarządu Wspólnoty [...] w [....], ewentualnie przedłożenie dokumentów upoważniających do reprezentowania Wspólnoty [...]. Zakreślono 7 – dniowy termin na wykonanie wezwania pod rygorem odrzucenia skargi. Powyższe wezwanie zostało przesłane na wskazany w skardze adres. Jednakże z uwagi na nieobecność adresata w miejscu zamieszkania, korespondencja została w dniu 25 kwietnia 2023 r. awizowana w placówce pocztowej, a następnie w dniu 4 maja 2023 r. powtórnie awizowana. Terminu do odbioru wezwania mijał z dniem 9 maja 2023 r. Natomiast zakreślony termin do usunięcia braków formalnych skargi upłynął bezskutecznie z dniem 16 maja 2023 r. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Zgodnie z art. 57 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2023 r., poz. 259 ze zm. - dalej "p.p.s.a."), skarga musi odpowiadać wymaganiom stawianym przez art. 46 p.p.s.a. wszystkim pismom w postępowaniu sądowym oraz zawierać dodatkowe elementy określone w art. 57 § 1 pkt 1-3 p.p.s.a., przy czym - stosownie do art. 29 p.p.s.a. - przedstawiciel ustawowy lub organ albo osoby, o których mowa w art. 28, mają obowiązek wykazać swoje umocowanie dokumentem przy pierwszej czynności w postępowaniu. Jeżeli warunki formalne skargi nie zostaną spełnione, Sąd zobligowany jest, w trybie art. 49 § 1 p.p.s.a., wezwać stronę skarżącą do uzupełnienia w terminie siedmiu dni braków formalnych skargi pod rygorem jej odrzucenia (art. 58 § 1 pkt 3 p.p.s.a.). Reprezentacja wspólnot mieszkaniowych została uregulowana w ustawie z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2021 r., poz. 1048 ze zm.- dalej: u.w.l.) Zgodnie z art. 18 u.w.l. właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej (ust. 1). W razie sukcesywnego wyodrębniania lokali przyjęty przez dotychczasowych współwłaścicieli sposób zarządu nieruchomością wspólną odnosi skutek także do każdego kolejnego nabywcy lokalu (ust. 2). Zmiana ustalonego w trybie ust. 1 sposobu zarządu nieruchomością wspólną może nastąpić na podstawie uchwały właścicieli lokali zaprotokołowanej przez notariusza. Uchwała ta stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej (ust 2a). Jeżeli sposobu zarządu nie określono w umowie, o której mowa w ust. 1, lub w uchwale zaprotokołowanej przez notariusza, obowiązują zasady określone w niniejszym rozdziale (ust. 3). Stosownie do art. 20 u.w.l. Jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych jest większa niż trzy, właściciele lokali są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu. Członkiem zarządu może być wyłącznie osoba fizyczna (ust. 1). Zarząd lub poszczególni jego członkowie mogą być w każdej chwili na mocy uchwały właścicieli lokali zawieszeni w czynnościach lub odwołani (ust. 2). W myśl art. 21 u.w.l., zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali (ust. 1). Gdy zarząd jest kilkuosobowy, oświadczenia woli za wspólnotę mieszkaniową składają przynajmniej dwaj jego członkowie (ust. 2). Z powołanych regulacji wynika, że - ze względu na organ albo osobę (osoby) sprawujące zarząd nieruchomością wspólną - można wyodrębnić zarząd bezpośredni, sprawowany przez wszystkich współwłaścicieli nieruchomości oraz zarząd pośredni, sprawowany: a) przez zarząd, jako organ wspólnoty mieszkaniowej, albo b) przez zarządcę, ustanawianego zgodnie z art. 18 ust. 1 u.w.l., którym może być osoba fizyczna bądź osoba prawna. Ponadto - co należy podkreślić - ustanowienie zarządu wspólnoty (art. 20 i art. 21 u.w.l.) wyklucza ustanowienie zarządcy w rozumieniu art. 18 u.w.l. i odwrotnie, tj. ustanowienie zarządcy zgodnie z art. 18 u.w.l. wyklucza ustanowienie zarządu, o którym mowa w art. 20 i art. 21 u.w.l. (por.: uchwała Sądu Najwyższego (dalej: SN) z 16 lutego 2012 r., III CZP 96/11, Lex nr 1112715; postanowienie SN z 14 września 2005 r., III CZP 62/05, Lex nr 171751; uchwała SN z 27 listopada 2003 r., III CZP 74/03, Lex nr 81625; postanowienia Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (dalej: WSA w Gliwicach: z 29 lutego 2016 r., I SA/Gl 1477/16 i I SA/Gl 1446/15; z 15 lipca 2016 r., II SA/Gl 308/16; z 26 września 2016 r. I SA/Gl 309-312/16, I SA/Gl 1478-1481/16 i I SA/Gl 1472/16 - publ.: CBOSA). Właścicielom nieruchomości powierzono wybór w kwestiach związanych ze sposobem zarządzania, jednak względy natury organizacyjno-gospodarczej przemawiają za brakiem potrzeby mnożenia struktur zarządu nieruchomością wspólną i wynikających z tego konsekwencji (np. problemu rozkładu uprawnień pomiędzy te struktury). Spotykane w praktyce zlecanie administrowania nieruchomością wspólną zewnętrznemu podmiotowi wyspecjalizowanemu, przy wybranym zarządzie wspólnoty (w rozumieniu art. 20 i 21 u.w.l.), nie oznacza więc, że ten podmiot posiada status zarządcy, któremu właściciele powierzyli zarząd nieruchomością wspólną, o jakim mowa w art. 18 ust. 1 u.w.l. Praktyka zawierania umów o zarządzanie nieruchomością wspólną (administrowanie wspólnotą mieszkaniową) z licencjonowanymi zarządcami (administratorami) jest już wykształcona od dłuższego czasu i jest to sytuacja, kiedy organ wspólnoty, jakim jest jej zarząd, nie przestaje wówczas sprawować swoich funkcji a jedynie zleca wykonanie poszczególnych czynności w zakresie zwykłego zarządu nieruchomością wspólną. Zarządca, a właściwie administrator, zapewnia fachową obsługę wspólnoty mieszkaniowej współdziałając w tym zakresie z zarządem. Taka pomoc, świadczona przez profesjonalnych zarządców (administratorów) wspólnotom mieszkaniowym, nie zmienia jednak ustawowego sposobu sprawowania zarządu. Zlecenie administrowania wspólnotą mieszkaniową ma charakter umowy mieszanej, do której - w zakresie nieuregulowanym - winno się stosować przepisy o umowie zlecenia (art. 734 Kodeksu cywilnego; por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Lublinie z 29 stycznia 2014 r., I ACa 652/13, Lex nr 1438094). Z uwagi na to, że - w przeciwieństwie do zarządu w rozumieniu art. 20 i 21 u.w.l. - zarządca w rozumieniu art. 18 ust. 1 u.w.l. nie jest organem wspólnoty mieszkaniowej reprezentowanie jej przez zarządcę wymaga odpowiedniego umocowania w umowie bądź uchwale. Zakres upoważnienia zarządcy do działania w imieniu właścicieli lokali wynika bowiem z treści postanowień umów lub uchwały właścicieli przewidzianych w art. 18 ust. 1 i 2a u.w.l. Zatem, zarządca nie może reprezentować wspólnoty mieszkaniowej przed sądem lub organem administracji publicznej, jeżeli stosowne upoważnienie nie znalazło się w umowie określającej sposób zarządu albo uchwale o zmianie tej umowy (ewentualnie jeśli nie legitymuje się odpowiednim pełnomocnictwem). W odróżnieniu od reprezentacji przez organ, jakim jest zarząd wspólnoty w rozumieniu art. 20 i 21 u.w.l., zarządca nie działa jako wspólnota mieszkaniowa, gdyż pomiędzy nią a tymże zarządcą (osobą trzecią) istnieje dodatkowe ogniwo, którym jest oświadczenie woli zawarte w umowie, uchwale albo ściśle w przedmiocie udzielenia pełnomocnictwa (por.: postanowienie Naczelnego Sądu Administracyjnego z 15 maja 2014 r., II FSK 949/14, Lex nr 1467640; uchwała SN z 21 stycznia 2009 r., III CZP 129/08, Lex nr 470697; wyrok WSA w Warszawie z 11 grudnia 2007 r., VI SA/Wa 1792/07; wyrok SN z 14 stycznia 2004 r., I CK 108/03; postanowienie Sądu Apelacyjnego w Katowicach z 31 maja 2006 r., I ACa 290/06; wyrok WSA w Krakowie z 22 lutego 2010 r., II SA/Kr 1517/09, Lex nr 633138). Mając na uwadze powyższe regulacje, Sąd wezwał stronę skarżącą do usunięcia braków formalnych skargi - w terminie 7 dni, pod rygorem jej odrzucenia - przez złożenie umowy lub uchwały o sprawowaniu zarządu Wspólnoty [...], ewentualnie przedłożenie dokumentów upoważniających do reprezentowania Wspólnoty [...]. W tym miejscu wyjaśnić nadto należy, że zgodnie z art. 73 p.p.s.a. dotyczącym tzw. instytucji "doręczenia zastępczego" w razie gdy pismo nie może zostać doręczone w sposób przewidziany w art. 65-72 p.p.s.a., pismo składa się na okres czternastu dni w placówce pocztowej, w rozumieniu ustawy z dnia 23 listopada 2012 r. - Prawo pocztowe, albo w urzędzie gminy, dokonując jednocześnie zawiadomienia określonego w § 2. Zawiadomienie o złożeniu pisma wraz z informacją o możliwości jego odbioru w placówce pocztowej albo w urzędzie gminy w terminie siedmiu dni od dnia pozostawienia zawiadomienia, umieszcza się w oddawczej skrzynce pocztowej, a gdy to nie jest możliwe, na drzwiach mieszkania adresata lub w miejscu wskazanym jako adres do doręczeń, na drzwiach biura lub innego pomieszczenia, w którym adresat wykonuje swoje czynności zawodowe (§ 2). W przypadku niepodjęcia pisma w terminie, o którym mowa w § 2, pozostawia się powtórne zawiadomienie o możliwości odbioru pisma w terminie nie dłuższym niż czternaście dni od dnia pierwszego zawiadomienia o złożeniu pisma w placówce pocztowej albo w urzędzie gminy (§ 3). Natomiast zgodnie z § 4 cyt. przepisu doręczenie uważa się za dokonane z upływem ostatniego dnia okresu, o którym mowa w § 1. W niniejszej sprawie pismo (tj. wezwanie), zgodnie z przepisami prawa, zostało prawidłowo doręczone stronie skarżącej. Jak wynika z adnotacji umieszczonej na zwrotnym potwierdzeniu odbioru, doręczyciel, w dniu 25 kwietnia 2023 r. pismo adresowane do skarżącego, z uwagi na jego nieobecność, pozostawił w placówce pocztowej [...]. Placówka pocztowa w dniu 4 maja 2013 r. powtórnie awizowała ww. przesyłkę. Ostatni dzień skutecznego doręczenia pisma (liczony zgodnie z art. 73 § 3 p.p.s.a.) wypadał w dniu 9 maja 2023 r. (wtorek). Termin do usunięcia braków formalnych skargi upływał z dniem 16 maja 2023 r. Mimo prawidłowego wezwania o uzupełnienie wskazanych braków skargi oraz pouczeniu o konsekwencjach grożących w razie niedokonania tej czynności strona skarżąca nie uczynił zadość wezwaniu i nie uzupełniła braków formalnych skargi. W tym stanie rzeczy Wojewódzki Sąd Administracyjny, na podstawie art. 58 § 1 pkt 3 i § 3 p.p.s.a. orzekł jak w sentencji. O zwrocie wpisu orzeczono zgodnie z art. 232 § 1 pkt 1 p.p.s.a.