II SA/Po 816/25

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Piotr Ławrynowicz Sędziowie Sędzia WSA Izabela Paluszyńska (sprawozdawca) Asesor WSA Jacek Rejman Protokolant: starszy sekretarz sądowy Krzysztof Dzierzgowski po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 27 maja 2026 r. sprawy ze skargi Miasta i Gminy [...] na decyzję Wojewody z dnia 17 września 2025 r., nr [...] w przedmiocie odszkodowania za grunt przejęty pod drogę oddala skargę.

Zaskarżoną decyzją z dnia 17 września 2025r. znak: [...] Wojewoda na podstawie art. 138 § 1 k.p.a. w zw. z art. 12 ust. 4a ustawy z dnia 10 kwietnia 2003r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz.U. z 2024r., poz. 311), zwanej dalej specustawą drogową utrzymał w mocy decyzję Starosty [...] z dnia 14 maja 2025r. znak [...] Starosta [...] w decyzji z 14 maja 2025r.: 1. ustalił na rzecz J. J. odszkodowanie w wysokości [...] zł z tytułu przeniesienia na rzecz Gminy [...] na podstawie ostatecznej decyzji Starosty [...] nr [...] (znak: [...]) z dnia 27 września 2023r. o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej polegającej na :Budowie połączenia drogowego łączącego drogę gminną nr [...] z drogą wojewódzką nr [...] wraz z infrastrukturą towarzyszącą, kategoria obiektu(ów): XXV,XXVI" prawa własności nieruchomości oznaczonej ewidencyjnie: jednostka ewidencyjna: S. – obszar wiejski, obręb ewidencyjny:[...], działka nr [...], o powierzchni 0,7487 ha, zapisanej w prowadzonej przez Sąd Rejonowy w [...] księdze wieczystej nr [...] 2. zwiększył kwotę odszkodowania wskazaną w pkt 1 o 5%, tj. o [...] zł, co stanowi łączną kwotę [...]zł, 3. do wypłaty odszkodowania, o którym mowa w pkt 2 zobowiązał Burmistrza Miasta i Gminy [...]. W przedmiotowej sprawie na podstawie decyzji z dnia 27 września 2023r. o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej na własność Gminy [...] przeszła m.in. działka nr [...] (wydzielona z działki nr [...]), zapisana w prowadzonej przez Sąd Rejonowy w [...] w księdze wieczystej nr [...] jako własność J. J.. W toku postępowania J. J. przedłożył decyzję o warunkach zabudowy 20 maja 2023r. i wskazał, że przeznaczenie nieruchomości – działki nr [...] to budowa Parku [...], składającego się z farmy fotowoltaicznej. Dnia 28 listopada 2023r. biegły rzeczoznawca majątkowy sporządził operat szacunkowy, określający wartość prawa własności nieruchomości objętej niniejszym postępowaniem na kwotę [...]zł. Burmistrz Miasta i Gminy w [...] przekazał Staroście [...] kopię dziennika budowy nr [...] wydanego w dniu 28 grudnia 2023r. Ze znajdującej się w aktach sprawy kopii strony 2 w/w dziennika budowy wynika, że roboty przygotowawcze zostały rozpoczęte 2 października 2023r. Decyzją z dnia 26 stycznia 2024r. Starosta [...] orzekł o przyznaniu na rzecz J. J. odszkodowania w wysokości [...] zł z tytułu przeniesienia na rzecz Gminy [...] prawa własności nieruchomości nr [...]. Od tej decyzji odwołanie złożył J. J.. Wojewoda decyzją z dnia 7 czerwca 2024r. uchylił w całości w/w decyzję Starosty. Sprzeciw złożony przez Burmistrza Miasta i Gminy [...] został oddalony wyrokiem Wojewódzkiego Sąd Administracyjnego w Poznaniu z dnia 28 sierpnia 2024r., sygn. II SA/Po 451/24. W toku postępowania sporządzony został operat szacunkowy z 10 lutego 2025r.(poprawiony 26 lutego 2025r. przez rzeczoznawcę majątkowego B. N., w którym wartość nieruchomości została określona na kwotę [...]zł. Organ I instancji uznał, że operat szacunkowy został sporządzony zgodnie z przepisami prawa obowiązującymi w dacie wykonania, nie zawiera żadnych niejasności ani pomyłek oraz że posiada wszelkie elementy treści wymagane przez obowiązujące przepisy prawa. Zdaniem organu w operacie prawidłowo określono cel i sposób wyceny oparty na analizie rynku i przepisach prawa. Rzeczoznawca do określenia wartości nieruchomości zastosował podejście porównawcze, metodą korygowania ceny średniej dla rynku nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych pod drogi oraz podejście porównawcze, metodę porównywania parami dla rynku nieruchomości przeznaczonych pod aktywizację gospodarczą. Działka nr [...], z której wydzielono działkę nr [...], nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. W obowiązującym studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy [...] (uchwała nr [...] z dnia 17 marca 2014r.) przedmiotowa działka znajdowała się na terenie aktywizacji gospodarczej o symbolu AG, na którym dopuszcza się zachowanie istniejących oraz możliwość lokalizacji nowych obiektów produkcyjnych i usługowych, magazynowo – składowych, baz i składów. Dla działki wydano następujące decyzje o warunkach zabudowy: - znak [...] z dnia 23 czerwca 2021r., dla inwestycji polegającej na budowie farmy fotowoltaicznej [...] o mocy 20MW wraz z niezbędną infrastrukturą towarzyszącą na działce nr [...] oraz części działki nr [...], obręb [...], - znak [...], z dnia 30 maja 2023r. dla inwestycji polegającej na budowie Parku [...], składającego się z farmy fotowoltaicznej o mocy 1MW wraz z niezbędną infrastrukturą towarzyszącą, na części działki nr [...], obręb [...]. W związku z powyższym dla przedmiotowej nieruchomości rzeczoznawca przyjęła przeznaczenie pod aktywizację gospodarczą. Wyceniając nieruchomość biegła uwzględniła tzw. "zasadę korzyści" z art. 134 ust. 3 i 4 ugn oraz przywołała treść § 49 rozporządzenia. Biegła ustaliła wartość nieruchomości na kwotę [...]zł. Zawiadomienie o wydaniu decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej zostało doręczone właścicielowi nieruchomości w dniu 6 października 2023r., natomiast jak wynika z przekazanej przez Burmistrza Miasta i Gminy [...] potwierdzonej za zgodność z oryginałem kopii dziennika budowy Nr [...] z dnia 28 grudnia 2023r., rozpoczęcie robót budowlanych nastąpiło w dniu 2 października 2023r. Biorąc powyższe pod uwagę organ stwierdził, że doszło do wydania nieruchomości przed upływem terminu, o którym mowa w art. 18 ust. 1 e pkt 1 specustawy, a więc spełniona została przesłanka zwiększenia wysokości odszkodowania o kwotę równą 5% wartości rynkowej nieruchomości. Odszkodowanie należało więc powiększyć o kwotę [...]zł. W. odszkodowania wyniosło [...] zł. Od decyzji Starosty z 14 maja 2025r. odwołanie wniósł Burmistrz Miasta i Gminy [...] domagając się uchylenia zaskarżonej decyzji. Zdaniem odwołującego przyczyną wadliwości zaskarżonej decyzji jest błędne ustalenie wysokości odszkodowania na podstawie, przyjętego jako dowód w sprawie, wadliwego operatu szacunkowego. Błędnie przyjęto przeznaczenie nieruchomości określone w studium pod zabudowę usługowo - przemysłową w sytuacji gdy wydane były decyzje o warunkach zabudowy na budowę farmy fotowoltaicznej a tym samym zawyżono znacząco potencjał inwestycyjny przedmiotowej nieruchomości. Rzeczoznawca dokonała błędnego doboru nieruchomości podobnych, gdyż podstawą ustalenia wartości przedmiotowej działki winien być aktualny sposób jej użytkowania, tj. użytkowanie na cele rolnicze. Prawidłowy dobór nieruchomości podobnych powinien obejmować nieruchomości wykorzystywane na cele rolnicze dla których wydane zostały decyzje o warunkach zabudowy dla lokalizacji farm fotowoltaicznych. Burmistrz podał również, że całkowicie błędny jest pogląd rzeczoznawcy majątkowego, iż stan nieruchomości, w tym powierzchnia działki w odniesieniu do której należy poszukiwać nieruchomości podobnych, jest powierzchnią wydzielonej w następstwie decyzji o zezwoleniu na realizację® inwestycji drogowej działki nr [...]. Stan nieruchomości a w szczególności jej powierzchnię (jako cechę nieruchomości do wyceny) rzeczoznawca majątkowy przyjąć winien z dnia wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej. W dniu wydania decyzji istniała działka nr [...] o powierzchni 105 918m2 nie zaś działka nr [...] o powierzchni 7487m2. Za wadliwe należy więc uznać przyjęcie przez rzeczoznawcę majątkowego do analizy porównawczej działek w zakresie powierzchni od 3000m2 do 6000m2. Wojewoda w zaskarżonej decyzji powołał treść art. 12 ust.4, 12 ust.5, 18 ust 1, 1a, 1b, 1d, 1er specustawy drogowej, § 49 ust. 1 rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023r. w sprawie wyceny nieruchomości, (Dz.U. 2023.1832), art. 4 pkt 17 i art. 134 ust. 2, art. 154 ust. 1, 2 i 3 u.g.n. Uznał, że operat szacunkowy z 10 lutego 2025r. jest aktualny, spełnia wymogi formalne, nie budzi zastrzeżeń pod względem rachunkowym i pod kątem jego kompletności, spójności logicznej. Spełnione zostały również wymogi określone odnośnie dat stanu i ceny nieruchomości. Wskutek analizy decyzji o warunkach zabudowy z 30 maja 2023r. biegła stwierdziła, że tylko część działki jest objęta w/w decyzją. W związku z tym dla przedmiotowej działki przyjęto przeznaczenie pod aktywizację gospodarczą. W związku z tym biegła przyjęła do analizy porównawczej rynek nieruchomości niezabudowanych przeznaczonych pod drogę oraz pod aktywizację gospodarczą. W wyniku analizy biegła stwierdziła, że średnia cena 1m2 nieruchomości przeznaczonej pod drogę wynosi [...] zł/m2 a transakcje gruntami przemysłowo – usługowymi zawierają się w przedziale od [...] zł/m2 do [...] zł/m2. W konsekwencji biegła stwierdziła, że przeznaczenie aktualne na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej nie jest tożsame z przeznaczeniem alternatywnym (wynikającym z celu wywłaszczenia), a ceny gruntów przeznaczonych pod aktywizację gospodarczą osiągają wyższe wartości niż grunty przeznaczone pod drogi publiczne. Zachodzą zatem warunki, o których mowa w art. 134 ust. 3 u.g.n., zgodnie z którym wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości. W konsekwencji, nieruchomość objęta niniejszym postępowaniem została ostatecznie wyceniona zgodnie z przeznaczeniem pod zabudowę usługowo – przemysłową. Zdaniem organu obecną treść art. 154 ust. 2 i 3 u.g.n należy odczytywać w ten sposób, że w przypadku braku planu miejscowego oraz decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości lub ustalenia studium uwarunkowań i kierunku zagospodarowania przestrzennego gminy. Wojewoda podał, że biegła dodatkowo wyjaśniła, że zarówno decyzja o warunkach zabudowy z 23 czerwca jak i decyzja o warunkach zabudowy z 30 maja 2023r. nie dotyczyła całej działki nr [...] tylko jej części; wspomniane decyzje o warunkach zabudowy objęły znaczną część działki nr [...], która powstała z podziału geodezyjnego działki nr [...], ale nie całą jej powierzchnię, stąd podstawą oszacowania działki był art. 154 ust. 2 (decyzje o warunkach zabudowy) i art. 154 ust. 3 u.g.n. (studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy [...]). Biegła wyjaśniła, że na terenie Wojewoda łączy się z reguły przeznaczenie terenu usług z terenem przemysłowym jako funkcja P/U lub U/P, tak aby to ukierunkowane przeznaczenie odpowiadało jak najszerszym możliwościom zagospodarowania tego terenu w dynamicznie zmieniającej się rzeczywistości gospodarczej. Dlatego jest to typowy teren przemysłowo – usługowy ukierunkowany na klasę przemysłu. Tak też zapisywane są tego rodzaju inwestycje w katastrach i rejestrach cen i wartości nieruchomości. Nie spotyka się nawet zapisu "teren produkcji energii". Biegła podała, że faktyczny sposób użytkowania tej nieruchomości jest rzeczywiście rolny ale aktualny sposób użytkowania jest przemysłowy. Zastosowana zasada korzyści polega na przyjęciu takich parametrów nieruchomości, które będą jak najbardziej korzystne dla osoby wywłaszczonej. Biegła wyjaśniła, że metoda ustalania powierzchni działki dla ustaleń nieruchomości podobnych w sytuacji, gdy nieruchomości przyjęte do analizy porównawczej będą miały powierzchnię porównywalną do działki, z której wydzielono wywłaszczoną działkę na realizację inwestycji drogowej jest nieprawidłowa i przeczy jednolitym ustaleniom doktryny i orzecznictwa w tym zakresie (wyrok NSA z 13 lutego 2025r., sygn. akt I OSK 1262/23). Z tych względów biegła przyjęła jako nieruchomości porównawcze do wycenianej nieruchomości o zakresie powierzchni 3000m2 do 6000m2, gdyż działka nr [...] miała na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej powierzchnię 7487m2. Jednocześnie w analizowanym okresie nie było dostępnych transakcji nieruchomości podobnych o powierzchniach od 6000m2 do 10.000m2, stąd też ceny jednostkowe nieruchomości podobnych zostały poddane korekcie poprzez atrybut cenotwórczy "powierzchnia" odpowiadający za 30% poprawki korygującej z uwzględnieniem położenia w zbiorze ceny średniej. Wojewoda uznał dodatkowe wyjaśnienia biegłej za wystarczające. Jego zdaniem operat może zostać uznany za dowód w sprawie. W terminowo wniesionej skardze Miasto i Gmina [...] wniosło o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej decyzji Starosty [...] i o wstrzymanie zaskarżonej decyzji. W uzasadnieniu skarżący podał, że doszło do naruszenia art. 7, art. 77 § 1 k.p.a. przez brak należytego wyjaśnienia sprawy wskutek rozpatrzenia materiału dowodowego w sposób niewyczerpujący. Zarzucił, że Wojewoda w decyzji z 7 czerwca 2024r. zakwestionował operat szacunkowy i przeznaczenie nieruchomości z pominięciem decyzji o warunkach zabudowy. W ocenie skarżącego obecnie nie przeprowadził prawidłowej kontroli wyceny rzeczoznawcy co najmniej z punktu widzenia jej logicznej spójności. Przeznaczenie nieruchomości zostało ustalone bez podstawy prawnej na podstawie studium a nie warunków zabudowy. Naruszyło tym samym art. 154 ust. 2 ugn. Skoro dla nieruchomości wydana została decyzja o warunkach zabudowy, to stosowanie art. 154 ust. 3 ugn dla ustalenia jej przeznaczenia jest wyłączone. Organ II instancji zignorował okoliczność, że biegła przeznaczenie nieruchomości pod zabudowę usługowo – przemysłową wywiodła nie z decyzji WZ lecz postanowień obowiązującego studium. Zdaniem skarżącego bezprzedmiotowe było powoływanie się przez organ na nazewnictwo przeznaczeń terenów w projekcie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, gdy wydana została decyzja zabudowy. Wbrew twierdzeniom Wojewody sposób zabudowy i zagospodarowania terenu określony w decyzji WZ nie jest ograniczony do 11 rodzajów klas. Przyjęcie przez rzeczoznawcę przeznaczenia przedmiotowej działki pod "zabudowę usługowo – przemysłową" wobec obowiązujących dla niej decyzji o warunkach zabudowy na budowę farmy fotowoltaicznej jest sprzeczne z art. 154 ust. 2 ugn. Operat szacunkowy będący podstawą rozstrzygnięcia w niniejszej sprawie narusza zatem art. 154 ust. 1 ugn i § 79 ust. 1 pkt 8 rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 w sprawie wyceny nieruchomości. Skarżący podał, że dla działki [...] powinno być przyjęte przeznaczenie pod "instalację odnawialnego źródła energii". W odpowiedzi na skargę Wojewoda wniósł o jej oddalenie podtrzymując dotychczasowe stanowisko. W piśmie z dnia 25 listopada 2025r. skarżący podał, że opinia rzeczoznawcy nie może być uznana za opinię biegłego w rozumieniu kpa, ponieważ osoba ją sporządzająca nie została pouczona o odpowiedzialności karnej za nierzetelną opinię, mimo że stosuje się do niej opinię o świadkach. Stanowisko to zostało wyrażone w wyroku WSA w Łodzi w wyroku z dnia 10 września 2025r.sygn. akt III SA/Łd 427/25. Postanowieniem z dnia 3 grudnia 2025r. WSA w Poznaniu wstrzymał wykonanie zaskarżonej decyzji. NSA postanowieniem z dnia 4 lutego 2026r. sygn. I OZ 16/26 uchylił postanowienie WSA i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia. Ponownie rozpatrując sprawę WSA w Poznaniu postanowieniem z dnia 19 lutego 2026r. odmówił wstrzymania wykonania zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu zważył co następuje: Skarga była nieuzasadniona. Zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1267) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem. Stosownie do art. 3 § 2 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143), dalej jako p.p.s.a., kontrola działalności administracji publicznej przez sądy administracyjne obejmuje orzekanie w sprawach skarg na decyzje administracyjne. W wyniku takiej kontroli decyzja może zostać uchylona w razie stwierdzenia, że naruszono przepisy prawa materialnego w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy lub doszło do takiego naruszenia przepisów prawa procesowego, które mogłoby w istotny sposób wpłynąć na wynik sprawy, ewentualnie w razie wystąpienia okoliczności mogących być podstawą wznowienia postępowania (art. 145 § 1 pkt 1 lit. a), b) i c) p.p.s.a.). Z kolei z art. 134 § 1 p.p.s.a. wynika, że sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Tym samym, sąd ma prawo i obowiązek dokonania oceny zgodności z prawem zaskarżonego aktu administracyjnego, nawet wówczas, gdy dany zarzut nie został w skardze podniesiony. W tak zakreślonych granicach przedmiotem kontroli sądowej w niniejszej sprawie była decyzja Wojewody z 17 września 2025r. utrzymująca w mocy decyzję Starosty [...] z dnia 14 maja 2025r. ustalającej na rzecz J. J. odszkodowanie za przeniesienie na rzecz Gminy [...] prawa własności nieruchomości w związku z realizacją inwestycji drogowej w kwocie [...]zł powiększonej o 5 %, tj. o [...] zł Materialnoprawną podstawę dla wydania przedmiotowej decyzji stanowiły przepisy ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz.U. z 2024 r., poz. 311, dalej: "specustawa drogowa") w związku z przepisami ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2026 r., poz. 399, dalej: "u.g.n."). Rozpoznając sprawę Sąd podzielił ustalenia faktyczne poczynione przez organy obu instancji przyjmując je za własne i czyniąc podstawą swych dalszych rozważań. Zaskarżona decyzja w przedmiocie ustalenia odszkodowania za utracone prawo własności nieruchomości nie narusza bowiem prawa materialnego, a także w toku postępowania organy administracji nie uchybiły regułom procedury administracyjnej w stopniu skutkującym uchyleniem zaskarżonej decyzji lub poprzedzającej ją decyzji organu I instancji, jak tego domagał się Skarżący. Zgodnie art. 12 ust. 4a specustawy drogowej organ, który wydał decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, wydaje następnie decyzję ustalającą wysokość odszkodowania za nieruchomości, które stały się własnością Skarbu Państwa lub właściwej jednostki samorządu terytorialnego. Zgodnie natomiast z art. 18 ust. 1 tej ustawy, odszkodowanie ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ pierwszej instancji oraz według jej wartości z dnia wydania decyzji ustalającej wysokość odszkodowania. Zgodnie z art. 12 ust. 4 specustawy drogowej, nieruchomości lub ich części objęte decyzją zezwalającą na realizację inwestycji drogowej stają się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa w odniesieniu do dróg krajowych, albo odpowiednich jednostek samorządu terytorialnego w odniesieniu do dróg wojewódzkich, powiatowych i gminnych - z dniem w którym decyzja zezwalająca na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna. Zgodnie z art. 12 ust. 5 specustawy drogowej do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania, o którym mowa w ust. 4a, stosuje się odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem art. 18. W myśl art. 18 ust. 1 specustawy drogowej, wysokość odszkodowania za przejętą nieruchomość ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. Zgodnie z art. 18 ust. 1e specustawy drogowej w przypadku, w którym dotychczasowy właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości objętej decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej odpowiednio wyda tę nieruchomość lub wyda nieruchomość i opróżni lokal oraz inne pomieszczenia niezwłocznie, lecz nie później niż w terminie 30 dni od dnia: 1) doręczenia zawiadomienia o wydaniu decyzji, o której mowa w art. 17 ww. ustawy, 2) doręczenia postanowienia o nadaniu decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej rygoru natychmiastowej wykonalności albo 3) w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna, wysokość odszkodowania powiększa się o kwotę równą 5% wartości nieruchomości lub wartości prawa użytkowania wieczystego. Zgodnie z art. 130 ust. 2 u.g.n. ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. Podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, zgodnie z art. 134 ust. 1 u.g.n. wartość rynkowa nieruchomości. W myśl art. 134 ust. 1-4 u.g.n. podstawę ustalenia odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135 (jeżeli ze względu na rodzaj nieruchomości nie można określić jej wartości rynkowej, gdyż tego rodzaju nieruchomości nie występują w obrocie, określa się jej wartość odtworzeniową) wartość rynkowa nieruchomości. Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami. Wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne zgodnie z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości. Jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodnie z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia. Stosownie do treści art. 154 u.g.n. wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (ust. 1). W przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (ust. 2). W przypadku braku planu miejscowego oraz decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości lub ustalenia planu ogólnego gminy (ust. 3). Z tym, że zgodnie z art. 64 ust. 2 ustawy z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 1688 z późn. zm.) "do dnia wejścia w życie planu ogólnego gminy w danej gminie, w przepisach ustaw zmienianych niniejszą ustawą, z wyjątkiem ustawy zmienianej w art. 26, odnoszących się do planu ogólnego gminy, przez plan ogólny gminy należy rozumieć studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, z wyjątkiem spraw uchwalania planów ogólnych gminy". Szczegółowo procedurę wyceny nieruchomości na dzień sporządzenia operatu szacunkowego będącego dowodem w przedmiotowej sprawie, reguluje rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (Dz. U. z 2023 r., poz. 1832, dalej jako: "rozporządzenie"). Zgodnie z § 49 ust. 1 rozporządzenia wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 ustawy bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Nie uwzględnia się nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu wydania decyzji. Przez decyzję, o której mowa w ust. 1 rozumie się decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, decyzję o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego, decyzję o ustaleniu lokalizacji autostrady, decyzję o ustaleniu lokalizacji drogi krajowej, decyzję o ustaleniu lokalizacji drogi lub decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, na podstawie której ustalona została lokalizacja inwestycji drogowej (§ 49 ust. 5 rozporządzenia). Bezpośredni wpływ na określenie wartości nieruchomości ma m.in. prawidłowo określony stan tej nieruchomości. Definicję legalną pojęcia stan nieruchomości zawiera przepis art. 4 pkt 17 u.g.n. W myśl tego przepisu przez stan nieruchomości należy rozumieć "stan zagospodarowania, stan prawny, stan techniczno-użytkowy, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, a także stan otoczenia nieruchomości, w tym wielkość, charakter i stopień zurbanizowania miejscowości, w której nieruchomość jest położona. Zgodnie z art. 156 ust. 1 i 3 u.g.n. rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego. Operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154 u.g.n. Na podstawie art. 159 u.g.n. należy stwierdzić, iż operat szacunkowy powinien czynić zadość wymogom zawartym w przepisach wykonawczych, to znaczy w rozporządzeniu w sprawie wyceny. Zgodnie z art. 175 ust. 1 u.g.n. rzeczoznawca majątkowy jest zobowiązany do wykonywania czynności zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa, ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności oraz z zasadami etyki zawodowej, kierując się zasadą bezstronności w wycenie nieruchomości. Jeśli chodzi o operat i przeprowadzoną w nim analizę i wycenę nieruchomości szacowanych wskazać należy, że operaty szacunkowe stanowią sformalizowaną opinię rzeczoznawcy majątkowego wydawaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych odnośnie szacowania nieruchomości, a zasady i tryb ich sporządzania uregulowany został w rozdziale 1 działu IV u.g.n. oraz w powołanym wyżej rozporządzeniu. Operat szacunkowy prawidłowo sporządzony powinien zawierać, zgodnie z § 78 ust. 2 rozporządzenia, informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, a także przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego. Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje, zgodnie z art. 154 ust. 1 u.g.n., rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Dotyczy to także wyboru nieruchomości podobnych, nadających się do szacunku przy zastosowaniu odpowiednich współczynników korygujących. Do oceny operatu szacunkowego, tak jak każdego innego dowodu, ma zastosowanie art. 80 k.p.a., który nakazuje organowi administracji oceniać, czy dana okoliczność została udowodniona na podstawie całokształtu materiału dowodowego. Organ ocenia zatem zupełność, logiczność i przydatność takiego dowodu. Organ nie jest jednak, co wymaga podkreślenia uprawniony do kontrolowania operatu w zakresie, w jakim jego sporządzenie wymagało wykorzystania wiadomości specjalnych. Podobnie kontroli sądowej podlega prawidłowość dokonanej przez organy oceny operatu szacunkowego, nie zaś wiadomości specjalne zawarte w operacie, co jest oczywiście związane z kwalifikacjami i wyspecjalizowaną wiedzą rzeczoznawców majątkowych. Operat szacunkowy jest bowiem dokumentem zawierającym oceny i informacje oparte na wiedzy specjalistycznej biegłego rzeczoznawcy majątkowego. Z tych względów zadaniem organu jest ocena operatu szacunkowego pod względem formalnym, tj. czy został on sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, czy nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny zostać sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. Ocena wartości dowodowej operatów jest możliwa przez organ administracyjny, jak i sąd administracyjny w sytuacji, gdy prosta analiza treści operatu budzi wątpliwości co do jego spójności, logiczności, zupełności, braku nieścisłości, czy pominięcia istotnych dla ustalenia wartości nieruchomości elementów. Jedynie w takiej sytuacji, prawidłowo pod względem formalnym sporządzony operat, może budzić uzasadnione wątpliwości i wymagać wyjaśnienia (zob. np. wyroki NSA z dnia 27 grudnia 2016 r., II OSK 801/15 i z dnia 11 maja 2017 r., I OSK 2540/16, CBOSA). Dokonywana przez organ administracji ocena na podstawie art. 80 k.p.a. wartości dowodowej operatu szacunkowego, nie może dotyczyć zakresu wyznaczonego wiadomościami specjalnymi rzeczoznawcy majątkowego. Kwestie dotyczące wiedzy specjalistycznej odnoszące się do merytorycznej prawidłowości operatu w aspekcie metodologicznym, ocen dokonywanych na gruncie wiedzy specjalistycznej, a zwłaszcza standardów wyceny nieruchomości obowiązujących rzeczoznawców, nie podlegają bezpośredniej kontroli organów administracyjnych (por. wyroki NSA: z dnia 27 lutego 2020 r., I OSK 1978/18; z dnia 7 sierpnia 2018 r., I OSK 2291/16; z dnia 18 czerwca 2013 r., I OSK 291/12, CBOSA). Natomiast podważenie takich elementów jak metodyka wyceny, prawidłowości zastosowanych w operacie szacunkowym współczynników korygujących, czy przyjętego do szacowania zasobu nieruchomości do porównania może nastąpić w ramach oceny dokonywanej przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych na podstawie art. 157 ust. 1 u.g.n. W stosunku do nieruchomości stanowiących własność uczestnika wydana została decyzja z 27.09.2023r., skutkiem której było wywłaszczenie przedmiotowej działki. Z uwagi na powyższe Starosta [...] wszczął z urzędu postępowanie w sprawie ustalenia i wypłaty odszkodowania. Postanowieniem z 2 stycznia 2025 r. Starosta powołał rzeczoznawcę majątkowego B. N. w celu sporządzenia wyceny działki nr [...] przejętej pod budowę drogi. Biegła 13.02 2024 r. sporządziła operat szacunkowy, poprawiony 26.02.2025r w którym wyceniła wartość prawa własności ww. nieruchomości na łączną kwotę [...]zł. Zdaniem Sądu organy orzekające w sprawie dokonały właściwej oceny sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego biegłego rzeczoznawcy majątkowego, stwierdzając oraz uzasadniając jego formalną poprawność i merytoryczną przydatność do załatwienia sprawy. Operat nie zawiera wad formalnych, a jego treść jest spójna, uzasadniona i nie zawiera błędów lub nieścisłości. W prowadzonym przez organ postępowaniu nie doszło również do naruszenia przepisów postępowania w stopniu mogącym mieć wpływ na treść decyzji. Zważyć należy, że z treści operatu wynika, że biegła dysponowała kompletnym materiałem dowodowym, a przede wszystkim opisała specyfikę przedmiotu wyceny i wszystkie uwarunkowania. Następnie wyjaśniła zastrzeżenia Skarżącego, do których odniosła się w pismach z 20 marca 2025r. i 14 lipca 2025r., wykazując ich niezasadność. Biegła ustaliła, że działka o nr ewidencyjnym [...] o powierzchni 7487m2 powstała z podziału działki o nr ewidencyjnym [...] o powierzchni 10,5918 ha. Działka [...] jest wpisana w księdze wieczystej, wskazano jako sposób użytkowania: rolny. Działka [...] jest niezabudowana, nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. W obowiązującym studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy [...] (uchwała nr [...] z dnia 17 marca 2014r.) przedmiotowa działka znajdowała się na terenie aktywizacji gospodarczej o symbolu AG, na którym dopuszcza się zachowanie istniejących oraz możliwość lokalizacji nowych obiektów produkcyjnych i usługowych, magazynowo – składowych, baz i składów. Dla działki wydano następujące decyzje o warunkach zabudowy: - znak [...] z dnia 23 czerwca 2021r., dla inwestycji polegającej na budowie farmy fotowoltaicznej [...] o mocy 20MW wraz z niezbędną infrastrukturą towarzyszącą na działce nr [...] oraz części działki nr [...], obręb [...], - znak [...], z dnia 30 maja 2023r. dla inwestycji polegającej na budowie Parku [...], składającego się z farmy fotowoltaicznej o mocy 1MW wraz z niezbędną infrastrukturą towarzyszącą, na części działki nr [...], obręb [...]. Analizując decyzję o warunkach zabudowy z 30 maja 2023r. rzeczoznawca uznała, że tylko część działki objęta jest w/w decyzją, dla pozostałej części brak planu. Biegła przyjęła dla przedmiotowej działki przeznaczenie pod aktywizację gospodarczą. Uzasadniając swoje stanowisko w operacie i piśmie z 20 marca 2025r. podała, że zgodnie z art. 64 ust. 2 ustawy zmieniającej ustawę o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym do czasu uchwalenia planu ogólnego w gminie, za plan ogólny rozumieć należy studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. Analizując decyzję o warunkach zabudowy dla przedmiotowego terenu biegła ustaliła , że teren działki nr [...] jest terenem przemysłowym ukierunkowanym na wytwarzanie energii za pomocą elektroenergetycznych urządzeń technicznych w myśl art. 2 ust. 13 lit a ustawy o odnawialnych źródłach energii oraz art. 3 ust. 9 w zw. z art. 3 ust. 7 ustawy Prawo energetyczne, ze źródeł odnawialnych. Przeznaczenie to jest zgodne z ustaleniami Studium, które przewidują na tym terenie AD – teren aktywności gospodarczej. W doktrynie taki teren określa się jako teren działalności gospodarczej, czyli wszelkiej działalności usługowo – przemysłowej, przetwórczej czy magazynowo – składowej w tym również działalność urządzeń technicznych mających za zadanie wytwarzać energię elektryczną. W piśmie z 14 lipca 2025r. wyjaśniła, że skarżący myli nazwę konkretnego obiektu do realizacji (instalacje odnawialnego źródła energii: z przeznaczeniem terenu. Z tych względów uznała, że teren jest typowo przemysłowo – usługowy ukierunkowany na klasę przemysłu. Tak też są zapisywane tego rodzaju inwestycje w katastrach i rejestrach cen i wartości nieruchomości. Nie spotyka się nawet zapisu "teren produkcji energii". Z tych względów na podstawie art. 154 ust. 2 u.g.n. na podstawie decyzji o warunkach zabudowy, biegła przyjęła, że teren wywłaszczony w przeważającej powierzchni przeznaczony jest pod zabudowę usługowo –przemysłową. Do pozostałej części działki nr [...] przeznaczenie wynika z art. 154 ust. 3 u.p.z. w zw. z art. 64 ust. 2 ustawy z 7 lipca 2023r. zmieniającej u.p.z.p. i ustalone zostało na podstawie studium, które dla tego terenu przewiduje aktywizację gospodarczą. Biegłą podała, że faktyczny sposób użytkowania tej części nieruchomości jest rolny ale aktualny sposób użytkowania jest przemysłowy. Zdaniem Sądu stanowisko organów uznające w/w twierdzenia operatu i wyjaśnienia biegłej za zasadne są prawidłowe. Wbrew zarzutom skargi nie doszło do naruszenia art. 154 ust. 2 i 3 u.g.n. Jak wynika z decyzji o warunkach zabudowy z 30 maja 2023r. i załącznika graficznego (k. 49- 53 akt administracyjnych organu I instancji) na części dz. [...] ustalono warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie Parku [...], składającej się z farmy fotowoltaicznej o mocy do 1 MW wraz z niezbędną infrastrukturą towarzyszącą. Wielkość powierzchni zabudowy określono maksymalnie 10000m2 powierzchni terenu objętego decyzją, szerokość elewacji frontowej dla kontenerowej stacji transformatorowej do 9m, wysokość dla konstrukcji wsporczych do 6 m, wysokość paneli fotowoltaicznych ze słupkiem do 6m, 2000 sztuk paneli, 2 szt. kontenerowej stacji transformatorowej, 10 inwerterów, falowniki, sieć i urządzenia infrastruktury technicznej, ogrodzenie o wysokości do 2 m. Jak wynika z załącznika graficznego do tej decyzji działka [...] znajduje się w znacznej części na terenie objętym w/w decyzją a w nieznacznej na terenie, na którym nie obowiązuje miejscowy plan, a zostało uchwalone studium. Zgodnie z ustaleniami studium cała działka [...] znajduje się na terenie AG, tj. aktywizacji gospodarczej.(zaświadczenie Burmistrza z 28.01.2025r. k. 314 akt organu I instancji) Słusznie więc rzeczoznawca ustaliła dla całego terenu działki [...] przeznaczenie usługowo – przemysłowe. Pojęcie "instalacji odnawialnego źródła energii" zostało w ramach art. 2 pkt 13 ustawy z dnia 20 lutego 2015r, o odnawialnych źródłach energii (t.j. Dz.U. 2026.68) zdefiniowane w sposób szeroki, obejmując swoim zakresem znaczeniowym wszystkie wskazane w nim instalacje, niezależnie od mocy zainstalowanej elektrycznej, w tym także małe instalacje i mikroinstalacje (patrz art. 2 pkt 18 i 19 u.o.z.e.). Jak podał NSA w wyroku z dnia 12 stycznia 2018r. (II OSK 794/16) "budowa elektrowni fotowoltaicznej (....) prowadzi w efekcie do faktycznej zmiany przeznaczenia terenu z przeważającej funkcji upraw rolnych na funkcję przemysłową, za taką bowiem uznać należy produkcję, (wytwarzanie) i sprzedaż energii elektrycznej, a zatem spowoduje zmianę dotychczasowego sposobu zagospodarowania tego terenu z rolnego niezabudowanego - na teren zabudowany, wykorzystywany dla celów produkcyjnych, związanych z produkcją (wytwarzaniem) energii elektrycznej". Z decyzji o warunkach zabudowy wynikało więc usługowo - przemysłowe przeznaczenie większości terenu dz. [...] terenu (art. 154 ust. 2 u.g.n.) a pozostała niewielką część - aktywizacja gospodarcza ze studium. Aktywizacja gospodarcza, jak słusznie podała biegła obejmuje przeznaczenie usługowo – przemysłowe. Wbrew zarzutom skargi organ II instancji nie zmienił stanowiska zawartego w decyzji uchylającej z 7 czerwca 2024r. (decyzja ta uznana była za prawidłową, wyrokiem z dnia 28 sierpnia 2024r, sygn. II SA/PO 451/24) WSA w Poznaniu prawomocnie oddalił wniesiony sprzeciw) Twierdząc, że studium nie powinno być brane pod uwagę organ kierował się brakiem zaświadczenia Burmistrza dotyczącego przeznaczenia w studium dz. [...]. Takie zaświadczenie, jak wyżej podano zostało złożone na etapie późniejszym. W uznanym za nieprawidłowy operacie rzeczoznawcy K. G. z 28 listopada 2023r. przeznaczenie terenów określono jako tereny rolnicze z możliwością lokalizacji farm fotowoltaicznych, choć decyzja o warunkach zabudowy zmieniła przeznaczenie terenu z rolniczego na zabudowę przemysłową. Uwzględniła to rzeczoznawca B. N., co prawidłowo zaakceptowały organy. W operacie biegła podała, że na analizowanym rynku nie odnotowano wystarczającej liczby transakcji sprzedaży gruntów o przeznaczeniu pod drogi, rynek w fazie rozwoju. Na lokalnym rynku nie było wystarczającej ilości transakcji porównywalnych z wycenianą nieruchomością, do zastosowania podejścia porównawczego. Rynek poszerzono o teren powiatu [...] i poznańskiego. Na podstawie dokonanej analizy cena transakcyjna 1 m2 gruntu na cele drogowe po odrzuceniu transakcji nie spełniających kryterium podobieństwa wyniosła [...] zł/m2. Analizując transakcje nieruchomości przeznaczonych pod tereny usługowo – przemysłowe z uwagi na brak takich transakcji w miejscowości M. analiza została poszerzona na teren miasta i gminy [...]. Transakcje tymi gruntami zawierały się w przedziale od [...] zł/m2 do [...] zł/m2. Do analizy biegła przyjęła transakcje oznaczone nr [...] i 7 spełniające kryterium podobieństwa z wycenianą nieruchomością. Wzięła pod uwagę podaną w art. 134 ust. 3 i 4 ugn tzw. zasadę korzyści, przeanalizowała również treść § 49 ust. 4 rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023.1832) W ocenie Sądu stanowisko to było prawidłowe. Zgodnie z § 49 ust. 1 w/w rozporządzenia wartość rynkową dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości przejęte z mocy prawa na podstawie specustawy, określa się przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 u.g.n. bez uwzględnienia ustaleń decyzji, co zostało uwzględnione w operacie. Odnośnie interpretacji § 49 ust. 4 rozporządzenia wyjaśnić należy, że w uchwale Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 25 maja 2025 r. sygn. akt I OPS 1/24 sąd stanął na stanowisku, że określenie wartości nieruchomości wywłaszczonej lub przejętej z mocy prawa na podstawie ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2024 r. poz. 311), która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, powinno nastąpić na podstawie § 49 ust. 4 rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (Dz. U. z 2023 r. poz. 1832), a przed zmianą stanu prawnego na podstawie § 36 ust. 4 uchylonego rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2021 r. poz. 555 z późn. zm.), uwzględniając zasadę korzyści określoną w art. 134 ust. 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2024 r. poz. 1145). W uzasadnieniu powyższej uchwały wskazano, że stanowiący podstawę ustalenia odszkodowania przepis § 49 ust. 4 rozporządzenia z 2023 r. (poprzednio § 36 ust. 4 rozporządzenia z 2004 r.) nie stanowi samoistnej i wyłącznej podstawy dla rekonstrukcji normy prawnej stosowanej podczas ustalania odszkodowania. Porównanie powołanego unormowania rozporządzenia z art. 134 ust. 4 u.g.n. prowadzi do wniosku, że przepis rozporządzenia realizuje w istocie ustawową zasadę korzyści jako akt służący wykonaniu postanowień ustawy. I tak - ustawowa zasada korzyści z art. 134 ust. 4 u.g.n. stanowi o konieczności przyjęcia, jako podstawy wyliczenia odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość, korzystniejszego dla podmiotu wywłaszczanego przeznaczenia tej nieruchomości ze względu na zwiększenie jej wartości jako pochodnej inwestycyjnej atrakcyjności wynikającej z celu wywłaszczenia. Dalej NSA wskazał na to, że stosowanie zasady korzyści realizuje w większym stopniu konstytucyjny standard ochrony prawa własności i związanego z nim prawa do słusznego odszkodowania, o których mowa w art. 21 ust. 2 Konstytucji RP. Wymiaru odszkodowania nie można ograniczać w sposób arbitralny, bez wyraźnego unormowania, którego nie sposób poszukiwać także w przepisie art. 134 ust. 4 u.g.n. Przepis ten nie pozostawia swobody wyboru w zakresie podstawy określenia wartości nieruchomości, wyraźnie stanowiąc, że określenie tej wartości musi być oparte na korzystniejszym dla wywłaszczanego przeznaczeniu nieruchomości dającym wyższą jej wartość i w wyniku tego zwiększającym odszkodowanie. Odmienna interpretacja godziłaby w wyrażoną w art. 31 ust. 3 Konstytucji RP zasadę wyłącznie ustawowego ustanawiania ograniczeń w zakresie korzystania z konstytucyjnych wolności i praw. Organy prawidłowo również uznały, że biegła zasadnie przyjęła do porównania nieruchomości podobne (art. 4 pkt 16 ugn) do nieruchomości będącej przedmiotem wywłaszczenia, tj dz. [...] a nie do działki [...], z której została wydzielona wywłaszczana działka. W razie zatwierdzenia podziału nieruchomości przez nieruchomość, o której mowa w art. 18 ust. 1 specustawy drogowej, należy rozumieć część nieruchomości powstałą w wyniku podziału zatwierdzonego decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, która to część nieruchomości stała się z mocy prawa własnością – odpowiednio – Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego. Skoro zatem według art. 18 ust. 1 specustawy drogowej chodzi o stan nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, to w grę wchodzi stan, do którego doszło w wyniku podziału nieruchomości. Inaczej mówiąc, przy ustaleniu wysokości odszkodowania za nieruchomość na podstawie art. 18 ust. 1 specustawy drogowej należy wziąć pod uwagę stan w kształcie terytorialnym wynikającym z decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, czyli po dokonaniu podziału nieruchomości w celu wydzielenia części przejmowanej pod realizację inwestycji drogowej, za którą należne jest odszkodowanie. Taka też wykładnia ww. przepisów jest ugruntowana w orzecznictwie sądów administracyjnych (zob. wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego z: 13 lutego 2925r., sygn. I OSK 1262/23, 7 grudnia 2016 r., sygn. akt I OSK 1659/16; 21 kwietnia 2017 r., sygn. akt I OSK 2200/16; 6 czerwca 2017 r., sygn. akt I OSK 2620/16; 4 października 2017 r., sygn. akt I OSK 759/17 oraz z 17 listopada 2017 r., sygn. akt I OSK 965/17 – dostępne w CBOSA), a także w doktrynie (zob. M. Wolanin, Ustawa o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych. Komentarz. Wyd. 3, Warszawa 2021, komentarz do art. 17, Nb. 6). W przedmiotowym operacie rzeczoznawca wartość gruntu przeznaczonego pod drogi określiła w podejściu porównawczym metodą korygowania ceny średniej a wartość gruntu przeznaczonego pod aktywizację gospodarczą – w podejściu porównawczym metodą porównywania parami i szczegółowo opisała w operacie. Wybór metody należy do rzeczoznawcy. Podważenie metody wyceny, prawidłowości zastosowanych w operacie szacunkowym współczynników korygujących czy przyjętych nieruchomości do porównania mogłoby nastąpić w ramach oceny dokonywanej przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych na podstawie art. 157 1 u.g.n. Rzeczoznawca uznała, że cel wywłaszczenia nie spowodował zwiększenia wartości nieruchomości i nie zachodzi zasada korzyści. Wartość średnia 1m2 gruntu przeznaczonego pod drogę wyniosła [...] zł i była niższa niż wartość 1m2 gruntu przeznaczonego pod zabudowę przemysłowo – usługową, która wynosiła [...] zł. Kwota odszkodowania została ustalona prawidłowo i zasadnie zwiększona o 5 % na podstawie art. 18 ust. 1e pkt 1 specustawy drogowej. Rozpoczęcie robót budowlanych nastąpiło bowiem 2 października 2023r. Rzeczoznawca majątkowy B. N. posiada wymagane uprawnienia zawodowe i wpisana jest do Centralnego Rejestru Rzeczoznawców Majątkowych. Jest osobą uprawnioną do wyceny nieruchomości. Bezzasadny był zarzut zgłoszony przez skarżącego w piśmie z dnia 25 listopada 2025r., że opinia biegłego nie może być uznana za opinię biegłego w rozumieniu k.p.a., gdyż osoba ją sporządzająca nie została pouczona o odpowiedzialności karnej za nierzetelną opinię. Powoływany przez skarżącego art. 83 § 3 w zw. z art. 84 § 2 kpa dotyczy pouczenia o odpowiedzialności karnej za fałszywe zeznania. Sporządzenie opinii to nie jest to samo, co składanie zeznań. Przepisy dot. rzeczoznawców majątkowych znajdują się w dziale V rozdziale I ugn. Żaden z nich nie został w niniejszej sprawie naruszony. Uwzględniając powyższe Sąd orzekł o oddaleniu skargi na podstawie art. 151 p.p.s.a