II SA/Gd 155/26

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Katarzyna Krzysztofowicz Sędzia WSA Krzysztof Kaszubowski Sędzia WSA Wojciech Wycichowski (sprawozdawca) po rozpoznaniu w Gdańsku w trybie uproszczonym na posiedzeniu niejawnym w dniu 27 maja 2026 r. sprawy ze skargi Gminy Jastarnia na decyzję Wojewody Pomorskiego z dnia 9 stycznia 2026 r. nr NSP-VIII.7581.1.159.2025.PW w przedmiocie odszkodowania za nieruchomość przejętą pod drogę oddala skargę.

Stan faktyczny sprawy przedstawia się następująco: Decyzją z 3 lipca 2023 r. Starosta Pucki (dalej: "Starosta", "organ pierwszej instancji"), wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, na podstawie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2023 r., poz. 162) - dalej: "specustawa drogowa", zezwolił na realizację inwestycji drogowej pn.: "Budowa nowej drogi publicznej - dojazdowej we wschodniej części miejscowości J." na terenie m.in. działki nr [...] o powierzchni 46 m2, obręb ewidencyjny [...] (dalej: "decyzja ZRID"). Pismem z 5 września 2023 r. Starosta zawiadomił o wszczęciu postępowania administracyjnego w sprawie ustalenia odszkodowania za nieruchomość stanowiącą działkę nr [...] o powierzchni 46 m2, obręb ewidencyjny [...], która na mocy decyzji ZRID przeszła na własność Gminy J. (dalej: "Gmina", "Skarżąca"). Na zlecenie organu pierwszej instancji rzeczoznawca majątkowy M. N. sporządził w dniu 15 marca 2024 r. operat szacunkowy, w którym oszacował wartość prawa własności działki nr [...] na kwotę 55.636 zł. Decyzją z 19 kwietnia 2024 r. Starosta, na podstawie art. 12 ust. 4a, 4f i 5, art. 18 ust. 1 i 1e, specustawy drogowej oraz art. 129 ust. 5 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2023 r., poz. 344 ze zm.) - dalej: "u.g.n.", orzekł o ustaleniu odszkodowania w łącznej wysokości 55.636 zł na rzecz następców prawnych za utratę prawa własności do nieruchomości, tj. działki nr [...] obręb ewidencyjny [...], która na mocy decyzji ZRID przeszła na własność Gminy, oraz o zobowiązaniu Burmistrza J. (dalej: "Burmistrz") do jego wypłaty. W wyniku odwołania wniesionego od powyższej decyzji przez Burmistrza Wojewoda Pomorski (dalej: "Wojewoda", "organ odwoławczy") decyzją z 10 marca 2025 r. uchylił ją w całości i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ pierwszej instancji. Zdaniem Wojewody sporządzony w dniu 15 marca 2024 r. operat szacunkowy nie może stanowić dowodu w sprawie, gdyż rzeczoznawca majątkowy przyjął do porównania nieruchomości o odmiennym stanie zagospodarowania. Na zlecenie organu pierwszej instancji rzeczoznawca majątkowy M. N. sporządził w dniu 15 lipca 2025 r. operat szacunkowy, w którym oszacował wartość prawa własności działki nr [...] na kwotę 56.340 zł. Decyzją z 14 sierpnia 2025 r. Starosta, na podstawie art. 12 ust. 4a, 4f i 5, art. 18 ust. 1 i 1e, specustawy drogowej oraz art. 129 ust. 5 u.g.n., orzekł o ustaleniu odszkodowania w łącznej wysokości 56.340 zł na rzecz następców prawnych za utratę prawa własności do nieruchomości, tj. działki nr [...] obręb ewidencyjny [...], która na mocy decyzji ZRID przeszła na własność Gminy, oraz o zobowiązaniu Burmistrza do jego wypłaty. W wyniku odwołania wniesionego od powyższej decyzji przez Burmistrza Wojewoda decyzją z 9 stycznia 2026 r. utrzymał ją w mocy. W uzasadnieniu organ odwoławczy opisał dotychczasowy przebieg postępowania, wskazując m.in., że zgodnie z informacją z ewidencji gruntów z 6 września 2023 r. właścicielem działki nr [...] była O. M., zaś w bazie Powszechnego Elektronicznego Systemu Ewidencji Ludności (dalej: "baza PESEL") ustalono, że osoba ta nie występuje. Ponadto, według ww. informacji z ewidencji gruntów, działka nr [...] znajdowała się w użytkowaniu J. M., który zmarł 23 grudnia 1991 r. Jednocześnie, zgodnie z informacją z ewidencji gruntów z 6 września 2023 r., dla działki nr [...] nie była prowadzona elektroniczna księga wieczysta. Wojewoda wskazał również, że z informacji przesłanej przez Wydział Ewidencji Gruntów Starostwa Powiatowego w Pucku wynika, że w dokumentach archiwalnych nie odnaleziono żadnego dokumentu stanowiącego podstawę wpisu dla działki nr [...]. Ponadto poinformowano, że w 1965 r., tj. od złożenia rejestru gruntów dla obrębu [...] dla przedmiotowej działki został dokonany wpis: "M. O." jako właściciel nieruchomości, natomiast osoba władającą gruntem "M. J. syn J.", bez podania podstawy wpisu. Zdaniem organu odwoławczego potwierdza to, że przedmiotowa nieruchomość ma status nieuregulowanej. Przechodząc do meritum sprawy Wojewoda przytoczył treść przepisów art. 12 ust. 4f specustawy drogowej oraz art. 130 ust. 2 u.g.n. wskazując następnie, że jednym z podstawowych ustaleń, jakich powinien dokonać rzeczoznawca majątkowy oraz organ prowadzący postępowanie jest wykazanie, jakie przeznaczenie planistyczne miała wyceniana nieruchomość w dniu wydania decyzji zezwalającej na realizację inwestycji drogowej. Organ odwoławczy zwrócił uwagę, że w sporządzonym 15 lipca 2025 r. operacie szacunkowym rzeczoznawca wskazał, iż nieruchomość była objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (dalej: "m.p.z.p.") fragmentu miasta Jastarnia w rejonie wschodniej części ulicy Mickiewicza, zatwierdzonego uchwałą Rady Miejskiej Jastarni nr XI/103/2019 z dnia 25 lipca 2019 r., zgodnie z którym znajdowała się na obszarze oznaczonym symbolami: KDD - drogi dojazdowe, KDPJ - ciągi pieszo-jezdne. Ustalone przez biegłego przeznaczenie nieruchomości potwierdza zaświadczenie Burmistrza z 12 września 2023 r. Wojewoda zwrócił następnie uwagę na art. 154 u.g.n. (którego brzmienie uległo zmianie z dniem 24 września 2023 r.), który wskazuje, że przeznaczenie planistyczne wycenianej nieruchomości ustala się na podstawie zapisów m.p.z.p., a w przypadku jego braku na podstawie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Dopiero w przypadku braku m.p.z.p. lub decyzji uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości lub ustalenia planu ogólnego gminy. Mając powyższe na uwadze organ odwoławczy stwierdził, że biegły prawidłowo określił przeznaczenie planistyczne przedmiotowej nieruchomości. Dokonując oceny sporządzonego w niniejszej sprawie operatu szacunkowego Wojewoda wskazał, że wycena działki nr [...] została przeprowadzona w oparciu o przepisy rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (Dz. U. z 2023 r., poz. 1832) - dalej "Rozporządzenie", które weszło w życie z dniem 9 września 2023 r. Organ odwoławczy podał, że w operacie szacunkowym z 15 lipca 2025 r. rzeczoznawca majątkowy wycenił wartość prawa własności gruntu ww. działki stosując podejście porównawcze, metodę porównywania parami. Wyceny składnika budowlanego, zlokalizowanego na tej nieruchomości, dokonano zaś w oparciu o podejście kosztowe, metodę odtworzeniową, technikę wskaźnikową. Wojewoda wskazał, że podczas analizy rynku ustalono, iż na obszarze J. oraz pozostałych miejscowości P., a także w miastach U., Ł., K. i W., w badanym okresie nie występują transakcje gruntami spełniającymi warunek podobieństwa do nieruchomości przeznaczonych pod drogi publiczne. Odnotowane transakcje dotyczyły w przeważającej mierze gruntów zabudowanych urządzeniami drogowymi, co wykluczało możliwość ich wykorzystania jako materiału porównawczego. Rzeczoznawca majątkowy zaznaczył, że lokalizacja P. jest specyficzną, wyjątkową lokalizacją niepodobną do innych na terenie powiatu, regionu czy kraju, dlatego też uznał, że nie występują na tym rynku (lokalizacja podobna) nieruchomości podobne przeznaczone pod drogi. W związku z tym dokonano wyceny na podstawie § 49 ust. 4 Rozporządzenia w oparciu o nieruchomości o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych, tj. o przeznaczeniu pod usługi turystyczne. Wojewoda podał, że na potrzeby wyceny gruntu, zgodnie z przeznaczeniem usługowo-turystycznym, biegły poddał analizie nieruchomości przeznaczone pod usługi turystyczne/rekreację z obszaru powiatu p., s. i l. (miasta [...]), w okresie od grudnia 2021 r. do dnia wyceny. Rzeczoznawca majątkowy wyjaśnił, że rozszerzono okres analizy rynku ponad 2 lata poprzedzające datę wyceny, z uwagi na potrzebę pozyskania wystarczającej ilości transakcji nieruchomościami podobnymi. Na podstawie szczegółowej analizy transakcji nieruchomości o przeznaczeniu usługowo-turystycznym na terenie województwa p. biegły ustalił zróżnicowany trend zmian cen w latach 2022-2025. W związku z tym, ceny transakcyjne wykorzystane w operacie zostały skorygowane do daty wyceny zgodnie z ustalonym kierunkiem zmian cen. Rzeczoznawca majątkowy wykazał, że jednostkowa wartość transakcji nieruchomości o przeznaczeniu usługowo-turystycznym wynosi 1.194,21 zł/m2. Zatem wartość rynkową gruntu przedmiotowej działki określono jako iloczyn jej wartości jednostkowej za 1 m2 oraz powierzchni (46 m2), na kwotę 54.934 zł. Organ odwoławczy zwrócił uwagę, że w wyniku oględzin działki biegły zlokalizował składnik budowlany, tj. ogrodzenie z siatki leśnej o długości 8,2 m, której stan określono na bardzo dobry, zaś wartość (uwzględniająca współczynnik regionu dla województwa p. oraz stopień zużycia na poziomie 10%), oszacowano na 1.406 zł. Zatem wartość prawa własności gruntu ww. nieruchomości wraz ze składnikami budowlanymi wyniosła 56.340 zł. W ocenie Wojewody operat szacunkowy z 15 lipca 2025 r. szczegółowo wyjaśnia sposób ustalenia wartości prawa własności działki nr [...], zamieszczone w nim informacje umożliwiają prześledzenie procesu szacowania nieruchomości. Ponadto wykonane przez rzeczoznawcę majątkowego obliczenia są prawidłowe, a przyjęte w wycenie założenia nie budzą zastrzeżeń. Odwołując się do orzecznictwa sądów administracyjnych organ odwoławczy zaznaczył, że procesowa ocena operatu szacunkowego musi obejmować jego zgodność z obowiązującymi przepisami prawa; weryfikowana powinna być warstwa merytoryczna operatu, ale tylko w takim zakresie, w jakim pozwalają na to inne dowody oraz wskazania wiedzy ogólnej, doświadczenia życiowego i zdrowego rozsądku. W tym sensie organ może przykładowo zakwestionować prawidłowość wyceny metodą korygowania ceny średniej z uwagi na niewystarczającą ilość transakcji porównawczych (sprzeczność z przepisami prawa). Organ może też zakwestionować trafność opisu wycenianej nieruchomości, o ile nie jest on zgodny z ustaleniami wynikającymi z innych dowodów (sprzeczność z innymi dowodami). Organ może zakwestionować wiarygodność wyceny z uwagi na znajdujące się tam błędy rachunkowe (sprzeczność z wiedzą ogólną). Organ może też zakwestionować operat szacunkowy w przypadku stwierdzenia w nim wewnętrznych sprzeczności, niespójności, czy wręcz nonsensów (sprzeczność z zasadami zdrowego rozsądku). W żadnym zaś wypadku nie można oczekiwać od organu weryfikacji operatu w zakresie doboru przez biegłego nieruchomości do porównań (ocena podobieństwa), właściwego wychwycenia cech różniących nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej czy właściwego ustalenia współczynników korygujących. Są to bowiem już czynności stricte specjalistyczne, wymagające wiedzy fachowej i o ile ich wynik nie koliduje z kryteriami swobodnej oceny dowodów, są procesowo nieweryfikowalne. Mając powyższe na uwadze Wojewoda ocenił, że operat szacunkowy sporządzony przez M.N. został wykonany i podpisany przez uprawnioną do tego osobę, nie zawiera istotnych braków czy niejasności, zatem dokument ten może stanowić podstawę określenia wartości przedmiotowej działki, dlatego organ nie ma podstaw, aby ustalenia poczynione przez rzeczoznawcę majątkowego kwestionować. Organ odwoławczy odniósł się następnie do zarzutów Burmistrza sformułowanych w odwołaniu (dobór nieruchomości porównawczych, różnice w powierzchni nieruchomości, analizowanie przez biegłego rynków nieporównywalnych, przyjęcie - zamiast drogowego - usługowo-turystycznego przeznaczenia działki, niespójność cech rynkowych, zastosowanie zasady ekstrapolacji przy określaniu poprawek kwotowych dla cech rynkowych) uznając je za niezasadne. Końcowo Wojewoda wskazał, że decyzji ZRID nie nadano rygoru natychmiastowej wykonalności, zatem termin na wydanie działki nr [...] biegł od dnia ostateczności tej decyzji, tj. od 29 sierpnia 2023 r. Z pisma inwestora z 28 listopada 2025 r. wynika zaś, że termin rozpoczęcia inwestycji przewidziano na grudzień 2025 r. Odwołując się do judykatury organ odwoławczy podniósł, że skoro w art. 18 ust. 1e specustawy drogowej jest mowa o "wydaniu" nieruchomości w określonym terminie, to w tym terminie powinno dojść do przekazania nieruchomości inwestorowi albo w sposób wyraźny (przez złożenie stosownego oświadczenia woli), albo w sposób dorozumiany, tj. gdy właściciel nie czyni przeszkód w objęciu nieruchomości w posiadanie przez inwestora lub przez podmiot działający na jego zlecenie (wykonawcę). Mając to na uwadze Wojewoda stanął na stanowisku, że w przedmiotowej sprawie nie wystąpiły przesłanki uprawniające do przyznania odszkodowania w kwocie podwyższonej o 5 % wartości nieruchomości. W skardze na decyzję organu odwoławczego Gmina, reprezentowana przez pełnomocnika będącego adwokatem, zarzuciła jej naruszenie przepisów prawa materialnego, które mogło mieć istotny wpływ na treść rozstrzygnięcia, tj.: 1. art. 4 ust. 16 oraz art. 153 ust. 1 u.g.n. poprzez nieprawidłowe zastosowanie tych przepisów i uznanie za wiarygodne ustaleń w ramach kwestionowanego operatu szacunkowego, że przy zastosowaniu podejścia porównawczego dokonano wyceny nieruchomości podobnych, podczas gdy transakcje wskazane w operacie nie dotyczyły nieruchomości podobnych, a przede wszystkim powierzchnie nieruchomości różniły się znacznie między sobą; 2. art. 151 ust. 1 w zw. z art. 152 ust. 2 w zw. z art. 153 ust. 1 u.g.n. oraz w zw. z § 49 ust. 4 Rozporządzenia poprzez przyjęcie przez organ nieprawidłowego stanowiska dotyczącego rzekomego braku transakcji porównawczych (organ przyjął, że biegły udowodnił brak transakcji porównawczych dotyczących nieruchomości przeznaczonych pod drogi publiczne, uzasadniając wycenę w oparciu o inne nieruchomości), co jest niezasadne, ponieważ operat szacunkowy nie wykazuje rzetelnego badania rynku ani identyfikacji transakcji porównawczych w zakresie całego obszaru objętego analizą. Zaskarżonej decyzji zarzucono również naruszenie następujących przepisów postępowania mogące mieć istotny wpływ na wynik sprawy: 1. art. 7 w zw. z art. 75 § 1, art. 77 § 1, art. 80 i art. 107 § 3 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2025 r., poz. 1691) - dalej: "k.p.a.", polegające na braku podjęcia przez organ wszelkich czynności zmierzających do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz dowolnej ocenie przez organ materiału dowodowego, poprzez niewyczerpujące, pobieżne zebranie i rozpatrzenie materiału dowodowego w sprawie; w szczególności podnoszony zarzut odnosi się do pozyskania i oceny przez organ operatu szacunkowego dotyczącego określenia wartości działki nr [...], skutkującego błędem w ustaleniach faktycznych organu; wskazane ustalenia polegają na przyjęciu, że odszkodowanie w niniejszej sprawie powinno wynosić 56.340 zł na rzecz następców prawnych, podczas gdy ww. operat, na którym organ oparł swą decyzję, jest wadliwy, albowiem zastosowano system porównawczy, w którym nie wzięto pod uwagę - na etapie porównywania - nieruchomości podobnych, a tym samym operat ten jest nieprzydatny do ustalenia wartości odszkodowania wskazanego w zaskarżonej decyzji; 2. art. 136 § 1 w zw. z art. 7, art. 77 § 1, art. 78 § 1 oraz art. 80 k.p.a. poprzez odmowę przeprowadzenia, na etapie postępowania odwoławczego, wnioskowanego dowodu z opinii innego biegłego, ewentualnie rzeczoznawcy majątkowego, pomimo istnienia uzasadnionych wątpliwości co do prawidłowości i rzetelności sporządzonego operatu szacunkowego, co wymagało dopuszczenia dodatkowego dowodu w celu wyjaśnienia rozbieżności i ustalenia prawidłowej wartości nieruchomości; w konsekwencji nieuzasadniona odmowa przeprowadzenia wnioskowanego dowodu mogła mieć istotny wpływ na wysokość przyznanego odszkodowania. W oparciu o tak sformułowany zarzut wniesiono o uchylenie zarówno zaskarżonej, jak i poprzedzającej ją decyzji organu pierwszej instancji i zwrot kosztów postępowania sądowoadministracyjnego według norm przepisanych. W uzasadnieniu skargi wskazano m.in., że w operacie szacunkowym z 15 lipca 2025 r. przyjęto do wyceny nieruchomości "podobne", które w rzeczywistości różniły się znacząco pod względem powierzchni oraz innych istotnych cech, co uniemożliwiało uznanie ich za nieruchomości porównywalne w rozumieniu przepisów u.g.n. Zwrócono uwagę, że pomimo zgłoszonych wątpliwości organ odwoławczy uznał ustalenia operatu za wiarygodne i nie dokonał samodzielnej oceny, czy wskazane transakcje mogły stanowić prawidłową podstawę wyceny. Tym samym organ naruszył przepisy art. 4 ust. 16 i art. 153 ust. 1 u.g.n., gdyż decyzja została oparta na materiale dowodowym nieodzwierciedlającym rzeczywistej wartości rynkowej nieruchomości wywłaszczonej. Skarżąca zaznaczyła, że przedmiotem operatu szacunkowego jest nieruchomość o powierzchni 46 m2, która zgodnie z m.p.z.p. jest przeznaczona pod drogi dojazdowe oraz ciągi pieszo-jezdne. Tymczasem jako nieruchomości porównawcze przyjęto grunty o powierzchni od 353 m2 do 20.405 m2, a więc nieruchomości o skrajnie odmiennej skali i potencjale użytkowym. Biegły wskazał, że nieruchomości uwzględnione w operacie obejmują sześć transakcji gruntów przeznaczonych pod inwestycje turystyczne. Zdaniem Skarżącej trudno uznać, aby nieruchomość o powierzchni 46 m2, stanowiąca przedmiot niniejszej sprawy i przeznaczona w planie miejscowym pod drogi dojazdowe oraz ciągi pieszo-jezdne, mogła być racjonalnie postrzegana jako grunt o analogicznym przeznaczeniu inwestycyjnym. Uzasadniając zarzuty proceduralne Gmina zarzuciła, że działanie organu nie spełnia przesłanek wynikających z art. 7 i art. 77 § 1 k.p.a., który nakłada na organ administracji publicznej obowiązek wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia całego materiału dowodowego. Podkreślono, że w odwołaniu wniesiono o dopuszczenie i przeprowadzenie dowodu z opinii innego biegłego z zakresu określenia wartości nieruchomości gruntowej, celem wydania operatu szacunkowego, który będzie spełniać wymagania prawne (w szczególności art. 153 ust. 1 oraz art. 4 ust. 16 u.g.n.) i ustalenia prawidłowej wysokości odszkodowania za wywłaszczone nieruchomości. Tymczasem Wojewoda po rozpatrzeniu tego wniosku odmówił przeprowadzenia wnioskowanego dowodu. W odpowiedzi na skargę Wojewoda, wnosząc o jej oddalenie i skierowanie sprawy do rozpoznania w trybie uproszczonym, podtrzymał stanowisko zaprezentowane w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku ustalił i zważył, co następuje: Na wstępie rozważań należy wskazać, że zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2024 r., poz. 1267) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem. Z kolei przepis art. 3 § 2 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2026 r., poz. 143 ze zm.) - dalej: "P.p.s.a.", stanowi, że kontrola działalności administracji publicznej przez sądy administracyjne obejmuje orzekanie w sprawach skarg na decyzje administracyjne. W wyniku takiej kontroli decyzja może zostać uchylona w razie stwierdzenia, że naruszono przepisy prawa materialnego w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy lub doszło do takiego naruszenia przepisów prawa procesowego, które mogłoby w istotny sposób wpłynąć na wynik sprawy, ewentualnie w razie wystąpienia okoliczności mogących być podstawą wznowienia postępowania (art. 145 § 1 pkt 1 lit. a, b i c P.p.s.a.). Z przepisu art. 134 § 1 P.p.s.a. wynika z kolei, że sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Tym samym, sąd ma prawo i obowiązek dokonania oceny zgodności z prawem zaskarżonego aktu administracyjnego, nawet wówczas, gdy dany zarzut nie został w skardze podniesiony. Należy również wskazać, że w myśl art. 119 pkt 2 P.p.s.a. sprawa może być rozpoznana w trybie uproszczonym, jeżeli strona zgłosi wniosek o skierowanie sprawy do rozpoznania w trybie uproszczonym, a żadna z pozostałych stron w terminie czternastu dni od zawiadomienia o złożeniu wniosku nie zażąda przeprowadzenia rozprawy. Aktem poddanym sądowej kontroli w niniejszej sprawie jest decyzja Wojewody Pomorskiego z 9 stycznia 2026 r. utrzymująca w mocy decyzję Starosty Puckiego, wykonującego zadanie z zakresu administracji rządowej, z 14 sierpnia 2025 r. orzekającą o ustaleniu odszkodowania w łącznej wysokości 56.340 zł na rzecz następców prawnych za utratę prawa własności do nieruchomości, tj. działki nr [...] obręb ewidencyjny [...], która na mocy decyzji Starosty Puckiego z 3 lipca 2023 r. o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej pn.: "Budowa nowej drogi publicznej - dojazdowej we wschodniej części miejscowości J." na terenie m.in. działki nr [...] o powierzchni 46 m2, obręb ewidencyjny [...], przeszła na własność Gminy J. Główny zarzut złożonej w niniejszej sprawie skargi polega na kwestionowaniu przez Skarżącą dowodu, w oparciu o który wydano w sprawie decyzje, tj. operatu szacunkowego z 15 lipca 2025 r. sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego M. N. Należy zauważyć, że zarzuty i twierdzenia skargi w tym zakresie w istocie zostały powtórzone, gdyż wcześniej podniesiono je w odwołaniu od decyzji Starosty z 14 sierpnia 2025 r. W ocenie Sądu Wojewoda prawidłowo ocenił przebieg postępowania, jak również trafnie ustosunkował się do zarzutów i argumentów odwołania Skarżącej. Tym samym, sformułowane w skardze zarzuty i argumentacja na ich poparcie nie zasługują na uwzględnienie, gdyż nie znajdują odzwierciedlenia w zgromadzonym w sprawie materiale dowodowym. Kwestie związane z ustaleniem i wysokością odszkodowana za wywłaszczoną nieruchomość regulują (w brzmieniu obowiązującym na dzień orzekania przez organy): ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2024 r., poz. 311), ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2026 r., poz. 399) oraz rozporządzenie rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 8 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (Dz. U. z 2023 r., poz. 1832). Zgodnie z art. 12 specustawy drogowej decyzję ustalającą wysokość odszkodowania za nieruchomości, o których mowa w ust. 4 (tj. nieruchomości, które stały się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego), wydaje organ, który wydał decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej (ust. 4a). Decyzję ustalającą wysokość odszkodowania wydaje się w terminie 30 dni od dnia, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna (ust. 4b). Odszkodowanie za nieruchomości, o których mowa w ust. 4, przysługuje dotychczasowym właścicielom nieruchomości, użytkownikom wieczystym nieruchomości oraz osobom, którym przysługuje do nieruchomości ograniczone prawo rzeczowe (ust. 4f). Do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania, o którym mowa w ust. 4a, stosuje się odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem art. 18 (ust. 5). Natomiast z regulacji zawartych w art. 134 u.g.n. wynika, że podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości (ust. 1). Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami (ust. 2). Wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości (ust. 3). Jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia (ust. 4). W myśl § 49 Rozporządzenia wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2023 r. poz. 162) określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 ustawy bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Nie uwzględnia się nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu wydania decyzji (ust. 1). W przypadku gdy dane z lokalnego i regionalnego rynku nieruchomości są niewystarczające do określenia wartości rynkowej zgodnie z ust. 1, wartość nieruchomości objętej decyzją określa się w podejściu kosztowym (ust. 2). W przypadku gdy przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość rynkową nieruchomości określa się w następujący sposób: 1) wartość działek gruntu wydzielonych pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących stanowi iloczyn wartości 1 m2 gruntów, z których wydzielono te działki gruntu, i ich powierzchni, wartość nieruchomości zajętych pod drogi publiczne stanowi iloczyn wartości 1 m2 gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych i ich powierzchni - powiększony, na podstawie badania rynku nieruchomości, nie więcej niż o 50% (ust. 3). W przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio (ust. 4). W operacie szacunkowym z 15 lipca 2025 r. rzeczoznawca majątkowy M. N. uwzględnił fakt, że na dzień wydania decyzji ZRID przedmiotowa nieruchomość objęta była miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego fragmentu miasta Jastarnia w rejonie wschodniej części ulicy Mickiewicza, zatwierdzonego uchwałą Rady Miejskiej Jastarni nr XI/103/2019 z dnia 25 lipca 2019 r., zgodnie z którym znajdowała się na obszarze oznaczonym symbolami: KDD - drogi dojazdowe, KDPJ - ciągi pieszo-jezdne. Rzeczoznawca majątkowy wycenił wartość prawa własności gruntu działki stosując podejście porównawcze, metodę porównywania parami. Wyceny składnika budowlanego, zlokalizowanego na przedmiotowej nieruchomości, biegły dokonał w oparciu o podejście kosztowe, metodę odtworzeniową, technikę wskaźnikową. Podczas analizy rynku biegły ustalił, że na obszarze J. oraz pozostałych miejscowości P., a także w miastach U., Ł., K. i W., w badanym okresie nie występują transakcje gruntami spełniającymi warunek podobieństwa do nieruchomości przeznaczonych pod drogi publiczne. Odnotowane przez rzeczoznawcę majątkowego transakcje dotyczyły w przeważającej mierze gruntów zabudowanych urządzeniami drogowymi, co wykluczało możliwość ich wykorzystania jako materiału porównawczego. Biegły zaznaczył, że lokalizacja P. jest specyficzną, wyjątkową lokalizacją niepodobną do innych na terenie powiatu, regionu czy kraju, dlatego też uznał, że nie występują na tym rynku nieruchomości podobne przeznaczone pod drogi. W związku z tym rzeczoznawca majątkowy dokonał wyceny na podstawie § 49 ust. 4 Rozporządzenia w oparciu o nieruchomości o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych, tj. o przeznaczeniu pod usługi turystyczne. Zdaniem Sądu zasadnie Wojewoda stwierdził brak podstaw do podważenia sposobu wyceny na podstawie § 49 ust. 4 Rozporządzenia. Wbrew twierdzeniom Skarżącej rzeczoznawca majątkowy wykazał brak transakcji nieruchomości porównawczych drogowych do przedmiotu wyceny. Na potrzeby wyceny gruntu, zgodnie z przeznaczeniem usługowo-turystycznym, biegły poddał analizie nieruchomości przeznaczone pod usługi turystyczne/rekreację, z obszaru powiatu p., s. i l. (miasta [...]), w okresie od grudnia 2021 r. do dnia wyceny. Biegły wyjaśnił, że rozszerzono okres analizy rynku ponad 2 lata poprzedzające datę wyceny z uwagi na potrzebę pozyskania wystarczającej ilości transakcji nieruchomościami podobnymi. Autor wyceny, na podstawie szczegółowej analizy transakcji nieruchomości o przeznaczaniu usługowo-turystycznym na terenie województwa p., ustalił zróżnicowany trend zmian cen w latach 2022-2025. W związku z tym ceny transakcyjne wykorzystane w operacie zostały skorygowane do daty wyceny zgodnie z ustalonym kierunkiem zmian cen. Rzeczoznawca majątkowy wskazał, że jednostkowa wartość transakcji nieruchomości o przeznaczeniu usługowo-turystycznym wynosi 1.194,21 zł/m2. Zatem wartość rynkową gruntu działki nr [...] określono jako iloczyn jej wartości jednostkowej za 1 m2 oraz powierzchni (46 m2), na kwotę 54.934 zł. Ponadto w wyniku oględzin nieruchomości biegły zlokalizował składnik budowlany, tj. ogrodzenie z siatki leśnej o długości 8,2 m, którego stan określono jako bardzo dobry, przez co wartość (uwzględniającą współczynnik regionu dla województwa p. oraz stopień zużycia na poziomie 10%) oszacowano na kwotę 1.406 zł. Wartość prawa własności gruntu działki nr [...] wraz ze składnikami budowlanymi znajdującymi się na przedmiotowej nieruchomości wyniosła więc 56.340 zł. Kwota ta stanowi wysokość ustalonego przez organy odszkodowania. W tym miejscu należy podkreślić, że operat szacunkowy jako dowód z opinii biegłego jest istotnym dowodem w sprawie dotyczącej ustalenia odszkodowania za wywłaszczenie nieruchomości. Jak każdy inny dowód podlega on ocenie, z tym jednak zastrzeżeniem, że ani organy administracji publicznej ani sąd administracyjny nie mogą ingerować w merytoryczną część operatu, gdyż nie dysponują wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Rzeczą organów jest zbadanie, czy operat szacunkowy został sporządzony zgodnie z przepisami, czy opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości oraz czy jest logiczny i zupełny. Jest to ważny element zebrania, rozpatrzenia i oceny tego dowodu (art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a.). Zatem organ administracji publicznej i sąd administracyjny powinien dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, tj. zbadać, czy został on sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, czy nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny zostać sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. Ocena wartości dowodowej operatów jest możliwa przez organ administracyjny i sąd administracyjny w sytuacji, gdy prosta analiza ich treści budzi wątpliwości co do ich spójności, logiczności, zupełności, nieścisłości, pominięciu istotnych dla ustalenia wartości nieruchomości elementów. Jedynie w takiej sytuacji prawidłowo pod względem formalnym sporządzony operat może budzić uzasadnione wątpliwości i wymagać wyjaśnienia. Zgodnie z ugruntowanym orzecznictwem operat szacunkowy powinien spełniać wymogi formalne określone w Rozporządzeniu oraz opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Operat szacunkowy powinien zawierać też dane niezbędne dla oceny jego rzetelności i jednocześnie podawać okoliczności konieczne do oceny adekwatności operatu do okoliczności danej sprawy (zob. wyroki NSA: z 30 stycznia 2020 r. sygn. akt I OSK 1215/18, z 21 stycznia 2016 r. sygn. akt I OSK 1126/14, z 13 marca 2008 r. sygn. akt I OSK 374/07, czy z 8 lutego 2008 r. sygn. akt II OSK 2012/06, przywołane w niniejszym uzasadnieniu orzeczenia sądów administracyjnych są dostępne na stronie internetowej: orzeczenia.nsa.gov.pl). Sąd podziela w tym zakresie stanowisko wyrażone w judykaturze (prezentowane również w zaskarżonej decyzji), że o wyborze podejścia i metody szacowania nieruchomości decyduje rzeczoznawca majątkowy (zob. wyrok WSA w Poznaniu z 20 kwietnia 2022 r. sygn. akt I SA/Po 853/21). Do zakresu wiadomości specjalnych należy dobór nieruchomości podobnych do porównań. Zdefiniowanie rynku, w tym jego obszaru, to również wiedza specjalna o charakterze ekonomicznym, a nie prawnym (zob. wyrok WSA w Gdańsku z 25 kwietnia 2018 r. sygn. akt II SA/Gd 3/18). W sytuacji, kiedy wartość nieruchomości jest określana przez biegłego, zastrzeżenia do wyceny i wkraczanie w wiadomości specjalne przez podmiot, który nie dysponuje odpowiednimi kwalifikacjami w tej materii, nie może zasługiwać na uwzględnienie. Strona skarżąca konsekwentnie kwestionuje operat szacunkowy sporządzony na potrzeby niniejszej sprawy, wkraczając w jego merytoryczną treść. Natomiast, co raz jeszcze należy podkreślić, sama metodyka szacowania nieruchomości nie może być przedmiotem oceny ani organu administracji publicznej ani sądu administracyjnego. Zgodnie bowiem z art. 154 ust. 1 u.g.n. wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Należy również wskazać, że pozycja rzeczoznawcy majątkowego w oparciu o przepisy u.g.n. zbliżona jest do statusu osoby zaufania publicznego. Wobec tego, zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ administracji publicznej lub sąd administracyjny jest dopuszczalne jedynie w przypadku, jeżeli zostanie wykazane, że przy sporządzaniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe. Natomiast szczegółowe kwestie dotyczące merytorycznej prawidłowości operatu w aspekcie metodologicznym i dokonywania oceny w świetle wiedzy specjalistycznej - zwłaszcza standardów wyceny nieruchomości, jakimi posługują się rzeczoznawcy - nie podlegają bezpośredniej kontroli organów czy sądów administracyjnych (zob. wyrok NSA z 3 marca 2022 r. sygn. akt I OSK 511/19). Weryfikacja prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego została powierzona stowarzyszeniom lokalnym rzeczoznawców majątkowych, na co wskazuje art. 157 ust. 1 u.g.n. Weryfikacja taka może zostać poprzedzona zgłoszeniem wątpliwości autorowi opinii, który może naprawić drobne uchybienia w drodze uzupełnienia opinii, bądź też przedstawić pisemne stanowisko uzasadniające stanowisko przyjęte pierwotnie. W niniejszej sprawie Gmina zgłosiła uwagi do operatu szacunkowego w odwołaniu od decyzji organu pierwszej instancji, do których rzeczoznawca majątkowy ustosunkował się w piśmie z 5 października 2025 r. Z uwagi na tożsamość zarzutów sformułowanych przez Gminę zarówno w skardze, jak i w odwołaniu Sąd za niecelowe uznaje powtarzanie argumentacji Wojewody, który w sposób bardzo szczegółowy odniósł się do wszystkich zgłaszanych wątpliwości (s. 11-15 uzasadnienia decyzji z 9 stycznia 2026 r.). W ocenie Sądu sporządzony na potrzeby niniejszego postępowania operat nie zawiera błędów czy niejasności, zaś wszelkie wątpliwości, jakie zostały zgłoszone przez Gminę zostały wyjaśnione przez rzeczoznawcę majątkowego. W piśmie z 5 października 2025 r. biegły podał, że nieruchomości wykorzystane w sporządzonej wycenie stanowią nieruchomości podobne do przedmiotu wyceny, gdyż są zlokalizowane na terenie podobnych, niewielkich, atrakcyjnych turystycznie miast [...], stanowią przedmiot prawa własności tak jak przedmiot wyceny, posiadają przeznaczenie pod usługi turystyki (metodologia wyceny nieruchomości drogowych według przeznaczenia przeważającego wśród gruntów przyległych - tutaj przeznaczonych pod usługi turystyki), stanowiących grunt niezabudowany. Jednocześnie biegły zaznaczył, że u.g.n. nie wskazuje, iż nieruchomość podobną stanowią nieruchomości o zbliżonych do siebie powierzchniach. Ta materia stanowi przedmiot analizy rzeczoznawcy majątkowego i jeżeli dojdzie on do wniosku, że różnice w powierzchni nie wpływają na poziom cenowy tak poważnie, że należy je traktować jako odrębny segment rynku, nie ma przeszkód prawnych, aby przyjmować je w jednym zbiorze, w szczególności w sytuacji, kiedy rynek nieruchomości podobnych, z uwagi na jego specyfikę, zapewnia tak skąpą ilość danych transakcyjnych. Ponadto rzeczoznawca majątkowy wyjaśnił, że z jego doświadczenia zawodowego kategorycznie wynika, iż z zasady różnice w lokalizacji, dostępie do drogi, warunkach inwestycyjnych, jak i dostępie do infrastruktury technicznej w znacznie większym stopniu wpływają na różnice w poziomie cen nieruchomości danego typu niż jej powierzchnia. W uzasadnieniu skargi zwrócono uwagę, że przedmiotem operatu szacunkowego jest nieruchomość o powierzchni 46 m2, która zgodnie z m.p.z.p. jest przeznaczona pod drogi dojazdowe oraz ciągi pieszo-jezdne, tymczasem jako nieruchomości porównawcze przyjęto w operacie sześć transakcji dotyczących gruntów przeznaczonych pod inwestycje turystyczne, tj. grunty o powierzchni od 353 m2 do 20.405 m2, a więc są to nieruchomości o skrajnie odmiennej skali i potencjale użytkowym. Odnosząc się do powyższego stanowisko należy wskazać, że przez nieruchomość podobną należy rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość (art. 4 pkt 16 u.g.n.). Nie oznacza to więc identyczności parametrów, lecz wspólność istotnych cech rynkowych mających zasadniczy wpływ na wartość nieruchomości. Jest to więź polegająca na podobieństwie, a nie na tożsamości (zob. wyrok NSA z 24 czerwca 2021 r. sygn. akt I OSK 372/21). Co więcej, pomiędzy nieruchomościami podobnymi mogą występować różnice (odnoszące się np. do ich powierzchni czy lokalizacji). Ustalenie zaś, które cechy nieruchomości mają najistotniejsze znaczenie w konkretnym przypadku zależy niewątpliwie od oceny rzeczoznawcy majątkowego. Uwzględniając powyższe stwierdzić należy, że trafnie organy uznały operat szacunkowy M. N. za prawidłowy i zgodny z obowiązującymi przepisami prawa. W uzasadnieniu zaskarżonej decyzji przedstawiono szczegółową i przekonującą analizę zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego, w tym operatu szacunkowego, który stanowi podstawę ustalenia odszkodowania oraz odniesiono się do kwestii budzących zastrzeżenia Gminy. W rezultacie dokonana przez organy ocena operatu szacunkowego jako dowodu w sprawie odpowiada prawu. Mając na uwadze sformułowane w skardze zarzuty należy zaakcentować, że ocena operatu w zakresie przedstawionym przez Skarżącą prowadziłaby do kwestionowania wiedzy specjalistycznej rzeczoznawcy, do czego ani organy administracji publicznej ani sąd administracyjny nie są uprawnione. Odnosząc się do zarzutu dotyczącego odmowy przeprowadzenia dowodu z opinii biegłego należy wskazać, że zgodnie z art. 78 § 1 k.p.a. żądanie strony dotyczące przeprowadzenia dowodu należy uwzględnić, jeżeli przedmiotem dowodu jest okoliczność mająca znaczenie dla sprawy. Zdaniem Sądu wynikające z przytoczonego wyżej przepisu dla organu administracji publicznej obowiązki nie są bezwzględne. W orzecznictwie wskazuje się, że postępowanie dowodowe nie jest celem samym w sobie, a przyjęta w postępowaniu administracyjnym zasada zupełności materiału dowodowego (art. 77 § 1 k.p.a.) nie oznacza, że należy prowadzić postępowanie dowodowe nawet wówczas, gdy całokształt okoliczności ujawnionych w sprawie wystarcza do podjęcia rozstrzygnięcia, a także wówczas, gdy należyta ocena zebranego materiału dowodowego prowadziłaby do nieodmiennej konstatacji, że z innych dowodów poza ujawnionymi nie należy oczekiwać zmiany ustalonego stanu faktycznego (zob. wyroki NSA: z 5 października 2023 r. sygn. akt II OSK 347/22, czy z 17 marca 2022 r. sygn. akt II OSK 903/21). Innymi słowy, samo zgłoszenie wniosków dowodowych nie powoduje automatycznie konieczności ich uwzględnienia i przeprowadzenia. Nakaz taki nie wynika z brzmienia art. 78 § 1 k.p.a. Należy także podkreślić, że wyrażona w art. 7 k.p.a. zasada prawdy obiektywnej, skonkretyzowana w art. 77 § 1 tej ustawy, wskazuje, że organy administracji publicznej mają obowiązek podjąć wszelkie działania niezbędne do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz załatwienia sprawy, zobowiązane są także w sposób wyczerpujący zebrać i rozpatrzyć materiał dowodowy. Przy czym działania podejmowane w ramach wskazanych obowiązków mają na celu dokonanie ustaleń pozwalających na prawidłowe zastosowanie prawa materialnego. Oznacza to, że to normy prawa materialnego wskazują, jakie fakty mają znaczenie dla rozstrzygnięcia sprawy, wyznaczając tym samym zakres postępowania dowodowego i zakres ustaleń faktycznych koniecznych dla załatwienia sprawy (zob. wyrok NSA z 26 kwietnia 2023 r. sygn. akt II OSK 1032/20). W uzasadnieniu postanowienia z 9 stycznia 2026 r. Wojewoda trafnie wskazał, że strona nie ma bezwzględnego roszczenia procesowego o przeprowadzenie dowodu. W przypadku niestwierdzenia naruszenia procedury sporządzenia operatu szacunkowego i stwierdzeniu, że jego ustalenia są spójne, logiczne i kompletne, organ nie miał podstaw do zakwestionowania ustaleń zawartych w operacie szacunkowym. Jak już wcześniej wskazano ocena prawidłowości operatu należy do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. Podważenie prawidłowości operatu szacunkowego mogłoby nastąpić w ramach oceny dokonywanej przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych na podstawie art. 157 ust. 1 i 1a u.g.n. O taką zaś ocenę może wystąpić każdy, przepis art. 157 ust. 1 u.g.n. nie zawiera w tym zakresie jakichkolwiek ograniczeń podmiotowych, przy czym - co należy podkreślić - nie można oczekiwać takiego wystąpienia od organów administracji, skoro w ich ocenie operat nie wzbudził wątpliwości co do jego prawidłowości. Dopuszczalne jest także złożenie, przez kwestionującego operat szacunkowy sporządzony przez biegłego, kontroperatu. Taki kontroperat nie może wprawdzie stanowić podstawy ustalenia odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość, ale podlega ocenie dowodowej organu i może stanowić dla organu administracji publicznej podstawę do podważania opinii biegłego, a w następstwie impuls do przeprowadzania dowodu z opinii innego biegłego (zob. wyrok NSA z 28 października 2025 r. sygn. akt 1138/22 i przywoływane tam orzecznictwo; zob. E. Bończak-Kucharczyk, Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Komentarz, Warszawa 2023, s. 1195-1218; J. Jaworski, A. Prusaczyk, A. Tułodziecki, M. Wolanin, Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Komentarz, Warszawa 2023, s. 1028-1036). W niniejszej sprawie na etapie postępowania administracyjnego Skarżąca nie podjęła takiej czynności, aby dowieść nieprawidłowości w sporządzonym na potrzeby postępowania operacie szacunkowym z 15 lipca 2025 r. W związku tym polemika Gminy z ustaleniami biegłego, nie poparta żadnym dowodem świadczącym o jego wadliwości merytorycznej, czy to w postaci negatywnej opinii organizacji rzeczoznawców majątkowych, czy też sporządzonego na zlecenie strony kontroperatu, jest niewystarczająca do podważenia wyceny sporządzonej przez rzeczoznawcę majątkowego. Jeszcze raz należy powtórzyć, że zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ administracji publicznej lub sąd administracyjny jest dopuszczalne jedynie w wyjątkowych i oczywistych wypadkach, jeżeli zostanie wykazane, że przy sporządzeniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe. O potrzebie weryfikacji operatu, o jakiej mowa w art. 157 ust. 1 u.g.n., decyduje zatem powstanie po stronie organu uzasadnionych wątpliwości co do jego prawidłowości. Samo zaś żądanie strony dokonania takiej weryfikacji i zgłaszane zarzuty wobec operatu są niewystarczające dla zlecenia przez organ oceny prawidłowości jego sporządzenia. W ocenie Sądu sporządzony w niniejszej sprawie operat szacunkowy autorstwa M. N. odpowiada wymogom formalnym określonym w przepisach u.g.n. i Rozporządzenia, jest kompletny i logiczny. W konsekwencji mógł on stanowić podstawę rozstrzygnięcia w sprawie. Podsumowując należy stwierdzić, że organy przeprowadziły postępowanie dowodowe w zgodzie z przepisami art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a., gromadząc kompletny materiał dowodowy, który następnie został prawidłowo oceniony. Zdaniem Sądu Wojewoda dokonał prawidłowych ustaleń faktycznych, do których zastosował właściwe przepisy prawa materialnego, tj. u.g.n. i Rozporządzenia, a obszerne uzasadnienie zaskarżonej decyzji odpowiada wymogom stawianym przez art. 107 § 3 k.p.a. Biorąc pod uwagę przedstawione wyżej okoliczności Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku, na podstawie art. 151 w zw. z art. 120 P.p.s.a., oddalił skargę uznając ją za nieuzasadnioną. Sąd orzekał w niniejszej sprawie w trybie uproszczonym na posiedzeniu niejawnym, korzystając z przepisu art. 119 pkt 2 P.p.s.a., bowiem wniosek w tej sprawie złożył organ administracji publicznej w odpowiedzi na skargę (k. 26 akt sądowych), a strona skarżąca w terminie czternastu dni od zawiadomienia o złożeniu tego wniosku nie zażądała przeprowadzenia rozprawy.[pic]