II SA/Po 361/20

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Edyta Podrazik (spr.) Sędziowie Sędzia WSA Tomasz Świstak Asesor WSA Jan Szuma po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w dniu 5 marca 2021 r. sprawy ze skargi R. K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] lutego 2020 r. Nr [...] w przedmiocie odmowy ustalenia warunków zabudowy oddala skargę

Burmistrz Gminy [...] decyzją z dnia [...] grudnia 2019 r., nr [...], działając na podstawie art. 60 ust. 1 i art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2018 r., poz. 1945 ze zm.; dalej: "u.p.z.p.") oraz na podstawie art. 104 i art. 107 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2018 r., poz. 2096; dalej: "K.p.a."), po rozpatrzeniu wniosku R. K. z dnia [...] marca 2019 r., zmienionego pismem z dnia [...] października 2019 r, odmówił wydania warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie dwóch budynków inwentarskich oraz budowie budynku do przechowywania płodów rolnych oraz maszyn i narzędzi rolniczych, w zabudowie zagrodowej w gospodarstwie rolnym i hodowlanym o łącznej obsadzie inwentarza poniżej 40 DJP, na terenie położonym w [...] oznaczonym w ewidencji gruntów jako działka nr [...] - obręb [...]. W uzasadnieniu organ I instancji wyjaśnił, że R. K. wystąpił o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie dwóch budynków inwentarskich oraz budowie budynku do przechowywania płodów rolnych oraz maszyn i narządzi rolniczych, w zabudowie zagrodowej w gospodarstwie rolnym i hodowlanym o łącznej obsadzie inwentarza poniżej 40 DJP, na terenie położonym w [...], oznaczonym w ewidencji gruntów jako działka nr [...], obręb [...]. W wyniku rozpatrzenia złożonego wniosku Burmistrz Gminy [...] decyzją z dnia [...] maja 2019 r., znak [...], odmówił ustalenia warunków zabudowy dla planowanej inwestycji, jednak w wyniku wniesionego odwołania, Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia [...] sierpnia 2019 r., znak SKO - [...] uchyliło decyzję Burmistrz Gminy [...] i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia. W konsekwencji, po zmianie wniosku przez inwestora pismem z dnia [...] października 2019 r., organ I instancji ponownie przeprowadził analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, biorąc pod uwagę wskazania Samorządowego Kolegium Odwoławczego. W celu dokonania oceny stanu zainwestowania nieruchomości położonych w sąsiedztwie terenu, na którym projektowana jest inwestycja, wyznaczono wokół działki nr [...] (obręb nr [...]) obszar analizowany, przedstawiony na załączniku graficznym do sporządzonej analizy. Szerokość frontu działki budowlanej, stanowiącej teren inwestycji wynosi około 6,0 m, wobec czego wokół terenu inwestycji wyznaczono obszar analizowany w odległości nieco powyżej 50,0 m. Wyznaczone granice obszaru analizowanego wynikają z układu funkcjonalnego tej części miasta [...], w kontekście istniejącego zagospodarowania, którego wnioskowany teren inwestycji obejmuje lasy, tereny kolejowe, tereny rolne, tereny zabudowy zagrodowej i teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. W odniesieniu do funkcji zabudowy ustalono, że w obszarze analizowanym zlokalizowane są budynki mieszkalne jednorodzinne w zabudowie zagrodowej, budynki gospodarcze, garażowe w zabudowie zagrodowej, budynki mieszkalne jednorodzinne w zabudowie mieszkaniowej jednorodzinnej, budynki gospodarcze, garażowe w zabudowie mieszkaniowej jednorodzinnej. W obszarze analizowanym nie występują budynki inwentarskie, w tym budynki inwentarskie o pow. zabudowy 1200 m2, jak również nie występują budynki magazynowe o pow. zabudowy ok. 600 m2. Z przeprowadzonej analizy parametrów sąsiedniej zabudowy wynika, że istniejące budynki to budynki o powierzchni zabudowy wynoszącej maksymalnie 176,0 m2. Zatem usytuowanie budynków inwentarskich o tak dużych gabarytach nie ma odzwierciedlenia na działkach sąsiednich. Z tej przyczyny nie można uznać, że wnioskowana inwestycja spełnia kryterium, o którym mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. w zakresie wymogu kontynuacji gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych. W odniesieniu do linii zabudowy ustalono, że istniejące budynki zlokalizowane w obszarze analizowanym, dostępne z drogi gminnej o nr dz. [...] (obręb [...]) usytuowane są w odległości 49 m i 20 m od linii rozgraniczającej drogę, wobec czego linia zabudowy tworzy uskok. W związku z powyższym linię zabudowy można wyznaczyć zgodnie z § 4 ust. 3 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia [...] sierpnia 2003 roku w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588; dalej: "R.w.n.z.") w odległości 49 m. Planowane budynki zlokalizowane są natomiast w odległości ponad 250,0 m od granicy geodezyjnej drogi gminnej. Wyznaczenie nowej linii zabudowy w znacznej odległości od istniejącej drogi gminnej, ponad 250,0 m, nie znajduje uzasadnienia i nie wynika z przeprowadzonej analizy, o której mowa przepisie § 4 ust. 4 rozporządzenia. Projektowana inwestycja nie kontynuuje więc linii zabudowy w obszarze analizowanym. Dalej organ I instancji wskazał, że projektowana zabudowa nie kontynuuje intensywności zabudowy w obszarze analizowanym. Średni wskaźnik intensywności zabudowy w obszarze analizowanym wynosi bowiem 0,03, natomiast intensywność zabudowy na terenie inwestycji, po zrealizowaniu projektowanej zabudowy wyniesie ok. 0,15. Wyznaczenie znacznie podwyższonego wskaźnika intensywności zabudowy, którego wartość nie występuje w obszarze analizowanym, nie znajduje uzasadnienia i nie wynika z przeprowadzonej analizy. Organ I instancji wskazał również, że średnia szerokość elewacji frontowej budynków zlokalizowanych w obszarze analizowanym wynosi 9,3 m. Po uwzględnieniu 20% tolerancji, szerokość elewacji frontowej projektowanego budynku powinna mieścić się w przedziale od 6,0 m do 9 m, a szerokość elewacji frontowej wnioskowanych budynków inwentarskich wynosi 30,0 m i wnioskowanego budynku magazynowego wynosi 15,0 m, zatem nie mieści się w ustalonym wyżej przedziale wielkości. Ze względu na znaczną różnicę pomiędzy wartością średniej szerokości elewacji frontowej i wartością szerokości elewacji frontowej wnioskowanych, dla projektowanych budynków nie dopuszczono ustalenia odstępstwa, albowiem naruszyłoby to wymóg zachowania ładu przestrzennego w obszarze analizowanym. Następnie wskazano, że na działce sąsiadującej bezpośrednio z terenem inwestycji, tj. na terenie dz. nr [...] (obręb [...]) zlokalizowany jest na froncie działki budynek posiadający wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej wynoszącą ok. 3,5 m. Z drugiej strony teren inwestycji graniczy z dz. nr [...] (obręb [...]), na której na froncie zrealizowane są budynki o wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej wynoszącej odpowiednio ok. 5,0 m i 9,0 m. Zatem wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej na działkach sąsiednich tworzy uskok. W takim wypadku parametr ten wyznacza się jako jego wartość średnią dla budynków zlokalizowanych w obszarze analizowanym. Średnia wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej w obszarze analizowanym wynosi 4,2 m. W związku z powyższym wysokość górnej krawędzi elewacji wnioskowanych budynków na poziomie ok. 10,0 m znacznie przekracza średnią wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej w obszarze analizowanym wynoszącą 4,2 m. W obszarze analizowanym nie występują budynki o wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej wynoszącej ok. 10,0 m. Ze względu na znaczną różnicę pomiędzy wartością średnią wskaźnika intensywności zabudowy i wartością intensywności zabudowy wnioskowanej inwestycji, nie dopuszczono ustalenia innej wartości tego parametru. W wyniku oceny złożonego wniosku o ustalenie warunków zabudowy oraz oceny geometrii dachów budynków położonych na nieruchomościach sąsiednich uznano natomiast, że dla wnioskowanych budynków można ustalić dach dwu- lub wielospadowy bądź jednospadowy. Parametry te znajdują pełne potwierdzenie w zlokalizowanej w bezpośrednim sąsiedztwie zabudowie, odpowiadają również złożonemu w toku prowadzonego postępowania administracyjnego wnioskowi inwestora. Reasumując, w wyniku przeprowadzonej analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu organ I instancji stwierdził, że projektowana inwestycja nie kontynuuje parametrów występującej zabudowy w obszarze analizowanym, w szczególności parametru kontynuacji funkcji, kontynuacji linii zabudowy, kontynuacji wskaźnika intensywności zabudowy, kontynuacji szerokości elewacji frontowej budynku oraz kontynuacji wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej. Organ I instancji wskazał przy tym, że nie uznał wyjaśnień inwestora, iż projektowana zabudowa powstaje w zabudowie zagrodowej o powierzchni średniej gospodarstwa rolnego w gminie wynoszącej na terenie gminy [...] 4,87 ha, ponieważ na działce nr [...] (obręb [...]) nie ma siedliska. W przypadku niezabudowania działki nr [...] budynkiem mieszkalnym, organ I instancji zobligowany był do przeprowadzenia analizy, o której mowa w art. 61 ust. 1 u.p.z.p. Dodatkowo, wnioskowana inwestycja nie spełnia wymogu, o którym mowa w art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p. We wniosku o ustalenie warunków zabudowy inwestor zawnioskował o zaopatrzenie w wodę z indywidualnych studni, jednak obecnie teren inwestycji nie jest wyposażony w studnię. W toku prowadzonego postępowania administracyjnego Burmistrz Gminy [...] wezwał więc inwestora do przedłożenia dokumentów geologiczno-hydrogeologicznych potwierdzających spełnienie warunków korzystania z indywidualnego ujęcia wody. Inwestor nie przedłożył takich dokumentów stwierdzając, że żądanie organu udowodnienia spełnienia warunków zaopatrzenia w wodę jest bezzasadne. W odwołaniu z dnia [...] stycznia 2020 r. do Samorządowego Kolegium Odwoławczego R. K. wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości i orzeczenie co do istoty sprawy poprzez wydanie decyzji ustalającej warunki zabudowy dla planowanej inwestycji. Zaskarżonej decyzji zarzucił naruszenie art. 7, art. 8 § 1 K.p.a., art. 77 § 1 K.p.a., art. 61 ust. 1 u.p.z.p., a także naruszenie art. 64 ust. 1 i 3 Konstytucji RP. W uzasadnieniu odwołujący podniósł, że teren wokół planowanej inwestycji to tereny rolne, tereny zabudowy zagrodowej oraz lasy i budynki mieszkalne. W gminie [...] istnieje wiele gospodarstw rolnych posiadających zabudowę zagrodową oraz budynki magazynowe. Skoro w analizowanym obszarze istnieją budynki gospodarcze, to oznacza to, że projektowane budynki spełniają cechę kontynuacji funkcji zabudowy. Pomimo wskazań wynikających z decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] sierpnia 2019 r., organ pierwszej instancji w dalszym ciągu nie dokonał ustaleń w zakresie powierzchni występujących na terenie gminy [...] gospodarstw rolnych. Organ I instancji za podstawę rozstrzygnięcia przyjął tymczasem naruszenie tzw. zasady dobrego sąsiedztwa, wskazując na brak kontynuacji funkcji istniejącej zabudowy oraz jej cech architektonicznych i urbanistycznych, choć w szczególnych sytuacjach dopuszczalne jest wydanie warunków zabudowy z pominięciem wskazanej zasady. Wyjątek ten stanowi art. 61 ust. 4 u.p.z.p., który odwołujący spełnia. Ponadto odwołujący zwrócił uwagę, że w analizowanym obszarze znajdują się budynki o wysokości górnej krawędzi zabudowy 9 m, 5 m oraz 3,5 m. W złożonym wniosku odwołujący wskazywał natomiast na wysokość górnej granicy zabudowy na poziomie ok. 10 m, co w sposób nieznaczny odbiega od parametrów istniejącej już zabudowy. Zdaniem odwołującego niezasadne jest również stanowisko organu I instancji w zakresie niewykazania przez inwestora możliwości zaopatrzenia planowanej inwestycji w wodę. Obecnie obowiązujące przepisy nie nakładają na inwestora obowiązku załączenia do wniosku dokumentacji potwierdzającej istnienie lub projektowanie infrastruktury technicznej. Wymagane jest jedynie określenie zapotrzebowania w ramach części opisowej wniosku. Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia [...] lutego 2020 r., nr [...], działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 K.p.a., utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję organu I instancji. Uzasadniając wydane rozstrzygnięcie organ odwoławczy wskazał, że organ I instancji uwzględnił wytyczne zawarte w decyzji Kolegium z dnia [...] sierpnia 2019 r., znak. [...] i prawidłowo zastosował obowiązujące przepisy prawa. W pierwszej kolejności ocenił, czy planowana inwestycja rzeczywiście stanowi zabudowę zagrodową. Ustalił jednak, że działka nr [...] jest działką niezabudowaną i nie stanowi siedliska mieszkalnego, dla którego ma zostać zrealizowana inwestycja. Kolegium podziela w tym zakresie stanowisko organu I instancji. W związku z tym, że planowana inwestycja nie stanowi zabudowy zagrodowej, organ I instancji był zobowiązany przeanalizować sprawę pod kątem spełnienia przesłanek z art. 61 ust. 1 pkt. 1-5 u.p.z.p. Ze sporządzonej analizy urbanistycznej wynika, że w obszarze analizowanym nie występują budynki inwentarskie o pow. zabudowy 1200 m2 oraz nie ma budynków do przechowywania płodów rolnych, maszyn i narzędzi rolniczych o pow. zabudowy ok. 600 m 2. W obszarze analizowanym występują budynki o powierzchni maksymalnie 176 m2. Organ odwoławczy podzielił więc stanowisko organu I instancji, że planowana inwestycja nie spełnia przesłanki dobrego sąsiedztwa w zakresie kontynuacji gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych. Dalej organ odwoławczy wskazał, że z przeprowadzonej analizy wynika, iż linia zabudowy występująca na sąsiednich działkach tworzy uskok. W związku z tym linia zabudowy dla planowanego przedsięwzięcia może być wyznaczona w oparciu o przepis § 4 ust. 3 R.w.n.z. w odległości 49 m. Z wniosku o ustalenie warunków zabudowy wynika, że planowane budynki mają być oddalone od drogi ok. 250 m. W opinii organu odwoławczego organ I instancji słusznie stwierdził, że nie znajduje to uzasadnienia w przeprowadzonej analizie. Organ odwoławczy podzielił również stanowisko organu I instancji w zakresie braku kontynuacji przez planowaną inwestycję parametrów szerokości elewacji frontowej i wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej budynków w obszarze analizowanym oraz braku uzasadnienia do zastosowania w tym zakresie odstępstw. Dodatkowo organ odwoławczy wyjaśnił, że analiza § 26 ust. 1 i 3 R.w.n.z. prowadzi do wniosku, że po pierwsze, co do zasady przez uzbrojenie terenu w wodę należy rozumieć podłączenie terenu inwestycji do sieci wodociągowej, a jedynie w razie braku takiej możliwości, także w drodze zapewnienia możliwości korzystania z indywidualnego ujęcia wody. Aby jednak można było mówić o spełnieniu tego warunku to koniecznym jest nie tylko uzewnętrzniony we wniosku o ustalenie warunków zabudowy sam zamiar wybudowania studni, ale przede wszystkim zapewnienie możliwości korzystania z indywidulanego ujęcia wody, czyli innym słowem rzeczywistego, a nie tylko teoretycznego, zaopatrzenia inwestycji z własnego ujęcia w wodę przeznaczoną do spożycia przez ludzi. W przypadku zatem wskazania we wniosku uzbrojenia działki w indywidualne ujęcie wody, niezbędnym jest istnienie na przedmiotowej działce takiego obiektu budowlanego (studni kopanej lub studni wierconej) bądź też, gdy nie doszło jeszcze do realizacji takiego obiektu budowalnego, legitymowanie się przez inwestora stosownymi dokumentami potwierdzającymi istnienie wody zdatnej do spożycia, jak również w odpowiedniej ilości zapewniającej zaspokojenie potrzeb ludzi. Z akt sprawy nie wynika natomiast, żeby odwołujący udokumentował istnienie możliwości wybudowania studni na działce nr [...]. Odwołujący na wezwanie organu I instancji w kwestii dokumentów dotyczących indywidualnego ujęcia wody wskazał, że brak jest podstaw do takiego żądania. Tymczasem niewykonanie otworu pilotażowego na działkach inwestycyjnych, bądź nieprzedłożenie dokumentacji geologiczno-hydrologicznej powoduje, że planowana inwestycja nie spełnia przesłanki z art. 61 ust. 1 pkt. 3 u.p.z.p. W skardze z dnia [...] marca 2020 r. do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu R. K. wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji organu I instancji. W uzasadnieniu skarżący powtórzył zarzuty zawarte w odwołaniu. W szczególności podkreślił, że na nieruchomościach sąsiednich do nieruchomości skarżącego istnieją zabudowania przeznaczone pod działalność produkcyjną i magazynową. Tym samym również planowana przez skarżącego budowa budynku gospodarczego, odpowiada w zakresie funkcji przedmiotowym zabudowaniom. Wskazać bowiem należy, że określona w przepisach zgodność funkcji planowanego budynku, z budynkami już istniejącymi, nie może oznaczać konieczności posadowienia budynku tylko tego samego rodzaju. Mogą to być również budynki o funkcji podobnej. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie, podtrzymując dotychczasowe stanowisko w sprawie. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu zważył, co następuje: Skarga okazała się niezasadna. Kontroli sądu poddano decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] lutego 2020 r., nr [...], utrzymującą w mocy decyzję Burmistrza Gminy [...] z dnia [...] grudnia 2019 r., nr [...] o odmowie ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie dwóch budynków inwentarskich oraz budowie budynku do przechowywania płodów rolnych oraz maszyn i narzędzi rolniczych, w zabudowie zagrodowej w gospodarstwie rolnym i hodowlanym o łącznej obsadzie inwentarza poniżej 40 DJP, na terenie położonym w [...] oznaczonym w ewidencji gruntów jako działka nr [...] - obręb [...]. Zgodnie z art. 61 ust. 1 u.p.z.p., wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków: 1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; 2) teren ma dostęp do drogi publicznej; 3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; 4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1; 5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. Co przy tym istotne w realiach rozpoznawanej sprawy, stosownie do treści art. 61 ust. 4 u.p.z.p., nie jest wymagane spełnienie przez nową zabudowę tzw. zasady dobrego sąsiedztwa (art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p.), jeśli powierzchnia gospodarstwa rolnego związanego z tą zabudową przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w danej gminie. Brak wymogu istnienia kontynuacji funkcji w przypadku określonym w art. 61 ust. 4 u.p.z.p. oznacza w konsekwencji brak wymogu określania obszaru analizowanego i sporządzania analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu. W tym przypadku koniecznym jest wyłącznie spełnienie przesłanek z art. 61 ust. 1 pkt 2-5 u.p.z.p. Zdaniem Sądu zaskarżona decyzja odmawiająca ustalenia warunków zabudowy da opisanej wyżej inwestycji odpowiada prawu, a tym samym niezasadne są wszystkie zarzuty podniesione w skardze. Z akt sprawy wynika, że inwestor wniósł o wydanie warunków zabudowy dla dwóch budynków inwentarskich (hodowla indyków do 40 DJP) oraz budynku magazynowego na niezabudowanej działce nr [...] w [...], wskazując, że inwestycja jest lokalizowana w ramach zabudowy zagrodowej, a powierzchnia jego gospodarstwa rolnego wynosi 4,619 ha (k. 6 akt adm. organu I instancji). Pismem z dnia [...] października 2019 r. organ I instancji wezwał więc skarżącego do podania lokalizacji istniejącej zagrody (numer działki, obręb), podanie do jakich celów będzie wykorzystywany wnioskowany budynek "magazynowy" (co będzie przechowywane w budynku "magazynowym", czy będzie on pełnił funkcję magazynową dla potrzeb zabudowy usługowej), jeżeli budynek magazynowy będzie pełnił funkcję budynku do przechowywania np. płodów rolnych lub narzędzi rolniczych, o wskazanie jego nazwy zgodnie z pełnioną funkcją, np. budynek do przechowywania płodów rolnych lub budynek do przechowywania maszyn lub narzędzi rolniczych (budynki magazynowe wykorzystywane są dla potrzeb obsługi zabudowy usługowej), wykazanie, jak gospodarstwo rolne związane jest z planowaną zabudową polegającą na budowie dwóch budynków inwentarskich, tj. w jaki sposób wnioskowana zabudowa pełni funkcję zabudowy zagrodowej dla istniejącego gospodarstwa rolnego, oraz jaki jest związek funkcjonalny poszczególnych części gospodarstwa rolnego położonych na różnych nieruchomościach, tj. części wnioskowanej z częścią istniejącą oraz w jaki sposób będą one tworzyły zorganizowaną całość gospodarczą, a także wyjaśnienie, czy i w jaki sposób planowana inwestycja będzie związana z istniejącym gospodarstwem rolnym pod względem funkcjonalnym, tj. w jaki sposób projektowane budynki inwentarskie i projektowany budynek usługowy (po uprzednim wyjaśnieniu do będzie przechowywane w tym budynku), będą związane z istniejącą zabudową zagrodową oraz w jaki sposób budynki wnioskowane będą funkcjonalnie związane z istniejącą zabudową zagrodową oraz pozostałymi gruntami rolnymi wchodzącymi w skład gospodarstwa rolnego prowadzonego przez wnioskodawcę (k. 102 i 103 akt adm.). W odpowiedzi na wniosek inwestor wskazał natomiast, że brak jest istniejącej zagrody – inwestor mieszka w innym miejscu. Docelowo w drugim etapie inwestycji planowana jest budowa budynku mieszkalnego na przedmiotowej działce, tak aby zagroda stanowiła funkcjonalną całość. Aktualnie inwestor zamieszkuje w innym miejscu ze względów ekonomicznych. Natomiast istniejące gospodarstwo rolne prowadzone przez inwestora wykorzystywane jest pod uprawę zboża naprzemiennie z ziemniakami okopowymi. Wnioskowany budynek magazynowy będzie budynkiem częściowo do przechowywania płodów rolnych, a częściowo budynkiem do przechowywania maszyn lub narzędzi rolniczych. W momencie realizacji inwestycji funkcjonowanie gospodarstwa rolnego będzie ściśle z nią związane i całkowicie na nią ukierunkowane (k. 105 akt adm.). Zdaniem Sądu odpowiedź udzielona przez inwestora nie pozwala na uznanie, że w sprawie znajduje zastosowanie art. 61 ust. 4 u.p.z.p. Zauważenia bowiem wymaga, że w przepisie tym mowa jest o "zabudowie zagrodowej", a nie o obiektach związanych z produkcją rolną. Inwestor nie wykazał natomiast, aby planowane zabudowania były powiązane funkcjonalnie i przestrzennie z prowadzonym gospodarstwem rolnym. Przede wszystkim nie wskazał nawet, jakie działki składają się na prowadzone gospodarstwo rolne oraz na której z tych działek występuje zabudowa zagrodowa (numery działek, obręb ewidencyjny), z którą miałaby być powiązana planowana inwestycja. Wskazał wyłącznie, że mieszka "w innym miejscu", w istocie nie wiadomo więc, na której z działek znajduje się siedlisko rolnika i jakie budynki wchodzą w skład istniejącej zabudowy zagrodowej. Dodał, że w przyszłości planuje budowę siedliska na działce objętej wnioskiem, i wtedy też "zagroda będzie stanowiła funkcjonalną całość". W tej sytuacji nie sposób uznać, aby planowana zabudowa – choć mająca związek z działalnością rolniczą – była zabudową zagrodową w rozumieniu art. 61 ust. 4 u.p.z.p. Sąd zgadza się przy tym z ugruntowanym w orzecznictwie stanowiskiem, iż współczesny charakter gospodarki rolnej powoduje utratę aktualności tradycyjnego rozumienia pojęcia zagrody, rozumianego jako zespół budynków i budowli zlokalizowanych w obrębie "działki siedliskowej", tworzących zagrodę, a więc budynki i budowle skoncentrowane wokół wspólnego obejścia. Obiekty wielkogabarytowe jak np. silosy, czy budynki inwentarskie o dużej obsadzie, znajdują się często w znacznym oddaleniu od budynku mieszkalnego i funkcjonującej przy nim zagrody w tradycyjnym znaczeniu. Produkcyjny charakter gospodarstwa rolnego oraz konieczność zapewnienia bezpiecznych warunków mieszkaniowych w ramach zagrody wymuszają, aby niektóre budowle, zwłaszcza te uciążliwe dla otoczenia, pozostawały we właściwej odległości od zabudowań domowych i przydomowych. Nie istnieją aktualnie powody, aby pojęcie zagrody rozumianej jako zaplecze mieszkaniowe, maszynowe i infrastrukturalne dla gospodarstwa rolnego ograniczać do pojęcia podwórza lub obejścia, na którym przede wszystkim znajduje się budynek mieszkalny. Poszczególne budynki, budowle i urządzenia mogą być położone w oddaleniu od centralnego punktu zagrody. Istotne jest jednak to, aby były one funkcjonalnie i organizacyjnie powiązane z gospodarstwem rolnym, którego elementem jest zagroda (siedlisko) (por. wyrok NSA z dnia 17 października 2019 r., sygn. akt II OSK 2951/17 – wszystkie powołane w niniejszym wyroku orzeczenia dostępne są pod adresem www.orzeczenia.nsa.gov.pl). Tym niemniej, nie powinno się utożsamiać z zabudową zagrodową każdej nowej zabudowy realizowanej przez podmiot będący posiadaczem zlokalizowanego na terenie danej gminy gospodarstwa rolnego dużych rozmiarów. W każdym bowiem przypadku należy dokonać indywidualnej oceny, jakie gospodarstwo rolne związane jest z planowaną zabudową, czy ta planowana zabudowa jest częścią zabudowy zagrodowej dla tego gospodarstwa rolnego oraz jaki jest związek poszczególnych części gospodarstwa rolnego. Dla tej oceny istotne znaczenie ma nie tylko rodzaj prowadzonej produkcji rolnej, ale także odległości między poszczególnymi częściami gospodarstwa rolnego (por. wyrok NSA z dnia 21 grudnia 2007 r., II OSK 1723/06, por. wyrok WSA w Rzeszowie z dnia 9 września 2016 r., sygn. akt II SA/Rz 1649/15). W rezultacie, przepis art. 61 ust. 4 u.p.z.p. zawsze dotyczy zagospodarowania w ramach zabudowy zagrodowej, jako zaplecza mieszkaniowego i gospodarczego dla gospodarstwa rolnego, nawet jeżeli jest to zabudowa rozproszona – nowa zabudowa musi być z nim powiązana funkcjonalnie i przestrzennie. W rozpoznawanej sprawie inwestor nie wyjaśnił, jakie działki składają się na prowadzone przez niego gospodarstwo rolne (numery ewidencyjne działek, obręb), na której z tych działek skarżący posiada siedlisko, a także jaka zabudowa (jakie budynki) wchodzi w skład istniejącej w ramach siedliska zabudowy zagrodowej. Nie wyjaśnił również, w jaki sposób planowane budynki będą funkcjonalnie i przestrzennie powiązane z prowadzonym gospodarstwem rolnym. Tym samym organ I instancji był zobowiązany do wyznaczenia obszaru analizowanego i przeprowadzenia na tym terenie analizy funkcji i cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 u.p.z.p. Stosownie do § 3 ust. 2 R.w.z.n., granice obszaru analizowanego wyznacza się w każdej sprawie w zależności od planowanej inwestycji, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki pod nową zabudowę, nie mniejszej niż 50 metrów. Sąd uznał, że w rozpoznawanej sprawie obszar analizowany wokół działki nr [...] został wyznaczony w sposób prawidłowy. Nieruchomość objęta wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej (dz. nr [...], obręb [...]). Ponieważ trzykrotność szerokości frontu działki wynosi 18 m, stosownie do § 3 ust. 2 R.w.n.z. zasadnie przyjęto odległość 50 m jako promień do wyznaczenia zasięgu obszaru analizowanego. W obszarze analizowanym znalazły się działki [...], [...] oraz stanowiące jedną nieruchomość działki nr [...], [...] i [...]. Jak wskazał urbanista, wyznaczone granice obszaru analizowanego wynikają z układu funkcjonalnego tej części miasta [...], w kontekście istniejącego zagospodarowania, co stoi w zgodzie z tezą, że obszaru analizowanego nie można rozszerzać dowolnie, w szczególności po to, aby poszukiwać kontynuacji funkcji dla wnioskowanego przedsięwzięcia, czy też cech zabudowy. Dalej wskazać należy, że z ustaleń analizy wynika, iż w bezpośrednim sąsiedztwie terenu objętego złożonym wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy zlokalizowane są budynki mieszkalne jednorodzinne w zabudowie zagrodowej, budynki gospodarcze, garażowe, składowe w zabudowie zagrodowej, budynki mieszkalne jednorodzinne w zabudowie mieszkaniowej jednorodzinnej oraz budynki gospodarcze i garażowe w zabudowie mieszkaniowej jednorodzinnej. Budynki te posiadają powierzchnię zabudowy maksymalnie 176 m2. Zgodzić się więc należało z organami rozstrzygającymi w sprawie, że planowana inwestycja nie spełnia kryterium, o którym mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. w zakresie wymogu kontynuacji funkcji zabudowy oraz gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych. W obszarze analizowanym nie występują bowiem budynki inwentarskie, w tym budynki inwentarskie o pow. zabudowy aż 1200 m2, jak również nie występują budynki do przechowywania płodów rolnych oraz maszyn i narzędzi rolniczych o pow. zabudowy ok. 600 m2. Jak już powyżej wskazano, nie sposób uznać, aby planowane budynki miałyby powstać w ramach zabudowy zagrodowej, która występuje w obszarze analizowanym. Ponadto, oprócz kontynuacji funkcji istniejącej zabudowy, należy także oceniać gabaryty i formę architektoniczną planowanych obiektów, a te drastycznie przekraczają gabaryty wszystkich budynków znajdujących się w obszarze analizowanym. Idąc dalej należało zgodzić się z organami rozstrzygającymi w sprawie, że oprócz geometrii dachu, planowana inwestycja nie kontynuuje pozostałych parametrów cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, wskazanych w przepisach Rozporządzenia w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Po pierwsze, jak wynika z § 4 ust. 3 i 4 R.w.n.z., jeżeli linia istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas obowiązującą linię nowej zabudowy ustala się jako kontynuację linii zabudowy tego budynku, który znajduje się w większej odległości od pasa drogowego. Dopuszcza się także inne wyznaczenie obowiązującej linii nowej zabudowy, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1. W rozpoznawanej sprawie istniejące budynki dostępne z drogi gminnej o nr [...] usytuowane są w odległości 49 m i 20 m od pasa drogowego, co pozwala na wyznaczenie linii zabudowy w odległości 49 m od pasa drogowego. Z analizy nie wynika przy tym, aby zasadnym było wyznaczenie linii zabudowy we wnioskowanej odległości ponad 250 m od granicy pasa drogowego, wobec czego słusznie uznano, że planowana inwestycja nie kontynuuje linii zabudowy występującej w obszarze analizowanym. Z kolei wskaźnik intensywności zabudowy (wielkości powierzchni zabudowy do powierzchni działki) wynosi w obszarze analizowanym średnio 0,03 i mieści się w przedziale od 0,01 do 0,05. Tymczasem intensywność zabudowy na terenie inwestycji po zrealizowaniu projektowanej zabudowy ma wynosić ok. 0,15, co znacznie przekracza nie tylko średnią w obszarze analizowanym, ale również maksymalny wskaźnik intensywności zabudowy występujący w obszarze analizowanym. Z analizy nie wynika przy tym, aby istniało uzasadnienie dla odstąpienia od średniego wskaźnika występującego w obszarze analizowanym, co uzasadnia stwierdzenie, że planowana zabudowa nie kontynuuje wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki, występującego w obszarze analizowanym. Również szerokość elewacji wnioskowanych budynków znacząco przekracza parametry wynikające z przeprowadzonej analizy urbanistycznej. Inwestor wnioskował bowiem o wydanie warunków zabudowy dla budynków inwentarskich o szerokości elewacji frontowych wynoszących 30 m oraz dla budynku do przechowywania płodów rolnych oraz maszyn i narzędzi rolniczych o szerokości elewacji frontowej wynoszącej 15 m. Tymczasem średnia szerokość elewacji frontowej w obszarze analizowanym wynosi 7,5 m i zamyka się w przedziale pomiędzy 4 i 16,5 m. Różnica pomiędzy średnią wartością tego parametru a wnioskowaną, która – w zakresie budynków inwentarskich – znacznie przekracza wartość maksymalną występującą w obszarze analizowanym uzasadniała stwierdzenie, że projektowana inwestycja nie kontynuuje szerokości elewacji frontowej w obszarze analizowanym. Z przeprowadzonej analizy nie wynikało przy tym, aby zasadnym był odstąpienie od wartości uśrednionej tego wskaźnika. Co zaś się tyczy wysokości krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki w obszarze analizowanym wskazać należy, że stosownie do § 7 R.w.n.z., wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wyznacza się dla nowej zabudowy jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich (ust. 1). Jeżeli wysokość, o której mowa w ust. 1, na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas przyjmuje się jej średnią wielkość występującą na obszarze analizowanym (ust. 3). Dopuszcza się wyznaczenie innej wysokości, o której mowa w ust. 1, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1 (ust. 4). Jak wynika z analizy urbanistycznej, na działce sąsiadującej bezpośrednio z terenem inwestycji, tj. na terenie dz. nr [...] (obręb [...]) zlokalizowany jest na froncie działki budynek posiadający wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej wynoszącą ok. 3,5 m. Z drugiej strony teren inwestycji graniczy z dz. nr [...] (obręb [...]), na której na froncie zrealizowane są budynki o wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej wynoszącej odpowiednio ok. 5,0 m i 9,0 m. Zatem wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej na działkach sąsiednich tworzy uskok. W takim wypadku parametr ten wyznacza się jako jego wartość średnią dla budynków zlokalizowanych w obszarze analizowanym. Średnia wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej w obszarze analizowanym wynosi 4,2 m i mieści się w przedziale od 3 do 9 m. W związku z powyższym wysokość górnej krawędzi elewacji wnioskowanych budynków na poziomie ok. 10,0 m znacznie przekracza średnią wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej w obszarze analizowanym wynoszącą 4,2 m, a także wartość maksymalną występującą w obszarze analizowanym. Z analizy nie wynika przy tym, aby zasadnym było dopuszczenie innej wysokości, niż średnia występująca w obszarze zabudowanym (§ 7 ust. 4 R.w.n.z.). Reasumując, zdaniem Sądu organy rozstrzygające w sprawie słusznie uznały, że planowana inwestycja nie spełnia wyrażonej w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. zasady dobrego sąsiedztwa, której celem jest zagwarantowanie ładu przestrzennego w rozumieniu art. 2 ust. 1 u.p.z.p., a więc takiego ukształtowania przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo-społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne. Zasada dobrego sąsiedztwa zakłada bowiem konieczność dostosowania nowej zabudowy do wyznaczonych przez zastany w danym miejscu stan istniejącej zabudowy, jej cech i parametrów, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, a także linii zabudowy, czego nie spełnia planowana przez inwestora inwestycja w formie wskazanej we wniosku o ustalenie warunków zabudowy. Ponadto podkreślić należy, że organ I instancji nie mógł ustalić warunków zabudowy dla planowanej zabudowy również z tej przyczyny, że inwestor nie wykazał, aby istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, było wystarczające dla zamierzenia budowlanego (art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p.), w zakresie zaopatrzenia w wodę. We wniosku inwestor wskazał, że zaopatrzenie w wodę projektowanego budynku jednorodzinnego nastąpi z własnego ujęcia – studni i to rozwiązanie było przedmiotem rozważań organów w niniejszej sprawie. Podkreślenia wymaga, że taki sposób zaopatrzenia budynku w wodę jest dopuszczalny. Zgodnie bowiem z § 26 ust. 1 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i usytuowanie (Dz. U. z 2019 r., poz. 1065), działka budowlana przewidziana pod zabudowę budynkami przeznaczonymi na pobyt ludzi powinna mieć zapewnioną możliwość przyłączenia uzbrojenia działki lub bezpośrednio budynku do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, elektroenergetycznej i ciepłowniczej, a dla budynków wymienionych w § 56 - także telekomunikacyjnej. Tym niemniej, jak przewidziano w ust. 3, w razie braku warunków przyłączenia sieci wodociągowej i kanalizacyjnej działka, o której mowa w ust. 1, może być wykorzystana pod zabudowę budynkami przeznaczonymi na pobyt ludzi, pod warunkiem zapewnienia możliwości korzystania z indywidualnego ujęcia wody. Wnioskując o taki sposób zaopatrzenia planowanej inwestycji w wodę, inwestor w żaden sposób nie wykazał, że jest to możliwe i wystarczające dla projektowanego zamierzenia budowlanego. Organ wezwał skarżącego do przedstawienia dokumentów potwierdzających spełnienie warunku zapewnienia możliwości korzystania z indywidualnego ujęcia wody, poprzez wykazanie istnienia studni na projektowanej działce, względnie przedłożenie badań geologiczno – hydrologicznych wskazujących, jakie są zasoby wody podziemnej i możliwości jej poboru oraz czy jakość wody pozwala na zaopatrzenie projektowanego budynku mieszkalnego w wodę z ujęcia własnego (k. 16 akt adm.). W toku postępowania administracyjnego skarżący wskazywał na brak podstaw prawnych do tak sformułowanego żądania. Wbrew twierdzeniom skarżącego brak możliwości podłączenia budynku mieszkalnego do istniejącej sieci wodociągowej z uwagi na brak takiej sieci nie zwalnia inwestora z wykazania, poza własnym oświadczeniem, że uzbrojenie terenu w zakresie dostaw wody do planowanego budynku jest wystarczające dla tego zamierzenia. Skoro budowa studni nie wymaga pozwolenia na budowę ani zgłoszenia, nie wymaga do określonych parametrów pozwolenia wodnoprawnego, inwestor musi w inny sposób wykazać, że inwestycja ma wystarczające w tym zakresie "uzbrojenie terenu". Dokumenty wymienione w wezwaniu organu z dnia [...] kwietnia 2019 r., to jest dokumentacja hydrologiczno-geologiczna, z pewnością stanowiłyby spełnienie przesłanki z art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p.. To właśnie za pomocą stosownej ekspertyzy geologicznej i badań sanitarnych, możliwe byłoby ustalenie realnej możliwości zaopatrzenia przyszłej inwestycji w wodę z własnego ujęcia, nadającą się do spożycia przez ludzi. Z punktu widzenia art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p. dla wydania decyzji o warunkach zabudowy, wbrew twierdzeniu strony skarżącej, istotny jest fakt istnienia lub zaprojektowania uzbrojenia terenu, wystarczającego dla zamierzenia inwestycyjnego. Nie chodzi zatem jedynie o słowne gwarancje inwestora, że kiedyś w przyszłości powstanie odpowiednia infrastruktura techniczna. W postępowaniu o wydanie decyzji o warunkach zabudowy organ na podstawie zgromadzonego materiału dowodowego powinien obiektywnie ocenić, czy projektowane uzbrojenie terenu jest technicznie i prawnie możliwym w przyszłości dla zamierzenia budowlanego, co też może uzależnić od wiedzy innych osób posiadających wiedzę specjalną (stąd żądanie dostarczenia badań geologiczno-hydrologicznych). Organ musi zatem ustalić, czy możliwość uzbrojenia terenu jest realna, a w oparciu o regulację art. 54 pkt 2 lit. c u.p.z.p. ustalić w decyzji szczegółowe zasady zagospodarowania terenu w zakresie: obsługi infrastruktury technicznej – określić warunki, na jakich w przyszłości obsługa infrastruktury technicznej może lub powinna być realizowana. Wykazanie istnienia wybudowanych studni dla działki również mogłoby stanowić spełnienie przesłanki z art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p. i wtedy odpadałaby potrzeba składania dodatkowej dokumentacji hydrologiczno-geologicznej. Nie jest również wykluczone złożenie innych dowodów na potwierdzenie tej okoliczności, co organ powinien ocenić. Brak przepisu wymieniającego enumeratywnie dowody potwierdzające daną okoliczność nie stanowi jednak przesłanki do uznania, że w takiej sytuacji inwestor nie musi w żaden sposób wykazywać, że uzbrojenie jest w tym zakresie wystarczające. Faktem notoryjnym jest to, że nie w każdym miejscu warunki hydrogeologiczne pozwalają na wykonanie studni jako jedynego ujęcia wody dla budynku mieszkalnego. Samo oświadczenie inwestora nie wystarczy do uznania, że na terenie planowanej inwestycji sytuacja braku możliwości wykonania studni nie wystąpi. Inwestor nie jest więc zwolniony (w odróżnieniu od tego, który skorzysta z istniejącej lub planowanej sieci, czy też przedłoży zapewnienie o możliwości dostępu do tej sieci po wybudowaniu potrzebnego odcinka sieci wraz z przyłączami z własnych środków) od wykazania spełnienia warunku z art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p. Wyrażone przez Sąd w składzie orzekającym stanowisko jest przy tym ugruntowane w orzecznictwie sądowoadministracyjnym (zob. rozważania w wyroku WSA z dnia 4 września 2020 r., sygn. akt II SA/Po 49/20 i powołane tam orzecznictwo). Mając powyższe na uwadze należy skonstatować, że w sprawie objętej skargą inwestycja nie spełniała warunku z art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p. i już tylko z tego powodu organ był władny odmówić skarżącemu ustalenia warunków zabudowy. Reasumując, zdaniem Sądu w niniejszej sprawie organy obu instancji szczegółowo uzasadniły decyzje oraz wszechstronnie ustaliły stan faktyczny, przez co spełniły wymagania z art. 7, 77 § 1 i 80 K.p.a. Zgodnie z zasadami ogólnymi postępowania dowodowego organy wyczerpująco zebrały materiał dowodowy, a po jego należytym rozważeniu wydały prawidłowe rozstrzygnięcia oparte na właściwej podstawie procesowej i podstawach materialnych wraz z uzasadnieniem odpowiadającym wymogom określonym w art. 107 § 3 w zw. z art. 11 K.p.a. Mając powyższe na uwadze, Sąd działając na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2018 r., poz. 1302) oddalił skargę. Niniejsza sprawa została rozpoznana na posiedzeniu niejawnym na mocy pkt 1 zarządzenia Zastępcy Przewodniczącego Wydziału II z dnia [...] lutego 2021 r. wydanego w oparciu o art. 15zzs4 ust. 3 ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych.