II SA/Ol 138/26

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Bogusław Jażdżyk (spr.) Sędziowie sędzia WSA Katarzyna Matczak sędzia WSA Grzegorz Klimek Protokolant starszy sekretarz sądowy Sylwia Chodorowska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 14 maja 2026 r. sprawy ze skargi H. Z. i K. Z. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Olsztynie z dnia [...] nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz utrzymaną nią w mocy decyzję organu I instancji; II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Olsztynie na rzecz skarżących H. Z. i K. Z. kwotę 997 zł (dziewięćset dziewięćdziesiąt siedem złotych), tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.

Po rozpatrzeniu wniosku R.B. (dalej: "inwestor") o ustalenie warunków zabudowy, decyzją z dnia 21 lipca 2025 r. Wójt Gminy K. (dalej: "Wójt", "organ I instancji") orzekł o ustaleniu warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie 6 budynków rekreacji indywidualnej na działkach nr A, B, C i D, obręb geodezyjny [...], gm. K. (dalej: "działki nr A, B, C i D"). W decyzji określono m.in. parametry planowanego zamierzenia dla poszczególnych budynków (nieprzekraczalna linia zabudowy - 6 m od granicy z działką nr E; maksymalna intensywność zabudowy w stosunku do powierzchni terenu 0,174, nadziemna intensywność zabudowy w stosunku do powierzchni terenu inwestycji w przedziale od 0,087 do 0,174; maksymalny udział powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni terenu - 0,087; minimalny udział powierzchni biologicznie czynnej w stosunku do powierzchni terenu 75%; dla pojedynczego budynku: 1 kondygnacja nadziemna plus poddasze użytkowe, szerokość elewacji frontowej - w przedziale od 5 do 10 m, wysokość do kalenicy od 6 do 9 m). W uzasadnieniu Wójt wskazał, że spełnione zostały warunki określone w art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 1130 ze zm.) – dalej: "u.p.z.p.". Odwołanie od powyższej decyzji wnieśli K.Z. i H.Z. (dalej: "skarżący"), zarzucając jej wydanie z naruszeniem: - art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. poprzez niezasadne przyjęcie, że inwestycja spełnia wyrażoną w tym przepisie zasadę dobrego sąsiedztwa, podczas gdy w sąsiedztwie dominuje pojedyncza zabudowa rekreacyjna, a planowane obiekty stanowić będą komercyjny kompleks hotelowy, a nie zabudowę rekreacji indywidualnej; - art. 6 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p. poprzez ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji, która naruszać będzie chroniony prawem interes osób trzecich, tj. właścicieli okolicznych użytkowanych niekomercyjnie domków letniskowych; - art. 54 ust. 1 pkt 2 lit. d w zw. z art. 64 ust. 1 u.p.z.p. poprzez nieokreślenie w decyzji wymagań dotyczących ochrony interesów osób trzecich w sposób wyczerpujący. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Olsztynie (dalej: "Kolegium") decyzją z dnia 16 grudnia 2025 r. utrzymało w mocy decyzję Wójta. W uzasadnieniu wskazano, że z analizy stanowiącej załącznik do decyzji wynika, iż szerokość frontu terenu objętego wnioskiem wynosi 44 m, a zatem trzykrotna szerokość frontu terenu wynosi 132 m i w takiej odległości wyznaczono w sprawie obszar analizowany. Do obszaru włączono zabudowę na działkach, których części znalazły się w obszarze analizowanym. W wyznaczonym obszarze znalazło się 17 działek zabudowanych 25 budynkami, których funkcję opisano jako "inny budynek niemieszkalny". Parametry istniejącej zabudowy przedstawiono w tabeli na str. 5 i 6 analizy. Wyjaśniono, że ww. budynki mają charakter domków letniskowych/budynków rekreacji indywidualnej. Autor analizy wskazał, iż w sąsiedztwie znajduje się rozbudowana baza zaplecza turystyczno-rekreacyjnego, i opisał poszczególne obiekty. Wskazał, że w miejscowości J. występuje zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, zabudowa zagrodowa, usługowa, zabudowa usług publicznych, a funkcje te są w naturalny sposób przemieszane z zabudową o charakterze agroturystycznym, rekreacyjnym i turystycznym. Na tej podstawie organ I instancji przyjął, że planowane zamierzenie wpisuje się w funkcję zabudowy istniejącej w obszarze analizowanym i kontynuuje istniejącą funkcję zabudowy. Zdaniem Kolegium, obszar analizowany został wyznaczony w sposób prawidłowy i daje on możliwość pełnej oceny zastanego w sąsiedztwie zagospodarowania terenu oraz parametrów występującej tam zabudowy. Stosownie do przepisów rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 15 lipca 2024 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. z 2024 r. poz. 116) - dalej: "rozporządzenie z dnia 15 lipca 2024 r.", ustalenia w zakresie wymagań wskazanych w tym akcie, określa się na podstawie istniejących na obszarze analizowanym zabudowie i zagospodarowaniu terenu o takiej samej funkcji, jak funkcja zabudowy i zagospodarowania terenu określona we wniosku. Stąd też podstawą określenia wymagań dla projektowanej zabudowy mogą być jedynie budynki o tej samej funkcji, tj. rekreacji indywidualnej. Kolegium wskazało również, że kolejnym elementem koniecznym do przesądzenia spełnienia warunku z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. jest stwierdzenie kontynuacji parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. W ocenie Kolegium, w sporządzonej w toku postępowania analizie organ I instancji szczegółowo odniósł się do obowiązujących przepisów rozporządzenia w tym zakresie, ustalonego w sąsiedztwie stanu faktycznego w zakresie ww. parametrów. Ponadto organ prawidłowo wykazał spełnienie warunku z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. Pozostałe warunki z art. 61 ust. 1 punkty 2 do 6 również zostały w sprawie spełnione, co wprost wynika z ustaleń poczynionych w toku postępowania i przestawionych w analizie oraz w uzasadnieniu decyzji. Poza tym sporządzony przez Wójta projekt decyzji uzyskał wymagane przepisami prawa uzgodnienia: ze Starostą G. w zakresie ochrony gruntów rolnych, PGW Wody Polskie, Dyrektorem Zarządu Zlewni w G. w zakresie ochrony melioracji wodnych, Powiatowym Zarządem Dróg w G. - jako zarządcą drogi, Państwowym Powiatowym Inspektorem Sanitarnym w G., Regionalnym Dyrektorem Ochrony Środowiska w Olsztynie. Na powyższą decyzję skarżący wnieśli skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie domagając się jej uchylenia oraz poprzedzającej ją decyzji Wójta. Zaskarżonej decyzji zarzucono naruszenie: - art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. poprzez bezpodstawne uznanie, że projektowana inwestycja spełnia zasadę dobrego sąsiedztwa stanowiąc kontynuację funkcji i cech istniejącej zabudowy w obszarze analizowanym, podczas gdy budowa 6 budynków rekreacji indywidualnej (17 budynków w ramach całego zamierzenia inwestycyjnego) jest nie do pogodzenia ze znajdującą się na tym obszarze rozproszoną zabudową służącą rekreacji indywidualnej składającą się z pojedynczych domów letniskowych; - art. 61 ust. 1 pkt 5 u.p.z.p. w zw. z art. 72 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko (t.j. Dz.U. z 2024 r., poz. 1112 ze zm.) – dalej: "u.u.i.ś", i § 3 ust. 1 pkt 52 i 55 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 10 września 2019 r. w sprawie przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko (Dz.U. z 2019 r. poz. 1839) – dalej: "rozporządzenie z dnia 10 września 2019 r." poprzez nieprzedstawienie przez inwestora ostatecznej decyzji środowiskowej dla całego zamierzenia budowlanego wymaganej w przypadku ubiegania się o warunki zabudowy; - art. 61 ust. 1 pkt 5 w zw. z art. 53 ust. 4 pkt 8 i art. 53 ust. 5c u.p.z.p. poprzez określenie warunków zabudowy dla planowanej inwestycji bez wymaganej przepisami prawa oceny zgodności zamierzenia z ochrona obszarową ustanowioną na podstawie przepisów o ochronie przyrody, od czego nie zwalnia niewyrażenie stanowiska w tej sprawie przez Regionalnego Dyrektora Ochrony Środowiska w Olsztynie (dalej: "RDOŚ"); - art. 61 ust. 1 pkt 5 u.p.z.p. w zw. z art. 17 ust. 1 pkt 1, 3, 5 ustawy z dnia 16 kwietnia 2004 r. o ochronie przyrody (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 1478) – dalej: "u.o.p.", oraz § 5 ust. 1 pkt 2, 3, i 5 uchwały nr [...] Sejmiku Województwa Warmińsko-Mazurskiego z dnia [...] 2012 r. w sprawie wyznaczenia Obszaru Chronionego Krajobrazu [...] (Dz.Urz. Woj. Warm.-Mazur. z [...] r. poz. [...]) – dalej: "uchwała z dnia [...] 2012 r.", poprzez określenie warunków zabudowy dla inwestycji pomimo wynikającego z przepisów ww. uchwały zakazu realizacji przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko, zakazu likwidowania i niszczenia zadrzewień śródpolnych, przydrożnych i nadwodnych oraz zakazu wykonywania prac ziemnych trwale zniekształcających rzeźbę terenu; - art. 107 § 1 pkt 3 w zw. z art. 140 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 1691) – dalej: "k.p.a.", poprzez brak wskazania w decyzji wszystkich stron postępowania; - art. 138 § 1 pkt 1 w zw. z art. 7, art. 15, art. 77, art. 80, art. 107 § 1 pkt 3 i § 3, art. 140 k.p.a. poprzez utrzymanie w mocy decyzji organu I instancji pomimo wydania jej z naruszeniem obowiązku dokładnego ustalenia stanu faktycznego sprawy, wszechstronnego zebrania materiału dowodowego, pominięcie ustalenia stron postępowania, brak należytego uzasadnienia decyzji, w konsekwencji naruszenie zasady dwuinstancyjności postępowania. W odpowiedzi na skargę Kolegium wniosło o jej oddalenie podtrzymując stanowisko zajęte w zaskarżonej decyzji. W piśmie procesowym z dnia 11 maja 2026 r. pełnomocnik inwestora wyjaśnił, że w obszarze analizowanym dominuje zabudowa rekreacyjna i mieszkaniowa, a planowane budynki stanowią ich bezpośrednią kontynuację. Poza tym decyzja o warunkach zabudowy ustala maksymalny udział powierzchni zabudowy na poziomie zaledwie 0,087 oraz minimalną powierzchnię biologicznie czynną na poziomie 75%, co gwarantuje zachowanie zielonego charakteru terenu. Inwestor nie planuje likwidacji zadrzewień śródpolnych ani trwałych zniekształceń rzeźby terenu. Wskazano również, iż planowana inwestycja dotyczy 6 budynków na obszarze 0,3095 ha. Tymczasem próg wymagający decyzji środowiskowej na obszarach chronionych to 0,5 ha, a zatem nie można uznać, że inwestycja ta należy do przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko. Na rozprawie w dniu 14 maja 2026 r. pełnomocnik skarżących podtrzymał zarzuty skargi oraz wyjaśnił, że działka skarżących przylega bezpośrednio do dwóch działek, które są objęte wnioskiem inwestora. Z kolei pełnomocnik inwestora podtrzymał stanowisko zajęte w piśmie z dnia 11 maja 2026 r. oraz wniósł o oddalenie skargi. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie zważył, co następuje: Skarga zasługuje na uwzględnienie. Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (tj. Dz.U. z 2024 r., poz. 1267) sądy administracyjne są właściwe do badania zgodności z prawem zaskarżonych aktów administracyjnych, przy czym Sąd nie może opierać tej kontroli na kryterium słuszności lub sprawiedliwości społecznej. Uwzględnienie skargi następuje w przypadku stwierdzenia przez Sąd naruszenia przepisów prawa materialnego lub istotnych wad w prowadzonym postępowaniu (art. 145 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143 – dalej: "p.p.s.a."). Zakres kontroli Sądu wyznacza art. 134 § 1 tej ustawy stanowiący, iż sąd orzeka w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną, z zastrzeżeniem art. 57a. Przedmiotem kontroli sądowej w niniejszej sprawie jest decyzja Kolegium utrzymująca w mocy decyzję organu I instancji o ustaleniu warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie 6 budynków rekreacji indywidualnej na działkach nr A, B, C i D. W decyzji określono m.in. parametry planowanego zamierzenia dla poszczególnych budynków (nieprzekraczalna linia zabudowy - 6 m od granicy z działką nr E; maksymalna intensywność zabudowy w stosunku do powierzchni terenu 0,174, nadziemna intensywność zabudowy w stosunku do powierzchni terenu inwestycji w przedziale od 0,087 do 0,174; maksymalny udział powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni terenu - 0,087; minimalny udział powierzchni biologicznie czynnej w stosunku do powierzchni terenu 75%; dla pojedynczego budynku: 1 kondygnacja nadziemna plus poddasze użytkowe, szerokość elewacji frontowej - w przedziale od 5 do 10 m, wysokość do kalenicy od 6 do 9 m). Jak wynika z wydanych decyzji spełnione zostały warunki określone w art. 61 ust. 1 u.p.z.p. Organy obu instancji uznały, że skoro w sąsiedztwie występuje zabudowa w postaci domków letniskowych/budynków rekreacji indywidualnej, to planowane zamierzenie budowlane – obejmujące budowę 6 budynków rekreacji indywidualnej może stanowić kontynuację funkcji i cech istniejącej zabudowy. Nie ulega wątpliwości, że dla terenu, na którym znajdują się objęte wnioskiem działki brak jest miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, wobec czego wniosek skarżącego o warunki zabudowy należało procedować na podstawie przepisów u.p.z.p., której art. 59 ust. 1 stanowi, że zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, z zastrzeżeniem art. 50 ust. 1 i art. 86, wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy. Z kolei przesłanki dla wydania decyzji o warunkach zabudowy statuuje art. 61 u.p.z.p., który w ust. 1 przewiduje, że łącznie muszą być spełnione następujące warunki: 1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; 2) teren ma dostęp do drogi publicznej; 3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; 4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1; 5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi; 6) zamierzenie budowlane nie znajdzie się w obszarze: a) w stosunku do którego decyzją o ustaleniu lokalizacji strategicznej inwestycji w zakresie sieci przesyłowej, o której mowa w art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 24 lipca 2015 r. o przygotowaniu i realizacji strategicznych inwestycji w zakresie sieci przesyłowych, ustanowiony został zakaz, o którym mowa w art. 22 ust. 2 pkt 1 tej ustawy, b) strefy kontrolowanej wyznaczonej po obu stronach gazociągu, c) strefy bezpieczeństwa wyznaczonej po obu stronach rurociągu. W niniejszej sprawie kluczowy był wymóg wynikający z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., który statuuje tzw. zasadę dobrego sąsiedztwa, uzależniającą zmianę zagospodarowania terenu od dostosowania się do określonej funkcji i cech już zagospodarowanego terenu sąsiedniego. Przy czym zarówno doktryna, jak i orzecznictwo rozumie pojęcie "kontynuacja funkcji", nie jako tożsamość planowanej zabudowy pod względem rodzaju i charakteru planowanego przeznaczenia budynku, lecz jako możliwość uzupełniania funkcji istniejącej o zagospodarowanie niewchodzące z nią w kolizję. Nowa zabudowa jest zatem dopuszczalna o tyle, o ile można ją pogodzić z już istniejącą funkcją. Pojęcie kontynuacji funkcji należy rozumieć więc szeroko, zgodnie z wykładnią systemową, która każe rozstrzygać wątpliwości na rzecz uprawnień właściciela czy inwestora po to, aby mogła być zachowana zasada wolności zagospodarowania terenu, w tym jego zabudowy, a przyczyną odmowy ustalenia warunków zabudowy może być tylko projektowanie inwestycji sprzecznej z dotychczasową funkcją terenu (zob. wyroki NSA z dnia: 18 czerwca 2008 r., II OSK 58/07; z 27 czerwca 2023 r., II OSK 2324/20; dostępne na stronie https://orzeczenia.nsa.gov.pl, dalej: "CBOSA"; art. 61 [w:] Planowanie i zagospodarowanie przestrzenne. Komentarz, Z. Niewiadomski, Warszawa 2023; A. Despot - Mładanowicz [w:] Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Komentarz aktualizowany, red. A. Plucińska-Filipowicz, M. Wierzbowski, LEX/el. 2021, art. 61 i powołane tam orzecznictwo). Zatem w sytuacji, gdy planowana inwestycja powtarza jeden z istniejących w obszarze analizowanym sposobów zagospodarowania, jak i w sytuacji, gdy stanowi uznawane uzupełnienie którejś z istniejących funkcji, dające się z nią pogodzić i z nią nie kolidujące, warunek kontynuacji funkcji jest spełniony. Wymagania tzw. dobrego sąsiedztwa nie można zatem rozumieć w sposób, który całkowicie podporządkowuje projektowaną inwestycję zabudowie sąsiadującej i doprowadzi do nakazu mechanicznego powielania funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu. Wymóg kontynuacji funkcji i wskaźników, o którym mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. pozostawia miejsce na różnorodność, a więc i pewne odstępstwa - pod warunkiem zachowania harmonii - ładu przestrzennego (zob. wyroki NSA z dnia: 7 sierpnia 2023 r., II OSK 1108/22; 9 lutego 2023 r., II OSK 2850/21; 3 sierpnia 2021 r., II OSK 519/21, CBOSA). Praktyczne stosowanie zasady dobrego sąsiedztwa wymaga bowiem zachowania niezbędnej elastyczności, uzasadnionej czytelnymi i obiektywnymi wymogami ładu przestrzennego i nie może się sprowadzać do dogmatycznego egzekwowania od inwestorów kształtowania planowanej zabudowy w sposób identyczny do zabudowy okolicznej (zob. wyrok NSA z 29 listopada 2018 r., II OSK 52/17, CBOSA). W rozpoznawanej sprawie inwestor zwrócił się z wnioskiem o ustaleniu warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie 6 budynków rekreacji indywidualnej na czterech działkach o łącznej powierzchni 0,3095 ha. Zatem planowana zabudowa, określona jako budynki rekreacji indywidualnej, tylko z nazwy powtarza zastaną w obszarze analizowanym funkcję. W obszarze tym stwierdzono bowiem występowanie budynków rekreacji indywidualnej, do których jednak planowana inwestycja – ze względu na jej parametry – nie nawiązuje. Należy w tym miejscu podkreślić, że inwestor planuje budowę 6 budynków rekreacji indywidualnej, natomiast przy rozważaniu zasady dobrego sąsiedztwa należy uwzględniać nie tylko samą funkcję zabudowy, lecz również zagospodarowanie terenu i intensywność wykorzystania terenu. Wskazuje na to wprost art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., który stanowi, że "co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie [...] zagospodarowania terenu, w tym [...] intensywności wykorzystania terenu". Dlatego o ile formalnie sama funkcja planowanej zabudowy powtarza funkcję zastaną w obszarze analizowanym, to wymogi wskazane w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. (parametry, cechy, wskaźniki a także sposób zagospodarowania oraz intensywność wykorzystania terenu) muszą zostać spełnione łącznie, aby stwierdzić, że inwestycja będzie stanowić dobre sąsiedztwo, a co za tym idzie – wpisze się w zastany ład przestrzenny. W tym zaś wypadku budowa 6 budynków rekreacji indywidualnej jest nie do pogodzenia z istniejącą w obszarze zabudową rekreacji indywidualnej ze względu właśnie na planowany sposób zagospodarowania działek inwestora i intensywność wykorzystania terenu. Działki sąsiednie dostępne z tej samej drogi publicznej nie są zabudowane intensywną zabudową rekreacji indywidualnej, jak planuje inwestor. Planowana inwestycja nie harmonizuje się zatem z zastanym ładem przestrzennym. Należy również zauważyć, że organy nie wyjaśniły, czy w rzeczywistości skarżący nie planuje budowy ośrodka wypoczynkowego, ponieważ projektowane przez niego budynki mają służyć zbiorowemu wypoczynkowi, nie zaś rekreacji indywidualnej właściciela działki i jego rodziny. I chociaż definicja "budynku rekreacji indywidualnej" wskazana w § 3 pkt 7 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. z 2002 r., nr 75, poz. 690 z zm.) nie wskazuje, dla kogo ma być przeznaczony budynek rekreacji indywidualnej – dla właściciela zabudowy, jego rodziny, znajomych, czy też obcych osób, to w orzecznictwie zwraca się uwagę, iż z samego przymiotnika "indywidualnie" można wyinterpretować, że chodzi o budynek przeznaczony do odpoczynku jego właściciela i na zaspokojenie jego potrzeb, a nie potrzeb innych osób. Kluczowy jest tu przymiotnik "indywidualny", a więc odnoszący się – w kontekście późniejszego wymogu uzyskania pozwolenia na budowę i legitymowania się prawem do dysponowania nieruchomością na cele budowlane – do osoby właściciela/użytkownika wieczystego itd. oraz jego rodziny, nie zaś osób trzecich, wypoczywających tam w ramach usługi noclegowej (zob. wyroki WSA w Gdańsku z 12 maja 2021 r., II SA/Gd 7/21; z 5 lipca 2017 r., II SA/Gd 243/17, CBOSA). Pogląd ten Sąd orzekający w niniejszym składzie w pełni popiera, wobec czego należało uznać, że planowana skala i intensywność wykorzystania terenu przeczą indywidualnemu charakterowi projektowanych budynków. Wprawdzie na mocy przedmiotowego wniosku inwestor ubiega się o warunki zabudowy dla 6 budynków, lecz złożył już kolejny wniosek o ustalenie warunków zabudowy dla następnych 11 budynków na działkach sąsiednich. Tak duża ilość budynków rekreacji indywidualnej, wyraźnie wskazuje na zamiar inwestora – usługowy/turystyczny. Nie sposób więc zgodzić się z tezą, że wybudowanie 6 budynków rekreacyjnych na czterech działkach o łącznej powierzchni 0,3095 ha nadal ma charakter zabudowy rekreacyjnej "indywidualnej". Ilość planowanych budynków (6 i 11 w kolejnym postępowaniu o wydanie warunków zabudowy) – wpływająca na intensywność wykorzystania terenu, prowadzi do wniosku, że adresatem rekreacji ww. działkach nie będzie jej właściciel i jego rodzina oraz znajomi. Już z samego bowiem doświadczenia życiowego wynika, że tak rozległa inwestycja nie będzie służyć tylko właścicielowi działki, choćby miał rozległą rodzinę i grono znajomych. Planowana zabudowa nie będzie zatem spełniać w istocie funkcji rekreacji indywidualnej, lecz rekreacji o charakterze usługowym - turystycznym. Mając to na uwadze Sąd uznał, że orzekające w sprawie organy nie wyjaśniły, czy inwestycja objęta wnioskiem, obejmująca budowę 6 budynków nadal stanowi zabudowę rekreacyjną indywidualną, czy jest to już rekreacja o charakterze usługowym - turystycznym. Dopiero wtedy możliwe będzie dokonanie oceny, czy tego typu zabudowa stanowi dobre sąsiedztwo dla zabudowy rekreacji indywidualnej zastanej w obszarze analizowanym. Mając również na uwadze, że aktualnie organom wiadome jest z urzędu, iż inwestor planuje łącznie budowę 17 budynków wypoczynkowych na działkach znajdujących się w granicach Obszaru Chronionego Krajobrazu [...], obowiązkiem organów jest dokonanie oceny, czy planowaną inwestycję można zakwalifikować jako przedsięwzięcie które wymaga przeprowadzenia oceny oddziaływania na środowisko w trybie art. 72 ust. 1 pkt 3 u.u.i.ś. W tej sytuacji Sąd, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c p.p.s.a. w zw. z art. 135 p.p.s.a., orzekł jak w sentencji. O kosztach postępowania Sąd orzekł na podstawie art. 200 i art. 205 § 2 p.p.s.a.