II SA/Łd 891/25

Dnia 10 kwietnia 2026 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi – Wydział II w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Piotr Mikołajczyk, Sędziowie Sędzia WSA Marcin Olejniczak (spr.), Asesor WSA Beata Czyżewska, , , po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w trybie uproszczonym w dniu 10 kwietnia 2026 roku sprawy ze skargi M. K. i A. P. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Łodzi z dnia 16 września 2025 roku znak: SKO.4150.568-569.2025 w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Prezydenta Miasta Łodzi z dnia 4 sierpnia 2025 roku nr DPRG-UA-IX.882.2025; 2. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Łodzi solidarnie na rzecz skarżących M. K. i A. P. kwotę 980 (dziewięćset osiemdziesiąt) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania. AA

Prezydent Miasta Łodzi decyzją z 4 sierpnia 2025 r., działając na podstawie art. 59 ust. 1 i art. 60 ust. 1 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2024 r., poz. 1130 z późn. zm.) i art. 104 ustawy z 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2024 r., poz. 572) ustalił M. K. i A. P. warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie zespołu budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej wraz z urządzeniami budowlanymi, przewidzianej do realizacji w Łodzi przy ul. [...], na działkach o nr [...] w obrębie [...]. Z decyzji wynika, że w oparciu o przeprowadzoną analizę urbanistyczną i rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z 15 lipca 2024 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. z 2024 r., poz. 1116) ustalono następujące zasady zabudowy: - obowiązująca linia zabudowy: zgodnie z załącznikiem graficznym; - maksymalna intensywność zabudowy (w stosunku do powierzchni każdej z działek na terenie inwestycji): 0,30; - maksymalna nadziemna intensywność zabudowy (w stosunku do powierzchni każdej z działek na terenie inwestycji): 0,30; - minimalna nadziemna intensywność zabudowy (w stosunku do powierzchni każdej z działek na terenie inwestycji): 0,11; - udział powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni każdej z działek na terenie inwestycji: od 0,11 do 0,15; - szerokość elewacji frontowej: od 14 m do 17 m (łącznie dla każdej pary budynków w zabudowie bliźniaczej, od strony działki nr [...]); - wysokość zabudowy: od 7 m do 9 m; - geometria dachu: dachy dwuspadowe lub wielospadowe o spadku głównych połaci od 20° do 40° i równoległych lub prostopadłych kierunkach głównych kalenic do zachodniej granicy terenu inwestycji; - minimalny udział powierzchni biologicznie czynnej (w stosunku do powierzchni każdej z działek na terenie inwestycji): 0,37. Obsługa komunikacyjna inwestycji odbywać się będzie z ul. [...] za pośrednictwem działki nr [...] (stanowiącej komunikację i noszącą nazwę ul. [...]), będącej własnością/współwłasnością właściciela terenu inwestycji lub na której ustanowiono służebność drogową na rzecz każdoczesnego właściciela terenu inwestycji. Minimalna liczba miejsc do parkowania: Dla obsługi planowanej inwestycji należy zapewnić na terenie inwestycji, poza pasem drogi publicznej, miejsca postojowe/garażowe dla samochodów osobowych w liczbie nie mniejszej niż 2 stanowiska na 1 lokal. W uzasadnieniu rozstrzygnięcia organ I instancji wyjaśnił, że 12 czerwca 2025r. M. K. i A. P. wniosły o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie zespołu budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej wraz z urządzeniami budowlanymi, przewidzianej do realizacji w Łodzi przy ul. [...], na działkach o nr [...] w obrębie [...]. Powierzchnia terenu inwestycji wynosi 0,2701 ha. Z przeprowadzonej analizy ubranistyczno-architektonicznej wynika, że sąsiednie nieruchomości zlokalizowane wzdłuż ul. [...] są zabudowane w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie wskazanym we wniosku, a planowana inwestycja spełnia warunki z art. 61 ust. 1 u.p.z.p. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Łodzi, decyzją z 16 września 2025 r., utrzymało w mocy powyższe rozstrzygnięcie organu I instancji. W uzasadnieniu Kolegium przypomniało, że szerokość frontu wnioskowanego terenu wynosi ok. 73,5 m, zatem granicę obszaru analizy wyznaczono w odległości równej trzykrotnej jego szerokości, tj. 220,5 m. Sąsiednie nieruchomości zlokalizowane wzdłuż ul. [...] są zabudowane w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie wskazanym we wniosku. Teren ma dostęp do drogi publicznej (powiatowej): ul. [...] za pośrednictwem działki nr [...] (stanowiącej komunikację i noszącą nazwę ul. [...]), będącej współwłasnością obecnych właścicieli terenu inwestycji). Projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego. Z treści wniosku inwestora wynika że, zabiega o ustalenie warunków zabudowy o planowanych parametrach: 1) planowana wielkość powierzchni zabudowy: od 550 m2 do 850 m2; 2) powierzchnia terenu inwestycji (zsumowana powierzchnia działek nr [...]): 2701 m2; 3) powierzchnia biologicznie czynna: do 1000 m ; 4) parametry planowanej inwestycji: a) szerokość elewacji frontowej (dla pojedynczego budynku): od 7 do 10 m, b) suma powierzchni kondygnacji nadziemnych: od 130 m2 do 200 m2; c) liczba kondygnacji nadziemnych: 2; d) suma powierzchni kondygnacji podziemnych: 0 m2; e) liczba kondygnacji podziemnych: 0; f) wysokość: od 7,5 m do 9,0 m, g) kąt nachylenia połaci dachowych: od 20° do 35°, h) geometria dachu: dwuspadowy, czterospadowy lub wielospadowy. W trakcie postępowania ustalono, że wzdłuż ul. [...], w obrębie obszaru analizy, został wybudowany 1 budynek (na działce nr [...]) oraz fundamenty 2 budynków (na działkach nr [...]). Są one zlokalizowane w odległości ok. 10 m od granicy działki tej ulicy. Uwzględniając powyższe, na podstawie § 3 ust. 3 ww. rozporządzenia, ustalono obowiązującą linię zabudowy na terenie inwestycji w odległości 10 m od wschodniej granicy terenu inwestycji (działki nr [...]), jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działce sąsiedniej oznaczonej nr ewid. [...]. Wskaźnik istniejącej intensywności zabudowy w obszarze analizowanym zawiera się w przedziale od 0,034 do 0,422. Średnia intensywność zabudowy wynosi 0,248 (po zaokrągleniu: 0,25). Średnia intensywność zabudowy z tolerancją do 20 % wynosi po zaokrągleniu: od 0,20 do 0,30. Wskaźnik istniejącej nadziemnej intensywności zabudowy w obszarze analizowanym zawiera się w przedziale od 0,034 do 0,422. Średnia nadziemna intensywność zabudowy wynosi 0,247 (po zaokrągleniu: 0,25). Średnia nadziemna intensywność zabudowy z tolerancją 20 % wynosi od po zaokrągleniu: od 0,20 do 0,30. Uwzględniając powyższe ustalono, na podstawie § 4 ust. 3 rozporządzenia, maksymalną intensywność zabudowy (w stosunku do powierzchni każdej z działek na terenie inwestycji): 0,30 (wartość średnia dla zabudowy mieszkaniowej z tolerancją 20% w górę); maksymalną nadziemną intensywność zabudowy (w stosunku do powierzchni każdej z działek na terenie inwestycji): 0,30 (wartość średnia dla zabudowy mieszkaniowej z tolerancją 20% w górę); minimalną nadziemną intensywność zabudowy (w stosunku do powierzchni każdej z działek na terenie inwestycji): 0,11 (wartość na działce nr [...], występującej po tej samej stronie ul. [...], co teren inwestycji i w niedalekiej odległości od tego terenu). Wskaźnik udziału powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki/terenu w obszarze analizowanym w przedziale od 0,017 do 0,246. Średni wskaźnik tego udziału wynosi 0,147 (po zaokrągleniu: 0,15). Na podstawie § 5 ust. 2 rozporządzenia ustalono udział powierzchni zabudowy (w stosunku do powierzchni każdej z działek na terenie inwestycji) od 0,11 (wartość na działce nr [...], występującej po tej samej stronie ul. [...], co teren inwestycji [...], co teren inwestycji i w niedalekiej odległości od tego terenu) do 0,15 (wartość średnia dla działek z zabudową mieszkaniową jednorodzinną). Szerokości elewacji frontowych na analizowanym obszarze w przedziale od 5,5 m do 20,5 m. Średnia szerokość elewacji frontowej ww. zabudowy wynosi 14,0 m, a średnia szerokość elewacji frontowej z tolerancją 20% w przedziale od 11,2 m do 16,9 m. Uwzględniając powyższe, na podstawie § 6 ust 2 rozporządzenia, ustalono szerokość elewacji frontowej (łącznie dla każdej pary budynków w zabudowie bliźniaczej, od strony działki nr [...]) w przedziale od 14 m (wartość średnia) do 17 m (górna granica zakresu 20% tolerancji od średniej, zaokrąglona do pełnych metrów). W ocenie organu tak ustalona szerokość elewacji frontowej nie zakłóci ładu przestrzennego w sąsiedztwie. Wysokość zabudowy wszystkich budynków mieszkalnych występujących w obszarze analizowanym wynosi od ok. 3 m do ok. 11 m. W zdecydowanej większości przypadków ta wysokość nie jest jednak większa, niż 9 m (wyjątki stanowią budynki na działkach nr: [...] w obrębie [...] o wysokości ok. 9,5 m, na działce nr [...] w obrębie [...] o wysokości ok.10,5 m oraz na działce nr [...] w obrębie [...] o wysokości ok. 11 m). Średnia wysokość zabudowy wszystkich budynków mieszkalnych wynosi 7,5 m. Uwzględniając powyższe, na podstawie § 7 ust. 3 rozporządzenia, ustalono wysokość zabudowy w przedziale od 7 m (wartość średnia po zaokrągleniu w dół) do 9 m (wartość maksymalna z wyłączeniem budynków na działkach nr [...]). W obszarze analizy budynki mieszkalne posiadają dachy: płaskie, jednospadowe, dwuspadowe, wielospadowe o kącie nachylenia połaci od 1° do 45°. Kalenice główne usytuowane są zarówno prostopadle, jak i równolegle w stosunku do frontów i bocznych granic działek. Uwzględniając powyższe, na podstawie § 8 rozporządzenia ustalono, że planowane budynki powinny posiadać dachy dwuspadowe lub wielospadowe o spadku głównych połaci od 20° do 40° (stosownie do nachylenia przeważającej części połaci dachów budynków mieszkalnych na obszarze analizy), i równoległych lub prostopadłych kierunkach głównych kalenic do zachodniej granicy terenu inwestycji. Wnioskowana powierzchnia biologicznie czynna wynosi do 1000 m2. Powierzchnia terenu inwestycji (suma powierzchni działek nr [...]) wynosi 2701 m2. Wskaźnik udziału powierzchni biologicznie czynnej w stosunku do pow. działki/terenu obszaru analizowanego w przedziale od 0,22 do 0,93. Średni wskaźnik tego udziału wynosi 0,60. Uwzględniając powyższe, na podstawie § 9 ust. 2 rozporządzenia, minimalny udział powierzchni biologicznie czynnej (w stosunku do powierzchni każdej z działek na terenie inwestycji) ustalono na podstawie wartości wnioskowanej mieszczącej się w zakresie występującym na obszarze analizowanym tj. 0,37. Reasumując organ odwoławczy wskazał, że wnioskowana inwestycja spełnia wszystkie warunki, o których mowa w art. 61 ust. 1 u.p.z.p., a ustalone parametry, wynikają z analizy urbanistycznej, są uzasadnione i nie burzą ładu przestrzennego w obszarze wokół inwestycji. Zwrócono uwagę, że z rozporządzenia w sprawie sposobu wynika zasada, iż parametry zabudowy objętej decyzją o warunkach zabudowy ustala się w oparciu średnie wartości występujące w obszarze analizowanym. Wyjątkowo, możliwe jest odstępstwo od tej reguły, które uzasadnione być winno wynikami sporządzonej w sprawie analizy urbanistyczno- architektonicznej. Taki stan prawny nie oznacza jednakże, że parametry inwestycji, dla której ustalane są warunki zabudowy, mogą być określane przez odniesienie ich zawsze do wartości najwyższych (maksymalnych) występujących w obszarze analizowanym. Odstępstwo bowiem od parametrów średnich winno wynikać (tj. być uzasadnione) przekonywującymi przesłankami zawartymi w analizie urbanistyczno-architektonicznej. W ocenie organu odwoławczego, w niniejszej sprawie odstępstwo, o które wnosi inwestor nie jest uzasadnione i brak jest podstaw do wprowadzenia wartości wyższych niż średnie, nawet w sytuacji gdy w obszarze występują parametry większe. Obiekty, które powstaną w oparciu o ustalone parametry będą komponowały się z istniejącymi już budynkami w otoczeniu inwestycji, a przecież właśnie to jest celem ustawodawcy - stworzenie ładu przestrzennego. Na powyższą decyzję skargę wniosły M. K. i A. P., domagając się uchylenia w całości zaskarżonej decyzji i poprzedzającej ją decyzji Prezydenta Miasta Łodzi i zasądzenia zwrotu kosztów postępowania. W skardze zarzuciły naruszenie: 1. przepisów prawa procesowego: a. art. 7 k.p.a., 77 § 1 k.p.a. oraz art. 80 k.p.a., poprzez brak rozpatrzenia całokształtu materiału dowodowego przejawiający się brakiem dostrzeżenia przez organ różnorodności zabudowy i zagospodarowania terenu istniejącej w obszarze analizowanym, co w konsekwencji doprowadziło do dokonania przez organ błędnej oceny, że nie istnieją podstawy do zastosowania odstępstw od zasady ustalania parametrów nowej zabudowy na podstawie wskaźników średnich i dalej do wydania decyzji o warunkach zabudowy niekorzystnej dla skarżących; b. art. 8 § 1 i § 2 k.p.a. poprzez ich niezastosowanie i naruszenie zasady równego traktowania oraz zasady nieodstępowania od ustalonej praktyki orzeczniczej w podobnych stanach faktycznych i prawnych polegające na ustaleniu warunków zabudowy dla inwestycji planowanej przez skarżące daleko mniej korzystnych od tych wskazanych we wniosku, a także mniej korzystnych od tych, które Prezydent Miasta Łodzi ustalił dla inwestycji przewidzianych do realizacji na działkach znajdujących się w bezpośrednim sąsiedztwie działek o numerach [...]; 2. przepisów prawa materialnego: a. § 4 ust. 2., § 5 ust. 2. oraz § 6 ust. 2 rozporządzenia, poprzez ich niezastosowanie pomimo istnienia ku temu podstaw w wynikach prawidłowo przeprowadzonej analizy, o której mowa w art. 61 ust. 5a u.p.z.p.; b. art. 61 ust. 5a u.p.z.p., w zw. z art. 11 oraz art. 107 § 1 pkt 6 i § 3 k.p.a., poprzez jego błędne zastosowanie polegające na zaakceptowaniu przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze analizy urbanistycznej przeprowadzonej przez Prezydenta Miasta Łodzi w sposób niedający się zweryfikować co do jej poprawności ze względu na brak precyzyjnego wskazania, które konkretnie nieruchomości organ ten brał pod uwagę w toku analizy oraz ze względu na brak przedstawienia szczegółowych wyliczeń, których same tylko ostateczne wyniki zostały umieszczone w analizie. W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy wniósł o jej oddalenie, podtrzymując dotychczasowe stanowisko w sprawie. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi zważył, co następuje: Skarga zasługuje na uwzględnienie. Zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2024 r. poz. 1267), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Zakres kontroli wykonywanej przez sądy administracyjne określony jest przepisem art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm. - p.p.s.a.), który stanowi, że sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną, z zastrzeżeniem art. 57a p.p.s.a. Sąd administracyjny dokonując kontroli rozstrzygnięć organów administracyjnych, kieruje się wyłącznie kryterium legalności, czyli zgodności z przepisami prawa materialnego i procesowego. Oznacza to, że w ramach takiej kontroli sąd nie może kierować się względami słuszności czy zasadami współżycia społecznego. Zgodnie z art. 135 p.p.s.a. sąd stosuje przewidziane ustawą środki w celu usunięcia naruszenia prawa w stosunku do aktów lub czynności wydanych lub podjętych we wszystkich postępowaniach prowadzonych w granicach sprawy, której dotyczy skarga, jeżeli jest to niezbędne dla końcowego jej załatwienia. Na podstawie art. 145 § 1 p.p.s.a., uwzględnienie przez sąd administracyjny skargi i uchylenie decyzji następuje, gdy sąd stwierdzi naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania lub inne naruszenie przepisów postępowania, jeśli mogło mieć ono istotny wpływ na wynik sprawy. W przypadku, gdy nie zachodzą okoliczności wskazane w art. 145 § 1 p.p.s.a., skarga zgodnie z art. 151 p.p.s.a. podlega oddaleniu. Przedmiotem zaskarżenia w niniejszej sprawie jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Łodzi, utrzymująca w mocy decyzję Prezydenta Miasta Łodzi ustalającą warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie zespołu budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej. Materialnoprawną podstawą wydanych w sprawie decyzji są przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz przepisy rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 15 lipca 2024 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U z 2024 r. poz. 1116). Bezspornie działki, na których potencjalnie ma zostać zrealizowane zamierzenie budowlane znajdują się na terenie, dla którego nie ma obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, która to okoliczność, wobec brzmienia przepisu art. 59 ust. 1 u.p.z.p., determinowała konieczność uzyskania decyzji ustalającej warunki zabudowy. Zgodnie z art. 61 ust. 1 u.p.z.p. w zw. z art. 59 ust. 2 ustawy zmieniającej wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków: 1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; 2) teren ma dostęp do drogi publicznej; 3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; 4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1; 5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi; Zasada dobrego sąsiedztwa nakłada obowiązek dostosowania projektowanej zabudowy do istniejących w otoczeniu funkcji (rodzajów) zabudowy oraz parametrów urbanistycznych i architektonicznych, obejmujących m.in. sposób zagospodarowania terenu oraz formę obiektów budowlanych. Ustalenie warunków nowej zabudowy wymaga, aby na działce sąsiadującej z terenem inwestycji, posiadającej dostęp do tej samej drogi publicznej, znajdował się co najmniej jeden obiekt podobny do planowanego. Obiekt ten umożliwia określenie wymagań wobec planowanej inwestycji, dotyczących zarówno kontynuacji funkcji zabudowy, jak również parametrów, cech oraz wskaźników kształtowania zabudowy i zagospodarowania terenu. W szczególności odnosi się to do gabarytów i formy architektonicznej, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu, zgodnie z definicją "dobrego sąsiedztwa" zawartą w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. Szczegółowy sposób ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, uwzględniając potrzeby kształtowania ładu przestrzennego, w tym przeciwdziałania powstawaniu konfliktów przestrzennych został uregulowany w przepisach cyt. wyżej rozporządzenia w sprawie nowej zabudowy. Celem ustalenia warunków zabudowy dla ww. inwestycji, organy winny przeprowadzić postępowanie wyjaśniające w zakresie spełnienia przesłanek, o których mowa w art. 61 ust. 1 u.p.z.p., przy zachowaniu warunków określonych w przepisach rozporządzenia w sprawie nowej zabudowy, uwzględniając jednocześnie dotychczasowe brzmienie art. 61 ust. 5a u.p.z.p., który stanowi, że w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół terenu, o którym mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1a, na kopii mapy zasadniczej lub mapy ewidencyjnej dołączonej do wniosku o ustalenie warunków zabudowy obszar analizowany w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu terenu, jednak nie mniejszej niż 50 metrów, i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w ust. 1. Przez front terenu należy rozumieć tę część granicy działki budowlanej, która przylega do drogi publicznej lub wewnętrznej, z której odbywa się główny wjazd na działkę. W niniejszej sprawie organy ustaliły warunki, przyjmując w oparciu o średnie wskaźniki, które w zakresie stosunku powierzchni zabudowy do powierzchni terenu, intensywność zabudowy i szerokość elewacji frontowej znacznie odbiegają od parametrów wskazanych przez inwestora i w istocie kwestionowanych już w złożonym odwołaniu (strona 4). W myśl § 4 rozporządzenia maksymalną intensywność zabudowy oraz maksymalną nadziemną intensywność zabudowy ustala się na podstawie średniego wskaźnika tych intensywności dla obszaru analizowanego z tolerancją do 20 % (ust. 1); minimalną nadziemną intensywność zabudowy ustala się na podstawie najmniejszej wartości tego wskaźnika dla działki na obszarze analizowanym (ust. 2); dopuszcza się ustalenie innej maksymalnej intensywności zabudowy oraz maksymalnej i minimalnej nadziemnej intensywności zabudowy, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w art. 61 ust. 5a ustawy (ust. 3). Z kolei zgodnie z § 5 rozporządzenia udział powierzchni zabudowy ustala się na podstawie średniego wskaźnika tego udziału dla obszaru analizowanego (ust. 1); opuszcza się ustalenie innego udziału powierzchni zabudowy, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w art. 61 ust. 5a ustawy (ust. 2). Wreszcie z treści § 6 rozporządzenia wynika, że szerokość elewacji frontowej znajdującej się od strony frontu terenu ustala się dla nowej zabudowy na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20 % (ust.1); dopuszcza się ustalenie innej szerokości elewacji frontowej, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w art. 61 ust. 5a ustawy (ust. 2). W ocenie sądu organy rozpoznające wniosek o ustalenie warunków zabudowy winny mieć na uwadze, że jakkolwiek sporządzona analiza urbanistyczna jest niewątpliwie ważnym elementem każdego postępowania w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy, to jednak jej postanowienia nie mogą być zawsze i bezkrytycznie akceptowane. Zatem nawet jeśli sporządzona przez urbanistę analiza przewiduje określone wartości średnie, nie zwalnia to organów od ich weryfikacji, w tym rozważenia cech szczególnych terenu i działki, a w konsekwencji możliwości zastosowania odstępstw od wskaźników średnich przewidzianych w przepisach rozporządzenia. Nie jest więc tak, że jeżeli analiza nie przewiduje możliwości odstępstw od przyjętych współczynników średnich (bez względu czy w sposób wyraźny tego zakazuje, czy poprzez milczenie w tym względzie), to organ może na takim wskazaniu poprzestać, przerzucając ciężar załatwienia sprawy w istocie na ową analizę i sporządzającego ją urbanistę. Jak już wskazano, to organ dokonuje ostatecznej analizy terenu, w tym czy odstępstwo od ustalonych współczynników średnich jest możliwe do zastosowania i uzasadnione z punktu widzenia wartości, jakie przyświecają potrzebie zachowania ładu przestrzennego przy jedoczesnym uwzględnieniu interesu strony i gwarantowanego konstytucyjnie prawa własności, obejmującego prawo do zabudowy nieruchomości. Użyte w § 4 ust. 3, § 6 ust. 2 lub w § 6 ust. 2 rozporządzenia sformułowanie "jeżeli wynika to z analizy" nie oznacza, że chodzi wyłącznie o zawarcie odstępstw w owej pisemnej analizie, sporządzanej przez urbanistę, ale o analizę jaką przeprowadza organ załatwiający sprawę. Owszem, pisemna analiza jest tu ważnym punktem wyjścia, jednakże nie może oznaczać braku samodzielności organu w ocenie ustalonych w niej współczynników. Wyniki analizy nie mogą determinować bezwzględnie projektu decyzji o warunkach zabudowy bowiem to ostatecznie organ, stosując wszystkie reguły prowadzenia postępowania wyjaśniającego, przeprowadza taką analizę urbanistyczną. Trzeba przy tym podkreślić, że o odstępstwach od reguł wyjściowych organ orzeka stosownie do okoliczności sprawy. W przypadku sporu dotyczącego parametrów projektowanej zabudowy należy przede wszystkim ustalić, z jakimi regułami wyjściowymi mamy do czynienia, jeśli chodzi o dany parametr, a jeżeli inwestor domaga się ustalenia warunków zabudowy na zasadzie odstępstwa, rozważyć trzeba czy jest to dopuszczalne formalnie (wynika to z analizy sporządzonej przez osobę uprawnioną) i materialnie (jest uzasadnione w świetle charakterystyki otaczającej zabudowy). W realiach sprawy, zarówno maksymalna intensywność zabudowy (w stosunku do powierzchni każdej z działek na terenie inwestycji) jak maksymalna nadziemna intensywność zabudowy (w stosunku do powierzchni każdej z działek na terenie inwestycji) ustalona została na poziomie 0,30. Tymczasem w obszarze analizowanym te wskaźniki występują na poziomie do 0,422, co wynika z analizy. Tym samym organy winny rozważyć czy w realiach sprawy możliwe jest ustalenie tych wskaźników na zasadzie odstępstwa przewidzianej w § 4 ust. 3 rozporządzenia, choćby już tylko z tego powodu, że w obszarze analizowanym występuje wzorzec dla ustalania tych wskaźników na poziomie wyższym niż wynikające z decyzji. Uwagi powyższe odnoszą się także do wskaźnika udziału powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni każdej z działek na terenie inwestycji ustalonego na poziomie od 0,11 do 0,15, podczas gdy w obszarze analizowanym wskaźnik ten występuje na poziomie 0,211 oraz do szerokości elewacji frontowej ustalonej w decyzji na poziomie od 14 m do 17 m, gdy w obszarze analizowanym wskaźnik ten występuje na poziomie 20,5 m. Wobec powyższego sąd uznał, że niniejszej sprawie organy nie wywiązały się z tak rozumianego obowiązku dokonania analizy urbanistyczno-architektonicznej pod kątem możliwych do ustalenia parametrów planowanej inwestycji, czym naruszyły art. 7, art. 8, art. 77 i art. 107 § 3 k.p.a., w powiązaniu z § 4 ust. 3, § 6 ust. 2 i § 6 ust. 2 rozporządzenia, a w konsekwencji w zw. z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. W konsekwencji sąd uznał, że organy powinny w sposób jednoznaczny ocenić czy możliwe jest zastosowanie współczynników innych niż średnie. W ponownym postępowaniu organ dokona oceny sporządzonej analizy i wypowie się co do tego, czy słusznie zaniechano ustalenia współczynników innych niż średnie. Wobec powyższego na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a) i c), w zw. z art. 135 p.p.s.a. sąd orzekł o uchyleniu decyzji organów obu instancji. O kosztach orzeczono na podstawie art. 200, w zw. z art. 205 § 2 p.p.s.a., uwzględniając równowartość uiszczonego wpisu od skargi oraz wynagrodzenie profesjonalnego pełnomocnika ustalone w stawce minimalnej - § 14 ust. 1 pkt 1 lit. c) rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (Dz. U. z 2023 r., poz. 1935). AA