II SA/Kr 539/23

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: sędzia NSA Joanna Tuszyńska Sędziowie: sędzia WSA Małgorzata Łoboz (spr.) asesor WSA Anna Kopeć po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w trybie uproszczonym w dniu 31 października 2023 r. skargi S. K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Nowym Sączu z 27 lutego 2023 r. nr SKO-ZP-415-29/23 w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oddala skargę.

Przedmiotem skargi S. K. (dalej: skarżąca) jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Nowym Sączu z 27 lutego 2023 r. nr SKO-ZP-415-29/23 utrzymująca w mocy decyzję Burmistrza Miasta i Gminy C. z 9 stycznia 2023 r. nr GN.6725.99.2022 w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. W stanie faktycznym sprawy decyzją z 9 stycznia 2023 r. organ I instancji ustalił skarżącej jednorazową opłatę z tytułu wzrostu sprzedanej nieruchomości (dz. nr [...], [...] obr. [...], Gm. C. ) spowodowanego wejściem w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w wysokości 17 040 zł. Organ wskazał, że do urzędu wpłynął akt notarialny wskazujący, że skarżąca 6 września 2022 r. dokonała sprzedaży przedmiotowej nieruchomości. Zgodnie z poprzednio obowiązującymi zapisami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nieruchomość w części objęta była symbolem RL (tereny lasów, zadrzewień i gruntów o słabej przydatności rolniczej), a w części RP (tereny użytków rolnych). Zgodnie z zapisami obecnie obowiązującego planu, zatwierdzonego uchwałą nr [...] Rady Gminy C. z dnia [...] r. nieruchomość objęta jest symbolem 11.MNU2.23 – tereny zabudowy jednorodzinnej i usługowej. Według rzeczoznawcy, któremu organ zlecił wycenę nieruchomości, w związku ze zmianą MPZP nastąpił wzrost wartości nieruchomości o kwotę 85 200 zł. Organ wskazał, że przyjęte w operacie dane wyjściowe i metodyka badań nie budzą wątpliwości, a wyniki końcowe i wnioski są spójne i logiczne. Zgodnie z § 37 powołanej uchwały wysokość opłaty, o której mowa w art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wynosi 20% wzrostu wartości nieruchomości, która została sprzedana. W odwołaniu od powyższej decyzji skarżąca podniosła, że wycena gruntów przed sprzedażą jest zaniżona, a wycena gruntu po sprzedaży jest zawyżona. Skarżąca podała, że ten sam rzeczoznawca w operacie z 8 sierpnia 2022 r. działkę nr [...] położoną tuż obok wycenił na 39 zł za m2, a działki skarżącej za 83 zł za m2. Decyzją z 27 lutego 2023 r. SKO utrzymało w mocy decyzję organu I instancji. Organ odwoławczy wskazał, że podstawę ustalenia wzrostu wartości nieruchomości stanowił operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego. Według obliczeń biegłego wartość rynkowa przed zmianą planu wynosiła 13 300 zł, a po zamianie planu 98 500 zł. Wartość rynkową ustalono przy zastosowaniu podejścia porównawczego i metody korygowania ceny średniej. Nieruchomość będąca przedmiotem wyceny zlokalizowana jest w odległości około 140 m od zabudowań mieszkalnych jednorodzinnych, w najbliższym sąsiedztwie znajdują się tereny rolne i leśne. Nieruchomość znajduje się w odległości 2 km od szkoły podstawowej, 2 km od OSP, o 1,5 km od najbliższego kościoła. Działka nr [...] ma powierzchnię 615 m2, kształt regularny, zbliżony do prostokąta, w zasięgu znajduje się prąd, działka posiada dostęp do drogi, działka nr [...] - powierzchnia 570 m2, kształt regularny, zbliżony do prostokąta, w zasięgu znajduje się prąd, działka posiada dostęp do drogi. Łączna powierzchnia nieruchomości to 1185 m2. Działki stanowią gospodarczą całość. Rzeczoznawca ustalił, że lokalny rynek jest niejednorodny, średnio rozwinięty, mało elastyczny o raczej zrównoważonym stosunku popytu do podaży, z wahaniami okresowymi. Przeważa obrót nieruchomościami gruntowymi niezabudowanymi. Rzeczoznawca nie stwierdził widocznych zależności pomiędzy cechami nieruchomości, a uzyskiwanymi za nie cenami. Najwyższe ceny osiąganą nieruchomości położone w miejscach interesujących, z dobrym dojazdem, Istotne jest otoczenie a więc bliskość podstawowych punktów handlowo-usługowych i przystanków komunikacji, obiektów administracji, kultury, służby zdrowia, oświaty. Na cenę wpływa także rodzaj okolicznej, istniejącej zabudowy i jej intensywność, elementy ekologiczne i środowiskowo-społeczne. Istotne jest pełne uzbrojenie terenu w sieć elektryczną, wodociągową i kanalizacyjną. Istnieje na rynku zależność, że im większa powierzchnia, tym cena za 1 m2 nieznacznie spada. Rzeczoznawca ustalił, ze obecnie najbardziej poszukiwane są nieruchomości gruntowe niezabudowane, nadające się pod zabudowę mieszkalna jednorodzinną oraz usługową. W tym zakresie ceny kształtują się od 30-250 zł/m2, w zależności od położenia, wielkości, dojazdu i uzbrojenia technicznego. Wyższe ceny dotyczą terenów o przeznaczeniu usługowym i zlokalizowanych w centrum gminy, ceny gruntów rolnych kształtują się na poziomie od 3 do 40 zł/m2. Dokonując określenia wartości rynkowej nieruchomości przed zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, rzeczoznawca dokonał charakterystyki rynku oraz nieruchomości szacowanej w aspekcie cech rynkowych. Przyjął w związku z tym charakterystyczne cechy rynkowe: lokalizację, dostęp do drogi, kształt działki i wielkość działki, ustalając określoną dla każdej cechy skalę ocen w zależności od charakterystyki każdej z tych cech. I tak dla poszczególnych cech: 1) lokalizacja - przyjęto oceny: bardzo dobrą (do 200m od zabudowy siedliskowej), dobrą (200-500m od zabudowy siedliskowej), dostateczną (powyżej 500m od zabudowy siedliskowej), 2) dostęp do drogi - dobry (dostęp do drogi urządzonej), dostateczny (dostęp do drogi gruntowej, utwardzonej), zły (brak dostępu do drogi), 3) kształt działki - dobry (kształt regularny lub nieregularny lecz o racjonalnej możliwości wykorzystania rolniczego lub wydłużony lecz o racjonalnej możliwości wykorzystania rolniczego), zły (wąski i wydłużony), 4) wielkość działki - bardzo dobra (do 1000 m2), dobra (pomiędzy 1000 m2 a 2000 m2), dostateczna (powyżej 2000 m2). W następnej kolejności dokonano zestawienia nieruchomości porównawczych o przeznaczeniu niebudowlanym, gdzie najniższa cena jednostkowa to 5,47 zł/m2 dla nieruchomości o powierzchni 22111 m2 w miejscowości O. (data transakcji 24.03.2022 r.) a najwyższa to 12,85 zł/m2 dla nieruchomości o powierzchni 1245 m2 w miejscowości P. (data transakcji 23.02.2022 r.). Na podstawie przyjętych cen transakcyjnych nieruchomości przyjęto przedział cenowy rynku lokalnego, ustalając cenę średnią 8,86 zł/m2. Wartość ta ulega następnie zmianom przy pomocy współczynników korygujących w odniesieniu do każdej z przyjętych charakterystycznych cech rynkowych (atrybutów). W tym celu rzeczoznawca określił wagi dla każdej z cech rynkowych, określające ich wpływ na wysokość ceny rynkowej, nieruchomości i tak: dla cechy lokalizacja przyjęto wagę 35%, dostęp do drogi - 25%, kształt - 20%, wielkość - 20%. W następnej kolejności określono zakresy kwotowe ww. atrybutów dla działek wycenianych ustalając łączną wartość wskaźników korygujących na 1,2630. Na podstawie powyższego, ustalono średnią skorygowaną wartość rynkową 1 m2 powierzchni gruntu o przeznaczeniu rolnym, która wynosi 11,19 zł/m2 (jako iloczyn ceny średniej 8,86 zł/m2 i ww. współczynnika korygującego 1,2630). Wycena wartości rynkowej nieruchomości wycenianej przed zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego stanowi iloczyn powierzchni nieruchomości wycenianej (1185 m2) i ustalonej ceny średniej 1 m2 (11,19 zł/ m2), co dało wartość nieruchomości 13 300 zł. Dokonując określenia wartości rynkowej nieruchomości przed zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, rzeczoznawca dokonał charakterystyki rynku oraz nieruchomości szacowanej w aspekcie cech rynkowych. Przyjął w związku z tym charakterystyczne cechy rynkowe: lokalizację, dostęp do drogi, kształt działki, wielkość działki oraz uzbrojenie ustalając określoną dla każdej cechy skalę ocen w zależności od charakterystyki każdej z tych cech. I tak dla poszczególnych cech: 1) lokalizacja - przyjęto oceny: bardzo dobra (bardzo dobry dostęp do komunikacji publicznej, infrastruktury technicznej, obiektów handlowo-usługowych i użyteczności publicznej), dobra (dobry dostęp do obiektów handlowo-usługowych i użyteczności publicznej), dostateczna (gorszy dostęp do ww. obiektów) 2) dostęp do drogi - bardzo dobry (bezpośredni dostęp do ważniejszych ciągów komunikacyjnych, dobre wyeksponowanie nieruchomości - możliwość bezpośredniego wjazdu na nieruchomość z ciągów komunikacyjnych), dobry (dostęp do ważniejszych ciągów komunikacyjnych pośrednio przez ulice niższego rzędu), dostateczny (położenie przy ulicy o charakterze wewnętrznym lub osiedlowym - wąskie przejazdy, kręte uliczki, służebności), zły (brak dostępu do drogi) 3) kształt działki - bardzo dobry (regularny), dobry (nieregularny lub wydłużony lecz o racjonalnej możliwości zagospodarowania), dostateczny (nieregularny lub mocno wydłużony o ograniczonej możliwości zagospodarowania), 4) wielkość działki - bardzo dobra (do 1200 m2), dobra (1200 m2 – 1500 m2), dostateczna (powyżej 1500 m2), 5) uzbrojenie - bardzo dobre (3 lub więcej sieci uzbrojenia w zasięgu), dobre (do 2 sieci uzbrojenia w zasięgu), dostateczne (brak uzbrojenia w zasięgu). Następnie dokonano zestawienia nieruchomości przyjętych do porównań o przeznaczeniu budowlanym zlokalizowanych w gminie C. Przyjęto 11 nieruchomości, z których w najniższa cena jednostkowa to 34,72 zł/m2 (miejscowość P. transakcja z 12.04.2021 r, powierzchnia 1008m2) a najwyższa to 108,27 zł/m2 (miejscowość O. , transakcja z 17.09.2021 r. powierzchnia 1801 m2). Rzeczoznawca dokonał charakterystyki nieruchomości o najwyższej i najniższej cenie jednostkowej. Ustalono, że cena średnia to 82,82 zł/m2. Wartość ta ulegnie poprawom współczynnikami korygującymi. Następnie określono wagi poszczególnych cech: lokalizacja - 30%, dostęp do drogi - 25%, kształt - 25%, wielkość - 15% i uzbrojenie - 5%. Suma wartości wskaźników korygujących dla wycenianych działek to 1,0039. Na podstawie powyższego, ustalono średnią skorygowaną wartość rynkową 1m2 powierzchni gruntu o przeznaczeniu budowlanym, która wynosi 83,14 zł/m2 (jako iloczyn ceny średniej 82,82 zł/m2 i ww. współczynnika korygującego 1,0039). Wycena wartości rynkowej nieruchomości wycenianej po zmianie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego stanowi iloczyn powierzchni nieruchomości wycenianej (1185 m2) i ustalonej ceny średniej 1 m2 (83,14 zł/ m2), co dało wartość nieruchomości 98 520,90 zł, po zaokrągleniu 98 500 zł. Kolegium stwierdziło, że wycena sporządzona została w oparciu o obowiązujące przepisy prawa, w tym zasady szacowania nieruchomości określone w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Wybór metody wyceny dokonany przez rzeczoznawcę nie budzi zastrzeżeń i pozwala na przeanalizowanie podobnych transakcji dotyczących nieruchomości podobnych do działek wycenianych i ustalenie średniej wartości rynkowej 1m2 działki przed zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i po zmianie tego planu. Operat zawiera wszystkie wymagane przez prawo elementy, jest spójny, logiczny i zupełny, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków istotnych dla ustalenia wartości nieruchomości, w konsekwencji stwierdzić należy, że jest on wiarygodny. Zawiera istotny dla oceny operatu opis przyjętej metodologii szacowania oraz danych i parametrów, które posłużyły do końcowej wyceny wartości szacowanej nieruchomości przed uchwaleniem planu i po jego uchwaleniu. Rzeczoznawca jako nieruchomości podobne przyjął te działki, które odpowiadają przeznaczeniu działki wycenianej. Wyceniając wartość każdej z działek rzeczoznawca dokonał korekt w zakresie możliwości wykorzystania działki. Wskazał na cechy działek przyjętych do analizy i cechy działki wycenianej. W operacie opisano w jaki sposób dokonano wyznaczenia współczynników korygujących i w jakiej mierze wpływają one na wartość nieruchomości. SKO zaznaczyło, że twierdzenia skarżącej co do rzetelności operatu są gołosłowne i nie zostały poparte żadnymi dowodami, np. kontropreatem, z którego wynikałaby inna wartość nieruchomości aniżeli ustalona w operacie. Ponadto ocena obiektywnego rzeczoznawcy jest oczywiście bardziej wiarygodna, aniżeli stanowisko samej strony postępowania, której ocena podyktowane jest interesem finansowym. Organ dodał, że skarżąca zbyła nieruchomość za cenę o 2 225 zł wyższą niż określona w operacie. Już zatem sam fakt uzyskania ceny wyższej od ceny oszacowanej w operacie przeczy twierdzeniu strony, iż wycena nieruchomości została zawyżona, wręcz przeciwnie – ustala cenę rynkową adekwatną do osiąganych na rynku nieruchomości, w tym osiągniętej przez stronę skarżącą. W skardze na powyższą decyzję skarżąca podniosła, że przy zestawieniu nieruchomości porównawczych na 11 pozycji 9 dotyczy miejscowości O., która znajduje się na P. , zaś miejscowość skarżącej (P. na O. , gdzie ceny są znacząco niższe. Podtrzymała zarzuty zawarte w odwołaniu. Dodała, że dysponuje operatem szacunkowym z 6 grudnia 2022 r., w którym inny rzeczoznawca dokonał wyceny działki leżącej obok, z lepszym dojazdem, w wysokości 40,75 zł/m2. Wskazała również, że uwagi dotyczące braku kompetencji skarżącej są nie na miejscu. W odpowiedzi na skargę Kolegium wniosło o oddalenie skargi, podtrzymując dotychczas wyrażoną argumentację. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie miał na uwadze, co następuje. Sprawa została rozpoznana na posiedzeniu niejawnym w trybie uproszczonym na podstawie art. 119 pkt 2 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2023 r. poz. 1634; dalej: P.p.s.a.). Zgodnie z tym przepisem sprawa może być rozpoznana w trybie uproszczonym, jeżeli strona zgłosi wniosek o skierowanie sprawy do rozpoznania w trybie uproszczonym, a żadna z pozostałych stron w terminie czternastu dni od zawiadomienia o złożeniu wniosku nie zażąda przeprowadzenia rozprawy. Wobec wniosku organu o zastosowanie trybu z art. 119 pkt 2 P.p.s.a. i braku zażądania rozprawy przez skarżącą, sprawa została skierowana do rozpoznania w powyższym trybie. Przechodząc do merytorycznego rozpoznania skargi Sąd uznał, że jako niezasadna, podlegała ona oddaleniu. Zgodnie z art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2022 r. poz. 503 ze zm., dalej: u.p.z.p.) jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. W myśl § 37 pkt 1 przedmiotowego planu miejscowego (Uchwała Nr [...] Rady Gminy C. z dnia [...] r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru Gminy C. ), stawkę procentową służącą naliczeniu opłaty, o której mowa w art. 36 ust. 4 u.p.z.p., ustala się w wysokości 20 % - dla nieruchomości położonych w granicach terenów m.in. MNU2, właściwych działce skarżącej. Jak z kolei precyzuje art. 37 ust. 1 u.p.z.p., wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, ustala się na dzień jej sprzedaży. Obniżenie oraz wzrost wartości nieruchomości stanowią różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Zasady szacowania wartości nieruchomości, a także określenie podmiotów uprawnionych do określania tych wartości zawierają art. 149-159 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2021 r., poz. 1899 ze zm.; dalej u.g.n.). Wartość nieruchomości przed i po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego ustala się w oparciu o operat szacunkowy. Spór w niniejszej sprawie ogniskuje się wokół sporządzonego przez rzeczoznawcę operatu, który skarżąca kwestionuje. Przypomnieć zatem należy, że operat szacunkowy jest dowodem w sprawie i co do zasady, podlega ocenie organu stosownie do przepisu art. 80 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 roku – Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2022 roku, poz. 2000 ze zm., dalej: K.p.a.). Ocena operatu szacunkowego dokonywana jest w ograniczonym zakresie i może dotyczyć jedynie kwestii formalnych, a podważanie ustaleń wynikających z operatu nastąpić może jedynie kwestii oczywistej wadliwości operatu. W żadnym razie jednak kontrola ta nie może dotyczyć zakresu wiedzy specjalnej, jaką dysponuje rzeczoznawca majątkowy i którą wyraża w operacie. Zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ administracji publicznej lub sąd administracyjny jest dopuszczalne zatem wyłącznie w wyjątkowych i oczywistych wypadkach, jeżeli zostanie wykazane, że przy sporządzeniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe. Ocena mocy i wartości dowodowej operatu szacunkowego, dokonywana przez organ administracyjny nie może wkraczać w zakres objęty tzw. wiedzą specjalistyczną biegłego (por. wyroki NSA: z dnia z dnia 13 lipca 2018 r., sygn. I OSK 2269/16, z dnia 8 lutego 2018 r., sygn. I OSK 2023/17, z dnia 4 grudnia 2019 r., sygn. I OSK 3367/18, z dnia 28 kwietnia 2020 r., sygn. I OSK 557/19, z dnia 18 maja 2020 r., sygn. I OSK 384/19). Organ nie jest zatem władny kwestionować opinii rzeczoznawcy, o ile opinia ta wypełnia standardy określone powszechnie obowiązującymi przepisami prawa, nie zawiera błędów logicznych czy matematycznych. Zakwestionowanie operatu szacunkowego jest dopuszczalne, ale wyłącznie w oczywistych wypadkach, jeżeli zostanie wykazane, że przy sporządzeniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe. Zatem to wewnętrzna logiczność operatu, czy też jej brak powinna być przedmiotem oceny organów. Nie chodzi tu bowiem o wiedzę specjalistyczną, jaką dysponuje rzeczoznawca majątkowy, ale proste zestawienie faktów wskazywanych operacie jako podstawa dokonanych ustaleń. W tym kontekście sądowa kontrola zgodności z prawem skarżonej decyzji nie ujawniła naruszeń prawa materialnego mających wpływ na wynik sprawy, jak również naruszeń przepisów postepowania mających istotny wpływ na wynik sprawy. Podzielić należało opinię organów, że sporządzony w sprawie operat jest spójny, logiczny i kompletny. Wartość rynkową oszacowano podejściem porównawczym, które jest przewidziane w art. 152 ust. 2 i 153 ust. 1 u.g.n. Zauważyć należy, że skarżąca kwestionuje końcowy wynik oceny rzeczoznawcy, nie podając jednak w istocie żadnych błędów logicznych czy matematycznych w treści opinii, które to błędy mogłyby mieć wpływ na jej końcowy wynik. W opinii biegłego natomiast przyjęto po kilkanaście nieruchomości porównawczych z tej samej gminy, zarówno dla określenia wartości rynkowej nieruchomości przed zmianą planu, jak i po zmianie. W zakresie oceny doboru przez biegłego nieruchomości do porównań (ocena podobieństwa), właściwego wychwycenia cech różniących nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej, czy właściwego ustalenia współczynników korygujących Sąd zauważa, że są to co do zasady czynności specjalistyczne, wymagające wiedzy fachowej, i o ile ich wynik nie koliduje z kryteriami swobodnej oceny dowodów, są procesowo nieweryfikowalne (por. wyrok WSA w Krakowie z 18 lipca 2023 r. II SA/Kr 508/23). Natomiast w zakresie możliwej kontroli, tj. poza wiedzą specjalistyczną biegłego, stwierdzić należy, że raz przyjęte współczynniki korygujące są konsekwentnie stosowane przez rzeczoznawcę. Rzeczoznawca opisał lokalizację nieruchomości skarżącej, dostęp do drogi, kształt działki i jej wielkość oraz uzbrojenie działki (s. 7), a następnie przyporządkował te cechy rynkowe do przyjętych ocen (tabele na s. 12 – dla wartości przed zmianą planu oraz na s. 16 – dla wartości po zmianie). I tak w zakresie wyceny przed zmianą planu, rzeczoznawca lokalizację nieruchomości określił jako bardzo dobrą (do 200 m od zabudowy siedliskowej, tj. 140 m) i przyznał maksymalny wskaźnik korygujący (s. 14). Dostęp do drogi ocenił, jako dostateczny i przyznał średni współczynnik korygujący (średnia z 0,1544 i 0,36,26, to 0,2585 – s. 14). Dalej, kształt działki (regularny, zbliżony do prostokąta) oceniono najwyższą oceną (bardzo dobry) i przyznano najwyższy współczynnik korygujący. Z kolei wielkość działki (1185 m2), jako działki o przeznaczeniu niebudowlanym, oceniono średnią oceną (dobra) i przyznano również średni współczynnik korygujący. Dalej, rzeczoznawca zastosował inne współczynniki korygujące dla wyceny nieruchomości po zmianie planu, jako nieruchomości o przeznaczeniu budowlanym. I tak lokalizację (2 km od szkoły podstawowej, 2 km od OSP, 1,5 km od kościoła – s. 7) oceniono średnią oceną (dobra) i przyznano również średni współczynnik korygujący. Dostęp do drogi sklasyfikowano jako dobry (dostęp do ważniejszych ciągów komunikacyjnych pośrednio przez ulice niższego rzędu) i przyznano odpowiadający tej wartości współczynnik korygujący. Kształt działki (regularny) oceniono najwyższą oceną (bardzo dobry) i przyznano najwyższy współczynnik korygujący. Podobnie rzecz się miała z wielkością działki. Uzbrojenie (prąd w zasięgu) oceniono średnią oceną (dobra) i taki też przyznano współczynnik korygujący. Sąd zauważa, że w pierwszej tabeli w punkcie 8.3 cena maksymalna i cena średnia dla rynku lokalnego (odpowiednio – 50,25 zł/m2 i 108,27 zł/m2) zostały wpisane do tabeli w sposób nieodpowiadający danym z punktu poprzedzającego (tam cena maksymalna to 108,27 zł/m2), ale nie miało to wpływu na dalsze obliczenia, bowiem poniżej tabeli w punkcie 8.3 cenę średnią podano już poprawnie, tj. 82,82 zł/m2. W tych okolicznościach stwierdzona omyłka nie miała wpływu na prawidłowość obliczeń. Wyliczone wartości liczbowe nie budzą wątpliwości Sądu. Prawidłowość wyceny zawartej w operacie szacunkowym sporządzonym przez rzeczoznawcę determinuje przydatność operatu o tej treści jako dowodu w przedmiotowej sprawie. Organy dokonały zatem prawidłowej oceny wartości dowodu, jakim był przedłożony do akt sprawy operat szacunkowy, a ich postępowanie nie naruszyło znajdujących zastosowanie w sprawie przepisów K.p.a., u.p.z.p. ani u.g.n. W tym miejscu dodać należy, że skarżąca konsekwentnie, zarówno na etapie postępowania administracyjnego, jak i w skardze, powołuje się do inne operaty, które potwierdzałyby słuszność tez skarżącej, jednak równie konsekwentnie skarżąca nie przedkłada tych operatów ani organom, ani Sądowi. W tych okolicznościach wywody skarżącej pozostają gołosłowne i nie sposób, żeby stanowiły podstawę do podważenia ustaleń rzeczoznawcy. W odniesieniu zaś do pozostałej argumentacji podniesionej w skardze, Sąd zauważa, że wbrew twierdzeniom skarżącej nie 9, a 8 pozycji w zestawieniu nieruchomości porównawczych na stronie 17 operatu dotyczy miejscowości O.. O., tak jak i wszystkie pozostałe miejscowości wzięte pod uwagę przez rzeczoznawcę (C., S. B., P., P., W., Z., D., P.) leżą w tej samej gminie wiejskiej C. (s. 9 operatu). Skarżąca nie przedstawiła żadnych dowodów na podnoszoną przez nią okoliczność, że ceny w P. są znacząco niższe od cen w innej miejscowości w tej samej gminie. W tych okolicznościach brak jest podstaw do uznania, że rzeczoznawca nie miał prawa przyjąć do wyliczonej średniej transakcji dotyczących nieruchomości w O. . Końcowo warto wskazać, na co trafnie zwrócił uwagę organ II instancji, że adekwatność wyceny nieruchomości po zmianie planu dokonanej przez rzeczoznawcę potwierdza kwota uzyskana przez skarżącą podczas zbycia jej nieruchomości. Rzeczoznawca wycenił jej działkę na 98 500 zł, tymczasem skarżąca zbyła ją za 100 725 zł. Przeczy to tezie, że przedmiotowa wycena z operatu jest zawyżona. W tych okolicznościach Sąd oddalił skargę, działając na podstawie art. 151 P.p.s.a.