II OSK 193/24

Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący: Sędzia NSA Anna Żak (sprawozdawca) Sędziowie Sędzia NSA Andrzej Jurkiewicz Sędzia del. WSA Magdalena Dobek-Rak Protokolant starszy asystent sędziego Wojciech Wiktorowski po rozpoznaniu w dniu 28 kwietnia 2026r. na rozprawie w Izbie Ogólnoadministracyjnej sprawy ze skargi kasacyjnej M. S. od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 5 czerwca 2023 r. sygn. akt VII SA/Wa 505/23 w sprawie ze skargi M. S. na postanowienie Mazowieckiego Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia 17 stycznia 2023 r. nr 81/23 w przedmiocie nałożenia obowiązku przedstawienia ekspertyzy stanu technicznego oddala skargę kasacyjną.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie wyrokiem z dnia 5 czerwca 2023r. sygn. akt VII SA/Wa 505/23 oddalił skargę M. S. na postanowienie Mazowieckiego Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia 17 stycznia 2023 r. nr: 81/23 w przedmiocie nałożenia obowiązku przedstawienia ekspertyzy stanu technicznego. Skargę kasacyjną od powyższego wyroku wniosła M. S. zarzucając: 1. naruszenie art.145 § 1 pkt 1 c p.p.s.a. w zw. z art.7,art. 76 § 1 i art. 77 § 1 k.p.a. poprzez oparcie wyroku na błędnych i nieprecyzyjnych ustaleniach faktycznych organu w toku czynności kontrolnych w dniu 26 maja 2022r., z których sporządzono protokół, że istnieje zagrożenie zawalenia stropu i dachu całego budynku przy ul. [...] w [...] w sytuacji gdy organ ustalił, że zagrożenie samoczynnego zawalenia się stropu i dachu występuje w części budynku zajmowanej samodzielnie przez uczestnika R.M., a dopiero w przypadku jego zrealizowania się może nastąpić prawdopodobne zawalenie się stropu i dachu nad częścią budynku użytkowaną przez skarżącą M. S., 2. naruszenie art.62 ust.3 ustawy z 7 lipca 1994.Prawo budowlane (Dz.U. z 2023r., poz.682 t.j.; dalej "pr.bud.") poprzez błędną wykładnię polegającą na wadliwym uznaniu, że gdy budynek stanowi współwłasność kilku osób to przewidziany w art.62 ust.3 pr.bud. obowiązek dostarczenia ekspertyzy w zakresie stanu technicznego budynku w zakresie części wspólnej nieruchomości spoczywa na wszystkich współwłaścicielach niepodzielnie, podczas gdy prawidłowa wykładnia tego przepisu prowadzi do wniosku, że nie określa on kręgu adresatów wobec których skierowany może być nakaz dostarczenia ekspertyzy stanu technicznego budynku, wobec czego taki obowiązek powinien być w pierwszej kolejności skierowany wobec podmiotu, który doprowadził do nieprawidłowości oraz zagrożenia bezpieczeństwa ludzi i mienia. Zarzuty skargi kasacyjnej zostały uzasadnione. W oparciu o powyższe zarzuty wniesiono na podstawie art.188 p.p.s.a. o uwzględnienie skargi kasacyjnej i uchylenie zaskarżonego wyroku oraz uwzględnienie skargi złożonej przez skarżącą lub o uchylenie na podstawie art.185 § 1 p.p.s.a.. zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Wojewódzkiemu Sądowi Administracyjnemu w Warszawie. Wniesiono także o zasadzenie zwrotu kosztów postępowania według norm prawem przepisanych. Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Stosownie do art. 183 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2026 r., poz. 143, dalej: p.p.s.a.) Naczelny Sąd Administracyjny rozpoznaje sprawę w granicach skargi kasacyjnej, biorąc pod rozwagę z urzędu jedynie nieważność postępowania. W rozpoznawanej sprawie nie zachodzi żadna z okoliczności skutkujących nieważnością postępowania, o jakich mowa w art. 183 § 2 p.p.s.a. i nie zachodzi żadna z przesłanek, o których mowa w art. 189 p.p.s.a., które Naczelny Sąd Administracyjny rozważa z urzędu dokonując kontroli zaskarżonego skargą kasacyjną wyroku. Wobec tego Naczelny Sąd Administracyjny przeszedł do zbadania zarzutów kasacyjnych. Oceniając w tak zakreślonych granicach skargę kasacyjną wniesioną w niniejszej sprawie, należy stwierdzić, że nie została ona oparta przez skarżącą kasacyjnie na uzasadnionych podstawach. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie kontrolował w niniejszej sprawie postanowienie Mazowieckiego Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego z 17 stycznia 2023 r., który utrzymał w mocy postanowienie Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego dla m.st. Warszawy (dalej PINB) z dnia 30 listopada 2022 r. nakładające na podstawie art. 62 ust. 3 pr.bud. na współwłaścicieli budynku mieszkalnego przy ul. [...] w [...] – R. M. i M. S. obowiązek przedstawienia ekspertyzy stanu technicznego tego budynku. W pierwszej kolejności należy wyjaśnić, że powyższe rozstrzygnięcia są drugimi jakie zapadły w tej sprawie, ponieważ poprzednie postanowienie PINB z dnia 21 września 2022r. nakładające na R. M. na podstawie art.62 ust.3 pr.bud. obowiązek przedłożenia ekspertyzy stanu technicznego użytkowanego przez niego lokalu mieszczącego się w budynku mieszkalnym przy ul. [...] w [...] budynku zostało uchylone na podstawie art.138 § 2 k.p.a. przez Mazowieckiego Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego (MWINB) postanowieniem z dnia 10 listopada 2022r. nr 1811/22. Natomiast Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie wyrokiem z dnia 5 czerwca 2023r. w sprawie sygn. VII SA/Wa 174/23 oddalił skargę M. S. na powyższe postanowienie MWINB. Co wiadome jest z urzędu, wniesiona została także skarga kasacyjna od w/w wyroku WSA w Warszawie zarejestrowana pod sygn. II OSK 194/24 o takiej treści jak w niniejszej sprawie. Zatem w obu tych sprawach jako mających ze sobą ścisły związek argumentacja Naczelnego Sądu Administracyjnego rozpoznającego skargi kasacyjne będzie właściwie, co do istoty sprawy taka sama. Zgodnie z treścią art. 62 ust. 3 pr. bud. organ nadzoru budowlanego - w razie stwierdzenia nieodpowiedniego stanu technicznego obiektu budowlanego lub jego części, mogącego spowodować zagrożenie: życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia bądź środowiska - nakazuje przeprowadzenie kontroli, o której mowa w ust.1, a także może żądać przedstawienia ekspertyzy stanu technicznego obiektu lub jego części. Skarżąca, co wynika z uzasadnienia zarzutu naruszenia art.145 § 1 pkt 1 c p.p.s.a. w zw. z art.7,art. 76 § 1 i art. 77 § 1 k.p.a. nie kwestionuje samej konieczności sporządzenia ekspertyzy technicznej w celu ustalenia rzeczywistego stanu technicznego budynku, ale fakt ,że także i na nią został nałożony ten obowiązek. Skarżąca twierdzi, że to R. M. jako wyłącznie winny złemu stanowi technicznemu zajmowanej przez niego części budynku, której to części grozi samoczynne zawalenie się stropu i dachu, powinien zostać obciążony nakazem dostarczenia ekspertyzy technicznej, a przynajmniej obowiązkiem pokrycia kosztów jej sporządzenia. Podniosła, że nieprawidłowo ustalono, że istnieje zagrożenie zawalenia stropu i dachu całego budynku przy ul. [...] w [...] w sytuacji gdy organ ustalił, że zagrożenie samoczynnego zawalenia się stropu i dachu występuje w części budynku zajmowanej samodzielnie przez uczestnika R. M., a dopiero w przypadku jego zrealizowania czyli zawalenia się stropu i dachu się może nastąpić zawalenie się stropu i dachu nad częścią budynku użytkowaną przez skarżącą M. S. Oznacza to, że to nie stan techniczny części budynku zajmowanej przez skarżącą prowadzi do zagrożenia bezpieczeństwa ludzi i mienia. Odnosząc się do powyższego wskazać należy, że w wyniku przeprowadzonych w dniu 26 maja 2022 r. czynności kontrolnych organ nadzoru budowlanego ustalił, że przy ul. [...] w [...] istnieje budynek mieszkalny jednorodzinny dwulokalowy. Z oględzin zewnętrznych wynika, że w ścianach istnieją zarysowania pionowe i liczne ubytki tynku. Wewnątrz lokalu zajmowanego przez R. M. istnieją dwa pomieszczenia i wiatrołap. Podczas oględzin stwierdzono, że na ścianach i stropach istnieją liczne ciemne zacieki - ślady wilgoci i zagrzybienia. Ponadto strop drewniany w większym pomieszczeniu częściowo zawalony, deski zbutwiałe, sufit znacznie ugięty grożący w każdej chwili zawaleniem. Stanowi zagrożenie dla bezpieczeństwa ludzi. W lokalu istnieje tylko instalacja elektryczna. W tej części budynku nie zauważono oznak jego użytkowania. Drugą część budynku użytkuje M.S. wraz z rodziną. W tej części budynku istnieją trzy pokoje, kuchnia i wiatrołap. Stwierdzono w większości lokali liczne zarysowania na sufitach oraz w jednym z pokoi widoczne na sufitach ślady po zalaniu W tej części budynku dach kryty papą. Budynek podłączony do instalacji wodociągowej (miejskiej), kanalizacyjnej (do szamba), elektrycznej, ogrzewanie poprzez dwa piece akumulacyjne. Istniejący przenośny piec na paliwo stałe wg. oświadczenia skarżącej jest nieużytkowany. Piec stoi w pokoju bez stosownej wentylacji i należy go usunąć. M. S. oświadczyła, że w miesiącu luty - marzec 2022 r. powstały w jej części budynku zarysowania na sufitach w wyniku robót prowadzonych w części budynku R. M. Ponadto uznano, że widoczne z wewnątrz prześwity w dachu stanowią także zagrożenie zawalenia się dachu co prawdopodobnie doprowadzi do zawalenia się dachu i stropu drugiej części budynku, którą użytkuje skarżąca. Biorąc powyższe ustalenia i wnioski organu wynikające z przeprowadzonych czynności kontrolnych przedmiotowego budynku stwierdzić należy, że trafnie Sąd pierwszej instancji wskazał, że przeprowadzone w sprawie postępowanie dowodowe w postaci przeprowadzonych oględzin doprowadziły do słusznego stwierdzenia przez organy obu instancji, że zachodzi zagrożenie bezpieczeństwa ludzi i mienia, z uwagi na zagrożenie zawalenia się stropu, dachu zarówno po stronie lokalu użytkowanego przez uczestnika postępowania jak i po stronie lokalu użytkowanego przez skarżącą. Taki stan rzeczy potwierdziły wyżej wskazane oględziny inspektorów nadzoru budowlanego, skutkujące stwierdzeniem występowania stanu zagrażającego bezpieczeństwu poszczególnych elementów obiektu. Stwierdzono w części budynku zajmowanej przez R. M. miejscowe zawalenie się stropu, w pozostałej części zbutwiałe deski, liczne ciemne zacieki na ścianach i suficie (ślady wilgoci i zagrzybienia) a także istniejące miejscowe ugięcia stropu, grożące w każdej chwili jego zawaleniem. Stwierdzony stan techniczny budynku, a w szczególności prześwity w dachu w części użytkowanej przez R. M., według organów grożą zawaleniem się dachu, również w części zajmowanej przez skarżącą. Powyższe ustalenia faktyczne świadczą o złym stanie technicznym budynku mogącym spowodować zagrożenie życia lub zdrowiu ludzi przede wszystkim z uwagi na niebezpieczeństwo zawalenia się stropu i dachu, w tym także nad częścią budynku użytkowaną przez skarżącą. W skardze kasacyjnej nie podważono skutecznie tych ustaleń, co czyni zarzut naruszenia art.145 § 1 pkt 1 c p.p.s.a. w zw. z art.7, art. 76 § 1 i art. 77 § 1 k.p.a. za nieusprawiedliwiony. Poza sporem jest, że nieruchomość przy ul. [...] w [...], na której znajduje się przedmiotowy budynek stanowi współwłasność R. M. i M. S.. Skarżąca twierdzi, że za zaistniały nieodpowiedni stan techniczny budynku odpowiada R. M. co związane jest z użytkowaniem przez niego części budynku zagrożonej zawaleniem się stropu i dachu. Rozumiejąc problem związany z działaniem uczestnika postępowania, który zdaniem skarżącej celowo doprowadza do niszczenia budynku, stwierdzić należy, że w warunkach współwłasności obiektu budowlanego obowiązek utrzymania obiektu w należytym stanie technicznym ciąży na wszystkich współwłaścicielach łącznie (lub na zarządcy) nawet gdyby tylko jeden ze współwłaścicieli ponosił winę za zaistniały stan rzeczy, w szczególności, gdy stwierdzone nieprawidłowości dotyczą części wspólnych budynku, a nie wyłącznie poszczególnych lokali. W konsekwencji postanowienie wydane na podstawie art. 62 ust.3 pr.bud., co do zasady kierowane jest do wszystkich współwłaścicieli. Taki też pogląd reprezentowany jest w orzecznictwie i tak np. w wyroku z 27 maja 2025r. sygn. II OSK 1448/24 (publ.CBOiS) Naczelny Sąd Administracyjny uznał, że przypadku, gdy obiekt budowlany jest przedmiotem współwłasności, obowiązek dostarczenia wymaganej przepisem art. 62 ust. 3 pr.bud. oceny stanu technicznego nieruchomości ciąży na wszystkich współwłaścicielach niepodzielnie. Wyjaśnić też należy, że kwestie ewentualnych rozliczeń cywilnoprawnych pomiędzy współwłaścicielami, nie należą do właściwości organów nadzoru budowlanego stanowiąc spór rozstrzygany przez sąd powszechny. Wobec powyższego za nieusprawiedliwiony należy także uznać podnoszony w skardze kasacyjnej zarzut naruszenia art.62 ust.3 pr.bud. poprzez wadliwe uznanie, że gdy budynek stanowi współwłasność kilku osób to przewidziany w art.62 ust.3 pr.bud. obowiązek dostarczenia ekspertyzy w zakresie stanu technicznego budynku w zakresie części wspólnej nieruchomości spoczywa na wszystkich współwłaścicielach niepodzielnie. Za nietrafny należy uznać pogląd skarżącej wyrażony w uzasadnieniu skargi kasacyjnej, że stanowisko Sądu pierwszej instancji jest wadliwe, ponieważ przepis art.62 ust.3 pr. bud. nie wskazuje adresatów, na których organ nadzoru budowlanego może czy wręcz powinien nałożyć obowiązek przedłożenia ekspertyzy technicznej. Powyższy przepis umieszczony jest w rozdziale 6 zatytułowanym "Utrzymanie obiektów budowalnych" ustawy Prawo budowlane i należy go czytać i wykładać razem z przepisami zawartymi w tym rozdziale. I tak adresatem decyzji ( w tej sprawie postanowienia) wydawanych na podstawie przepisów tego rozdziału może być zarówno właściciel (współwłaściciel) lub zarządca obiektu budowlanego, co wynika wprost z treści art.61 pr. bud., który stanowi, że właściciel lub zarządca obiektu budowlanego jest obowiązany:1)utrzymywać i użytkować obiekt zgodnie z zasadami, o których mowa w art. 5 ust. 2; 2)zapewnić, dochowując należytej staranności, bezpieczne użytkowanie obiektu w razie wystąpienia czynników zewnętrznych odziaływujących na obiekt, związanych z działaniem człowieka lub sił natury, takich jak: wyładowania atmosferyczne, wstrząsy sejsmiczne, silne wiatry, intensywne opady atmosferyczne, osuwiska ziemi, zjawiska lodowe na rzekach i morzu oraz jeziorach i zbiornikach wodnych, pożary lub powodzie, w wyniku których następuje uszkodzenie obiektu budowlanego lub bezpośrednie zagrożenie takim uszkodzeniem, mogące spowodować zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia lub środowiska. Końcowo podkreślić należy, że celem art. 62 ust. 3 pr.bud. jest uzyskanie przez właściwy organ administracji informacji o stanie technicznym obiektu budowlanego w celu rozstrzygnięcia o konieczności podjęcia dalszych działań wobec tego obiektu. Postępowanie określone w art. 62 ust. 3 Prawa budowlanego służy wyłącznie uzyskaniu materiału przedstawiającego stan techniczny obiektu budowlanego. Przeprowadzone w tej sprawie postępowanie wykazało nieodpowiedni stan techniczny obiektu budowlanego, mogącego spowodować zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, dlatego prawidłowo uznano, że konieczne jest sporządzenie fachowego opracowania technicznego, które oceni w sposób jednoznaczny stan techniczny budynku mieszkalnego przy ul. [...] w [...] i pozwoli na podjęcie dalszych działań w trybie art.66 ust.1 pr.bud. celem usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości obiektu budowalnego. Mając powyższe na uwadze Naczelny Sąd Administracyjny, na podstawie art. 184 p.p.s.a., skargę tę oddalił.