I SA/Gl 85/23

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Krzysztof Kandut (spr.), Sędziowie WSA Monika Krywow, Anna Tyszkiewicz-Ziętek, , po rozpoznaniu w trybie uproszczonym w dniu 28 czerwca 2023 r. sprawy ze skargi K. C. na postanowienie Dyrektora Izby Administracji Skarbowej w Katowicach z dnia 10 listopada 2022 r. nr 2401-IEE.711.883.2022.3/AZ UNP: 2401-22-223064 w przedmiocie zarzutów do opisu i oszacowania wartości nieruchomości oddala skargę.

Zaskarżonym postanowieniem z 10 listopada 2022 r. nr 2401-IEE.711.883. 2022.3/AZ Dyrektor Izby Administracji Skarbowej w Katowicach ‒ działając m.in. na podstawie art. 138 § 1 pkt 2 w zw. z art. 144 ustawy z 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz. U. z 2022 r., poz. 2000 ze zm. - dalej zwany: K.p.a.) oraz art. 18 i art. 110u § 1 ustawy z 17 czerwca 1996 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 479 ze zm. – dalej zwana u.p.e.a.) - po rozpatrzeniu zażalenia K. C. (dalej zwana: strona lub skarżąca) na postanowienie Naczelnika Urzędu Skarbowego w S. z 22 sierpnia 2022 r. nr [...] o oddaleniu zarzutów do opisu i oszacowania wartości nieruchomości opisanej w protokole z 24 maja 2022 r. nr [...]-uchylił zaskarżone postanowienie i umorzył postępowanie w sprawie. Rozstrzygnięcia zapadły w następującym stanie faktycznym i prawnym: Z akt sprawy przedłożonych Sądowi wynika, że organ egzekucyjny prowadził postępowanie egzekucyjne skierowane do majątku skarżącej w oparciu o tytuły wykonawcze wierzyciela, tj. Prezydenta Miasta S.. W toku postępowania egzekucyjnego Naczelnik Urzędu Skarbowego w S. zawiadomieniem z 9 marca 2022 r. nr [...] poinformował uczestników postępowania egzekucyjnego o terminie rozpoczęcia opisu i oszacowania wartości nieruchomości położonej w S. objętej księgą wieczystą KW [...], który to termin wyznaczono na 5 kwietnia 2022 r. Protokołem z 24 maja 2022 r. nr [...] organ egzekucyjny zakończył czynność opisu i oszacowania wartości nieruchomości, który doręczył stronie 6 czerwca 2022 r. Pismem z 21 czerwca 2022 r. skarżąca zgłosiła zarzuty do opisu i oszacowania wartości nieruchomości, podnosząc: - niewyjaśnienie podstaw do wyceny prawa użytkowania wieczystego oraz budynku na kwotę 1.452.800 zł, podczas gdy strony postępowania powinny mieć możliwość zweryfikowania wyliczeń organu, - rażące zaniżenie wartości prawa użytkowania wieczystego oraz budynku i określenie go na kwotę 1.452.800 zł, podczas gdy rzeczywista wartość nieruchomości jest ok. ośmiokrotnie wyższa, - zastosowanie przy wycenie metody porównawczej, metodę korygowania ceny średniej bez szczegółowego wyjaśnienia stronie na jakiej podstawie obliczona została kwota 1.452.800 zł, przez co wyliczeń organu nie da się w żaden sposób zweryfikować, - uwzględnienie jako czynnika znacznie obniżającego wartość (o kwotę 1.400.000 zł) koszt likwidacji budynku, podczas gdy w ocenie zobowiązanej nie istnieją faktyczne i prawne podstawy do wyburzenia budynku (zobowiązana podejmuje działania mające na celu wzruszenie decyzji o rozbiórce), uwzględnienie jako czynnika znacznie obniżającego wartość (o kwotę 1.400.000 zł) koszt likwidacji budynku, podczas gdy wysokość kosztów z tego tytułu nie została w żaden sposób uargumentowana przez organ. Do powyższych zarzutów pismem z 25 lipca 2022 r. odniósł się rzeczoznawca, nie podzielając ich słuszności. W wyniku przeprowadzonego postępowania organ I instancji postanowieniem z 22 sierpnia oddalił zarzuty do opisu i oszacowania wartości nieruchomości opisanej w protokole z 24 maja 2022 r. Powołując przepisy art. 152 Ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz § 15 i § 17 Rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego organ wyjaśnił, że na objętej opisem i oszacowaniem nieruchomości znajdują się budynki nadające się z uwagi na ich stan techniczny do rozbiórki, w stosunku do których zastosowano podejście mieszane. Analiza rynku nieruchomości pokazała brak transakcji nieruchomościami podobnymi, tj. w stanie technicznym podobnym do przedmiotu wyceny, brak też danych o czynszach za nieruchomości podobne, poza tym stan techniczny obiektu dyskwalifikuje tę nieruchomość jako przedmiot najmu. Uznano, że nieruchomość ta najkorzystniejsze parametry sprzedaży może osiągnąć jako grunt niezabudowany (pozbawiony zabudowy i innych utrudnień na niej występujących). Stan techniczny budynku oraz funkcjonalność całej nieruchomości wskazuje na konieczność ich rozbiórki. W tej sytuacji zastosowanie podejścia mieszanego, metody kosztów likwidacji, spełnia przesłanki optymalnego sposobu użytkowania opisane wyżej. Oszacowano więc koszt nabycia gruntu w podejściu porównawczym, metodą porównywania parami oraz koszty likwidacji części składowych gruntu w podejściu kosztowym, metodą kosztów odtworzenia, techniką wskaźnikową. W sporządzonym przez rzeczoznawcę operacie szacunkowym z 10 maja 2022 r., stanowiącym integralną część protokołu, zawarty został dokładny opis nieruchomości. Zdaniem organu egzekucyjnego w/w operat z 10 maja 2022 r. może stanowić podstawę dokonania przez organ egzekucyjny opisu i oszacowania wartości nieruchomości, gdyż nie budzi żadnych wątpliwości prawidłowość jego sporządzenia, zawiera on wszystkie dane niezbędne do ustalenia wartości wycenianego przedmiotu oraz wyjaśnienia dotyczące wyboru metody wyceny, jak też przyjętych dla porównania nieruchomości, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego. Po sporządzeniu przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego organ egzekucyjny zasadnie przystąpił więc do sporządzenia protokołu opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Treść protokołu opisu i oszacowania wartości nieruchomości jednoznacznie wskazuje, że zawiera on – w przekonaniu organu - wszystkie niezbędne elementy określone w rozporządzeniu Ministra Finansów z 29 maja 2014 r. w sprawie szczegółowego sposobu przeprowadzenia opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Ponieważ wszystkie określone prawem wymagania i zasady co do sposobu oraz podstawy wyliczenia wartości przedmiotowej nieruchomości zostały zrealizowane, to zarzuty do opisu i oszacowania uznał organ za niezasadne i jako takie podlegające oddaleniu. W zażaleniu strona zarzuciła: - naruszenie art. 18 u.p.e.a. w zw. z art. 10 § 1, art. 11 oraz art. 9 K.p.a. polegające na nieumożliwieniu skarżącej zapoznania się z uzupełniającym operatem rzeczoznawcy, podczas gdy organ powinien zapewnić stronie możliwość czynnego udziału na każdym etapie postępowania, a więc również umożliwić zapoznanie się i ustosunkowanie do gromadzonych w toku postępowania dowodów, co miało istotny wpływ na treść rozstrzygnięcia, gdyż operat uzupełniający zawiera nierzetelne informacje o stanie budynku, które mogłyby zostać zweryfikowane na etapie I instancji, - błąd w ustaleniach faktycznych, jakoby stan techniczny "budynków" (jak wskazano w postanowieniu, pomimo że sprawa dotyczy w istocie jednego budynku) kwalifikuje je do rozbiórki, a nadto stwarzać miały zagrożenie ponownego ich użytkowania, widoczne miały być spękania konstrukcji, dziury w dachach i stropach, brak stolarki okiennej i drzwiowej oraz instalacji, podczas gdy z przedłożonej przez skarżącą ekspertyzy wynika, że aktualny stan budynku nie umożliwia co prawda jego eksploatacji, ale nie kwalifikuje go jednocześnie do rozbiórki, - naruszenie art. 152 ustawy o gospodarcze nieruchomościami w zw. z § 15 rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, poprzez bezzasadne sporządzanie operatu szacunkowego w podejściu mieszanym i błędne zastosowanie metody kosztów likwidacji do wyceny, w sytuacji, gdy budynek znajdujący się na przedmiotowym gruncie - z uwagi na swój stan techniczny - nie kwalifikuje się do rozbiórki, co wynika z operatu przedłożonego przez skarżącą, - naruszenie art. 18 u.p.e.a. w zw. z art. 7 oraz art. 77 § 1 K.p.a. poprzez bezzasadne pominięcie przy rozstrzyganiu dowodu z ekspertyzy przedłożonej przez skarżącą, podczas gdy została ona sporządzona na okoliczności istotne w sprawie – wskazuje, że stan techniczny elementów konstrukcyjnych budynku jest dobry, a rozbiórka jest ekonomicznie nieuzasadniona, - naruszenie § 17 rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego poprzez błędne przyjęcie, że w realiach sprawy można przyjąć metodę kosztów likwidacji, podczas gdy ma ona zastosowanie tylko, jeżeli części składowe gruntu są przeznaczone do likwidacji, zaś w niniejszej sprawie budynek jest odrębnym od gruntu przedmiotem własności, nie stanowiąc jego części składowej, - naruszenie § 17 rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego poprzez błędne, bo zawyżone i w żaden sposób nieuzasadnione, wyliczenie kosztów likwidacji budynku (który nie stanowi części składowej nieruchomości), - naruszenie § 17 rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego poprzez brak szczegółowego uzasadnienia w operacie szacunkowym podstaw do zastosowania metody kosztów likwidacji do określenia wartości rynkowej nieruchomości, w szczególności nie uzasadnienie dlaczego rzekomo korzystniejsze parametry sprzedaży dla przedmiotowej nieruchomości można osiągnąć jako grunt niezabudowany w sytuacji, gdy będzie to wymagało poniesienia kosztów rozbiórki, uprzątnięcia i wybudowania nowego obiektu w miejsce renowacji już istniejącego (szczególnie, że elementy konstrukcyjne tego budynku są w bardzo dobrym stanie) i zaoszczędzenia w ten sposób znacznych kosztów, - niewyjaśnienie podstaw do wyceny prawa użytkowania wieczystego oraz budynku na kwotę 1.452.800 zł, podczas gdy strony postępowania powinny mieć możliwość zweryfikowania wyliczeń organu, - rażące zaniżenie wartości prawa użytkowania wieczystego oraz budynku i określenie go na kwotę 1.452.800 zł, podczas gdy rzeczywista wartość nieruchomości jest ok. ośmiokrotnie wyższa, - zastosowanie przy wycenie metody porównawczej, metody korygowania ceny średniej bez szczegółowego wyjaśnienia stronie na jakiej podstawie obliczona została kwota 1.452.800 zł, przez co wyliczeń organu nie da się w żaden sposób zweryfikować, - uwzględnienie jako czynnika znacznie obniżającego wartość (o kwotę 1.400.000 zł) koszt likwidacji budynku, podczas gdy w ocenie zobowiązanej nie istnieją faktyczne i prawne podstawy do wyburzenia budynku (zobowiązana podejmuje przy tym działania mające na celu wzruszenie decyzji o rozbiórce), - uwzględnienie jako czynnika znacznie obniżającego wartość (o kwotę 1.400.000 zł) koszt likwidacji budynku, podczas gdy wysokość kosztów z tego tytułu nie została w żaden sposób uargumentowana przez organ. W efekcie stawianych zarzutów strona wniosła o uchylenie postanowienia organu I instancji i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenie temu organowi, a w szczególności oszacowanie wartości prawa użytkowania wieczystego i własności budynku z uwzględnieniem wszystkich istotnych okoliczności. Dyrektor Izby Administracji Skarbowej, po rozpatrzeniu zażalenia, uchylił w całości sporne postanowienie i umorzył postępowanie w sprawie. Wyjaśnił, że w pierwszej kolejności organ egzekucyjny powinien ocenić kwestię uchybienia terminu do wniesienia zarzutów do opisu i oszacowania wartości nieruchomości stosownie do art. 110u § 1 u.p.e.a. Przepis ten przesądza, że zarzuty do opisu i oszacowania nieruchomości mogą być wnoszone przez wszystkich uczestników postępowania egzekucyjnego w terminie 14 dni od dnia ukończenia opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Termin ten liczony jest od dnia ukończenia opisu i oszacowania, tj. dnia sporządzenia protokołu, nie zaś od innego momentu, np. doręczenia protokołu z tej czynności. W tej sprawie sporządzenie protokołu z opisu i oszacowania nieruchomości miało miejsce 24 maja 2022 r., a zatem czternastodniowy termin do wniesienia zarzutów upłynął z dniem 7 czerwca 2022 r. W zawiadomieniu z 9 marca 2022 r. organ egzekucyjny pouczył stronę o przysługujących uprawnieniach, precyzyjnie zawiadomił strony o terminie rozpoczęcia opisu i oszacowania wartości nieruchomości wyznaczonym na 5 kwietnia 2022 r. o godz. 10.00 pod adresem położenia nieruchomości, jak również o terminie zakończenia tej czynności wyznaczonym na 24 maja 2022 r. o godzinie 10.00 w siedzibie Urzędu Skarbowego w S.. Zawiadomienie zawierało pouczenie o prawie i terminie wniesienia zarzutów do opisu i oszacowania wartości nieruchomości. W tej sytuacji wniesienie przez stronę zarzutów do opisu i oszacowania wartości nieruchomości w dniu 21 czerwca 2022 r. nastąpiło po terminie określonym w art. 110u § 1 u.p.e.a., co wykluczało możliwość merytorycznego rozpatrzenia zarzutów przez Naczelnika Urzędu Skarbowego w S.. W tej sytuacji postanowienie Naczelnika Urzędu Skarbowego w S. z 22 sierpnia 2022 r. o oddaleniu zarzutów do opisu oszacowania wartości nieruchomości opisanej w protokole z 24 maja 2022 r. narusza prawo, przez co podlega wyeliminowaniu z obrotu prawnego. Z tym stanowiskiem strona się nie zgodziła. W skardze, wnosząc o uchylenie zaskarżonego postanowienia organu II instancji oraz poprzedzającego je postanowienia Naczelnika Urzędu Skarbowego, zarzuciła: 1. naruszenie art. 110u § 1 u.p.e.a. polegające na błędnym uznaniu, że zarzuty do opisu i oszacowania powinny być wnoszone w terminie 14 dni od dnia ukończenia opisu i oszacowania, tj. w dniu sporządzenia protokołu, nie zaś od momentu doręczenia protokołu tej czynności, czy samego dokumentu opisu i oszacowania, podczas gdy taka wykładnia naruszonego przepisu znacznie utrudniałaby stronie możliwość merytorycznej kontroli operatu szacunkowego. Dopiero bowiem z momentem jego doręczenia strona ma możliwość zapoznania się z nim i przygotowania odpowiednich do niego zarzutów, zaś skoro protokół i operat jest stronie doręczany, to termin na złożenie zastrzeżeń należy liczyć od tej właśnie daty; 2. naruszenie art. 57 § 5 pkt 2 w zw. z art. 61a § 1 K.p.a. w zw. z art. 18 u.p.e.a. oraz art. 138 § 1 pkt 2 K.p.a. polegające na bezzasadnym uchyleniu zaskarżonego postanowienia i umorzeniu postępowania dot. wniesionych zarzutów do opisu i oszacowania, podczas gdy brak było podstaw do wydania takiego rozstrzygnięcia; 3. naruszenie art. 18 u.p.e.a. w zw. z art. 10 § 1 w zw. z art. 11 oraz art. 9 K.p.a. polegające na nieumożliwieniu skarżącej zapoznania się z uzupełniającym operatem rzeczoznawcy, podczas gdy organ powinien zapewnić stronie możliwość czynnego udziału na każdym etapie postępowania, a więc również umożliwić zapoznanie się i ustosunkowanie do gromadzonych w toku postępowania dowodów, co miało istotny wpływ na treść rozstrzygnięcia, gdyż operat uzupełniający zawiera nierzetelne informacje o stanie budynku, które mogłyby zostać zweryfikowane na etapie I instancji; 4. błąd w ustaleniach faktycznych, jakoby stan techniczny budynków (jak wskazano w postanowieniu, pomimo że sprawa dotyczy w istocie jednego budynku) kwalifikuje je do rozbiórki, a nadto stwarzać miały zagrożenie ponownego ich użytkowania, widoczne miały być spękania konstrukcji, dziury w dachach i stropach, brak stolarki okiennej i drzwiowej oraz instalacji, podczas gdy z przedłożonej przez skarżącą ekspertyzy wynika, że aktualny stan budynku nie umożliwia co prawda jego eksploatacji, ale nie kwalifikuje go jednocześnie do rozbiórki; 5. naruszenie art. 152 ustawy o gospodarcze nieruchomościami w zw. z § 15 rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego poprzez bezzasadne sporządzanie operatu szacunkowego w podejściu mieszanym i błędne zastosowanie metody kosztów likwidacji do wyceny, w sytuacji gdy budynek znajdujący się na przedmiotowym gruncie - z uwagi na swój stan techniczny - nie kwalifikuje się do rozbiórki, co wynika z operatu przedłożonego przez skarżącą; 6. naruszenie art. 18 u.p.e.a. w zw. z art. 7 oraz art. 77 § 1 K.p.a. poprzez bezzasadne pominięcie przy rozstrzyganiu dowodu z ekspertyzy przedłożonej przez skarżącą, podczas gdy została ona sporządzona na okoliczności istotne w sprawie, wskazuje ona, że stan techniczny elementów konstrukcyjnych budynku jest dobry, a rozbiórka jest ekonomicznie nieuzasadniona; 7. naruszenie § 17 rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego poprzez błędne przyjęcie, że w realiach sprawy możną przyjąć metodę kosztów likwidacji, podczas gdy ma ona zastosowanie tylko, jeżeli części składowe gruntu są przeznaczone do likwidacji, zaś w niniejszej sprawie budynek jest odrębnym od gruntu przedmiotem własności, nie stanowiąc jego części składowej; 8. naruszenie § 17 rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego poprzez błędne, bo zawyżone i w żaden sposób nieuzasadnione, wyliczenie kosztów likwidacji budynku (który nie stanowi części składowej nieruchomości); 9. naruszenie § 17 rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego poprzez brak szczegółowego uzasadnienia w operacie szacunkowym podstaw do zastosowania metody kosztów likwidacji do określenia wartości rynkowej nieruchomości, w szczególności nieuzasadnienie dlaczego rzekomo korzystniejsze parametry sprzedaży dla przedmiotowej nieruchomości można osiągnąć jako grunt niezabudowany, w sytuacji, gdy będzie to wymagało poniesienia kosztów rozbiórki, uprzątnięcia i wybudowania nowego obiektu w miejsce renowacji już istniejącego (szczególnie, że elementy konstrukcyjne tego budynku są w bardzo dobrym stanie) i zaoszczędzenia w ten sposób znacznych kosztów. Dodatkowo skarżąca zarzuciła, podobnie jak w postępowaniu administracyjnym: - niewyjaśnienie podstaw do wyceny prawa użytkowania wieczystego oraz budynku na kwotę 1.452.800 zł, podczas gdy strony postępowania powinny mieć możliwość zweryfikowania wyliczeń organu, - rażące zaniżenie wartości prawa użytkowania wieczystego oraz budynku i określenie go na kwotę 1.452.800 zł, podczas gdy rzeczywista wartość nieruchomości jest ok. ośmiokrotnie wyższa, - zastosowanie przy wycenie metody porównawczej, metody korygowania ceny średniej bez jednak szczegółowego wyjaśnienia stronie, na jakiej podstawie obliczona została kwota 1.452.800 zł, przez co wyliczeń organu nie da się w żaden sposób zweryfikować, - uwzględnienie jako czynnika znacznie obniżającego wartość (o kwotę 1.400.000 zł) koszt likwidacji budynku, podczas gdy w ocenie zobowiązanej nie istnieją faktyczne i prawne podstawy do wyburzenia budynku (zobowiązana podejmuje przy tym działania mające na celu wzruszenie decyzji o rozbiórce), - uwzględnienie jako czynnika znacznie obniżającego wartość (o kwotę 1.400.000 zł) koszt likwidacji budynku, podczas gdy wysokość kosztów z tego tytułu nie została w żaden sposób uargumentowana przez organ. Dyrektor Izby Administracji Skarbowej w odpowiedzi na skargę wniósł o jej oddalenie, podtrzymując argumentację zawartą w zaskarżonym postanowieniu. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach zważył, co następuje. Skarga jest niezasadna. Określając ramy prawne sprawy przywołać trzeba treść art. 110m § 1 u.p.e.a., zgodnie z którym po upływie terminu określonego w wezwaniu zobowiązanego do zapłaty dochodzonych należności organ egzekucyjny dokonuje opisu i oszacowania wartości zajętej nieruchomości. Stosownie do art. 110o § 1 - 3 u.p.e.a. o terminie opisu i oszacowania wartości nieruchomości organ egzekucyjny zawiadamia znanych mu uczestników postępowania egzekucyjnego. Organ egzekucyjny wzywa ponadto, przez obwieszczenie publiczne wywieszone w siedzibie urzędu skarbowego oraz urzędu właściwej jednostki samorządu terytorialnego, uczestników, o których nie ma wiadomości, oraz inne osoby, które roszczą sobie prawa do nieruchomości i jej przynależności, aby przed ukończeniem opisu zgłosiły swoje prawa. Zawiadomienia i obwieszczenia dokonywane są nie później niż na 14 dni przed rozpoczęciem opisu. W myśl art. 110s § 1 u.p.e.a. do oszacowania wartości zajętej nieruchomości organ egzekucyjny wyznacza rzeczoznawcę majątkowego, o którym mowa w przepisach o gospodarce nieruchomościami. Na podstawie art. 110r u.p.e.a. organ egzekucyjny sporządza protokół opisu i oszacowania wartości nieruchomości na zasadach określonych w rozporządzeniu Ministra Finansów z 29 maja 2014 r. w sprawie szczegółowego sposobu przeprowadzenia opisu i oszacowania wartości nieruchomości (Dz. U. z 2014 r. poz. 742). Zgodnie z art. 110u § 1 u.p.e.a., zarzuty do opisu i oszacowania wartości nieruchomości mogą być wnoszone przez wszystkich uczestników postępowania egzekucyjnego w terminie 14 dni od dnia ukończenia opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Na postanowienie organu egzekucyjnego w sprawie opisu i oszacowania wartości nieruchomości przysługuje zażalenie. W świetle przedstawionych unormowań, przedmiotem zarzutów mogą być wszelkie kwestie związane z czynnością opisu i oszacowania wartości nieruchomości, w tym również dot. błędów popełnionych w opinii rzeczoznawcy stanowiącej podstawę do opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Co jednak szczególnie istotne, zarzuty muszą zostać zgłoszone w terminie zakreślonym przez ustawę - 14 dni od dnia ukończenia opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Jak wynika z powołanych regulacji prawnych, zarzuty, o których mowa w art. 110u § 1 u.p.e.a. są sformalizowanym środkiem prawnym, co powoduje, że tylko terminowe ich wniesienie skutkuje możliwością i zarazem koniecznością rozpoznania zarzutów. Natomiast zarzuty wniesione po ustawowym terminie, jako spóźnione, nie mogą wywrzeć zamierzonych skutków prawnych. Wniesienie zarzutów do opisu i oszacowania wartości nieruchomości po terminie przewidzianym w art. 110u § 1 u.p.e.a. powoduje ich bezskuteczność, a tym samym niedopuszczalność merytorycznego orzekania w ich sprawie. W tej sprawie organ egzekucyjny powiadomił strony o terminie rozpoczęcia opisu i oszacowania wartości nieruchomości wyznaczonym na 5 kwietnia 2022 r. o godz. 10.00 pod adresem położenia nieruchomości, jak również o terminie zakończenia tej czynności wyznaczonym na 24 maja 2022 r. o godzinie 10.00 w siedzibie Urzędu Skarbowego w S.. Stosowne zawiadomienie w tej sprawie (z 9 marca 2022 r.) zostało doręczone reprezentującego skarżącą adwokatowi (kuratorowi) w dniu 22 marca 2022 r. Dnia 9 marca 2022 r. organ egzekucyjny powołał biegłego - rzeczoznawcę majątkowego, celem wykonania operatu szacunkowego dot. określenia wartości nieruchomości. Postanowienie w tej sprawie organ doręczył w/w kuratorowi w dniu 22 marca 2022 r. Nadmienić trzeba, że kurator powiadomił organ o zwolnieniu go z funkcji kuratora w dniu 28 marca 2022 r. W dniu 2 maja 2022 r. do postępowania zgłosił się inny pełnomocnik. W dniu 24 maja 2022 r. organ egzekucyjny sporządził protokół z opisu i oszacowania nieruchomości (doręczony pełnomocnikowi skarżącej w dniu 6 czerwca 2022 r.). To oznacza, że czternastodniowy termin do wniesienia zarzutów liczony od dnia sporządzenia w/w protokołu upływał z dniem 7 czerwca 2022 r. Podkreślenia wymaga, że w zawiadomieniu z 9 marca 2022 r. organ egzekucyjny należycie zawiadomił strony o terminie rozpoczęcia opisu i oszacowania wartości nieruchomości wyznaczonym na 5 kwietnia 2022 r. o godz. 10.00 pod adresem położenia nieruchomości, jak również o terminie zakończenia tej czynności wyznaczonym na 24 maja 2022 r. o godzinie 10.00 w siedzibie Urzędu Skarbowego w S.. Zawiadomienie zawierało pouczenie o prawie i terminie wniesienia zarzutów do opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Pouczył też, że zarzuty do opisu i oszacowania wartości nieruchomości mogą być wnoszone w terminie 14 dni od dnia ukończenia opisu i oszacowania, który to dzień wyznaczono na 24 maja 2022 r. Skarżąca wniosła zarzuty do opisu i oszacowania wartości nieruchomości w dniu 21 czerwca 2022 r., a zatem po 14 dniowym terminie określonym w art. 110u § 1 u.p.e.a. Trafnie więc wskazał organ II instancji, że brak było podstaw do wydania postanowienia pierwszoinstancyjnego w przedmiocie oddalenia zarzutów wniesionych pismem z 21 czerwca 2022 r. Organ nadzoru zasadnie przyjął, że warunkiem koniecznym dla merytorycznego rozpoznania zarzutów było ich zgłoszenie w terminie. W okolicznościach niniejszej sprawy termin do wniesienia zarzutów do opisu i oszacowania wartości nieruchomości został jednak uchybiony. Należy raz jeszcze podkreślić, że organ egzekucyjny zawiadamiając skarżącą o tym, że zostanie dokonany opis i oszacowanie wartości nieruchomości, pouczył o treści art. 110u § 1 u.p.e.a., tj. o możliwości wniesienia zarzutów do w/w opisu w terminie 14 dni od dnia jego ukończenia. Pouczenie to było prawidłowe i wyczerpywało obowiązek organu na tym etapie postępowania egzekucyjnego. Podkreślenia również wymaga, że skarżąca okoliczności tych nie kwestionuje, a zatem należało przyjąć, że zrozumiała pouczenie oraz zdawała sobie sprawę z konsekwencji jakie niesie upływ terminu do wniesienia zarzutów do opisu i oszacowania wartości nieobecność. Doręczenie stronie protokołu opisu i oszacowania wartości nieruchomości w dniu 6 czerwca 2022 r. nie może zmieniać terminu do zaskarżenia dokonanej czynności, tj. czternastodniowego terminu, którego bieg rozpoczął się 24 maja 2022 r. Innymi słowy, doręczenie protokołu 6 czerwca 2022 r. nie oznacza, że termin do wniesienia zarzutów do opisu i oszacowania rozpoczął bieg od doręczenia tej korespondencji. Należy ponownie podkreślić, że zgodnie z treścią art. 110u § 1 u.p.e.a. - zarzuty do opisu i oszacowania wartości nieruchomości mogą być wnoszone przez wszystkich uczestników postępowania egzekucyjnego w terminie 14 dni od dnia ukończenia opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Z brzmienia przywołanej normy wynika, że termin na złożenie zarzutów wynosi 14 dni i liczony jest od dnia ukończenia opisu i oszacowania, nie zaś od innego momentu, chociażby np. doręczenia protokołu z tej czynności (zob. wyrok NSA z 8 września 2016 r., II FSK 92/15). Zatem termin ten biegnie od dnia ukończenia opisu i oszacowania, przez który należy rozumieć sporządzenie i podpisanie protokołu z tej czynności (zob. wyroki WSA w: Gliwicach z 8 marca 2018 r., I SA/Gl 1250/17; Szczecinie z 15 stycznia 2020 r., I SA/Sz 439/19). Tym samym, wbrew zarzutom skargi, nie ma znaczenia termin doręczenia stronie skarżącej protokołu z czynności opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Mając powyższe na uwadze, zarzuty skargi kwestionujące trafność opisu i oszacowania nieruchomości nie mogły podlegać rozpoznaniu i ocenie Sądu. W tym stanie rzeczy Sąd, na podstawie art. 151 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2023 r. poz. 259 ze zm.) - skargę oddalił.