0112-KDIL1-3.4012.521.2026.2.AC

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

10 sierpnia 2026 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 4 sierpnia 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie niepodlegania opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług sprzedaży działki nr 1 oraz braku obowiązku udokumentowania tej sprzedaży fakturą z wykazanym podatkiem VAT. Uzupełnili go Państwo pismem z 17 października 2026 r. (wpływ 21 października 2026 r.) – w odpowiedzi na wezwanie.

Treść wniosku jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1. Zainteresowany będący stroną podstępowania:

AA;

2. Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:

BA.

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca, prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą i posiada status czynnego podatnika VAT. Profil działalności Wnioskodawcy obejmuje przede wszystkim sprzedaż detaliczną, a także świadczenie usług instalacyjnych oraz prac wykończeniowych w budownictwie, wykonywanych zarówno na rzecz klientów indywidualnych, jak i podmiotów gospodarczych. Działalność ta ma charakter ciągły i jest prowadzona w sposób zorganizowany, zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa podatkowego.

Pani BA jest żoną Wnioskodawcy.

Wnioskodawcy w dniu (…) lipca 2010 r. nabyli nieruchomość o łącznej powierzchni (…) ha, położoną w (…). Nieruchomość ta została nabyta wyłącznie w celu ulokowania posiadanych środków finansowych w stabilnym, bezpiecznym aktywie o charakterze długoterminowym, a także w celu zabezpieczenia przyszłych potrzeb rodzinnych. Zakup miał charakter inwestycji prywatnej, niezwiązanej z prowadzoną działalnością gospodarczą Wnioskodawców ani z zamiarem prowadzenia działalności handlowej w zakresie obrotu nieruchomościami.

Zgodnie z wyciągiem z wykazu zmian w gruntach oraz wypisem z rejestru gruntów i mapy, wydanymi z upoważnienia Starosty w dniu (…) listopada 2009 r., powierzchnia nieruchomości wynosi (…) ha. W skład nieruchomości wchodzą działki oznaczone numerami: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10 oraz 11, ujawnione w rejestrze gruntów pod numerem jednostki rejestrowej (…).

W 2024 r. jedna z wyżej wskazanych działek została przez Wnioskodawców sprzedana. Sprzedaż ta miała charakter incydentalny i była związana wyłącznie z zarządem majątkiem prywatnym Wnioskodawców, a nie z prowadzoną działalnością gospodarczą. Wnioskodawcy poszukując nabywcy, korzystali z popularnych, ogólnodostępnych platform internetowych służących zasadniczo do sprzedaży rzeczy i składników majątku przeznaczonych dla konsumentów. Nie korzystali przy tym z profesjonalnych narzędzi marketingowych właściwych dla podmiotów zajmujących się zawodowo obrotem nieruchomościami, nie prowadzili zorganizowanej kampanii reklamowej ani nie podejmowali działań charakterystycznych dla deweloperów lub pośredników.

Środki pieniężne uzyskane ze sprzedaży działki nie zostały wykorzystane w prowadzonej działalności gospodarczej, lecz zostały przeznaczone na cele osobiste Wnioskodawców.

Należy podkreślić, że zarówno decyzje o warunkach zabudowy, jak i podział nieruchomości zostały dokonane przed zakupem działek przez Wnioskodawców. Wójt Gminy wydał decyzje o warunkach zabudowy w dniach (…) grudnia 2009 r. oraz (…) kwietnia 2010 r., a więc w okresie poprzedzającym nabycie nieruchomości przez Wnioskodawców. Oznacza to, że Wnioskodawcy nie inicjowali ani nie prowadzili działań planistycznych, które mogłyby wskazywać na zamiar przygotowania nieruchomości do profesjonalnego obrotu gospodarczego. Decyzje te zostały wydane na wniosek poprzedniego właściciela i stanowiły element porządkowania stanu prawnego nieruchomości, niezależny od późniejszego nabycia przez Wnioskodawców.

Wnioskodawcy podkreślają również, że nieruchomość nigdy nie była wykorzystywana w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Działki nie służyły jako miejsce wykonywania usług, zaplecze techniczne, magazynowe czy handlowe. Nie były wykorzystywane ani w sposób bezpośredni, ani pośredni w działalności gospodarczej Wnioskodawców. Nieruchomość pozostawała przez cały okres posiadania składnikiem majątku prywatnego, nieprzeznaczonym na cele zarobkowe, inwestycyjne czy operacyjne związane z działalnością gospodarczą.

Doprecyzowanie opisu sprawy

W piśmie z 17 września 2026 r.:

W odpowiedzi na pytanie: „1. Ilu działek dotyczy złożony przez Państwa wniosek? Proszę wskazać ich numery.”,

wskazali Państwo:

Wniosek dotyczy jednej działki objętej księgę wieczystą (…), prowadzoną przez Sąd Rejonowy. Z wyciągu z wykazu zmian gruntowych oraz wypisów z rejestru gruntów i map, sporządzonych z upoważnienia Starosty, wynika, że powierzchnia nieruchomości wynosi (…) ha. Zgodnie z treścią księgi wieczystej nieruchomość obejmuje działki oznaczone numerami: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10 oraz 11, oznaczone na mapie jako grunty rolne i ujawnione w rejestrze gruntów pod numerem (…). Przedmiotem złożonego wniosku jest sprzedaż działki nr 1, dla której wydano decyzję o warunkach zabudowy.

W odpowiedzi na pytanie: „2. Czy wszystkie działki będące przedmiotem wniosku są działkami niezabudowanymi?”,

wskazali Państwo:

Tak, działka będąca przedmiotem wniosku jest niezabudowana; nie znajdują się na niej żadne budynki ani budowle.

W odpowiedzi na pytanie: „3. W jaki sposób wykorzystywali/wykorzystują Państwo działki, będące przedmiotem wniosku, od momentu ich nabycia – jeśli były/są to cele prywatne/osobiste, to proszę o wskazanie w jaki sposób działki zaspokajały te potrzeby osobiste”?,

wskazali Państwo:

Działka będąca przedmiotem wniosku została nabyta wyłącznie w celach osobistych i prywatnych Wnioskodawców, niezwiązanych z prowadzeniem działalności gospodarczej, działalności rolniczej ani z zamiarem jej dalszej odsprzedaży z zyskiem. Nabycie działki wynikało z potrzeby zabezpieczenia majątku rodzinnego oraz zapewnienia rodzinie stabilności na przyszłość. Wnioskodawcy traktowali działkę jako element majątku prywatnego, który miał służyć przede wszystkim zaspokojeniu potrzeb osobistych i rodzinnych, a nie jako towar handlowy czy przedmiot inwestycji.

W chwili zakupu Wnioskodawcy zakładali, że działka może zostać w przyszłości przekazana dzieciom, aby ułatwić im start w dorosłe życie, umożliwić budowę domu, założenie rodziny oraz zaspokojenie ich własnych potrzeb mieszkaniowych. Taki sposób rozumienia celu nabycia potwierdza, że działka miała pełnić funkcję osobistą i rodzinną, związaną z planowaniem przyszłości najbliższych członków rodziny.

Alternatywnie, gdyby dzieci nie były zainteresowane zamieszkaniem na tej działce, Wnioskodawcy brali pod uwagę jej wykorzystanie we własnym zakresie, w szczególności jako miejsca na budowę domu na późniejszym etapie życia. Również ten zamiar miał charakter osobisty, związany z prywatnymi potrzebami mieszkaniowymi i życiowymi Wnioskodawców. Działka od momentu nabycia była więc postrzegana jako składnik majątku osobistego, służący zabezpieczeniu przyszłości rodziny, a nie jako składnik majątku przeznaczony do profesjonalnego obrotu, komercyjnego wykorzystania lub osiągania stałych korzyści zarobkowych.

W odpowiedzi na pytanie: „4. Czy działki będące przedmiotem planowanej sprzedaży były/są/będą do dnia sprzedaży przedmiotem umowy najmu, dzierżawy, użyczenia lub innej umowy o podobnym charakterze? Jeżeli tak, proszę wskazać:

a) jaka to umowa?

b) kto jest stroną umowy?

c) czy była/jest/będzie to umowa odpłatna i na jaki okres była/jest/będzie zawarta?

d) czy czynsz z tytułu najmu, dzierżawy lub umów o podobnym charakterze był/jest/będzie dokumentowany fakturami (jeśli tak to kto je wystawiał)?

e) w przypadku wystąpienia podatku należnego z tytułu najmu, dzierżawy lub umów o podobnym charakterze, czy dokonywali/dokonują/będą Państwo dokonywali rozliczenia podatku należnego z tytułu najmu, dzierżawy lub umów o podobnym charakterze danej działki?

f) w przypadku, gdy podatek należny z tytułu najmu, dzierżawy lub umów o podobnym charakterze nie był/nie jest/nie będzie rozliczany, proszę wskazać z jakiego powodu?”,

wskazali Państwo:

Nie, działka będąca przedmiotem planowanej sprzedaży nigdy nie była przedmiotem umowy najmu, dzierżawy, użyczenia ani jakiejkolwiek innej umowy o podobnym charakterze. Wnioskodawcy nie zawierali żadnych umów, na podstawie których osoby trzecie mogłyby korzystać z tej działki odpłatnie lub nieodpłatnie. Działka od momentu nabycia pozostawała wyłącznie w majątku prywatnym Wnioskodawców i nie była udostępniana innym podmiotom w sposób zorganizowany, stały, okazjonalny ani zarobkowy.

Wnioskodawcy nigdy nie zamierzali wykorzystywać działki w celu osiągania przychodów z tytułu najmu, dzierżawy, użyczenia, udostępniania lub innego oddania jej do korzystania osobom trzecim. Nie podejmowali również żadnych działań zmierzających do znalezienia najemcy, dzierżawcy ani innego podmiotu zainteresowanego korzystaniem z działki. Nie oferowali działki do najmu, dzierżawy ani użyczenia, nie publikowali ogłoszeń w tym zakresie, nie prowadzili rozmów z potencjalnymi korzystającymi oraz nie pobierali żadnego wynagrodzenia ani innych świadczeń związanych z korzystaniem z działki.

Brak jakichkolwiek umów dotyczących odpłatnego lub nieodpłatnego korzystania z działki przez osoby trzecie wynikał z tego, że działka nie była traktowana jako źródło dochodu ani składnik majątku przeznaczony do komercyjnego wykorzystania. Pozostawała ona składnikiem majątku osobistego Wnioskodawców, związanym z ich prywatnymi planami rodzinnymi i mieszkaniowymi. W konsekwencji Wnioskodawcy nie uzyskiwali i nie zamierzali uzyskiwać z niej żadnych pożytków cywilnych, czynszu, opłat ani innych przysporzeń majątkowych wynikających z udostępnienia działki innym osobom.

a) Nie dotyczy. Działka będąca przedmiotem planowanej sprzedaży nigdy nie była przedmiotem umowy najmu, dzierżawy, użyczenia ani innej umowy o podobnym charakterze.

b) Nie dotyczy. Żadna umowa nie została zawarta, wobec czego nie występowała druga strona umowy.

c) Nie dotyczy. Działka nie była, nie jest i nie będzie do dnia sprzedaży przedmiotem odpłatnej ani nieodpłatnej umowy najmu, dzierżawy, użyczenia lub innej umowy o podobnym charakterze.

d) Nie dotyczy. Z uwagi na brak jakiejkolwiek umowy najmu, dzierżawy, użyczenia lub innej umowy o podobnym charakterze nie występował czynsz ani inne wynagrodzenie, które mogłoby podlegać dokumentowaniu fakturami.

e) Nie dotyczy. Nie występował, nie występuje i nie będzie występował podatek należny z tego tytułu, ponieważ działka nie była, nie jest i nie będzie przedmiotem wskazanych umów.

f) Nie dotyczy. Podatek należny z tytułu najmu, dzierżawy lub umów o podobnym charakterze nie był, nie jest i nie będzie rozliczany, ponieważ działka nie była, nie jest i nie będzie udostępniana osobom trzecim na podstawie takich umów.

W odpowiedzi na pytanie: „5. Czy w odniesieniu do działek, które są przedmiotem wniosku prowadzili/zamierzają Państwo samodzielnie prowadzić jakieś działania, aby zwiększyć wartość tych działek lub uatrakcyjnić je dla potrzeb sprzedaży (np. ogrodzenie terenu, wydzielenie drogi wewnętrznej, uzbrojenie działki, inne działania zmierzające do zwiększenia wartości bądź atrakcyjności danej działki)? Jeśli tak, to proszę podać, jakie to będą działania?”,

wskazali Państwo:

Nie, Wnioskodawcy nie prowadzili i nie zamierzają samodzielnie prowadzić żadnych działań mających na celu zwiększenie wartości działki ani uatrakcyjnienie jej na potrzeby planowanej sprzedaży. W szczególności Wnioskodawcy nie podejmowali i nie będą podejmować czynności takich jak ogrodzenie terenu, wydzielenie drogi wewnętrznej, uzbrojenie działki, doprowadzenie mediów, przygotowanie infrastruktury technicznej, niwelacja terenu, podział geodezyjny wyłącznie w celu sprzedaży, uzyskiwanie dodatkowych decyzji administracyjnych podnoszących atrakcyjność nieruchomości ani inne działania zmierzające do zwiększenia jej wartości rynkowej.

Wnioskodawcy nie ponosili nakładów inwestycyjnych na działkę, nie przygotowywali jej w sposób zorganizowany do sprzedaży, nie prowadzili działań marketingowych wykraczających poza zwykłe czynności właścicielskie oraz nie wykonywali żadnych prac, które mogłyby świadczyć o zamiarze profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Działka nie była traktowana jako towar przeznaczony do sprzedaży po wcześniejszym zwiększeniu jej atrakcyjności, lecz jako składnik majątku prywatnego.

Ewentualna sprzedaż działki będzie wynikała wyłącznie z rozporządzenia własnym majątkiem osobistym, a nie z wcześniejszego przygotowania nieruchomości do sprzedaży w sposób charakterystyczny dla przedsiębiorcy lub podmiotu zajmującego się obrotem nieruchomościami. Brak opisanych działań potwierdza, że Wnioskodawcy nie podejmowali aktywności wykraczającej poza zwykły zarząd majątkiem prywatnym.

W odpowiedzi na pytanie: „6. Czy w związku z planowaną sprzedażą działek, które są przedmiotem wniosku udzielali/ będą udzielać Państwo pełnomocnictwa (upoważnienia, zgody) do działania w Państwa imieniu – jeśli tak, to komu oraz do podjęcia jakich działań ten podmiot był/będzie zobowiązany na jego podstawie (proszę wymienić te działania i wskazać przez kogo zostały/zostaną wykonane)?”,

wskazali Państwo:

Tak, Wnioskodawcy ze względu na wiek oraz związane z tym ograniczenia organizacyjne planują powierzyć czynności związane ze sprzedażą działki synowi, Rafałowi Sakowskiemu. Udzielenie pełnomocnictwa będzie miało wyłącznie charakter pomocniczy i rodzinny, wynikający z potrzeby wsparcia Wnioskodawców w załatwieniu formalności związanych ze sprzedażą własnego majątku prywatnego. Pełnomocnictwo nie będzie udzielone w celu prowadzenia przez syna profesjonalnych działań handlowych, inwestycyjnych ani marketingowych, lecz wyłącznie po to, aby ułatwić Wnioskodawcom dokonanie czynności, których samodzielne przeprowadzenie byłoby dla nich utrudnione.

Pełnomocnictwo może obejmować w szczególności reprezentowanie Wnioskodawców w kontaktach z potencjalnym nabywcą, pośrednikiem, notariuszem, urzędami lub innymi instytucjami, a także przekazywanie dokumentów, uzyskiwanie niezbędnych informacji, umawianie terminów, składanie podpisów w granicach udzielonego umocowania oraz dokonywanie czynności technicznych i organizacyjnych niezbędnych do sfinalizowania sprzedaży. Zakres tych czynności będzie jednak ograniczony do zwykłego wykonania decyzji Wnioskodawców o rozporządzeniu własnym majątkiem osobistym.

Syn Wnioskodawców nie będzie działał jako podmiot profesjonalnie zajmujący się obrotem nieruchomościami, lecz jako osoba najbliższa, pomagająca rodzicom w czynnościach formalnych i organizacyjnych. Udzielenie mu pełnomocnictwa nie zmienia prywatnego charakteru sprzedaży i nie oznacza, że Wnioskodawcy podejmują aktywność właściwą dla przedsiębiorców. Czynności wykonywane przez pełnomocnika będą miały charakter zastępczy wobec działań samych Wnioskodawców i będą służyły wyłącznie sprawnemu przeprowadzeniu jednorazowej sprzedaży majątku prywatnego.

W odpowiedzi na pytanie: „7. Czy wykorzystywali Państwo działki w działalności gospodarczej, w tym rolniczej, o której mowa w art. 2 pkt 15 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.)? Jeżeli tak, to proszę wskazać:

a) czy prowadzili/prowadzą Państwo gospodarstwo rolne jako rolnik ryczałtowy w rozumieniu art. 2 pkt 19 ustawy, zwolniony od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy?

b) czy z tytułu prowadzenia gospodarstwa rolnego był/jest Pan lub Pana żona zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku VAT?”,

wskazali Państwo:

Nie, działka nie była wykorzystywana w działalności gospodarczej, w tym rolniczej. Wnioskodawcy nie prowadzili na tej działce działalności zarobkowej, handlowej, usługowej, produkcyjnej ani rolniczej w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług. Działka nie była wykorzystywana jako składnik przedsiębiorstwa, gospodarstwa rolnego ani jakiejkolwiek zorganizowanej aktywności mającej na celu uzyskiwanie stałych przychodów.

Wnioskodawcy nie wykorzystywali działki do prowadzenia działalności rolniczej, nie uprawiali jej w ramach gospodarstwa rolnego, nie prowadzili produkcji rolnej przeznaczonej na sprzedaż ani nie podejmowali czynności charakterystycznych dla rolnika prowadzącego działalność gospodarczą. Działka nie służyła również świadczeniu usług, magazynowaniu towarów, prowadzeniu działalności najmu, dzierżawy ani żadnej innej formie aktywności gospodarczej.

Od momentu nabycia działka pozostawała składnikiem majątku prywatnego Wnioskodawców i nie była przeznaczona do wykorzystania w celach zarobkowych. Nie była ujmowana w ewidencjach związanych z działalnością gospodarczą, nie stanowiła środka trwałego, nie była amortyzowana ani wykorzystywana w jakimkolwiek zorganizowanym przedsięwzięciu gospodarczym. Brak takiego wykorzystania potwierdza, że planowana sprzedaż będzie dotyczyć wyłącznie majątku osobistego, a nie składnika majątku związanego z działalnością gospodarczą lub rolniczą.

a) nie, Wnioskodawcy nie prowadzili gospodarstwa rolnego jako rolnik ryczałtowy;

b) nie, Wnioskodawcy nie prowadzili gospodarstwa rolnego, a w konsekwencji nie byli i nie są z tego tytułu zarejestrowani jako czynni podatnicy podatku VAT.

W odpowiedzi na pytanie: „8. Czy z działek będących przedmiotem planowanej sprzedaży sprzedawali Państwo płody rolne opodatkowane podatkiem od towarów i usług? Czy produkty rolne z ww. działek były wykorzystywane wyłącznie na Państwa własne potrzeby?”,

wskazali Państwo:

Nie, z działki będącej przedmiotem planowanej sprzedaży Wnioskodawcy nie sprzedawali płodów rolnych opodatkowanych podatkiem od towarów i usług. Na działce nie była prowadzona produkcja rolna, nie dokonywano żadnych upraw ani zbiorów przeznaczonych do sprzedaży, a Wnioskodawcy nie uzyskiwali z tego tytułu jakichkolwiek przychodów. Działka nie była wykorzystywana jako źródło płodów rolnych, które mogłyby stanowić przedmiot dostawy towarów w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług.

Z działki nie były również pozyskiwane płody rolne na potrzeby własne Wnioskodawców. Nie wykorzystywano jej do prowadzenia przydomowej uprawy, hodowli, produkcji żywności ani innych czynności o charakterze rolniczym. Tym samym nie występowała sytuacja, w której produkty rolne z działki byłyby wykorzystywane wyłącznie na własne potrzeby, ponieważ takie produkty w ogóle nie były z niej uzyskiwane.

Skoro z działki nie sprzedawano płodów rolnych ani nie pozyskiwano ich na potrzeby własne, należy uznać, że działka nie była wykorzystywana rolniczo ani gospodarczo. Przez cały okres pozostawała składnikiem majątku prywatnego Wnioskodawców i nie była związana ani z działalnością opodatkowaną podatkiem od towarów i usług, ani z działalnością rolniczą, ani z jakąkolwiek zorganizowaną aktywnością zarobkową.

W odpowiedzi na pytanie: „9. Czy Zainteresowana niebędąca stroną postępowania jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług? Jeżeli tak, to proszę wskazać, od kiedy i w jakim zakresie prowadzi działalność gospodarczą.”,

wskazali Państwo:

Nie, Wnioskodawczyni nie jest zarejestrowana jako czynny podatnik podatku od towarów i usług. Nie prowadzi również działalności gospodarczej, w związku z którą byłaby zobowiązana do rejestracji jako podatnik VAT czynny. Wnioskodawczyni nie wykonuje czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług w zakresie, który powodowałby obowiązek takiej rejestracji, ani nie wykorzystuje działki będącej przedmiotem planowanej sprzedaży w ramach działalności gospodarczej.

W konsekwencji planowana sprzedaż działki nie będzie dla Wnioskodawczyni związana z działalnością gospodarczą ani z czynnościami wykonywanymi w charakterze podatnika VAT czynnego. Będzie ona stanowiła jedynie rozporządzenie składnikiem majątku prywatnego, który nie był wykorzystywany do prowadzenia zorganizowanej aktywności zarobkowej.

W odpowiedzi na pytanie: „10. Czy nabycie przez Państwa działek zostało udokumentowane fakturą z naliczonym podatkiem VAT? Czy w związku z nabyciem działek przysługiwało Państwu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego?”,

wskazali Państwo:

Nie, nabycie działki przez Wnioskodawców nastąpiło na podstawie umowy sprzedaży i nie zostało udokumentowane fakturą z wykazanym podatkiem od towarów i usług. Wnioskodawcy nie otrzymali przy nabyciu działki faktury VAT, z której wynikałaby kwota podatku naliczonego podlegająca odliczeniu. Transakcja nabycia działki nie dawała zatem podstaw do rozliczenia podatku naliczonego po stronie Wnioskodawców.

W związku z nabyciem działki Wnioskodawcom nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, ponieważ taki podatek nie został wykazany w dokumencie nabycia. Wnioskodawcy nie dokonali również odliczenia podatku VAT w związku z nabyciem tej nieruchomości.

Powyższe potwierdza, że nabycie działki nie było związane z czynnościami wykonywanymi w charakterze podatnika VAT czynnego ani z działalnością gospodarczą uprawniającą do odliczenia podatku naliczonego. Działka została nabyta do majątku prywatnego Wnioskodawców, a nie jako składnik majątku przeznaczony do wykorzystania w działalności opodatkowanej podatkiem od towarów i usług.

W odpowiedzi na pytanie: „11. W ramach jakich czynności nabyli Państwo działki, tj. w ramach transakcji:

a) opodatkowanej podatkiem od towarów i usług,

b) zwolnionej z opodatkowania podatkiem od towarów i usług (proszę podać podstawę prawną zwolnienia),

c) niepodlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?”,

wskazali Państwo:

Działka została nabyta na podstawie umowy sprzedaży, w ramach transakcji niepodlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Pytanie

Czy sprzedaż działek opisanych w stanie faktycznym, nabytych przez Wnioskodawców do majątku wspólnego małżeńskiego, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, a w konsekwencji Wnioskodawcy będą zobowiązani do udokumentowania tej sprzedaży fakturą z wykazanym podatkiem VAT i do odprowadzenia tego podatku do właściwego urzędu skarbowego?

W uzupełnieniu wniosku wskazali Państwo, że przedmiotem złożonego wniosku jest sprzedaż działki nr 1, dla której wydano decyzję o warunkach zabudowy.

Państwa stanowisko w sprawie (ostatecznie sformułowane w piśmie z dnia 17 września 2026 r.)

Wnioskodawcy stoją na stanowisku, że w związku ze sprzedażą działek opisanych w stanie faktycznym, nabytych przez Wnioskodawców do majątku wspólnego małżeńskiego, Wnioskodawcy nie będą działać w charakterze podatników podatku od towarów i usług, a sprzedaż nie będzie podlegała opodatkowaniu tym podatkiem. W konsekwencji Wnioskodawcy nie będą zobowiązani do udokumentowania tej sprzedaży fakturą z wykazanym podatkiem VAT ani do odprowadzenia podatku VAT należnego z tego tytułu do właściwego urzędu skarbowego.

Powyższe stanowisko wynika z faktu, że sprzedaż działek będzie stanowiła wyłącznie formę rozporządzenia składnikami majątku prywatnego objętego wspólnością majątkową małżeńską. Działki zostały nabyte do majątku osobistego i rodzinnego Wnioskodawców, a nie w celu prowadzenia działalności handlowej, inwestycyjnej lub zarobkowej. Nie były wykorzystywane w działalności gospodarczej ani rolniczej, nie były przedmiotem najmu, dzierżawy, użyczenia ani innych umów o podobnym charakterze, a Wnioskodawcy nie podejmowali wobec nich działań typowych dla profesjonalnych podmiotów zajmujących się obrotem nieruchomościami.

Stanowisko to obejmuje zarówno sprzedaż działek wskazanych w opisie stanu faktycznego, jak również ewentualną późniejszą sprzedaż działki lub działek dokonaną w tożsamych okolicznościach. Jeżeli bowiem przyszła sprzedaż nastąpi bez wykorzystywania nieruchomości w działalności gospodarczej, bez ponoszenia nakładów inwestycyjnych, bez uzbrajania, ulepszania lub zorganizowanego przygotowywania działek do sprzedaży oraz bez podejmowania działań marketingowych wykraczających poza zwykłe czynności właścicielskie, również taka sprzedaż powinna zostać uznana za rozporządzenie majątkiem prywatnym. W takim przypadku po stronie Wnioskodawców nie powstanie obowiązek opodatkowania sprzedaży podatkiem VAT, wystawienia faktury z wykazanym podatkiem VAT ani odprowadzenia podatku należnego do urzędu skarbowego.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 1263 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy:

Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Według art. 2 pkt 22 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży – rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Zgodnie z przedstawionymi przepisami, grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE Rady”:

Państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:

1. określone udziały w nieruchomości,

2. prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości,

3. udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.

Należy w tym miejscu wyjaśnić, że problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 795 ze zm.), zwanej dalej Kodeksem cywilnym.

Zgodnie z art. 195 Kodeksu cywilnego:

Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).

Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom.

Do współwłasności stosuje się – jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji – przepisy odnoszące się do własności.

Należy zatem uznać, że udział każdego ze współwłaścicieli jest ze swej istoty szczególną postacią prawną własności.

Jak stanowi art. 196 § 1 Kodeksu cywilnego:

Współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną.

W myśl art. 196 § 2 Kodeksu cywilnego:

Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika. Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy niniejszego działu.

W świetle art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego:

Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Przepis art. 198 Kodeksu cywilnego stanowi, że:

Każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli.

Współwłaściciel ma względem swojego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

W konsekwencji, należy przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, również zbycie udziału we współwłasności nieruchomości traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Należy w tym miejscu zauważyć, że kwestie stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 236 ze zm.).

Stosownie do art. 31 § 1 ustawy Kodeks rodzinny i opiekuńczy:

Z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.

Zatem, istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

W świetle art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

W czasie trwania wspólności ustawowej żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego. Nie może również rozporządzać ani zobowiązywać się do rozporządzania udziałem, który w razie ustania wspólności przypadnie mu w majątku wspólnym lub w poszczególnych przedmiotach należących do tego majątku.

W myśl art. 36 § 1 oraz § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

§ 1. Oboje małżonkowie są obowiązani współdziałać w zarządzie majątkiem wspólnym, w szczególności udzielać sobie wzajemnie informacji o stanie majątku wspólnego, o wykonywaniu zarządu majątkiem wspólnym i o zobowiązaniach obciążających majątek wspólny.

§ 2. Każdy z małżonków może samodzielnie zarządzać majątkiem wspólnym, chyba że przepisy poniższe stanowią inaczej. Wykonywanie zarządu obejmuje czynności, które dotyczą przedmiotów majątkowych należących do majątku wspólnego, w tym czynności zmierzające do zachowania tego majątku.

Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Zgoda drugiego małżonka jest potrzebna do dokonania czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia nieruchomości lub użytkowania wieczystego, jak również prowadzącej do oddania nieruchomości do używania lub pobierania z niej pożytków.

Z uwagi na powyższe regulacje prawne, w akcie notarialnym dokumentującym tego rodzaju nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego.

Na mocy zapisu zawartego w art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Małżeństwo nie należy do żadnej kategorii podmiotów wymienionych w ww. art. 15 ust. 1 ustawy. Powyższe stwarza dla małżonków prowadzących działalność gospodarczą szczególną sytuację prawną. Należy zauważyć, że żaden z przepisów ustawy nie zabrania małżonkom prowadzenia działalności gospodarczej jako odrębnym podatnikom. Nie ma przy tym przeszkód, aby pomiędzy małżonkami prowadzącymi odrębne działalności istniała ustawowa wspólność majątkowa

W konsekwencji, podatnikiem podatku od towarów i usług jest ten z małżonków, który dokonał czynności podlegającej opodatkowaniu.

Jeżeli zatem przedmiotem dokonywanej dostawy/lub świadczonej usługi jest majątek wspólny małżonków, to podatnikiem podatku od towarów i usług w okolicznościach wskazanych w art. 15 ustawy będzie ten małżonek, który dokonuje dostawy lub świadczy usługę we własnym imieniu (który jest stroną czynności prawnej) – jako podatnik VAT.

W świetle przytoczonych wyżej przepisów zauważyć należy, że status podatnika podatku od towarów i usług, wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia, czy podmiot dokonujący transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotnym jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą.

Na podstawie art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza, obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

„Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności. „Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:

Państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności jednej z następujących transakcji:

1. dostawa budynku lub części budynku oraz związanego z nim gruntu, przed pierwszym zasiedleniem;

2. dostawa terenu budowlanego.

W myśl art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Do celów ust. 1 lit. b) „teren budowlany” oznacza każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie.

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem, w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży niezabudowanej działki nr 1 istotne jest, czy w celu dokonania sprzedaży podjęli lub podejmą Państwo aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Skutkowałoby to koniecznością uznania Państwa za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatników podatku od towarów i usług.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy) jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Co istotne – jak wskazał TSUE – dla uznania, że czynność sprzedaży działek następuje poza działalnością gospodarczą nie ma znaczenia fakt, że podmiot dokonujący dostawy jest „rolnikiem ryczałtowym”. Trybunał nie uznał za podatnika VAT w rozumieniu prawa UE osoby fizycznej dokonującej sprzedaży gruntu, która prowadziła działalność rolniczą na tym gruncie nabytym ze zwolnieniem od podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, jeżeli nie wykonywała ona dodatkowych czynności (oprócz podziału) w związku z tą sprzedażą.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy.

Zatem, za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W tym miejscu podkreślić należy, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o VAT, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. W przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że w dniu (…) lipca 2010 r. nabyli Państwo nieruchomość położoną w (…). Nieruchomość ta została nabyta wyłącznie w celu ulokowania posiadanych środków finansowych w stabilnym, bezpiecznym aktywie o charakterze długoterminowym, a także w celu zabezpieczenia przyszłych potrzeb rodzinnych. Zakup miał charakter inwestycji prywatnej, niezwiązanej z prowadzoną działalnością gospodarczą Wnioskodawców ani z zamiarem prowadzenia działalności handlowej w zakresie obrotu nieruchomościami. Zgodnie z wyciągiem z wykazu zmian w gruntach oraz wypisem z rejestru gruntów i mapy, wydanymi z upoważnienia Starosty w dniu (…) listopada 2009 r., powierzchnia nieruchomości wynosi (…) ha. W skład nieruchomości wchodzą działki oznaczone numerami: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10 oraz 11, ujawnione w rejestrze gruntów pod numerem jednostki rejestrowej (…). W 2024 r. jedna z wyżej wskazanych działek została przez Państwa sprzedana. Sprzedaż ta miała charakter incydentalny i była związana wyłącznie z zarządem Państwa majątkiem prywatnym, a nie z prowadzoną działalnością gospodarczą. Poszukując nabywcy, korzystali Państwo z popularnych, ogólnodostępnych platform internetowych służących zasadniczo do sprzedaży rzeczy i składników majątku przeznaczonych dla konsumentów. Nie korzystali przy tym Państwo z profesjonalnych narzędzi marketingowych właściwych dla podmiotów zajmujących się zawodowo obrotem nieruchomościami, nie prowadzili zorganizowanej kampanii reklamowej ani nie podejmowali działań charakterystycznych dla deweloperów lub pośredników. Środki pieniężne uzyskane ze sprzedaży działki nie zostały wykorzystane w prowadzonej działalności gospodarczej, lecz zostały przeznaczone na Państwa cele osobiste. Należy podkreślić, że zarówno decyzje o warunkach zabudowy, jak i podział nieruchomości zostały dokonane przed zakupem przez Państwa działek. Wójt Gminy wydał decyzje o warunkach zabudowy w dniach (…) grudnia 2009 r. oraz (…) kwietnia 2010 r., a więc w okresie poprzedzającym nabycie przez Państwa nieruchomości. Oznacza to, że nie inicjowali Państwo ani nie prowadzili działań planistycznych, które mogłyby wskazywać na zamiar przygotowania nieruchomości do profesjonalnego obrotu gospodarczego. Decyzje te zostały wydane na wniosek poprzedniego właściciela i stanowiły element porządkowania stanu prawnego nieruchomości, niezależny od późniejszego nabycia przez Państwa. Wskazali Państwo również, że nieruchomość nigdy nie była wykorzystywana w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Działki nie służyły jako miejsce wykonywania usług, zaplecze techniczne, magazynowe czy handlowe. Nie były wykorzystywane ani w sposób bezpośredni, ani pośredni w Państwa działalności gospodarczej. Nieruchomość pozostawała przez cały okres posiadania składnikiem majątku prywatnego, nieprzeznaczonym na cele zarobkowe, inwestycyjne czy operacyjne związane z działalnością gospodarczą. Działka nr 1 będąca przedmiotem planowanej sprzedaży nigdy nie była przedmiotem umowy najmu, dzierżawy, użyczenia ani jakiejkolwiek innej umowy o podobnym charakterze. Nie zawierali Państwo żadnych umów, na postawie których osoby trzecie mogłyby korzystać z tej działki odpłatnie lub nieodpłatnie. Działka ta od momentu nabycia pozostawała w Państwa majątku prywatnym i nie była udostępniana innym podmiotom w sposób zorganizowany, stały, okazjonalny ani zarobkowy. Nie zamierzali Państwo wykorzystywać działki w celu osiągnięcia przychodów z tytułu najmu, dzierżawy, użyczenia, udostępnienia lub innego oddania jej do korzystania osobom trzecim. Nie podejmowali Państwo również żadnych działań zmierzających do znalezienia najemcy, dzierżawcy ani innego podmiotu zainteresowanego korzystaniem z działki. Nie oferowali Państwo działki do najmu, dzierżawy ani użyczenia, nie publikowali również ogłoszeń w tam zakresie oraz nie pobierali żadnego wynagrodzenia ani innych świadczeń związanych z korzystaniem z działki. Brak jest również jakichkolwiek umów dotyczących odpłatnego lub nieodpłatnego korzystania z działki przez osoby trzecie. Pozostawała ona składnikiem Państwa majątku osobistego, związanym z Państwa prywatnymi planami rodzinnymi i mieszkaniowymi. Działka będąca przedmiotem wniosku jest działką niezabudowaną, nie znajdują się na niej żadne budynku ani budowle. Dodatkowo oznajmili Państwo, że nie prowadzili i nie zamierzają Państwo samodzielnie prowadzić żadnych działań mających na celu zwiększenie wartości działki ani uatrakcyjnienia jej na potrzeby planowanej sprzedaży. W szczególności nie podejmowali i nie będą Państwo podejmować czynności takich jak ogrodzenie terenu, wydzielenie drogi wewnętrznej, uzbrojenie działki, doprowadzenie mediów, przygotowanie infrastruktury technicznej, niwelacja terenu, podział geodezyjny wyłącznie w celu sprzedaży, uzyskanie dodatkowych decyzji administracyjnych podnoszących atrakcyjność nieruchomości ani inne działania zmierzające do zwiększenia jej wartości rynkowej. Nie ponosili Państwo nakładów inwestycyjnych na działkę, nie przygotowywali jej w sposób zorganizowany do sprzedaży, nie prowadzili działań marketingowych wykraczających poza zwykłe czynności właścicielskie oraz nie wykonywali żadnych prac, które mogłyby świadczyć o zamiarze profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Działka nie była traktowana jako towar przeznaczony do sprzedaży po wcześniejszym zwiększeniu jej atrakcyjności, lecz jako składnik majątku prywatnego. Z działki będącej przedmiotem planowanej sprzedaży nie sprzedawali Państwo również płodów rolnych opodatkowanych podatkiem od towarów i usług. Na działce nie była prowadzona produkcja rolna, nie dokonywano żadnych upraw ani zbiorów przeznaczonych do sprzedaży, oraz nie uzyskiwali Państwo z tego tytułu jakichkolwiek przychodów. Działka nie była wykorzystywana jako źródło płodów rolnych, które mogłyby stanowić przedmiot dostawy towarów w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług. Z działki nie były również pozyskiwane płody rolne na Państwa potrzeby własne. Nie wykorzystywano jej do prowadzenia przydomowej uprawy, hodowli, produkcji żywności ani innych czynności o charakterze rolniczym.

Państwa wątpliwości w analizowanej sprawie dotyczą ustalenia czy sprzedaż działki nr 1, nabytej przez Państwa do majątku wspólnego małżeńskiego, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, a w konsekwencji czy będą Państwo zobowiązani do udokumentowania tej sprzedaży fakturą z wykazanym podatkiem VAT i do odprowadzenia tego podatku do właściwego urzędu skarbowego.

Dostawa towarów (np. nieruchomości) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT dla danej czynności – co do zasady – mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy.

Należy zatem ustalić, czy w odniesieniu do czynności sprzedaży niezabudowanej działki nr 1 będą Państwo spełniać przesłanki do uznania Państwa za podatników podatku od towarów i usług.

W kontekście powyższych rozważań istotna jest więc ocena, czy w celu sprzedaży ww. działki podjęli Państwo działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta powinna przy tym uwzględniać nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.

Z okoliczności przedstawionych we wniosku nie wynika, aby w związku ze sprzedażą działki nr 1 podejmowali Państwo aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców. Wskazali Państwo, że działka nigdy nie była wykorzystywana w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, nigdy nie była przedmiotem najmu, dzierżawy, użyczenia oraz nie była udostępniana do korzystania osobom trzecim. Na działce nie była również prowadzona produkcja rolna, nie dokonywano żadnych upraw ani zbiorów przeznaczonych do sprzedaży. Nie prowadzili Państwo i nie zamierzają Państwo prowadzić samodzielnie żadnych działań mających na celu zwiększenie wartości ani uatrakcyjnienia jej na potrzeby planowanej sprzedaży np. uzbrojenie terenu, doprowadzenie mediów. Decyzje o warunkach zabudowy oraz podział nieruchomości zostały dokonane przed ich zakupem przez Państwa (zostały wydane na wniosek poprzedniego właściciela). Planują Państwo jedynie udzielić pełnomocnictwa synowi w celu wykonania czynności związanych ze sprzedażą przedmiotowej działki. Udzielenie pełnomocnictwa będzie miało jednak wyłącznie charakter pomocniczy, wynikający z potrzeby wsparcia Państwa w załatwieniu formalności związanych ze sprzedażą własnego majątku prywatnego. Pełnomocnictwo nie będzie udzielone w celu prowadzenia przez syna profesjonalnych działań handlowych, inwestycyjnych ani marketingowych, lecz wyłącznie po to, aby ułatwić Państwu dokonanie czynności, których samodzielne przeprowadzenie byłoby dla Państwa utrudnione. Pełnomocnictwo będzie obejmować w szczególności reprezentowanie Państwa w kontaktach z potencjalnym nabywcą, pośrednikiem, notariuszem, urzędami lub innymi instytucjami, a także przekazywanie dokumentów, uzyskiwanie niezbędnych informacji, umawianie terminów, składanie podpisów w granicach udzielonego umocowania oraz dokonywanie czynności technicznych i organizacyjnych niezbędnych do sfinalizowania sprzedaży. Zakres tych czynności będzie ograniczony do zwykłego wykonania Państwa decyzji o rozporządzeniu własnym majątkiem osobistym.

W związku z powyższymi okolicznościami stwierdzić należy, że w odniesieniu do sprzedaży niezabudowanej działki nr 1 nie wystąpił ciąg zdarzeń, które by jednoznacznie przesądzały, że sprzedaż ta wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Nie podjęli Państwo bowiem takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Całokształt powyższych okoliczności wskazuje, że Państwa aktywność w pełni mieści się w granicach zarządu majątkiem prywatnym, a stanowisko to pozostaje w zgodzie z przywołanym wyrokiem TSUE w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10.

Zatem, dokonując sprzedaży niezabudowanej działki nr 1, będą Państwo korzystali z przysługującego Państwu prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia Państwa cech podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży ww. działki, a jej dostawę czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

W związku z tym, dokonując sprzedaży ww. działki będą Państwo korzystali z przysługującego Państwu prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której nie mają zastosowania przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

W konsekwencji, sprzedaż niezabudowanej działki nr 1 nie będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Tym samym przepisy ustawy nie będą miały zastosowania do ww. transakcji.

Z uwagi na to, że transakcja sprzedaży działki nr 1 nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, analiza obowiązku udokumentowania tej sprzedaży fakturą z wykazanym podatkiem VAT i odprowadzenia podatku do właściwego urzędu skarbowego jest bezzasadna.

Tym samym, Państwa stanowisko jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej:

Składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego oraz do przedstawienia własnego stanowiska w sprawie oceny prawnej tego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego.

Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Państwo ponoszą ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego) podanym przez Państwa w złożonym wniosku. Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego. W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;

2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.