RWR-7/2008

PREZES URZ Ę DU OCHRONY KONKURENCJI I KONSUMENTÓW DELEGATURA WE WROC Ł AWIU 50-413 Wroc ł aw, ul. Walo ń ska 3-5 tel.(071)344 65 87, (071)34 05 920, fax (071)34 05 922 e-mail: wroclaw@uokik.gov.pl RWR 61-29/07/ZR Wroc ł aw, 27 lutego 2008 r. DECYZJA RWR 7/2008 I. Na podstawie art. 28 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. z 2007 r., nr 50, poz. 331 ze zm.) oraz stosownie do art. 33 ust. 6 tej ustawy i § 7 rozporz ą dzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 17 lipca 2007 r. w sprawie okre ś lenia w ł a ś ciwo ś ci miejscowej i rzeczowej delegatur Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów (Dz. U. z 2007 r., nr 134 poz. 939), po przeprowadzeniu post ę powania w sprawie stosowania praktyk naruszaj ą cych zbiorowe interesy konsumentów, wszcz ę tego z urz ę du przeciwko Regionalnemu Towarzystwu Budownictwa Spo ł ecznego Spó ł ka z o.o. z siedzib ą przy ul. Rze ź niczej 1 w Lubinie; - dzia ł aj ą c w imieniu Prezesa Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów, po uprawdopodobnieniu stosowania przez tego przedsi ę biorc ę praktyki naruszaj ą cej zbiorowe interesy konsumentów, o której mowa w art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, polegaj ą cej na zamieszczeniu we wzorcu umownym pn. „Umowa przedwst ę pna Nr …/…” nast ę puj ą cych zapisów: • § 1 ust.4: „ Termin mo ż e ulec przesuni ę ciu, je ż eli wyst ą pi ą nieprzewidziane okoliczno ś ci tj: w przypadku wyst ą pienia robót dodatkowych, których wcze ś niej nie mo ż na by ł o przewidzie ć , lub z przyczyn niezale ż nych od Sprzedaj ą cego, typu: kl ę ski ż ywio ł owe, niekorzystne warunki atmosferyczne, uniemo ż liwienie realizacji robót budowlano- monta ż owych, (np. dlugotrwa ł e opady, niskie temperatury, silne wiatry). ”, • § 3 ust.1 zd.4: „(…) Zastrzega zatem, ż e gdy stawka ta [tj. podatku VAT] uleg ł a zmianie, cena zmieni si ę proporcjonalnie do zmiany tej stawki .”, • § 3 ust.2 „Koszt budowy mo ż e ulec zmianie do wysoko ś ci waloryzacji o wska ź nik wzrostu cen robót budowlanych podawany przez GUS w okresach kwartalnych.”, • § 3 ust.3: „ Ostateczny koszt budowy lokalu mieszkalnego zostanie ustalony po dokonaniu odbioru budynku i przekazaniu do eksploatacji oraz rozliczeniu zadania inwestycyjnego wed ł ug faktycznie poniesionych kosztów budowy z uwzgl ę dnieniem kosztu indywidualnie zleconych robót dodatkowych lub pomniejszaj ą cych .” • § 3 ust.4: „W razie gdyby uzasadniony rzeczywisty koszt budowy lokalu mieszkalnego przekroczy ł warto ść , okre ś lon ą w § 3 ust. 1 Nabywca zobowi ą zuje si ę do zap ł aty ceny odpowiadaj ą cej faktycznemu kosztowi lokalu mieszkalnego, za ś gdy koszt ostateczny J 1 b ę dzie mniejszy od warto ś ci okre ś lonej w § 3 ust. 1, Sprzedaj ą cy zobowi ą zuje si ę do rozliczenia nadp ł aty .” • § 7 ust.1 w zwi ą zku z § 7 ust.2: „ W przypadku odst ą pienia Nabywcy od zawartej umowy bez wskazania nast ę pcy, Nabywca upowa ż nia Sprzedaj ą cego do potr ą cenia od sumy dokonanych przez niego wp ł at kwoty odpowiadaj ą cej 2 % planowanego kosztu budowy, a przy wskazaniu nast ę pcy do potr ą cenia kwoty odpowiadaj ą cej 0,2 % planowanego kosztu budowy, o którym mowa w § 3 ust. 1.” w zwi ą zku z „ W przypadku odst ą pienia Sprzedaj ą cego od Umowy, Nabywca zachowuje prawo do zwrotu wp ł aconej kwoty.” , • § 9: „ Wszelkie sprawy sporne wynik ł e z niniejszej umowy Strony poddaj ą rozstrzygni ę ciu przez S ą d w ł a ś ciwy dla siedziby Sprzedaj ą cego .”; które s ą postanowieniami umownymi wpisanymi na podstawie art. 479 45 Kodeksu post ę powania cywilnego do Rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone; i przyj ę ciu zobowi ą zania przez Regionalne Towarzystwo Budownictwa Spo ł ecznego Spó ł ka z o.o. z siedzib ą w Lubinie, do zaniechania tych dzia ł a ń poprzez : 1) dokonanie zmiany tre ś ci zakwestionowanych postanowie ń w ten sposób, ż e w ich miejsce zostan ą wprowadzone nowe, w nast ę puj ą cym brzmieniu: • § 1 ust 4: „ W przypadku nie dotrzymania terminu, o którym mowa w § 1 ust. 3 Sprzedaj ą cy zap ł aci Nabywcy kar ę umown ą w wysoko ś ci wyliczonej poprzez pomno ż enie kwoty ….z ł przez ilo ść …m 2 powierzchni u ż ytkowej lokalu mieszkalnego, o którym mowa w § 1 ust. 1 b ę d ą cym przedmiotem umowy ”; • § 3 ust.1: „ Ostateczny koszt budowy lokalu mieszkalnego, o którym mowa w § 1 ust. 1 wraz z udzia ł em we wspó ł w ł asno ś ci cz ęś ci wspólnych budynku, nie s ł u żą cych do wy łą cznego u ż ytku w ł a ś cicieli poszczególnych lokali z którego lokal zostanie wydzielony, oraz przypisan ą do niego cz ęś ci ą u ł amkow ą gruntu (dzia ł ki budowlanej) strony ustalaj ą na kwot ę netto …. z ł (s ł ownie …), łą cznie brutto (kwota netto plus 7% VAT) ….z ł (s ł ownie z ł otych ….). Ostateczny koszt budowy lokalu mieszkalnego, o którym mowa w § 3 ust. 1 zosta ł ustalony po rozliczeniu zadania inwestycyjnego z uwzgl ę dnieniem kosztu indywidualnie zleconych robót dodatkowych lub pomniejszaj ą cych oraz wynika z rozliczenia zadania inwestycyjnego i odpowiada faktycznemu kosztowi budowy lokalu mieszkalnego”. Koszt budowy lokalu nie obejmuje: 1. urz ą dze ń wraz z monta ż em i osprz ę tem — kuchenki gazowej, zlewozmywaka, wanny, umywalki i muszli, 2. posadzek i ok ł adzin ś ciennych w mieszkaniu — wyk ł adzin PCV, glazury i terakoty ”; • § 7 ust.1: „ Nabywcy i Sprzedaj ą cemu s ł u ż y prawo odst ą pienia od umowy ”; • § 7 ust.2: „ Nabywcy s ł u ż y prawo do odst ą pienia od umowy w przypadku gdy Sprzedaj ą cy nie wywi ą zuje si ę z obowi ą zków wynikaj ą cych z umowy, a w szczególno ś ci gdy przekroczy ł umowny termin do oddania przedmiotu umowy lub Nabywca nie zgadza si ę z ostatecznym kosztem budowy tego lokalu. Sprzedaj ą cy zobowi ą zuje si ę w terminie 14 dni do zwrotu dokonanych przez Nabywc ę wp ł at powi ę kszonych o 2% wp ł aconej kwoty”. • § 7 ust.3: „ Sprzedaj ą cemu s ł u ż y prawo odst ą pienia od umowy w przypadku gdy Nabywca nie wywi ą zuje si ę z obowi ą zków wynikaj ą cych z umowy, a w szczególno ś ci gdy Nabywca nie wnosi w uzgodnionych terminach i wysoko ś ciach op ł at zwi ą zanych z kosztem budowy lokalu. W przypadku odst ą pienia Sprzedaj ą cego od umowy, Nabywca zachowuje prawo do zwrotu dokonanych wp ł at pomniejszonych o 2% wp ł aconej kwoty nie pó ź niej ni ż 30 dni od odst ą pienia od umowy” .; • § 7 ust.4: „Prawo odst ą pienia od umowy przys ł uguje stronom po up ł ywie 14 dni od wezwania do nale ż ytego wykonania przedmiotu umowy ”; J 2 • § 9: „ Wszelkie sprawy sporne wynik ł e na tle niniejszej umowy strony zgodnie poddaj ą pod rozstrzygni ę cie w ł a ś ciwym s ą dom powszechnym ”. 2) wykre ś lenie zakwestionowanych postanowie ń wzorca umownego: § 3 ust. 2, 3, i 4; nak ł ada si ę obowi ą zek wykonania tego zobowi ą zania do dnia 30 kwietnia 2008 r. poprzez aneksowanie umów istniej ą cych ju ż w obrocie prawnym oraz poprzez zawieranie nowych umów zgodnie z przyj ę tym na siebie zobowi ą zaniem. II. Na podstawie art. 28 ust. 3 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. z 2007 r., nr 50, poz. 331 ze zm.) oraz stosownie do art. 33 ust. 6 tej ustawy i § 7 rozporz ą dzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 17 lipca 2007 r. w sprawie okre ś lenia w ł a ś ciwo ś ci miejscowej i rzeczowej delegatur Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów (Dz. U. z 2007 r., nr 134 poz. 939), po przeprowadzeniu post ę powania w sprawie stosowania praktyk naruszaj ą cych zbiorowe interesy konsumentów, wszcz ę tego z urz ę du przeciwko Regionalnemu Towarzystwu Budownictwa Spo ł ecznego Spó ł ce z o.o. z siedzib ą przy ul. Rze ź niczej 1 w Lubinie; - dzia ł aj ą c w imieniu Prezesa Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów, nak ł ada si ę na Regionalne Towarzystwo Budownictwa Spo ł ecznego Spó ł ka z o.o. z siedzib ą w Lubinie , obowi ą zek z ł o ż enia sprawozdania o stopniu realizacji przyj ę tego zobowi ą zania do dnia 15 maja 2008 r. UZASADNIENIE W zwi ą zku z dzia ł aniami Prezesa Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów [zw. dalej tak ż e Prezesem Urz ę du] zwi ą zanymi z kontrol ą wzorców umownych stosowanych przez deweloperów, wroc ł awska Delegatura Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów przeprowadzi ł a czynno ś ci kontrolne dotycz ą ce dzia ł alno ś ci Regionalnego Towarzystwa Budownictwa Spo ł ecznego Spó ł ki z o.o. z siedzib ą w Lubinie przy ul. Rze ź niczej 1 [zw . dalej tak ż e „RTBS” lub Spó ł k ą ]. Prezes Urz ę du w toku post ę powania wyja ś niaj ą cego wst ę pnie ustali ł , i ż dzia ł alno ść przedsi ę biorcy mo ż e odbywa ć si ę z naruszeniem przepisów prawa uzasadniaj ą cym wszcz ę cie post ę powania w sprawie zakazu stosowania praktyk naruszaj ą cych zbiorowe interesy konsumentów. (dowód: karta 3) W zwi ą zku z tym - Postanowieniem nr 183/2007 z dnia 2 sierpnia 2007 r. - Prezes Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów, wszcz ął z urz ę du post ę powanie w sprawie podejrzenia stosowania przez przedsi ę biorc ę „RTBS”, praktyki naruszaj ą cej zbiorowe interesy konsumentów, o której stanowi art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. z 2007 r. Nr 50, poz. 331 ze zm.) [zw. dalej tak ż e ustaw ą o ochronie (...)] polegaj ą cej na umieszczeniu w postanowieniach § 1 ust. 4, § 3 ust.1 - 4, § 7 ust.1 w zw. z § 7 ust.2 oraz § 9 wzorca umownego p.n. „Umowa przedwst ę pna Nr …/…” [zw. dalej tak ż e Umow ą ], zapisów, które s ą zbie ż ne z wpisanymi do Rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym stanowi art. 479 45 Kodeksu post ę powania cywilnego [zw. dalej tak ż e Rejestrem] . (dowód: karta 1-2) Ponadto - zgodnie z punktem 2. Postanowienia nr 183/2007 — Prezes Urz ę du zaliczy ł w poczet dowodów materia ł y (18 kart) uzyskane podczas wymienionego wy ż ej post ę powania wyja ś niaj ą cego (nr sygn. RWR 402-6/07/ZR). (dowód: karta 1 -2) W trakcie post ę powania Spó ł ka w pismach z dnia 18 wrze ś nia 2007 r. i 6 lutego 2008 r. odnios ł a si ę do zarzutów zawartych w Postanowieniu Nr 183/2007 wskazuj ą c, i ż w zwi ą zku J 3 z wszcz ę tym post ę powaniem wprowadzi ł a do obrotu aneks zmieniaj ą cy wzorzec umowny, zgodnie z którym cz ęść zakwestionowanych zapisów zosta ł a usuni ę ta, a cze ść z nich uleg ł a odpowiedniej modyfikacji. Spó ł ka przed ł o ż y ł a projekt ww. aneksu, jak równie ż przes ł a ł a nowy wzorzec umowny, który zast ą pi ł dotychczas obowi ą zuj ą cy. (dowód: karta 61 - 62) I . Prezes Urz ę du ustali ł nast ę puj ą cy stan faktyczny: 1. Uczestnik post ę powania: — Regionalne Towarzystwo Budownictwa Spo ł ecznego Spó ł ka z o.o. z siedzib ą w Lubinie przy ul. Rze ź niczej 1 jest przedsi ę biorc ą wpisanym do Krajowego Rejestru S ą dowego przy S ą dzie Rejonowym dla Wroc ł awia-Fabrycznej we Wroc ł awiu, IX Wydzia ł Gospodarczy, pod numerem KRS 0000041752 (rejestracji dokonano dnia 7 wrze ś nia 2001 r.) a przedmiotem jego dzia ł alno ś ci gospodarczej jest m.in. wykonywanie robót ogólnobudowlanych zwi ą zanych z wznoszeniem budynków oraz kupno i sprzeda ż nieruchomo ś ci na w ł asny rachunek. W ramach tej dzia ł alno ś ci przedsi ę biorca zawiera umowy kupna-sprzeda ż y nieruchomo ś ci z indywidualnymi klientami. (dowód: karta 16-19) 2. Pocz ą wszy od dnia 10 stycznia 2006 r. w zwi ą zku z prowadzon ą dzia ł alno ś ci ą w wy ż ej wymienionym zakresie Spó ł ka wprowadzi ł a do obrotu wzorzec umowny pn. . „Umowa przedwst ę pna Nr …/…”, który zawiera m.in. nast ę puj ą ce zapisy: • § 1 ust.4: „ Termin mo ż e ulec przesuni ę ciu, je ż eli wyst ą pi ą nieprzewidziane okoliczno ś ci tj: w przypadku wyst ą pienia robót dodatkowych, których wcze ś niej nie mo ż na by ł o przewidzie ć , lub z przyczyn niezale ż nych od Sprzedaj ą cego, typu: kl ę ski ż ywio ł owe, niekorzystne warunki atmosferyczne, uniemo ż liwienie realizacji robót Budowlano- monta ż owych, (np. dlugotrwa ł e opady, niskie temperatury, silne wiatry). ”, • § 3 ust.1 zd.4: „(…) Zastrzega zatem, ż e gdy stawka ta [tj. podatku VAT] uleg ł a zmianie, cena zmieni si ę proporcjonalnie do zmiany tej stawki .”, • § 3 ust.2 „Koszt budowy mo ż e ulec zmianie do wysoko ś ci waloryzacji o wska ź nik wzrostu cen robót budowlanych podawany przez GUS w okresach kwartalnych.”, • § 3 ust.3: „ Ostateczny koszt budowy lokalu mieszkalnego zostanie ustalony po dokonaniu odbioru budynku i przekazaniu do eksploatacji oraz rozliczeniu zadania inwestycyjnego wed ł ug faktycznie poniesionych kosztów budowy z uwzgl ę dnieniem kosztu indywidualnie zleconych robót dodatkowych lub pomniejszaj ą cych .” • § 3 ust.4: „W razie gdyby uzasadniony rzeczywisty koszt budowy lokalu mieszkalnego przekroczy ł warto ść , okre ś lon ą w § 3 ust. 1 Nabywca zobowi ą zuje si ę do zap ł aty ceny odpowiadaj ą cej faktycznemu kosztowi lokalu mieszkalnego, za ś gdy koszt ostateczny b ę dzie mniejszy od warto ś ci okre ś lonej w § 3 ust. 1, Sprzedaj ą cy zobowi ą zuje si ę do rozliczenia nadp ł aty .” • § 7 ust.1 w zwi ą zku z § 7 ust.2: „ W przypadku odst ą pienia Nabywcy od zawartej umowy bez wskazania nast ę pcy, Nabywca upowa ż nia Sprzedaj ą cego do potr ą cenia od sumy dokonanych przez niego wp ł at kwoty odpowiadaj ą cej 2 % planowanego kosztu budowy, a przy wskazaniu nast ę pcy do potr ą cenia kwoty odpowiadaj ą cej 0,2 % planowanego kosztu budowy, o którym mowa w § 3 ust. 1.” w zwi ą zku z „ W przypadku odst ą pienia Sprzedaj ą cego od Umowy, Nabywca zachowuje prawo do zwrotu wp ł aconej kwoty.” (zapisy kwestionowane w zakresie braku równowagi kontraktowej w sytuacji odst ą pienia przez strony od umowy), J 4 • § 9: „ Wszelkie sprawy sporne wynik ł e z niniejszej umowy Strony poddaj ą rozstrzygni ę ciu przez S ą d w ł a ś ciwy dla siedziby Sprzedaj ą cego ”. (dowód: karta 26-31) 3. W Rejestrze postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone zamieszczono m.in. nast ę puj ą ce klauzule: - 883 „W przypadku wyst ą pienia w trakcie realizacji budowy niekorzystnych warunków atmosferycznych takich jak np. niskie temperatury poni ż ej -5 stopni C, ulewne deszcze trwaj ą ce przez co najmniej 30 dni lub te ż wyst ą pienia innych podobnych i niezale ż nych od Sprzedaj ą cego przeszkód. Sprzedaj ą cy zastrzega sobie prawo do przed ł u ż enia terminów, o których mowa w ust. 1 o czas trwania tych przeszkód, nie d ł u ż ej ni ż o 3 miesi ą ce” (wyrok SOKiK z dnia 18 maja 2005 r. sygn. akt XVII Amc 86/03); - 885 „ Do ceny netto zostanie doliczony podatek VAT zgodnie z obowi ą zuj ą cymi przepisami. Na dzie ń podpisania umowy stawka podatku VAT na lokal mieszkalny wynosi 7%, a na gara ż i miejsce parkingowe 22%. W przypadku zmiany stawki podatku VAT nast ą pi odpowiednia zmiana ceny ” (wyrok SOKiK z dnia 18 maja 2005 r. sygn. akt XVII Amc 86/03); - 284 „ Koszty budowy 1 m2 powierzchni ca ł kowitej mo ż e si ę zmieni ć w zale ż no ś ci od wzrostu czynników cenotwórczych i budowlanych maj ą cych wp ł yw na koszt budowy ” (wyrok SOKiK z dnia 21 grudnia 2004 r. Sygn. akt XVII Amc 69/03); - 285 „ Decyzj ę o zmianach kosztu budowy 1 m 2 i innych w tym zakresie podejmuje Zarz ą d Spó ł dzielni. O powy ż szych zmianach Przysz ł y U ż ytkownik ka ż dorazowo informowany b ę dzie odr ę bnym pismem ” (wyrok SOKiK z dnia 21 grudnia 2004 r. Sygn. akt XVII Amc 69/03); - 651 „ W przypadku rozwi ą zania umowy przez partycypanta PTBS sp. z o.o. zwróci wp ł acon ą kwot ę po potr ą ceniu 10% wp ł aconych kwot tytu ł em kosztów zawarcia umowy .” (wyrok SOKiK z dnia 25 lipca 2005r. sygn. Akt XVII Amc 13/05); - 928 „ W przypadku okre ś lonym w ust. 1 Towarzystwu przys ł uguje prawo potr ą cenia 5% kwoty podlegaj ą cej zwrotowi ” (wyrok SOKiK z dnia 11 stycznia 2006r. sygn. Akt XVII Amc 12/05); - 41 „ Wszelkie spory wynik ł e na tle zawartej umowy podlegaj ą wy łą czno ś ci s ą du powszechnego dla siedziby firmy przyjmuj ą cej zlecenie ” (wyrok SOKiK z dnia 31 stycznia 2003 r. sygn. akt XVII Amc 31/02); - 1007 „ Spory wynikaj ą ce z wykonania tej umowy rozstrzyga ć b ę dzie S ą d w ł a ś ciwy dla siedziby spó ł ki ” (wyrok SOKiK z dnia 23 stycznia 2007 r., Sygn. akt XVII AmC 156/05); 4. W trakcie post ę powania „RTBS” - w pi ś mie z dnia 18 wrze ś nia 2007 r. – przedstawi ł wzór aneksu zmieniaj ą cego (lub uchylaj ą cego) zakwestionowane przez Prezesa Urz ę du zapisy Umowy. Z wzorca umownego zosta ł y wykre ś lone zapisy § 3 ust. 2, 3, i 4, natomiast pozosta ł e postanowienia, tj. § 1 ust.4, § 3 ust.1, § 7 ust.1 i 2 oraz § 9 zosta ł y zmienione. W ramach ww. aneksu, do Umowy dodatkowo wprowadzono zapisy § 7 ust.3 i 4. Zmienionym i nowo wprowadzonym postanowieniom nadano nast ę puj ą ce brzmienie: • § 1 ust 4: „ W przypadku nie dotrzymania terminu, o którym mowa w § 1 ust. 3 Sprzedaj ą cy zap ł aci Nabywcy kar ę umown ą w wysoko ś ci wyliczonej poprzez pomno ż enie kwoty ….z ł przez ilo ść m 2 powierzchni u ż ytkowej lokalu mieszkalnego, o którym mowa w § 1 ust. 1 b ę d ą cym przedmiotem umowy ”; • § 3 ust.1: „ Ostateczny koszt budowy lokalu mieszkalnego, o którym mowa w § 1 ust. 1 wraz z udzia ł em we wspó ł w ł asno ś ci cz ęś ci wspólnych budynku, nie s ł u żą cych do wy łą cznego u ż ytku w ł a ś cicieli poszczególnych lokali z którego lokal zostanie wydzielony, oraz przypisan ą do niego cz ęś ci ą u ł amkow ą gruntu (dzia ł ki budowlanej) strony ustalaj ą na kwot ę …. z ł (s ł ownie …. Z ł otych netto plus 7% VAT, łą cznie brutto ….z ł (s ł ownie J 5 z ł otych brutto ….). Ostateczny koszt budowy lokalu mieszkalnego, o którym mowa w § 3 ust. 1 zosta ł ustalony po rozliczeniu zadania inwestycyjnego z uwzgl ę dnieniem kosztu indywidualnie zleconych robót dodatkowych lub pomniejszaj ą cych oraz wynika z rozliczenia zadania inwestycyjnego i odpowiada faktycznemu kosztowi budowy lokalu mieszkalnego”. Koszt budowy lokalu nie obejmuje: 3. urz ą dze ń wraz z monta ż em i osprz ę tem — kuchenki gazowej, zlewozmywaka, wanny, umywalki i muszli, 4. posadzek i ok ł adzin ś ciennych w mieszkaniu — wyk ł adzin PCV, glazury i terakoty ”; • § 7 ust.1: „ Nabywcy i Sprzedaj ą cemu s ł u ż y prawo odst ą pienia od umowy ”; • § 7 ust.2: „ Nabywcy s ł u ż y prawo do odst ą pienia od umowy w przypadku gdy Sprzedaj ą cy nie wywi ą zuje si ę z obowi ą zków wynikaj ą cych z umowy, a w szczególno ś ci gdy przekroczy ł umowny termin do oddania przedmiotu umowy lub Nabywca nie zgadza si ę z ostatecznym kosztem budowy tego lokalu. Sprzedaj ą cy zobowi ą zuje si ę w terminie 14 dni od zwrotu dokonanych przez Nabywc ę wp ł at powi ę kszonych o 2% wp ł aconej kwoty”. • § 7 ust.3: „ Sprzedaj ą cemu s ł u ż y prawo odst ą pienia od umowy w przypadku gdy Nabywca nie wywi ą zuje si ę z obowi ą zków wynikaj ą cych z umowy, a w szczególno ś ci gdy Nabywca nie wnosi w uzgodnionych terminach i wysoko ś ciach op ł at zwi ą zanych z kosztem budowy lokalu. W przypadku odst ą pienia Sprzedaj ą cego od umowy, Nabywca zachowuje prawo do zwrotu dokonanych wp ł at pomniejszonych o 2% wp ł aconej kwoty nie pó ź niej ni ż 30 dni od odst ą pienia od umowy” .; • § 7 ust.4: „Prawo odst ą pienia od umowy przys ł uguje stronom po up ł ywie 14 dni od wezwania do nale ż ytego wykonania przedmiotu umowy ”; • § 9: „ Wszelkie sprawy sporne wynik ł e na tle niniejszej umowy strony zgodnie poddaj ą pod rozstrzygni ę cie w ł a ś ciwym s ą dom powszechnym ”. 5. Niezale ż nie od powy ż szych zmian dotycz ą cych umów ju ż zawartych – w pi ś mie z dnia 6 lutego 2008 r. – Spó ł ka przedstawi ł a nowy wzorzec umowny wprowadzony w miejsce dotychczas obowi ą zuj ą cego, który nie zawiera zapisów o tre ś ci kwestionowanej przez Prezesa Urz ę du. (dowód: karta 61-62) II. Maj ą c na uwadze zebrany materia ł dowodowy, Prezes Urz ę du zwa ż y ł , co nast ę puje: Podstaw ą do rozstrzygania sprawy w oparciu o przepisy ustawy o ochronie (...) jest uprzednie zbadanie przez Prezesa Urz ę du, czy w danej sprawie zagro ż ony zosta ł interes publicznoprawny. Stwierdzenie, ż e to nast ą pi ł o pozwala na realizacj ę celu tej ustawy, wskazanego w art. 1 ust. 1, którym jest okre ś lenie warunków rozwoju i ochrony konkurencji oraz zasady podejmowanej w interesie publicznoprawnym ochrony interesów przedsi ę biorców i konsumentów. Zdaniem Prezesa Urz ę du rozpatrywana sprawa ma charakter publicznoprawny, albowiem wi ąż e si ę z ochron ą interesu wszystkich konsumentów, którzy s ą lub b ę d ą klientami „RTBS”. Interes publicznoprawny przejawia si ę tak ż e w postaci zbiorowego interesu konsumentów. Innymi s ł owy - naruszenie zbiorowego interesu konsumentów jest jednocze ś nie naruszeniem interesu publicznoprawnego. Zatem uzasadnione by ł o w niniejszej sprawie podj ę cie przez Prezesa Urz ę du dzia ł a ń przewidzianych w ustawie o ochronie (...). Art. 24 ust. 1 ustawy o ochronie (...) stanowi, i ż ‚„Zakazane jest stosowanie praktyk naruszaj ą cych zbiorowe interesy konsumentów.”, natomiast art. 24 ust. 2 okre ś la, i ż „Przez praktyk ę naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów rozumie si ę godz ą ce w nie bezprawne J 6 dzia ł anie przedsi ę biorcy, w szczególno ś ci: 1) stosowanie postanowie ń wzorców umów, które zosta ł y wpisane do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. — Kodeks post ę powania cywilnego. (...).„ Do stwierdzenia praktyki o której mowa w art. 24 ustawy o ochronie (...) konieczne jest wykazanie, i ż przedsi ę biorca stosuje we wzorcu umownym postanowienia, które zosta ł y wpisane do prowadzonego przez Prezesa Urz ę du rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone. Zbiorowe interesy konsumentów podlegaj ą ochronie przed dzia ł aniami przedsi ę biorców, które s ą sprzeczne z prawem, tj. przepisami okre ś lonych aktów prawnych a tak ż e sprzeczne z zasadami wspó łż ycia spo ł ecznego i dobrymi obyczajami. Jak wspomniano wy ż ej, zgodnie z art. 24 ust. 2 pkt 1 ustawy o ochronie (...)„ za praktyk ę naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów uwa ż a si ę w szczególno ś ci stosowanie postanowie ń wzorców umów, które zosta ł y wpisane do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 Kodeksu post ę powania cywilnego. Nale ż y w tym miejscu wskaza ć , i ż wzorce umowne wykorzystywane przy zawieraniu umów z konsumentami mog ą by ć poddane kontroli abstrakcyjnej. Kontroli abstrakcyjnej wzorca jako takiego (art. 479 36 — 479 45 k.p.c.) dokonuje si ę niezale ż nie od tego, czy postanowienia wzorca by ł y, czy te ż nie by ł y zastosowane przy konkretnej umowie . Kontrola taka obejmuje klauzule pojedyncze lub zbiorowe (ca ł y wzorzec lub jego fragment). Oceny postanowie ń w wypadku kontroli abstrakcyjnej dokonuje S ą d Okr ę gowy w Warszawie — S ą d Ochrony Konkurencji i Konsumentów i wy łą cznie do kompetencji tego S ą du nale ż y uznanie postanowie ń wzorców umownych za niedozwolone. Art. 479 43 k.p.c. rozszerza prawomocno ść wyroku wydanego w sprawie o uznanie postanowie ń wzorca umowy za niedozwolone na osoby trzecie. Skutek tzw. prawomocno ś ci rozszerzonej nast ę puje od chwili wpisania wzorca umowy do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone, prowadzonego przez Prezesa Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów, o którym mowa w art. 479 45 § 2 k.p.c. Konsekwencj ą umieszczenia postanowienia umownego w w/w rejestrze jest to, ż e pos ł u ż enie si ę nim b ę dzie mia ł o skutek wprowadzenia do umowy elementu bezwzgl ę dnie przez prawo zakazanego. Wpis do rejestru niedozwolonych postanowie ń umownych oznacza, ż e od tego momentu stosowanie takiej klauzuli jest zakazane we wszystkich wzorcach umownych. Powy ż sze stanowisko Prezesa Urz ę du zgodne jest z orzecznictwem S ą du Najwy ż szego, który w uchwale z dnia 13 lipca 2006 r. (sygn. akt III SZP 3/06) stwierdzi ł , i ż „(...) stosowanie postanowie ń wzorców umów o tre ś ci to ż samej z tre ś ci ą postanowie ń uznanych za niedozwolone prawomocnym wyrokiem S ą du Okr ę gowego w Warszawie - S ą du Ochrony Konkurencji i Konsumentów i wpisanych do rejestru, o którym mowa w art. 479 45 § 2 k.p.c., mo ż e by ć uznane w stosunku do innego przedsi ę biorcy za praktyk ę naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów (...)”. W uzasadnieniu do powy ż szej uchwa ł y S ą d uzna ł m.in., ż e „(...) praktyka naruszaj ą ca zbiorowe interesy konsumentów art. 23a u.ok.ik. [obecnie art. 24] obejmuje równie ż przypadki wprowadzania jedynie zmian kosmetycznych polegaj ą cych na przestawieniu wyrazów lub zast ą pieniu jednych wyrazów innymi, je ż eli tylko wyk ł adnia postanowienia pozwoli stwierdzi ć , ż e jego tre ść mie ś ci si ę w hipotezie zakazanej klauzuli. Stosowanie klauzuli o zbli ż onej tre ś ci do klauzuli wpisanej do rejestru godzi przecie ż tak samo w interesy konsumentów, jak stosowanie klauzuli identycznej, co wpisana do rejestru (...). Przyj ę ta powy ż ej rozszerzaj ą ca wyk ł adnia art. 23a u.ok.ik. znajduje równie ż uzasadnienie w dyrektywach 93/13 oraz 98/27 a tak ż e orzecznictwie ETS dotycz ą cym zasady efektywno ś ci (...)”. Nie jest zatem konieczna dok ł adna, literalna identyczno ść klauzuli wpisanej do rejestru i klauzuli z ni ą porównywanej i st ą d niedozwolone b ę d ą tak ż e takie postanowienia umów, które mieszcz ą si ę w hipotezie klauzuli wpisanej do rejestru, której tre ść zostanie ustalona w oparciu o dokonan ą jej wyk ł adni ę . J 7 Przedmiotem niniejszego post ę powania jest wykazanie, ż e zakwestionowane przez Prezesa Urz ę du zapisy wzorca umownego „Umowa przedwst ę pna Nr …/…” stosowanego przez „RTBS” przy zawieraniu przedwst ę pnych umów kupna-sprzeda ż y nieruchomo ś ci, s ą to ż same z tre ś ci ą postanowie ń uznanych za niedozwolone prawomocnymi wyrokami S ą du Ochrony Konkurencji i Konsumentów i wpisanych do Rejestru, o którym mowa w art. 479 45 Kodeksu post ę powania cywilnego mi ę dzy innymi pod pozycjami: 883, 885, 284, 285, 651, 928, 41 i 1007. W wyroku z dnia 18 maja 2005 r. (sygn. akt XVII AmC 86/03) S ą d Ochrony Konkurencji i Konsumentów uzna ł za niedozwolone postanowienie umowne zapis, który nast ę pnie zosta ł wpisany pod poz. 883 do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone o tre ś ci: „W przypadku wyst ą pienia w trakcie realizacji budowy niekorzystnych warunków atmosferycznych takich jak np. niskie temperatury poni ż ej -5 stopni C, ulewne deszcze trwaj ą ce przez co najmniej 30 dni lub te ż wyst ą pienia innych podobnych i niezale ż nych od Sprzedaj ą cego przeszkód, Sprzedaj ą cy zastrzega sobie prawo do przed ł u ż enia terminów, o których mowa w ust. 1 o czas trwania tych przeszkód, nie d ł u ż ej ni ż o 3 miesi ą ce.” W uzasadnieniu do wyroku S ą d stwierdzi ł , i ż taki zapis narusza art. 385 3 pkt 2 k. c . Przepis ten stanowi, ż e w razie w ą tpliwo ś ci uwa ż a si ę , ż e niedozwolonymi postanowieniami umownymi s ą te, które w szczególno ś ci wy łą czaj ą lub istotnie ograniczaj ą odpowiedzialno ść wzgl ę dem konsumenta za niewykonanie lub nienale ż yte wykonanie zobowi ą zania. Jak podniós ł S ą d przytoczony wy ż ej zapis wy łą cza odpowiedzialno ść pozwanego wzgl ę dem konsumenta za niewykonanie lub nienale ż yte wykonanie zobowi ą zania. „Dotyczy to sytuacji, gdy niewykonanie lub nienale ż yte wykonanie umowy nast ę puje wprawdzie z przyczyn niezale ż nych, ale zawinionych przez pozwanego (np. wstrzymanie realizacji inwestycji przez organ nadzoru budowlanego na skutek uchybie ń wykonawcy, opó ź nienie wydania zezwolenia na budow ę z przyczyn zawinionych przez wnioskodawc ę , b łę dów projektu sporz ą dzonego przez osoby trzecie, konieczno ść przerwania robót na skutek mrozów z powodu nieosiagni ę cia planowanego stadium realizacji itp.)”. Zapis ten, stanowi tym samym sprzeczn ą z dobrymi obyczajami, prób ę przeniesienia ryzyka gospodarczego na konsumenta. Nadto w wyroku z dnia 2 listopada 2004 r. (sygn. akt XVII Amc 55/03) S ą d Ochrony Konkurencji i Konsumentów uzna ł za niedozwolone postanowienie umowne zapis, który nast ę pnie zosta ł wpisany pod poz. 367 do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone o tre ś ci: „Sprzedaj ą cy mo ż e by ć zwolniony od odpowiedzialno ś ci z tytu ł u niewykonania lub nienale ż ytego wykonania umowy, je ż eli niewykonanie lub nienale ż yte wykonanie umowy jest nast ę pstwem si ł y wy ż szej. Zdarzeniami si ł y wy ż szej s ą takie zdarzenia, które stoj ą na przeszkodzie wykonania obowi ą zku Sprzedaj ą cego okre ś lonego w niniejszej umowie, które wyst ą pi ł y lub sta ł y si ę stronom znane po jej zawarciu, których nikt nie móg ł przewidzie ć w chwili zawarcia umowy, które s ą zewn ę trzne w stosunku do dzia ł alno ś ci Sprzedaj ą cego, a w szczególno ś ci: po ż ar, susza, powód ź , trz ę sienia ziemi, strajk, uszkodzenia maszyny i surowców niezb ę dnych do wykonania umowy i inne podobne zdarzenia”. Tre ść § 1 ust. 4 Umowy stosowanej przez „RTBS” równie ż uprawnia przedsi ę biorc ę do zmiany terminu zako ń czenia inwestycji w przypadku zaistnienia zbyt ogólnikowo okre ś lonych przes ł anek tj. np. niekorzystnych warunków atmosferycznych uniemo ż liwiaj ą cych realizacj ę robót budowlano- monta ż owych, a zatem okoliczno ś ci niezale ż nych od Spó ł ki, których jednak ryzyko wyst ą pienia winna ona ponosi ć z tytu ł u swej zawodowej, gospodarczej dzia ł alno ś ci i które mog ą by ć przez ni ą zawinione. Nale ż y ponadto wskaza ć , i ż zarówno w przypadku klauzul wpisanych do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone, jak i klauzul stosowanych przez „RTBS”, ograniczeniu ulega odpowiedzialno ść odszkodowawcza przedsi ę biorcy z tytu ł u niewykonania lub nienale ż ytego wykonania umowy, co narusza art. 385 3 pkt 2 k. c. W zwi ą zku z powy ż szym analiza porównawcza kwestionowanych zapisów umownych z klauzulami J 8 wpisanymi do Rejestru wskazuje na zbie ż no ść tre ś ci porównywanych klauzul, której nie naruszaj ą odmienno ś ci w zakresie u ż ytych sformu ł owa ń i wyrazów, co pozwala na stwierdzenie ich to ż samo ś ci. W wyroku z dnia 18 maja 2005 r. (sygn. akt XVII AmC 86/03) S ą d Ochrony Konkurencji i Konsumentów uzna ł za niedozwolone postanowienie umowne zapis, który nast ę pnie zosta ł wpisany pod poz. 885 do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone o tre ś ci: „Do ceny netto zostanie doliczony podatek VAT zgodnie z obowi ą zuj ą cymi przepisami. Na dzie ń podpisania umowy stawka podatku VAT na lokal mieszkalny wynosi 7%, a na gara ż i miejsce parkingowe 22%. W przypadku zmiany stawki podatku VAT nast ą pi odpowiednia zmiana ceny”. W uzasadnieniu do wyroku S ą d stwierdzi ł , i ż w jego ocenie ta „klauzula narusza art.385 1 § 1 k.c. i art. 385 3 kpt. 20 k.c., gdy ż przewiduj ą c mo ż liwo ść podniesienia ceny pozwany nie przewidzia ł mo ż liwo ś ci odst ą pienia od umowy przez konsumenta. Zdaniem S ą du wzrost stawki podatku stanowi wprawdzie zdarzenie niezale ż ne od stron, jednak podatek VAT stanowi element ceny. Wzrost stawki podatku jest, zatem wzrostem ceny i konsument musi mie ć bezwzgl ę dnie zapewnione, stosownie do art. 385 3 pkt 20 k.c., prawo do odst ą pienia od umowy.” Tre ść § 3 ust.1, zd.4 stosowanej przez „RTBS” Umowy przewiduj ą cej zmian ę ceny uzale ż nion ą od wysoko ś ci podatku VAT równie ż nie ustanawia po stronie konsumenta, nabywcy nieruchomo ś ci, prawa do odst ą pienia od umowy w przypadku, gdy finalna cena ulegnie zmianie wskutek zmiany stawki VAT. Zatem skutek stosowania tego postanowienia jest identyczny do tego, które zosta ł o wpisane pod poz. 885 do Rejestru tzn. pozbawia konsumenta mo ż liwo ś ci odst ą pienia od umowy w przypadku zmiany ceny. Tym samym, mimo ró ż nic w sformu ł owaniu tre ś ci, nale ż y stwierdzi ć to ż samo ść porównywanych powy ż ej zapisów. W wyroku z dnia 21 grudnia 2004 r. (sygn. akt XVII AmC 69/03) S ą d Ochrony Konkurencji i Konsumentów uzna ł za niedozwolone postanowienia umowne zapisy, które nast ę pnie zosta ł y wpisane pod poz. 284 i 285 do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone o tre ś ci: „ Koszty budowy 1m 2 powierzchni ca ł kowitej mo ż e si ę zmieni ć w zale ż no ś ci od wzrostu czynników cenotwórczych i budowlanych maj ą cych wp ł yw na koszt budowy” oraz „ Decyzj ę o zmianach kosztu budowy 1m 2 i innych w tym zakresie podejmuje Zarz ą d Spó ł dzielni. O powy ż szych zmianach Przysz ł y U ż ytkownik ka ż dorazowo informowany b ę dzie odr ę bnym pismem”. Tre ść § 3 ust. 2 i 3 i pozostaj ą cego z nimi w zwi ą zku § 3 ust.4 Umowy stosowanej przez „RTBS”, tak jak wskazane powy ż ej zakwestionowane przez S ą d Ochrony Konkurencji i Konsumentów klauzule, równie ż uzale ż nia zmian ę wysoko ś ci ceny przedmiotu umowy od zmian wska ź nika wzrostu cen robót budowlanych (podawanych przez GUS w okresach kwartalnych) oraz od „rozliczenia zadania wed ł ug faktycznie poniesionych kosztów budowy z uwzgl ę dnieniem kosztu indywidualnie zleconych robót dodatkowych i pomniejszaj ą cych”. Zapisy takie utrudniaj ą konsumentowi okre ś lenie ostatecznego, faktycznego rozmiaru jego ś wiadczenia, a nadto przerzucaj ą na niego ryzyko nawet bardzo znacznych dodatkowych obci ąż e ń finansowych. Wskaza ć bowiem nale ż y, i ż w Umowie stosowanej przez „RTBS” brak jest ustanowionego na jego rzecz prawa odst ą pienia od umowy. Rozwi ą zanie takie jest zatem sprzeczne z dobrymi obyczajami i ra żą co narusza interes konsumentów. W zwi ą zku z powy ż szym analiza porównawcza kwestionowanych zapisów umownych z klauzulami wpisanymi do Rejestru wskazuje na zbie ż no ść porównywanych klauzul, której nie naruszaj ą odmienno ś ci w zakresie u ż ytych sformu ł owa ń i wyrazów, co pozwala na stwierdzenie ich to ż samo ś ci. W wyroku z dnia 25 lipca 2005 roku (sygn. akt XVII Amc 13/05) S ą d Ochrony Konkurencji i Konsumentów uzna ł za niedozwolone postanowienie umowne zapis, który J 9 nast ę pnie zosta ł wpisany pod poz. 651 do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone o tre ś ci: „ W przypadku rozwi ą zania umowy przez partycypanta PTBS sp. z o.o. zwróci wp ł acon ą kwot ę po potr ą ceniu 10% wp ł aconych kwot tytu ł em kosztów zawarcia umowy .” Podobnie w wyroku z dnia 11 stycznia 2006 roku (sygn. akt XVII AMc 86/03), gdzie S ą d Ochrony Konkurencji i Konsumentów uzna ł za niedozwolone postanowienie umowne zapis, który nast ę pnie zosta ł wpisany pod poz. 928 do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone o tre ś ci: „ W przypadku okre ś lonym w ust. 1 Towarzystwu przys ł uguje prawo potr ą cenia 5% kwoty podlegaj ą cej zwrotowi ”. W uzasadnieniach do ww. wyroków S ą d stwierdzi ł m.in., ż e zapisy wzorca umownego przewiduj ą ce jedynie po stronie konsumenta sankcje za niewykonanie lub nienale ż yte wykonanie umowy prowadz ą do jego dyskryminacji w stosunku umownym z przedsi ę biorc ą oraz s ą zaprzeczeniem ekwiwalentno ś ci ś wiadcze ń stron umowy i s ą postanowieniami niedozwolonymi wskazanymi w art. 385 3 pkt 16 k.c.. Równie ż zapis § 7 ust.1 i pozostaj ą cy z nim w zwi ą zku § 7 ust.2 Umowy stosowanej przez „RTBS” rozpatrywany w ś wietle ca ł o ś ci uregulowa ń Umowy, ustanawia jedynie po stronie przedsi ę biorcy prawo do domagania si ę zap ł aty kar umownych na wypadek niewykonania lub nienale ż ytego wykonania zobowi ą zania umownego przez konsumenta nie przewiduj ą c analogicznej sytuacji w przypadku naruszenia zobowi ą zania przez przedsi ę biorc ę . Ustalona w Umowie wysoko ść kary umownej jest co prawda na ni ż szym poziomie (2% planowanego kosztu budowy lub 0,2% planowanego koszty budowy przy wskazaniu przez nabywc ę nast ę pcy wobec 5% i 10% w postanowieniach z Rejestru), jednak ró ż nice w wysoko ś ci kar umownych nie maj ą w tym przypadku znaczenia, poniewa ż omawiane zapisy Umowy zosta ł y zakwestionowane z uwagi na naruszenie równowagi kontraktowej poprzez obci ąż enie kar ą umown ą tylko jednej ze stron (nabywców lokali) a nie ze wzgl ę du na sam ą wysoko ść kary. Wobec powy ż szego Prezes Urz ę du uzna ł wymienione wy ż ej zapisy za to ż same, czego nie naruszaj ą odmienno ś ci wynikaj ą ce z ró ż nic w sformu ł owaniu i u ż ytych zwrotach porównywanych klauzul. W wyroku z dnia 31 stycznia 2003 r. (sygn. akt XVII Amc 31/02) S ą d Ochrony Konkurencji i Konsumentów uzna ł za niedozwolone postanowienie umowne zapis, który nast ę pnie zosta ł wpisany pod poz. 41 do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone o tre ś ci: „ Wszelkie spory wynik ł e na tle zawartej umowy podlegaj ą wy łą czno ś ci s ą du powszechnego dla siedziby firmy przyjmuj ą cej zlecenie ”. Z kolei w wyroku z dnia 23 stycznia 2007 r. (sygn. akt XVII Amc 156/05) SOKiK uzna ł za niedozwolone postanowienie umowne zapis, który nast ę pnie zosta ł wpisany pod poz. 1007 do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone o tre ś ci: „ Spory wynikaj ą ce z wykonania tej umowy rozstrzyga ć b ę dzie S ą d w ł a ś ciwy dla siedziby spó ł ki ”. Taka tre ść postanowie ń narzuca w ł a ś ciwo ść s ą dow ą w przypadku wyst ą pienia sporów i jest niezgodna z art. 385³ pkt 23 k.c. Nale ż y wskaza ć , i ż kwesti ę w ł a ś ciwo ś ci s ą du w sprawach cywilnych okre ś laj ą przepisy k.p.c. i zgodnie z art. 385³ pkt 23 k.c. nie mog ą by ć one w tym zakresie wy łą czane, poniewa ż mog ą stanowi ć dodatkow ą dolegliwo ść dla kupuj ą cego a tak ż e ogranicza ć realizacj ę przys ł uguj ą cych mu praw. Zapis z § 9 Umowy w ten sam sposób kszta ł tuje stosunki mi ę dzy stronami umowy w zakresie w ł a ś ciwo ś ci s ą dowej w przypadku wyst ę powania sporów tj. narzucaj ą w ł a ś ciwo ść , która w poszczególnych przypadkach mo ż e by ć inna, ni ż ta wynikaj ą ca z w ł a ś ciwych przepisów k.p.c . W zwi ą zku z tym analiza porównawcza wskazuje na zbie ż no ść tre ś ci porównywanych klauzul, której nie naruszaj ą odmienno ś ci wynikaj ą ce z u ż ytych zwrotów i wyrazów. Maj ą c powy ż sze na wzgl ę dzie, Prezes Urz ę du uzna ł , i ż wskazane zapisy umowne mieszcz ą si ę w hipotezach wymienionych klauzul wpisanych do Rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone: - tre ść § 1 ust 4 Umowy w klauzuli z poz. 883; J 10 - tre ść § 3 ust. 1, zd.4 Umowy w klauzuli z poz. 885; - tre ść § 3 ust. 2, 3 i 4 Umowy w klauzuli z poz. 284 i 285; - tre ść § 7 ust 1 w zw. z art. § 7 ust. 2 Umowy w klauzuli z poz. 651 i 928; - tre ść § 9 z poz. 41 i 1007. W my ś l art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 ustawy o ochronie (...) stosowanie postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone jest praktyk ą naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów. Mówi ą c o „zbiorowym interesie konsumentów” nale ż y zaznaczy ć , i ż ustawa o ochronie (...) nie podaje jego definicji, wskazuj ą c jednak w art. 24 ust. 3, ż e nie jest nim suma indywidualnych interesów konsumentów. O tym, czy naruszony zosta ł interes zbiorowy, nie zawsze przes ą dza kryterium ilo ś ciowe, poniewa ż niekiedy jeden ujawniony przypadek naruszenia prawa konsumenta mo ż e by ć przejawem cz ę sto lub nawet powszechnie stosowanej praktyki naruszaj ą cej interes zbiorowy. W niniejszej sprawie bez w ą tpienia mamy do czynienia z naruszeniem praw licznej grupy konsumentów, wszystkich konsumentów b ę d ą cych klientami Spó ł ki „RTBS”, jak i potencjalnych zainteresowanych, którzy mog ą zawrze ć z nim umow ę kupna-sprzeda ż y lokalu mieszkalnego. Tak wi ę c, w rozpatrywanym stanie faktycznym zachowanie nie dotyczy interesów poszczególnych osób, których sprawy maj ą charakter jednostkowy, indywidualny i nie daj ą cy si ę porówna ć z innymi, lecz mamy do czynienia z naruszonymi uprawnieniami okre ś lonego kr ę gu konsumentów, których sytuacja jest identyczna i wspólna dla ca ł ej, licznej grupy obecnych i przysz ł ych kontrahentów przedsi ę biorcy. Reasumuj ą c, skoro wykazano powy ż ej, i ż kwestionowane zapisy umowy kupna- sprzeda ż y lokalu mieszkalnego s ą to ż same z klauzulami wpisanymi do Rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone i naruszaj ą interesy konsumentów – b ę d ą cych kontrahentami Spó ł ki, to pos ł ugiwanie si ę nimi w obrocie konsumenckim uzna ć nale ż y za praktyk ę naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów i nakaza ć zaniechanie jej stosowania. Zgodnie z art. 28 ust.1 i 2 ustawy o ochronie (…) , je ż eli w toku post ę powania w sprawie praktyk naruszaj ą cych zbiorowe interesy konsumentów zostanie uprawdopodobnione – na podstawie okoliczno ś ci sprawy, informacji zawartych w zawiadomieniu lub innych informacji b ę d ą cych podstaw ą wszcz ę cia post ę powania z urz ę du – ż e przedsi ę biorca stosuje praktyk ę , o której mowa w art. 24 tej ustaw, a przedsi ę biorca, któremu zarzucane jest naruszenie tego przepisu, zobowi ąż e si ę do podj ę cia lub zaniechania okre ś lonych dzia ł a ń zmierzaj ą cych do zapobie ż enia tym naruszeniom, Prezes Urz ę du mo ż e, w drodze decyzji, na ł o ż y ć obowi ą zek wykonania tych zobowi ą za ń . Taka sytuacja zachodzi w niniejszej sprawie. W toku post ę powania „RTBS” wskaza ł , i ż podj ął dzia ł ania zapobiegaj ą ce wzmiankowanym naruszeniom poprzez zmian ę zakwestionowanych postanowie ń wzorców umownych lub ich uchylenie. Analizuj ą c projekt zmian dokonanych przez przedsi ę biorc ę (zarówno w aneksie do umów dotychczas obowi ą zuj ą cych, jak i w nowym wzorcu umownym) Prezes Urz ę du uzna ł , i ż Umowa nie zawiera ju ż zapisów mog ą cych godzi ć w zbiorowe interesy konsumentów. Sporz ą dzaj ą c nowe postanowienia (patrz pkt 4 ustalonego stanu faktycznego, str. 6 decyzji), w miejsce kwestionowanych, „RTBS” uwzgl ę dni ł obowi ą zuj ą ce przepisy prawa, w szczególno ś ci art. 385 i nast. k.c. Zdaniem Prezesa Urz ę du tak opracowane zapisy wzorców umownych mog ą zosta ć wprowadzone do obrotu konsumenckiego w miejsce dotychczas obowi ą zuj ą cych (patrz pkt I sentencji decyzji). Nale ż y jednak wskaza ć , i ż przez zast ą pienie kwestionowanych postanowie ń nowymi, zaakceptowanymi przez Prezesa Urz ę du, rozumie si ę nie tylko stosowanie ich w nowo podpisywanych umowach, ale tak ż e ich zmian ę w aktualnie obowi ą zuj ą cych umowach, co oznacza konieczno ść aneksowania wszystkich umów istniej ą cych w obrocie b ą d ź przynajmniej podj ę cia przez przedsi ę biorc ę udokumentowanych dzia ł a ń J 11 zmierzaj ą cych do zmiany wcze ś niej zawartych umów, polegaj ą cych na przedstawieniu wszystkim kontrahentom aneksów zawieraj ą cych nowe regulacje. Maj ą c powy ż sze na uwadze, nale ż a ł o orzec jak w punkcie I sentencji decyzji. Stosownie do art. 28 ust. 3 ustawy o ochronie (…) Prezes Urz ę du nak ł ada na „RTBS” obowi ą zek z ł o ż enia sprawozdania w wyznaczonym w sentencji decyzji terminie informacji o stopniu realizacji zobowi ą za ń . Maj ą c powy ż sze na uwadze, nale ż a ł o orzec jak w punkcie II sentencji decyzji. Stosownie do tre ś ci art. 81 ust 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, w zwi ą zku art. 479 28 § 2 k.p.c., od niniejszej decyzji przys ł uguje stronie odwo ł anie do S ą du Okr ę gowego w Warszawie – S ą du Ochrony Konkurencji i Konsumentów w terminie dwutygodniowym od dnia jej dor ę czenia, za po ś rednictwem Prezesa Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów - Delegatury we Wroc ł awiu. Z up. Prezesa UOKiK Dyrektor Delegatury we Wroc ł awiu Zbigniew Jurczyk otrzymuje: Regionalne Towarzystwo Budownictwa Spo ł ecznego Sp. z o. o. ul. Rze ź nicza 1 59-300 Lubin J 12