RWR-49/2007

PREZES URZ Ę DU OCHRONY KONKURENCJI I KONSUMENTÓW DELEGATURA WE WROC Ł AWIU 50-413 Wroc ł aw, ul. Walo ń ska 3-5 tel.(071)344 65 87, (071)34 05 920, fax (071)34 05 922 e-mail: wroclaw@uokik.gov.pl RWR 61-19/07/ZR/ZK Wroc ł aw, 21 grudnia 2007 DECYZJA RWR 49/2007 I. Na podstawie art. 28 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. z 2007 r., nr 50, poz. 331 ze zm.) oraz stosownie do art. 33 ust. 6 tej ustawy i § 7 rozporz ą dzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 17 lipca 2007 r. w sprawie okre ś lenia w ł a ś ciwo ś ci miejscowej i rzeczowej delegatur Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów (Dz. U. z 2007 r., nr 134 poz. 939), po przeprowadzeniu post ę powania w sprawie praktyk naruszaj ą cych zbiorowe interesy konsumentów, wszcz ę tego z urz ę du przeciwko Wroc ł awskiemu Przedsi ę biorstwu Budowlanemu Sp. z o.o. we Wroc ł awiu z siedzib ą przy ul. Strzegomskiej 42 - dzia ł aj ą c w imieniu Prezesa Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów, po uprawdopodobnieniu stosowania przez tego przedsi ę biorc ę praktyki naruszaj ą cej zbiorowe interesy konsumentów, o której mowa w art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów , polegaj ą cej na zamieszczeniu we wzorcu umownym oznaczonym nazw ą „Przedwst ę pna Umowa Sprzeda ż y Nr…/AI/S/07” nast ę puj ą cych zapisów: • § 4 ust. 3 „Spó ł ka zastrzega sobie prawo przesuni ę cia terminu przekazania lokalu, okre ś lonego w ust. 1 niniejszego paragrafu, w przypadku powstania szkód lub niemo ż liwo ś ci prowadzenia robót budowlanych z przyczyn- zwi ą zanych z dzia ł aniem si ł y wy ż szej, jak: po ż ar, powód ź , huragan, uderzenie pioruna, eksplozja, obsuwanie si ę ziemi, grad, upadek pojazdu powietrznego – o okres usuwania skutków”, • § 5 ust.1 „W przypadku odst ą pienia od niniejszej Umowy – przez Kupuj ą cego z przyczyn le żą cych wy łą cznie po jego stronie lub z przyczyn okre ś lonych w ust. 2 niniejszego paragrafu, w § 4 ust. 1 i § 14 ust. 2 Umowy, Spó ł ka dokona zwrotu wp ł aconej przez Kupuj ą cego kwoty w warto ś ci nominalnej w terminie 14 dni licz ą c od dnia odst ą pienia od Umowy, po dokonaniu kary umownej w wysoko ś ci 5% ceny sprzeda ż y lokalu, okre ś lonej w § 2 ust. 1 Umowy”, które s ą postanowieniami umownymi wpisanymi na podstawie art. 479 45 Kodeksu post ę powania cywilnego do Rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone; i przyj ę ciu zobowi ą zania Wroc ł awskiego Przedsi ę biorstwa Budowlanego Sp. z o.o. we Wroc ł awiu z siedzib ą przy ul. Strzegomskiej 42, do zaniechania tych dzia ł a ń poprzez: - dokonanie zmiany zakwestionowanej tre ś ci § 5 ust.1 wzorca umownego i zast ą pienie jej postanowieniem w brzmieniu: § 5 ust. 1 „W przypadku odst ą pienia od niniejszej Umowy – przez Kupuj ą cego z przyczyn le żą cych wy łą cznie po jego stronie lub z przyczyn okre ś lonych w ust. 2 niniejszego paragrafu, w § 4 ust. 1 i § 14 ust. 2 Umowy, Spó ł ka dokona zwrotu wp ł aconej przez Kupuj ą cego kwoty w warto ś ci nominalnej w terminie 14 dni licz ą c od dnia odst ą pienia od Umowy, po dokonaniu kary umownej w wysoko ś ci 700 z ł otych (siedemset z ł otych)”, oraz skre ś lenie § 4 ust. 3 Umowy. nak ł ada si ę obowi ą zek wykonania tego zobowi ą zania do dnia 15 lutego 2008 r . poprzez aneksowanie umów istniej ą cych ju ż w obrocie prawnym oraz poprzez zawieranie nowych umów zgodnie z przyj ę tym na siebie zobowi ą zaniem. II. Na podstawie art. 28 ust. 3 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów oraz stosownie do art. 33 ust. 6 tej ustawy i § 7 rozporz ą dzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 17 lipca 2007 r. w sprawie okre ś lenia w ł a ś ciwo ś ci miejscowej i rzeczowej delegatur Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów ; - dzia ł aj ą c w imieniu Prezesa Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów, nak ł ada si ę na z Wroc ł awskie Przedsi ę biorstwo Budowlane Sp. z o.o. siedzib ą we Wroc ł awiu przy ul. Strzegomskiej 42 , obowi ą zek z ł o ż enia sprawozdania o stopniu realizacji przyj ę tego zobowi ą zania do dnia 15 marca 2008 r. III. Na podstawie art. 105 § 1 k.p.a. w zwi ą zku z art.83 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów oraz stosowanie do art. 33 ust.6 tej ustawy i § 7 rozporz ą dzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 17 lipca 2007 r. w sprawie okre ś lenia w ł a ś ciwo ś ci miejscowej i rzeczowej delegatur Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów; - dzia ł aj ą c w imieniu Prezesa Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów, umarza si ę post ę powanie administracyjne wobec stwierdzenia nienaruszenia przez Wroc ł awskie Przedsi ę biorstwo Budowlane Sp. z o.o. we Wroc ł awiu przy ul. Strzegomskiej 42, zakazu okre ś lonego w art.24 ust.1 w zwi ą zku z praktyk ą okre ś lon ą w art. 24 ust.2 pkt.1 ww. ustawy, w odniesieniu do postanowienia wzorca umownego oznaczonego nazw ą „Przedwst ę pna Umowa Sprzeda ż y Nr…/AI/S/07” o tre ś ci : § 3 ust. 1 pkt 2) „Strony umowy zgodnie postanawiaj ą , ż e cena za lokal wraz z udzia ł em w nieruchomo ś ci wspólnej, okre ś lona w § 2 Umowy, mo ż e ulec zmianie wy łą cznie z przyczyn okre ś lonych poni ż ej: (…) 2) w przypadku ustawowej zmiany stawki podatku VAT w stosunku do stawki obowi ą zuj ą cej na dzie ń zawarcia umowy (tj.7%). W przypadku wzrostu ceny z tytu ł u zmiany wysoko ś ci stawki podatku VAT Kupuj ą cemu przys ł uguje prawo odst ą pienia od umowy.” UZASADNIENIE W zwi ą zku z dzia ł aniami Prezesa Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów [zw. dalej tak ż e Prezesem Urz ę du] zwi ą zanymi z kontrol ą wzorców umownych stosowanych przez deweloperów wroc ł awska Delegatura Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów przeprowadzi ł a czynno ś ci kontrolne dotycz ą ce dzia ł alno ś ci przedsi ę biorcy Wroc ł awskie Przedsi ę biorstwo Budowlane Sp. z o.o. we Wroc ł awiu [zw. dalej tak ż e „WPB” sp. z o.o..]. Prezes Urz ę du w toku post ę powania wyja ś niaj ą cego wst ę pnie ustali ł , i ż dzia ł alno ść przedsi ę biorcy mo ż e odbywa ć si ę z naruszeniem przepisów prawa uzasadniaj ą cym wszcz ę cie post ę powania w sprawie zakazu stosowania praktyk naruszaj ą cych zbiorowe interesy konsumentów. (dowód: karta 1 akt RWR 402-6/07/ZR) 2 W zwi ą zku z powy ż szym - Postanowieniem nr 159/2007 z dnia 9 lipca 2007 r. - Prezes Urz ę du wszcz ął z urz ę du post ę powanie w sprawie podejrzenia stosowania przez „WPB” sp. z o.o. praktyki naruszaj ą cej zbiorowe interesy konsumentów, o której stanowi art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. z 2007 r. Nr 50, poz. 331 ze zm.) [zw. dalej tak ż e ustaw ą o ochronie (… )] polegaj ą cej na umieszczeniu w § 3 ust.1 pkt2), § 4 ust. 3 i § 5 ust. 1 u ż ywanego przez przedsi ę biorc ę wzorca umownego pn. „Przedwst ę pna Umowa Sprzeda ż y Nr …/AI/S/07” [zw. dalej tak ż e Umow ą ] zapisów, które s ą wpisane do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym stanowi art. 479 45 Kodeksu post ę powania cywilnego . (dowód: karta 1 i 2) Ponadto – zgodnie z punktem 2. Postanowienia nr 159/2007 – Prezes Urz ę du zaliczy ł w poczet dowodów materia ł y (27 kart ) uzyskane w trakcie wymienionego wy ż ej post ę powania wyja ś niaj ą cego (nr sygn. RWR 402-6/07/ZR). (dowód: karta 1 i 2) W trakcie post ę powania „WPB” sp. z o.o. odnios ł a si ę w pi ś mie z dnia 27 lipca 2007 r. do zarzutów zawartych w ww. postanowieniu. (dowód: karta 32) Prezes Urz ę du ustali ł nast ę puj ą cy stan faktyczny: 1. Uczestnik post ę powania: –Wroc ł awskie Przedsi ę biorstwo Budowlane sp. z o.o. we Wroc ł awiu jest przedsi ę biorc ą wpisanym do Krajowego Rejestru S ą dowego pod nr. 0000007092. Wymieniony powy ż ej przedsi ę biorca prowadzi dzia ł alno ść gospodarcz ą pod nazw ą Wroc ł awskie Przedsi ę biorstwo Budowlane sp. z o.o. we Wroc ł awiu. Przedmiotem tej dzia ł alno ś ci jest m.in. budownictwo ogólne, w ramach, którego zawierane s ą umowy kupna- sprzeda ż y nieruchomo ś ci z indywidualnymi klientami. (dowód: karta 23-26) 2. Pocz ą wszy od 8 stycznia 2007 r. w zwi ą zku z prowadzon ą dzia ł alno ś ci ą w wy ż ej wymienionym zakresie „WPB” sp. z o.o. wprowadzi ł a do obrotu i stosowa ł a wzorzec umowny, który zawiera m.in. nast ę puj ą ce zapisy: • § 3 ust. 1 pkt 2) „Strony umowy zgodnie postanawiaj ą , ż e cena za lokal wraz z udzia ł em w nieruchomo ś ci wspólnej, okre ś lona w § 2 Umowy, mo ż e ulec zmianie wy łą cznie z przyczyn okre ś lonych poni ż ej: (…) 2) w przypadku ustawowej zmiany stawki podatku VAT w stosunku do stawki obowi ą zuj ą cej na dzie ń zawarcia umowy (tj7%). W przypadku wzrostu ceny z tytu ł u zmiany wysoko ś ci stawki podatku VAT Kupuj ą cemu przys ł uguje prawo odst ą pienia od umowy.” • § 4 ust. 3 „Spó ł ka zastrzega sobie prawo przesuni ę cia terminu przekazania lokalu, okre ś lonego w ust. 1 niniejszego paragrafu, w przypadku powstania szkód lub niemo ż liwo ś ci prowadzenia robót budowlanych z przyczyn- zwi ą zanych z dzia ł aniem si ł y wy ż szej, jak: po ż ar, powód ź , huragan, uderzenie pioruna, eksplozja, obsuwanie si ę ziemi, grad, upadek pojazdu powietrznego – o okres usuwania skutków.” • § 5 ust. 1 „W przypadku odst ą pienia od niniejszej Umowy – przez Kupuj ą cego z przyczyn le żą cych wy łą cznie po jego stronie lub z przyczyn okre ś lonych w ust. 2 niniejszego paragrafu, w § 4 ust. 1 i § 14 ust. 2 Umowy, Spó ł ka dokona zwrotu wp ł aconej przez Kupuj ą cego kwoty w warto ś ci nominalnej w terminie 14 dni licz ą c od dnia odst ą pienia od Umowy, po dokonaniu kary umownej w wysoko ś ci 5% ceny sprzeda ż y lokalu, okre ś lonej w § 2 ust. 1 Umowy.” (dowód: karta 4, 5-11,16-22 i 27-31) 3 3. W Rejestrze postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone zamieszczono mi ę dzy innymi nast ę puj ą ce klauzule: - 885 „Do ceny netto zostanie doliczony podatek VAT zgodnie z obowi ą zuj ą cymi przepisami. Na dzie ń podpisania umowy stawka podatku VAT na lokal mieszkalny wynosi 7%, a na gara ż i miejsce parkingowe 22%. W przypadku zmiany stawki podatku VAT nast ą pi odpowiednia zmiana ceny” (wyrok SOKiK z dnia 18 maja 2005 r. sygn. akt XVII Amc 86/03); - 882 „Opó ź nienia wywo ł ane decyzjami administracyjnymi lub ich brakiem, w wyniku zmiany przepisów oraz innych niezale ż nych od sprzedaj ą cego przeszkód spowoduj ą odpowiednie przesuni ę cie terminów rozpocz ę cia budowy i oddania przedmiotu budowy kupuj ą cemu” (wyrok SOKiK z dnia 168 maja 2005r., sygn. akt XVII Amc 86/03); - 883 „W przypadku wyst ą pienia w trakcie realizacji budowy niekorzystnych warunków takich jak np. niskie temperatury poni ż ej – 5 stopni C, ulewne deszcze trwaj ą ce, co najmniej 30 dni lub te ż wyst ą pienia innych podobnych i niezale ż nych od Sprzedaj ą cego przeszkód. Sprzedaj ą cy zastrzega sobie prawo do przed ł u ż enia terminów, o których mowa w ust. 1 o czas trwania tych przeszkód, nie d ł u ż ej ni ż o 3 miesi ą ce.” ( wyrok SOKiK z dnia 18 maja 2005 r., sygn. akt XVII Amc 86/03); - 921 „ Fronton zastrzega sobie prawo do zmiany terminu zako ń czenia inwestycji, wynikaj ą cych z przyczyn od niego niezale ż nych w tym szczególno ś ci si ł y wy ż szej, przy czym zobowi ą zany jest o takiej zmianie poinformowa ć pisemnie nabywc ę z odpowiednim wyja ś nieniem i wskazaniem nowego terminu. Fronton zastrzega sobie prawo do zmiany terminu zako ń czenia inwestycji wynikaj ą cych z przyczyn od niego niezale ż nych w tym w szczególno ś ci: a. si ł y wy ż szej, b. dzia ł a ń organów administracyjnych, c. dzia ł a ń nabywcy, przy czym zobowi ą zany jest o takiej zmianie poinformowa ć pisemnie nabywc ę z odpowiednim wyja ś nieniem i wskazaniem nowego terminu” (wyrok SOKiK z dnia 17 sierpnia 2006 r., sygn. akt XVII AmC 100/05); - 1 „W przypadku odst ą pienia od umowy prze kupuj ą cego, sprzedaj ą cy zwróci mu sum ę dokonanych przedp ł at, bez rewaloryzacji i oprocentowania, pomniejszon ą o 5% warto ś ci mieszkania oraz kwoty robót dodatkowych i zamiennych.” (wyrok SOKiK z dnia 11 marca 2002 r., sygn. akt XVII Amc 30/01); - 927 „W przypadku okre ś lonym w ust. 1 Towarzystwu przys ł uguje prawo potr ą cenia 5% z kwoty podlegaj ą cej potr ą ceniu.” (wyrok SOKiK z dnia 11 stycznia 2006r., sygn. akt XVII Amc 12/05). 4. W trakcie post ę powania „WPB” sp. z o.o. - w pi ś mie z dnia 27 lipca 2007 r. - o ś wiadczy ł a, i ż nie stosuje ju ż zakwestionowanych przez Urz ą d zapisów wzorca umownego, albowiem z dniem 24 lipca 2007 roku dokona ł a ona wykre ś lenia zapisów § 3 ust. 1 pkt 2) jak i § 4 ust. 3 oraz zmieni ł a tre ść § 5 ust. 1 nadaj ą c mu brzmienie: „W przypadku odst ą pienia od niniejszej Umowy przez Kupuj ą cego z przyczyn le żą cych wy łą cznie po jego stronie, lub przez Spó ł k ę z przyczyn okre ś lonych w ust.2 niniejszego paragrafu, w § 4 ust. 1 Umowy, w § 14 ust. 2 Umowy, Spó ł ka dokona zwrotu wp ł aconej przez Kupuj ą cego kwoty w warto ś ci nominalnej w terminie 14 dni licz ą c od dnia odst ą pienia od Umowy, po dokonaniu potr ą cenia kary umownej w wysoko ś ci 700 z ł otych (siedemset z ł otych)”. (dowód: karta 32-36) 4 Maj ą c na uwadze zebrany materia ł dowodowy, Prezes Urz ę du zwa ż y ł , co nast ę puje: Podstaw ą do rozstrzygania sprawy w oparciu o przepisy ustawy o ochronie (…) jest uprzednie zbadanie przez Prezesa Urz ę du, czy w danej sprawie zagro ż ony zosta ł interes publicznoprawny. Stwierdzenie, ż e to nast ą pi ł o, pozwala na realizacj ę celu tej ustawy, wskazanego w art. 1 ust. 1, którym jest okre ś lenie warunków rozwoju i ochrony konkurencji oraz zasad podejmowanej w interesie publicznoprawnym ochrony interesów przedsi ę biorców i konsumentów. Zdaniem Prezesa Urz ę du rozpatrywana sprawa ma charakter publicznoprawny, albowiem wi ąż e si ę z ochron ą interesu wszystkich konsumentów, którzy s ą lub b ę d ą klientami „WPB” sp. z o.o. Interes publicznoprawny przejawia si ę tak ż e w postaci zbiorowego interesu konsumentów. Innymi s ł owy - naruszenie zbiorowego interesu konsumentów jest jednocze ś nie naruszeniem interesu publicznoprawnego. Zatem uzasadnione by ł o w niniejszej sprawie podj ę cie przez Prezesa Urz ę du dzia ł a ń przewidzianych w ustawie o ochronie (…) . Art. 24 ust. 1 ustawy o ochronie (…) stanowi, i ż „Zakazane jest stosowanie praktyk naruszaj ą cych zbiorowe interesy konsumentów. ”, natomiast art. 24 ust. 2 okre ś la, i ż „Przez praktyk ę naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów rozumie si ę godz ą ce w nie bezprawne dzia ł anie przedsi ę biorcy, w szczególno ś ci: 1) stosowanie postanowie ń wzorców umów, które zosta ł y wpisane do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks post ę powania cywilnego. (…).” Do stwierdzenia praktyki, o której mowa w art. 24 ust. 1 i ust. 2 pkt 1 ustawy o ochronie (…) konieczne jest wykazanie, i ż przedsi ę biorca stosuje we wzorcu umownym postanowienia, które zosta ł y wpisane do prowadzonego przez Prezesa Urz ę du rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym w art. 479 45 Kodeksu post ę powania cywilnego. Zbiorowe interesy konsumentów podlegaj ą ochronie przed dzia ł aniami przedsi ę biorców, które s ą sprzeczne z prawem, tj. przepisami okre ś lonych aktów prawnych oraz zasadami wspó łż ycia spo ł ecznego i dobrymi obyczajami. Jak wspomniano wy ż ej, zgodnie z art. 24 ust. 2 pkt 1 ustawy o ochronie (…) , za praktyk ę naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów uwa ż a si ę w szczególno ś ci stosowanie postanowie ń wzorców umów, które zosta ł y wpisane do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 Kodeksu post ę powania cywilnego . Nale ż y w tym miejscu wskaza ć , i ż wzorce umowne wykorzystywane przy zawieraniu umów z konsumentami mog ą by ć poddane kontroli abstrakcyjnej. Kontroli abstrakcyjnej wzorca jako takiego (art. 479 36 – 479 45 k.p.c. ) dokonuje si ę niezale ż nie od tego, czy wzorzec by ł , czy te ż nie by ł zastosowany w konkretnej umowie. Kontrola taka obejmuje klauzule pojedyncze lub zbiorowe (ca ł y wzorzec lub jego fragment). Oceny postanowie ń w wypadku kontroli abstrakcyjnej dokonuje S ą d Okr ę gowy w Warszawie – S ą d Ochrony Konkurencji i Konsumentów i wy łą cznie do kompetencji tego S ą du nale ż y uznanie postanowie ń wzorców umownych za niedozwolone. Art. 479 43 k.p.c. rozszerza prawomocno ść wyroku wydanego w sprawie o uznanie postanowie ń wzorca umowy za niedozwolone na osoby trzecie. Skutek tzw. prawomocno ś ci rozszerzonej nast ę puje od chwili wpisania wzorca umowy do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone, prowadzonego przez Prezesa Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów, o którym mowa w art. 479 45 § 2 k.p.c. Konsekwencj ą umieszczenia postanowienia umownego w w/w rejestrze jest to, ż e pos ł u ż enie si ę nim b ę dzie mia ł o skutek wprowadzenia do umowy elementu bezwzgl ę dnie przez prawo zakazanego . Wpis do rejestru niedozwolonych postanowie ń umownych oznacza, ż e od tego momentu stosowanie takiej klauzuli jest zakazane we wszystkich wzorcach umownych. Powy ż sze stanowisko Prezesa Urz ę du zgodne jest z orzecznictwem S ą du Najwy ż szego, który w uchwale z dnia 13 lipca 2006 r. (sygn. akt III SZP 3/06) stwierdzi ł , i ż „(…) stosowanie 5 postanowie ń wzorców umów o tre ś ci to ż samej z tre ś ci ą postanowie ń uznanych za niedozwolone prawomocnym wyrokiem S ą du Okr ę gowego w Warszawie - S ą du Ochrony Konkurencji i Konsumentów i wpisanych do rejestru, o którym mowa w art. 479 45 § 2 k.p.c., mo ż e by ć uznane w stosunku do innego przedsi ę biorcy za praktyk ę naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów (…)”. W uzasadnieniu do powy ż szej uchwa ł y S ą d uzna ł m.in., ż e „ (…) praktyka naruszaj ą ca zbiorowe interesy konsumentów art. 23a u.o.k.ik. obejmuje równie ż przypadki wprowadzania jedynie zmian kosmetycznych polegaj ą cych na przestawieniu wyrazów lub zast ą pieniu jednych wyrazów innymi, je ż eli tylko wyk ł adnia postanowienia pozwoli stwierdzi ć , ż e jego tre ść mie ś ci si ę w hipotezie zakazanej klauzuli. Stosowanie klauzuli o zbli ż onej tre ś ci do klauzuli wpisanej do rejestru godzi przecie ż tak samo w interesy konsumentów, jak stosowanie klauzuli identycznej, co wpisana do rejestru (…). Przyj ę ta powy ż ej rozszerzaj ą ca wyk ł adnia art. 23a u.o.k.ik. znajduje równie ż uzasadnienie w dyrektywach 93/13 oraz 98/27 a tak ż e orzecznictwie ETS dotycz ą cym zasady efektywno ś ci (…)”. Nie jest, zatem konieczna dok ł adna, literalna identyczno ść klauzuli wpisanej do rejestru i klauzuli z ni ą porównywanej i st ą d niedozwolone b ę d ą tak ż e takie postanowienia umów, które mieszcz ą si ę w hipotezie klauzuli wpisanej do rejestru, której tre ść zostanie ustalona w oparciu o dokonan ą jej wyk ł adni ę . Przedmiotem niniejszego post ę powania jest wykazanie, ż e wy ż ej wymienione, zakwestionowane przez Prezesa Urz ę du zapisy wzorca umownego stosowanego przez „WPB” sp. z o.o. przy zawieraniu przedwst ę pnych umów kupna-sprzeda ż y nieruchomo ś ci, s ą to ż same z tre ś ci ą postanowie ń uznanych za niedozwolone prawomocnymi wyrokami S ą du Ochrony Konkurencji i Konsumentów i wpisanych do Rejestru, o którym mowa w art. 479 45 Kodeksu post ę powania cywilnego pod pozycjami: 885, 882, 883, 921, 1 i 927. W wyroku z dnia 18 maja 2005 r. (sygn. akt XVII AmC 86/03) S ą d Ochrony Konkurencji i Konsumentów uzna ł za niedozwolone postanowienia umowne zapisy, które nast ę pnie zosta ł y wpisane pod poz. 882 i 883 do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone o tre ś ci: „Opó ź nienia wywo ł ane decyzjami administracyjnymi lub ich brakiem, w wyniku zmiany przepisów oraz innych niezale ż nych od sprzedaj ą cego przeszkód spowoduj ą odpowiednie przesuni ę cie terminów rozpocz ę cia budowy i oddania przedmiotu budowy kupuj ą cemu. ” i “ W przypadku wyst ą pienia w trakcie realizacji budowy niekorzystnych warunków atmosferycznych takich jak np. niskie temperatury poni ż ej -5 stopni C, ulewne deszcze trwaj ą ce przez co najmniej 30 dni lub te ż wyst ą pienia innych podobnych i niezale ż nych od Sprzedaj ą cego przeszkód. Sprzedaj ą cy zastrzega sobie prawo do przed ł u ż enia terminów, o których mowa w ust. 1 o czas trwania tych przeszkód, nie d ł u ż ej ni ż o 3 miesi ą ce. ” W uzasadnieniu do wyroku S ą d stwierdzi ł , i ż takie zapisy „Naruszaj ą (…) art. 385 3 pkt 2 k.c. Przepis ten stanowi, ż e w razie w ą tpliwo ś ci uwa ż a si ę , ż e niedozwolonymi postanowieniami umownymi s ą te, które w szczególno ś ci wy łą czaj ą lub istotnie ograniczaj ą odpowiedzialno ść wzgl ę dem konsumenta za niewykonanie lub nienale ż yte wykonanie zobowi ą zania. Obydwa przytoczone wy ż ej zapisy wy łą czaj ą odpowiedzialno ść pozwanego wzgl ę dem konsumenta za niewykonanie lub nienale ż yte wykonanie zobowi ą zania. Dotyczy to sytuacji, gdy niewykonanie lub nienale ż yte wykonanie umowy nast ę puje wprawdzie z przyczyn niezale ż nych, ale zawinionych przez pozwanego (np. wstrzymanie realizacji inwestycji przez organ nadzoru budowlanego na skutek uchybie ń wykonawcy, opó ź nienie wydania zezwolenia na budow ę z przyczyn zawinionych przez wnioskodawc ę , b łę dów projektu sporz ą dzonego przez osoby trzecie, konieczno ść przerwania robót na skutek mrozów z powodu nieosi ą gni ę cia planowanego stadium realizacji itp.). Obydwa zapisy stanowi ą , zatem, sprzeczn ą z dobrymi obyczajami, prób ę przeniesienia ryzyka gospodarczego na konsumenta.” . Ponadto w wyroku z dnia 17 sierpnia 2006 r. (Sygn. akt XVII AmC 100/05) S ą d Ochrony Konkurencji 6 i Konsumentów uzna ł za niedozwolone postanowienie umowne zapis, wpisany nast ę pnie pod poz. 921 rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone o tre ś ci : „ Fronton zastrzega sobie prawo do zmiany terminu zako ń czenia inwestycji, wynikaj ą cych z przyczyn od niego niezale ż nych w tym szczególno ś ci si ł y wy ż szej, przy czym zobowi ą zany jest o takiej zmianie poinformowa ć pisemnie nabywc ę z odpowiednim wyja ś nieniem i wskazaniem nowego terminu. Fronton zastrzega sobie prawo do zmiany terminu zako ń czenia inwestycji wynikaj ą cych z przyczyn od niego niezale ż nych w tym w szczególno ś ci: a. si ł y wy ż szej, b. dzia ł a ń organów administracyjnych, c. dzia ł a ń nabywcy, przy czym zobowi ą zany jest o takiej zmianie poinformowa ć pisemnie nabywc ę z odpowiednim wyja ś nieniem i wskazaniem nowego terminu” Tre ść § 4 ust. 3 Umowy stosowanej przez „WPB” sp. z o.o. równie ż uprawnia przedsi ę biorc ę do zmiany terminu zako ń czenia inwestycji w przypadku zaistnienia identycznych przes ł anek tj. zdarze ń zwi ą zanych z dzia ł aniem si ł przyrody maj ą cych charakter si ł y wy ż szej i innych, maj ą cych w szczególno ś ci – zgodnie z orzecznictwem S ą du Ochrony Konkurencji i Konsumentów – zbyt ogólny charakter. Nale ż y ponadto wskaza ć , i ż zarówno w przypadku klauzul wpisanych do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone, jak i klauzul stosowanych przez „WPB” sp. z o.o. ulega ograniczeniu odpowiedzialno ść odszkodowawcza przedsi ę biorcy z tytu ł u niewykonania lub nienale ż ytego wykonania umowy, co narusza art. 385³ pkt 2 k.c. W zwi ą zku z powy ż szym analiza porównawcza kwestionowanych zapisów umownych z klauzulami wpisanymi do rejestru wskazuje na jednoznaczno ść tre ś ci porównywanych klauzul, której nie naruszaj ą odmienno ś ci w zakresie u ż ytych sformu ł owa ń i wyrazów, co pozwala na stwierdzenie ich to ż samo ś ci. W wyroku z dnia 11 marca 2002 r. (sygn. akt XVII AmC 12/05) S ą d Ochrony Konkurencji i Konsumentów uzna ł za niedozwolone postanowienie umowne zapis, który nast ę pnie zosta ł wpisany pod poz. 1 do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone o tre ś ci: „W przypadku odst ą pienia od umowy przez kupuj ą cego, sprzedaj ą cy zwróci mu sum ę dokonanych przedp ł at, bez rewaloryzacji i oprocentowania, pomniejszon ą o 5% warto ś ci mieszkania oraz kwoty robót dodatkowych i zamiennych.” Z kolei w wyroku z dnia 11 stycznia 2006 r. (sygn. akt XVII AmC 12/05) SOKiK uzna ł za niedozwolone postanowienie zapis umieszczony pod poz. 927 w rejestrze o tre ś ci: „W przypadku okre ś lonym w ust. 1 Towarzystwu przys ł uguje prawo potr ą cenia 5% z kwoty podlegaj ą cej zwrotowi.” Ponadto mo ż na wskaza ć pomocniczo jeszcze inne wyroki dotycz ą ce omawianej kwestii. W wyroku z dnia 2 grudnia 2004 r. (sygn. akt XVII AmC 9/04) SOKiK uzna ł za niedozwolone postanowienie umowne zapis, który nast ę pnie zosta ł wpisany pod poz. 389 do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone o tre ś ci: „W przypadku odst ą pienia Kupuj ą cego od niniejszej umowy, Sprzedaj ą cy dokona zwrotu nominalnej warto ś ci wp ł aconych przez Kupuj ą cego ś rodków pieni ęż nych w terminie 14 dni od daty wprowadzenia przez Sprzedaj ą cego nowego Kupuj ą cego z potr ą ceniem 5% warto ś ci lokalu mieszkalnego b ę d ą cego przedmiotem umowy, bez powiadomienia na pi ś mie”. Z kolei w wyroku z dnia 20 grudnia 2006 r. (sygn. akt XVII AmC 17/06), moc ą , którego SOKiK uzna ł za niedozwolone postanowienie umowne zapis, który nast ę pnie zosta ł wpisany pod poz. 1066 do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone o tre ś ci: „Strona, z winy, której dosz ł o do odst ą pienia od umowy obci ąż ona zostanie na rzecz strony przeciwnej z tytu ł u niewykonania zobowi ą zania kwot ą stanowi ą c ą warto ść 5 % łą cznej ceny brutto przedmiotu umowy (…)” Tre ść § 5 ust. 1 Umowy podobnie jak wymienione powy ż ej zapisy umowne wpisane do rejestru, przewiduj ą kar ę umown ą w wysoko ś ci 5% ceny sprzeda ż y przedmiotu umowy. Zastrze ż enie kary umownej na wypadek niewykonania lub nienale ż ytego wykonania umowy, wzgl ę dnie okre ś lonej sumy pieni ęż nej na wypadek odst ą pienia od umowy (odst ę pne) jest dopuszczalne na mocy art. 483 k.c. oraz 396 k.c. Przepisy kodeksowe nie precyzuj ą jednak sposobu naliczania 7 powy ż szych sum, ani ich wysoko ś ci, poza art. 385³ pkt 17 k.c. Na jego podstawie za niedozwolone postanowienie umowne uznaje si ę postanowienie, które nak ł ada na konsumenta, który nie wykona ł zobowi ą zania lub odst ą pi ł od umowy obowi ą zek zap ł aty ra żą co wygórowanej kary umownej lub odst ę pnego. Nie podlega kwestionowaniu przez Prezesa UOKiK zasadno ść pobierania kary umownej – powszechnie stosowanej w obrocie handlowym, a jedynie jej wysoko ść . Przedmiotem ś wiadczenia „WPB” sp. z o.o. jest budynek mieszkalny, typowy dla budownictwa wielorodzinnego, zawieraj ą cy mieszkania o zbli ż onym standardzie wyko ń czenia, które nie wymagaj ą dodatkowych szczególnych nak ł adów zwi ą zanych z ich budow ą lub wyko ń czeniem. Z tego powodu – w przypadku rozwi ą zania umowy z powodu nienale ż ytego jej wykonania przez konsumenta lub odst ą pienia przez niego od umowy – mog ą one by ć przedmiotem obrotu i znale źć nowych nabywców. W takiej sytuacji przedsi ę biorca mo ż e znale źć kolejnego kontrahenta na miejsce tego, który odst ą pi ł od umowy, przy czym szkody, jakie ponosi z tytu ł u odst ą pienia od umowy, obejmuj ą koszty sporz ą dzenia stosownych dokumentów. Ponadto z uwagi na powszechnie stosowany sposób finansowania inwestycji przez konsumenta, przedsi ę biorca uzyskuje ś rodki finansowe, zanim konsument otrzyma mieszkanie. Pozwala mu to na rozporz ą dzenie ś rodkami konsumenta, obracanie nimi oraz uzyskiwanie korzy ś ci, np. w postaci odsetek od kwot zdeponowanych w banku. Zgodnie z orzecznictwem s ą dowym, wspomnianym powy ż ej, a tak ż e zdaniem Prezesa Urz ę du kary umowne, których wysoko ść wynosi 5% s ą ra żą co wygórowane, zw ł aszcza przy obecnej wysoko ś ci stawek za 1 m², i tym samym nie znajduj ą uzasadnienia ekonomicznego i naruszaj ą dobre obyczaje i interes konsumenta. Z uwagi na to, i ż zarówno przytoczone postanowienia z rejestru jak i kwestionowane zapisy Umowy wskazuj ą jako kar ę umown ą - kwot ę 5% warto ś ci umowy, mo ż liwym jest stwierdzenie to ż samo ś ci badanych zapisów. Bez znaczenia przy tym pozostaj ą ró ż nice w zapisach wynikaj ą ce z u ż ytych sformu ł owa ń i wyrazów, które nie wp ł ywaj ą na wyk ł adni ę klauzuli. Zgodnie z powy ż szym wykazano, i ż kwestionowane postanowienia umowne mieszcz ą si ę w hipotezach wymienionych klauzul wpisanych do Rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone – tre ść § 4 ust. 3 wzorca Umowy w klauzuli z poz. 882, 883 i 921, tre ść § 5 ust. 1 wzorca Umowy w klauzuli z poz. 1 i 927. W my ś l art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 ustawy o ochronie (…) stosowanie postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone jest praktyk ą naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów. Mówi ą c o „zbiorowym interesie konsumentów” nale ż y zaznaczy ć , i ż ustawa o ochronie (…) nie podaje jego definicji, wskazuj ą c jednak w art. 24 ust. 3, ż e nie jest nim suma indywidualnych interesów konsumentów. O tym, czy naruszony zosta ł interes zbiorowy, nie zawsze przes ą dza kryterium ilo ś ciowe, poniewa ż niekiedy jeden ujawniony przypadek naruszenia prawa konsumenta mo ż e by ć przejawem cz ę sto lub nawet powszechnie stosowanej praktyki naruszaj ą cej interes zbiorowy. W niniejszej sprawie bez w ą tpienia mamy do czynienia z naruszeniem praw licznej grupy konsumentów, wszystkich konsumentów b ę d ą cych klientami „WPB” sp. z o.o., jak i potencjalnych zainteresowanych, którzy mog ą zawrze ć z ni ą umow ę kupna-sprzeda ż y nieruchomo ś ci. Tak wi ę c, w rozpatrywanym stanie faktycznym zachowanie „WPB” sp. z o.o. nie dotyczy interesów poszczególnych osób, których sprawy maj ą charakter jednostkowy, indywidualny i nie daj ą cy si ę porówna ć z innymi, lecz mamy do czynienia z naruszonymi uprawnieniami okre ś lonego kr ę gu konsumentów, których sytuacja jest identyczna i wspólna dla ca ł ej, licznej grupy obecnych i przysz ł ych kontrahentów przedsi ę biorcy. Reasumuj ą c, skoro wykazano powy ż ej, i ż kwestionowane zapisy umowy kupna- sprzeda ż y nieruchomo ś ci s ą to ż same z klauzulami wpisanymi do Rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone, to pos ł ugiwanie si ę nimi w obrocie 8 konsumenckim uzna ć nale ż y za praktyk ę naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów i nakaza ć zaniechanie jej stosowania. Zgodnie z art. 28 ustawy o ochronie (…), je ż eli w toku post ę powania w sprawie praktyk naruszaj ą cych zbiorowe interesy konsumentów zostanie uprawdopodobnione - na podstawie okoliczno ś ci sprawy, informacji zawartych w zawiadomieniu lub innych informacji b ę d ą cych podstaw ą wszcz ę cia post ę powania z urz ę du – ż e przedsi ę biorca stosuje praktyk ę , o której mowa w art. 24 tej ustawy, a przedsi ę biorca, któremu jest zarzucane naruszenie tego przepisu, zobowi ąż e si ę do podj ę cia lub zaniechania okre ś lonych dzia ł a ń zmierzaj ą cych do zapobie ż enia tym naruszeniom, Prezes Urz ę du mo ż e, w drodze decyzji, na ł o ż y ć obowi ą zek wykonania tych zobowi ą za ń . Taka sytuacja zachodzi w niniejszej sprawie. W toku post ę powania „WPB” sp. z o.o. zobowi ą za ł a si ę do podj ę cia dzia ł a ń zmierzaj ą cych do zapobie ż enia wzmiankowanym naruszeniom poprzez wykre ś lenie § 4 ust.3 oraz zmian ę § 5 ust. 1, naruszaj ą cych przepisy art. 24 ust. 1 i ust. 2 pkt 1 ustawy o ochronie (…), oraz przedstawi ł a projekt tych zmian. Analizuj ą c ww. projekt Prezes Urz ę du uzna ł , i ż nie zawiera on ju ż zapisów mog ą cych godzi ć w zbiorowe interesy konsumentów. Sporz ą dzaj ą c nowe postanowienia, w miejsce negowanych, „WPB” sp. z o.o. uwzgl ę dni ł a obowi ą zuj ą ce przepisy prawa, w szczególno ś ci art. 385 i nast. k.c. Zdaniem Prezesa Urz ę du, tak opracowane zapisy Umowy mog ą zosta ć wprowadzone do obrotu konsumenckiego w miejsce dotychczas obowi ą zuj ą cych (patrz pkt I osnowy decyzji). Nale ż y jednak wskaza ć , i ż przez zast ą pienie kwestionowanych postanowie ń nowymi, zaakceptowanymi przez Prezesa Urz ę du, rozumie si ę nie tylko stosowanie ich przy nowo podpisywanych umowach, ale i tak ż e ich zmian ę w aktualnie obowi ą zuj ą cych umowach, co oznacza konieczno ść aneksowania wszystkich umów istniej ą cych w obrocie b ą d ź przynajmniej podj ę cia przez przedsi ę biorc ę udokumentowanych dzia ł a ń zmierzaj ą cych do zmiany wcze ś niej zawartych umów, polegaj ą cych na przedstawieniu wszystkim kontrahentom aneksów zawieraj ą cych nowe regulacje. Maj ą c powy ż sze na uwadze, nale ż a ł o orzec jak w pkt I sentencji. Stosownie do art. 28 ust. 3 ustawy o ochronie (…) Prezes Urz ę du nak ł ada na „WPB” sp. z o.o. obowi ą zek z ł o ż enia w wyznaczonym terminie informacji o stopniu realizacji zobowi ą za ń . W zwi ą zku z tym, nale ż a ł o orzec jak w pkt II sentencji. Przedmiotem niniejszego post ę powania administracyjnego jest równie ż rozstrzygni ę cie, czy w ś wietle ustalonego stanu faktycznego znajduje uzasadnienie zarzut stosowania przez „WPB” Sp. z o.o. praktyki naruszaj ą cej zbiorowe interesy konsumentów z art. 24 poprzez stosowanie zapisu umownego § 3 ust.1 pkt 2) o tre ś ci: „Strony umowy zgodnie postanawiaj ą , ż e cena za lokal wraz z udzia ł em w nieruchomo ś ci wspólnej, okre ś lona w § 2 Umowy, mo ż e ulec zmianie wy łą cznie z przyczyn okre ś lonych poni ż ej: (…) 2) w przypadku ustawowej zmiany stawki podatku VAT w stosunku do stawki obowi ą zuj ą cej na dzie ń zawarcia umowy (tj.7%). W przypadku wzrostu ceny z tytu ł u zmiany wysoko ś ci stawki podatku VAT Kupuj ą cemu przys ł uguje prawo odst ą pienia od umowy.”, któremu zarzucono to ż samo ść z tre ś ci ą postanowienia wpisanego do rejestru klauzul niedozwolonych pod poz.885 W wyroku z dnia 18 maja 2005 r. (sygn. akt XVII AmC 86/03) S ą d Ochrony Konkurencji i Konsumentów uzna ł za niedozwolone postanowienie umowne zapis, który nast ę pnie zosta ł wpisany pod poz. 885 do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone o tre ś ci: „Do ceny netto zostanie doliczony podatek VAT zgodnie z obowi ą zuj ą cymi przepisami. Na dzie ń podpisania umowy stawka podatku VAT na lokal mieszkalny wynosi 7%, a na gara ż i miejsce parkingowe 22%. W przypadku zmiany stawki podatku VAT nast ą pi odpowiednia zmiana ceny”. W uzasadnieniu do wyroku S ą d stwierdzi ł , i ż 9 w jego ocenie ta „klauzula narusza art.385 1 § 1 k.c. i art. 385 3 kpt. 20 k.c., gdy ż przewiduj ą c mo ż liwo ść podniesienia ceny pozwany nie przewidzia ł mo ż liwo ś ci odst ą pienia od umowy przez konsumenta. Zdaniem S ą du wzrost stawki podatku stanowi wprawdzie zdarzenie niezale ż ne od stron, jednak podatek VAT stanowi element ceny. Wzrost stawki podatku jest, zatem wzrostem ceny i konsument musi mie ć bezwzgl ę dnie zapewnione, stosownie do art. 385 3 pkt 20 k.c., prawo do odst ą pienia od umowy.” § 3 ust.1 pkt 2) stosowanego przez „WPB” sp. z o.o. wzorca Umowy, przewiduj ą cy ró ż nice cenowe uzale ż nione od wysoko ś ci podatku VAT, stanowi w zdaniu drugim, i ż w opisanej wy ż ej sytuacji „ Kupuj ą cemu przys ł uguje prawo odst ą pienia od umowy.” , tak wi ę c zapis ten spe ł nia wymagania okre ś lone przez s ą d w powy ż szym orzeczeniu. Z uwagi na powy ż sze nie mo ż na uzna ć , ż e tre ść postanowienia wpisanego do rejestru klauzul niedozwolonych jest to ż sama z tre ś ci ą ww. zapisu kwestionowanego w niniejszym post ę powaniu. Zgodnie z art. 83 ustawy o ochronie (…) w sprawach nie uregulowanych w tej ustawie, do post ę powania przed Prezesem Urz ę du stosuje si ę przepisy Kodeksu post ę powania administracyjnego .Art. 105 k.p.a. stanowi natomiast, ż e organ administracji pa ń stwowej wydaje decyzj ę o umorzeniu post ę powania, gdy z jakiejkolwiek przyczyny sta ł o si ę ono bezprzedmiotowe. Bezprzedmiotowo ść post ę powania administracyjnego oznacza, ż e brak jest którego ś z elementów materialnego stosunku prawnego, a wobec tego nie mo ż na wyda ć decyzji za ł atwiaj ą cej spraw ę przez rozstrzygni ę cie co do jej istoty. Zarzut naruszenia art. 24 ust.1 i 2 pkt.1 ustawy o ochronie (…) wymaga udowodnienia, ż e postanowienie wzorca umownego stosowane przez przedsi ę biorc ę jest to ż same z postanowieniem wzorca umowy uznanego za niedozwolone i wpisane do rejestru, o którym mowa w art. 479 45 kpc. Skoro, przes ł anka ta nie ma miejsca w okoliczno ś ciach sprawy, brakuje elementu materialnoprawnego warunkuj ą cego wydanie decyzji merytorycznej, a zatem post ę powanie nale ż y umorzy ć jako bezprzedmiotowe na podstawie art. 105 §1 k.p.a w zwi ą zku z art. 83 ustawy o ochronie (…). Maj ą c powy ż sze na wzgl ę dzie, orzeczono jak w pkt. III sentencji. Stosownie do tre ś ci art. 81 ust 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów , w zwi ą zku z art. 479 28 § 2 k.p.c., od niniejszej decyzji przys ł uguje stronie odwo ł anie do S ą du Okr ę gowego w Warszawie - S ą du Ochrony Konkurencji i Konsumentów w terminie dwutygodniowym od dnia jej dor ę czenia, za po ś rednictwem Prezesa Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów - Delegatury Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów we Wroc ł awiu. Z up. Prezesa UOKiK Dyrektor del. we Wroc ł awiu Zbigniew Jurczyk otrzymuje: Wroc ł awskie Przedsi ę biorstwo Budowlane sp.z o.o. we Wroc ł awiu ul. Grabiszy ń ska 85 53-503 Wroc ł aw 10