RWR-48/2007

PREZES URZ Ę DU OCHRONY KONKURENCJI I KONSUMENTÓW DELEGATURA WE WROC Ł AWIU 50-413 Wroc ł aw, ul. Walo ń ska 3-5 tel.(071)344 65 87, (071)34 05 920, fax (071)34 05 922 e-mail: wroclaw@uokik.gov.pl RWR 61-24/07/ZR/ZK Wroc ł aw, 21 grudnia 2007 DECYZJA RWR 48/2007 I. Na podstawie art. 28 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. z 2007 r., nr 50, poz. 331 ze zm.) oraz stosownie do art. 33 ust. 6 tej ustawy i § 7 rozporz ą dzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 17 lipca 2007 r. w sprawie okre ś lenia w ł a ś ciwo ś ci miejscowej i rzeczowej delegatur Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów (Dz. U. z 2007 r., nr 134 poz. 939), po przeprowadzeniu post ę powania w sprawie praktyk naruszaj ą cych zbiorowe interesy konsumentów, wszcz ę tego z urz ę du przeciwko Archicom Sp. z o.o. z siedzib ą we Wroc ł awiu przy ul. Liskego 7 , - dzia ł aj ą c w imieniu Prezesa Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów, po uprawdopodobnieniu stosowania przez tego przedsi ę biorc ę praktyki naruszaj ą cej zbiorowe interesy konsumentów, o której mowa w art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów , polegaj ą cej na zamieszczeniu we wzorcu umownym oznaczonym nazw ą „Przedwst ę pna Umowa Sprzeda ż y Lokalu Mieszkalnego” nast ę puj ą cych zapisów: • § 3 ust.6.2: „ W przypadku dwukrotnego nieprzej ę cia Przedmiotu Odbioru lub niestawienia si ę Kupuj ą cego na pisemne zawiadomienie o terminie przekazania Przedmiotu Odbioru gotowego do przej ę cia, Sprzedaj ą cemu przys ł uguje (…) prawo do jednostronnego sporz ą dzenia protoko ł u odbioru, który b ę dzie traktowany na równi z przej ę ciem Przedmiotu Odbioru przez Kupuj ą cego .” • § 3 ust.18:„ Terminy okre ś lone w niniejszym paragrafie mog ą ulec zmianie bez konieczno ś ci zawarcia aneksu do umowy ze wzgl ę du na utrudnienia i przerwy w prowadzeniu budowy powsta ł e z przyczyn, za które Sprzedaj ą cy nie odpowiada, a w szczególno ś ci z powodu zawieszenia prac budowlanych na podstawie orzeczenia s ą du lub organu administracyjnego, prowadzenia bada ń archeologicznych .” • § 4 ust.6: „ Cena Netto Przedmiotu Umowy nie podlega zmianie ze wzgl ę du na ewentualne ró ż nice pomi ę dzy powierzchni ą okre ś lon ą w niniejszej umowie a powierzchni ą okre ś lon ą na podstawie obmiaru powykonawczego, przy czym Strony ustalaj ą , ż e łą czne ró ż nice w powierzchni Przedmiotu Umowy nie mog ą by ć wi ę ksze ni ż 5% powierzchni okre ś lonej w niniejszej umowie .” • § 10 ust.2: „ W przypadku odst ą pienia od umowy jednej ze Stron z przyczyn le żą cych po stronie Kupuj ą cego, Sprzedaj ą cy dokona zwrotu wniesionych przez Kupuj ą cego wp ł at, pomniejszonych o kar ę umown ą w wysoko ś ci 5% ceny netto przedmiotu umowy okre ś lonej w § 4 ust.2, nie pó ź niej ni ż w ci ą gu 120 dni od odst ą pienia od umowy, na rachunek wskazany przez Kupuj ą cego ” • § 10 ust.5: „ Strony b ę d ą uprawnione do odst ą pienia od umowy w przypadku zw ł oki w zawarciu umowy notarialnej o której mowa w § 3 ust.17, trwaj ą cej powy ż ej 6 miesi ę cy z zachowaniem prawa kary umownej w wysoko ś ci 5% ceny netto (…)”. • § 12 ust.3: „ W przypadku wyst ą pienia zdarze ń losowych: po ż ar, powód ź , huragan, uderzenie piorunu, eksplozja, obsuwanie si ę ziemi, grad, upadek pojazdu powietrznego, Sprzedaj ą cy zastrzega sobie prawo przesuni ę cia terminów, o których mowa w § 3 umowy o okres opó ź nienia spowodowanego przez zdarzenie losowe .” • § 14: „ Sprzedaj ą cy zapewni administrowanie osiedla we w ł asnym zakresie lub wska ż e firm ę zarz ą dzaj ą c ą , która b ę dzie administrowa ć cz ęś ciami wspólnymi nieruchomo ś ci o której mowa w § 1 ust.2 na koszt Kupuj ą cego i na warunkach okre ś lonych w odr ę bnej umowie o administrowaniu stanowi ą cej za łą cznik nr 4 do niniejszej umowy ”. które s ą postanowieniami umownymi wpisanymi na podstawie art. 479 45 Kodeksu post ę powania cywilnego do Rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone; i przyj ę ciu zobowi ą zania Archicom sp. z o.o. z siedzib ą we Wroc ł awiu przy ul. Liskiego 7 do zaniechania tych dzia ł a ń poprzez dokonanie zmiany tre ś ci zakwestionowanych postanowie ń w ten sposób, ż e w ich miejsce zostan ą wprowadzone nowe, w nast ę puj ą cym brzmieniu: • § 3 ust. 6 „ W przypadku dwukrotnego nieprzej ę cia Przedmiotu Odbioru lub niestawienia si ę Kupuj ą cego, na pisemne zawiadomienie o terminie przekazania Przedmiotu Odbioru gotowego do przej ę cia, Sprzedaj ą cemu przys ł uguje prawo odst ą pienia od umowy na zasadach okre ś lonych w § 10 ust. 2, bez konieczno ś ci wyznaczania dodatkowych terminów lub dodatkowych wezwa ń ; prawo odst ą pienia od umowy mo ż e by ć wykonane w terminie 120 dni od dnia up ł ywu terminu drugiego odbioru.” • § 3 ust. 18 „ Terminy okre ś lone w niniejszym paragrafie ulegaj ą przesuni ę ciu na podstawie aneksu do umowy ze wzgl ę du na utrudnienia i przerwy w prowadzeniu budowy powsta ł e z przyczyn, za które Sprzedaj ą cy nie ponosi odpowiedzialno ś ci odszkodowawczej stosownie do postanowie ń kodeksu cywilnego, tj. zawieszenie prac budowlanych na podstawie orzeczenia s ą du lub organu administracyjnego, prowadzenie prac archeologicznych, przy czym przesuni ę cie terminu nast ą pi o czas trwania utrudnie ń lub przerw. W przypadku dwukrotnego niestawienia si ę przez Kupuj ą cego, w celu zawarcia aneksu do umowy, ka ż dej ze stron przys ł uguje prawo odst ą pienia od umowy. Prawo odst ą pienia mo ż e by ć wykonane w terminie 120 dni od dnia ustania utrudnienia lub przerwy w prowadzeniu budowy.” • § 4 ust. 6 „ Cena Netto Przedmiotu Umowy nie podlega zmianie ze wzgl ę du na ewentualne ró ż nice pomi ę dzy powierzchni ą okre ś lon ą w niniejszej umowie a powierzchni ą okre ś lon ą na podstawie obmiaru powykonawczego, przy czym Strony ustalaj ą , ż e ró ż nice w powierzchne poszczególnych sk ł adników Przedmiotu Umowy (Lokalu wraz z Balkonem lub Tarasem, Gara ż u, Komórki Lokatorskiej) nie mog ą by ć wi ę ksze ni ż 1 m2. Je ż eli powierzchnia poszczególnych sk ł adników Przedmiotu Umowy b ę dzie mniejsza o wi ę cej ni ż 1 m2 powierzchni okre ś lonej w niniejszej umowie, Sprzedaj ą cy zwróci Kupuj ą cemu kwot ę wyliczon ą w oparciu o cen ę jednostkow ą 1 m2 wynikaj ą c ą z ró ż nicy pomi ę dzy powierzchni ą okre ś lon ą w umowie, a rzeczywist ą powierzchni ą okre ś lon ą na podstawie obmiaru powykonawczego, w terminie 14 dni od dnia dokonania tego obmiaru. Je ż eli powierzchnia, o której mowa w zdaniu poprzednim 2 b ę dzie wi ę ksza o wi ę cej ni ż 1 m2, Kupuj ą cy b ę dzie zobowi ą zany do dop ł aty ró ż nicy wyliczonej w oparciu o cen ę jednostkow ą m2, przy czym Kupuj ą cemu b ę dzie przys ł ugiwa ł o prawo odst ą pienia od umowy w terminie 21 dni od dnia otrzymania informacji od Sprzedaj ą cego, zawieraj ą cej kwot ę dop ł aty. Po bezskutecznym up ł ywie terminu do wykonania prawa odst ą pienia Kupuj ą cy b ę dzie zobowi ą zany do zap ł aty ró ż nicy, w terminie 14 dni. ” • § 10 ust. 2 „W przypadku odst ą pienia od umowy jednej ze Stron z przyczyn le żą cych po stronie Kupuj ą cego, Sprzedaj ą cy dokona zwrotu wniesionych przez Kupuj ą cego wp ł at, pomniejszonych o kar ę umown ą w wysoko ś ci 1% ceny netto przedmiotu umowy, okre ś lonej w § 4 ust. 2, nie pó ź niej ni ż w ci ą gu 30 dni od odst ą pienia od umowy, na rachunek wskazany przez Kupuj ą cego.„ • §10 ust. 5 „ Strony uprawnione b ę d ą do odst ą pienia od umowy w przypadku zw ł oki w zawarciu umowy notarialnej, o której mowa w § 3 ust. 17, trwaj ą cej powy ż ej 6 miesi ę cy, z zachowaniem prawa do kary umownej w wysoko ś ci 1% Ceny Netto. Prawo odst ą pienia mo ż e by ć wykonane nie pó ź niej ni ż w ci ą gu 24 miesi ę cy licz ą c od dnia powstania uprawnienia do odst ą pienia od umowy.” • § 12 ust 3 „ W przypadku wyst ą pienia zdarze ń losowych z przyczyn, za które Sprzedaj ą cy nie ponosi odpowiedzialno ś ci takich jak: po ż ar, powód ź , huragan, uderzenie piorunu, eksplozja, obsuwanie si ę ziemi, grad, upadek pojazdu powietrznego, terminy okre ś lone w § 3 ulegaj ą przesuni ę ciu o okres opó ź nienia spowodowanego przez zdarzenie losowe na podstawie aneksu do umowy. W przypadku dwukrotnego niestawienia si ę przez Kupuj ą cego w celu zawarcia aneksu do umowy, ka ż dej ze stron przys ł uguje prawo odst ą pienia od umowy. Prawo odst ą pienia mo ż e by ć wykonane w terminie 120 dni od dnia ustania przerwy w prowadzeniu budowy spowodowanej zdarzeniem losowym.” • § 14 „ Sprzedaj ą cy zapewni administrowanie osiedla we w ł asnym zakresie lub wska ż e firm ę zarz ą dzaj ą c ą , która b ę dzie administrowa ć cz ęś ciami wspólnymi nieruchomo ś ci, o której mowa w § 1 ust. 2 na koszt Kupuj ą cego i na warunkach okre ś lonych w odr ę bnej umowie o administrowanie stanowi ą cej za łą cznik nr 4 do niniejszej umowy. Umowa o administrowanie b ę dzie zawarta ma czas okre ś lony, tj. do dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzeda ż y Lokalu w formie aktu notarialnego, chyba ż e do tego dnia nie zostanie powo ł any Zarz ą d Wspólnoty, wówczas umowa b ę dzie obowi ą zywa ć do dnia powo ł ania Zarz ą du Wspólnoty.” nak ł ada si ę obowi ą zek wykonania tego zobowi ą zania do dnia 15 lutego 2008 r . poprzez aneksowanie umów istniej ą cych ju ż w obrocie prawnym oraz poprzez zawieranie nowych umów zgodnie z przyj ę tym na siebie zobowi ą zaniem. II. Na podstawie art. 28 ust. 3 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. z 2007 r., nr 50, poz. 331 ze zm.) oraz stosownie do art. 33 ust. 6 tej ustawy i § 7 rozporz ą dzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 17 lipca 2007 r. w sprawie okre ś lenia w ł a ś ciwo ś ci miejscowej i rzeczowej delegatur Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów (Dz. U. z 2007 r., nr 134 poz. 939) - dzia ł aj ą c w imieniu Prezesa Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów, nak ł ada si ę na Archicom sp. z o.o. z siedzib ą we Wroc ł awiu przy ul. Liskego 7, obowi ą zek z ł o ż enia sprawozdania o stopniu realizacji przyj ę tego zobowi ą zania do dnia 15 marca 2008 r. 3 UZASADNIENIE W zwi ą zku z dzia ł aniami Prezesa Urz ę du zwi ą zanymi z kontrol ą wzorców umownych stosowanych przez deweloperów wroc ł awska Delegatura Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów przeprowadzi ł a czynno ś ci kontrolne dotycz ą ce dzia ł alno ś ci przedsi ę biorcy Archicom Sp. z o.o. z siedzib ą we Wroc ł awiu [zw. dalej tak ż e Archicom sp. z o.o.]. Prezes Urz ę du w toku post ę powania wyja ś niaj ą cego wst ę pnie ustali ł , i ż dzia ł alno ść przedsi ę biorcy mo ż e odbywa ć si ę z naruszeniem przepisów prawa uzasadniaj ą cym wszcz ę cie post ę powania w sprawie zakazu stosowania praktyk naruszaj ą cych zbiorowe interesy konsumentów. (dowód: karta 1 akt RWR 402-6/07/ZR) W zwi ą zku z powy ż szym - Postanowieniem nr 176/2007 z dnia 27 lipca 2007 r. - Prezes Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów [zw. dalej tak ż e Prezesem Urz ę du], wszcz ął z urz ę du post ę powanie w sprawie podejrzenia stosowania przez Archicom sp. z o.o. praktyki naruszaj ą cej zbiorowe interesy konsumentów, o której stanowi art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. z 2007 r. Nr 50, poz. 331 ze zm.) [zw. dalej tak ż e ustaw ą o ochronie (… )] polegaj ą cej na umieszczeniu w punktach § 3 ust.6.2, § 3 ust. 18, § 4 ust. 6, § 10 ust. 2, § 10 ust. 5, § 12 ust. 3 i § 14 wzorca umownego pn. „Przedwst ę pna Umowa Sprzeda ż y Lokalu Mieszkalnego” [zw. dalej tak ż e Umow ą ] zapisów, które s ą wpisane do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym stanowi art. 479 45 Kodeksu post ę powania cywilnego . (dowód: karta 1 i 2) Ponadto – zgodnie z punktem 2. Postanowienia nr 176/2007 – Prezes Urz ę du zaliczy ł w poczet dowodów materia ł y ( 25 kart ) uzyskane w trakcie wymienionego wy ż ej post ę powania wyja ś niaj ą cego (nr sygn. RWR 402-6/07/ZR). (dowód: karta 1 i 2) W trakcie post ę powania Archicom sp. z o.o. odnios ł a si ę w pi ś mie z dnia 13 sierpnia 2007 r. do zarzutów zawartych w Postanowieniu Nr 176/2007 z dnia 27 lipca 2007 r. (dowód: karta 30) Prezes Urz ę du ustali ł nast ę puj ą cy stan faktyczny: 1. Uczestnik post ę powania: – Archicom sp. z o.o. we Wroc ł awiu jest przedsi ę biorc ą wpisanym do Krajowego Rejestru S ą dowego pod nr. 0000064009. Wymieniony powy ż ej przedsi ę biorca prowadzi dzia ł alno ść gospodarcz ą pod nazw ą „Archicom” Spó ł ka z ograniczon ą odpowiedzialno ś ci ą we Wroc ł awiu a przedmiotem tej dzia ł alno ś ci jest m.in. budownictwo ogólne, w ramach którego zawierane s ą umowy kupna- sprzeda ż y nieruchomo ś ci z indywidualnymi klientami. (dowód: karta 5-8) 2. Pocz ą wszy od marca 2006 r. w zwi ą zku z prowadzon ą dzia ł alno ś ci ą w wy ż ej wymienionym zakresie Archicom sp. z o.o. wprowadzi ł do obrotu i stosuje wzorzec umowny, który zawiera m.in. nast ę puj ą ce zapisy: • § 3 ust.6.2: „ W przypadku dwukrotnego nieprzej ę cia Przedmiotu Odbioru lub niestawienia si ę Kupuj ą cego na pisemne zawiadomienie o terminie przekazania Przedmiotu Odbioru gotowego do przej ę cia, Sprzedaj ą cemu przys ł uguje (…) prawo do jednostronnego sporz ą dzenia protoko ł u odbioru, który b ę dzie traktowany na równi z przej ę ciem Przedmiotu Odbioru przez Kupuj ą cego .” 4 • § 3 ust.18:„ Terminy okre ś lone w niniejszym paragrafie mog ą ulec zmianie bez konieczno ś ci zawarcia aneksu do umowy ze wzgl ę du na utrudnienia i przerwy w prowadzeniu budowy powsta ł e z przyczyn, za które Sprzedaj ą cy nie odpowiada, a w szczególno ś ci z powodu zawieszenia prac budowlanych na podstawie orzeczenia s ą du lub organu administracyjnego, prowadzenia bada ń archeologicznych .” • § 4 ust.6: „ Cena Netto Przedmiotu Umowy nie podlega zmianie ze wzgl ę du na ewentualne ró ż nice pomi ę dzy powierzchni ą okre ś lon ą w niniejszej umowie a powierzchni ą okre ś lon ą na podstawie obmiaru powykonawczego, przy czym Strony ustalaj ą , ż e łą czne ró ż nice w powierzchni Przedmiotu Umowy nie mog ą by ć wi ę ksze ni ż 5% powierzchni okre ś lonej w niniejszej umowie .” • § 10 ust.2: „ W przypadku odst ą pienia od umowy jednej ze Stron z przyczyn le żą cych po stronie Kupuj ą cego, Sprzedaj ą cy dokona zwrotu wniesionych przez Kupuj ą cego wp ł at, pomniejszonych o kar ę umown ą w wysoko ś ci 5% ceny netto przedmiotu umowy okre ś lonej w § 4 ust.2, nie pó ź niej ni ż w ci ą gu 120 dni od odst ą pienia od umowy, na rachunek wskazany przez Kupuj ą cego ” • § 10 ust.5: „ Strony b ę d ą uprawnione do odst ą pienia od umowy w przypadku zw ł oki w zawarciu umowy notarialnej o której mowa w § 3 ust.17, trwaj ą cej powy ż ej 6 miesi ę cy z zachowaniem prawa kary umownej w wysoko ś ci 5% ceny netto (…)”. • § 12 ust.3: „ W przypadku wyst ą pienia zdarze ń losowych: po ż ar, powód ź , huragan, uderzenie piorunu, eksplozja, obsuwanie si ę ziemi, grad, upadek pojazdu powietrznego, Sprzedaj ą cy zastrzega sobie prawo przesuni ę cia terminów, o których mowa w § 3 umowy o okres opó ź nienia spowodowanego przez zdarzenie losowe .” • § 14: „ Sprzedaj ą cy zapewni administrowanie osiedla we w ł asnym zakresie lub wska ż e firm ę zarz ą dzaj ą c ą , która b ę dzie administrowa ć cz ęś ciami wspólnymi nieruchomo ś ci o której mowa w § 1 ust.2 na koszt Kupuj ą cego i na warunkach okre ś lonych w odr ę bnej umowie o administrowaniu stanowi ą cej za łą cznik nr 4 do niniejszej umowy ”. (dowód: karta 4, 10-21) 3. W Rejestrze postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone zamieszczono mi ę dzy innymi nast ę puj ą ce klauzule: - 364 „ W razie niestawiennictwa Kupuj ą cego w wyznaczonym terminie przekazania, sprzedaj ą cy dokona samodzielnie odbioru przedmiotu umowy i b ę dzie to jednoznaczne z wykonaniem przez Sprzedaj ą cego umowy w tym zakresie. Strony zgodnie ustalaj ą , ż e w takim przypadku Sprzedaj ą cy upowa ż niony jest do wystawienia odpowiedniej faktury ” (wyrok SOKiK z dnia 22 listopada 2004 r. sygn. akt XVII Amc 55/03; - 365 „ W sytuacji okre ś lonej w art. 6 tego paragrafu jednostronny protokó ł sporz ą dzony przez Sprzedaj ą cego zast ę puje protokó ł odbioru ” (wyrok SOKiK z dnia 22 listopada 2004 r. sygn. akt XVII Amc 55/03); - 882 “ Opó ź nienia wywo ł ane decyzjami administracyjnymi lub ich brakiem, w wyniku zmiany przepisów oraz innych niezale ż nych od sprzedaj ą cego przeszkód spowoduj ą odpowiednie przesuni ę cie terminów rozpocz ę cia budowy i oddania przedmiotu budowy kupuj ą cemu ” ( wyrok SOKiK z dnia 18 maja 2005 r. sygn. akt XVII Amc 86/03); - 883 “ W przypadku wyst ą pienia w trakcie realizacji budowy niekorzystnych warunków atmosferycznych takich jak np. niskie temperatury poni ż ej -5 stopni C, ulewne deszcze trwaj ą ce przez co najmniej 30 dni lub te ż wyst ą pienia innych podobnych i niezale ż nych od Sprzedaj ą cego przeszkód. Sprzedaj ą cy zastrzega sobie prawo do przed ł u ż enia terminów, 5 o których mowa w ust. 1 o czas trwania tych przeszkód, nie d ł u ż ej ni ż o 3 miesi ą ce ” ( wyrok SOKiK z dnia 18 maja 2005 r. sygn. akt XVII Amc 86/03), - 155 „ Cena nabycia nieruchomo ś ci (lokalu mieszkalnego) ulegnie zmianie, je ż eli po zako ń czeniu budowy oka ż e si ę , ż e zakupione powierzchnie lokalu mieszkalnego ulegn ą zmianie w stosunku do powierzchni przewidzianej w projekcie o wi ę cej ni ż 2,5% ” (wyrok SOKiK z dnia 9 wrze ś nia 2004r. Sygn. Akt XVII Amc 12/04), - 227 „ W przypadku zmiany powierzchni lokalu wynikaj ą cej z inwentaryzacji powykonawczej, cena ulegnie zmianie o warto ść wynikaj ą c ą z pomno ż enia ró ż nicy w powierzchni lokalu przez cen ę jednego metra kwadratowego ustalon ą w umowie ” (wyrok SOKiK z dnia 10 pa ź dziernika 2004r. Sygn. Akt XVII Amc 47/03), - 1 " W przypadku odst ą pienia od umowy przez kupuj ą cego, sprzedaj ą cy zwróci mu sum ę dokonanych przedp ł at, bez rewaloryzacji i oprocentowania, pomniejszon ą o 5% warto ś ci mieszkania oraz kwoty robót dodatkowych i zamiennych ” ( wyrok SOKiK z dnia 11 marca 2002 rok; Sygn. Akt. XVII Amc30/01) - 927 „W przypadku okre ś lonym w ust. 1 Towarzystwu przys ł uguje prawo potr ą cenia 5% z kwoty podlegaj ą cej zwrotowi ” (wyrok SOKiK z dnia 11 stycznia 2006 r. Sygn. akt XVII AmC 12/05); - 893 “ Sprzedaj ą cy zobowi ą zuje si ę prowadzi ć odp ł atnie, na koszt mieszka ń ców i z ich upowa ż nienia, administracj ę budynku przez 36 miesi ę cy od daty przekazania budynku do eksploatacji. Kupuj ą cy podpisuj ą c niniejsz ą Umow ę upowa ż nia Sprzedaj ą cego do powy ż szych czynno ś ci. Po up ł ywie tego terminu sposób administracji zostanie ustalony przez W ł a ś cicieli mieszka ń w trybie wynikaj ą cym z ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o w ł asno ś ci lokali (Dz. U. Nr 85, poz. 388)”. (wyrok SOKiK z dnia 18 maja 2005 r. Sygn. akt XVII AmC 86/03). 4. W trakcie post ę powania Archicom sp. z o.o. - w pi ś mie z dnia 13 sierpnia 2007 r. - o ś wiadczy ł a, i ż podj ęł a stosowne dzia ł ania zmierzaj ą ce do odst ą pienia od stosowania zakwestionowanych postanowie ń umownych. Podnios ł a, ż e tre ść stosowanej przez ni ą umowy przedwst ę pnej, by ł a ju ż przedmiotem kontroli ze strony Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów. Jednocze ś nie Archicom sp. z o.o. zobowi ą za ł a si ę do aneksowania umów ju ż istniej ą cych, a tak ż e do zawierania nowych umów, zgodnie z przed ł o ż onymi propozycjami zmian postanowie ń Umowy w brzmieniu: • § 3 ust. 6 „ W przypadku dwukrotnego nieprzej ę cia Przedmiotu Odbioru lub niestawienia si ę Kupuj ą cego, na pisemne zawiadomienie o terminie przekazania Przedmiotu Odbioru gotowego do przej ę cia, Sprzedaj ą cemu przys ł uguje prawo odst ą pienia od umowy na zasadach okre ś lonych w § 10 ust. 2, bez konieczno ś ci wyznaczania dodatkowych terminów lub dodatkowych wezwa ń ; prawo odst ą pienia od umowy mo ż e by ć wykonane w terminie 120 dni od dnia up ł ywu terminu drugiego odbioru.” • § 3 ust. 18 „ Terminy okre ś lone w niniejszym paragrafie ulegaj ą przesuni ę ciu na podstawie aneksu do umowy ze wzgl ę du na utrudnienia i przerwy w prowadzeniu budowy powsta ł e z przyczyn, za które Sprzedaj ą cy nie ponosi odpowiedzialno ś ci odszkodowawczej stosownie do postanowie ń kodeksu cywilnego, tj. zawieszenie prac budowlanych na podstawie orzeczenia s ą du lub organu administracyjnego, prowadzenie prac archeologicznych, przy czym przesuni ę cie terminu nast ą pi o czas trwania utrudnie ń lub przerw. W przypadku dwukrotnego niestawienia si ę przez Kupuj ą cego, w celu zawarcia aneksu do umowy, ka ż dej ze stron przys ł uguje prawo odst ą pienia od umowy. Prawo odst ą pienia mo ż e by ć wykonane w terminie 120 dni od dnia ustania utrudnienia lub przerwy w prowadzeniu budowy.” • § 4 ust. 6 „ Cena Netto Przedmiotu Umowy nie podlega zmianie ze wzgl ę du na ewentualne ró ż nice pomi ę dzy powierzchni ą okre ś lon ą w niniejszej umowie 6 a powierzchni ą okre ś lon ą na podstawie obmiaru powykonawczego, przy czym Strony ustalaj ą , ż e ró ż nice w powierzchnie poszczególnych sk ł adników Przedmiotu Umowy (Lokalu wraz z Balkonem lub Tarasem, Gara ż u, Komórki Lokatorskiej) nie mog ą by ć wi ę ksze ni ż 1 m2. Je ż eli powierzchnia poszczególnych sk ł adników Przedmiotu Umowy b ę dzie mniejsza o wi ę cej ni ż 1 m2 powierzchni okre ś lonej w niniejszej umowie, Sprzedaj ą cy zwróci Kupuj ą cemu kwot ę wyliczon ą w oparciu o cen ę jednostkow ą 1 m2 wynikaj ą c ą z ró ż nicy pomi ę dzy powierzchni ą okre ś lon ą w umowie, a rzeczywist ą powierzchni ą okre ś lon ą na podstawie obmiaru powykonawczego, w terminie 14 dni od dnia dokonania tego obmiaru. Je ż eli powierzchnia, o której mowa w zdaniu poprzednim b ę dzie wi ę ksza o wi ę cej ni ż 1 m2, Kupuj ą cy b ę dzie zobowi ą zany do dop ł aty ró ż nicy wyliczonej w oparciu o cen ę jednostkow ą m2, przy czym Kupuj ą cemu b ę dzie przys ł ugiwa ł o prawo odst ą pienia od umowy w terminie 21 dni od dnia otrzymania informacji od Sprzedaj ą cego, zawieraj ą cej kwot ę dop ł aty. Po bezskutecznym up ł ywie terminu do wykonania prawa odst ą pienia Kupuj ą cy b ę dzie zobowi ą zany do zap ł aty ró ż nicy, w terminie 14 dni. ” • § 10 ust. 2 „W przypadku odst ą pienia od umowy jednej ze Stron z przyczyn le żą cych po stronie Kupuj ą cego, Sprzedaj ą cy dokona zwrotu wniesionych przez Kupuj ą cego wp ł at, pomniejszonych o kar ę umown ą w wysoko ś ci 1% ceny netto przedmiotu umowy, okre ś lonej w § 4 ust. 2, nie pó ź niej ni ż w ci ą gu 30 dni od odst ą pienia od umowy, na rachunek wskazany przez Kupuj ą cego.„ • §10 ust. 5 „ Strony uprawnione b ę d ą do odst ą pienia od umowy w przypadku zw ł oki w zawarciu umowy notarialnej, o której mowa w § 3 ust. 17, trwaj ą cej powy ż ej 6 miesi ę cy, z zachowaniem prawa do kary umownej w wysoko ś ci 1% Ceny Netto. Prawo odst ą pienia mo ż e by ć wykonane nie pó ź niej ni ż w ci ą gu 24 miesi ę cy licz ą c od dnia powstania uprawnienia do odst ą pienia od umowy.” • § 12 ust 3 „ W przypadku wyst ą pienia zdarze ń losowych z przyczyn, za które Sprzedaj ą cy nie ponosi odpowiedzialno ś ci takich jak: po ż ar, powód ź , huragan, uderzenie piorunu, eksplozja, obsuwanie si ę ziemi, grad, upadek pojazdu powietrznego, terminy okre ś lone w § 3 ulegaj ą przesuni ę ciu o okres opó ź nienia spowodowanego przez zdarzenie losowe na podstawie aneksu do umowy. W przypadku dwukrotnego niestawienia si ę przez Kupuj ą cego w celu zawarcia aneksu do umowy, ka ż dej ze stron przys ł uguje prawo odst ą pienia od umowy. Prawo odst ą pienia mo ż e by ć wykonane w terminie 120 dni od dnia ustania przerwy w prowadzeniu budowy spowodowanej zdarzeniem losowym.” • § 14 „ Sprzedaj ą cy zapewni administrowanie osiedla we w ł asnym zakresie lub wska ż e firm ę zarz ą dzaj ą c ą , która b ę dzie administrowa ć cz ęś ciami wspólnymi nieruchomo ś ci, o której mowa w § 1 ust. 2 na koszt Kupuj ą cego i na warunkach okre ś lonych w odr ę bnej umowie o administrowanie stanowi ą cej za łą cznik nr 4 do niniejszej umowy. Umowa o administrowanie b ę dzie zawarta ma czas okre ś lony, tj. do dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzeda ż y Lokalu w formie aktu notarialnego, chyba ż e do tego dnia nie zostanie powo ł any Zarz ą d Wspólnoty, wówczas umowa b ę dzie obowi ą zywa ć do dnia powo ł ania Zarz ą du Wspólnoty.” (dowód: karta 34-47) Maj ą c na uwadze zebrany materia ł dowodowy, Prezes Urz ę du zwa ż y ł , co nast ę puje: Podstaw ą do rozstrzygania sprawy w oparciu o przepisy ustawy o ochronie (…) jest uprzednie zbadanie przez Prezesa Urz ę du, czy w danej sprawie zagro ż ony zosta ł interes publicznoprawny. Stwierdzenie, ż e to nast ą pi ł o, pozwala na realizacj ę celu tej ustawy, 7 wskazanego w art. 1 ust. 1, którym jest okre ś lenie warunków rozwoju i ochrony konkurencji oraz zasad podejmowanej w interesie publicznoprawnym ochrony interesów przedsi ę biorców i konsumentów. Zdaniem Prezesa Urz ę du rozpatrywana sprawa ma charakter publicznoprawny, albowiem wi ąż e si ę z ochron ą interesu wszystkich konsumentów, którzy s ą lub b ę d ą klientami Archicom sp. z o.o.. Interes publicznoprawny przejawia si ę tak ż e w postaci zbiorowego interesu konsumentów. Innymi s ł owy - naruszenie zbiorowego interesu konsumentów jest jednocze ś nie naruszeniem interesu publicznoprawnego. Zatem uzasadnione by ł o w niniejszej sprawie podj ę cie przez Prezesa Urz ę du dzia ł a ń przewidzianych w ustawie o ochronie (…) . Art. 24 ust. 1 ustawy o ochronie (…) stanowi, i ż „Zakazane jest stosowanie praktyk naruszaj ą cych zbiorowe interesy konsumentów. ”, natomiast art. 24 ust. 2 okre ś la, i ż „Przez praktyk ę naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów rozumie si ę godz ą ce w nie bezprawne dzia ł anie przedsi ę biorcy, w szczególno ś ci: 1) stosowanie postanowie ń wzorców umów, które zosta ł y wpisane do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks post ę powania cywilnego. (…).” Do stwierdzenia praktyki, o której mowa w art. 24 ustawy o ochronie (…) konieczne jest wykazanie, i ż przedsi ę biorca stosuje we wzorcu umownym postanowienia, które zosta ł y wpisane do prowadzonego przez Prezesa Urz ę du rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym w art. 479 45 Kodeksu post ę powania cywilnego. Zbiorowe interesy konsumentów podlegaj ą ochronie przed dzia ł aniami przedsi ę biorców, które s ą sprzeczne z prawem, tj. przepisami okre ś lonych aktów prawnych oraz zasadami wspó łż ycia spo ł ecznego i dobrymi obyczajami. Jak wspomniano wy ż ej, zgodnie z art. 24 ust. 2 pkt 1 ustawy o ochronie (…) , za praktyk ę naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów uwa ż a si ę w szczególno ś ci stosowanie postanowie ń wzorców umów, które zosta ł y wpisane do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 Kodeksu post ę powania cywilnego . Nale ż y w tym miejscu wskaza ć , i ż wzorce umowne wykorzystywane przy zawieraniu umów z konsumentami mog ą by ć poddane kontroli abstrakcyjnej. Kontroli abstrakcyjnej wzorca jako takiego (art. 479 36 – 479 45 k.p.c. ) dokonuje si ę niezale ż nie od tego, czy wzorzec by ł , czy te ż nie by ł zastosowany w konkretnej umowie. Kontrola taka obejmuje klauzule pojedyncze lub zbiorowe (ca ł y wzorzec lub jego fragment). Oceny postanowie ń w wypadku kontroli abstrakcyjnej dokonuje S ą d Okr ę gowy w Warszawie – S ą d Ochrony Konkurencji i Konsumentów i wy łą cznie do kompetencji tego S ą du nale ż y uznanie postanowie ń wzorców umownych za niedozwolone. Art. 479 43 k.p.c. rozszerza prawomocno ść wyroku wydanego w sprawie o uznanie postanowie ń wzorca umowy za niedozwolone na osoby trzecie. Skutek tzw. prawomocno ś ci rozszerzonej nast ę puje od chwili wpisania wzorca umowy do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone, prowadzonego przez Prezesa Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów, o którym mowa w art. 479 45 § 2 k.p.c. Konsekwencj ą umieszczenia postanowienia umownego w w/w rejestrze jest to, ż e pos ł u ż enie si ę nim b ę dzie mia ł o skutek wprowadzenia do umowy elementu bezwzgl ę dnie przez prawo zakazanego . Wpis do rejestru niedozwolonych postanowie ń umownych oznacza, ż e od tego momentu stosowanie takiej klauzuli jest zakazane we wszystkich wzorcach umownych. Powy ż sze stanowisko Prezesa Urz ę du zgodne jest z orzecznictwem S ą du Najwy ż szego, który w uchwale z dnia 13 lipca 2006 r. (sygn. akt III SZP 3/06) stwierdzi ł , i ż „(…) stosowanie postanowie ń wzorców umów o tre ś ci to ż samej z tre ś ci ą postanowie ń uznanych za niedozwolone prawomocnym wyrokiem S ą du Okr ę gowego w Warszawie - S ą du Ochrony Konkurencji i Konsumentów i wpisanych do rejestru, o którym mowa w art. 479 45 § 2 k.p.c., mo ż e by ć uznane w stosunku do innego przedsi ę biorcy za praktyk ę naruszaj ą c ą zbiorowe interesy 8 konsumentów (…)”. W uzasadnieniu do powy ż szej uchwa ł y S ą d uzna ł m.in., ż e „ (…) praktyka naruszaj ą ca zbiorowe interesy konsumentów art. 23a u.o.k.ik. obejmuje równie ż przypadki wprowadzania jedynie zmian kosmetycznych polegaj ą cych na przestawieniu wyrazów lub zast ą pieniu jednych wyrazów innymi, je ż eli tylko wyk ł adnia postanowienia pozwoli stwierdzi ć , ż e jego tre ść mie ś ci si ę w hipotezie zakazanej klauzuli. Stosowanie klauzuli o zbli ż onej tre ś ci do klauzuli wpisanej do rejestru godzi przecie ż tak samo w interesy konsumentów, jak stosowanie klauzuli identycznej, co wpisana do rejestru (…). Przyj ę ta powy ż ej rozszerzaj ą ca wyk ł adnia art. 23a u.o.k.ik. znajduje równie ż uzasadnienie w dyrektywach 93/13 oraz 98/27 a tak ż e orzecznictwie ETS dotycz ą cym zasady efektywno ś ci (…)”. Nie jest, zatem konieczna dok ł adna, literalna identyczno ść klauzuli wpisanej do rejestru i klauzuli z ni ą porównywanej i st ą d niedozwolone b ę d ą tak ż e takie postanowienia umów, które mieszcz ą si ę w hipotezie klauzuli wpisanej do rejestru, której tre ść zostanie ustalona w oparciu o dokonan ą jej wyk ł adni ę . Przedmiotem niniejszego post ę powania jest wykazanie, ż e wy ż ej wymienione, zakwestionowane przez Prezesa Urz ę du zapisy wzorca umownego stosowanego przez Archicom sp. z o.o. przy zawieraniu przedwst ę pnych umów kupna-sprzeda ż y nieruchomo ś ci, s ą to ż same z tre ś ci ą postanowie ń uznanych za niedozwolone prawomocnymi wyrokami S ą du Ochrony Konkurencji i Konsumentów i wpisanych do Rejestru, o którym mowa w art. 479 45 Kodeksu post ę powania cywilnego pod pozycjami: 364, 365, 882, 883, 155, 227, 1, 927 i 893 W wyroku z dnia 22 listopada 2004 r. (sygn. akt XVII AmC 55/03) S ą d Ochrony Konkurencji i Konsumentów uzna ł za niedozwolone postanowienia umowne zapisy, które nast ę pnie zosta ł y wpisany pod poz. 364 i 365 do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone o tre ś ci: „ W razie niestawiennictwa Kupuj ą cego w wyznaczonym terminie przekazania, sprzedaj ą cy dokona samodzielnie odbioru przedmiotu umowy i b ę dzie to jednoznaczne z wykonaniem przez Sprzedaj ą cego umowy w tym zakresie. Strony zgodnie ustalaj ą , ż e w takim przypadku Sprzedaj ą cy upowa ż niony jest do wystawienia odpowiedniej faktury ” i „ W sytuacji okre ś lonej w art. 6 tego paragrafu jednostronny protokó ł sporz ą dzony przez Sprzedaj ą cego zast ę puje protokó ł odbioru ”. W uzasadnieniu do wyroku S ą d stwierdzi ł , i ż „Zapis postanowienia umownego z § 8 ust 6 wzorca jest niedozwolone, gdy ż umo ż liwia pozwanemu bez obecno ś ci konsumenta dokona ć odbioru lokalu i zwolni ć si ę z odpowiedzialno ś ci za niewykonanie lub nienale ż yte wykonanie umowy wobec konsumenta, co w ś wietle art. 385¹ § 1 k.c. stanowi niedozwolon ą klauzul ę , gdy ż postanowienie to ra żą co narusza interes konsumenta. Odno ś nie § 8 ust. 7 wzorca to S ą d cz ęś ciowo podzieli ł żą danie pozwu uznaj ą c, ż e stanowi ono niedozwolone postanowienie umowne w zakresie od s ł ów „W sytuacji okre ś lonej w ust. 6 tego paragrafu jednostronny protokó ł sporz ą dzony przez Sprzedaj ą cego zast ę puje protokó ł odbioru” na podstawie art. 385 § 1 k.c. i 385³ pkt 9 k.c. Zapis ten umo ż liwia pozwanemu kosztem interesu konsumenta uzna ć sporz ą dzony pod jego nieobecno ść jednostronny protokó ł odbioru lokalu za równowa ż ny z tym podpisanym przez obie strony umowy. Zapis ten przyznaje pozwanemu uprawnienie do dokonywania wi ążą cej interpretacji umowy.” Równie ż tre ść § 3 ust. 6.2. umowy stosowanej przez Archicom sp. z o.o. przewiduje, i ż przedsi ę biorca mo ż e dokona ć jednostronnego odbioru lokalu i sporz ą dzi ć stosowny protokó ł , co narusza wskazane przez S ą d w cytowanym powy ż ej uzasadnieniu do wyroku prawa konsumenta. Wobec powy ż szego Prezes Urz ę du uzna ł wymienione wy ż ej zapisy za to ż same, czego nie naruszaj ą odmienno ś ci wynikaj ą ce z ró ż nic w sformu ł owaniu i u ż ytych zwrotach porównywanych klauzul. W wyroku z dnia 18 maja 2005 r. (sygn. akt XVII AmC 86/03) S ą d Ochrony Konkurencji i Konsumentów uzna ł za niedozwolone postanowienia umowne zapisy, które 9 nast ę pnie zosta ł y wpisane pod poz. 882 i 883 do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone o tre ś ci: „Opó ź nienia wywo ł ane decyzjami administracyjnymi lub ich brakiem, w wyniku zmiany przepisów oraz innych niezale ż nych od sprzedaj ą cego przeszkód spowoduj ą odpowiednie przesuni ę cie terminów rozpocz ę cia budowy i oddania przedmiotu budowy kupuj ą cemu. ” i “ W przypadku wyst ą pienia w trakcie realizacji budowy niekorzystnych warunków atmosferycznych takich jak np. niskie temperatury poni ż ej -5 stopni C, ulewne deszcze trwaj ą ce przez co najmniej 30 dni lub te ż wyst ą pienia innych podobnych i niezale ż nych od Sprzedaj ą cego przeszkód. Sprzedaj ą cy zastrzega sobie prawo do przed ł u ż enia terminów, o których mowa w ust. 1 o czas trwania tych przeszkód, nie d ł u ż ej ni ż o 3 miesi ą ce. ” W uzasadnieniu do wyroku S ą d stwierdzi ł , i ż takie zapisy „Naruszaj ą (…) art. 385 3 pkt 2 k.c. Przepis ten stanowi, ż e w razie w ą tpliwo ś ci uwa ż a si ę , ż e niedozwolonymi postanowieniami umownymi s ą te, które w szczególno ś ci wy łą czaj ą lub istotnie ograniczaj ą odpowiedzialno ść wzgl ę dem konsumenta za niewykonanie lub nienale ż yte wykonanie zobowi ą zania. Obydwa przytoczone wy ż ej zapisy wy łą czaj ą odpowiedzialno ść pozwanego wzgl ę dem konsumenta za niewykonanie lub nienale ż yte wykonanie zobowi ą zania. Dotyczy to sytuacji, gdy niewykonanie lub nienale ż yte wykonanie umowy nast ę puje wprawdzie z przyczyn niezale ż nych, ale zawinionych przez pozwanego (np. wstrzymanie realizacji inwestycji przez organ nadzoru budowlanego na skutek uchybie ń wykonawcy, opó ź nienie wydania zezwolenia na budow ę z przyczyn zawinionych przez wnioskodawc ę , b łę dów projektu sporz ą dzonego przez osoby trzecie, konieczno ść przerwania robót na skutek mrozów z powodu nieosi ą gni ę cia planowanego stadium realizacji itp.). Obydwa zapisy stanowi ą , zatem, sprzeczn ą z dobrymi obyczajami, prób ę przeniesienia ryzyka gospodarczego na konsumenta.” Tre ść §3 ust. 18 oraz tre ść § 12 ust. 3 Umowy stosowanej przez Archicom sp. z o.o. równie ż uprawniaj ą przedsi ę biorc ę do zmiany terminu zako ń czenia inwestycji w przypadku zaistnienia identycznych przes ł anek tj. dzia ł a ń organów w ł adzy, wyst ą pienia si ł y wy ż szej lub czynników niezale ż nych w postaci dzia ł a ń innych podmiotów. Posi ł kowo nale ż y ponadto wskaza ć , i ż zarówno w przypadku klauzul wpisanych do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone, jak i klauzul stosowanych przez Archicom sp. z o.o. ulega ograniczeniu odpowiedzialno ść odszkodowawcza przedsi ę biorcy z tytu ł u niewykonania lub nienale ż ytego wykonania umowy, co narusza art. 385³ pkt 2 k.c. W zwi ą zku z powy ż szym analiza porównawcza kwestionowanych zapisów umownych z klauzulami wpisanymi do rejestru wskazuje na jednoznaczno ść tre ś ci porównywanych klauzul, której nie naruszaj ą odmienno ś ci w zakresie u ż ytych sformu ł owa ń i wyrazów, co pozwala na stwierdzenie ich to ż samo ś ci. W wyroku z dnia 9 wrze ś nia 2004 r. (sygn. akt XVII Amc 12/04) S ą d Ochrony Konkurencji i Konsumentów uzna ł za niedozwolone postanowienie umowne zapis, który nast ę pnie zosta ł wpisany pod poz. 155 do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone o tre ś ci: „ Cena nabycia nieruchomo ś ci (lokalu mieszkalnego) ulegnie zmianie, je ż eli po zako ń czeniu budowy oka ż e si ę , ż e zakupione powierzchnie lokalu mieszkalnego ulegn ą zmianie w stosunku do powierzchni przewidzianej w projekcie o wi ę cej ni ż 2,5% ”. Z kolei w wyroku z dnia 10 pa ź dziernika 2004 r. (sygn. akt XVII Amc 47/03) SOKiK uzna ł za niedozwolone postanowienie umowne zapis, który nast ę pnie zosta ł wpisany pod poz. 227 do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone o tre ś ci: „ W przypadku zmiany powierzchni lokalu wynikaj ą cej z inwentaryzacji powykonawczej, cena ulegnie zmianie o warto ść wynikaj ą c ą z pomno ż enia ró ż nicy w powierzchni lokalu przez cen ę jednego metra kwadratowego ustalon ą w umowie ”. W uzasadnieniu do wyroku z dnia 9 wrze ś nia 2004 r. S ą d stwierdzi ł , i ż kwestionowany zapis „(…) zawiera niedozwolone postanowienia umowne okre ś lone w art. 385³ pkt 20 k.c., które umo ż liwiaj ą pozwanej Spó ł ce po zawarciu umowy z konsumentem podwy ż szenie ceny lokalu (na skutek zwi ę kszenia metra ż u lokalu w stosunku do umownego) bez jednoczesnego zapewnienia konsumentowi prawa odst ą pienia od umowy 10 w powy ż szej sytuacji, co z uwagi na wzrost obci ąż e ń finansowych po stronie konsumenta nie powinno budzi ć ż adnych w ą tpliwo ś ci.” Ponadto w wyroku z dnia 10 pa ź dziernika S ą d podzieli ł zdanie Prezesa Urz ę du, i ż takie postanowienie „(…) pozwala pozwanemu na zmian ę istotnych cech przedmiotu umowy w zakresie powierzchni lokalu, co mo ż e spowodowa ć , ż e klient b ę dzie zobowi ą zany do kupienia lokalu maj ą cego inne cechy ni ż te, które zadecydowa ł y o jego wyborze na etapie podpisywania umowy. (…) taki zapis umo ż liwia du żą dowolno ść pozwanego w zakresie zmiany powierzchni przedmiotowego lokalu lub jego cz ęś ci sk ł adowych, gdy ż nawet nie okre ś la maksymalnego zakresu modyfikacji, który nie by ł by uwa ż any za zmian ę przedmiotu ś wiadczenia.” Tre ść §4 ust. 6 Umowy nie przewiduje co prawda zmiany ceny przedmiotu umowy, w wypadku wyst ą pienia ró ż nic w powierzchni wynikaj ą cych z dokonanego obmiaru powykonawczego, jednak ż e zastrzega stosowanie tej ż e zasady wy łą cznie do sytuacji, gdy łą czne ró ż nice nie przekrocz ą 5% powierzchni okre ś lonej w Umowie. Podobnie zatem, jak w tre ś ci postanowie ń wpisanych do rejestru, mo ż liwo ść zmiany powierzchni przedmiotu umowy pozostaje w istocie niczym nieograniczona tzn. umo ż liwia Archicom sp. z o.o. prawo do swobodnej i nawet znacznej zmiany powierzchni, co w oczywisty sposób jest sprzeczne z interesem konsumenta. Jednocze ś nie brak jest w przedmiotowej Umowie ustanowionego po stronie konsumenta prawa do odst ą pienia od niej w takim przypadku. W zwi ą zku z powy ż szym analiza porównawcza kwestionowanych zapisów umownych z klauzulami wpisanymi do rejestru wskazuje na jednoznaczno ść tre ś ci porównywanych klauzul, której nie naruszaj ą odmienno ś ci w zakresie u ż ytych sformu ł owa ń i wyrazów, co pozwala na stwierdzenie ich to ż samo ś ci. W wyroku z dnia 11 marca 2002 r. (sygn. akt XVII AmC 12/05) S ą d Ochrony Konkurencji i Konsumentów uzna ł za niedozwolone postanowienie umowne zapis, który nast ę pnie zosta ł wpisany pod poz. 1 do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone o tre ś ci: „W przypadku odst ą pienia od umowy przez kupuj ą cego, sprzedaj ą cy zwróci mu sum ę dokonanych przedp ł at, bez rewaloryzacji i oprocentowania, pomniejszon ą o 5% warto ś ci mieszkania oraz kwoty robót dodatkowych i zamiennych.” Z kolei w wyroku z dnia 11 stycznia 2006 r. (sygn. akt XVII AmC 12/05) SOKiK uzna ł za niedozwolone postanowienie zapis umieszczony pod poz. 927 w rejestrze o tre ś ci: „W przypadku okre ś lonym w ust. 1 Towarzystwu przys ł uguje prawo potr ą cenia 5% z kwoty podlegaj ą cej zwrotowi.” Ponadto w wyroku z dnia 2 grudnia 2004 r. (sygn. akt XVII AmC 9/04) SOKiK uzna ł za niedozwolone postanowienie umowne zapis, który nast ę pnie zosta ł wpisany pod poz. 389 do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone o tre ś ci: „W przypadku odst ą pienia Kupuj ą cego od niniejszej umowy, Sprzedaj ą cy dokona zwrotu nominalnej warto ś ci wp ł aconych przez Kupuj ą cego ś rodków pieni ęż nych w terminie 14 dni od daty wprowadzenia przez Sprzedaj ą cego nowego Kupuj ą cego z potr ą ceniem 5% warto ś ci lokalu mieszkalnego b ę d ą cego przedmiotem umowy, bez powiadomienia na pi ś mie”. Nale ż y ponadto pomocniczo wskaza ć na wyrok z dnia 20 grudnia 2006 r. (sygn. akt XVII AmC 17/06), moc ą którego SOKiK uzna ł za niedozwolone postanowienie umowne zapis, który nast ę pnie zosta ł wpisany pod poz. 1066 do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone o tre ś ci: „Strona, z winy której dosz ł o do odst ą pienia od umowy obci ąż ona zostanie na rzecz strony przeciwnej z tytu ł u niewykonania zobowi ą zania kwot ą stanowi ą c ą warto ść 5 % łą cznej ceny brutto przedmiotu umowy (…)” Tre ść § 10 ust. 2 oraz tre ść § 10 ust. 5 Umowy podobnie jak wymienione powy ż ej zapisy umowne wpisane do rejestru, przewiduj ą kar ę umown ą w wysoko ś ci 5% warto ś ci przedmiotu umowy. Zastrze ż enie kary umownej na wypadek niewykonania lub nienale ż ytego wykonania umowy, wzgl ę dnie okre ś lonej sumy pieni ęż nej na wypadek odst ą pienia od umowy (odst ę pne) jest dopuszczalne na mocy art. 483 k.c. oraz 396 k.c. Przepisy kodeksowe nie precyzuj ą jednak sposobu naliczania powy ż szych sum, ani ich wysoko ś ci, poza art. 385³ pkt 17 k.c. Na jego podstawie za niedozwolone postanowienie 11 umowne uznaje si ę postanowienie, które nak ł ada na konsumenta, który nie wykona ł zobowi ą zania lub odst ą pi ł od umowy obowi ą zek zap ł aty ra żą co wygórowanej kary umownej lub odst ę pnego. Nie podlega kwestionowaniu przez Prezesa UOKiK zasadno ść pobierania kary umownej – powszechnie stosowanej w obrocie handlowym, a jedynie jej wysoko ść . Przedmiotem ś wiadczenia Archicom sp. z o.o. jest budynek mieszkalny, typowy dla budownictwa wielorodzinnego, zawieraj ą cy mieszkania o zbli ż onym standardzie wyko ń czenia, które nie wymagaj ą dodatkowych szczególnych nak ł adów zwi ą zanych z ich budow ą lub wyko ń czeniem. Z tego powodu – w przypadku rozwi ą zania umowy z powodu nienale ż ytego jej wykonania przez konsumenta lub odst ą pienia przez niego od umowy – mog ą one by ć przedmiotem obrotu i znale źć nabywców bez wi ę kszych problemów. W takiej sytuacji przedsi ę biorca mo ż e znale źć kolejnego kontrahenta na miejsce tego, który odst ą pi ł od umowy, przy czym szkody, jakie ponosi z tytu ł u odst ą pienia od umowy, obejmuj ą koszty sporz ą dzenia stosownych dokumentów. Ponadto z uwagi na powszechnie stosowany sposób finansowania inwestycji przez konsumenta, przedsi ę biorca uzyskuje ś rodki finansowe, zanim konsument otrzyma mieszkanie. Pozwala mu to na rozporz ą dzenie ś rodkami konsumenta, obracanie nimi oraz uzyskiwanie korzy ś ci, np. w postaci odsetek od kwot zdeponowanych w banku. Zgodnie z orzecznictwem s ą dowym, wspomnianym powy ż ej, a tak ż e zdaniem Prezesa Urz ę du kary umowne, których wysoko ść wynosi 5% s ą ra żą co wygórowane, zw ł aszcza przy obecnej wysoko ś ci stawek za 1 m², i tym samym nie znajduj ą uzasadnienia ekonomicznego i naruszaj ą dobre obyczaje i interes konsumenta. Z uwagi na to, i ż zarówno w przytoczonych wyrokach s ą dowych jak i tre ś ci kwestionowanych postanowie ń Umowy wskazuj ą jako kar ę umown ą kwot ę w wysoko ś ci 5% warto ś ci umowy, mo ż liwym jest stwierdzenie to ż samo ś ci badanych zapisów. Bez znaczenia przy tym pozostaj ą ró ż nice w zapisach wynikaj ą ce z u ż ytych sformu ł owa ń i wyrazów, które nie wp ł ywaj ą na wyk ł adni ę klauzuli. Nale ż y ponadto wskaza ć , i ż tre ść § 10 ust. 2 Umowy narusza dodatkowo art. 385¹ § 1 k.c. W ocenie Prezesa Urz ę du naruszeniem interesów konsumentów jest bowiem równie ż zbyt d ł ugi termin, w którym przedsi ę biorca jest zobowi ą zany zwróci ć otrzymane zaliczki, poniewa ż w tym okresie konsument jest pozbawiony mo ż liwo ś ci korzystania z tych ś rodków, inwestowania ich, podczas gdy deweloper mo ż e korzysta ć ze ś rodków finansowych konsumenta i pobiera ć z nich po ż ytki, np. poprzez z ł o ż enie ich na lokacie bankowej czy finansowanie bie żą cej dzia ł alno ś ci. Powy ż sza sytuacja powoduje ponadto, i ż de facto bez jakiejkolwiek zasadno ś ci nale ż ne konsumentowi ś rodki finansowe pozostaj ą do dyspozycji dewelopera, przynosz ą c mu korzy ś ci, z oczywist ą strat ą dla klienta, co niew ą tpliwie wyczerpuje znamiona art. 385¹ § 1 k.c. z uwagi na ra żą ce naruszenie interesów gospodarczych konsumenta, jak i bezsprzeczn ą niezgodno ść z dobrymi obyczajami kupieckimi. W wyroku z dnia 18 maja 2005 r. (sygn. akt XVII AmC 86/03) S ą d Ochrony Konkurencji i Konsumentów uzna ł za niedozwolone postanowienie umowne zapis, który nast ę pnie zosta ł wpisany pod poz. 893 do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone o tre ś ci: „ Sprzedaj ą cy zobowi ą zuje si ę prowadzi ć odp ł atnie, na koszt mieszka ń ców i z ich upowa ż nienia, administracj ę budynku przez 36 miesi ę cy od daty przekazania budynku do eksploatacji. Kupuj ą cy podpisuj ą c niniejsz ą Umow ę upowa ż nia Sprzedaj ą cego do powy ż szych czynno ś ci. Po up ł ywie tego terminu sposób administracji zostanie ustalony przez W ł a ś cicieli mieszka ń w trybie wynikaj ą cym z ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o w ł asno ś ci lokali (Dz. U. Nr 85, poz. 388)”. W uzasadnieniu do wyroku S ą d stwierdzi ł , i ż zapis ten jest „sprzeczny z art. 385 1 § 1 k.c. (…) zmusza nabywc ę lokalu do zgody na administrowanie nieruchomo ś ci ą przez okres 3 lat (…). Otrzymanie ś wiadczenia wynikaj ą cego z umowy kupna lokalu zwi ą zane jest zatem z zawarciem umowy o administrowanie nieruchomo ś ci ą przez 3 lata. Pozbawia to konsumenta swobody wyboru kontrahenta w zakresie administrowania nieruchomo ś ci ą . W konsekwencji konsument 12 zmuszony jest do korzystania z us ł ug pozwanego w tym zakresie nawet w sytuacji, gdy wszyscy w ł a ś ciciele mieszka ń nie b ę d ą mieli zaufania, co do rzetelno ś ci pozwanego lub, gdy żą dane wynagrodzenie b ę dzie znacz ą co wy ż sze od cen rynkowych. Jest to sprzeczne z dobrymi obyczajami i ra żą co narusza interes konsumenta.” Sytuacja ta jest analogiczna do tej wynikaj ą cej z § 14 umowy stosowanej przez Archicom sp. z o.o., gdzie sprzedaj ą cy ustanawia po swojej stronie prawo do wskazania podmiotu zarz ą dzaj ą cego nieruchomo ś ci ą tzn. mo ż e narzuci ć dobrowolnie wykonywanie zarz ą du przez podmiot, który nie b ę dzie z ró ż nych przyczyn akceptowalny przez w ł a ś cicieli nieruchomo ś ci. Wobec tego porównywane zapisy, pomimo ró ż nic w u ż ytych sformu ł owaniach i odmienno ś ci j ę zykowych, s ą to ż same. Zgodnie z powy ż szym wykazano, i ż kwestionowane punkty umów mieszcz ą si ę w hipotezach wymienionych klauzul wpisanych do Rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone – tre ść § 3 ust. 6.2. Umowy w klauzuli z poz. 364 i 365, tre ść § 3 ust. 18 i § 12 ust. 3 Umowy w klauzuli z poz. 882 i 883, § 4 ust. 6 Umowy w klauzuli z poz. 155 i 227, § 10 ust. 2 i § 10 ust. 5 Umowy w klauzuli z poz. 1 i 927, § 14 Umowy w klauzuli z poz. 893. W my ś l art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 ustawy o ochronie (…) stosowanie postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone jest praktyk ą naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów. Mówi ą c o „zbiorowym interesie konsumentów” nale ż y zaznaczy ć , i ż ustawa o ochronie (…) nie podaje jego definicji, wskazuj ą c jednak w art. 24 ust. 3, ż e nie jest nim suma indywidualnych interesów konsumentów. O tym, czy naruszony zosta ł interes zbiorowy, nie zawsze przes ą dza kryterium ilo ś ciowe, poniewa ż niekiedy jeden ujawniony przypadek naruszenia prawa konsumenta mo ż e by ć przejawem cz ę sto lub nawet powszechnie stosowanej praktyki naruszaj ą cej interes zbiorowy. W niniejszej sprawie bez w ą tpienia mamy do czynienia z naruszeniem praw licznej grupy konsumentów, wszystkich konsumentów b ę d ą cych klientami Archicom sp. z o.o., jak i potencjalnych zainteresowanych, którzy mog ą zawrze ć z nim umow ę kupna-sprzeda ż y nieruchomo ś ci. Tak wi ę c, w rozpatrywanym stanie faktycznym zachowanie Archicom sp. z o.o. nie dotyczy interesów poszczególnych osób, których sprawy maj ą charakter jednostkowy, indywidualny i nie daj ą cy si ę porówna ć z innymi, lecz mamy do czynienia z naruszonymi uprawnieniami okre ś lonego kr ę gu konsumentów, których sytuacja jest identyczna i wspólna dla ca ł ej, licznej grupy obecnych i przysz ł ych kontrahentów przedsi ę biorcy. Reasumuj ą c, skoro wykazano powy ż ej, i ż kwestionowane zapisy umowy kupna- sprzeda ż y nieruchomo ś ci s ą to ż same z klauzulami wpisanymi do Rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone, to pos ł ugiwanie si ę nimi w obrocie konsumenckim uzna ć nale ż y za praktyk ę naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów i nakaza ć zaniechanie jej stosowania. Zgodnie z art. 28 ustawy o ochronie (…), je ż eli w toku post ę powania w sprawie praktyk naruszaj ą cych zbiorowe interesy konsumentów zostanie uprawdopodobnione - na podstawie okoliczno ś ci sprawy, informacji zawartych w zawiadomieniu lub innych informacji b ę d ą cych podstaw ą wszcz ę cia post ę powania z urz ę du – ż e przedsi ę biorca stosuje praktyk ę , o której mowa w art. 24 tej ustawy, a przedsi ę biorca, któremu jest zarzucane naruszenie tego przepisu, zobowi ąż e si ę do podj ę cia lub zaniechania okre ś lonych dzia ł a ń zmierzaj ą cych do zapobie ż enia tym naruszeniom, Prezes Urz ę du mo ż e, w drodze decyzji, na ł o ż y ć obowi ą zek wykonania tych zobowi ą za ń . Taka sytuacja zachodzi w niniejszej sprawie. 13 Archicom sp. z o.o. zobowi ą za ł si ę do podj ę cia dzia ł a ń zmierzaj ą cych do zapobie ż enia wzmiankowanym naruszeniom poprzez zmian ę postanowie ń umów, naruszaj ą cych przepisy art. 24 ust. 1 i ust. 2 pkt 1 ustawy o ochronie (…), oraz przedstawi ł projekt tych zmian. Analizuj ą c ww. projekt Prezes Urz ę du uzna ł , i ż nie zawiera on ju ż zapisów mog ą cych godzi ć w zbiorowe interesy konsumentów. Sporz ą dzaj ą c nowe postanowienia (patrz pkt 4 ustalonego stanu faktycznego, str. 6 i 7 decyzji), w miejsce negowanych, Archicom sp. z o.o. uwzgl ę dni ł a obowi ą zuj ą ce przepisy prawa, w szczególno ś ci art. 385 i nast. k.c. Zdaniem Prezesa Urz ę du tak opracowane zapisy Umowy mog ą zosta ć wprowadzone do obrotu konsumenckiego w miejsce dotychczas obowi ą zuj ą cych (patrz pkt I osnowy decyzji). Nale ż y jednak wskaza ć , i ż przez zast ą pienie kwestionowanych postanowie ń nowymi, zaakceptowanymi przez Prezesa Urz ę du, rozumie si ę nie tylko stosowanie ich przy nowo podpisywanych umowach, ale i tak ż e ich zmian ę w aktualnie obowi ą zuj ą cych umowach, co oznacza konieczno ść aneksowania wszystkich umów istniej ą cych w obrocie b ą d ź przynajmniej podj ę cia przez przedsi ę biorc ę udokumentowanych dzia ł a ń zmierzaj ą cych do zmiany wcze ś niej zawartych umów, polegaj ą cych na przedstawieniu wszystkim kontrahentom aneksów zawieraj ą cych nowe regulacje. Maj ą c powy ż sze na uwadze, nale ż a ł o orzec jak w pkt I sentencji. Stosownie do art. 28 ust. 3 ustawy o ochronie (…) Prezes Urz ę du nak ł ada na Archicom sp. z o.o. obowi ą zek z ł o ż enia w wyznaczonym terminie informacji o stopniu realizacji zobowi ą za ń . W zwi ą zku z tym, nale ż a ł o orzec jak w pkt II sentencji. Wobec powy ż szego orzeczono, jak na wst ę pie. Stosownie do tre ś ci art. 81 ust 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, w zwi ą zku z art. 479 28 § 2 k.p.c., od niniejszej decyzji przys ł uguje stronie odwo ł anie do S ą du Okr ę gowego w Warszawie - S ą du Ochrony Konkurencji i Konsumentów w terminie dwutygodniowym od dnia jej dor ę czenia, za po ś rednictwem Prezesa Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów - Delegatury Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów we Wroc ł awiu. Z up. Prezesa UOKiK Dyrektor del. we Wroc ł awiu Zbigniew Jurczyk Otrzymuje: „Archicom” sp. z o.o. we Wroc ł awiu Ul. Liskego 7 50-345 Wroc ł aw 14