RKT-71/2007

DELEGATURA UOKiK W KATOWICACH Katowice, dnia 21. 12. 2007r. RKT – 61 – 23/07/AD DECYZJA Nr RKT - 71/2007 Stosownie do art. 33 ust. 6 ustawy z dnia 16 lutego 2007r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. Nr 50, poz. 331 ze zm.) i § 7 rozporz ą dzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 17 lipca 2007r. w sprawie w ł a ś ciwo ś ci miejscowej i rzeczowej delegatur Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów (Dz. U. Nr 134, poz. 939), - dzia ł aj ą c w imieniu Prezesa Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów: po przeprowadzeniu wszcz ę tego z urz ę du post ę powania w sprawie praktyk naruszaj ą cych zbiorowe interesy konsumentów przeciwko Nestin Polska Sp. z o.o., ul. Francuska 35, 40 – 027 Katowice: I. Na podstawie art. 26 ust. 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów uznaje si ę za niezgodne z art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów naruszaj ą ce zbiorowe interesy konsumentów praktyki polegaj ą ce na stosowaniu w zawieranych z konsumentami umowach przedwst ę pnych sprzeda ż y nast ę puj ą cych postanowie ń wzorca umowy, które zosta ł y wpisane do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 ustawy z dnia 17 listopada 1964r. – Kodeks post ę powania cywilnego (Dz. U. Nr 43, poz. 296 z pó źń . zm.): 1. „Strony tej umowy nie b ę d ą wnosi ć wzgl ę dem siebie jakichkolwiek roszcze ń finansowych b ą d ź rzeczowych z tytu ł u ewentualnej zmiany faktycznej powierzchni przedmiotowego budynku mieszkalnego w stosunku do projektu, nie wi ę kszej jednak ni ż 2% tej powierzchni”, 2. „Spory mog ą ce powsta ć na tle realizacji niniejszej Umowy b ę d ą rozpoznawane przez s ą d w ł a ś ciwy dla miejsca po ł o ż enia nieruchomo ś ci” i nakazuje si ę zaniechanie ich stosowania. II. Na podstawie art. 27 ust. 1 i 2 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów uznaje si ę za niezgodn ą z art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów praktyk ę polegaj ą c ą na stosowaniu w zawieranych z konsumentami umowach rezerwacyjnych nast ę puj ą cego postanowienia wzorca umowy, które zosta ł o wpisane do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 ustawy z dnia 17 listopada 1964r. – Kodeks post ę powania cywilnego (Dz. U. Nr 43, poz. 296 z pó źń . zm.) „S pory mog ą ce powsta ć na tle realizacji niniejszej Umowy b ę d ą rozpoznawane przez s ą d w ł a ś ciwy dla miejsca siedziby DEWELOPERA” i stwierdza si ę zaniechanie jej stosowania z dniem 06. 04. 2007r. III. Na podstawie art. 106 ust. 1 pkt 4 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów nak ł ada si ę na Nestin Polska Sp. z o.o. kar ę pieni ęż n ą w wysoko ś ci 3000 z ł (s ł ownie: trzech tysi ę cy z ł otych), p ł atn ą do bud ż etu pa ń stwa, z tytu ł u naruszenia zakazu, o jakim mowa w art. 24 ust. 1 1 i 2 pkt 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, w zakresie opisanym w punkcie I i II sentencji niniejszej decyzji. IV. Na podstawie art. 77 ust. 1 w zwi ą zku z art. 80 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów obci ąż a si ę Nestin Polska Sp. z o.o. kosztami opisanego na wst ę pie post ę powania w sprawie stosowania praktyk naruszaj ą cych zbiorowe interesy konsumentów oraz zobowi ą zuje si ę tego przedsi ę biorc ę do zwrotu Prezesowi Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów kosztów post ę powania w kwocie 84 z ł (s ł ownie: osiemdziesi ę ciu czterech z ł otych). Uzasadnienie W imieniu Prezesa Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów (zwanego dalej tak ż e Prezesem Urz ę du) przeprowadzono post ę powanie wyja ś niaj ą ce (sygn. akt RKT-405- 04/07/AD) w sprawie dzia ł alno ś ci Nestin Polska Sp. z o.o. (zwanej dalej tak ż e spó ł k ą lub przedsi ę biorc ą ), w toku którego powzi ę to podejrzenie, ż e mo ż e ona stosowa ć praktyki naruszaj ą ce zbiorowe interesy konsumentów wskazane w sentencji tej decyzji. W zwi ą zku z powy ż szym, Postanowieniem nr 1 z dnia 13. 07. 2007r. (dowód: karta nr 1) wszcz ę to z urz ę du niniejsze post ę powanie. W poczet dowodów zaliczono dokumenty zgromadzone w toku ww. post ę powania wyja ś niaj ą cego (dowód: karty nr 5 – 72) oraz w ramach czynno ś ci prowadzonych pod sygnatur ą RKT-62-03/07/AD (dowód: karty nr 73 – 124). W toku niniejszego post ę powania przedsi ę biorca ustosunkowa ł si ę do postawionych mu zarzutów w pi ś mie z dnia 20. 07. 2007r. (dowód: karty nr 125 – 126). Po zawiadomieniu przedsi ę biorcy o zako ń czeniu zbierania materia ł u dowodowego (dowód: karta nr 142) nie skorzysta ł on z prawa do zapoznania si ę z aktami niniejszej sprawy. Prezes Urz ę du ustali ł nast ę puj ą cy stan faktyczny: Nestin Polska Sp. z o.o. w Katowicach zosta ł a wpisana do Krajowego Rejestru S ą dowego pod numerem 000025901 (dowód: karty nr 7 – 11). Spó ł ka ta prowadzi dzia ł alno ść dewelopersk ą , w ramach której zawiera z konsumentami umowy rezerwacyjne oraz przedwst ę pne umowy sprzeda ż y nieruchomo ś ci. Przedsi ę biorca wykorzystuje w obrocie nast ę puj ą ce wzory umów: - wzór umowy rezerwacyjnej (dowód: karty nr 13 - 14), - wzór przedwst ę pnej umowy sprzeda ż y nieruchomo ś ci gruntowych i umowy o wybudowanie segmentu (dowód: karty nr 15 – 19) oraz - wzór przedwst ę pnej umowy sprzeda ż y nieruchomo ś ci gruntowych i umowy o wybudowanie domu (dowód: karty nr 20 – 24). Okoliczno ść stosowania powy ż szych wzorów umów udokumentowano przedstawiaj ą c umowy faktycznie zawarte z konsumentami z ich wykorzystaniem (dowód: karty nr 25 – 41, 51 – 64). Przedsi ę biorca przes ł a ł te ż tabele zmian dokonanych w odniesieniu do dwóch z przedstawionych umów (dowód: karty nr 43 i 67). Zarówno ww. wzór umowy rezerwacyjnej, jak i umowy faktycznie zawarte z konsumentami z jego wykorzystaniem obejmowa ł y nast ę puj ą c ą regulacj ę : „Spory mog ą ce powsta ć na tle realizacji niniejszej Umowy b ę d ą rozpoznawane przez s ą d w ł a ś ciwy dla miejsca siedziby DEWELOPERA” (dowód: karty nr 14, 26, 28, 30). Oba wzory umów przedwst ę pnych, jak i umowy faktycznie zawarte z ich wykorzystaniem w § 7 ust. 1 stanowi ł y, ż e „Strony tej umowy nie b ę d ą wnosi ć wzgl ę dem siebie jakichkolwiek roszcze ń finansowych b ą d ź rzeczowych z tytu ł u ewentualnej zmiany faktycznej powierzchni 2 przedmiotowego budynku mieszkalnego w stosunku do projektu, nie wi ę kszej jednak ni ż 2% tej powierzchni”. W dalszej cz ęś ci stanowi ł y one, ż e: „Spory mog ą ce powsta ć na tle realizacji niniejszej Umowy b ę d ą rozpoznawane przez s ą d w ł a ś ciwy dla miejsca po ł o ż enia nieruchomo ś ci” ( dowód: karty nr 17, 19, 23 -24, 38, 40, 54, 55, 62, 63, 101, 103, 107, 108). Pismami z dnia 01. 03. 2007r. i z dnia 27. 03. 2007r. (dowód: karty nr 73 – 78) wezwano spó ł k ę do zmiany ww. regulacji. W odpowiedzi na to, pismem z dnia 10. 04. 2007r. (dowód: karta nr 80) spó ł ka o ś wiadczy ł a, ż e wykre ś la ze stosowanego przez ni ą wzoru umowy rezerwacyjnej kwestionowany zapis § 5 ust. 2, co udokumentowa ł a przekazuj ą c zmodyfikowany wzór tej ż e umowy (dowód: karty nr 84 – 85). Analogicznie post ą piono z klauzul ą zamieszczan ą w § 12 ust. 2 wzorów umów przedwst ę pnych (dowód: karty nr 81 verte, 90 i 95). Odno ś nie regulacji wynikaj ą cej z § 7 ust. 1 wzorów oraz umów przedwst ę pnych spó ł ka z ł o ż y ł a wyja ś niania mówi ą ce o tym, ż e przedmiotem ś wiadczenia dewelopera jest wybudowanie i sprzeda ż lokalu o okre ś lonej powierzchni przeznaczonej do konkretnego u ż ytku. Zmiana powierzchni w granicach 2 % nie mo ż e w opinii spó ł ki by ć uznana za istotn ą zmian ę ś wiadczenia, w szczególno ś ci w sytuacji, gdy umowa przewiduje ekwiwalentne uprawnienie stron. Konstrukcja umowy przewiduje dla konsumenta uprawnienie do żą dania kupna lokalu maj ą cego okre ś lone cechy, natomiast § 7 ust. 1 nie daje deweloperowi mo ż liwo ś ci jednostronnej zmiany cech jego ś wiadczenia, czy umowy, które mog ą by ć uznane za istotne. Przedsi ę biorca o ś wiadczy ł , ż e § 7 ust. 1 nale ż y traktowa ć zgodnie z jego brzmieniem, jako wprowadzenie granic maksymalnej modyfikacji powierzchni budowanego budynku mieszkalnego, które przez strony nie s ą traktowane za zmian ę przedmiotu ś wiadczenia (dowód: karta nr 81 verte). W zakresie regulacji obj ę tej § 7 ust. 1 umów przedwst ę pnych przedsi ę biorca nie dokona ł ż adnych zmian (dowód: karty nr 88, 94). Spó ł ka o ś wiadczy ł a, ż e zmodyfikowane wzory w nowym brzmieniu obowi ą zuj ą od 06. 04. 2007r. (dowód: karta nr 81 verte). Pismem z dnia 17. 04. 2007r. (dowód: karty nr 109 – 11) ponownie zwrócono si ę do spó ł ki o zmian ę regulacji wynikaj ą cej z § 7 ust. 1 stosowanych wzorów oraz zawartych umów. W odpowiedzi na to, w pi ś mie z 25. 04. 2007r. (dowód: karty nr 111 – 112) przedsi ę biorca podtrzyma ł swoje stanowisko w tym zakresie. Doda ł on, ż e zawierane przez niego umowy nie s ą zwyk ł ymi umowami o roboty budowlane. Art. 647 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm., zwanej dalej tak ż e Kc) przewiduje wykonanie obiektu zgodnie z projektem, natomiast umowy b ę d ą ce przedmiotem rozpoznania w niniejszej sprawie rozszerzaj ą obowi ą zki przedsi ę biorcy w stosunku do tych z typowej umowy o roboty budowlane. Deweloper jest zobowi ą zany do przekazania kupuj ą cemu budynku, lokalu w stanie deweloperskim. Zasad ą przy wykonywaniu projektów budowlanych, architektonicznych jest projektowanie wybudowania budynków, lokali o obliczonej powierzchni nie uwzgl ę dniaj ą cych jednak wyko ń czenia ś cian np. w postaci tynków lub p ł yt gipsowych. Przedsi ę biorca stwierdzi ł ponadto, ż e uwzgl ę dnienie np. materia ł ów wyko ń czeniowych ś cian nie jest mo ż liwe w ramach rysunków technicznych z uwagi chocia ż by na fakt, ż e grubo ść tynków w granicach ok. 2 – 3 cm jest nie do odzwierciedlenia technicznie w skali projektu. Definicja stanu deweloperskiego okre ś lona w umowie przewiduje wykonanie tynków wewn ę trznych na ś cianach. W takich okoliczno ś ciach ustalona powierzchnia u ż ytkowa zawsze b ę dzie ró ż ni ł a si ę od powierzchni przewidzianej projektem. Przedsi ę biorca podniós ł , ż e zarówno norma PN-70/B-02365, jak i norma PN-ISO 9836 przewiduje ustalenie powierzchni u ż ytkowej po wewn ę trznej ś cianie po wykonaniu wyko ń czenia ś cian. Zgodnie z przepisami dotycz ą cymi odbioru budowlanego dopuszczalne jest tak ż e wybudowanie ś cian z odchyleniem do 2 stopni od pionu. Przedsi ę biorca wskaza ł , ż e dopuszczenie ww. odchylenia oraz mo ż liwo ść dokonywania oblicze ń wedle ró ż nych norm powoduj ą , ż e powierzchnia faktyczna, u ż ytkowa mo ż e waha ć si ę w stosunku do powierzchni 3 projektowanej. Przedsi ę biorca podkre ś li ł , ż e regulacja § 7 dotyczy odbioru budynku wed ł ug jego faktycznej powierzchni u ż ytkowej na etapie wydawania budynku kupuj ą cemu. Wprowadzenie dodatkowego oznaczenia w zapisie w postaci doprecyzowania odchylenia jako ró ż nicy mi ę dzy faktyczn ą powierzchni ą u ż ytkow ą w stosunku do powierzchni projektowanej doprowadzi w opinii dewelopera do usuni ę cia wszelkich w ą tpliwo ś ci w rozwa ż anym zakresie. W za łą czeniu przedsi ę biorca przes ł a ł zmodyfikowane wzory umów przedwst ę pnych, w których zawarto zmieniony § 7 ust. 1 o brzmieniu: „ Strony tej umowy nie b ę d ą wnosi ć wzgl ę dem siebie jakichkolwiek roszcze ń finansowych b ą d ź rzeczowych z tytu ł u ewentualnej ró ż nicy faktycznej powierzchni u ż ytkowej przedmiotowego budynku mieszkalnego w stanie deweloperskim w stosunku do projektu, nie wi ę kszej jednak ni ż 2% tej powierzchni” (dowód: karty nr 115 verte i 120 verte). W pi ś mie z dnia 02. 07. 2007r. (dowód: karta nr 124) przedsi ę biorca o ś wiadczy ł , ż e od 25. 04. 2007r. nie zawarto z konsumentami ż adnych nowych umów, wobec czego nie by ł o mo ż liwe przed ł o ż enie takich umów Prezesowi Urz ę du. W pi ś mie z 20. 07. 2007r. (dowód: karty nr 125 – 126) przedsi ę biorca o ś wiadczy ł , ż e wcze ś niej stosowane przez niego regulacje umowne mówi ą ce o w ł a ś ciwo ś ci s ą du, przed którym mia ł yby by ć rozstrzygane ewentualne spory, zosta ł y wyeliminowane oraz, ż e zaprzesta ł stosowania kwestionowanego postanowienia mówi ą cego o ró ż nicach w powierzchni. Przedsi ę biorca stwierdzi ł , ż e wszcz ę cie niniejszego post ę powania wskazuje na fakt, ż e nie uwzgl ę dniono podj ę tych przez niego czynno ś ci, które doprowadzi ł y do zaniechania stosowania spornych zapisów. W za łą czeniu przekazano wzór przedwst ę pnej umowy sprzeda ż y nieruchomo ś ci gruntowych i umowy o wybudowanie segmentu (dowód: karty nr 129 – 139), z którego ca ł kowicie wyeliminowano kwestionowany zapis wcze ś niejszego § 7 ust. 1. Niniejszy wzór ró ż ni si ę od wzoru dotycz ą cego sprzeda ż y domu jedynie w cz ęś ci, w której okre ś la si ę przedmiot umowy (dowód: karta nr 125). Spó ł ka o ś wiadczy ł a, ż e nie zawiera ł a umów z wykorzystaniem zmodyfikowanych wzorów umów (dowód: karta nr 125). W toku niniejszego post ę powania przedsi ę biorca przedstawi ł dokumenty zawieraj ą ce zestawienie na temat osi ą gni ę tego przez niego w 2006r. przychodu oraz dochodu (dowód: karty nr 127 – 128), z których wynika, ż e we wskazanym roku jego przychód wyniós ł 607 237,22 z ł (s ł ownie: sze ść set siedem tysi ę cy dwie ś cie trzydzie ś ci siedem z ł otych dwadzie ś cia dwa grosze). Prezes Urz ę du zwa ż y ł , co nast ę puje: Stosownie do art. 1 ust. 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów ochrona interesów przedsi ę biorców i konsumentów podejmowana w ramach dzia ł a ń Prezesa Urz ę du jest prowadzona w interesie publicznym. Dzia ł ania oparte na przepisach niniejszej ustawy s ą zatem podejmowane w interesie publicznym, w celu ochrony interesów zbiorowo ś ci, a nie wprost poszczególnych uczestników rynku. Naruszenie interesu publicznego stanowi bezwzgl ę dny warunek do uznania kompetencji Prezesa Urz ę du do rozstrzygni ę cia okre ś lonej sprawy. Interes publiczny zostaje naruszony wówczas, gdy oceniane dzia ł ania godz ą w interesy ogólnospo ł eczne i dotykaj ą szerokiego kr ę gu uczestników rynku i poprzez to powoduj ą zaburzenia w jego prawid ł owym funkcjonowaniu. Uwzgl ę dniaj ą c charakter praktyk opisanych w niniejszej decyzji nale ż a ł o stwierdzi ć , ż e w rozwa ż anej sprawie przes ł anka naruszenia interesu publicznoprawnego sformu ł owana w art. 1 ust. 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów zosta ł a spe ł niona. Badane praktyki przedsi ę biorcy, które opisano szczegó ł owo poni ż ej, godz ą w interesy nie tylko poszczególnych osób, ale przede wszystkim w interesy ogó ł u konsumentów, ca ł ej ich zbiorowo ś ci. Niekorzystne skutki prowadzonych 4 przez przedsi ę biorc ę dzia ł a ń maj ą wp ł yw na szerok ą grup ę konsumentów, którzy zawarli z nim umowy deweloperskie. Stanowi ą one zagro ż enie tak ż e dla wszystkich tych konsumentów, którzy potencjalnie mog ą sta ć si ę kontrahentami przedsi ę biorcy, przeciwko któremu jest prowadzone niniejsze post ę powanie. Jego zachowania oddzia ł uj ą lub mog ą oddzia ł ywa ć na nieoznaczon ą grup ę osób, której sk ł ad ulega zmianom. Potencjalnie ka ż dy mo ż e bowiem zawrze ć umow ę dotycz ą c ą wybudowania nieruchomo ś ci, co nara ż a szerok ą rzesz ę podmiotów na niekorzystne konsekwencje wymierzonych przeciwko nim praktyk. Doda ć nale ż y, ż e zgodnie z art. 1 ust. 2 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów ustawa ta reguluje zasady i tryb przeciwdzia ł ania praktykom naruszaj ą cym zbiorowe interesy konsumentów, je ż eli praktyki te wywo ł uj ą lub mog ą wywo ł ywa ć skutki na terytorium Rzeczpospolitej Polskiej. Dla stwierdzenia, ż e dana praktyka godzi w zbiorowe interesy konsumentów wystarczaj ą ce jest wi ę c wykazanie, ż e potencjalnie istnia ł o zagro ż enie naruszenia interesów w skutek np. zastosowania okre ś lonego postanowienia w umowach z konsumentami w przypadku zaistnienia okre ś lonych okoliczno ś ci. Zagadnienie naruszenia zbiorowych interesów konsumentów nie b ę dzie oddzielnie poruszane przy poszczególnych praktykach wymienionych w punktach I i II przedmiotowej decyzji, gdy ż w przypadku wszystkich praktyk kwestia ta kszta ł tuje si ę identycznie, co uzasadnia odniesienie si ę do niniejszego problemu łą cznie w tym miejscu. Do umów rezerwacyjnych oraz przedwst ę pnych umów sprzeda ż y nieruchomo ś ci i umów o wybudowanie nieruchomo ś ci stosuje si ę przepisy Kodeksu cywilnego. Przy ocenie ich zapisów uwzgl ę dnia si ę tak ż e postanowienia uznane za niedozwolone przez s ą dy, zasadniczo przez S ą d Okr ę gowy w Warszawie – S ą d Ochrony Konkurencji i Konsumentów (zwany dalej tak ż e SOKiK), a nast ę pnie wpisane do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone (zwanego dalej tak ż e rejestrem). Zachowania przedsi ę biorców sprzeczne z regulacjami Kodeksu cywilnego oraz polegaj ą ce na stosowaniu klauzul abuzywnych figuruj ą cych w rejestrze, a zatem bezprawne, je ś li godz ą w zbiorowe interesy konsumentów mog ą zosta ć uznane za praktyki naruszaj ą ce zbiorowe interesy konsumentów, o jakich mowa w art. 24 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów. Dla stwierdzenia naruszenia przywo ł anego powy ż ej przepisu prawa musz ą kumulatywnie zosta ć spe ł nione nast ę puj ą ce przes ł anki: - okre ś lone zachowanie przedsi ę biorcy musi by ć bezprawne, - zachowanie to musi godzi ć w zbiorowe interesy konsumentów. Zachowanie nale ż y oceni ć jako bezprawne, gdy przedsi ę biorca podejmuje dzia ł ania sprzeczne z ustaw ą lub nie wykonuje obowi ą zków, które na nim ci ążą . Przyk ł ad takiego zachowania mo ż e stanowi ć pos ł ugiwanie si ę w obrocie konsumenckim postanowieniami umownymi uznanymi za niedozwolone i wpisanymi do prowadzonego przez Prezesa Urz ę du rejestru. Druga z przes ł anek jest spe ł niona, gdy dane dzia ł anie lub zaniechanie przedsi ę biorcy godzi w interesy konsumentów, jako zbiorowo ś ci. Ustawa o ochronie konkurencji i konsumentów chroni interesy ogó ł u konsumentów, interesy nieograniczonej liczby podmiotów, których nie da si ę zidentyfikowa ć , interesy konsumentów, jako zjawiska o charakterze instytucjonalnym, zbiorowym. Jak wskazano powy ż ej zachowania spó ł ki dotycz ą interesów ca ł ej zbiorowo ś ci konsumentów, a zatem w niniejszym przypadku ta przes ł anka zosta ł a spe ł niona. I. 1. Pierwszy z zarzutów rozwa ż anych w ramach niniejszego post ę powania dotyczy stosowania przez spó ł k ę w obrocie konsumenckim w umowach przedwst ę pnych postanowienia o nast ę puj ą cym brzmieniu: „Strony tej umowy nie b ę d ą wnosi ć wzgl ę dem siebie jakichkolwiek roszcze ń finansowych b ą d ź rzeczowych z tytu ł u ewentualnej zmiany faktycznej powierzchni przedmiotowego budynku mieszkalnego w stosunku do projektu, nie wi ę kszej jednak ni ż 2% tej powierzchni”. 5 W rozwa ż anym przypadku w umowie precyzyjnie zostaje okre ś lony jej przedmiot, do czego dochodzi przez wskazanie powierzchni nieruchomo ś ci, której dotyczy umowa. Nieruchomo ść ma zosta ć zbudowana w oparciu o zaakceptowany przez obie strony projekt i zgodnie ze sztuk ą budowlan ą . Skoro strony zgodnie okre ś li ł y powierzchni ę nieruchomo ś ci, brak jest podstaw do tego, aby przedsi ę biorca móg ł uzgodnienie to niweczy ć . Zauwa ż y ć trzeba, ż e w niniejszym przypadku zastrze ż ono mo ż liwo ść zmiany powierzchni a ż do 2 % w stosunku do wielko ś ci wyra ż onej w projekcie. Dodatkowo w przypadku takiej zmiany zmianie nie ulegnie cena. W przypadku, gdy mieszkanie lub dom b ę d ą wi ę ksze, konsument niejako zyska, cho ć b ę dzie zobowi ą zany np. do p ł acenia wy ż szych podatków od nieruchomo ś ci. W sytuacji, gdy dom oka ż e si ę mniejszy, to konsument poniesie koszt budowy lokalu wi ę kszego bez mo ż liwo ś ci pomniejszenia nale ż nej op ł aty. Bior ą c za przyk ł ad dom o powierzchni 240 m 2 dopuszczalna w granicach umowy ró ż nica wynosi niemal 5 m 2 . Uwzgl ę dniaj ą c przeci ę tne ceny 1 m 2 budowanych nieruchomo ś ci ró ż nic ę t ę nale ż y uzna ć za znaczn ą . W przypadku, gdy lokal oka ż e si ę mniejszy lub wi ę kszy ni ż wynika ł o to z akceptowanego projektu, konsument nie ma prawa podniesienia zarzutu, ż e umowa zosta ł a wykonana nienale ż ycie, natomiast przedsi ę biorca jest uprawniony do tego, aby stwierdzi ć , ż e pomimo zaistnia ł ej ró ż nicy zaoferowane przez niego ś wiadczenie jest z ni ą zgodne. Doda ć te ż trzeba, ż e uprawnienie do dokonywania ww. zmian przys ł uguje wy łą cznie przedsi ę biorcy, a w razie ich zaistnienia konsumentowi nie przys ł uguje prawo do odst ą pienia od umowy z powodów obci ąż aj ą cych sprzedaj ą cego, ani nawet mo ż liwo ść dochodzenia jakichkolwiek roszcze ń z tym zwi ą zanych. Stosownie do art. 385 1 § 1 Kc postanowienia umowne, które nie zosta ł y indywidualnie uzgodnione z konsumentem, a kszta ł tuj ą jego prawa i obowi ą zki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, przy czym ra żą co naruszaj ą jego interesy, uwa ż a si ę za niedozwolone postanowienia umowne. Istotne jest te ż to, ż e przedsi ę biorca przedstawi ł wzory umów. Nawet je ś li niektórzy konsumenci wynegocjuj ą w okre ś lonym zakresie odmienne warunki, od tych, które wynikaj ą ze wzorców, to i tak istnieje zagro ż enie wprowadzenia przez przedsi ę biorc ę niezgodnych z prawem klauzul w ż ycie, co w ś wietle art. 1 ust. 2 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów jest niezgodne z art. 24 tej ustawy. Niedozwolone jest, aby przedsi ę biorca by ł uprawniony do jednostronnej zmiany bez wa ż nych przyczyn, istotnych cech ś wiadczenia. Pomimo zaistnia ł ych zmian konsumenci s ą zobowi ą zani do spe ł nienia ich ś wiadcze ń zgodnie z tre ś ci ą umowy. Spó ł ka mo ż e zwolni ć si ę ze swojego zobowi ą zania daj ą c konsumentowi przedmiot o cechach innych ni ż opisane w umowie. Na uwzgl ę dnienie nie zas ł uguj ą argumenty przedsi ę biorcy, zgodnie z którymi lokal w stanie deweloperskim zawsze b ę dzie ró ż ni ł si ę od lokalu okre ś lonego w projekcie, gdy ż w projekcie nie ma mo ż liwo ś ci uwzgl ę dnienia np. tynków, p ł yt nak ł adanych na ś ciany, które powoduj ą zmniejszenie powierzchni u ż ytkowej. Okre ś laj ą c wielko ść wynikaj ą c ą z projektu mo ż na bowiem w umowie wskaza ć te ż , wedle jakiej normy ostateczna powierzchnia u ż ytkowa b ę dzie liczona. Wówczas nie by ł oby mowy o zmianach powierzchni, lecz by ł yby okre ś lone sposoby jej liczenia, weryfikowania na ró ż nych etapach budowy. Zwa ż y ć te ż trzeba, ż e stosowane materia ł y wyko ń czeniowe równie ż s ą lub powinny by ć uzgadniane z konsumentem. Wyko ń czenie nie jest wi ę c przypadkowe, a z tego wynika, ż e mo ż na oszacowa ć powierzchni ę u ż ytkow ą , jak ą dana nieruchomo ść b ę dzie mia ł a po jej wyko ń czeniu. W zwi ą zku z tym nieuzasadnione jest twierdzenie, ż e przy rozwa ż aniu tre ś ci umów zawieranych przez dewelopera nie mo ż na zastosowa ć art. 647 Kc, który mówi o tym, ż e przewidziany w umowie obiekt ma by ć wykonany zgodnie z projektem i zasadami wiedzy technicznej. Obowi ą zek wykonania dodatkowych prac np. wyko ń czeniowych wykraczaj ą cych poza roboty budowlane sensu stricto nie niweczy obowi ą zku przedsi ę biorcy do wybudowania nieruchomo ś ci zgodnie z projektem. W ś wietle powy ż szego nale ż y stwierdzi ć , ż e powierzchnia wybudowanego lokalu powinna odpowiada ć tej, któr ą okre ś lono w planach. Je ś li przedsi ę biorca po wybudowaniu nieruchomo ś ci ma w niej wykona ć dalsze prace, które wp ł yn ą na zmniejszenie 6 powierzchni u ż ytkowej, okoliczno ść t ę nale ż y oczywi ś cie uwzgl ę dni ć , ale nie zastrzegaj ą c, ż e dopuszcza si ę zmian ę powierzchni. Spó ł ka podnios ł a, ż e stosowana przez ni ą regulacja odnosi si ę do sytuacji, gdy po wybudowaniu nieruchomo ś ci wyka ń cza si ę j ą w taki sposób, ż e zmniejszeniu ulega powierzchnia u ż ytkowa w stosunku do tej, któr ą okre ś lono w umowie. Wobec tego nale ż a ł oby zada ć pytanie, dlaczego w takim przypadku dopuszczono równie ż mo ż liwo ść , ż e powierzchnia b ę dzie wi ę ksza od projektowanej o 2%. Powy ż sze przemawia za uznaniem wyja ś nie ń z ł o ż onych przez spó ł k ę w tym zakresie za niespójne. Przedsi ę biorca podniós ł równie ż , ż e nie mo ż na mówi ć o krzywdz ą cym charakterze kwestionowanej klauzuli, gdy ż w umowie przewidziano ekwiwalentne uprawnienia dla obu jej stron. Tak ż e i argument nale ż y odrzuci ć jako bezzasadny. W umowie nie okre ś lono bowiem ż adnego odpowiedniego uprawnienia konsumenta na wypadek wykonania przez przedsi ę biorc ę ś wiadczenia odmiennego ni ż wskazane w umowie. Konsument nie tylko nie mo ż e np. domaga ć si ę obni ż enia ceny, gdy deweloper przedstawia mu mniejsz ą nieruchomo ść , ale co wa ż niejsze nie mo ż e od umowy odst ą pi ć . Jak wskaza ł S ą d Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia 26 kwietnia 2006r. (sygn. akt VI ACa 1209/05) klauzula jest abuzywna, gdy ra żą co narusza interesy konsumenta. Przytaczaj ą c argumentacj ę S ą du Apelacyjnego zawart ą w ww. wyroku nale ż y stwierdzi ć , ż e generalnie mo ż na przyj ąć , i ż chodzi o takie sytuacje, w których w ra żą cy sposób zostaje naruszona równowaga interesów stron umowy i to przez to, ż e jedna z nich wykorzystuje swoj ą przewag ę uk ł adaj ą c konkretny wzorzec. Do „ra żą cego” naruszenia interesów konsumentów dochodzi wówczas, gdy ma miejsce znaczne odchylenie przyj ę tego uregulowania od zasady uczciwego wywa ż enia praw i obowi ą zków. Jak wskaza ł S ą d Apelacyjny, dokonuj ą c oceny ww. kwestii nale ż y kierowa ć si ę zasadami wyra ż onymi w dyrektywie Rady 93/13/EWG z dnia 5 kwietnia 1993r. w sprawie nieuczciwych warunków w umowach konsumenckich, która w art. 3 przewiduje, ż e klauzula jest nieuczciwa, gdy naruszaj ą c zasad ę wzajemnego zaufania powoduje istotn ą i nieusprawiedliwion ą dysproporcj ę praw i obowi ą zków na niekorzy ść konsumenta. Poj ę cie ra żą cego naruszenia interesów konsumenta mo ż naby zatem uto ż samia ć z istotn ą i nieusprawiedliwion ą dysproporcj ą praw i obowi ą zków na jego niekorzy ść . W badanej sprawie w wyniku zastosowania analizowanej regulacji dosz ł o do takiego ukszta ł towania stosunku prawnego, ż e spowodowa ł o to ograniczenie ustawowych uprawnie ń ze szkod ą dla konsumentów. S ł uszno ść postawionych w tym punkcie decyzji zarzutów potwierdza fakt, ż e w rejestrze pod numerem 155 zamieszczono klauzul ę uznan ą przez SOKiK na mocy wyroku z dnia 9 wrze ś nia 2004r. (sygn. akt XVII Amc 12/04) za niedozwolon ą , której tre ść jest nast ę puj ą ca: „ Cena nabycia nieruchomo ś ci (lokalu mieszkalnego) ulegnie zmianie, je ż eli po zako ń czeniu budowy oka ż e si ę , ż e zakupione powierzchnie lokalu mieszkalnego ulegn ą zmianie w stosunku do powierzchni przewidzianej w projekcie o wi ę cej ni ż 2,5% ”. Postanowienie te jest to ż same z regulacj ą rozwa ż an ą w ramach niniejszego post ę powania. W obu przypadkach przewidziano bowiem mo ż liwo ść zmiany powierzchni lokalu w okre ś lonych granicach, przy czym nie przewiduje si ę ani odpowiedniej zmiany ceny w takim zakresie, ani mo ż liwo ś ci odst ą pienia konsumenta od umowy. Pos ł ugiwanie si ę w obrocie konsumenckim klauzulami wpisanymi do rejestru jest zakazane prawem. Prezes Urz ę du mo ż e stwierdzi ć stosowanie przez przedsi ę biorc ę praktyki naruszaj ą cej zbiorowe interesy konsumentów polegaj ą cej na pos ł ugiwaniu si ę postanowieniem wzorca umownego, które zosta ł o wpisane do rejestru, bez wzgl ę du na to, czy wpis dotyczy tego przedsi ę biorcy, przeciwko któremu jest prowadzone post ę powanie, czy te ż nie. S ą d Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia 2 grudnia 2005r. (sygn. akt VI ACa 760/05) wskaza ł , ż e zgodnie z art. 23 a ust. 2 ustawy z dnia 15 grudnia 2000r. o ochronie konkurencji i konsumentów (t. j. Dz. U. z 2005r. Nr 244, poz. 2080 ze zm.) praktyk ą naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów jest pos ł ugiwanie si ę postanowieniem wpisanym 7 do rejestru w oderwaniu od zagadnienia, czy wpis do rejestru powsta ł w zwi ą zku ze stosowaniem wzorca umowy przez ten podmiot, co do którego bada si ę stosowanie praktyki. S ą d Apelacyjny w Warszawie wskaza ł te ż , ż e naruszenie interesów konsumentów mo ż e nast ą pi ć w wyniku dzia ł a ń podmiotów, które stosuj ą klauzule abuzywne wpisane do rejestru, przy czym wpis do rejestru zwi ą zany jest z dzia ł aniami innych kontrahentów konsumentów. Podobne twierdzenie S ą d Apelacyjny zawar ł we wcze ś niejszym wyroku, tj. w orzeczeniu z dnia 29 wrze ś nia 2005r. (sygn. akt VI ACa 381/05), gdzie przywo ł uj ą c stanowisko S ą du Najwy ż szego wyra ż one w uchwale z dnia 19 grudnia 2003r. (III CZP 95/03, OSNC 2005/2/25), wskaza ł , ż e wyrok uwzgl ę dniaj ą cy powództwo przez uznanie postanowie ń wzorca umowy za niedozwolone i zakazanie ich stosowania ma, zgodnie z art. 479 43 k.p.c., od chwili wpisania do odpowiedniego rejestru, skutek tak ż e wobec osób trzecich. Zgodnie ze stanowiskiem SOKiK wyra ż onym w wyroku z dnia 25 maja 2005r. (sygn. akt XVII Ama 46/04), dla uznania, i ż okre ś lona klauzula jest niedozwolonym postanowieniem umownym wpisanym do rejestru klauzul niedozwolonych wystarczy stwierdzenie, ż e mie ś ci si ę ona w hipotezie klauzuli wpisanej do rejestru i nie jest konieczna literalna zgodno ść porównywanych klauzul. Czynnikiem przes ą dzaj ą cym o podobie ń stwie dwóch klauzul powinien by ć zatem zamiar, cel, jakiemu ma s ł u ż y ć kwestionowane postanowienie. Je ś li cel utworzenia spornej klauzuli odpowiada celowi sformu ł owania klauzuli uznanej za niedozwolon ą , oba zapisy mo ż na uzna ć za to ż same. Trafno ść wy ż ej opisanego stanowiska potwierdzi ł równie ż S ą d Najwy ż szy w uchwale z dnia 13 lipca 2006r. (sygn. III SZP 03/06). Pomimo, i ż powy ż ej przywo ł ane orzeczenia zapad ł y pod rz ą dami ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów z 2000r., to nale ż y je uzna ć za aktualne tak ż e w bie żą cym stanie prawnym. Na gruncie obecnie obowi ą zuj ą cej ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów z 2007r. rozwa ż na kwestia zosta ł a uregulowania w analogiczny sposób, a zatem nie wyst ę puj ą ró ż nice, które nakazywa ł yby odmienn ą ocen ę prawn ą badanego zagadnienia. T ę cz ęść uzasadnienia, która dotyczy zasad uznawania poszczególnych klauzul za to ż same i mo ż liwo ś ci kwalifikowania okre ś lonych zachowa ń przedsi ę biorców za praktyki naruszaj ą ce zbiorowe interesy konsumentów polegaj ą ce na stosowaniu klauzul wpisanych do rejestru, nale ż y odnie ść tak ż e do praktyk tego rodzaju opisanych w kolejnych punktach niniejszej decyzji. W tym miejscu warto dodatkowo zwróci ć uwag ę , ż e w wyroku z dnia 19 czerwca 2002r. (sygn. akt XVII Amc 34/01) SOKiK orzek ł , ż e przy ocenie abuzywno ś ci klauzuli nie ma znaczenia sposób organizacji lub specyfiki dzia ł alno ś ci prowadzonej przez przedsi ę biorc ę , którego wzorzec podlega abstrakcyjnej kontroli w trybie s ą dowym, na co zwróci ł uwag ę S ą d Najwy ż szy w ww. uchwale z dnia 13 lipca 2006r. S ą d ten podniós ł , ż e uwzgl ę dniaj ą c ratio legis ustawy oraz kieruj ą c si ę potrzeb ą zapewnienia skuteczno ś ci przepisów implementuj ą cych w ł a ś ciwe dyrektywy unijne nale ż y zaakceptowa ć stanowisko, zgodnie z którym wpis postanowienia wzorca do rejestru skutkuje tym, ż e zakazane jest pos ł ugiwanie si ę wpisan ą klauzul ą we wszystkich wzorcach umów. Powy ż sze potwierdza to, ż e katalog niedozwolonych postanowie ń umownych zosta ł sformu ł owany w oderwaniu od rodzaju umowy lub ga łę zi gospodarki, w której umowa zosta ł a zawarta. Za takim rozwi ą zaniem zdaniem S ą du Najwy ż szego przemawiaj ą obok argumentów j ę zykowo – systemowych, wzgl ę dy celowo ś ciowe i funkcjonalne. Przyj ę cie takiego rozwi ą zania sprzyja unikni ę ciu sytuacji, w których zaistnia ł aby konieczno ść prowadzenia kilku post ę powa ń , z których ka ż de musia ł oby zako ń czy ć si ę identycznym rozstrzygni ę ciem. S ą d Najwy ż szy podkre ś li ł , ż e je ż eli SOKiK uzna okre ś lon ą klauzul ę za niedozwolon ą i zostanie ona wpisana do rejestru, ka ż dy z przedsi ę biorców, który stosuje t ę klauzul ę w swoim wzorcu, dopuszcza si ę praktyki naruszaj ą cej zbiorowe interesy konsumentów. S ą d Najwy ż szy stwierdzi ł równie ż , ż e praktyki takiej dopuszcza si ę ka ż dy, kto stosuje klauzul ę w prawdzie nie identyczn ą pod wzgl ę dem j ę zykowym, ale wywo ł uj ą c ą to ż samy skutek. W niniejszym przypadku wykazano jednak dalej id ą c ą ostro ż no ść . Rozwa ż ono wi ę c okoliczno ść , z jakich umów pochodz ą porównywane 8 klauzule. Obie pochodz ą z umów deweloperskich. W ś wietle przedstawionych okoliczno ś ci mo ż na by ł o stwierdzi ć , ż e rozwa ż ane klauzule s ą to ż same. W zwi ą zku z tym, ż e przedsi ę biorca dopu ś ci ł si ę stosowania postanowienia to ż samego z klauzul ą wpisan ą do rejestru, czym naruszono zbiorowe interesy konsumentów, nale ż a ł o stwierdzi ć , ż e naruszony zosta ł art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów. W toku prowadzonych czynno ś ci przedsi ę biorca poinformowa ł , ż e dokona ł zmiany kwestionowanej regulacji, w wyniku której otrzyma ł a ona nast ę puj ą ce brzmienie: „ Strony tej umowy nie b ę d ą wnosi ć wzgl ę dem siebie jakichkolwiek roszcze ń finansowych b ą d ź rzeczowych z tytu ł u ewentualnej ró ż nicy faktycznej powierzchni u ż ytkowej przedmiotowego budynku mieszkalnego w stanie deweloperskim w stosunku do projektu, nie wi ę kszej jednak ni ż 2% tej powierzchni” (dowód: karty nr 115 verte i 120 verte). Regulacja ta w swej istocie nie ró ż ni si ę od pierwotnego postanowienia. Sformu ł owanie „ zmiana faktycznej powierzchni przedmiotowego budynku mieszkalnego w stosunku do projektu” zast ą piono jedynie sformu ł owaniem „ ró ż nica faktycznej powierzchni u ż ytkowej przedmiotowego budynku mieszkalnego w stanie deweloperskim w stosunku do projektu”. W prawdzie doprecyzowano, ż e ró ż nica mo ż e dotyczy ć powierzchni u ż ytkowej nieruchomo ś ci w stanie deweloperskim w stosunku do powierzchni projektowanej, jednak ż e nie okre ś laj ą c jasno metody liczenia powierzchni i dopuszczaj ą c zmiany zarówno in minus , jak i in plus naruszano te same przepisy prawa. Pismem z dnia 20. 07. 2007r. przedsi ę biorca poinformowa ł , ż e ca ł kowicie wyeliminowa ł ze stosowanych przez niego wzorów umów przedwst ę pnych kwestionowane postanowienie. Nowe umowy z wykorzystaniem zmienionych wzorów nie by ł y zawierane. Pomimo tego nie mo ż na stwierdzi ć zaniechania stosowania przez niego opisanej w tym punkcie praktyki, gdy ż niew ł a ś ciwa regulacja nadal funkcjonuje w umowach zawartych przed wprowadzeniem zmian. St ą d nale ż a ł o orzec, jak w punkcie I 1 sentencji decyzji. 2. Drugi z postawionych zarzutów dotyczy stosowania w obrocie konsumenckim w umowach przedwst ę pnych niniejszej regulacji: „Spory mog ą ce powsta ć na tle realizacji niniejszej Umowy b ę d ą rozpoznawane przez s ą d w ł a ś ciwy dla miejsca po ł o ż enia nieruchomo ś ci”. W ł a ś ciwo ść miejscowa s ą du, który jest kompetentny do rozstrzygania sporów cywilnych, zosta ł a okre ś lona w przepisach Kodeksu post ę powania cywilnego. Zasadniczo, zgodnie z art. 27 ust. 1 k.p.c. powództwo wytacza si ę przed s ą dem w ł a ś ciwym ze wzgl ę du na miejsce zamieszkania lub siedziby pozwanego. W rozwa ż anej sprawie, stosownie do tego przepisu, gdyby z powództwem wyst ę powa ł a przeciwko konsumentowi spó ł ka, musia ł aby to zrobi ć przed s ą dem oznaczonym wedle miejsca zamieszkania konsumenta. Stosownie do art. 34 k.p.c. w sprawach o ustalenie istnienia umowy, jej wykonanie, rozwi ą zanie lub uniewa ż nienie, jak te ż o odszkodowanie z powodu niewykonania lub nienale ż ytego wykonania umowy mo ż na wytoczy ć przed s ą dem wyznaczonym wed ł ug miejsca wykonania umowy. W niniejszej sprawie miejsce spe ł nienia przez konsumentów ś wiadcze ń pieni ęż nych oznaczono wskazuj ą c odpowiedni rachunek bankowy w konkretnej jednostce, na jaki maj ą zosta ć wp ł acone stosowne op ł aty. Miejscem spe ł nienia ś wiadczenia przez przedsi ę biorc ę b ę dzie miejsce po ł o ż enia nieruchomo ś ci, której dotyczy umowa. Kwestionowany zapis umowny mo ż e zosta ć uznany za klauzul ę abuzywn ą ze wzgl ę du na to, ż e ogranicza tak przedsi ę biorcy, jak i konsumentowi mo ż liwo ść wyboru s ą du, który zgodnie z przepisami Kodeksu post ę powania cywilnego nale ż a ł o uzna ć za w ł a ś ciwy do rozstrzygni ę cia sporu powsta ł ego na tle wi ążą cej ich umowy. Podkre ś li ć nale ż y, ż e za niezgodne z art. 385 3 pkt 23 Kc uznaje si ę postanowienia, które nie tylko wy łą czaj ą w ł a ś ciwo ść s ą du wyznaczonego wed ł ug przepisów Kodeksu post ę powania cywilnego w ogóle, ale te ż te, które ograniczaj ą zakres mo ż liwo ś ci przewidzianych w tej ustawie, w wyniku czego sytuacja konsumentów 9 ulega pogorszeniu. Klauzula stosowana przez przedsi ę biorc ę mo ż e godzi ć w interesy konsumentów w szczególno ś ci w ten sposób, ż e zostaje wy łą czona mo ż liwo ść wytoczenia powództwa przed s ą dem w ł a ś ciwym ze wzgl ę du na miejsce zamieszkania konsumentów, a wi ę c w miejscu dla nich najbardziej dogodnym. Z uwagi na powy ż sze, zakwestionowane w tym miejscu postanowienie nale ż a ł o uzna ć za niezgodne z prawem. W rejestrze postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone figuruje wiele klauzul, na mocy których uznano za w ł a ś ciwy s ą d w konkretnym mie ś cie albo wyznaczony wed ł ug jednego kryterium, w sposób w ęż szy ni ż uczyniono to w Kodeksie post ę powania cywilnego, a postanowienia te zosta ł y uznane za sprzeczne z ww. art. 385 1 § 1 Kc i z art. 385 3 pkt 23 Kc. Zgodnie z bogatym orzecznictwem SOKiK postanowienia, na mocy których s ą dem w ł a ś ciwym jest s ą d wyznaczony wedle miejsca po ł o ż enia nieruchomo ś ci, ograniczaj ą ce mo ż liwo ść wyboru s ą du innego ni ż wymieniony w umowie, s ą uznawane za niezgodne z prawem. W odniesieniu do przedsi ę biorców zawieraj ą cych z konsumentami umowy dotycz ą ce nieruchomo ś ci postanowienia normuj ą ce rozwa ż an ą materi ę , uznane za niedozwolone, wpisano do rejestru na mocy wyroku SOKiK z dnia 23 wrze ś nia 2004r. (sygn. akt XVII Amc 51/03) pod numerem 691 i na mocy wyroku tego s ą du z dnia 27 marca 200r. (sygn. akt XVII Amc 39/04) po numerem 772. Tre ść klauzul uznanych za niedozwolone jest nast ę puj ą ca: „ Ewentualne spory wynik ł e z niniejszej umowy rozstrzygane b ę d ą przez w ł a ś ciwy s ą d w Poznaniu ” i „ Do rozstrzygania sporów wynikaj ą cych z tej umowy w ł a ś ciwe b ę d ą s ą dy powszechne w Ł odzi .” Maj ą c na uwadze wszystkie powy ż ej przytoczone okoliczno ś ci niniejszej sprawy nale ż a ł o stwierdzi ć , ż e w rozwa ż anym przypadku przedsi ę biorca dopu ś ci ł si ę naruszenia art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów. W toku prowadzonych dzia ł a ń spó ł ka o ś wiadczy ł a, ż e wykre ś li ł a ze stosowanych przez ni ą wzorów umów przedwst ę pnych sporn ą regulacj ę . Zakres podj ę tych przez ni ą czynno ś ci nie jest jednak wystarczaj ą cy do tego, aby stwierdzi ć zaniechanie stosowania bezprawnej praktyki opisanej w tym punkcie decyzji. Kwestionowana klauzula funkcjonuje bowiem w umowach zawartych z konsumentami przed wprowadzeniem przez przedsi ę biorc ę zmian we wzorach umów. Wobec tego nale ż a ł o orzec, jak w punkcie I 2 sentencji niniejszej decyzji. II. Ostatnia z praktyk rozwa ż anych w ramach przedmiotowego post ę powania polega na stosowaniu przez spó ł k ę w umowach rezerwacyjnych z konsumentami postanowienia o tre ś ci: „Spory mog ą ce powsta ć na tle realizacji niniejszej Umowy b ę d ą rozpoznawane przez s ą d w ł a ś ciwy dla miejsca siedziby DEWELOPERA”. Zapis ten jest w swej istocie zbie ż ny z klauzul ą kwestionowan ą w punkcie I 2 niniejszej decyzji. Identyczne argumenty przemawiaj ą za uznaniem przedmiotowej klauzuli za niezgodn ą z art. 385 1 § 1 Kc i z art. 385 3 pkt 23 Kc, w zwi ą zku z czym nale ż y odwo ł a ć si ę do uzasadnienia odnosz ą cego si ę do poprzedniej praktyki. Okoliczno ść , ż e w postanowieniu wynikaj ą cym z umów przedwst ę pnych by ł a mowa o s ą dzie wyznaczonym wed ł ug miejsca po ł o ż enia nieruchomo ś ci, a w niniejszym przypadku jest to s ą d okre ś lony wed ł ug miejsca siedziby dewelopera jest kwesti ą w zasadzie drugorz ę dn ą . Identycznie ograniczono bowiem skorzystanie z mo ż liwo ś ci przewidzianych przepisami Kodeksu post ę powania cywilnego. Klauzula stosowana w umowach rezerwacyjnych mo ż e zosta ć uznana za szczególnie dotkliw ą dla konsumentów, gdy ż okre ś lono w niej jako w ł a ś ciwy tylko s ą d najbardziej dogodny dla przedsi ę biorcy, czyli s ą d w ł a ś ciwy ze wzgl ę du na jego siedzib ę . W prawdzie z przekazanych przez spó ł k ę informacji wynika, ż e jej inwestycje s ą prowadzone na terenie Katowic, a wi ę c w obecnej sytuacji faktycznej z obu kwestionowanych klauzul wynika w ł a ś ciwo ść tego samego s ą du, to nie mo ż na wykluczy ć mo ż liwo ś ci prowadzenia przez spó ł k ę inwestycji poza granicami tego miasta. W ś wietle przedstawionych okoliczno ś ci nale ż a ł o orzec, ż e kwestionowany zapis jest niezgodny z art. 385 1 § 1 Kc i z art. 385 3 pkt 23 Kc. Za ocen ą tak ą 10 przemawia podobie ń stwo spornej klauzuli z postanowieniami wpisanymi do rejestru pod numerami 922, 1007, 1255 i 1259. Pod numerem 922 wpisano do rejestru na mocy wyroku SOKiK z dnia 17 sierpnia 2006r. (sygn. akt XVII AmC 100/05) postanowienie o tre ś ci: „ S ą dem w ł a ś ciwym do rozpatrywania wszystkich sporów wynik ł ych z umowy jest s ą d siedziby Frontonu ”. Pod pozycj ą 1007 zapisano nast ę puj ą c ą klauzul ę uznan ą za niedozwolon ą na mocy wyroku SOKiK z dnia 23 listopada 2006r. (sygn. akt XVII Amc 156/05): „ Spory wynikaj ą ce z wykonania tej umowy rozstrzyga ć b ę dzie S ą d w ł a ś ciwy dla siedziby spó ł ki ”. Ten sam s ą d w wyroku z dnia 30 kwietnia 2007r. (sygn. akt XVII Amc 66/06) zakaza ł stosowania postanowienia: „ W sprawach nie uregulowanych w tej umowie, stosuje si ę przepisy Kodeksu Cywilnego, a ewentualne spory b ę d ą rozstrzygane przez S ą d w ł a ś ciwy ze wzgl ę du na siedzib ę firmy ”, które zosta ł o wpisane do rejestru pod numerem 1255, a na mocy wyroku z dnia 24 maja 2007r. (sygn. akt XVII Amc 67/06) zakaza ł stosowania niniejszego postanowienia wpisanego nast ę pnie do rejestru pod numerem 1259: „ Wszelkie ewentualne spory mog ą ce powsta ć przy wykonywaniu postanowie ń niniejszej umowy strony poddadz ą rozstrzygni ę ciu S ą dowi Rejonowemu w ł a ś ciwemu dla siedziby Po ś rednika ". Wobec tego nale ż a ł o stwierdzi ć , ż e przedsi ę biorca dopu ś ci ł si ę naruszenia art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów. W toku prowadzonych czynno ś ci przedsi ę biorca poinformowa ł o wykre ś leniu kwestionowanej regulacji ze stosowanego przez niego wzorca, na dowód czego przedstawiono zmodyfikowany wzór umowy rezerwacyjnej. Spó ł ka o ś wiadczy ł a, ż e po zmianie wzoru umowy nie zawiera ł a z konsumentami nowych umów rezerwacyjnych. Istotne jest to, ż e ju ż z samego wzoru umowy wynika, ż e rezerwacji dokonuje si ę na czas 21 dni, w jednej z umów by ł to termin 28-dniowy, co potwierdza okoliczno ść , ż e umowy obejmuj ą ce kwestionowane w tym punkcie decyzji postanowienie ju ż nie obowi ą zuj ą . Spó ł ka zaznaczy ł a te ż , ż e w przypadku, gdy umowy rezerwacyjne b ę d ą w przysz ł o ś ci zawierane, przy dokonywaniu tej czynno ś ci zastosowanie znajdzie zmodyfikowany wzorzec. W tych okoliczno ś ciach sprawy nale ż a ł o stwierdzi ć , ż e spó ł ka zaniecha ł a stosowania niedozwolonej praktyki opisanej w tym punkcie decyzji z dniem 06. 04. 2007r. III. Zgodnie z art. 106 ust. 1 pkt 4 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów Prezes Urz ę du mo ż e skorzysta ć z uprawnienia do na ł o ż enia na przedsi ę biorc ę stosuj ą cego praktyk ę naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów kary pieni ęż nej w wysoko ś ci nie wi ę kszej ni ż 10% przychodu osi ą gni ę tego w roku rozliczeniowym poprzedzaj ą cym rok na ł o ż enia kary. Kara taka mo ż e by ć na ł o ż ona bez wzgl ę du na to, czy przedsi ę biorca dopu ś ci ł si ę naruszenia celowo, czy te ż nieumy ś lnie. Stosownie do art. 111 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów przy ustalaniu wysoko ś ci kar pieni ęż nych, w tym kar okre ś lonych w art. 106 tej ustawy, nale ż y uwzgl ę dni ć w szczególno ś ci okres, stopie ń oraz okoliczno ś ci naruszenia przepisów ustawy, a tak ż e uprzednie naruszenie przepisów ustawy. W punktach I i II niniejszej decyzji stwierdzono stosowanie przez przedsi ę biorc ę praktyk naruszaj ą cych zbiorowe interesy konsumentów opisanych szczegó ł owo powy ż ej. Praktyki te polegaj ą na pos ł ugiwaniu si ę w obrocie konsumenckim klauzulami wpisanymi do rejestru niedozwolonych postanowie ń umownych. Fakt, ż e wy ż ej opisane praktyki s ą zwi ą zane ze stosowaniem wzorów umów zawieraj ą cych regulacje proponowane konsumentom wskazuje na powtarzalno ść zachowania przedsi ę biorcy i jego d ł ugotrwa ł y charakter. Zwa ż y ć te ż trzeba na wag ę umów zawieranych przez dewelopera, które łą cz ą si ę ze znacznymi obci ąż eniami finansowymi konsumentów i wysokim ryzykiem. Przywo ł ane okoliczno ś ci uzasadniaj ą na ł o ż enie na przedsi ę biorc ę kary pieni ęż nej. Przychód osi ą gni ę ty przez przedsi ę biorc ę w 2006r. ustalono na podstawie z ł o ż onych przez niego dokumentów zawieraj ą cych informacje na ten temat (dowód: karty 127 - 128) i wyniós ł 11 on 607 237,22 z ł (s ł ownie: sze ść set siedem tysi ę cy dwie ś cie trzydzie ś ci siedem z ł otych dwadzie ś cia dwa grosze), w zwi ą zku z czym maksymalna kara, jaka mog ł aby w niniejszym przypadku zosta ć wymierzona, to 60 723,72 z ł (s ł ownie: sze ść dziesi ą t tysi ę cy siedemset dwadzie ś cia trzy z ł ote siedemdziesi ą t dwa grosze). Przy ustalaniu wysoko ś ci kary Prezes Urz ę du wzi ął pod uwag ę okoliczno ść , ż e przedsi ę biorca dopu ś ci ł si ę naruszenia przepisów ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów po raz pierwszy. Na wymiar kary wp ł yn ęł a te ż okoliczno ść , ż e spó ł ka podj ęł a powy ż ej wskazane dzia ł ania maj ą ce na celu usuni ę cie uchybie ń . Pomimo, i ż starania te nie spowodowa ł y ca ł kowitego zaniechania stosowania wszystkich niezgodnych z prawem praktyk opisanych w tej decyzji, nie doprowadzi ł y do ca ł kowitego ich wyeliminowania, to nale ż y poczyta ć je jako okoliczno ść ł agodz ą c ą . Kara nak ł adana przez Prezesa Urz ę du na przedsi ę biorc ę , który dopu ś ci ł si ę stosowania praktyk naruszaj ą cych zbiorowe interesy konsumentów s ł u ż y podkre ś leniu naganno ś ci ocenianego zachowania. Przedsi ę biorca, jako podmiot o wieloletnim do ś wiadczeniu, powinien wiedzie ć , ż e okre ś laj ą c warunki umowne nie mo ż e stosowa ć praktyk godz ą cych w interesy s ł abszych uczestników rynku, jakimi s ą konsumenci. Decyduj ą c o na ł o ż eniu kary i jej wysoko ś ci wzi ę to pod uwag ę wszystkie ww. okoliczno ś ci, jak i mo ż liwo ś ci finansowe przedsi ę biorcy. Orzeczona kara powinna stanowi ć dolegliwo ść dla uczestników niniejszego post ę powania, tak aby jej na ł o ż enie skutkowa ł o w przysz ł o ś ci zapobie ż eniem zaistnienia podobnych sytuacji. Z drugiej strony nale ż y te ż podkre ś li ć wymiar edukacyjny i wychowawczy zastosowanego ś rodka oraz wyrazi ć nadziej ę , ż e odniesie on spodziewany skutek na przysz ł o ść . Poza wymiarem indywidualnym kary, nale ż y zwróci ć uwag ę na jej wymiar ogólny, funkcj ę odstraszaj ą c ą i wychowawcz ą w stosunku do innych uczestników rynku. W ś wietle powy ż szych okoliczno ś ci wysoko ść kary ustalono na poziomie 3000 z ł (s ł ownie: trzech tysi ę cy z ł otych), co stanowi niemal 5 % maksymalnego wymiaru kary. W ocenie Prezesa Urz ę du kara wymierzona w tej wysoko ś ci jest adekwatna do stopnia naruszenia przepisów ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów. Wobec powy ż szego orzeczono jak w punkcie III sentencji. IV. Zgodnie z art. 80 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów Prezes Urz ę du rozstrzyga o kosztach w drodze postanowienia, które mo ż e by ć zamieszczone w decyzji ko ń cz ą cej post ę powanie. W my ś l art. 77 ust. 1 tej ustawy, je ż eli w wyniku post ę powania Prezes Urz ę du stwierdzi ł naruszenie przepisów ustawy, przedsi ę biorca, który dopu ś ci ł si ę tego naruszenia, jest obowi ą zany ponie ść koszty post ę powania. Niniejsze post ę powanie w sprawie stosowania przez przedsi ę biorc ę praktyk naruszaj ą cych zbiorowe interesy konsumentów zosta ł o wszcz ę te z urz ę du, a w jego wyniku Prezes Urz ę du w punkcie I i II sentencji decyzji stwierdzi ł naruszenie przepisów ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów. Kosztami niniejszego post ę powania s ą wydatki zwi ą zane z korespondencj ą prowadzon ą przez Prezesa Urz ę du z przedsi ę biorc ą . W zwi ą zku z powy ż szym postanowiono obci ąż y ć ww. spó ł k ę kosztami post ę powania w wysoko ś ci 84 z ł (s ł ownie: osiemdziesi ę ciu czterech z ł otych). Zgodnie z art. 112 ust. 3 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów kar ę pieni ęż n ą nale ż y ui ś ci ć w terminie 14 dni od dnia uprawomocnienia si ę niniejszej decyzji na konto Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów: NBP o/o Warszawa Nr 51101010100078782231000000. 12 Koszty niniejszego post ę powania przedsi ę biorca obowi ą zany jest wp ł aci ć na konto Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów w Warszawie w NBP o/o Warszawa Nr 51101010100078782231000000. Stosownie do tre ś ci art. 81 ust. 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów w zwi ą zku z art. 479 28 § 2 k.p.c. – od niniejszej decyzji przys ł uguje odwo ł anie do S ą du Okr ę gowego w Warszawie – S ą du Ochrony Konkurencji i Konsumentów, w terminie dwutygodniowym od daty jej dor ę czenia, za po ś rednictwem Prezesa Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów – Delegatury Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów w Katowicach Na postanowienie zawarte w punkcie IV niniejszej decyzji, na podstawie art. 81 ust. 5 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów w zwi ą zku z 479 28 § 1 pkt 2 k.p.c. przys ł uguje za ż alenie do S ą du Okr ę gowego w Warszawie – S ą du Ochrony Konkurencji i Konsumentów, za po ś rednictwem Prezesa Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów – Delegatury Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów w Katowicach w terminie tygodnia od dnia dor ę czenia. DYREKTOR DELEGATURY URZ Ę DU OCHRONY KONKURENCJI I KONSUMENTÓW W KATOWICACH Alicja Kral 13