RWR-19/2009

PREZES URZĘDU OCHRONY KONKURENCJI I KONSUMENTÓW DELEGATURA WE WROCŁAWIU 50-413 Wrocław, ul. Walońska 3-5 tel.(071)344 65 87, (071)34 05 920, fax (071)34 05 922 e-mail: wroclaw@uokik.gov.pl RWR 61-17/09/ZR Wrocław, 7 sierpnia 2009 r. DECYZJA RWR 19 /2009 I. Na podstawie art. 28 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. nr 50, poz. 331 ze zm.) oraz stosownie do art. 33 ust. 6 tej ustawy i § 7 rozporządzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 17 lipca 2007 r. w sprawie właściwości miejscowej i rzeczowej delegatur Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (Dz. U. nr 134 poz. 939), w związku z § 7 rozporządzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 1 lipca 2009 r. w sprawie właściwości miejscowej i rzeczowej delegatur Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (Dz. U. nr 107 poz. 887), po przeprowadzeniu postępowania w sprawie praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów, wszczętego z urzędu przeciwko Bogdanowi Przybyle prowadzącemu działalność gospodarczą pod nazwą Biuro Obrotu Nieruchomościami Bogdan Przybyła z siedzibą w Wałbrzychu, - działając w imieniu Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, po uprawdopodobnieniu stosowania przez tego przedsiębiorcę praktyki naruszającej zbiorowe interesy konsumentów, o której mowa w art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów , polegającej na zamieszczeniu we wzorcu umownym oznaczonym nazwą „Umowa Nr …”, następującego zapisu: „ Rezygnacja z proponowanej obsługi prawnej związanej z umową nie wpływa na wysokość prowizji określonej w § 3 niniejszej umowy jeśli Zleceniodawca zawrze umowę określoną w § 1 z klientem wskazanym lub zarejestrowanym w Biurze BON z pominięciem Zleceniobiorcy, (…), to wtedy Zleceniodawca zapłaci karę umowną w wysokości dwukrotnej prowizji ustalonej w § 3 ust.1 niniejszej umowy, nie mniej jednak niż 700 zł ”. które jest postanowieniem umownym wpisanym na podstawie art. 479 45 Kodeksu postępowania cywilnego do Rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone; i przyjęciu zobowiązania przez przedsiębiorcę Bogdana Przybyłę do zaniechania tych działań poprzez wykreślenie ww. postanowienia ze stosowanego wzorca umowy; nakłada się obowiązek wykonania tego zobowiązania do dnia 31 sierpnia 2009 r . poprzez aneksowanie umów istniejących już w obrocie prawnym oraz poprzez zawieranie nowych umów zgodnie z przyjętym na siebie zobowiązaniem. II. Na podstawie art. 28 ust. 3 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. z 2007 r., nr 50, poz. 331 ze zm.) oraz stosownie do art. 33 ust. 6 tej ustawy i § 7 rozporządzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 17 lipca 2007 r. w sprawie właściwości miejscowej i rzeczowej delegatur Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów 2 (Dz. U. z 2007 r., nr 134 poz. 939), w związku z § 7 rozporządzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 1 lipca 2009 r. w sprawie właściwości miejscowej i rzeczowej delegatur Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (Dz. U. nr 107 poz. 887), - działając w imieniu Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, nakłada się na przedsiębiorcę Bogdana Przybyłę prowadzącego działalność gospodarczą pod nazwą Biuro Obrotu Nieruchomościami Bogdan Przybyła z siedzibą w Wałbrzychu , obowiązek złożenia sprawozdania o stopniu realizacji przyjętego zobowiązania do dnia 15 września 2009 r. UZASADNIENIE W związku z zawiadomieniem Powiatowego Rzecznika Konsumentów w Wałbrzychu, Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów - Delegatura we Wrocławiu przeprowadził postępowanie wyjaśniające dotyczące działalności Biura Obrotu Nieruchomościami Bogdan Przybyła w Wałbrzychu [zw. dalej także BON]. Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów [zw. dalej także Prezesem Urzędu] w toku postępowania wyjaśniającego wstępnie ustalił, iż działalność przedsiębiorcy może odbywać się z naruszeniem przepisów prawa uzasadniającym wszczęcie postępowania w sprawie zakazu stosowania praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów. (dowód: karta 19-20 akt RWR 403-1/09/ZR) W związku z powyższym - postanowieniem z dnia 10 maja 2009 r. - Prezes Urzędu wszczął z urzędu postępowanie w sprawie podejrzenia stosowania przez BON praktyki naruszającej zbiorowe interesy konsumentów, o której stanowi art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. z 2007 r. Nr 50, poz. 331 ze zm.) [zw. dalej także ustawą o ochronie (… )] polegającej na umieszczeniu we wzorcu umownym pn. „Umowa Nr …” [zw. dalej także Umową] zapisu, który jest wpisany do rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym stanowi art. 479 45 Kodeksu postępowania cywilnego . Ponadto – zgodnie z punktem 2 postanowienia z dnia 10 maja 2009 r. Prezes Urzędu zaliczył w poczet dowodów materiały ( 23 karty ) uzyskane w trakcie wymienionego wyżej postępowania wyjaśniającego (nr sygn. RWR 403-1/09/ZR). (dowód: karta 1 i 2) W toku postępowania przedsiębiorca Bogdan Przybyła odniósł się w piśmie z dnia 27.05 2009 r. do zarzutów zawartych w postanowieniu o wszczęciu postępowania. (dowód: karta 3) Przedsiębiorca został powiadomiony o zakończeniu zbierania materiału dowodowego w przedmiotowej sprawie, nie skorzystał z prawa wglądu do akt sprawy. (dowód: karta 7) Prezes Urzędu ustalił następujący stan faktyczny: 1. Uczestnik postępowania: – Bogdan Przybyła zam. w Wałbrzychu prowadzący działalność pod nazwą Biuro Obrotu Nieruchomościami Bogdan Przybyła jest przedsiębiorcą wpisanym do ewidencji działalności gospodarczej prowadzonej przez Prezydenta Miasta Wałbrzycha pod nr 14254. Przedmiotem jego działalności jest m.in. pośrednictwo w obrocie nieruchomościami. (dowód: karta 15 akt RWR 403-1/09/ZR) 2. Począwszy od dnia 30 stycznia 2009 r. w związku z prowadzoną działalnością w wyżej wymienionym zakresie przedsiębiorca wprowadził do obrotu i stosuje wzorzec umowy „Umowa 3 Nr …”, który zawiera m.in. zapis § 4. „ Rezygnacja z proponowanej obsługi prawnej związanej z umową nie wpływa na wysokość prowizji określonej w § 3 niniejszej umowy jeśli Zleceniodawca zawrze umowę określoną w § 1 z klientem wskazanym lub zarejestrowanym w Biurze BON z pominięciem Zleceniobiorcy, (…), to wtedy Zleceniodawca zapłaci karę umowną w wysokości dwukrotnej prowizji ustalonej w § 3 ust.l niniejszej umowy, nie mniej jednak niż 700 zł ”. (dowód: karty 12,17 akt RWR 403-1/09/ZR) 3. W Rejestrze postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone zamieszczono między innymi następującą klauzulę, wpisaną dnia 20 sierpnia 2004 r. pod nr 110, na podstawie wyroku z Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów z dnia 10 marca 2004 r. (Sygn. akt XVII Amc 34/03): „ Zleceniodawca zobowiązuje się nie zawierać umów przeniesienia prawa własności z osobami figurującymi w rejestrze Pośrednika, którym nieruchomość wskazana została jako potencjalnym nabywcom pod rygorem zapłacenia prowizji w wysokości określonej w § 7 pkt 2 w potrójnej wysokości. Dotyczy to również członków rodziny i znajomych osoby wskazanej .” 4. W trakcie postępowania, BON w piśmie z dnia 27 maja 2009 r. oraz - oświadczył, iż jest gotowy podjąć stosowne działania zmierzające do odstąpienia od stosowania zakwestionowanego postanowienia umowy, w szczególności poprzez wykreślenie zakwestionowanego § 4 Umowy. (dowód: karta 12-19) Mając na uwadze zebrany materiał dowodowy, Prezes Urzędu zważył, co następuje: Podstawą do rozstrzygania sprawy w oparciu o przepisy ustawy o ochronie (…) jest uprzednie zbadanie przez Prezesa Urzędu, czy w danej sprawie zagrożony został interes publicznoprawny. Stwierdzenie, że to nastąpiło pozwala na realizację celu tej ustawy, wskazanego w art. 1 ust. 1 ustawy o ochronie (…) , którym jest określenie warunków rozwoju i ochrony konkurencji oraz zasady podejmowanej w interesie publicznoprawnym ochrony interesów przedsiębiorców i konsumentów. Zdaniem Prezesa Urzędu rozpatrywana sprawa ma charakter publicznoprawny, albowiem wiąże się z ochroną interesu wszystkich konsumentów, którzy są lub będą klientami BON. Interes publicznoprawny przejawia się także w postaci zbiorowego interesu konsumentów. Innymi słowy - naruszenie zbiorowego interesu konsumentów jest jednocześnie naruszeniem interesu publicznoprawnego. Zatem uzasadnione było w niniejszej sprawie podjęcie przez Prezesa Urzędu działań przewidzianych w ustawie o ochronie (…) . Art. 24 ustawy o ochronie (…) stanowi, iż „Zakazane jest stosowanie praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów. ”, natomiast art. 24 ust. 2 określa, iż „Przez praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów rozumie się godzące w nie bezprawne działanie przedsiębiorcy, w szczególności: 1) stosowanie postanowień wzorców umów, które zostały wpisane do rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego. (…).” Do stwierdzenia praktyki o której mowa w art. 24 ustawy o ochronie (…) konieczne jest wykazanie, iż przedsiębiorca stosuje we wzorcu umownym postanowienia, które zostały wpisane do prowadzonego przez Prezesa Urzędu rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone. Przedsiębiorcą w rozumieniu art.4 pkt 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów jest w szczególności przedsiębiorca w rozumieniu przepisów ustawy o swobodzie działalności gospodarczej (art.4 ust.1) , tj. m.in. osoba fizyczna wykonująca we własnym imieniu działalność gospodarczą. Uczestnik postępowania - Bogdan Przybyła prowadzi działalność gospodarczą pod 4 nazwą „Biuro Obrotu Nieruchomościami Bogdan Przybyła” z siedzibą w Wałbrzychu, polegającą na świadczeniu usług pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, jest zatem przedsiębiorcą w rozumieniu wskazanych przepisów. Zbiorowe interesy konsumentów podlegają ochronie przed działaniami przedsiębiorców, które są sprzeczne z prawem, tj. przepisami określonych aktów prawnych a także sprzeczne z zasadami współżycia społecznego i dobrymi obyczajami. Jak wspomniano wyżej, zgodnie z art. 24 ust. 2 pkt 1 ustawy o ochronie (…) , za praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów uważa się w szczególności stosowanie postanowień wzorców umów, które zostały wpisane do rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 Kodeksu postępowania cywilnego . Należy w tym miejscu wskazać, iż wzorce umowne wykorzystywane przy zawieraniu umów z konsumentami mogą być poddane kontroli abstrakcyjnej. Kontroli abstrakcyjnej wzorca jako takiego (art. 479 36 – 479 45 k.p.c. ) dokonuje się niezależnie od tego, czy postanowienia wzorca były, czy też nie było zastosowane przy konkretnej umowie. Kontrola taka obejmuje klauzule pojedyncze lub zbiorowe (cały wzorzec lub jego fragment). Oceny postanowień w wypadku kontroli abstrakcyjnej dokonuje Sąd Okręgowy w Warszawie – Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów i wyłącznie do kompetencji tego Sądu należy uznanie postanowień wzorców umownych za niedozwolone. Art. 479 43 k.p.c. rozszerza prawomocność wyroku wydanego w sprawie o uznanie postanowień wzorca umowy za niedozwolone na osoby trzecie. Skutek tzw. prawomocności rozszerzonej następuje od chwili wpisania wzorca umowy do rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone, prowadzonego przez Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, o którym mowa w art. 479 45 § 2 k.p.c. Konsekwencją umieszczenia postanowienia umownego w w/w rejestrze jest to, że posłużenie się nim będzie miało skutek wprowadzenia do umowy elementu bezwzględnie przez prawo zakazanego . Wpis do rejestru niedozwolonych postanowień umownych oznacza, że od tego momentu stosowanie takiej klauzuli jest zakazane we wszystkich wzorcach umownych. Powyższe stanowisko Prezesa Urzędu zgodne jest z orzecznictwem Sądu Najwyższego, który w uchwale z dnia 13 lipca 2006 r. (sygn. akt III SZP 3/06) stwierdził, iż „(…) stosowanie postanowień wzorców umów o treści tożsamej z treścią postanowień uznanych za niedozwolone prawomocnym wyrokiem Sądu Okręgowego w Warszawie - Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów i wpisanych do rejestru, o którym mowa w art. 479 45 § 2 k.p.c., może być uznane w stosunku do innego przedsiębiorcy za praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów (…)”. W uzasadnieniu do powyższej uchwały Sąd uznał m.in., że „ (…) praktyka naruszająca zbiorowe interesy konsumentów art. 23a u.ok.ik. [obecnie art. 24] obejmuje również przypadki wprowadzania jedynie zmian kosmetycznych polegających na przestawieniu wyrazów lub zastąpieniu jednych wyrazów innymi, jeżeli tylko wykładnia postanowienia pozwoli stwierdzić, że jego treść mieści się w hipotezie zakazanej klauzuli. Stosowanie klauzuli o zbliżonej treści do klauzuli wpisanej do rejestru godzi przecież tak samo w interesy konsumentów, jak stosowanie klauzuli identycznej, co wpisana do rejestru (…). Przyjęta powyżej rozszerzająca wykładnia art. 23a u.ok.ik. znajduje również uzasadnienie w dyrektywach 93/13 oraz 98/27 a także orzecznictwie ETS dotyczącym zasady efektywności (…)”. Nie jest zatem konieczna dokładna, literalna identyczność klauzuli wpisanej do rejestru i klauzuli z nią porównywanej i stąd niedozwolone będą także takie postanowienia umów, które mieszczą się w hipotezie klauzuli wpisanej do rejestru, której treść zostanie ustalona w oparciu o dokonaną jej wykładnię. Przedmiotem niniejszego postępowania jest wykazanie, że wyżej wymieniony, zakwestionowany przez Prezesa Urzędu zapis wzorca umowy stosowanego przez BON przy zawieraniu umów pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, jest tożsamy z treścią postanowienia uznanego za niedozwolony prawomocnym wyrokiem Sądu Ochrony Konkurencji 5 i Konsumentów z dnia 10 marca 2004 r. (sygn. akt XVII Amc 34/03) i wpisanego. do Rejestru, o którym mowa w art. 479 45 Kodeksu postępowania cywilnego, pod pozycją 110 o następującej treści: „ Zleceniodawca zobowiązuje się nie zawierać umów przeniesienia prawa własności z osobami figurującymi w rejestrze pośrednika, którym nieruchomość wskazana została jako potencjalnym nabywcom pod rygorem zapłacenia prowizji w wysokości określonej w § 7 pkt 2 w potrójnej wysokości. Dotyczy to również członków rodziny i znajomych osoby wskazanej ”. W uzasadnieniu przytoczonego wyroku, sąd kwestionując zapłatę w wysokości potrójnej prowizji, zakwestionował także samą zasadę naliczania kary umownej ponad kwotę, którą uzyskałby przy wywiązaniu się drugiej strony z umowy. Takie sumy mają więc charakter nadmiernie wygórowany, niezależnie od tego czy jest to dwukrotność kwoty wynagrodzenia, czy trzykrotność, czy jakakolwiek suma wyższa od ustalonej kwoty wynagrodzenia pośrednika. Można wskazać jeszcze inne postanowienie o podobnej treści, które zostało wpisane do Rejestru pod poz.1258: „ W przypadku sprzedaży nieruchomości przez zamawiającego z pominięciem Pośrednika oraz braku zapłaty prowizji w terminie określonym w par. 5 zamawiający zapłaci Pośrednikowi karę umowną w wysokości dwukrotnego wynagrodzenia, także w przypadku sprzedaży po upływie umowy na zasadzie wyłączności, jeżeli nabywca jest klientem Pośrednika, który otrzymał wskazanie adresowe w czasie trwania umowy pośrednika " (wyrok Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów z dnia 24 maja 2007 r. (sygn. akt XVII Amc 67/06). W analizowanej Umowie, stosownie do § 4 w przypadku zawarcia umowy kupna/sprzedaży/zamiany z klientem wskazanym lub zarejestrowanym w BON z pominięciem pośrednika, konsument (zleceniodawca) jest zobowiązany do zapłaty dwukrotnego wynagrodzenia ustalonego w umowie, nie mniej jednak niż 700 zł a więc kwoty znacznie przewyższającej wynagrodzenie pośrednika jakie uzyskałby w sytuacji przeprowadzenia transakcji zgodnie z umową, tj. za pośrednictwem BON. Tym samym, pomimo różnic w sformułowaniu treści, postanowienie to wywołuje te same skutki prawne co przytoczone wyżej postanowienie z Rejestru a w związku z tym należy uznać je za tożsame. W myśl art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 ustawy o ochronie (…) stosowanie postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone jest praktyką naruszającą zbiorowe interesy konsumentów. Mówiąc o „zbiorowym interesie konsumentów” należy zaznaczyć, iż ustawa o ochronie (…) nie podaje jego definicji, wskazując jednak w art. 24 ust. 3, że nie jest nim suma indywidualnych interesów konsumentów. O tym, czy naruszony został interes zbiorowy, nie zawsze przesądza kryterium ilościowe, ponieważ niekiedy jeden ujawniony przypadek naruszenia prawa konsumenta może być przejawem często lub nawet powszechnie stosowanej praktyki naruszającej interes zbiorowy. W niniejszej sprawie bez wątpienia mamy do czynienia z naruszeniem praw licznej grupy konsumentów, wszystkich konsumentów będących klientami BON, jak i potencjalnych zainteresowanych, którzy mogą zawrzeć z nim umowę pośrednictwa w kupnie/sprzedaży/najmie/zamianie nieruchomości. Tak więc, w rozpatrywanym stanie faktycznym zachowanie BON nie dotyczy interesów poszczególnych osób, których sprawy mają charakter jednostkowy, indywidualny i nie dający się porównać z innymi, lecz mamy do czynienia z naruszonymi uprawnieniami określonego kręgu konsumentów, których sytuacja jest identyczna i wspólna dla całej, licznej grupy obecnych i przyszłych kontrahentów przedsiębiorcy. Zgodnie z art. 28 ustawy o ochronie (…), jeżeli w toku postępowania w sprawie praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów zostanie uprawdopodobnione - na podstawie okoliczności sprawy, informacji zawartych w zawiadomieniu lub innych informacji będących podstawą wszczęcia postępowania z urzędu – że przedsiębiorca stosuje praktykę, o której mowa 6 w art. 24 tej ustawy, a przedsiębiorca, któremu jest zarzucane naruszenie tego przepisu, zobowiąże się do podjęcia lub zaniechania określonych działań zmierzających do zapobieżenia tym naruszeniom, Prezes Urzędu może, w drodze decyzji, nałożyć obowiązek wykonania tych zobowiązań. Taka sytuacja zachodzi w niniejszej sprawie. BON zobowiązał się do podjęcia działań zmierzających do zapobieżenia wzmiankowanym naruszeniom poprzez wykreślenie kwestionowanego postanowienia naruszającego przepisy art. 24 ust. 1 i ust. 2 pkt 1 ustawy o ochronie (…). . Uwzględniając powyższe Prezes Urzędu uznał, iż Umowa nie zawiera już zapisów mogących godzić w zbiorowe interesy konsumentów. Zdaniem Prezesa Urzędu taki wzór Umowy (pozbawiony § 4) może zostać wprowadzony do obrotu konsumenckiego w miejsce dotychczas obowiązującego (patrz pkt I sentencji decyzji). Należy jednak wskazać, iż przez wprowadzenie nowego wzoru umowy zaakceptowanego przez Prezesa Urzędu, rozumie się nie tylko stosowanie go przy nowo podpisywanych umowach, ale także zmianę aktualnie obowiązujących umów, co oznacza konieczność aneksowania wszystkich umów istniejących w obrocie bądź przynajmniej podjęcia przez przedsiębiorcę udokumentowanych działań zmierzających do zmiany wcześniej zawartych umów, polegających na przedstawieniu wszystkim kontrahentom aneksów zawierających nową regulację. Mając powyższe na uwadze, należało orzec jak w pkt I sentencji decyzji. Stosownie do art. 28 ust. 3 ustawy o ochronie (…) Prezes Urzędu nakłada się na przedsiębiorcę Bogdana Przybyłę obowiązek złożenia w wyznaczonym terminie informacji o stopniu realizacji zobowiązań. W związku z tym, należało orzec jak w pkt II sentencji decyzji. Wobec powyższego orzeczono, jak na wstępie. Stosownie do treści art. 81 ust 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, w związku z art. 479 28 § 2 k.p.c., od niniejszej decyzji przysługuje stronie odwołanie do Sądu Okręgowego w Warszawie - Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów w terminie dwutygodniowym od dnia jej doręczenia, za pośrednictwem Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów - Delegatury Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów we Wrocławiu. Z up. Prezesa UOKiK Zbigniew Jurczyk Dyrektor UOKiK Del. Wrocław Otrzymuje: Bogdan Przybyła Biuro Obrotu Nieruchomościami pl. Magistracki 5 58-300 Wałbrzych