RWR-13/2007

PREZES URZ Ę DU OCHRONY KONKURENCJI I KONSUMENTÓW DELEGATURA WE WROC Ł AWIU 50-413 Wroc ł aw, ul. Walo ń ska 3-5 tel.(071)344 65 87, (071)34 05 920, fax (071)34 05 922 e-mail: wroclaw@uokik.gov.pl RWR 61-5/07/KS Wroc ł aw, 14.05.2007 r. DECYZJA RWR 13/2007 I Na podstawie art. 131 ust. 1 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r . o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. z 2007 r., Nr 50, poz. 331) i art. 23c ust. 1 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (tekst jednolity: Dz. U. z 2005 r. Nr 244, poz. 2080 ze zm.) oraz stosownie do art. 28 ust. 6 tej ustawy i § 6 rozporz ą dzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 19 lutego 2002 r. w sprawie okre ś lenia w ł a ś ciwo ś ci miejscowej i rzeczowej delegatur Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów (Dz. U. z 2002 r. Nr 18, poz. 172 ze zm.), po przeprowadzeniu z urz ę du post ę powania w sprawie praktyk naruszaj ą cych zbiorowe interesy konsumentów, - dzia ł aj ą c w imieniu Prezesa Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów: uznaje si ę za praktyk ę naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów dzia ł anie przedsi ę biorcy Temar, Miros ł aw Jakubiak, Albin Paluszkiewicz Sp. j. z siedzib ą we Wroc ł awiu przy ul. Morelowskiego 95, polegaj ą c ą na umieszczeniu we wzorcu umownym pn. „Przedwst ę pna umowa sprzeda ż y nr PRZ…/2007” nast ę puj ą cych zapisów: - § 5 pkt 2 „Podany w § 5 pkt 1 Umowy termin, mo ż e ulec zmianie w przypadku zaistnienia okoliczno ś ci uniemo ż liwiaj ą cych rozpocz ę cie lub realizacj ę inwestycji, za które deweloper nie ponosi odpowiedzialno ś ci. Do najwa ż niejszych zalicza si ę : a) decyzje w ł adz, s ą dów, organów administracyjnych; b) zdarzenia losowe zewn ę trzne, niemo ż liwe do zapobie ż enia (katastrofy, po ż ary, kl ę ski ż ywio ł owe, dzia ł ania przyrody – powód ź , zaburzenia ż ycia zbiorowego, wojna), warunki atmosferyczne (huragany, ulewy, wichury, tornada) oraz geologiczne uniemo ż liwiaj ą ce zachowanie wymogów technologicznych, niezb ę dnych do zapewnienia nale ż ytego wykonania przedmiotu umowy; c) niedotrzymanie przez zamawiaj ą cego warunków okre ś lonych w niniejszej umowie.”; - § 19 pkt 2 „Ewentualne spory pomi ę dzy stronami b ę dzie rozstrzyga ł s ą d we Wroc ł awiu.” stanowi ą cych klauzule wpisane do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 Kodeksu post ę powania cywilnego , co stanowi naruszenie art. 23a ust. 1 i 2 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów i nakazuje si ę zaniechanie jej stosowania. UZASADNIENIE W zwi ą zku z nap ł ywaj ą cymi do wroc ł awskiej Delegatury Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów informacjami od konsumentów, dotycz ą cymi dzia ł alno ś ci przedsi ę biorcy Temar, Miros ł aw Jakubiak, Albin Paluszkiewicz Sp. j. z siedzib ą we Wroc ł awiu [zw. dalej tak ż e Temar] ś wiadcz ą cego us ł ugi deweloperskie, Prezes Urz ę du przeprowadzi ł post ę powanie wyja ś niaj ą ce w wyniku którego wst ę pnie ustali ł , i ż dzia ł alno ść przedsi ę biorcy mo ż e odbywa ć si ę z naruszeniem przepisów prawa uzasadniaj ą cym wszcz ę cie post ę powania w sprawie zakazu stosowania praktyk naruszaj ą cych zbiorowe interesy konsumentów. (dowód: karta 1 i 11 akt RWR 402-4/07/KS) W zwi ą zku z tym - Postanowieniem nr 56/2007 z dnia 7 marca 2007 r. - Prezes Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów [zw. dalej tak ż e Prezesem Urz ę du], wszcz ął z urz ę du post ę powanie w sprawie podejrzenia stosowania przez przedsi ę biorc ę Temar z siedzib ą we Wroc ł awiu praktyki naruszaj ą cej zbiorowe interesy konsumentów, o której stanowi art. 23a ust. 1 i 2 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (tekst jednolity: Dz. U. z 2005 r. Nr 244, poz. 2080 ze zm.) [zw. dalej tak ż e ustaw ą o ochronie (… )] polegaj ą cej na umieszczeniu w punktach § 5 pkt 2 i § 19 pkt 2 wzorca umownego pn. „Przedwst ę pna umowa sprzeda ż y nr PRZ…/2007” [zw. dalej tak ż e Umow ą ] zapisów, które s ą wpisane do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym stanowi art. 479 45 Kodeksu post ę powania cywilnego . (dowód: karta 1 i 2) Ponadto – zgodnie z punktem 2. Postanowienia nr 56/2007 – Prezes Urz ę du zaliczy ł w poczet dowodów odpis KRS przedsi ę biorcy oraz wzorzec umowy pn. „Przedwst ę pna umowa sprzeda ż y nr PRZ…/2007”, uzyskane w trakcie wymienionego wy ż ej post ę powania wyja ś niaj ą cego (nr sygn. RWR 402-4/07/KS). (dowód: karta 1 i 2) W trakcie post ę powania przedsi ę biorca odniós ł si ę w pi ś mie z dnia 19 marca 2007 r. do zarzutów zawartych w Postanowieniu Nr 56/2007 z dnia 7 marca 2007 r. Prezes Urz ę du ustali ł nast ę puj ą cy stan faktyczny: 1. Uczestnik post ę powania: – Temar, Miros ł aw Jakubiak, Albin Paluszkiewicz Sp. j. jest przedsi ę biorc ą wpisanym do Krajowego Rejestru S ą dowego pod nr 0000011233 (rejestracji dokonano dnia 9 maja 2001 r.) Wymieniony przedsi ę biorca prowadzi dzia ł alno ść gospodarcz ą pod firm ą „Temar, Miros ł aw Jakubiak, Albin Paluszkiewicz Sp. j.” z siedzib ą we Wroc ł awiu a przedmiotem tej dzia ł alno ś ci jest m.in. wykonywanie robót ogólnobudowlanych oraz kupno i sprzeda ż nieruchomo ś ci, w ramach której zawiera umowy kupna-sprzeda ż y nieruchomo ś ci z indywidualnymi klientami. (dowód: karta 3-12) 2. Pocz ą wszy od 20 pa ź dziernika 2006 r. w zwi ą zku z prowadzon ą dzia ł alno ś ci ą w wy ż ej wymienionym zakresie Temar wprowadzi ł do obrotu wzorzec umowny pn. „Przedwst ę pna umowa sprzeda ż y nr PRZ…/2007” który zawiera m.in. nast ę puj ą ce zapisy: - § 5 pkt 2 „Podany w § 5 pkt 1 Umowy termin, mo ż e ulec zmianie w przypadku zaistnienia okoliczno ś ci uniemo ż liwiaj ą cych rozpocz ę cie lub realizacj ę inwestycji, za które deweloper nie ponosi odpowiedzialno ś ci. Do najwa ż niejszych zalicza si ę : a) decyzje w ł adz, s ą dów, organów administracyjnych; b) zdarzenia losowe zewn ę trzne, niemo ż liwe do zapobie ż enia (katastrofy, po ż ary, kl ę ski ż ywio ł owe, 2 dzia ł ania przyrody – powód ź , zaburzenia ż ycia zbiorowego, wojna), warunki atmosferyczne (huragany, ulewy, wichury, tornada) oraz geologiczne uniemo ż liwiaj ą ce zachowanie wymogów technologicznych, niezb ę dnych do zapewnienia nale ż ytego wykonania przedmiotu umowy; c) niedotrzymanie przez zamawiaj ą cego warunków okre ś lonych w niniejszej umowie.”; - § 19 pkt 2 „Ewentualne spory pomi ę dzy stronami b ę dzie rozstrzyga ł s ą d we Wroc ł awiu.” (dowód: karta 3-9 i 15) 3. W Rejestrze postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone zamieszczono nast ę puj ą ce klauzule: - nr 921 o tre ś ci: „Fronton zastrzega sobie prawo do zmiany terminu zako ń czenia inwestycji, wynikaj ą cych z przyczyn od niego niezale ż nych w tym szczególno ś ci si ł y wy ż szej, przy czym zobowi ą zany jest o takiej zmianie poinformowa ć pisemnie nabywc ę z odpowiednim wyja ś nieniem i wskazaniem nowego terminu. Fronton zastrzega sobie prawo do zmiany terminu zako ń czenia inwestycji wynikaj ą cych z przyczyn od niego niezale ż nych w tym w szczególno ś ci: a. si ł y wy ż szej, b. dzia ł a ń organów administracyjnych, c. dzia ł a ń nabywcy, przy czym zobowi ą zany jest o takiej zmianie poinformowa ć pisemnie nabywc ę z odpowiednim wyja ś nieniem i wskazaniem nowego terminu” - wyrok SOKiK z dnia z dnia 17 sierpnia 2006 r. sygn. akt XVII AmC 100/05; - nr 397 o tre ś ci: „Wszelkie spory rozstrzyga ć b ę dzie S ą d dla M. Katowic” – wyrok SOKiK z dnia 12 stycznia 2005 r. Sygn. Akt XVII Amc 13/04. 4. W trakcie post ę powania przedsi ę biorca - w pi ś mie z dnia 19 marca 2007 r. - o ś wiadczy ł , i ż kwestionowany przez Prezesa Urz ę du zapis umowny z § 19 pkt 2 wzorca umownego pn. „„Przedwst ę pna umowa sprzeda ż y nr PRZ…/2007” zosta ł wykre ś lony, natomiast zapis umowny z § 5 pkt 2 zosta ł rozszerzony poprzez dodanie punktów w nast ę puj ą cym brzmieniu: - Pkt. 2¹ „W razie zaj ś cia okoliczno ś ci wskazanych w punkcie 2 a) i b), ZAMAWIAJ Ą CEMU przys ł uguje prawo odst ą pienia od umowy w terminie 14 dni od zawiadomienia o zaj ś ciu okoliczno ś ci.” - Pkt 2² „W razie zaj ś cia okoliczno ś ci wskazanych w punkcie 2 c), prawo odst ą pienia od umowy przys ł uguje DEWELOPEROWI .” Wskazane zmiany zosta ł y wprowadzone do Umowy z dniem 26 marca 2007 r. (dowód: karta 15) Maj ą c na uwadze zebrany materia ł dowodowy, Prezes Urz ę du zwa ż y ł : Podstaw ą do rozstrzygania sprawy w oparciu o przepisy ustawy o ochronie (…) jest uprzednie zbadanie przez Prezesa Urz ę du, czy w danej sprawie zagro ż ony zosta ł interes publicznoprawny. Stwierdzenie, ż e to nast ą pi ł o pozwala na realizacj ę celu tej ustawy, wskazanego w art. 1 ust. 1, którym jest okre ś lenie warunków rozwoju i ochrony konkurencji oraz zasad podejmowanej w interesie publicznoprawnym ochrony interesów przedsi ę biorców i konsumentów. Zdaniem Prezesa Urz ę du rozpatrywana sprawa ma charakter publicznoprawny, albowiem wi ąż e si ę z ochron ą interesu wszystkich konsumentów, którzy s ą lub b ę d ą klientami Temar. Interes publicznoprawny przejawia si ę tak ż e w postaci zbiorowego interesu konsumentów. Innymi s ł owy - naruszenie zbiorowego interesu konsumentów jest jednocze ś nie naruszeniem interesu publicznoprawnego. Zatem uzasadnione by ł o w niniejszej sprawie podj ę cie przez Prezesa Urz ę du dzia ł a ń przewidzianych w ustawie o ochronie (…) . 3 Art. 23a ust. 1 zd. 1 ustawy o ochronie (…) wskazuje, ż e „przez praktyk ę naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów rozumie si ę godz ą ce w nie bezprawne dzia ł anie przedsi ę biorcy ”, natomiast art. 23a ust. 2 tej ustawy stanowi mi ę dzy innymi, i ż „ za praktyk ę naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów uwa ż a si ę w szczególno ś ci (…) stosowanie postanowie ń wzorców umów, które zosta ł y wpisane do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 Kodeksu post ę powania cywilnego ”. Do stwierdzenia praktyki o której mowa w art. 23a ustawy o ochronie (…) konieczne jest wykazanie, ż e spe ł nione zosta ł y łą cznie nast ę puj ą ce przes ł anki: - bezprawno ść dzia ł a ń przedsi ę biorcy, poprzez stosowanie postanowie ń wzorców umów, które zosta ł y wpisane do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone, - godzenie tymi dzia ł aniami w zbiorowy interes konsumentów. Zbiorowe interesy konsumentów podlegaj ą ochronie przed dzia ł aniami przedsi ę biorców, które s ą sprzeczne z prawem, tj. przepisami okre ś lonych aktów prawnych oraz zasadami wspó łż ycia spo ł ecznego i dobrymi obyczajami. Jak wspomniano wy ż ej, zgodnie z art. 23a ust. 2 ustawy o ochronie (…) , za praktyk ę naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów uwa ż a si ę w szczególno ś ci stosowanie postanowie ń wzorców umów, które zosta ł y wpisane do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 Kodeksu post ę powania cywilnego . Nale ż y w tym miejscu wskaza ć , i ż wzorce umowne wykorzystywane przy zawieraniu umów z konsumentami mog ą by ć poddane kontroli abstrakcyjnej. Kontroli abstrakcyjnej wzorca jako takiego (art. 479 36 – 479 45 k.p.c. ) dokonuje si ę niezale ż nie od tego, czy wzorzec by ł , czy te ż nie by ł zastosowany w konkretnej umowie. Kontrola taka obejmuje klauzule pojedyncze lub zbiorowe (ca ł y wzorzec lub jego fragment). Oceny postanowie ń w wypadku kontroli abstrakcyjnej dokonuje S ą d Okr ę gowy w Warszawie – S ą d Ochrony Konkurencji i Konsumentów i wy łą cznie do kompetencji tego S ą du nale ż y uznanie postanowie ń wzorców umownych za niedozwolone. Art. 479 43 k.p.c. rozszerza prawomocno ść wyroku wydanego w sprawie o uznanie postanowie ń wzorca umowy za niedozwolone na osoby trzecie. Skutek tzw. prawomocno ś ci rozszerzonej nast ę puje od chwili wpisania wzorca umowy do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone, prowadzonego przez Prezesa Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów, o którym mowa w art. 479 45 § 2 k.p.c. Konsekwencj ą umieszczenia postanowienia umownego w w/w rejestrze jest to, ż e pos ł u ż enie si ę nim b ę dzie mia ł o skutek wprowadzenia do umowy elementu bezwzgl ę dnie przez prawo zakazanego . Wpis do rejestru niedozwolonych postanowie ń umownych oznacza, ż e od tego momentu stosowanie takiej klauzuli jest zakazane we wszystkich wzorcach umownych. Powy ż sze stanowisko Prezesa Urz ę du zgodne jest z orzecznictwem S ą du Najwy ż szego, który w uchwale z dnia 13 lipca 2006 r. (sygn. akt III SZP 3/06) stwierdzi ł , i ż „(…) stosowanie postanowie ń wzorców umów o tre ś ci to ż samej z tre ś ci ą postanowie ń uznanych za niedozwolone prawomocnym wyrokiem S ą du Okr ę gowego w Warszawie - S ą du Ochrony Konkurencji i Konsumentów i wpisanych do rejestru, o którym mowa w art. 479 45 § 2 k.p.c., mo ż e by ć uznane w stosunku do innego przedsi ę biorcy za praktyk ę naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów (…)”. W uzasadnieniu do powy ż szej uchwa ł y S ą d uzna ł m.in., ż e „ (…) praktyka naruszaj ą ca zbiorowe interesy konsumentów art. 23a u.ok.ik. obejmuje równie ż przypadki wprowadzania jedynie zmian kosmetycznych polegaj ą cych na przestawieniu wyrazów lub zast ą pieniu jednych wyrazów innymi, je ż eli tylko wyk ł adnia postanowienia pozwoli stwierdzi ć , ż e jego tre ść mie ś ci si ę w hipotezie zakazanej klauzuli. Stosowanie klauzuli o zbli ż onej tre ś ci do klauzuli wpisanej do rejestru godzi przecie ż tak samo w interesy konsumentów, jak stosowanie klauzuli identycznej, co wpisana do rejestru (…). Przyj ę ta powy ż ej rozszerzaj ą ca wyk ł adnia art. 23a u.ok.ik. znajduje równie ż 4 uzasadnienie w dyrektywach 93/13 oraz 98/27 a tak ż e orzecznictwie ETS dotycz ą cym zasady efektywno ś ci (…)”. Nie jest zatem konieczna dok ł adna, literalna identyczno ść klauzuli wpisanej do rejestru i klauzuli z ni ą porównywanej i st ą d niedozwolone b ę d ą tak ż e takie postanowienia umów, które mieszcz ą si ę w „hipotezie” klauzuli wpisanej do rejestru, której tre ść zostanie ustalona w oparciu o dokonan ą jej wyk ł adni ę . Przedmiotem niniejszego post ę powania jest wykazanie, ż e zakwestionowane przez Prezesa Urz ę du zapisy w punktach § 5 pkt 2 i § 19 pkt 2 wzorca umownego pn. „Przedwst ę pna umowa sprzeda ż y nr PRZ…/2007”, stosowanego przez Temar przy zawieraniu przedwst ę pnych umów kupna-sprzeda ż y nieruchomo ś ci, o tre ś ci: - § 5 pkt 2 „Podany w § 5 pkt 1 Umowy termin, mo ż e ulec zmianie w przypadku zaistnienia okoliczno ś ci uniemo ż liwiaj ą cych rozpocz ę cie lub realizacj ę inwestycji, za które deweloper nie ponosi odpowiedzialno ś ci. Do najwa ż niejszych zalicza si ę : a) decyzje w ł adz, s ą dów, organów administracyjnych; b) zdarzenia losowe zewn ę trzne, niemo ż liwe do zapobie ż enia (katastrofy, po ż ary, kl ę ski ż ywio ł owe, dzia ł ania przyrody – powód ź , zaburzenia ż ycia zbiorowego, wojna), warunki atmosferyczne (huragany, ulewy, wichury, tornada) oraz geologiczne uniemo ż liwiaj ą ce zachowanie wymogów technologicznych, niezb ę dnych do zapewnienia nale ż ytego wykonania przedmiotu umowy; c) niedotrzymanie przez zamawiaj ą cego warunków okre ś lonych w niniejszej umowie.”; - § 19 pkt 2 „Ewentualne spory pomi ę dzy stronami b ę dzie rozstrzyga ł s ą d we Wroc ł awiu.” s ą to ż same z tre ś ci ą postanowie ń uznanych za niedozwolone prawomocnymi wyrokami S ą du Ochrony Konkurencji i Konsumentów i wpisanych do Rejestru, o którym mowa w art. 479 45 Kodeksu post ę powania cywilnego tj.: - „Fronton zastrzega sobie prawo do zmiany terminu zako ń czenia inwestycji, wynikaj ą cych z przyczyn od niego niezale ż nych w tym szczególno ś ci si ł y wy ż szej, przy czym zobowi ą zany jest o takiej zmianie poinformowa ć pisemnie nabywc ę z odpowiednim wyja ś nieniem i wskazaniem nowego terminu. Fronton zastrzega sobie prawo do zmiany terminu zako ń czenia inwestycji wynikaj ą cych z przyczyn od niego niezale ż nych w tym w szczególno ś ci: a. si ł y wy ż szej, b. dzia ł a ń organów administracyjnych, c. dzia ł a ń nabywcy, przy czym zobowi ą zany jest o takiej zmianie poinformowa ć pisemnie nabywc ę z odpowiednim wyja ś nieniem i wskazaniem nowego terminu” (poz. nr 921, wyrok SOKiK z dnia 17 sierpnia 2006 r. sygn. akt XVII AmC 100/05); - „Wszelkie spory rozstrzyga ć b ę dzie S ą d dla M. Katowic” (poz. nr 397, wyrok SOKiK z dnia 12 stycznia 2005 r. Sygn. Akt XVII Amc 13/04). W wyroku z dnia 17 sierpnia 2006 r. (sygn. akt XVII AmC 100/05) S ą d Ochrony Konkurencji i Konsumentów uzna ł za niedozwolone postanowienia umowne zapis, który nast ę pnie zosta ł wpisany pod poz. 921 do Rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone o tre ś ci: „Fronton zastrzega sobie prawo do zmiany terminu zako ń czenia inwestycji, wynikaj ą cych z przyczyn od niego niezale ż nych w tym szczególno ś ci si ł y wy ż szej, przy czym zobowi ą zany jest o takiej zmianie poinformowa ć pisemnie nabywc ę z odpowiednim wyja ś nieniem i wskazaniem nowego terminu. Fronton zastrzega sobie prawo do zmiany terminu zako ń czenia inwestycji wynikaj ą cych z przyczyn od niego niezale ż nych w tym w szczególno ś ci: a. si ł y wy ż szej, b. dzia ł a ń organów administracyjnych, c. dzia ł a ń nabywcy, przy czym zobowi ą zany jest o takiej zmianie poinformowa ć pisemnie nabywc ę z odpowiednim wyja ś nieniem i wskazaniem nowego terminu” . W uzasadnieniu do wyroku S ą d orzek ł , i ż taki 5 zapis „w ś wietle art. 385¹ § 1 k.c. zawiera (…) niedozwolone postanowienia umowne, albowiem sformu ł owany jest nieprecyzyjnie i ogólnikowo. Z tre ś ci tego postanowienia nie wynika jednoznacznie z jakich przyczyn Fronton uprawniony jest do zmiany terminu realizacji inwestycji, w zwi ą zku z czym konsument nie ma mo ż liwo ś ci uzyskania pe ł nej wiedzy odno ś nie swoich praw i obowi ą zków wynikaj ą cych z zawartej umowy, co niew ą tpliwie ra żą co narusza jego interesy i jest sprzeczne z dobrymi obyczajami.” § 5 pkt 2 Umowy stosowanej przez Temar równie ż uprawnia przedsi ę biorc ę do zmiany terminu zako ń czenia inwestycji w przypadku zaistnienia identycznych przes ł anek tj. dzia ł a ń organów w ł adzy, wyst ą pienia zdarze ń losowych i czynno ś ci zamawiaj ą cego. Posi ł kowo nale ż y ponadto wskaza ć , i ż zarówno w przypadku klauzuli wpisanej do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone, jak i klauzuli z § 5 pkt 2 Umowy ulega ograniczeniu odpowiedzialno ść odszkodowawcza przedsi ę biorcy z tytu ł u niewykonania lub nienale ż ytego wykonania umowy, co narusza art. 385³ pkt 2 k.c. Taki wniosek wynika z interpretacji wyroku SOKiK z dnia 9 wrze ś nia 2004 r. (sygn. akt XVII AmC 12/04), w którym S ą d stwierdzi ł : „Postanowienia wzorca umowy o tre ś ci: „Opó ź nienia wywo ł ane decyzjami administracyjnymi lub ich brakiem, w wyniku zmiany przepisów, powsta ł e w wyniku dzia ł ania si ł y wy ż szej oraz innych niezale ż nych od Sprzedaj ą cego przeszkód spowoduje odpowiednie przesuni ę cie terminów rozpocz ę cia budowy i oddania przedmiotu Umowy Kupuj ą cemu. (…)” i „W przypadku wyst ą pienia w trakcie realizacji budowy niekorzystnych warunków atmosferycznych takich jak np. niskie temperatury poni ż ej -5 stopni C, ulewne deszcze trwaj ą ce, przez co najmniej 30 dni lub te ż wyst ą pienia innych podobnych i niezale ż nych od Sprzedaj ą cego przeszkód. Sprzedaj ą cy zastrzega sobie prawo do przed ł u ż enia terminów, o których mowa w ust. 1 o czas trwania tych przeszkód, nie d ł u ż ej ni ż o 3 miesi ą ce.” Naruszaj ą , w ocenie S ą du, art. 385³ pkt 2 k.c. (…) Obydwa przytoczone wy ż ej zapisy wy łą czaj ą odpowiedzialno ść pozwanego wzgl ę dem konsumenta za niewykonanie lub nienale ż yte wykonanie zobowi ą zania. Dotyczy to sytuacji, gdy niewykonanie lub nienale ż yte wykonanie umowy nast ę puje wprawdzie z przyczyn niezale ż nych, ale zawinionych przez pozwanego (np. wstrzymanie realizacji inwestycji przez organ nadzoru budowlanego na skutek uchybie ń wykonawcy, opó ź nienie wydania zezwolenia na budow ę z przyczyn zawinionych przez wnioskodawc ę , b łę dów projektu sporz ą dzonego przez osoby trzecie, konieczno ść przerwania robót na skutek mrozów z powodu nieosi ą gni ę cia planowanego stadium realizacji itp.). Obydwa zapisy stanowi ą , zatem, sprzeczn ą z dobrymi obyczajami, prób ę przeniesienia ryzyka gospodarczego na konsumenta.” Ponadto, z uwagi na to, i ż Temar poinformowa ł w pi ś mie z dnia 19 marca 2007 r., o tym, i ż § 5 pkt 2 Umowy zosta ł zmodyfikowany poprzez dodanie pkt. 2¹ o tre ś ci „W razie zaj ś cia okoliczno ś ci wskazanych w punkcie 2 a) i b), ZAMAWIAJ Ą CEMU przys ł uguje prawo odst ą pienia od umowy w terminie 14 dni od zawiadomienia o zaj ś ciu okoliczno ś ci.”, oraz pkt 2² o tre ś ci „W razie zaj ś cia okoliczno ś ci wskazanych w punkcie 2 c), prawo odst ą pienia od umowy przys ł uguje DEWELOPEROWI .” nale ż y si ę odnie ść równie ż do tej okoliczno ś ci. W odniesieniu do przytoczonych powy ż ej modyfikacji Prezes Urz ę du uzna ł , i ż nie maj ą one wp ł ywu na stwierdzenie to ż samo ś ci klauzul. Modyfikacja wprowadzona przez Temar jedynie dodatkowo ustanawia po stronie konsumenta b ą d ź przedsi ę biorcy prawo do odst ą pienia od umowy w przypadku zaistnienia wskazanych w Umowie okoliczno ś ci, jednak w dalszym ci ą gu tre ść § 5 ust. 2 Umowy pozostaje sformu ł owana niejednoznacznie oraz ogranicza b ą d ź wy łą cza odpowiedzialno ść przedsi ę biorcy wzgl ę dem konsumenta za niew ł a ś ciwe wykonanie umowy. W wyroku z dnia 12 stycznia 2005 r. (sygn. akt XVII Amc 13/04) S ą d Ochrony Konkurencji i Konsumentów uzna ł za niedozwolone postanowienie umowne zapis, który nast ę pnie zosta ł wpisany pod poz. 397 do Rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone o tre ś ci: „Wszelkie spory rozstrzyga ć b ę dzie S ą d dla M. Katowic.” Taka 6 tre ść postanowienia narzuca w ł a ś ciwo ść s ą dow ą w przypadku wyst ą pienia sporów i jest niezgodna z art. 385³ pkt 23 k.c. Nale ż y wskaza ć , i ż kwesti ę w ł a ś ciwo ś ci s ą du w sprawach cywilnych okre ś laj ą przepisy k.p.c. i zgodnie z art. 385³ pkt 23 k.c. nie mog ą by ć one w tym zakresie wy łą czane, poniewa ż mog ą stanowi ć dodatkow ą dolegliwo ść dla kupuj ą cego a tak ż e ogranicza ć realizacj ę przys ł uguj ą cych mu praw. Zapis z § 19 pkt 2 Umowy w ten sam sposób kszta ł tuje stosunki mi ę dzy stronami umowy w zakresie w ł a ś ciwo ś ci s ą dowej w przypadku wyst ę powania sporów tj. narzuca w ł a ś ciwo ść S ą du we Wroc ł awiu. W zwi ą zku z tym analiza porównawcza wskazuje na jednoznaczno ść tre ś ci porównywanych klauzul, której nie naruszaj ą odmienno ś ci wynikaj ą ce ze wskazania jako w ł a ś ciwego s ą du w Katowicach w przypadku klauzuli wpisanej do rejestru pod nr 397 oraz s ą du we Wroc ł awiu w przypadku klauzuli z § 19 ust 2 Umowy . Zgodnie z powy ż szym wykazano, i ż kwestionowane punkty Umowy mieszcz ą si ę w „hipotezach” wymienionych klauzul wpisanych do Rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone – tre ść § 5 pkt 2 Umowy w klauzuli z poz. 921, natomiast tre ść § 19 pkt 2 Umowy w klauzuli z poz. 397. Reasumuj ą c, w rozpatrywanej sprawie bezprawno ść dzia ł ania przedsi ę biorcy w ś wietle art. 23a ust. 1 ustawy o ochronie (…) polega na wprowadzeniu do obrotu zapisów umownych bezwzgl ę dnie przez prawo zakazanych, które znajduj ą si ę w rejestrze niedozwolonych postanowie ń umownych o którym stanowi art. 479 45 Kodeksu post ę powania cywilnego. Tak wi ę c nale ż y uzna ć , ż e zosta ł a spe ł niona pierwsza z wymienionych wy ż ej przes ł anek stwierdzenia praktyki naruszaj ą cej zbiorowe interesy konsumentów, tj. bezprawno ść dzia ł a ń przedsi ę biorcy. Analizuj ą c drug ą przes ł ank ę nale ż y udowodni ć , i ż opisane wy ż ej bezprawne dzia ł ania godz ą w zbiorowy interes konsumentów. Niew ą tpliwie naruszenie interesu konsumentów nast ę puje wówczas, gdy przedsi ę biorca dzia ł a sprzecznie z przepisami prawa, reguluj ą cymi prawa konsumentów, a tak ż e, gdy nie otrzymuj ą oni od przedsi ę biorcy pe ł nej informacji o swoich prawach i obowi ą zkach. Zgodnie z art. 23a ustawy o ochronie (…) stosowanie postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone jest praktyk ą naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów. Skoro wykazano powy ż ej, i ż kwestionowane § 5 pkt 2 i § 19 pkt 2 Umowy s ą to ż same z klauzulami wpisanymi do Rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone to pos ł ugiwanie si ę nimi w obrocie konsumenckim jest zakazane z mocy prawa i skutkuje godzeniem w zbiorowy interes konsumentów. Mówi ą c o „zbiorowym interesie konsumentów” nale ż y zaznaczy ć , i ż ustawa o ochronie (…) nie podaje jego definicji, wskazuj ą c jednak w art. 23a ust. 1 zd. 2, ż e nie jest nim suma indywidualnych interesów konsumentów. O tym, czy naruszony zosta ł interes zbiorowy, nie zawsze przes ą dza kryterium ilo ś ciowe, poniewa ż niekiedy jeden ujawniony przypadek naruszenia prawa konsumenta mo ż e by ć przejawem cz ę sto lub nawet powszechnie stosowanej praktyki naruszaj ą cej interes zbiorowy. W niniejszej sprawie bez w ą tpienia mamy do czynienia z naruszeniem praw licznej grupy konsumentów, wszystkich konsumentów b ę d ą cych klientami Temar, jak i potencjalnych zainteresowanych, którzy mog ą zawrze ć umow ę kupna-sprzeda ż y nieruchomo ś ci. Tak wi ę c, w rozpatrywanym stanie faktycznym bezprawne zachowanie Temar nie dotyczy interesów poszczególnych osób, których sprawy maj ą charakter jednostkowy, 7 indywidualny i nie daj ą cy si ę porówna ć z innymi, lecz mamy do czynienia z naruszonymi uprawnieniami okre ś lonego kr ę gu konsumentów, których sytuacja jest identyczna i wspólna dla ca ł ej, licznej grupy obecnych i przysz ł ych kontrahentów przedsi ę biorcy. Maj ą c powy ż sze na wzgl ę dzie, nale ż y uzna ć , i ż opisane dzia ł ania przedsi ę biorcy godz ą w zbiorowy interes konsumentów, a tym samym zosta ł a spe ł niona druga z wymienionych wy ż ej przes ł anek do stwierdzenia praktyki naruszaj ą cej zbiorowe interesy konsumentów. W zwi ą zku ze spe ł nieniem obu przes ł anek nale ż a ł o zachowanie wymienionego przedsi ę biorcy uzna ć za praktyk ę naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów, wskazan ą w art. 23a ust. 1 i 2 ustawy o ochronie (…) i nakaza ć zaniechanie jej stosowania. Zgodnie z art. 23e ust. 1 i 2 ustawy o ochronie (…), nie wydaje si ę decyzji o uznaniu praktyki za naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów i nakazuj ą cej zaniechanie jej stosowania, je ż eli przedsi ę biorca zaprzesta ł stosowania praktyki, o której mowa w art. 23a. Temar wprawdzie o ś wiadczy ł , i ż wykre ś lony zosta ł ze wzorca umownego w dniu 26 marca 2007 r. zapis o tre ś ci: „Ewentualne spory pomi ę dzy stronami b ę dzie rozstrzyga ł s ą d we Wroc ł awiu.”, jednak ż e z akt zgromadzonych w post ę powaniu, w szczególno ś ci z o ś wiadczenia przedsi ę biorcy nie wynika, i ż wprowadzona zmiana dotyczy równie ż obecnych klientów Temar, tj. tych, których nadal łą czy stosunek umowny z przedsi ę biorc ą powsta ł y przed 26 marca 2007 r. W tej sytuacji nale ż y uzna ć , i ż przedsi ę biorca wobec okre ś lonej grupy klientów nadal stosuje kwestionowane zapisy. Inn ą by ł aby sytuacja, gdyby Temar przeprowadzi ł proces aneksowania dotychczasowych umów b ę d ą cych w obrocie. Zgodnie z powy ż szym Prezes Urz ę du nie móg ł skorzysta ć w odniesieniu do wykre ś lenia zapisu o tre ś ci: „Ewentualne spory pomi ę dzy stronami b ę dzie rozstrzyga ł s ą d we Wroc ł awiu.” z art. 23e ust. 1 i 2 ustawy o ochronie (…) i równie ż w tym zakresie nakaza ł zaniechanie stosowania praktyki naruszaj ą cej zbiorowe interesy konsumentów. Z uwagi na to, i ż w trakcie prowadzenia post ę powania wesz ł a w ż ycie nowa ustawa o ochronie konkurencji i konsumentów z dnia 16 lutego 2007 r. zastosowanie znajduje art. 131 ust. 1 tej ż e ustawy, zgodnie z którym do post ę powa ń wszcz ę tych na podstawie ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o ochronie konkurencji i konsumentów i niezako ń czonych do dnia wej ś cia w ż ycie nowej ustawy stosuje si ę przepisy dotychczasowe. Wobec powy ż szego niniejsza decyzja zostaje wydana na podstawie przepisów ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów z dnia 15 grudnia 2000 r. Maj ą c powy ż sze na uwadze, nale ż a ł o orzec jak w sentencji. Stosownie do tre ś ci art. 78 ust 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, w zwi ą zku z art. 479 28 k.p.c. , od niniejszej decyzji przys ł uguje stronie odwo ł anie do S ą du Okr ę gowego w Warszawie - S ą du Ochrony Konkurencji i Konsumentów w terminie dwutygodniowym od dnia jej dor ę czenia, za po ś rednictwem Prezesa Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów - Delegatury Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów we Wroc ł awiu. 8 Z up. Prezesa UOKiK Dyrektor Delegatury UOKiK we Wroc ł awiu Zbigniew Jurczyk Otrzymuje: Temar, Miros ł aw Jakubiak, Albin Paluszkiewicz Sp. j. ul. Morelowskiego 95 52-429 Wroc ł aw 9