RWA-18/2005

PREZES URZ Ę DU OCHRONY KONKURENCJI I KONSUMENTÓW DELEGATURA URZ Ę DU OCHRONY KONKURENCJI I KONSUMENTÓW w Warszawie RWA-42-15/05/JS Warszawa, dn. 28 czerwca 2005 r. DECYZJA nr RWA-18/2005 Na podstawie art. 17 w zwi ą zku z art. 12 ust. 1 i 2 pkt 2 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (tekst jedn.: Dz. U. z 2003 r. Nr 86, poz. 804 z pó ź n. zm.) oraz stosownie do art. 28 ust. 6 tej ustawy i § 6 rozporz ą dzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 19 lutego 2002 r. w sprawie okre ś lenia w ł a ś ciwo ś ci miejscowej i rzeczowej delegatur Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów (Dz. U. nr 18 poz. 172 z pó ź n. zm.), po przeprowadzeniu post ę powania antymonopolowego wszcz ę tego na wniosek spó ł ek: CA Immo Holding B.V. z siedzib ą w Hoofddorp (Holandia) oraz Central European Warsaw Investement S.à.r.l. z siedzib ą w Luksemburgu – w imieniu Prezesa Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów: wyra ż a si ę zgod ę na dokonanie koncentracji polegaj ą cej na przej ę ciu przez CA Immo Holding B.V. z siedzib ą w Hoofddorp (Holandia) oraz Central European Warsaw Investement S.à.r.l. z siedzib ą w Luksemburgu wspólnej kontroli nad spó ł k ą Warszawskie Centrum Finansowe Sp. z o.o. z siedzib ą w Warszawie, poprzez nabycie przez ka ż d ą ze spó ł ek przejmuj ą cych po 50 % udzia ł ów w kapitale zak ł adowym spó ł ki przejmowanej, daj ą cych po 50 % g ł osów na zgromadzeniu wspólników. UZASADNIENIE W dniu 18 kwietnia 2005 r. do Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów wp ł yn ęł o zg ł oszenie zamiaru koncentracji, polegaj ą cej na przej ę ciu spó ł ki Warszawskie Centrum Finansowe Sp. z o.o. (dalej: WCF) w nast ę puj ą cy sposób: a) przez CA Immo Holding B.V. (dalej: CA Immo) oraz Central European Warsaw Investement S.à.r.l. (dalej: CEWI) wspólnie, poprzez nabycie przez ka ż d ą z nich od GREI B.V. (Sunbelt Properties (Holland) B.V .) (dalej: GREI) po 91486 udzia ł ów spó ł ki przejmowanej o warto ś ci nominalnej 550,00 z ł otych ka ż dy oraz łą cznej warto ś ci nominalnej 50.317.300,00 z ł otych, stanowi ą cych po 50% udzia ł ów w kapitale zak ł adowym oraz po 50% g ł osów na zgromadzeniu wspólników spó ł ki przejmowanej; albo: b) przez CA Immo albo CEWI samodzielnie, poprzez nabycie przez jedn ą z nich od GREI 182.972 udzia ł ów spó ł ki przejmowanej o warto ś ci nominalnej 550,00 z ł otych ka ż dy oraz łą cznej warto ś ci nominalnej 100.634.600,00 z ł otych stanowi ą cych 100% udzia ł ów w kapitale zak ł adowym oraz 100% g ł osów na zgromadzeniu wspólników spó ł ki przejmowanej. W dniu 11 maja 2005 r. do Delegatury UOKiK w Warszawie wp ł yn ęł o pismo CA Immo oraz CEWI, w którym przedsi ę biorcy ci skonkretyzowali zg ł oszony uprzednio zamiar koncentracji, wskazuj ą c, i ż zamierzona koncentracja polega ć ma na przej ę ciu przez CA Immo oraz CEWI wspólnej kontroli nad WCF, poprzez nabycie przez ka ż d ą ze spó ł ek przejmuj ą cych po 50 % udzia ł ów w kapitale zak ł adowym spó ł ki przejmowanej, daj ą cych po 50 % g ł osów na zgromadzeniu wspólników. Zg ł oszenie zamiaru koncentracji zosta ł o op ł acone stosownie do tre ś ci art. 77 ust. 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów oraz przepisów rozporz ą dzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 12 kwietnia 2001 r. w sprawie wysoko ś ci op ł at od wniosków o wszcz ę cie post ę powania antymonopolowego oraz trybu ich uiszczania (Dz. U. Nr 34, poz. 404). Na podstawie informacji zawartych w zg ł oszeniu zamiaru koncentracji oraz w jego uzupe ł nieniu Prezes UOKiK ustali ł , i ż łą czny obrót przedsi ę biorców uczestnicz ą cych w rozpatrywanej koncentracji w 2004 r. – tj. w roku obrotowym poprzedzaj ą cym rok zg ł oszenia – okre ś lony zgodnie z art. 15 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, a tak ż e stosownie do przepisów rozporz ą dzenia Rady Ministrów z dnia 23 maja 2001 r. w sprawie obliczania obrotu przedsi ę biorców uczestnicz ą cych w koncentracji (Dz. U. Nr 60, poz. 611), przekroczy ł kwot ę stanowi ą c ą równowarto ść 50.000.000 euro (wed ł ug kursu ś redniego walut obcych og ł oszonego przez Narodowy Bank Polski w ostatnim dniu roku kalendarzowego poprzedzaj ą cego rok zg ł oszenia zamiaru koncentracji, tj. w dniu 31 grudnia 2004 r.). Oznacza to, ż e w rozpatrywanej sprawie zosta ł przekroczony próg przewidziany w art. 12 ust. 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, powoduj ą cy powstanie obowi ą zku zg ł oszenia koncentracji. Jednocze ś nie, jak ustali ł Prezes UOKiK, w przypadku analizowanej koncentracji nie zaistnia ł a ż adna z przes ł anek egzoneracyjnych wy łą czaj ą cych obowi ą zek zg ł oszenia zamiaru koncentracji, wskazanych w art. 13 pkt 1 i pkt 3-6 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów. Wobec powy ż szego, z uwagi na to, ż e: a/ przej ę cie kontroli nad innymi przedsi ę biorcami jest jedn ą z form koncentracji, okre ś lon ą w art. 12 ust. 2 pkt 2 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów; b/ niniejsze zg ł oszenie zamiaru koncentracji zosta ł o dokonane przez podmiot, który by ł do tego uprawniony i jednocze ś nie zobowi ą zany na podstawie art. 94 ust. 2 pkt 2 ww. ustawy; c/ spe ł niona zosta ł a niezb ę dna przes ł anka okre ś lona w art. 12 ust. 1 ustawy, a jednocze ś nie nie wyst ą pi ł y przes ł anki negatywne wymienione w art. 13 pkt 1 i pkt 3-6 ww. ustawy – w dniu 18 kwietnia 2005 r. Prezes UOKiK, dzia ł aj ą c na podstawie art. 44 ust. 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, wszcz ął w przedmiotowej sprawie post ę powanie w sprawie koncentracji, o czym zawiadomi ł Zg ł aszaj ą cych pismem z dnia 12 maja 2005 r. W toku post ę powania antymonopolowego, w uzupe ł nieniu zg ł oszenia zamiaru koncentracji, pismami z dnia: 11 maja 2005 r., z 27 maja 2005 r., z 13 czerwca 2005 oraz z 17 czerwca 2005 r., Zg ł aszaj ą cy przekazali Prezesowi UOKiK informacje i dokumenty niezb ę dne do wydania niniejszej decyzji. 2 Prezes Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów ustali ł , co nast ę puje: 1. Opis transakcji Zg ł oszona koncentracja dokonywana jest w trybie okre ś lonym w art. 12 ust. 2 pkt 2 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów. Polega ć b ę dzie na przej ę ciu przez spó ł ki CA Immo oraz CEWI wspólnej kontroli nad WCF, co nast ą pi poprzez nabycie przez ka ż d ą ze spó ł ek przejmuj ą cych po 50 % udzia ł ów w kapitale zak ł adowym spó ł ki przejmowanej, daj ą cych po 50 % g ł osów na zgromadzeniu wspólników. Zgodnie z zawart ą pomi ę dzy CA Immo, CEWI oraz GREI Warunkow ą przedwst ę pn ą umow ą kupna i sprzeda ż y udzia ł ów , w przypadku, gdyby jedna ze spó ł ek przejmuj ą cych kontrol ę zrezygnowa ł aby z nabycia udzia ł ów w WCF, wówczas druga b ę dzie uprawniona do nabycia 100 % udzia ł ów w spó ł ce przejmowanej. 2. Przyczyna oraz cele gospodarcze transakcji W ś wietle wyja ś nie ń przekazanych przez Zg ł aszaj ą cych, bezpo ś rednim celem gospodarczym niniejszej koncentracji jest dokonanie przez Zg ł aszaj ą cych inwestycji na polskim rynku poprzez nabycie spó ł ki b ę d ą cej w ł a ś cicielem nieruchomo ś ci (budynku biurowego w Warszawie), a w przysz ł o ś ci osi ą ganie dochodów z wynajmu powierzchni biurowej w tym budynku. Z punktu widzenia CA Immo, koncentracja jest zwi ą zana z przedmiotem dzia ł alno ś ci grupy kapita ł owej, do której nale ż y ten przedsi ę biorca. Dzia ł alno ść ta polega przede wszystkim na nabywaniu i budowie nieruchomo ś ci o przeznaczeniu komercyjnym w Europie Ś rodkowej i Wschodniej, a tak ż e na wynajmowaniu powierzchni w tych nieruchomo ś ciach. Natomiast dla CEWI koncentracja jest elementem strategii gospodarczej, zmierzaj ą cej do stworzenia atrakcyjnego portfela nieruchomo ś ci biurowych w krajach Europy Ś rodowej i Wschodniej. 3. Uczestnicy koncentracji Aktywnymi uczestnikami rozpatrywanej koncentracji s ą spó ł ki: CA Immo Holding B.V. w Hoofdorp (Holandia) oraz Central European Warsaw Investement S.à.r.l. w Luksemburgu. Natomiast biernym uczestnikiem koncentracji jest Warszawskie Centrum Finansowe Sp. z o.o. w Warszawie. 3.1. CA Immo Holding B.V. Aktywny uczestnik niniejszej koncentracji – CA Immo Holding B.V. z siedzib ą w Hoofdorp (Holandia) – jest spó ł k ą holdingow ą . Nie prowadzi dzia ł alno ś ci operacyjnej, jego przedmiotem dzia ł alno ś ci jest inwestowanie na rynku nieruchomo ś ci poprzez nabywanie spó ł ek b ę d ą cych w ł a ś cicielami nieruchomo ś ci w Europie Ś rodkowej i Wschodniej. W sk ł ad grupy kapita ł owej, której cz ł onkiem jest CA Immo Holding B.V., w chwili obecnej wchodzi dwadzie ś cia pi ęć spó ł ek prowadz ą cych dzia ł alno ść na ró ż nych rynkach zlokalizowanych w Europie Ś rodkowej i Wschodniej. Przedsi ę biorc ą dominuj ą cym grupy jest spó ł ka akcyjna prawa austriackiego – CA Immobilien Anlagen AG, natomiast bezpo ś redni ą kontrol ę nad CA Immo sprawuje CA Immobilien Anlagen Finanzierungsberatung GmbH. 3 Na rynkach zlokalizowanych na terenie Polski dzia ł aj ą dwaj przedsi ę biorcy nale żą cy do Grupy CA Immo: - spó ł ka RTW Sp. z o.o. – b ę d ą ca w ł a ś cicielem budynku biurowego „Renaissance Tower” w Warszawie przy ul. Skierniewickiej 10a, w którym powierzchnia pod wynajem wynosi ok. 17.400 m 2 ; - spó ł ka Doratus Sp. z o.o. – b ę d ą ca w ł a ś cicielem budynku biurowego „Wspólna” w Warszawie przy ul. Wspólnej 47/49, w którym powierzchnia pod wynajem wynosi ok. 7.100 m 2 . CA Immo jest jedynym udzia ł owcem s ł owackiej spó ł ki BA Busines Center a.s., która jest w ł a ś cicielem budynku biurowego o powierzchni do wynajmu ok. 13.100 m 2 i prowadzi dzia ł alno ść w zakresie wynajmowania znajduj ą cych si ę w nim powierzchni biurowych. CA Immo jest równie ż udzia ł owcem w 50 % rumu ń skiej spó ł ki Centrul International CDG SRL, b ę d ą cej inwestorem przy realizacji projektu budowlanego, w którym planowana powierzchnia do wynajmu wynosi ok. 22.500 m 2 oraz w ę gierskiej spó ł ki Kapas Center Kft, b ę d ą cej inwestorem przy realizacji projektu o planowanej powierzchni ok. 13.000 m 2 . Po zako ń czeniu prac budowlanych spó ł ki te b ę d ą prowadzi ć dzia ł alno ść polegaj ą c ą na wynajmowaniu powierzchni biurowej w tych budynkach. Pozostali przedsi ę biorcy nale żą cy do Grupy CA Immo s ą w ł a ś cicielami nast ę puj ą cych budynków, w których wynajmuj ą powierzchni ę biurow ą : - w Austrii: 47 budynków o łą cznej powierzchni pod wynajem 322.000 m 2 ; - na W ę grzech: jednego budynku o powierzchni pod wynajem 17.700 2 ; - w Rumunii: jednego budynku o powierzchni pod wynajem 14.800 m 2 ; - w Niemczech: jednego budynku o powierzchni pod wynajem 7.600 m 2 ; - w Czechach: 50 % w jednym budynku o powierzchni pod wynajem 8.000 m 2 . 3.2. Central European Warsaw Investement S.à.r.l. Drugim aktywnym uczestnikiem koncentracji jest Central European Warsaw Investement S.à.r.l. Aktualnie CEWI nie prowadzi dzia ł alno ś ci gospodarczej. W przysz ł o ś ci ma funkcjonowa ć jako spó ł ka holdingowa, której przedmiotem dzia ł alno ś ci b ę dzie inwestowanie w spó ł ki b ę d ą ce w ł a ś cicielami nieruchomo ś ci i wynajmuj ą ce w nich powierzchnie. CEWI nale ż y do Grupy Prudential Financial, której przedsi ę biorc ą dominuj ą cym jest Prudential Financial, Inc. 100 % udzia ł ów CEWI jest w ł asno ś ci ą Central European Participation S.à.r.l., kontrolowanej przez TMW Pramerica Real Estate Investors S.A. Jedynym przedsi ę biorc ą z Grupy Prudential Financial, który dzia ł a na terenie Polski, jest Pramerica Ż ycie Towarzystwo Ubezpiecze ń i Reasekuracji S.A. z siedzib ą w Warszawie. Spó ł ka ta prowadzi dzia ł alno ść w zakresie oferowania ubezpiecze ń na ż ycie. 3.3. Warszawskie Centrum Finansowe Sp. z o.o. Przedsi ę biorc ą , nad którym w wyniku rozpatrywanej koncentracji zostanie przej ę ta kontrola, jest Warszawskie Centrum Finansowe Sp. z o.o. z siedzib ą w Warszawie. Spó ł ka ta prowadzi dzia ł alno ść w zakresie wynajmowania powierzchni biurowej w budynku biurowym „Warszawskie Centrum Finansowe”, mieszcz ą cym si ę na terenie Warszawy, przy ul. Emilii Plater 53. Wed ł ug danych przekazanych przez Zg ł aszaj ą cych, oferowana przez WCF powierzchnia biurowa do wynaj ę cia wynosi 31.943,6 m 2 . 4 Wszystkie udzia ł y WCF nale żą do GREI B.V., kontrolowanej przez GREP Investors LLS – spó ł k ę z ograniczon ą odpowiedzialno ś ci ą prawa stanu Illinois (Stany Zjednoczone Ameryki). W sk ł ad Grupy GREP nie wchodz ą , poza wy ż ej wymienionymi, ż adne inne podmioty. Prezes Urz ę du zwa ż y ł , co nast ę puje: 4. Rynki w ł a ś ciwe, na które transakcja wywiera wp ł yw Stosownie do tre ś ci art. 4 pkt 8 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, przez rynek w ł a ś ciwy rozumie si ę rynek towarów, które ze wzgl ę du na ich przeznaczenie, cen ę oraz w ł a ś ciwo ś ci, w tym jako ść , s ą uznawane przez ich nabywców za substytuty oraz s ą oferowane na obszarze, na którym, ze wzgl ę du na ich rodzaj i w ł a ś ciwo ś ci, istnienie barier dost ę pu do rynku, preferencje konsumentów, znacz ą ce ró ż nice cen i koszty transportu, panuj ą zbli ż one warunki konkurencji. Definiuj ą c rynek w ł a ś ciwy nale ż y mie ć na wzgl ę dzie cel definiowania, którym jest zidentyfikowanie poziomu konkurencji na rynku, a w rezultacie – stwierdzenie, czy przedsi ę biorca dzia ł aj ą cy na rynku ma lub mo ż e uzyska ć dostateczn ą przewag ę nad innymi uczestnikami rynku (E. Modzelewska-W ą chal: Ustawa o ochronie konkurencji i konsumentów. Komentarz , Warszawa 2002, s. 51). Jak wynika z definicji zawartej w ustawie o ochronie konkurencji i konsumentów, rynek w ł a ś ciwy wyznaczaj ą zasadniczo dwa elementy: towar (rynek produktowy) i terytorium (rynek geograficzny). Ocena oddzia ł ywania koncentracji na stan konkurencji wymaga okre ś lenia rynków w ł a ś ciwych zarówno w aspekcie geograficznym, jak i produktowym, na które koncentracja wywiera wp ł yw. 4.1. Rynki w ł a ś ciwe, na których dzia ł aj ą przedsi ę biorcy uczestnicz ą cy w koncentracji Pierwszy z przedsi ę biorców, którzy w wyniku rozpatrywanej koncentracji przejm ą kontrol ę nad Warszawskim Centrum Finansowym Sp. z o.o. – Central European Warsaw Investement S.à.r.l. – nie prowadzi dzia ł alno ś ci gospodarczej, w zwi ą zku z czym nie mo ż na wyodr ę bni ć dla niego jakichkolwiek rynków w ł a ś ciwych. Spo ś ród przedsi ę biorców nale żą cych do tej samej co CEWI grupy kapita ł owej dzia ł alno ść na terenie Polski prowadzi wy łą cznie Pramerica Ż ycie Towarzystwo Ubezpiecze ń i Reasekuracji S.A. Rynkiem produktowym, na którym dzia ł a ten przedsi ę biorca, jest rynek ubezpiecze ń na ż ycie. Za takim okre ś leniem rynku przemawia brak substytutywno ś ci ubezpiecze ń na ż ycie z innymi produktami, w tym z ubezpieczeniami maj ą tkowymi oraz innymi rodzajami ubezpiecze ń – z uwagi na odmienne przeznaczenie oraz w ł a ś ciwo ś ci tych produktów. Natomiast maj ą c na wzgl ę dzie na takie czynniki, jak ustalone preferencje konsumentów, sposoby dystrybucji, wzgl ę dy podatkowe, a tak ż e odmienne zasady reglamentowania dzia ł alno ś ci w poszczególnych pa ń stwach, stwierdzi ć nale ż y, ż e rynek ubezpiecze ń na ż ycie ma zasi ę g krajowy. Takie okre ś lenie zasi ę gu geograficznego rynku ubezpiecze ń na ż ycie zgodne jest równie ż z orzecznictwem Komisji Europejskiej (por. decyzja Komisji z dnia 28 kwietnia 2004 r. w sprawie COMP/M.3395 Sampo/If Skadeförsäkring). Drugi z aktywnych uczestników koncentracji – CA Immo B.V. – nie prowadzi dzia ł alno ś ci operacyjnej, lecz jest spó ł k ą holdingow ą . W zwi ą zku z tym równie ż w odniesieniu do niego nie mo ż na wskaza ć ż adnych rynków w ł a ś ciwych. Na terenie Polski dzia ł alno ść prowadz ą jeszcze dwaj przedsi ę biorcy powi ą zani kapita ł owo z CA Immo: RTW Sp. z o.o. oraz Doratus Sp. z o.o. – dla których w ł a ś ciwym 5 rynkiem produktowym jest, w ś wietle stanowiska przedstawionego przez Zg ł aszaj ą cych, rynek wynajmu powierzchni biurowej w nowoczesnych budynkach biurowych (tzw. budynkach klasy A i B). Na tym samym rynku produktowym dzia ł a przedsi ę biorca, nad którym w wyniku rozpatrywanej koncentracji przejmowana jest kontrola – Warszawskie Centrum Finansowe Sp. z o.o. W ocenie CA Immo i CEWI, za powy ż szym okre ś leniem rynku produktowego przemawia szczegó ł owa analiza rynku, zw ł aszcza od jego strony popytowej – w szczególno ś ci zró ż nicowanie powierzchni biurowych ze wzgl ę du na ich cen ę i jako ść . Bior ą c pod uwag ę te czynniki nale ż y, w opinii Zg ł aszaj ą cych, wyró ż ni ć rynki wynajmu powierzchni: 1/ w kamienicach zaadoptowanych do funkcji biurowych, 2/ w starych biurowcach wybudowanych przed 1989 r., 3/ w nowych biurowcach z powierzchniami klasy A i B. W tym miejscu nale ż y wyja ś ni ć , ż e zgodnie z klasyfikacj ą opracowan ą przez Warsaw Research Forum 1 – obiekt biurowy mo ż na zaliczy ć do klasy A, gdy spe ł nia co najmniej trzyna ś cie z szesnastu wskazanych poni ż ej punktów klasyfikacyjnych: a/ doskona ł a jako ść wyko ń czenia wn ę trz wraz z wszechstronnym serwisem technicznym; b/ najlepsza lokalizacja na danym obszarze, z ł atw ą mo ż liwo ś ci ą dojazdu oraz dobrym dost ę pem do ś rodków komunikacji miejskiej; c klimatyzacja; d/ podwieszane sufity; e/ wysoko ść pomieszcze ń (od pod ł ogi do sufitu) - minimum 2,70 m; f/ mo ż liwo ść dowolnej aran ż acji wn ę trz; g/ trzy oddzielne okablowania strukturalne dla linii telefonicznych, elektrycznych i systemów komputerowych lub system podnoszonych pod ł óg; h/ podwójne szyby niskoemisyjne; i/ nowoczesne, szybkobie ż ne windy (maksymalny czas oczekiwania na wind ę wynosi 30 sekund); j/ dobrej jako ś ci wyk ł adziny pod ł ogowe oraz wyko ń czenie ś cian; k/ w pe ł ni wyko ń czone wn ę trza ł azienek i kuchni; l/ niezawodny system telekomunikacyjny; m/ podwójne zasilanie lub awaryjny system podtrzymywania napi ę cia; n/ kontrola wilgotno ś ci powietrza; o/ parking strze ż ony z miejscami przeznaczonymi dla najemców; p/ odpowiednia ilo ść miejsc parkingowych na metr kwadratowy powierzchni (przy czym inny jest wspó ł czynnik dla obiektów zlokalizowanych w centrum i poza centrum). Do klasy B natomiast zaliczane s ą budynki wybudowane po 1989 r., spe ł niaj ą ce nast ę puj ą ce warunki: a/ jako ść wykonania obiektu i jako ść u ż ytych przy jego budowie materia ł ów jest ni ż sza ni ż w budynkach klasy A; b/ ograniczona ilo ść us ł ug; c/ niepe ł ny system klimatyzacji; d/ wska ź nik liczby miejsc parkingowych przypadaj ą cych na odpowiedni ą ilo ść powierzchni ni ż szy ni ż w przypadku obiektów klasy A. 1 Warsaw Research Forum: grupa utworzon ą przez specjalistów ds. bada ń rynku nieruchomo ś ci z czterech firm: CB Richard Ellis, Cushman & Wakefield Healey & Baker, DTZ Zadelhoff Tie Leung and Jones Lang LaSalle, którzy zobowi ą zali si ę do wspólnej koordynacji danych w celu ujednolicania podstawowych informacji o rynku powierzchni biurowych. 6 Poza powy ż sz ą klasyfikacj ą znajduj ą si ę pozosta ł e lokale przeznaczone na wynajem na cele biurowe, znajduj ą ce si ę w budynkach biurowych wybudowanych przed 1989 r., domy i lokale mieszkalne przekwalifikowane na cele u ż ytkowe zgodnie z obowi ą zuj ą cymi przepisami, a tak ż e budynki i lokale wybudowane po 1989 r., niespe ł niaj ą ce jednak wymogów klasy A i B. W ocenie Zg ł aszaj ą cych, zasi ę g terytorialny rynku wynajmu powierzchni biurowej w nowoczesnych budynkach klasy A i B ma charakter lokalny i jest wyznaczany przez obszar miasta (ewentualnie aglomeracji miejskiej), na którego terenie znajduje si ę powierzchnia biurowa b ę d ą ca przedmiotem wynajmu. Prezes UOKiK przychyli ł si ę do stanowiska Zg ł aszaj ą cych odno ś nie wyznaczenia w ł a ś ciwego rynku produktowego i geograficznego we wskazany powy ż ej sposób. Mo ż na wprawdzie rozwa ż a ć , czy tak daleko id ą ce zaw ęż anie granic w ł a ś ciwego rynku produktowego jest zasadne i czy rynek wynajmu powierzchni biurowej w nowoczesnych budynkach klasy A i B nie stanowi w istocie jedynie segmentu rynku wynajmu nieruchomo ś ci biurowych. Nale ż y jednak zauwa ż y ć , ż e zgodnie z utrwalon ą praktyk ą orzecznicz ą Komisji Europejskiej w sprawach z zakresu koncentracji przedsi ę biorców, nie wyznacza si ę w sposób jednoznaczny rynków produktowych i geograficznych, pozostawiaj ą c t ę kwesti ę otwart ą , je ż eli nawet przy mo ż liwie najw ęż szym okre ś leniu rynku w ł a ś ciwego zg ł oszona koncentracja nie budzi w ą tpliwo ś ci co do jej zgodno ś ci z prawem konkurencji (por. m.in. stanowisko Komisji Europejskiej w decyzjach: z dnia 31 sierpnia 1998 r. w sprawie IV/M.1289 Harbert Management/DB/BankersTrust/SPP/Öhman; z dnia 11 sierpnia 1999 r. w sprawie IV/M.1637 DBB Investements/SPP/Öhman; z dnia 11 maja 2000 r. w sprawie COMP/M.1937 Skandia Life/Diligentia; z dnia 25 wrze ś nia 2000 r. Deutsche Bank/SEI/JV). Maj ą c na wzgl ę dzie przedstawione powy ż ej stanowisko Komisji Europejskiej, jak równie ż bior ą c pod uwag ę cel definiowania rynku w ł a ś ciwego w sprawach koncentracji przedsi ę biorców (zidentyfikowanie poziomu konkurencji na rynku), Prezes UOKiK uzna ł , ż e przyj ę cie analogicznego rozumowania w ł a ś ciwe jest równie ż w odniesieniu do niniejszej sprawy. Maj ą c na wzgl ę dzie przedstawione powy ż ej rozwa ż ania odno ś nie w ł a ś ciwych w niniejszej sprawie rynków produktowych oraz ich wymiaru geograficznego, Prezes UOKiK stwierdzi ł , i ż wskaza ć mo ż na dwa rynki w ł a ś ciwe, na których prowadz ą dzia ł alno ść przedsi ę biorcy uczestnicz ą cy w koncentracji: 1/ krajowy rynek ubezpiecze ń na ż ycie w Polsce , na którym dzia ł a Pramerica Ż ycie Towarzystwo Ubezpiecze ń i Reasekuracji S.A. (nale żą ca – wraz z CEWI, a zatem jednym z aktywnych uczestników koncentracji – do Grupy Prudential Finances); 2/ lokalny rynek wynajmu powierzchni biurowej w nowoczesnych budynkach biurowych (tzw. klasy A i B) w Warszawie, na którym dzia ł a Warszawskie Centrum Finansowe Sp. z o.o. (przedsi ę biorca, nad którym przejmowana jest kontrola), a tak ż e – za po ś rednictwem spó ł ek zale ż nych: RTW Sp. z o.o. i Doratus Sp. z o.o. – drugi z aktywnych uczestników koncentracji, tj. CA Immo Holding B.V. W oparciu o informacje uzyskane w toku niniejszego post ę powania Prezes UOKiK ustali ł , ż e udzia ł spó ł ki Pramerica Ż ycie Towarzystwo Ubezpiecze ń i Reasekuracji S.A. w krajowym rynku ubezpiecze ń na ż ycie wynosi ok. [ informacja stanowi ą ca tajemnic ę przedsi ę biorstwa] . Natomiast je ś li chodzi o rynek wynajmu powierzchni biurowej w nowoczesnych budynkach biurowych w Warszawie, to pozycja rynkowa przedsi ę biorców uczestnicz ą cych w koncentracji na tym rynku kszta ł tuje si ę nast ę puj ą co: 7 - Warszawskie Centrum Finansowe Sp. z o.o. - ok. [informacja stanowi ą ca tajemnic ę przedsi ę biorstwa] ; - RTW Sp. z o.o. (Grupa CA Immo) - ok. [ informacja stanowi ą ca tajemnic ę przedsi ę biorstwa] ; - Doratus Sp. z o.o. (Grupa CA Immo) ok. [ informacja stanowi ą ca tajemnic ę przedsi ę biorstwa] . Nale ż y zauwa ż y ć , ż e gdyby nie dokonywa ć segmentacji rynku wynajmu powierzchni biurowych w nowoczesnych budynkach biurowych w Warszawie od strony produktowej i zakre ś li ć granice rynku szerzej – bior ą c pod uwag ę produkt w postaci us ł ug wynajmu powierzchni biurowej ogó ł em – wówczas udzia ł y przedsi ę biorców uczestnicz ą cych w koncentracji w tym rynku by ł yby ni ż sze, za ś jej wp ł yw na stan konkurencji – jeszcze bardziej znikomy. 4.3. Rynki, na które koncentracja wywiera wp ł yw w uk ł adzie horyzontalnym, wertykalnym i konglomeratowym Ustalenie zakresu oddzia ł ywania koncentracji na stan konkurencji wymaga uprzedniego okre ś lenia rynków w ł a ś ciwych, na które koncentracja mo ż e wywrze ć wp ł yw. Nale ż y przy tym uwzgl ę dni ć zarówno te rynki w ł a ś ciwe, na które koncentracja wywiera wp ł yw zarówno w uk ł adzie horyzontalnym (poziomym), jak równie ż w uk ł adzie wertykalnym (pionowym) i konglomeratowym. Poj ę cia rynków, na które koncentracja wywiera wp ł yw w uk ł adzie horyzontalnym, wertykalnym oraz konglomeratowym, zosta ł y zdefiniowane w punkcie 7.2 Wykazu Informacji i Dokumentów , stanowi ą cego za łą cznik do rozporz ą dzenia Rady Ministrów w sprawie zg ł oszenia zamiaru koncentracji przedsi ę biorców. I tak, rynkiem w ł a ś ciwym, na który koncentracja wywiera wp ł yw w uk ł adzie horyzontalnym (poziomym), jest ka ż dy rynek produktowy, na którym zaanga ż owani s ą co najmniej dwaj przedsi ę biorcy uczestnicz ą cy w koncentracji (rynki wspólne) i gdzie koncentracja prowadzi do uzyskania łą cznego udzia ł u w rynku geograficznym w wysoko ś ci wi ę kszej ni ż 20%. Z kolei rynkiem w ł a ś ciwym, na który koncentracja wywiera wp ł yw w uk ł adzie wertykalnym (pionowym), jest ka ż dy rynek produktowy, je ż eli równocze ś nie: a/ dzia ł a na nim co najmniej jeden przedsi ę biorca uczestnicz ą cy w koncentracji, b/ jest on równocze ś nie rynkiem zakupu lub sprzeda ż y (poprzedni lub nast ę pny szczebel obrotu), na którym dzia ł a którykolwiek z pozosta ł ych przedsi ę biorców uczestnicz ą cych w koncentracji, c/ indywidualny lub łą czny udzia ł w rynku przedsi ę biorców uczestnicz ą cych w koncentracji na tych rynkach przekracza 30 %, bez wzgl ę du na to, czy aktualnie istnieje powi ą zanie typu dostawca- odbiorca mi ę dzy tymi przedsi ę biorcami. Natomiast rynkiem w ł a ś ciwym, na który koncentracja wywiera wp ł yw w uk ł adzie konglomeratowym, jest ka ż dy rynek produktowy, na którym mi ę dzy przedsi ę biorcami uczestnicz ą cymi w koncentracji nie istniej ą ż adne powi ą zania (uk ł ady) horyzontalne i wertykalne, ale przynajmniej jeden przedsi ę biorca uczestnicz ą cy w koncentracji posiada wi ę cej ni ż 40% udzia ł u w jakimkolwiek rynku w ł a ś ciwym. Maj ą c powy ż sze na uwadze Prezes UOKiK stwierdzi ł , i ż w ś wietle informacji przekazanych przez Zg ł aszaj ą cych, w niniejszej sprawie brak jest rynków w ł a ś ciwych, na które koncentracja wywiera ł aby wp ł yw w uk ł adzie horyzontalnym . Mo ż na wprawdzie zidentyfikowa ć jeden rynek wspólny dla przedsi ę biorców uczestnicz ą cych w rozpatrywanej koncentracji, którym jest lokalny rynek wynajmu powierzchni biurowej w nowoczesnych 8 budynkach biurowych. Łą czny udzia ł w tym rynku uczestników koncentracji po jej doj ś ciu do skutku wyniesie jednak zaledwie ok. [ informacja stanowi ą ca tajemnic ę przedsi ę biorstwa] , a zatem nie zbli ż y si ę nawet do przewidzianego w Wykazie Informacji i Dokumentów progu 20 %. W ocenie Prezesa UOKiK, przedmiotowa koncentracja nie wywrze równie ż na którykolwiek z rynków w ł a ś ciwych wp ł ywu w uk ł adzie wertykalnym . Nie istniej ą bowiem ż adne powi ą zania wertykalne pomi ę dzy aktywnymi uczestnikami koncentracji – CA Immo i CEWI oraz ich grupami kapita ł owymi – a uczestnikiem pasywnym – Warszawskim Centrum Finansowym Sp. z o.o. Nie mo ż na tak ż e wskaza ć rynków, na których przynajmniej potencjalnie mog ł oby pomi ę dzy tymi podmiotami wyst ą pi ć powi ą zanie typu dostawca- odbiorca. W przypadku rozpatrywanej koncentracji nie mo ż na równie ż zidentyfikowa ć rynków w ł a ś ciwych, na które koncentracja wywiera wp ł yw w uk ł adzie konglomeratowym . Udzia ł ż adnego z przedsi ę biorców uczestnicz ą cych w koncentracji w rynkach, na których prowadz ą oni dzia ł alno ść – tj. w krajowym rynku ubezpiecze ń na ż ycie oraz w lokalnym rynku wynajmowania powierzchni biurowych w nowoczesnych budynkach biurowych (klasy A i B) w Warszawie – nie przekracza 40 %. 5. Ocena skutków koncentracji Stosownie do tre ś ci art. 17 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, Prezes UOKiK, w drodze decyzji, wydaje zgod ę na dokonanie koncentracji, w wyniku której konkurencja na rynku nie zostanie istotnie ograniczona, w szczególno ś ci przez powstanie lub umocnienie pozycji dominuj ą cej na rynku Dla zastosowania powo ł anego przepisu niezb ę dne jest zatem wykazanie, ż e wskutek koncentracji nie powstanie lub nie umocni si ę pozycja dominuj ą ca, a tak ż e, ż e konkurencja na rynku nie zostanie w inny sposób istotnie ograniczona. Zgodnie z zasad ą , okre ś lon ą w art. 1 ust. 2 ww. ustawy, koncentracja b ę d ą ca przedmiotem niniejszego post ę powania powinna zosta ć oceniona pod wzgl ę dem skutków, jakie wywo ł a na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej. Zgodnie z definicj ą zamieszczon ą w art. 4 pkt 9 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, przez poj ę cie pozycji dominuj ą cej rozumie si ę pozycj ę przedsi ę biorcy, która umo ż liwia mu zapobieganie skutecznej konkurencji na rynku w ł a ś ciwym przez stworzenie mu mo ż liwo ś ci dzia ł ania w znacznym stopniu niezale ż nie od konkurentów, kontrahentów oraz konsumentów. Przepis ten wprowadza domniemanie, ż e przedsi ę biorca ma pozycj ę dominuj ą c ą , je ż eli jego udzia ł w rynku przekracza 40%. Analiza przedmiotowej koncentracji wykaza ł a, ż e nie niesie ona za sob ą zagro ż e ń dla konkurencji i dzia ł aj ą cych na rynku polskim podmiotów. Przyjmuj ą c powy ż sze stanowisko Prezes UOKiK mia ł na wzgl ę dzie, i ż rozpatrywana koncentracja nie doprowadzi do powstania lub umocnienia pozycji dominuj ą cej na rynku przez któregokolwiek z jej uczestników. Łą czny udzia ł przedsi ę biorców uczestnicz ą cych w koncentracji na jedynym wspólnym dla nich rynku w ł a ś ciwym – rynku wynajmu powierzchni biurowej w nowoczesnych budynkach biurowych (tzw. klasy A i B) w Warszawie – wyniesie po doj ś ciu transakcji do skutku ok. [ informacja stanowi ą ca tajemnic ę przedsi ę biorstwa] , a zatem wp ł yw koncentracji na stan konkurencji na tym rynku nale ż y oceni ć jako nieznaczny. Powstanie lub umocnienie si ę pozycji dominuj ą cej na rynku jest jednak tylko jedn ą z potencjalnych postaci istotnego ograniczenia konkurencji na rynku, do którego mo ż e doj ść w wyniku realizacji planowanej koncentracji. Z tego wzgl ę du przy wydawaniu zgody na 9 dokonanie koncentracji nale ż y wykaza ć ponadto, ż e konkurencja na rynku nie zostanie istotnie ograniczona równie ż w inny sposób, ni ż w drodze powstania lub umocnienia si ę pozycji dominuj ą cej. Jak wskazano jednak powy ż ej, nie istniej ą rynki, na które przedmiotowa koncentracja wywiera ł aby wp ł yw w uk ł adzie horyzontalnym, wertykalnym czy konglomeratowym. Brak jest równie ż podstaw pozwalaj ą cych s ą dzi ć , ż e koncentracja w inny sposób negatywnie wp ł ynie na stan konkurencji. Maj ą c to na wzgl ę dzie Prezes UOKiK uzna ł , ż e koncentracja, nie powoduj ą c osi ą gni ę cia ani te ż wzmocnienia pozycji rynkowej Zg ł aszaj ą cych na poszczególnych rynkach w ł a ś ciwych, nie przyczyni si ę do istotnego ograniczenia konkurencji na tych rynkach – jak równie ż na jakichkolwiek innych. Konkluduj ą c nale ż y stwierdzi ć , i ż rozpatrywana koncentracja spe ł nia przes ł anki okre ś lone w art. 17 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, uzasadniaj ą ce wydanie przez Prezesa UOKiK zgody na jej dokonanie. Wobec powy ż szego orzeczono, jak w sentencji. Stosownie do tre ś ci art. 78 ust. 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów w zwi ą zku z art. 479 28 § 2 Kodeksu post ę powania cywilnego, od niniejszej decyzji przys ł uguje odwo ł anie do S ą du Okr ę gowego w Warszawie – S ą du Ochrony Konkurencji i Konsumentów, w terminie dwutygodniowym od dnia jej dor ę czenia, za po ś rednictwem Delegatury UOKiK w Warszawie. Otrzymuje : Pani Ma ł gorzata Surdek Pe ł nomocnik spó ł ek: CA Immo Holding B.V. oraz Central European Warsaw Investement S.à.r.l. CMS Cameron Mc Kenna Pawe ł D ę bowski Spó ł ka komandytowa ul. Emilii Plater 53 00-113 Warszawa 10