RPZ-48/2007

PREZES URZ Ę DU OCHRONY KONKURENCJI I KONSUMENTÓW DELEGATURA UOKiK W POZNANIU ul. Zielona 8, 61-851 Pozna ń Tel. (0-61) 852-15-17, 852-77-50, Fax (0-61) 851-86-44 E-mail: poznan@uokik.gov.pl Pozna ń , dnia 27 listopada 2007r. RPZ- 61/10/07/JM DECYZJA nr RPZ 48/2007 I. Na podstawie art. 28 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 16 lutego 2007r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz.U. z 2007r. nr 50, poz. 331 ze zm.) oraz stosownie do art. 33 ust. 6 tej ustawy i § 7 rozporz ą dzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 17 lipca 2007r. w sprawie w ł a ś ciwo ś ci miejscowej i rzeczowej delegatur Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów (Dz.U. z 2007r. nr 134, poz. 939) - w imieniu Prezesa Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów, po uprawdopodobnieniu stosowania przez ASMA PRO Sp. z o.o. z siedzib ą w Poznaniu praktyki naruszaj ą cej zbiorowe interesy konsumentów, okre ś lonej w art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 powo ł anej wy ż ej ustawy, polegaj ą cej na zamieszczaniu w stosowanym w obrocie z konsumentami wzorcu przedwst ę pnej umowy sprzeda ż y lokalu mieszkalnego postanowie ń o tre ś ci : 1. § 3 pkt 1. Powierzchnia u ż ytkowa lokalu mieszkalnego okre ś lona zostanie na podstawie inwentaryzacji powykonawczej i na tej podstawie nast ą pi ewentualna korekta ceny ustalonej w § 5 niniejszej umowy. Zmiana powierzchni u ż ytkowej lokalu w granicach 2% nie stanowi zmiany przedmiotu umowy. 2. § 4 pkt 2. W razie niestawienia si ę Kupuj ą cego po raz drugi w miejscu i terminie ustalonym dla dokonania odbioru technicznego lokalu bez wcze ś niejszego uzgodnienia zmiany terminu, Sprzedaj ą cy dokona odbioru lokalu samodzielnie, a Kupuj ą cy nie b ę dzie móg ł wnosi ć ż adnych roszcze ń z tytu ł u stanu technicznego lokalu. § 4 pkt 3. (…) Kupuj ą cy nie mo ż e odmówi ć odbioru lokalu podczas drugiego odbioru technicznego z powo ł aniem si ę na wady, których istnienie móg ł stwierdzi ć w trakcie pierwszego odbioru. 3. § 5 pkt 2. Cena ustalona w pkt 1 mo ż e ulec zwi ę kszeniu wskutek wprowadzenia b ą d ź podwy ż szenia podatków lub innych obligatoryjnych ś wiadcze ń publiczno-prawnych o charakterze cenotwórczym wynikaj ą cych z przepisów prawa. 4. § 7 pkt 2. W przypadku opó ź nienia Kupuj ą cego w zap ł acie nale ż no ś ci okre ś lonych w § 5 przez okres 45 dni, Sprzedaj ą cy uzyska prawo do odst ą pienia od umowy z przyczyn le żą cych po stronie Kupuj ą cego. W takim przypadku Kupuj ą cy zap ł aci kar ę umown ą w wysoko ś ci 10% kwoty okre ś lonej w § 5 pkt 1, w terminie 30 dni od powiadomienia przez Sprzedaj ą cego listem poleconym o odst ą pieniu od umowy. 5. § 12. Ewentualne spory mi ę dzy stronami rozstrzyga ć b ę dzie w ł a ś ciwy s ą d w Poznaniu. 1 które na podstawie art. 479 45 Kodeksu post ę powania cywilnego zosta ł y wpisane do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone, po przyj ę ciu zobowi ą zania ASMA PRO Sp. z o.o. w Poznaniu wskazanego w pismach z dnia 10 pa ź dziernika 2007r. i 22 pa ź dziernika 2007r., zobowi ą zuje si ę ASMA PRO Sp. z o.o. w Poznaniu do podpisania aneksów do wcze ś niej zawartych i nadal obowi ą zuj ą cych umów, na podstawie których ww. bezprawne postanowienia zostan ą wyeliminowane, w terminie dwóch miesi ę cy od dnia uprawomocnienia si ę nin. decyzji. II. na podstawie art. 28 ust. 3 ustawy z dnia 16 lutego 2007r. o ochronie konkurencji i konsumentów.) oraz stosownie do art. 33 ust. 6 tej ustawy i § 7 rozporz ą dzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 17 lipca 2007r. w sprawie w ł a ś ciwo ś ci miejscowej i rzeczowej delegatur Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów - w imieniu Prezesa Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów zobowi ą zuje si ę ASMA PRO Sp. z o.o. w Poznaniu do przekazania w terminie trzech miesi ę cy od dnia uprawomocnienia si ę nin. decyzji, informacji o realizacji zobowi ą zania na ł o ż onego w punkcie I decyzji i przed ł o ż enia dowodów potwierdzaj ą cych okoliczno ść przes ł ania aneksów do wszystkich kontrahentów. Uzasadnienie W dniu 25 lipca 2007r. do Delegatury Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów w Poznaniu wp ł yn ęł a skarga konsumenta dotycz ą ca przedwst ę pnej umowy sprzeda ż y lokalu mieszkalnego zawieranej przez ASMA PRO Sp. z o.o. z siedzib ą w Poznaniu. W ocenie konsumenta niektóre postanowienia tej umowy wywo ł uj ą w ą tpliwo ś ci co do ich zgodno ś ci z obowi ą zuj ą cymi przepisami prawa. Analiza przed ł o ż onego przez konsumenta wzorca przedwst ę pnej umowy sprzeda ż y lokalu mieszkalnego stosowanego przez ASMA PRO Sp. z o.o. z siedzib ą w Poznaniu (dalej: Przedsi ę biorca) wykaza ł a, ż e zawiera on postanowienia, które mog ą narusza ć zbiorowe interesy konsumentów, poniewa ż ich tre ść jest to ż sama z tre ś ci ą postanowie ń wzorców umów uznanych za niedozwolone przez S ą d Ochrony Konkurencji i Konsumentów i wpisanych do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone. Maj ą c na uwadze powy ż sze, postanowieniem z dnia 21 wrze ś nia 2007r. Prezes Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów (dalej: Prezes Urz ę du) wszcz ął z urz ę du post ę powanie w sprawie praktyk naruszaj ą cych zbiorowe interesy konsumentów, w zwi ą zku z podejrzeniem stosowania przez ASMA PRO Sp. z o.o. w Poznaniu, praktyk naruszaj ą cych zbiorowe interesy konsumentów w rozumieniu art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, polegaj ą cych na zamieszczaniu w stosowanych w obrocie z konsumentami wzorcach przedwst ę pnych umów sprzeda ż y lokalu mieszkalnego postanowie ń o tre ś ci: 1. „§ 3 pkt 1. Powierzchnia u ż ytkowa lokalu mieszkalnego okre ś lona zostanie na podstawie inwentaryzacji powykonawczej i na tej podstawie nast ą pi ewentualna korekta ceny ustalonej w § 5 niniejszej umowy. Zmiana powierzchni u ż ytkowej lokalu w granicach 2% nie stanowi zmiany przedmiotu umowy”, które jest to ż same z postanowieniami wpisanymi do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone pod pozycjami: 155 i 227. 2. „§ 4 pkt 2. W razie niestawienia si ę Kupuj ą cego po raz drugi w miejscu i terminie ustalonym dla dokonania odbioru technicznego lokalu bez wcze ś niejszego uzgodnienia zmiany terminu, Sprzedaj ą cy dokona odbioru lokalu samodzielnie, a Kupuj ą cy nie b ę dzie 2 móg ł wnosi ć ż adnych roszcze ń z tytu ł u stanu technicznego lokalu”, które jest to ż same z postanowieniem wpisanym do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone pod pozycj ą 364. „§ 4 pkt 3. (…). Kupuj ą cy nie mo ż e odmówi ć odbioru lokalu podczas drugiego odbioru technicznego z powo ł aniem si ę na wady, których istnienie móg ł stwierdzi ć w trakcie pierwszego odbioru”, które jest to ż same z postanowieniem wpisanym do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone pod pozycj ą 366. 3. „§ 5 pkt 2. Cena ustalona w pkt 1 mo ż e ulec zwi ę kszeniu wskutek wprowadzenia b ą d ź podwy ż szenia podatków lub innych obligatoryjnych ś wiadcze ń publiczno-prawnych o charakterze cenotwórczym wynikaj ą cych z przepisów prawa”, które jest to ż same z postanowieniem wpisanym do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone pod pozycj ą 885. 4. „§ 7 pkt 2. W przypadku opó ź nienia Kupuj ą cego w zap ł acie nale ż no ś ci okre ś lonych w § 5 przez okres 45 dni, Sprzedaj ą cy uzyska prawo do odst ą pienia od umowy z przyczyn le żą cych po stronie Kupuj ą cego. W takim przypadku Kupuj ą cy zap ł aci kar ę umown ą w wysoko ś ci 10% kwoty okre ś lonej w § 5 pkt 1, w terminie 30 dni od powiadomienia przez Sprzedaj ą cego listem poleconym o odst ą pieniu od umowy”, które jest to ż same z postanowieniem wpisanym do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone pod pozycj ą 650. 5. „§12. Ewentualne spory mi ę dzy stronami rozstrzyga ć b ę dzie w ł a ś ciwy s ą d w Poznaniu”, które jest to ż same z postanowieniami wpisanymi do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone pod pozycjami: 210, 691, 772. Przedsi ę biorca zawiadomiony o wszcz ę tym post ę powaniu, pismami z dnia 10 pa ź dziernika 2007r. i 22 pa ź dziernika 2007r., o ś wiadczy ł , ż e wyeliminuje zakwestionowane postanowienia poprzez podpisanie aneksów do wszystkich zawartych wcze ś niej umów, w terminie 4 miesi ę cy od dnia z ł o ż enia o ś wiadczenia. Ponadto poinformowa ł , ż e nowe umowy zawierane b ę d ą z konsumentami zgodnie z przedstawionym projektem nowego wzorca. Z przed ł o ż onego przez Przedsi ę biorc ę nowego wzorca umowy przedwst ę pnej wynika, ż e skre ś lono zapis § 3 pkt 1 i zast ą piono go zapisem o tre ś ci: „Ostateczna powierzchnia lokalu ustalona zostanie na podstawie inwentaryzacji powykonawczej, zgodnie z norm ą PN 70 B02365. W przypadku powstania ró ż nicy pomi ę dzy powierzchni ą zinwentaryzowan ą a powierzchni ą wyszczególnion ą w umowie nast ą pi korekta ceny ustalonej w § 5 umowy. Kupuj ą cy w przypadku zmiany ceny z przyczyn wy ż ej okre ś lonych ma prawo odst ą pi ć od umowy bez ż adnych kar umownych, a Sprzedaj ą cy zobowi ą zany jest zwróci ć Kupuj ą cemu wp ł acon ą cen ę w terminie 30 dni od daty odst ą pienia od umowy. Zmiana powierzchni u ż ytkowej lokalu w granicach +/-2% nie powoduje zmiany umowy”. Zapis § 4 pkt 3 zosta ł uchylony, natomiast § 4 pkt 2 otrzyma ł brzmienie: „W przypadku stwierdzenia wad, których nie mo ż na usun ąć niezw ł ocznie, zostanie ustalony termin ich usuni ę cia, uwzgl ę dniaj ą cy mo ż liwo ś ci techniczne. Po usuni ę ciu usterek Sprzedaj ą cy ustali z Kupuj ą cym nowy termin odbioru dogodny dla obu stron z uwzgl ę dnieniem zasad okre ś lonych w pkt 1.” Z kolei zakwestionowane postanowienie § 5 pkt 2 zosta ł o zmienione w nast ę puj ą cy sposób: „Cena ustalona w pkt 1 mo ż e ulec zwi ę kszeniu wskutek podwy ż szenia podatku VAT, przy czym je ż eli po dniu 31.12.2007r. obowi ą zywa ć b ę dzie stawka podatku VAT wy ż sza ni ż 7%, Kupuj ą cy do dnia 15.01.2008r. ma prawo od umowy odst ą pi ć bez ż adnych kar umownych, a Sprzedaj ą cy wyp ł aci Kupuj ą cemu ca łą wp ł acon ą kwot ę w terminie 30 dni od daty odst ą pienia od umowy”. Przedsi ę biorca dokona ł równie ż zmiany § 7 pkt 2, który w nowym wzorcu umowy otrzyma ł tre ść : „W przypadku opó ź nienia Kupuj ą cego w zap ł acie nale ż no ś ci okre ś lonych w § 5 pkt 5 o wi ę cej ni ż 45 dni, Sprzedaj ą cy wyznaczy Kupuj ą cemu dodatkowy termin 7 dni do zap ł aty 3 wy ż ej wymienionej nale ż no ś ci. Po bezskutecznym up ł ywie tego terminu Sprzedaj ą cy uzyska prawo do odst ą pienia od umowy po uprzednim powiadomieniu Kupuj ą cego listem poleconym za potwierdzeniem odbioru. Sprzedaj ą cy zwróci Kupuj ą cemu wp ł acon ą kwot ę w terminie 30 dni od daty odst ą pienia od umowy, po potr ą ceniu kary umownej w wysoko ś ci 5% kwoty wp ł aconej do dnia odst ą pienia od umowy”. Zapis § 12 zosta ł zmieniony w nast ę puj ą cy sposób: „Ewentualne spory mi ę dzy stronami rozstrzyga ć b ę dzie w ł a ś ciwy rzeczowo s ą d na terenie RP”. Prezes Urz ę du ustali ł , co nast ę puje: Spó ł ka pod firm ą : ASMA PRO Sp. z o.o. z siedzib ą w Poznaniu jest wpisana do rejestru przedsi ę biorców KRS pod numerem 0000261484 ( odpis z Krajowego Rejestru S ą dowego ). W ramach wykonywanej przez Spó ł k ę dzia ł alno ś ci zawierane s ą m.in. umowy przedwst ę pne sprzeda ż y lokali mieszkalnych z indywidualnymi klientami. Na podstawie wzorca umowy zawieraj ą cego zakwestionowane postanowienia umowne Przedsi ę biorca zawar ł umowy z [usuni ę to] podmiotami. Prezes Urz ę du zwa ż y ł , co nast ę puje: Zgodnie z art. 24 ust. 2 ustawy z dnia 16 lutego 2007r. o ochronie konkurencji i konsumentów, przez praktyk ę naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów rozumie si ę godz ą ce w nie bezprawne dzia ł anie przedsi ę biorcy. Stwierdzenie istnienia przedmiotowej praktyki wymaga spe ł nienia dwóch przes ł anek: bezprawno ś ci dzia ł ania i naruszenia zbiorowego interesu konsumentów. Powo ł any wy ż ej przepis ustawy zawiera w pkt 1-3 przyk ł adowe wyliczenia praktyk zakazanych przez ustawodawc ę . Katalog ten nawi ą zuje do stosowania klauzul wpisanych do rejestru niedozwolonych postanowie ń umownych, o którym mowa w art. 479 45 Kodeksu post ę powania cywilnego, czynów nieuczciwej konkurencji oraz szeroko ujmowanego prawa konsumenta do informacji. „Zbiorowe interesy konsumentów” to prawa nieograniczonej liczby konsumentów, nie stanowi ą przy tym sumy indywidualnych interesów daj ą cej si ę okre ś li ć , nawet licznej, grupy konsumentów. Zgodnie z art. 24 ust. 2 pkt 1 powo ł anej ustawy, za praktyk ę naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów uwa ż a si ę m.in. stosowanie postanowie ń wzorców umów, które zosta ł y wpisane do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone. Art. 479 43 kodeksu post ę powania cywilnego rozszerza prawomocno ść wyroku wydanego w sprawie o uznanie postanowie ń wzorca umowy za niedozwolone na osoby trzecie. Wpis do rejestru niedozwolonych postanowie ń umownych oznacza zatem, ż e od tego momentu stosowanie takiej klauzuli jest zakazane we wszystkich wzorcach umownych. Nie jest przy tym konieczna dok ł adna, literalna zbie ż no ść klauzuli wpisanej do rejestru i klauzuli z ni ą porównywanej. Niedozwolone s ą takie postanowienia umów, które mieszcz ą si ę w hipotezie klauzuli wpisanej do rejestru. W uchwale 7 s ę dziów z dnia 13 lipca 2006r. sygn. III SZP 3/2006, S ą d Najwy ż szy uzna ł , ż e praktyk ą naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów jest stosowanie identycznej klauzuli jak wpisana do rejestru niedozwolonych postanowie ń umownych przez innego przedsi ę biorc ę , który nie by ł stron ą lub uczestnikiem post ę powania zako ń czonego wpisaniem danej klauzuli do rejestru (…). Praktyka naruszaj ą ca zbiorowe interesy konsumentów obejmuje równie ż przypadki wprowadzenia jedynie zmian kosmetycznych, polegaj ą cych na przestawieniu szyku wyrazów lub zast ą pieniu jednych wyrazów innymi, je ż eli tylko wyk ł adnia postanowienia pozwoli stwierdzi ć , ż e jego tre ść mie ś ci si ę w hipotezie zakazanej klauzuli. Stosowanie klauzuli o zbli ż onej tre ś ci do klauzuli wpisanej do rejestru, która wywo ł uje takie same skutki godzi przecie ż tak samo w interesy konsumentów, jak stosowanie klauzuli identycznej co wpisana do rejestru. 4 We wzorcu przedwst ę pnej umowy sprzeda ż y lokalu mieszkalnego Przedsi ę biorca stosowa ł postanowienie o tre ś ci: „Powierzchnia u ż ytkowa lokalu mieszkalnego okre ś lona zostanie na podstawie inwentaryzacji powykonawczej i na tej podstawie nast ą pi ewentualna korekta ceny ustalonej w § 5 niniejszej umowy. Zmiana powierzchni u ż ytkowej lokalu w granicach 2% nie stanowi zmiany przedmiotu umowy”. Przytoczone postanowienie jest to ż same z postanowieniami wpisanymi do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone pod pozycjami: 155 i 227. Wyrokiem z dnia 9 wrze ś nia 2004r. sygn. akt XVII Amc 12/04 S ą d Okr ę gowy w Warszawie- S ą d Ochrony Konkurencji i Konsumentów (dalej: SOKiK) uzna ł postanowienie o tre ś ci: „Cena nabycia nieruchomo ś ci (lokalu mieszkalnego) ulegnie zmianie, je ż eli po zako ń czeniu budowy oka ż e si ę , ż e zakupione powierzchnie lokalu mieszkalnego ulegn ą zmianie w stosunku do powierzchni przewidzianej w projekcie o wi ę cej ni ż 2,5%” za niedozwolone postanowienie umowne. W dniu 18 listopada 2004r. zosta ł o ono wpisane do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone pod pozycj ą 155. Ponadto wyrokiem z dnia 10 pa ź dziernika 2004r. sygn. akt XVII Amc 47/03 SOKiK uzna ł , i ż postanowienie o tre ś ci: „ W przypadku zmiany powierzchni lokalu wynikaj ą cej z inwentaryzacji powykonawczej, cena ulegnie zmianie o warto ść wynikaj ą c ą z pomno ż enia ró ż nicy w powierzchni lokalu przez cen ę jednego metra kwadratowego ustalon ą w umowie” stanowi niedozwolone postanowienie umowne. Postanowienie to w dniu 6 stycznia 2005r. wpisane zosta ł o do rejestru niedozwolonych postanowie ń umownych pod pozycj ą 227. W uzasadnieniu powo ł anych wyroków SOKiK wyja ś ni ł , ż e zakwestionowane postanowienia, przewiduj ą c podwy ż szenie ceny lokalu na skutek zwi ę kszenia metra ż u lokalu po zawarciu umowy, nie zapewniaj ą konsumentowi prawa do odst ą pienia od umowy, co stanowi naruszenie art. 385 3 pkt 20 Kodeksu cywilnego. Jak ponadto podkre ś lono, postanowienia takie pozwalaj ą zarazem przedsi ę biorcy na zmian ę istotnych cech przedmiotu umowy w zakresie powierzchni lokalu, co mo ż e spowodowa ć , ż e konsument b ę dzie zobowi ą zany do kupienia lokalu maj ą cego inne cechy ni ż te, które zadecydowa ł y o jego wyborze na etapie podpisywania umowy. Niew ą tpliwie stosowane przez Przedsi ę biorc ę postanowienie umowy by ł o to ż same w swej tre ś ci i skutkach ze wskazanymi wy ż ej postanowieniami wpisanymi do rejestru niedozwolonych postanowie ń umownych, poniewa ż przewidywa ł o mo ż liwo ść podwy ż szenia ceny przez Przedsi ę biorc ę po zawarciu umowy, bez jednoczesnego przyznania konsumentowi prawa do odst ą pienia od umowy. Postanowienie § 4 pkt 2 wzorca umowy, zgodnie z którym „W razie niestawienia si ę Kupuj ą cego po raz drugi w miejscu i terminie ustalonym dla dokonania odbioru technicznego lokalu bez wcze ś niejszego uzgodnienia zmiany terminu, Sprzedaj ą cy dokona odbioru lokalu samodzielnie, a Kupuj ą cy nie b ę dzie móg ł wnosi ć ż adnych roszcze ń z tytu ł u stanu technicznego lokalu”, jest to ż same z klauzul ą niedozwolon ą wpisan ą w dniu 1 marca 2005r. do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone pod pozycj ą 364. SOKiK wyrokiem z dnia 22 lipca 2004r. sygn. akt XVII Amc 55/03 uzna ł za niedozwolone postanowienie o tre ś ci: „W razie niestawiennictwa Kupuj ą cego w wyznaczonym terminie przekazania, Sprzedaj ą cy dokona samodzielnie odbioru przedmiotu umowy i b ę dzie to jednoznaczne z wykonaniem umowy w tym zakresie. Strony zgodnie ustalaj ą , ż e w takim przypadku Sprzedaj ą cy upowa ż niony jest do wystawienia odpowiedniej faktury”. Prezes Urz ę du podziela argumentacj ę przytoczon ą przez SOKiK w uzasadnieniu ww. wyroku, ż e tre ść wskazanego postanowienia pozwala przedsi ę biorcy dokona ć odbioru lokalu bez obecno ś ci konsumenta i jednocze ś nie zwolni ć si ę wobec konsumenta z odpowiedzialno ś ci z tytu ł u niewykonania lub nienale ż ytego wykonania umowy. W ocenie Prezesa Urz ę du, zapis § 4 pkt 2 wzorca umowy jest to ż samy w skutkach z tre ś ci ą cyt. wy ż ej klauzuli niedozwolonej, poniewa ż pozbawiaj ą c konsumenta prawa dochodzenia roszcze ń z tytu ł u wad technicznych lokalu w przypadku nie stawienia si ę na termin 5 odbioru, przyznaje jednocze ś nie Przedsi ę biorcy mo ż liwo ść uchylenia si ę od odpowiedzialno ś ci w przypadku nienale ż ytego wykonania umowy. Z kolei zapis § 4 pkt 3 wzorca umowy, pozbawiaj ą cy konsumenta prawa do odmowy odbioru lokalu podczas drugiego odbioru technicznego w przypadku powo ł ywania si ę na wady, których istnienie móg ł stwierdzi ć w trakcie pierwszego odbioru, jest to ż samy z tre ś ci ą klauzuli wpisanej do rejestru postanowie ń niedozwolonych pod pozycj ą 366. W wyroku z dnia 22 lipca 2004r. sygn. akt XVII Amc 55/03 SOKiK uzna ł za niedozwolone postanowienie o tre ś ci: „Kupuj ą cy nie mo ż e odmówi ć odbioru przedmiotowego lokalu podczas drugiego odbioru technicznego z powo ł aniem si ę na nowe wady, których istnienie móg ł stwierdzi ć podczas pierwszego odbioru”. Przedsi ę biorca stosowa ł równie ż postanowienie o tre ś ci: „Cena ustalona w pkt 1 mo ż e ulec zwi ę kszeniu wskutek wprowadzenia b ą d ź podwy ż szenia podatków lub innych obligatoryjnych ś wiadcze ń publiczno-prawnych o charakterze cenotwórczym wynikaj ą cych z przepisów prawa” (§ 5 pkt 2 wzorca), które jest to ż same z tre ś ci ą klauzuli niedozwolonej wpisanej do rejestru postanowie ń niedozwolonych pod pozycj ą 885. Postanowienie o tre ś ci: „Do ceny netto zostanie doliczony podatek VAT zgodnie z obowi ą zuj ą cymi przepisami. Na dzie ń podpisania umowy stawka podatku VAT na lokal mieszkalny wynosi 7%, a na gara ż i miejsce parkingowe 22%. W przypadku zmiany stawki podatku VAT nast ą pi odpowiednia zmiana ceny” zosta ł o uznane za niedozwolone przez SOKiK wyrokiem z dnia 18 maja 2005r. sygn. akt XVII Amc 86/03. W ocenie Prezesa Urz ę du nale ż y podzieli ć stanowisko SOKiK zawarte w uzasadnieniu cyt. wyroku, ż e wzrost stawki podatku stanowi wprawdzie zdarzenie niezale ż ne od woli stron, jednak podatek jest elementem ceny. Wzrost stawki podatku jest zatem wzrostem ceny i konsument musi mie ć bezwzgl ę dnie zapewnione, stosownie do art. 385 3 pkt 20 Kodeksu cywilnego, prawo do odst ą pienia od umowy. Prezes Urz ę du zakwestionowa ł równie ż postanowienie § 7 pkt 2 wzorca umowy, zgodnie z którym: „W przypadku opó ź nienia konsumenta w zap ł acie nale ż no ś ci okre ś lonych w § 5 umowy przez okres 45 dni, Sprzedaj ą cy uzyska prawo do odst ą pienia od umowy z przyczyn le żą cych po stronie Kupuj ą cego. W takim przypadku Kupuj ą cy zap ł aci kar ę umown ą w wysoko ś ci 10% kwoty okre ś lonej w § 5 pkt 1, w terminie 30 dni od powiadomienia przez Sprzedaj ą cego listem poleconym o odst ą pieniu od umowy”. Szczegó ł owa analiza zakwestionowanego postanowienia pozwala, w ocenie Prezesa Urz ę du, na uznanie, ż e postanowienie to, pomimo literalnych ró ż nic, mie ś ci si ę w hipotezie klauzuli wpisanej do rejestru w poz. 650 o tre ś ci: „ PTBS Sp. z o.o. ma prawo do odst ą pienia od umowy w przypadku nieterminowych wp ł at rat. Wp ł acone kwoty b ę d ą zwrócone po potr ą ceniu 10% wp ł aconych kwot tytu ł em kosztów zawarcia umowy ”. Wyrokiem z dnia 25 lipca 2005r. sygn. akt XVII 13/05 SOKiK uzna ł wskazan ą klauzul ę za sprzeczn ą z art. 385 3 pkt 16 Kodeksu cywilnego. Zdaniem Prezesa Urz ę du, Przedsi ę biorca stosuj ą c zakwestionowane postanowienie § 7 pkt 2 naruszy ł przede wszystkim zasad ę ekwiwalentno ś ci ś wiadcze ń , poprzez nierównomierne- korzystne dla siebie- roz ł o ż enie obowi ą zków stron umowy. Zapis wskazanego postanowienia przyznaje bowiem Przedsi ę biorcy, w przypadku nieterminowej wp ł aty rat, prawo do odst ą pienia od umowy oraz uzyskania kary umownej, obliczonej jako 10% ceny lokalu mieszkalnego, podczas gdy w dalszych postanowieniach umowy (§ 7 pkt 6) zastrze ż ona na rzecz konsumenta kara umowna okre ś lona zosta ł a na poziomie 10% wp ł at wniesionych przez niego w zwi ą zku z realizacj ą umowy. Takie ukszta ł towanie uprawnie ń stron umowy stanowi zaprzeczenie ekwiwalentno ś ci ś wiadcze ń , poniewa ż przyznaje Przedsi ę biorcy prawo do uzyskania wy ż szej kary umownej ni ż konsument, obliczanej od kwoty ca ł kowitego kosztu lokalu. Ponadto, kara umowna zastrze ż ona na rzecz Przedsi ę biorcy w wysoko ś ci 10% warto ś ci przedmiotu umowy, jest zdaniem Prezesa Urz ę du ra żą co wygórowana. Podkre ś lenia wymaga, ż e zastrze ż enie kary umownej na wypadek niewykonania lub nienale ż ytego wykonania umowy, wzgl ę dnie okre ś lonej sumy pieni ęż nej na wypadek odst ą pienia od umowy (odst ę pne) jest dopuszczalne na mocy art. 483 oraz 396 Kodeksu cywilnego. Przepisy kodeksowe nie precyzuj ą jednak sposobu naliczania powy ż szych sum, ani ich wysoko ś ci, poza art. 385³ pkt 17 k.c. Na jego 6 podstawie za niedozwolone postanowienie umowne uznaje si ę postanowienie, które nak ł ada na konsumenta, który nie wykona ł zobowi ą zania lub odst ą pi ł od umowy obowi ą zek zap ł aty ra żą co wygórowanej kary umownej lub odst ę pnego. Nie podlega kwestionowaniu przez Prezesa Urz ę du zasadno ść pobierania kary umownej- powszechnie stosowanej w obrocie handlowym, a jedynie jej wysoko ść . Prezes Urz ę du podziela argumenty SOKiK wyra ż one w uzasadnieniu wyrok z dnia 13 czerwca 2005r. sygn. akt XVII Amc 20/04, i ż brak podstaw do wi ą zania wysoko ś ci kary umownej z warto ś ci ą kosztu budowy lokalu a nie z wysoko ś ci ą ś wiadczenia konsumenta, zw ł aszcza gdy przedsi ę biorca nie wykaza ł ani nie uprawdopodobni ł , ż e mo ż e ponosi ć wspó ł miern ą szkod ę do wysoko ś ci zastrze ż onej kary. Wprawdzie, jak zauwa ż y ł SOKiK, fakt poniesienia szkody nie stanowi niezb ę dnej przes ł anki do domagania si ę zap ł aty kary umownej (por. uchwa łę S ą du Najwy ż szego z dnia 06.11.2003r. III CZP 61/03), jednak ż e w umowach z konsumentami kara umowna musi pozostawa ć we wspó ł miernej wysoko ś ci do ponoszonej zwykle szkody. W ś wietle przedstawionej argumentacji, w ocenie Prezesa Urz ę du nie mo ż e wywo ł ywa ć w ą tpliwo ś ci, ż e zastrze ż enie na rzecz Przedsi ę biorcy kary umownej w wysoko ś ci 10% warto ś ci przedmiotu umowy, stanowi ra żą co wygórowan ą kar ę umown ą , w rozumieniu art. 385 3 pkt 17 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z orzecznictwem SOKiK niedozwolone s ą równie ż postanowienia wzorców umów, które narzucaj ą rozpoznanie sprawy przez s ą d, który wedle ustawy nie b ę dzie miejscowo w ł a ś ciwy, ani ze wzgl ę du na miejsce wykonania umowy (w ł a ś ciwo ść przemienna), ani te ż ze wzgl ę du na miejsce zamieszkania pozwanego konsumenta (w ł a ś ciwo ść ogólna). Postanowienie zawarte w § 21 wzorca umowy stosowanego przez Przedsi ę biorc ę o tre ś ci: „Ewentualne spory wynik ł e na tle niniejszej umowy rozstrzygane b ę d ą przez s ą d powszechny w Poznaniu”, wielokrotnie uznawane by ł o przez SOKiK za niedozwolone i wpisane do rejestru niedozwolonych postanowie ń umownych m.in. w poz. 210 (w yrok SOKiK z dnia 18 listopada 2004r. sygn. akt XVII Amc 49/03), 691 ( wyrok SOKiK z dnia 23 wrze ś nia 2004r. sygn. akt XVII Amc 51/03), 722 (wyrok z dnia 27 marca 2006r. sygn. akt XVII Amc 39/04) oraz 922 (wyrok z dnia 17 sierpnia 2006r. sygn. akt XVII Amc 100/05). Bezprawno ść dzia ł a ń Przedsi ę biorcy równie ż i w tym wypadku jest bezsporna, poniewa ż wymienione powy ż ej postanowienie daje mo ż liwo ść narzucenia rozpoznania sprawy przez s ą d, który wedle ustawy nie by ł by miejscowo w ł a ś ciwy, co stanowi naruszenie art. 385 3 pkt 23 Kodeksu cywilnego. Do stwierdzenia stosowania praktyk, o których mowa w art. 24 ust. 1 i 2 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, niezb ę dne jest wykazanie, i ż bezprawne dzia ł anie przedsi ę biorcy godz ą ce w interes konsumentów dotyczy ł o tzw. zbiorowego interesu konsumentów. W niniejszej sprawie mamy do czynienia z naruszeniem interesów nieograniczonej liczby konsumentów, których nie da si ę zidentyfikowa ć - potencjalnych klientów Przedsi ę biorcy. Niezgodnym z prawem dzia ł aniem Przedsi ę biorcy mog ł a bowiem zosta ć dotkni ę ta nieograniczona liczba osób, tzn. wszystkie osoby zawieraj ą ce z nim przedwst ę pne umowy sprzeda ż y lokalu mieszkalnego. W toku post ę powania Przedsi ę biorca zobowi ą za ł si ę do sporz ą dzenia aneksów do zawartych wcze ś niej umów, w których zamieszczone zosta ł y zakwestionowane postanowienia, w terminie 4 miesi ę cy od dnia z ł o ż enia pisma z dnia 22 pa ź dziernika 2007r. (tj. 24 pa ź dziernika 2007r.- data wp ł ywu do Urz ę du). Przedstawi ł ponadto projekt nowego wzorca umowy przedwst ę pnej. Zgodnie z art. 28 ust. 1 ustawy z dnia 16 lutego 2007r. o ochronie konkurencji i konsumentów, je ż eli w toku post ę powania w sprawie praktyk naruszaj ą cych zbiorowe interesy konsumentów zostanie uprawdopodobnione, ż e przedsi ę biorca stosuje praktyk ę , o której mowa w art. 24 powo ł anej ustawy, a przedsi ę biorca, któremu jest zarzucane naruszenie tego przepisu, zobowi ąż e si ę do podj ę cia lub zaniechania okre ś lonych dzia ł a ń zmierzaj ą cych do zapobie ż enia 7 tym naruszeniom, Prezes Urz ę du, mo ż e w drodze decyzji, na ł o ż y ć obowi ą zek wykonania tych zobowi ą za ń . Zdaniem Prezesa Urz ę du, w nin. sprawie spe ł nione zosta ł y przes ł anki do wydania decyzji w trybie art. 28 powo ł anej ustawy. Stosowanie przez Przedsi ę biorc ę praktyk naruszaj ą cych zbiorowe interesy konsumentów zosta ł o w toku post ę powaniu uprawdopodobnione. Przedsi ę biorca zobowi ą za ł si ę do podj ę cia dzia ł a ń zmierzaj ą cych do zapobie ż enia wskazanym powy ż ej naruszeniom poprzez zmian ę postanowie ń stosowanych wzorców umownych, naruszaj ą cych art. 24 ustawy cyt. ustawy. Przedstawi ł równie ż projekt nowego wzorca umowy przedwst ę pnej. Zaproponowane przez Przedsi ę biorc ę zmiany zakwestionowanych postanowie ń wzorca umowy przedwst ę pnej uwzgl ę dniaj ą , w ocenie Prezesa Urz ę du, obowi ą zuj ą ce przepisy prawa, w szczególno ś ci art. 385 i nast. Kodeksu cywilnego i mog ą zosta ć wprowadzone do obrotu konsumenckiego w miejsce zakwestionowanych. Na podstawie art. 28 ust. 2 ww. ustawy Prezes Urz ę du wyznaczy ł Przedsi ę biorcy termin dwóch miesi ę cy do wykonania zobowi ą zania okre ś lonego w pkt I sentencji decyzji uznaj ą c, ż e termin ten pozwoli Przedsi ę biorcy na wyeliminowanie z obrotu prawnego umów, w których zamieszczone zosta ł y zakwestionowane postanowienia. Wyznaczaj ą c wskazany termin Prezes Urz ę du wzi ął pod uwag ę sprecyzowane w pi ś mie z dnia 22 pa ź dziernika 2007r. zobowi ą zanie Przedsi ę biorcy do sporz ą dzenia aneksów do wszystkich zawartych umów w terminie czterech miesi ę cy, jednak- co wymaga podkre ś lenia, licz ą c od daty z ł o ż enia pisma (tj. 24 pa ź dziernika 2007r.- data wp ł ywu do Urz ę du). Z uwagi na powy ż sze, Prezes Urz ę du uzna ł , ż e zwi ą zanie pocz ą tku terminu do realizacji zobowi ą zania z dniem uprawomocnienia si ę niniejszej decyzji jest w zaistnia ł ych okoliczno ś ciach bardziej precyzyjne i jednocze ś nie nie modyfikuje tre ś ci zobowi ą zania Przedsi ę biorcy w sposób uniemo ż liwiaj ą cy mu wykonanie na ł o ż onego obowi ą zku. Zdaniem Prezesa Urz ę du, jest to termin wystarczaj ą cy do skutecznego wykonania czynno ś ci niezb ę dnych do wprowadzenia aneksów do zawartych umów, uwzgl ę dniaj ą c zarówno ich liczb ę , jak równie ż mo ż liwo ś ci organizacyjne i techniczne Przedsi ę biorcy. Na podstawie art. 28 ust. 3 ustawy Prezes Urz ę du zobowi ą za ł Przedsi ę biorc ę do przekazania, w terminie trzech miesi ę cy od dnia uprawomocnienia si ę nin. decyzji, informacji o realizacji zobowi ą zania na ł o ż onego w punkcie I decyzji i przed ł o ż enia dowodów potwierdzaj ą cych okoliczno ść przes ł ania aneksów do wszystkich kontrahentów. Wobec powy ż szego orzeczono, jak w sentencji. Stosownie do tre ś ci art. 81 ust. 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów w zwi ą zku z art. 479 28 § 2 k.p.c. - od niniejszej decyzji przys ł uguje odwo ł anie do S ą du Okr ę gowego w Warszawie- S ą du Ochrony Konkurencji i Konsumentów, w terminie dwóch tygodni od dnia jej dor ę czenia, za po ś rednictwem Delegatury Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów w Poznaniu. Z upowa ż nienia Prezesa Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów Dyrektor Delegatury w Poznaniu Jaros ł aw Kr ű ger Otrzymuje: Pani Ewa Rakowicz- pe ł nomocnik ASMA PRO Sp. z o.o. ul. Mostowa 10 61-854 Pozna ń 8