RPZ-11/2008

PREZES URZ Ę DU OCHRONY KONKURENCJI I KONSUMENTÓW DELEGATURA UOKiK W POZNANIU ul. Zielona 8, 61-851 Pozna ń Tel. (0-61) 852-15-17, 852-77-50, Fax (0-61) 851-86-44 E-mail: poznan@uokik.gov.pl Pozna ń , dnia 17 kwietnia 2008r. RPZ- 61/14/07/JM DECYZJA nr RPZ 11/2008 I. Na podstawie art. 28 ust. 1 oraz stosownie do art. 33 ust. 6 ustawy z dnia 16 lutego 2007r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz.U. Nr 50, poz. 331 ze zm.) oraz § 7 rozporz ą dzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 17 lipca 2007r. w sprawie w ł a ś ciwo ś ci miejscowej i rzeczowej delegatur Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów (Dz.U. Nr 134, poz. 939), w imieniu Prezesa Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów, po przeprowadzeniu post ę powania w sprawie praktyk naruszaj ą cych zbiorowe interesy konsumentów, wszcz ę tego z urz ę du przeciwko FAMILY HOUSE Sp. z o.o. z siedzib ą w Poznaniu, w sprawie stosowania we wzorcach umowy deweloperskiej postanowie ń o tre ś ci: 1. § 4 ust. 2 pkt 3. Strony ustalaj ą , ż e terminy ustalone w § 4 ust. 1 umowy mog ą ulec przesuni ę ciu i nie stanowi to naruszenia warunków umowy w przypadku braku mo ż liwo ś ci realizowania inwestycji w miesi ą cach listopad-marzec, przy niesprzyjaj ą cych budownictwu warunkach pogodowych- o okres do 4 miesi ę cy liczony od terminów okre ś lonych w § 4 ust. 1 umowy. 2. § 4 ust. 7. W razie niestawienia si ę Inwestora na ostateczny termin przekazania-odbioru budynku lub wyznaczony zgodnie z § 4 ust. 5 umowy, Developer dokona odbioru jednostronnie, potwierdzaj ą c go protoko ł em. Zobowi ą zanie Dewelopera okre ś lone w § 2 ust. 1 pkt 1 umowy uwa ż a si ę wówczas za spe ł nione a budynek za przekazany- odebrany. 3. § 6 ust. 4. W przypadku zmiany stawki i zasad naliczania podatku VAT obowi ą zuj ą cego w dniu podpisania umowy, warto ść wp ł at wzro ś nie automatycznie proporcjonalnie do podwy ż ki kosztów, które ta zmiana spowoduje. O powy ż szej zmianie Developer zobowi ą zany jest zawiadomi ć Inwestora w terminie 14 dni od daty jej wprowadzenia w formie pisemnej przedstawiaj ą c nowy harmonogram wp ł at. 4. § 6 ust. 5. W przypadku wykonania przez Dewelopera prac okre ś lonych w harmonogramie prac- za łą czniku nr 3 do umowy w terminie wcze ś niejszym ni ż podane w § 6 ust. 3 umowy, Inwestor zobowi ą zuje si ę do zap ł acenia raty za sko ń czony etap w terminie 7 dni od daty powiadomienia przez Dewelopera. 5. § 8 ust. 3. Inwestor mo ż e umow ę rozwi ą za ć bez podawania przyczyn do dnia, w którym zgodnie z § 5 ust. 1 nin. umowy strony zobowi ą zuj ą si ę do zawarcia umowy sprzeda ż y w ł asno ś ci nieruchomo ś ci, pod warunkiem zap ł aty Developerowi kary umownej w wysoko ś ci 15% warto ś ci umowy (…). 6. § 8 ust. 5. (…). W przypadku rozwi ą zania umowy (z powodu nie przyst ą pienia przez Inwestora do czynno ś ci przekazania-odbioru lub zawarcia umowy sprzeda ż y, pomimo wyznaczenia nowego terminu- przyp. Urz ę du) Developer w ci ą gu kolejnych 30 dni zwróci 1 wp ł acone przez Kupuj ą cego kwoty, po potr ą ceniu kary umownej w wysoko ś ci 15% warto ś ci umowy. 7. § 8 ust. 6. (…) Developer potr ą ci tytu ł em kary umownej 10% warto ś ci przedmiotu umowy (w przypadku rozwi ą zania umowy przez Developera z powodu naruszania przez Inwestora postanowie ń umowy, w tym zaleganie z zap ł at ą kwot i ich nie uiszczenie w dodatkowym terminie- przyp. Urz ę du). 8. § 11 ust. 2. Strony b ę d ą d ąż y ć do polubownego za ł atwienia ewentualnych sporów a sprawy, które nie zostan ą rozstrzygni ę te polubownie b ę d ą rozpatrywane przez s ą d w ł a ś ciwy miejscowo i rzeczowo dla siedziby Developera tj. S ą d Rejonowy b ą d ź Okr ę gowy w Poznaniu. 9. § 12 ust. 3. O ka ż dej zmianie adresu nale ż y powiadomi ć drug ą stron ę w trybie wskazanym powy ż ej pod rygorem uznania korespondencji wys ł anej pod dotychczasowy adres za dor ę czon ą prawid ł owo. 10. § 12 ust. 4. Nie odebrane listy polecone, przes ł ane po raz drugi, b ę d ą traktowane w skutkach dla umowy jak dor ę czone prawid ł owo, oraz we wzorcu umowy deweloperskiej obowi ą zuj ą cym od stycznia do wrze ś nia 2007r. postanowienia o tre ś ci: 11. § 8 ust. 1. W przypadku niedotrzymania terminu okre ś lonego w § 4 ust. 1 pkt 1 umowy wskutek zawinionego dzia ł ania lub zaniechania Developera, Inwestorowi przys ł ugiwa ć b ę d ą tytu ł em kary umownej za okres zw ł oki odsetki ustawowe w skali rocznej od wp ł aconych zaliczek w łą cznej wysoko ś ci nie przekraczaj ą cej 15% warto ś ci przedmiotu umowy, w wyniku którego uprawdopodobniono, i ż ww. Przedsi ę biorca stosuje praktyk ę , o jakiej mowa w art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 i w zwi ą zku ze zobowi ą zaniem si ę Przedsi ę biorcy do podj ę cia dzia ł a ń zmierzaj ą cych do zaniechania naruszenia zbiorowych interesów konsumentów poprzez zmian ę tre ś ci kwestionowanych postanowie ń umownych, nak ł ada si ę na FAMILY HOUSE Sp. z o.o. z siedzib ą w Poznaniu obowi ą zek wykonania tego zobowi ą zania poprzez zawieranie nowych umów zgodnie z przyj ę tym zobowi ą zaniem i wzorcem umowy deweloperskiej, z którego kwestionowane postanowienia zosta ł y wyeliminowane, za łą czonym do pisma Przedsi ę biorcy z dnia 14 lutego 2008r. II. na podstawie art. 28 ust. 3 oraz stosownie do art. 33 ust. 6 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów oraz § 7 rozporz ą dzenia Prezesa Rady Ministrów w sprawie w ł a ś ciwo ś ci miejscowej i rzeczowej delegatur Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów, w imieniu Prezesa Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów, nak ł ada si ę na FAMILY HOUSE Sp. z o.o. w Poznaniu obowi ą zek przekazania w terminie 3 miesi ę cy od dnia uprawomocnienia si ę niniejszej decyzji, informacji o stopniu realizacji zobowi ą zania na ł o ż onego w punkcie I decyzji oraz przed ł o ż enia potwierdzonych kopii umów deweloperskich, które zawarte zosta ł y z konsumentami zgodnie z postanowieniami ww. wzorca umowy. Uzasadnienie W dniu 29 pa ź dziernika 2007r. do Delegatury Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów w Poznaniu wp ł yn ęł o zawiadomienie konsumenta dotycz ą ce podejrzenia stosowania praktyk naruszaj ą cych zbiorowe interesy konsumentów przez FAMILY HOUSE Sp. z o.o. z siedzib ą w Poznaniu. Konsument podniós ł , ż e FAMILY HOUSE Sp. z o.o. stosuje 2 klauzule umowne, które wywo ł uj ą w ą tpliwo ś ci co do ich zgodno ś ci z obowi ą zuj ą cymi przepisami prawa, w szczególno ś ci art. 385 3 Kodeksu cywilnego. W celu wst ę pnego ustalenia, czy dzia ł ania FAMILY HOUSE Sp. z o.o. uzasadniaj ą wszcz ę cie post ę powania w sprawie zakazu stosowania praktyk naruszaj ą cych zbiorowe interesy konsumentów, postanowieniem z dnia 6 listopada 2007r. Delegatura Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów w Poznaniu wszcz ęł a z urz ę du post ę powanie wyja ś niaj ą ce. W trakcie prowadzonego post ę powania FAMILY HOUSE Sp. z o.o. (dalej: Przedsi ę biorca) poinformowa ł a, ż e wszyscy jej kontrahenci mieli mo ż liwo ść indywidualnego negocjowania postanowie ń umowy deweloperskiej i byli informowani o mo ż liwo ś ci wp ł ywania na tre ść przedstawianej im ramowej umowy deweloperskiej oraz skutkach prawnych konkretnych rozwi ą za ń umownych. Przedsi ę biorca wyja ś ni ł równie ż , ż e dla inwestycji na os. Le ś nym w Czapurach zawarto łą cznie [usuni ę to] umów deweloperskich (na podstawie wzorców umowy obowi ą zuj ą cych w 2006r.), z czego [usuni ę to] zosta ł a przez niego rozwi ą zana. Przedsi ę biorca za łą czy ł kopie aktów notarialnych sprzeda ż y nieruchomo ś ci obj ę tych ww. umowami deweloperskimi. Ponadto przed ł o ż y ł wzorce umów deweloperskich obowi ą zuj ą ce od stycznia do wrze ś nia 2007r. oraz od pa ź dziernika 2007r. Analiza ww. wzorców wykaza ł a, ż e zawarto w nich postanowienia, które mog ą narusza ć zbiorowe interesy konsumentów, poprzez stosowanie postanowie ń umownych uznanych przez S ą d Okr ę gowy w Warszawie- S ą d Ochrony Konkurencji i Konsumentów (dalej: SOKiK) za niedozwolone i wpisanych do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 Kodeksu post ę powania cywilnego. Maj ą c na uwadze powy ż sze, postanowieniem z dnia 28 listopada 2007r. Prezes Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów (dalej: Prezes Urz ę du) wszcz ął z urz ę du post ę powanie w sprawie praktyk naruszaj ą cych zbiorowe interesy konsumentów, w zwi ą zku z podejrzeniem stosowania przez FAMILY HOUSE Sp. z o.o. w Poznaniu, praktyk naruszaj ą cych zbiorowe interesy konsumentów, okre ś lonych w art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, polegaj ą cych na stosowaniu we wzorcach umowy deweloperskiej postanowie ń o tre ś ci: 1. § 4 ust. 2 pkt 3. Strony ustalaj ą , ż e terminy ustalone w § 4 ust. 1 umowy mog ą ulec przesuni ę ciu i nie stanowi to naruszenia warunków umowy w przypadku braku mo ż liwo ś ci realizowania inwestycji w miesi ą cach listopad-marzec, przy niesprzyjaj ą cych budownictwu warunkach pogodowych- o okres do 4 miesi ę cy liczony od terminów okre ś lonych w § 4 ust. 1 umowy. 2. § 4 ust. 7. W razie niestawienia si ę Inwestora na ostateczny termin przekazania-odbioru budynku lub wyznaczony zgodnie z § 4 ust. 5 umowy, Developer dokona odbioru jednostronnie, potwierdzaj ą c go protoko ł em. Zobowi ą zanie Dewelopera okre ś lone w § 2 ust. 1 pkt 1 umowy uwa ż a si ę wówczas za spe ł nione a budynek za przekazany- odebrany. 3. § 6 ust. 4. W przypadku zmiany stawki i zasad naliczania podatku VAT obowi ą zuj ą cego w dniu podpisania umowy, warto ść wp ł at wzro ś nie automatycznie proporcjonalnie do podwy ż ki kosztów, które ta zmiana spowoduje. O powy ż szej zmianie Developer zobowi ą zany jest zawiadomi ć Inwestora w terminie 14 dni od daty jej wprowadzenia w formie pisemnej przedstawiaj ą c nowy harmonogram wp ł at. 4. § 6 ust. 5. W przypadku wykonania przez Dewelopera prac okre ś lonych w harmonogramie prac- za łą czniku nr 3 do umowy w terminie wcze ś niejszym ni ż podane w § 6 ust. 3 umowy, Inwestor zobowi ą zuje si ę do zap ł acenia raty za sko ń czony etap w terminie 7 dni od daty powiadomienia przez Dewelopera. 3 5. § 8 ust. 3. Inwestor mo ż e umow ę rozwi ą za ć bez podawania przyczyn do dnia, w którym zgodnie z § 5 ust. 1 nin. umowy strony zobowi ą zuj ą si ę do zawarcia umowy sprzeda ż y w ł asno ś ci nieruchomo ś ci, pod warunkiem zap ł aty Developerowi kary umownej w wysoko ś ci 15% warto ś ci umowy (…). 6. § 8 ust. 5. (…). W przypadku rozwi ą zania umowy (z powodu nie przyst ą pienia przez Inwestora do czynno ś ci przekazania-odbioru lub zawarcia umowy sprzeda ż y, pomimo wyznaczenia nowego terminu- przyp. Urz ę du) Developer w ci ą gu kolejnych 30 dni zwróci wp ł acone przez Kupuj ą cego kwoty, po potr ą ceniu kary umownej w wysoko ś ci 15% warto ś ci umowy. 7. § 8 ust. 6. (…) Developer potr ą ci tytu ł em kary umownej 10% warto ś ci przedmiotu umowy (w przypadku rozwi ą zania umowy przez Developera z powodu naruszania przez Inwestora postanowie ń umowy, w tym zaleganie z zap ł at ą kwot i ich nie uiszczenie w dodatkowym terminie- przyp. Urz ę du). 8. § 11 ust. 2. Strony b ę d ą d ąż y ć do polubownego za ł atwienia ewentualnych sporów a sprawy, które nie zostan ą rozstrzygni ę te polubownie b ę d ą rozpatrywane przez s ą d w ł a ś ciwy miejscowo i rzeczowo dla siedziby Developera tj. S ą d Rejonowy b ą d ź Okr ę gowy w Poznaniu. 9. § 12 ust. 3. O ka ż dej zmianie adresu nale ż y powiadomi ć drug ą stron ę w trybie wskazanym powy ż ej pod rygorem uznania korespondencji wys ł anej pod dotychczasowy adres za dor ę czon ą prawid ł owo. 10. § 12 ust. 4. Nie odebrane listy polecone, przes ł ane po raz drugi, b ę d ą traktowane w skutkach dla umowy jak dor ę czone prawid ł owo oraz postanowienia o tre ś ci: 11. § 8 ust. 1. W przypadku niedotrzymania terminu okre ś lonego w § 4 ust. 1 pkt 1 umowy wskutek zawinionego dzia ł ania lub zaniechania Developera, Inwestorowi przys ł ugiwa ć b ę d ą tytu ł em kary umownej za okres zw ł oki odsetki ustawowe w skali rocznej od wp ł aconych zaliczek w łą cznej wysoko ś ci nie przekraczaj ą cej 15% warto ś ci przedmiotu umowy, zamieszczonego we wzorcu umowy deweloperskiej obowi ą zuj ą cym od stycznia do wrze ś nia 2007r. Przedsi ę biorca zawiadomiony o wszcz ę ciu post ę powania administracyjnego, pismem z dnia 14 grudnia 2007r. wniós ł o wydanie decyzji w trybie art. 28 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów. Pe ł nomocnik Przedsi ę biorcy poinformowa ł , ż e zakwestionowane postanowienia zamieszczone zosta ł y we wzorcu umowy deweloperskiej, który obowi ą zywa ł w 2006r., a nast ę pnie we wzorcach obowi ą zuj ą cych od stycznia do wrze ś nia 2007r. oraz od pa ź dziernika 2007r. Jednocze ś nie zaznaczy ł , ż e „za łą czony wzorzec umowy deweloperskiej stosowany w 2006r. zastosowany zosta ł [usuni ę to] (…). Po ś ród wszystkich [usuni ę to] umów deweloperskich nie zosta ł a wykonana jedynie umowa [usuni ę to] (…). Z kolei w 2007r. stosowano wzorzec obowi ą zuj ą cy od stycznia do wrze ś nia 2007r., który zastosowany zosta ł łą cznie w [usuni ę to] umowach, które równie ż zosta ł y wykonane tj. nabywcy przej ę li nieruchomo ś ci na w ł asno ść ” . Jako potwierdzenie pe ł nomocnik za łą czy ł akty notarialne sprzeda ż y nieruchomo ś ci, obj ę tych ww. umowami deweloperskimi. Pe ł nomocnik Przedsi ę biorcy o ś wiadczy ł , ż e zasadne jest na ł o ż enie na podstawie art. 28 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, zobowi ą zania do „zaniechania stosowania praktyk naruszaj ą cych zbiorowe interesy konsumentów poprzez u ż ywanie w obrocie gospodarczym z konsumentami wzorca umowy deweloperskiej z zakwestionowanymi postanowieniami”, a ponadto do stosowania w przysz ł o ś ci wzorców umów pozbawionych 4 klauzul naruszaj ą cych zbiorowe interesy konsumentów. Jednocze ś nie podkre ś li ł , ż e „nie zachodzi potrzeba aneksowania czy wprowadzania zmian w inny sposób do zawartych ju ż umów, albowiem wszystkie zawarte umowy zosta ł y wykonane i brak jest zawartych nowych umów”. Po przeanalizowaniu oferty Przedsi ę biorcy zamieszczonej na stronie internetowej www.familyhouse.pl, pismem z dnia 21 grudnia 2007r. Prezes Urz ę du wezwa ł Przedsi ę biorc ę m.in. do udzielenia informacji, ile umów deweloperskich zawartych zosta ł o dla inwestycji realizowanej aktualnie na os. Le ś nym II w Czapurach oraz ile z nich pozostaje nadal w obrocie prawnym. Pismem z dnia 23 stycznia 2008r. pe ł nomocnik Przedsi ę biorcy podtrzyma ł o ś wiadczenie, ż e nie zawarto ż adnej nowej umowy deweloperskiej poza wskazanymi, których kopie zosta ł y za łą czone do poprzednich pism. Podkre ś li ł , ż e Przedsi ę biorca dokonuje rezerwacji okre ś lonych budynków mieszkalnych, co nie oznacza zawarcia umów deweloperskich. Rezerwacja ma na celu, jak wyja ś niono, zapewnienie kontrahenta o gotowo ś ci oddania mu danego budynku w razie wyra ż enia ko ń cowej woli jego nabycia, po pomy ś lnym zako ń czeniu procedury zwi ą zanej z uzyskaniem kredytu w banku. W za łą czeniu do pisma pe ł nomocnik przekaza ł kopie 3 wybranych losowo rezerwacji. Ponadto wyja ś ni ł , ż e FAMILY HOUSE Sp. z o.o. jest stosunkowo ma ł ym deweloperem, st ą d niewielka ilo ść zawieranych umów. Podtrzyma ł jednocze ś nie wniosek o wydanie decyzji w oparciu o art. 28 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów. Pismem z dnia 14 lutego 2008r. pe ł nomocnik Przedsi ę biorcy przedstawi ł nowo opracowany wzorzec umowy deweloperskiej. Prezes Urz ę du ustali ł , co nast ę puje: Spó ł ka pod firm ą : FAMILY HOUSE Sp. z o.o. z siedzib ą w Poznaniu jest wpisana do rejestru przedsi ę biorców KRS pod numerem 0000249327 (odpis z Krajowego Rejestru S ą dowego). Przedmiotem dzia ł alno ś ci Spó ł ki jest m.in. budownictwo. W ramach prowadzonej dzia ł alno ś ci Przedsi ę biorca zawiera umowy deweloperskie z indywidualnymi klientami. W prowadzonym post ę powaniu Prezes Urz ę du zakwestionowa ł przytoczone powy ż ej postanowienia: § 4 ust. 2 pkt 3, § 4 ust. 7, § 6 ust. 4 i 5, § 8 ust. 3, 5 i 6, § 11 ust. 2, § 12 ust. 3 i 4 oraz § 8 ust. 1, które zamieszczone zosta ł y we wzorcach umowy deweloperskiej, obowi ą zuj ą cych od stycznia do wrze ś nia 2007r. i od pa ź dziernika 2007r. P ostanowienia te zosta ł y uznane za to ż same z postanowieniami wpisanymi do rejestru niedozwolonych postanowie ń umownych. Na podstawie wzorców umowy zawieraj ą cych zakwestionowane postanowienia, obj ę tych kontrol ą Prezesa Urz ę du, Przedsi ę biorca zawar ł [usuni ę to] umów deweloperskich. Jak wynika z o ś wiadcze ń z ł o ż onych w trakcie niniejszego post ę powania przez pe ł nomocnika Przedsi ę biorcy, w ł asno ść nieruchomo ś ci obj ę tych ww. umowami zosta ł a ju ż przeniesiona na nabywców. Na podstawie analizowanych wzorców Przedsi ę biorca nie zawar ł , poza wskazanymi, innych umów deweloperskich (pisma z dnia 14 grudnia 2007r. i 23 stycznia 2008r.) . W rejestrze postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone zamieszczone zosta ł y postanowienia o nast ę puj ą cej tre ś ci: Poz. 883. W przypadku wyst ą pienia w trakcie realizacji budowy niekorzystnych warunków atmosferycznych takich jak np. niskie temperatury poni ż ej -5 o C, ulewne deszcze trwaj ą ce przez co najmniej 30 dni lub te ż wyst ą pienia innych podobnych i niezale ż nych od Sprzedaj ą cego przeszkód, Sprzedaj ą cy zastrzega sobie prawo do przed ł u ż enia terminów, o których mowa w ust. 1 o czas trwania tych przeszkód, nie d ł u ż ej ni ż o 3 miesi ą ce (wpis dokonany na podstawie w yroku SOKiK z dnia 18 maja 2005r. sygn. akt XVII Amc 86/03). 5 Poz. 364. W razie niestawiennictwa Kupuj ą cego w wyznaczonym terminie przekazania, Sprzedaj ą cy dokona samodzielnie odbioru przedmiotu umowy i b ę dzie to jednoznaczne z wykonaniem przez Sprzedaj ą cego umowy w tym zakresie. Strony zgodnie ustalaj ą , ż e w takim przypadku Sprzedaj ą cy upowa ż niony jest do wystawienia odpowiedniej faktury (wpis dokonany na podstawie wyroku SOKiK z dnia 22 lipca 2004r. sygn. akt XVII Amc 55/03). Poz. 365. W sytuacji okre ś lonej w art. 6 tego paragrafu jednostronny protokó ł sporz ą dzony przez Sprzedaj ą cego zast ę puje protokó ł odbioru (wpis dokonany na podstawie wyroku SOKiK z dnia 22 lipca 2004r. sygn. akt XVII Amc 55/03). Poz. 885. Do ceny netto zostanie doliczony podatek VAT zgodnie z obowi ą zuj ą cymi przepisami. Na dzie ń podpisania umowy stawka podatku VAT na lokal mieszkalny wynosi 7%, a na gara ż i miejsce parkingowe 22%. W przypadku zmiany stawki podatku VAT nast ą pi odpowiednia zmiana ceny (wpis dokonany na podstawie wyroku SOKiK z dnia 18 maja 2005r. sygn. akt XVII Amc 86/03). Poz. 543. Terminy wykonania poszczególnych etapów robót oraz terminy p ł atno ś ci za nie, okre ś lone w planie p ł atno ś ci mog ą ulec skróceniu, na co Inwestor wyra ż a zgod ę (wpis dokonany na podstawie wyroku SOKiK z dnia 4 sierpnia 2004r. sygn. akt XVII Amc 44/03). Poz. 389. W przypadku odst ą pienia Kupuj ą cego od niniejszej umowy, Sprzedaj ą cy dokona zwrotu nominalnej warto ś ci wp ł aconych przez Kupuj ą cego ś rodków pieni ęż nych w terminie 14 dni od daty wprowadzenia przez Sprzedaj ą cego nowego Kupuj ą cego z potr ą ceniem 5% warto ś ci lokalu mieszkalnego b ę d ą cego przedmiotem umowy, bez powiadomienia na pi ś mie (wpis dokonany na podstawie w yroku SOKiK z dnia 2 grudnia 2004r. sygn. akt XVII Amc 9/04). Poz. 369. W przypadku okre ś lonym w § 5 ust. 11 i § 10 ust. 2 pkt b kupuj ą cy zap ł aci sprzedaj ą cemu kar ę umown ą w wysoko ś ci 10% ceny okre ś lonej w § 6 ust. 1 (wpis dokonany na podstawie w yroku SOKiK z dnia 22 listopada 2004r. sygn. akt XVII Amc 55/03). Poz. 922. S ą dem w ł a ś ciwym do rozpatrywania wszystkich sporów wynik ł ych z umowy jest s ą d siedziby Frontonu (wpis dokonany na podstawie w yroku SOKiK z dnia 17 sierpnia 2006r. sygn. akt XVII Amc 100/05). Poz. 691. Ewentualne spory wynik ł e z niniejszej umowy rozstrzygane b ę d ą przez w ł a ś ciwy s ą d w Poznaniu (wpis dokonany na podstawie w yroku SOKiK z dnia 23 wrze ś nia 2004r. sygn. akt XVII Amc 51/03). Poz. 1207. W przypadku zmiany adresu ka ż da ze stron zobowi ą zana jest niezw ł ocznie pisemnie powiadomi ć o tym drug ą stron ę . W przypadku nie powiadomienia o zmianie adresu, korespondencja kierowana na ostatni znany adres b ę dzie uznawana za skutecznie dor ę czon ą (wpis dokonany na podstawie w yroku SOKiK z dnia 16 kwietnia 2007r. sygn. akt XVII Amc 43/06). Poz. 156. Kara umowna nale ż na nabywcy w okoliczno ś ciach wymienionych w ust. 1 wynosi 0,1% kwoty wp ł aconej przez nabywc ę za ka ż dy dzie ń opó ź nienia przekraczaj ą cy 60 dni, nie wi ę cej jednak ni ż 10% tej kwoty (wpis dokonany na podstawie wyroku SOKiK z dnia 9 wrze ś nia 2004r. sygn. akt XVII Amc 12/04). W trakcie prowadzonego post ę powania Przedsi ę biorca zobowi ą za ł si ę do stosowania w przysz ł o ś ci wzorców umów deweloperskich, które nie b ę d ą zawiera ć niedozwolonych postanowie ń umownych. Przedsi ę biorca przed ł o ż y ł nowy wzorzec umowy deweloperskiej, w którym zakwestionowane postanowienia: § 4 ust. 2 pkt 3, § 6 ust. 4 i 5, § 8 ust. 3 oraz § 12 ust. 4 zosta ł y usuni ę te. Postanowienie § 4 ust. 7 zawarte zosta ł o w § 4 ust. 6 i otrzyma ł o tre ść : „Je ż eli Inwestor nie stawi si ę na wyznaczony termin przekazania-odbioru lub nie uzgodni innego terminu, Deweloper wyznaczy ponowny ostateczny termin, nie wcze ś niej ni ż 7 dni, ale nie pó ź niej ni ż 28 dni od pierwszego terminu. O nowym terminie Inwestor zostanie powiadomiony listem poleconym nie pó ź niej ni ż 7 dni przed ostatecznym terminem przekazania-odbioru. Wraz 6 z powiadomieniem o kolejnym terminie, Deweloper wezwie Inwestora do wskazania przyczyn braku przyst ą pienia do przekazania-odbioru budynku, w tym zwróci si ę z zapytaniem, czy Inwestor zg ł asza jakiekolwiek zastrze ż enia co do jako ś ci przedmiotowego budynku. Deweloper poinformuje ponadto Inwestora o mo ż liwo ś ci ustanowienia pe ł nomocnika do dokonania czynno ś ci przekazania-odbioru oraz w razie ponownego niestawiennictwa o mo ż liwo ś ci odst ą pienia od niniejszej umowy łą cz ą cego si ę z obowi ą zkiem zap ł aty kary umownej zgodnie z § 8 ust. 3 umowy.” § 8 ust. 5 (ust. 3 nowego wzorca umowy) otrzyma ł brzmienie: „(…) W razie odst ą pienia przez Dewelopera od umowy z wymienionych przyczyn (Inwestor nie przyst ą pi ł do czynno ś ci przekazania-odbioru lub zawarcia umowy sprzeda ż y nieruchomo ś ci- przyp. Urz ę du), Inwestor zap ł aci Deweloperowi kar ę umown ą w wysoko ś ci 4% kwot netto wp ł aconych na dany moment przez Inwestora z tytu ł u nale ż nych na podstawie umowy zaliczek, sk ł adaj ą cych si ę na cen ę (…).” Z kolei postanowienie § 8 ust. 6 (ust. 4 w nowo opracowanym wzorcu) otrzyma ł o tre ść : „(…) W razie odst ą pienia przez Dewelopera od umowy z wymienionych przyczyn (naruszanie przez Inwestora postanowie ń umowy, w tym zaleganie z zap ł at ą kwot i ich nie uiszczenie w dodatkowym terminie- przyp. Urz ę du), Inwestor zap ł aci Deweloperowi kar ę umown ą w wysoko ś ci 4% kwot netto wp ł aconych na dany moment przez Inwestora z tytu ł u nale ż nych na podstawie umowy zaliczek sk ł adaj ą cych si ę na cen ę (…).” § 11 ust. 2 umowy zast ą piony zosta ł zapisem: „Strony b ę d ą d ąż y ć do polubownego za ł atwienia ewentualnych sporów wynik ł ych z wykonania niniejszej umowy, a sprawy, które nie zostan ą rozstrzygni ę te polubownie, b ę d ą rozpatrywane przez s ą d powszechny w ł a ś ciwy miejscowo i rzeczowo, zgodnie z odpowiednimi przepisami Kodeksu post ę powania cywilnego”. Zakwestionowane postanowienie § 12 ust. 3 otrzyma ł o tre ść : „Strony zobowi ą zuj ą si ę do wzajemnego powiadamiania si ę o ka ż dorazowej zmianie swego miejsca pobytu poprzez podanie aktualnego adresu.” Ponadto postanowienie § 8 ust. 1 zmieniono w nast ę puj ą cy sposób: „W przypadku niedotrzymania terminu okre ś lonego w § 4 ust. 1 pkt 1 niniejszej umowy wskutek zawinionego dzia ł ania lub zaniechania Dewelopera, Inwestorowi przys ł ugiwa ć b ę d ą tytu ł em kary umownej za okres zw ł oki odsetki ustawowe w skali rocznej od wp ł aconych zaliczek.” Prezes Urz ę du zwa ż y ł , co nast ę puje: Zgodnie z art. 24 ust. 2 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, przez praktyk ę naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów rozumie si ę godz ą ce w nie bezprawne dzia ł anie przedsi ę biorcy. Stwierdzenie istnienia przedmiotowej praktyki wymaga spe ł nienia dwóch przes ł anek: bezprawno ś ci dzia ł ania i naruszenia zbiorowego interesu konsumentów. Powo ł any wy ż ej przepis ustawy zawiera w pkt 1-3 przyk ł adowe wyliczenia praktyk zakazanych przez ustawodawc ę . Katalog ten nawi ą zuje do stosowania klauzul wpisanych do rejestru niedozwolonych postanowie ń umownych, o którym mowa w art. 479 45 Kodeksu post ę powania cywilnego, nieuczciwych praktyk rynkowych lub czynów nieuczciwej konkurencji oraz szeroko ujmowanego prawa konsumenta do informacji. „Zbiorowe interesy konsumentów” to prawa nieograniczonej liczby konsumentów, nie stanowi ą przy tym sumy indywidualnych interesów daj ą cej si ę okre ś li ć , nawet licznej grupy konsumentów. Zgodnie z art. 24 ust. 2 pkt 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, za praktyk ę naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów uwa ż a si ę stosowanie postanowie ń wzorców umów, które zosta ł y wpisane do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone. Art. 479 43 Kodeksu post ę powania cywilnego rozszerza prawomocno ść wyroku wydanego w sprawie o uznanie postanowie ń wzorca umowy za niedozwolone na osoby trzecie. Wpis do rejestru niedozwolonych postanowie ń umownych oznacza zatem, ż e od tego momentu stosowanie takiej klauzuli jest zakazane we wszystkich wzorcach umownych. 7 W uzasadnieniu uchwa ł y 7 s ę dziów z dnia 13 lipca 2006r. sygn. III SZP 3/2006, S ą d Najwy ż szy uzna ł , ż e praktyk ą naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów w rozumieniu art. 23a 1 jest stosowanie identycznej klauzuli jak wpisana do rejestru niedozwolonych postanowie ń umownych przez innego przedsi ę biorc ę , który nie by ł stron ą lub uczestnikiem post ę powania zako ń czonego wpisaniem danej klauzuli do rejestru (…). Odwo ł uj ą c si ę do argumentów o charakterze celowo ś ciowym oraz kieruj ą c si ę potrzeb ą zapewnienia skuteczno ś ci tego przepisu, S ą d Najwy ż szy podkre ś li ł ponadto, ż e praktyka naruszaj ą ca zbiorowe interesy konsumentów obejmuje równie ż przypadki wprowadzenia jedynie zmian kosmetycznych polegaj ą cych na przestawieniu szyku wyrazów lub zast ą pieniu jednych wyrazów innymi, je ż eli tylko wyk ł adnia postanowienia pozwoli stwierdzi ć , ż e jego tre ść mie ś ci si ę w hipotezie zakazanej klauzuli. Stosowanie klauzuli o zbli ż onej tre ś ci do klauzuli wpisanej do rejestru, która wywo ł uje takie same skutki godzi przecie ż tak samo w interesy konsumentów, jak stosowanie klauzuli identycznej co wpisana do rejestru. Nie jest wi ę c konieczna dok ł adna, literalna zbie ż no ść klauzuli wpisanej do rejestru i klauzuli z ni ą porównywanej. Niedozwolone b ę d ą równie ż takie postanowienia umów, które mieszcz ą si ę w hipotezie klauzuli wpisanej do rejestru, której tre ść zostanie ustalona w oparciu o dokonan ą jej wyk ł adni ę . W prowadzonym post ę powaniu administracyjnym Prezes Urz ę du zakwestionowa ł praktyk ę Przedsi ę biorcy polegaj ą c ą na pos ł ugiwaniu si ę w obrocie konsumenckim wzorcami umowy deweloperskiej, w których zawarte zosta ł y postanowienia o tre ś ci uznanej za to ż sam ą z klauzulami wpisanymi do rejestru niedozwolonych postanowie ń umownych. Zakwestionowane zosta ł o m.in. postanowienie § 4 ust. 2 pkt 3 umowy, zgodnie z którym „terminy ustalone w § 4 ust. 1 umowy mog ą ulec przesuni ę ciu i nie stanowi to naruszenia warunków umowy, w przypadku braku mo ż liwo ś ci realizowania inwestycji w miesi ą cach listopad- marzec, przy niesprzyjaj ą cych budownictwu warunkach pogodowych- o okres do 4 miesi ę cy liczony od terminów okre ś lonych w § 4 ust. 1 umowy.” Zdaniem Prezesa Urz ę du postanowienie to jest to ż same z klauzul ą wpisan ą do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone w pozycji 883. Klauzula ta zosta ł a uznana za niedozwolon ą na podstawie wyroku SOKiK z dnia 18 maja 2005r. sygn. akt XVII Amc 86/03, w którym stwierdzono: „W przypadku wyst ą pienia w trakcie realizacji budowy niekorzystnych warunków atmosferycznych takich jak np. niskie temperatury poni ż ej -5 o C, ulewne deszcze trwaj ą ce przez co najmniej 30 dni lub te ż wyst ą pienia innych podobnych i niezale ż nych od Sprzedaj ą cego przeszkód, Sprzedaj ą cy zastrzega sobie prawo do przed ł u ż enia terminów, o których mowa w ust. 1 o czas trwania tych przeszkód, nie d ł u ż ej ni ż o 3 miesi ą ce” . SOKiK wyja ś ni ł w uzasadnieniu powo ł anego wyroku, ż e zapis taki stanowi niedozwolone postanowienie umowne w rozumieniu art. 385 3 pkt 2 Kodeksu cywilnego. Wy łą cza bowiem odpowiedzialno ść przedsi ę biorcy wzgl ę dem konsumenta za niewykonanie lub nienale ż yte wykonanie zobowi ą zania, stanowi ą c tym samym sprzeczn ą z dobrymi obyczajami prób ę przeniesienia ryzyka gospodarczego na konsumenta. W ocenie Prezesa Urz ę du postanowienie § 4 ust. 2 pkt 3, pomimo ró ż nic w tre ś ci, mie ś ci si ę w hipotezie przytoczonej powy ż ej klauzuli niedozwolonej. Wskazuje okoliczno ś ci, w których niedotrzymanie przez Przedsi ę biorc ę terminu umowy nie jest uznawane za naruszenie jej warunków, co oznacza, ż e odpowiedzialno ść Przedsi ę biorcy za niewykonanie zobowi ą zania w umówionym terminie jest wy łą czona. Zwróci ć nale ż y równie ż uwag ę , ż e poj ę cie „niesprzyjaj ą ce budownictwu warunki pogodowe” jest na tyle nieprecyzyjne, ż e pozwala Przedsi ę biorcy na dowoln ą w zasadzie interpretacj ę , co w ś wietle art. 385 3 pkt 9 Kodeksu cywilnego równie ż nie mo ż e by ć zaakceptowane. Nie ma w ą tpliwo ś ci, ż e postanowienie to przerzuca ca ł kowicie na konsumenta ryzyko gospodarcze zwi ą zane z niewykonaniem przez Przedsi ę biorc ę , z powodu warunków atmosferycznych, prac budowlanych w terminie okre ś lonym w umowie. 1 W obowi ą zuj ą cej obecnie ustawie z dnia 16.02.2007r. o ochronie konkurencji i konsumentów, praktyka naruszaj ą ca zbiorowe interesy konsumentów uregulowana zosta ł a w art. 24. 8 Jako niedozwolone uznane zosta ł o ponadto postanowienie § 4 ust. 7, pozwalaj ą ce Przedsi ę biorcy na dokonanie jednostronnego odbioru budynku ze skutkiem wykonania przez niego zobowi ą zania i uznania budynku za odebrany, w przypadku nie stawienia si ę konsumenta na ostateczny termin odbioru. Zgodnie z tym postanowieniem, poprzez jednostronny odbiór budynku Przedsi ę biorca mo ż e zwolni ć si ę wobec konsumenta z odpowiedzialno ś ci z tytu ł u niewykonania lub nienale ż ytego wykonania umowy. Postanowienie to jest to ż same z klauzulami wpisanymi w pozycjach: 364 i 365 rejestru niedozwolonych postanowie ń umownych, na podstawie wyroku SOKiK z dnia 22 listopada 2004r. sygn. akt XVII Amc 55/03. Zgodnie z pierwsz ą z nich niedozwolone s ą zapisy o tre ś ci: W razie niestawiennictwa Kupuj ą cego w wyznaczonym terminie przekazania, Sprzedaj ą cy dokona samodzielnie odbioru przedmiotu umowy i b ę dzie to jednoznaczne z wykonaniem przez Sprzedaj ą cego umowy w tym zakresie. Strony zgodnie ustalaj ą , ż e w takim przypadku Sprzedaj ą cy upowa ż niony jest do wystawienia odpowiedniej faktury . Z kolei druga z klauzul jako niedozwolone uzna ł a zapis w brzmieniu: W sytuacji okre ś lonej w art. 6 tego paragrafu jednostronny protokó ł sporz ą dzony przez Sprzedaj ą cego zast ę puje protokó ł odbioru. W ocenie Prezesa Urz ę du, zakwestionowane postanowienie, podobnie jak wskazane postanowienia wpisane do rejestru, wyczerpuje przes ł anki klauzul niedozwolonych, okre ś lonych w art. 385 3 pkt 2 i 9 Kodeksu cywilnego. Przyznaje bowiem Przedsi ę biorcy uprawnienie do dokonania wi ążą cej interpretacji umowy poprzez uznanie, ż e sporz ą dzaj ą c jednostronny protokó ł wykona ł zobowi ą zanie zgodnie z umow ą . Pozwala mu tym samym zwolni ć si ę z odpowiedzialno ś ci w przypadku nienale ż ytego wykonania umowy oraz dochodzenia przez konsumenta roszcze ń z tytu ł u ewentualnych wad technicznych budynku. W prowadzonym post ę powaniu zakwestionowano równie ż postanowienie § 6 ust. 4 wzorca umowy, zgodnie z którym: „W przypadku zmiany stawki i zasad naliczania podatku VAT obowi ą zuj ą cego w dniu podpisania umowy, warto ść wp ł at wzro ś nie automatycznie proporcjonalnie do podwy ż ki kosztów, które ta zmiana spowoduje. O powy ż szej zmianie Developer zobowi ą zany jest zawiadomi ć Inwestora w terminie 14 dni od daty jej wprowadzenia w formie pisemnej przedstawiaj ą c nowy harmonogram wp ł at.” Postanowienie to jest to ż same z klauzul ą niedozwolon ą wpisan ą w pozycji 885 rejestru niedozwolonych postanowie ń umownych o tre ś ci: Do ceny netto zostanie doliczony podatek VAT zgodnie z obowi ą zuj ą cymi przepisami. Na dzie ń podpisania umowy stawka podatku VAT na lokal mieszkalny wynosi 7%, a na gara ż i miejsce parkingowe 22%. W przypadku zmiany stawki podatku VAT nast ą pi odpowiednia zmiana ceny (wpis dokonany na podstawie wyroku SOKiK z dnia 18 maja 2005r. sygn. akt XVII Amc 86/03). W ocenie Prezesa Urz ę du nale ż y podzieli ć stanowisko SOKiK zawarte w uzasadnieniu wskazanego wyroku, ż e wzrost stawki podatku stanowi wprawdzie zdarzenie niezale ż ne od woli stron, jednak podatek jest elementem ceny. Wzrost stawki podatku jest zatem wzrostem ceny i konsument musi mie ć bezwzgl ę dnie zapewnione, stosownie do art. 385 3 pkt 20 Kodeksu cywilnego, prawo do odst ą pienia od umowy. W analizowanych wzorcach umowy konsumentowi nie zagwarantowano prawa do odst ą pienia od umowy w przypadku podwy ż szenia stawki podatku VAT. Zdaniem Prezesa Urz ę du, za niedozwolone uzna ć nale ż y równie ż postanowienie o tre ś ci: „W przypadku wykonania przez Dewelopera prac okre ś lonych w harmonogramie prac- za łą czniku nr 3 do umowy w terminie wcze ś niejszym ni ż podane w § 6 ust. 3 umowy, Inwestor zobowi ą zuje si ę do zap ł acenia raty za sko ń czony etap w terminie 7 dni od daty powiadomienia przez Dewelopera” (§ 6 ust. 5). Postanowienie to w sposób dowolny i bez ograniczenia do wa ż nych przyczyn przyznaje Przedsi ę biorcy prawo do zmiany istotnych warunków umowy w zakresie okre ś lenia terminów wykonania prac budowlanych i p ł atno ś ci rat ceny, a w konsekwencji- zobowi ą zania konsumenta do wcze ś niejszej zap ł aty ni ż wynika to z zawartej umowy. 9 Podobne postanowienie zosta ł o uznane za niedozwolone przez SOKiK w wyroku z dnia 4 sierpnia 2004r. sygn. akt XVII Amc 44/03, w którym stwierdzono: Terminy wykonania poszczególnych etapów robót oraz terminy p ł atno ś ci za nie, okre ś lone w planie p ł atno ś ci mog ą ulec skróceniu, na co Inwestor wyra ż a zgod ę (pozycja 543 rejestru niedozwolonych postanowie ń umownych). W uzasadnieniu wyroku podkre ś lono, ż e tak sformu ł owany zapis umowy stanowi klauzul ę niedozwolon ą , o której mowa w art. 385 3 pkt 10 Kodeksu cywilnego. Przyznaje bowiem Przedsi ę biorcy prawo do jednostronnej zmiany umowy bez wa ż nej przyczyny, wskazanej w tej umowie. SOKiK podkre ś li ł , ż e postanowienie takie stawia konsumenta w niekorzystnej sytuacji, w której w wyniku przy ś pieszenia terminu p ł atno ś ci raty, mo ż e by ć nara ż ony na straty (koszty kredytu, utrata oprocentowania lokaty). W ocenie Prezesa Urz ę du, argumenty te mo ż na odnie ść równie ż do kwestionowanego postanowienia § 6 ust. 5, które wywo ł uje to ż same skutki prawne i pomimo braku identycznego brzmienia mie ś ci si ę w hipotezie wymienionej klauzuli niedozwolonej. W wyniku analizy przed ł o ż onych wzorców umowy deweloperskiej, Prezes Urz ę du zakwestionowa ł równie ż postanowienia § 8 ust. 3, 5 i 6, uznaj ą c je za to ż same z klauzulami niedozwolonymi wpisanymi do rejestru niedozwolonych postanowie ń umownych w pozycjach: 389 i 369. Zakwestionowane postanowienia reguluj ą kwestie zwi ą zane z ustalaniem kar umownych w przypadku rozwi ą zania umowy. Pierwsze z nich (§ 8 ust. 3) przewiduje, ż e: „Inwestor mo ż e umow ę rozwi ą za ć bez podawania przyczyn do dnia, w którym zgodnie z § 5 ust. 1 nin. umowy strony zobowi ą zuj ą si ę do zawarcia umowy sprzeda ż y w ł asno ś ci nieruchomo ś ci, pod warunkiem zap ł aty Developerowi kary umownej w wysoko ś ci 15% warto ś ci umowy (…).” Zgodnie z § 8 ust. 5: „(…) W przypadku rozwi ą zania umowy (z powodu nie przyst ą pienia przez Inwestora do czynno ś ci przekazania- odbioru lub zawarcia umowy sprzeda ż y, pomimo wyznaczenia nowego terminu- przyp. Urz ę du) Developer w ci ą gu kolejnych 30 dni zwróci wp ł acone przez Kupuj ą cego kwoty, po potr ą ceniu kary umownej w wysoko ś ci 15% warto ś ci umowy.” Z kolei § 8 ust. 6 stanowi, ż e „(…) Developer potr ą ci tytu ł em kary umownej 10% warto ś ci przedmiotu umowy (w przypadku rozwi ą zania umowy przez Developera z powodu naruszania przez Inwestora postanowie ń umowy, w tym zaleganie z zap ł at ą kwot i ich nie uiszczenie w dodatkowym terminie- przyp. Urz ę du).” Przytoczone postanowienia obci ąż aj ą konsumenta obowi ą zkiem zap ł aty kary umownej na rzecz Przedsi ę biorcy w wysoko ś ci 15% i 10% warto ś ci przedmiotu umowy, niezale ż nie od przyczyn ich zastrze ż enia oraz tego, czy dochodzi do rozwi ą zania umowy przez Przedsi ę biorc ę czy te ż konsumenta. Podkre ś li ć nale ż y, i ż w ś wietle orzecznictwa SOKiK, jak równie ż w ocenie Prezesa Urz ę du tak okre ś lone kary umowne uzna ć nale ż y za ra żą co wygórowane, w rozumieniu art. 385³ pkt 17 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z ww. przepisem, niedozwolone s ą te postanowienia umowne, które nak ł adaj ą na konsumenta, który nie wykona ł zobowi ą zania lub odst ą pi ł od umowy, obowi ą zek zap ł aty ra żą co wygórowanej kary umownej lub odst ę pnego. SOKiK wielokrotnie uznawa ł kary umowne okre ś lone na poziomie 5% ceny i wy ż sze za ra żą co wygórowane i tym samym kszta ł tuj ą ce obowi ą zki konsumenta w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami i ra żą co naruszaj ą cy jego interesy. Na przyk ł ad w yrokiem z dnia 2 grudnia 2004r. sygn. akt XVII Amc 9/04, SOKiK uzna ł za niedozwolone postanowienie o tre ś ci: „W przypadku odst ą pienia Kupuj ą cego od niniejszej umowy, Sprzedaj ą cy dokona zwrotu nominalnej warto ś ci wp ł aconych przez Kupuj ą cego ś rodków pieni ęż nych w terminie 14 dni od daty wprowadzenia przez Sprzedaj ą cego nowego Kupuj ą cego z potr ą ceniem 5% warto ś ci lokalu mieszkalnego b ę d ą cego przedmiotem umowy, bez powiadomienia na pi ś mie” . Klauzula ta zosta ł a nast ę pnie wpisana do rejestru niedozwolonych postanowie ń umownych w pozycji 389. Kwestia ustalania wysoko ś ci kar umownych zosta ł a równie ż rozstrzygni ę ta w wyroku SOKiK z dnia 22 listopada 2004r. sygn. akt XVII Amc 55/03, w którym za niedozwolon ą uznano klauzul ę : W przypadku okre ś lonym w § 5 ust. 11 i § 10 ust. 2 pkt b kupuj ą cy zap ł aci sprzedaj ą cemu kar ę umown ą w wysoko ś ci 10% ceny okre ś lonej w § 6 ust. 1 (pozycja 369 rejestru). 10 Szczegó ł owa analiza postanowie ń § 8 ust. 3, 5 i 6 wzorca umowy stosowanego przez Przedsi ę biorc ę pozwala, w ocenie Prezesa Urz ę du na uznanie, ż e pomimo braku identycznego brzmienia, postanowienia te mieszcz ą si ę w hipotezach cytowanych wy ż ej klauzul niedozwolonych. Wywo ł uj ą bowiem to ż same skutki prawne- obci ąż aj ą konsumenta obowi ą zkiem zap ł aty ra żą co wygórowanej kary umownej. Zdaniem Prezesa Urz ę du nie ma w ą tpliwo ś ci, ż e kary umowne których wysoko ść wynosi 10% i 15% warto ś ci przedmiotu umowy (budynku) s ą ra żą co wygórowane, zw ł aszcza przy wyst ę puj ą cych obecnie cenach 1m 2 powierzchni mieszkaniowej, a ponadto nie maj ą uzasadnienia ekonomicznego. Wprawdzie klauzula abuzywna wpisana w pozycji 389 przewiduje kar ę umown ą w przypadku odst ą pienia od umowy, a nie jej rozwi ą zania- jak w zakwestionowanych postanowieniach, jednak ż e w ocenie Prezesa Urz ę du kwestia ta nie wp ł ywa na odmienn ą wyk ł adni ę ww. postanowie ń . W obu przypadkach (odst ą pienie od umowy, rozwi ą zanie umowy) mamy bowiem do czynienia z zako ń czeniem stosunku umownego wi ążą cego strony i w konsekwencji z obci ąż eniem konsumenta obowi ą zkiem zap ł aty kary umownej. Kary te, zdaniem Prezesa Urz ę du, w takim samym stopniu dotykaj ą konsumenta, niezale ż nie od tego, w jaki sposób i z jakiej przyczyny dochodzi do ustania stosunku umownego, łą cz ą cego go z Przedsi ę biorc ą . Stanowisko takie potwierdza równie ż powo ł ana wcze ś niej uchwa ł a S ą du Najwy ż szego z dnia 13 lipca 2006r. sygn. III SZP 3/2006, dopuszczaj ą ca rozszerzaj ą c ą wyk ł adni ę art. 23a (obecnie art. 24 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów), zgodnie z któr ą stosowanie klauzuli o zbli ż onej tre ś ci do klauzuli wpisanej do rejestru, która wywo ł uje takie same skutki godzi tak samo w interesy konsumenta, jak stosowanie klauzuli identycznej co wpisana do rejestru. Zdaniem S ą du Najwy ż szego mo ż liwo ść uznania zachowania przedsi ę biorcy, polegaj ą cego na stosowaniu postanowie ń wzorców umownych, które nie maj ą identycznego brzmienia jak postanowienia wpisane do rejestru, za praktyk ę naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów, w sposób istotny zwi ę ksza skuteczno ść obu instytucji (tj. niedozwolonych postanowie ń umownych oraz praktyk naruszaj ą cych zbiorowe interesy konsumenta), zniech ę caj ą c przedsi ę biorców do obchodzenia wpisów dokonanych w rejestrze niedozwolonych postanowie ń ; przyczynia si ę do podniesienia poziomu ochrony konsumentów przed nieuczciwymi praktykami rynkowymi w sposób odpowiadaj ą cy wymogom wynikaj ą cym z art. 76 Konstytucji RP oraz art. 2 i 3 Traktatu ustanawiaj ą cego Wspólnot ę Europejsk ą . Jednocze ś nie nadmieni ć nale ż y, ż e Prezes Urz ę du nie kwestionuje co do zasady mo ż liwo ś ci zastrze ż enia kary umownej, powszechnie przecie ż stosowanej w obrocie handlowym, ale jej wysoko ść i sposób ustalania. Prezes Urz ę du podziela argumenty SOKiK wyra ż one w uzasadnieniu wyroku z dnia 13 czerwca 2005r. sygn. akt XVII Amc 20/04, i ż brak podstaw do wi ą zania wysoko ś ci kary umownej z warto ś ci ą kosztu budowy lokalu a nie z wysoko ś ci ą ś wiadczenia konsumenta, zw ł aszcza gdy przedsi ę biorca nie wykaza ł ani nie uprawdopodobni ł , ż e mo ż e ponosi ć wspó ł miern ą szkod ę do wysoko ś ci zastrze ż onej kary. Wprawdzie, jak zauwa ż y ł SOKiK, fakt poniesienia szkody nie stanowi niezb ę dnej przes ł anki do domagania si ę zap ł aty kary umownej (por. uchwa łę S ą du Najwy ż szego z dnia 06.11.2003r. III CZP 61/03), jednak ż e w umowach z konsumentami kara umowna musi pozostawa ć we wspó ł miernej wysoko ś ci do ponoszonej zwykle szkody. W ś wietle przedstawionej argumentacji, w ocenie Prezesa Urz ę du nie ma w ą tpliwo ś ci, ż e zastrze ż enie na rzecz Przedsi ę biorcy kar umownych w wysoko ś ci 10% i 15% okre ś lonych od warto ś ci przedmiotu umowy (budynku), stanowi ra żą co wygórowan ą kar ę umown ą . Prezes Urz ę du zakwestionowa ł ponadto postanowienie § 11 ust. 2 o tre ś ci: „Strony b ę d ą d ąż y ć do polubownego za ł atwienia ewentualnych sporów a sprawy, które nie zostan ą rozstrzygni ę te polubownie b ę d ą rozpatrywane przez s ą d w ł a ś ciwy miejscowo i rzeczowo dla siedziby Developera tj. S ą d Rejonowy b ą d ź Okr ę gowy w Poznaniu”- jako to ż same z klauzulami niedozwolonymi wpisanymi do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone w pozycjach: 691 i 922. 11 Zgodnie z przytoczonym postanowieniem, ka ż dy spór wynikaj ą cy z zawartej umowy rozpatrywa ć winien s ą d rzeczowo w ł a ś ciwy dla siedziby Przedsi ę biorcy, po ł o ż ony w Poznaniu. Zakwestionowane postanowienie ogranicza zarówno konsumentowi jak i Przedsi ę biorcy mo ż liwo ść wyboru s ą du, który zgodnie z przepisami Kodeksu post ę powania cywilnego, nale ż y uzna ć za w ł a ś ciwy do rozstrzygni ę cia sporu powsta ł ego na tle wi ążą cej ich umowy. Stanowi niedozwolone postanowienie umowne okre ś lone w art. 385 pkt 23 Kodeksu cywilnego. Za niezgodne z ww. przepisem uznaje si ę postanowienia, które nie tylko wy łą czaj ą w ł a ś ciwo ść s ą du wyznaczonego wed ł ug przepisów Kodeksu post ę powania cywilnego w ogóle, ale te ż te, które ograniczaj ą zakres mo ż liwo ś ci przewidzianych w tej ustawie, w wyniku czego sytuacja konsumentów ulega pogorszeniu. Klauzula stosowana przez Przedsi ę biorc ę mo ż e godzi ć w interesy konsumentów, zw ł aszcza maj ą cych miejsce zamieszkania poza Poznaniem, poprzez wy łą czenie mo ż liwo ś ci wytoczenia przeciwko nim powództwa przed s ą dem w ł a ś ciwym wed ł ug przepisów o w ł a ś ciwo ś ci ogólnej, a wi ę c w miejscu najbardziej dogodnym dla konsumentów. 3 Klauzule, które wskazywa ł y jako w ł a ś ciwy s ą d w konkretnym miejscu b ą d ź wyznaczony wed ł ug jednego kryterium, w sposób w ęż szy ni ż wynikaj ą cy z Kodeksu post ę powania cywilnego, ograniczaj ą cy mo ż liwo ść wyboru s ą du innego ni ż wymieniony w umowie, by ł y wielokrotnie uznawane za niedozwolone przez SOKiK i wpisane do rejestru niedozwolonych postanowie ń umownych. Mi ę dzy innymi wyrokiem z dnia 17 sierpnia 2006r. sygn. akt XVII Amc 100/05, SOKiK uzna ł za niedozwolone postanowienie w brzmieniu: „S ą dem w ł a ś ciwym do rozpatrywania wszystkich sporów wynik ł ych z umowy jest s ą d siedziby Frontonu” . Postanowienie to zosta ł o nast ę pnie wpisane do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone w pozycji 922. Równie ż wyrokiem z dnia 23 wrze ś nia 2004r. sygn. akt XVII Amc 51/03, SOKiK uzna ł za niedozwolony zapis o tre ś ci: „Ewentualne spory wynik ł e z niniejszej umowy rozstrzygane b ę d ą przez w ł a ś ciwy s ą d w Poznaniu” (pozycja 691 rejestru niedozwolonych postanowie ń umownych ). Za niedozwolone w niniejszym post ę powaniu uznano równie ż postanowienia o tre ś ci: „O ka ż dej zmianie adresu nale ż y powiadomi ć drug ą stron ę w trybie wskazanym powy ż ej pod rygorem uznania korespondencji wys ł anej pod dotychczasowy adres za dor ę czon ą prawid ł owo” (§ 12 ust. 3) oraz „Nie odebrane listy polecone, przes ł ane po raz drugi, b ę d ą traktowane w skutkach dla umowy jak dor ę czone prawid ł owo” (§ 12 ust. 4). Zdaniem Prezesa Urz ę du, tak sformu ł owane postanowienia umowne wyczerpuj ą przes ł anki klauzuli niedozwolonej, o której mowa w art. 385 3 pkt 9 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z ww. przepisem, za niedozwolone uznaje si ę postanowienia, które przyznaj ą kontrahentowi konsumenta uprawnienie do dokonywania wi ążą cej interpretacji umowy. Zwróci ć nale ż y uwag ę , ż e stosownie do art. 61 Kodeksu cywilnego, o ś wiadczenie woli, które ma by ć z ł o ż one innej osobie, jest z ł o ż one z chwil ą , gdy dosz ł o do niej w taki sposób, ż e mog ł a zapozna ć si ę z jego tre ś ci ą . W ocenie Prezesa Urz ę du, ww. postanowienia pozwalaj ą Przedsi ę biorcy na interpretacj ę umowy w zakresie skuteczno ś ci sk ł adanych przez niego o ś wiadcze ń woli, których przedmiotem jest m.in. rozwi ą zanie umowy. W sytuacji opisanej w zakwestionowanych postanowieniach, konsument mo ż e zosta ć pozbawiony mo ż liwo ś ci rzeczywistego zapoznania si ę z o ś wiadczeniem woli Przedsi ę biorcy, a jednocze ś nie nara ż ony b ę dzie na jego skutki, w tym zwi ą zane z obowi ą zkiem zap ł aty kary umownej w przypadku rozwi ą zania umowy. Postanowienia te s ą to ż same z klauzul ą uznan ą za niedozwolon ą wyrokiem SOKiK z dnia 16 kwietnia 2007r, sygn. akt XVII Amc 43/06 i wpisan ą nast ę pnie do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone w pozycji 1207. Zgodnie z sentencj ą ww. wyroku niedozwolone s ą postanowienia o tre ś ci: „ W przypadku zmiany adresu ka ż da ze stron zobowi ą zana jest niezw ł ocznie pisemnie powiadomi ć o tym drug ą stron ę . W przypadku nie powiadomienia o zmianie adresu, korespondencja kierowana na ostatni znany adres b ę dzie uznawana za skutecznie dor ę czon ą ”. Zdaniem Prezesa Urz ę du, za niedozwolone uzna ć nale ż y równie ż postanowienie zamieszczone we wzorcu umowy deweloperskiej stosowanym od stycznia do wrze ś nia 2007r. 12 o tre ś ci: „W przypadku niedotrzymania terminu okre ś lonego w § 4 ust. 1 pkt 1 umowy wskutek zawinionego dzia ł ania lub zaniechania Developera, Inwestorowi przys ł ugiwa ć b ę d ą tytu ł em kary umownej za okres zw ł oki odsetki ustawowe w skali rocznej od wp ł aconych zaliczek w łą cznej wysoko ś ci nie przekraczaj ą cej 15% warto ś ci przedmiotu umowy” (§ 8 ust. 1). W ocenie Prezesa Urz ę du, wskazane postanowienie mie ś ci si ę w hipotezie klauzuli niedozwolonej wpisanej w pozycji 156 rejestru niedozwolonych postanowie ń umownych, zgodnie z któr ą : „ Kara umowna nale ż na nabywcy w okoliczno ś ciach wymienionych w ust. 1 wynosi 0,1% kwoty wp ł aconej przez nabywc ę za ka ż dy dzie ń opó ź nienia przekraczaj ą cy 60 dni, nie wi ę cej jednak ni ż 10% tej kwoty (wyrok SOKiK z dnia 9 wrze ś nia 2004r. sygn. akt XVII Amc 12/04). Zakwestionowany zapis umowny ogranicza, podobnie jak przytoczona klauzula, odpowiedzialno ść Przedsi ę biorcy wzgl ę dem konsumenta za zawinione opó ź nienie w wykonaniu zobowi ą zania. Przewiduje bowiem, ż e nale ż na konsumentowi kara umowna- w przypadku niedotrzymania przez Przedsi ę biorc ę terminu przekazania budynku- nie mo ż e przekroczy ć łą cznie 15% warto ś ci przedmiotu umowy. Stanowi ostanowienie umowne w rozumieniu art. 385 3 pkt 2 Kodeksu cywilnego. niedozwolone p Analiza porównawcza zakwestionowanych zapisów wzorców umowy deweloperskiej stosowanych przez Przedsi ę biorc ę oraz przedstawionych powy ż ej postanowie ń wpisanych do rejestru niedozwolonych postanowie ń umownych wskazuje, ż e ich tre ść wyczerpuje przes ł anki postanowie ń uznanych za niedozwolone. Zakwestionowane zapisy umowy nie maj ą wprawdzie identycznego brzmienia, jednak ż e w ocenie Prezesa Urz ę du, wyk ł adnia ich tre ś ci prowadzi do wniosku, ż e mieszcz ą si ę w hipotezach przytoczonych klauzul niedozwolonych. Do stwierdzenia stosowania przedmiotowych praktyk niezb ę dne jest ponadto wykazanie, i ż bezprawne dzia ł anie przedsi ę biorcy godz ą ce w interes konsumentów dotyczy ł o tzw. zbiorowego interesu konsumentów. W niniejszej sprawie mamy do czynienia z naruszeniem interesów nieograniczonej liczby konsumentów, których nie da si ę zidentyfikowa ć - potencjalnych klientów Przedsi ę biorcy. Niezgodnym z prawem dzia ł aniem Przedsi ę biorcy mog ł a bowiem zosta ć dotkni ę ta nieograniczona liczba osób, tzn. wszystkie osoby zawieraj ą ce z nim przedwst ę pne umowy sprzeda ż y budynku mieszkalnego. W trakcie prowadzonego post ę powania Przedsi ę biorca wyst ą pi ł o wydanie decyzji w oparciu o art. 28 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów oraz na ł o ż enie zobowi ą zania do zaniechania stosowania wzorca umowy deweloperskiej zawieraj ą cego zakwestionowane postanowienia i stosowania w przysz ł o ś ci wzorców umów pozbawionych klauzul naruszaj ą cych zbiorowe interesy konsumentów. Zgodnie z powo ł anym przepisem, je ż eli w toku post ę powania w sprawie praktyk naruszaj ą cych zbiorowe interesy konsumentów zostanie uprawdopodobnione- na podstawie okoliczno ś ci sprawy, informacji zawartych w zawiadomieniu, o którym mowa w art. 100 ust. 1, lub innych informacji b ę d ą cych podstaw ą wszcz ę cia post ę powania- ż e przedsi ę biorca stosuje praktyk ę , o której mowa w art. 24 powo ł anej ustawy, a przedsi ę biorca, któremu jest zarzucane naruszenie tego przepisu, zobowi ąż e si ę do podj ę cia lub zaniechania okre ś lonych dzia ł a ń zmierzaj ą cych do zapobie ż enia tym naruszeniom, Prezes Urz ę du mo ż e w drodze decyzji, na ł o ż y ć obowi ą zek wykonania tych zobowi ą za ń . W toku post ę powania pe ł nomocnik Przedsi ę biorcy o ś wiadczy ł , ż e w obrocie prawnym nie wyst ę puj ą nadal obowi ą zuj ą ce umowy deweloperskie zawieraj ą ce kwestionowane postanowienia, poniewa ż wszystkie umowy zawarte zgodnie z postanowieniami analizowanych wzorców zosta ł y ju ż wykonane. Na potwierdzenie przed ł o ż y ł kopie zawartych umów deweloperskich oraz aktów notarialnych sprzeda ż y wskazanych w nich nieruchomo ś ci. Wniosek o wydanie decyzji w trybie art. 28 powo ł anej ustawy, rozpatrzony mo ż e zosta ć wi ę c jedynie w cz ęś ci dotycz ą cej przyj ę cia zobowi ą zania do zapobie ż enia naruszeniom zakazu okre ś lonego w art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 ustawy, w odniesieniu do nowo zawieranych umów deweloperskich. 13 Zdaniem Prezesa Urz ę du, w niniejszej sprawie spe ł nione zosta ł y przes ł anki do wydania decyzji na podstawie art. 28 ust. 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów. Okoliczno ś ci sprawy uprawdopodobniaj ą stosowanie przez Przedsi ę biorc ę praktyk naruszaj ą cych zbiorowe interesy konsumentów, polegaj ą cych na pos ł ugiwaniu si ę w obrocie konsumenckim wzorcami umowy, w którym zamieszczone zosta ł y klauzule wpisane do rejestru niedozwolonych postanowie ń umownych. Przedsi ę biorca zobowi ą za ł si ę do podj ę cia dzia ł a ń zmierzaj ą cych do zapobie ż enia wskazanym powy ż ej naruszeniom, poprzez stosowanie- do umów zawieranych w przysz ł o ś ci- postanowie ń nowo opracowanego wzorca umowy deweloperskiej. Zaproponowane przez Przedsi ę biorc ę zmiany zakwestionowanych postanowie ń wzorca umowy deweloperskiej uwzgl ę dniaj ą , w ocenie Prezesa Urz ę du, obowi ą zuj ą ce przepisy prawa, w szczególno ś ci art. 385 i nast. Kodeksu cywilnego i mog ą zosta ć wprowadzone do obrotu konsumenckiego w miejsce zakwestionowanych. Na podstawie art. 28 ust. 3 ustawy Prezes Urz ę du na ł o ż y ł na Przedsi ę biorc ę obowi ą zek przekazania informacji o realizacji zobowi ą zania na ł o ż onego w punkcie I sentencji decyzji i przed ł o ż enia potwierdzonych kopii umów deweloperskich zawartych z konsumentami zgodnie z postanowieniami wzorca umowy za łą czonego do pisma z dnia 14 lutego 2008r. Wobec powy ż szego orzeczono, jak w sentencji. Stosownie do tre ś ci art. 81 ust. 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów w zwi ą zku z art. 479 28 § 2 k.p.c. - od niniejszej decyzji przys ł uguje odwo ł anie do S ą du Okr ę gowego w Warszawie- S ą du Ochrony Konkurencji i Konsumentów, w terminie dwóch tygodni od dnia jej dor ę czenia, za po ś rednictwem Prezesa Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów- Delegatury Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów w Poznaniu. Otrzymuje: Pan Eryk Kosi ń ski- pe ł nomocnik FAMILY HOUSE Sp. z o.o. Kancelaria Adwokacka ul. Bó ż nicza 11/7 61-751 Pozna ń 14