RGD-13/2008

PREZES URZ Ę DU OCHRONY KONKURENCJI I KONSUMENTÓW D ELEGATURA UOK I K W GDA Ń SKU 80-824 G DA Ń SK , UL . P ODWALE P RZEDMIEJSKIE 30 T EL ./ FAX (058) 346-29-32, 346-29-33, 301-51-75 E- MAIL : GDANSK @ UOKIK . GOV . PL RGD.61-2/08/MLM Gda ń sk, dnia 17 kwietnia 2008r. D ECYZJA NR RGD. 13/2008 Na podstawie art. 27 ust. 2, w zwi ą zku z art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1, oraz stosownie do art. 33 ust. 6 ustawy z dnia 16 lutego 2007r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz.U. Nr 50, poz. 331 ze zmianami) i § 7 rozporz ą dzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 17 lipca 2007r. w sprawie w ł a ś ciwo ś ci miejscowej i rzeczowej delegatur Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów (Dz.U. Nr 134, poz. 939), w imieniu Prezesa Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów, po przeprowadzeniu post ę powania w sprawie praktyk naruszaj ą cych zbio- rowe interesy konsumentów, wszcz ę tego z urz ę du, przeciwko przedsi ę biorcy POMERANIA z siedzib ą w G UZNAJE SI Ę ZA PRAKTYK Ę NARUSZAJ Ą C Ą ZBIOROWE INTERESY KONSUMENTÓW , bezprawne, godz ą ce w ich interesy dzia ł ania ww. przedsi ę biorcy polegaj ą ce na stosowaniu we wzorcu umownym o nazwie „ Umowa ” nast ę puj ą cych postanowie ń : 1. „W przypadku zmiany stawek podatku VAT, cena ustalona w umowie zostanie odpowiednio zmieniona”, 2. „Terminy, o których mowa w ust. 1, ulegaj ą przed ł u ż eniu w przypadku zaistnienia okoliczno ś ci uniemo ż liwiaj ą cych rozpocz ę cie lub realizacj ę inwestycji, za które Inwestor nie ponosi odpowiedzialno ś ci, w szczególno ś ci takich jak: a) nie daj ą cych si ę przewidzie ć dzia ł a ń lub zaniecha ń w ł adz administracyjnych nie wynikaj ą cych z przyczyn le żą cych po stronie po stronie Inwestora w tym w szczególno ś ci stwierdzenia niewa ż no ś ci lub uchylenia decyzji o pozwolenie na budow ę w toku robót lub te ż wstrzymania robót budowlanych postanowieniem w ł adz administracyjnych z przyczyn niezale ż nych od Inwestora; b) katastrofy naturalnej takiej jak w szczególno ś ci powodzie, huragany itp. w tym tak ż e nietypowych dla danej pory roku i nie daj ą cych si ę przewidzie ć warun- ków pogodowych uniemo ż liwiaj ą cych prowadzenie robót budowlanych; c) wojen zamachów terrorystycznych, strajków, rozruchów i niepokojów spo ł ecz- nych o charakterze ogólnokrajowym lub lokalnym…”, 3. „…. W przypadku niestawienia si ę Kupuj ą cego, mimo skutecznego wyznaczenia daty odbioru, lub odmowy podpisania protoko ł u poza przypadkiem o którym mo- wa w ust. 4 Inwestor ma prawo dokona ć odbioru jednostronnego, sporz ą dzaj ą c na t ę okoliczno ść protokó ł i podpisuj ą c go jednostronnie …”, 4. „Termin zawarcia przyrzeczonej umowy sprzeda ż y ulega przed ł u ż eniu w przypad- ku zaistnienia okoliczno ś ci uniemo ż liwiaj ą cych jej zawarcie lub przed ł u ż enia okresu trwania post ę powa ń administracyjnych warunkuj ą cych jej zawarcie z przyczyn le- żą cych po stronie urz ę dów, organów pa ń stwowych i samorz ą dowych ponad termi- ny okre ś lone w kodeksie post ę powania administracyjnego w szczególno ś ci prze- d ł u ż enia okresu prowadzenia post ę powania w sprawie pozwolenia na u ż ytkowanie budynku lub wydania za ś wiadczenia o samodzielno ś ci lokali”, uznanych za niedozwolone i wpisanych, na podstawie art. 479 45 ustawy z dnia 17 listopa- da 1964r. Kodeks post ę powania cywilnego (Dz.U. Nr 43, poz. 296 zm.), do „Rejestru po- stanowie ń wzorców uznanych za niedozwolone” i stwierdza si ę zaniechanie jej stosowania z dniem 7 marca 2008r. UZASADNIENIE W roku 2007 Prezes Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów, zwany dalej Prezesem UOKiK lub organem antymonopolowym, przeprowadzi ł badanie rynku us ł ug dewelopers- kich. W ramach prowadzonych bada ń , Delegatura UOKiK w Gda ń sku podda ł a analizie wzorce umowne stosowane w obrocie konsumenckim przez przedsi ę biorców dzia ł aj ą cych na terenie jej w ł a ś ciwo ś ci miejscowej. W toku badania Prezes Urz ę du ustali ł , i ż przedsi ę biorca POMERANIA z siedzib ą w G, zwany dalej POMERANIA, we wzorcu umowy pod nazw ą : „UMOWA” stosuje postanowienia, któ- rych tre ś ci mo ż na uzna ć za to ż same z postanowieniami wzorców umownych, które zosta ł y wpisane do rejestru postanowie ń wzorców umów uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 Kodeksu post ę powania cywilnego, zwanego dalej Rejestrem. W zwi ą zku z tym, postanowieniem nr 39 z dnia 6 lutego 2008r., wszcz ę te zosta ł o z urz ę du post ę powanie w sprawie podejrzenia stosowania przez POMERANI Ę praktyki naruszaj ą cej zbiorowe interesy konsument ó w, zdefiniowanej w art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. z 2007 r. Nr 50, poz. 331 ze zmianami), zwanej dalej ustaw ą o ochronie […] lub ustaw ą antymonopolow ą , polegaj ą cej na stosowaniu we wzorcu umownym pn. „Umowa” , zwanej dalej Umow ą , postanowie ń , które zosta ł y wpisane do Rejestru. W toku post ę powania, Prezes Urz ę du zaliczy ł w poczet dowodów materia ł y z przeprowa- dzonej wcze ś niej kontroli wzorców umownych. Odnosz ą c si ę do zarzutów postawionych w zawiadomieniu o wszcz ę ciu post ę powania, przedsi ę biorca wskaza ł , w pi ś mie z dnia 14 lutego 2008r., ż e umowy, w oparciu o stoso- wany wzorzec, zawierane by ł y w zwi ą zku z realizacj ą inwestycji o charakterze deweloper- skim. By ł o to pierwsze, i jak dotychczas jedyne przedsi ę wzi ę cie przedsi ę biorcy w zakresie budowy nieruchomo ś ci na cele mieszkaniowe. Dodatkowo POMERANIA, pismem z dnia 7 marca 2008r., poinformowa ł a, ż e wybudowany obiekt zosta ł oddany do u ż ytkowania w dniu 27 grudnia 2007r., natomiast ostatnia umowa o ustanowienie odr ę bnej w ł asno ś ci lokalu i sprzeda ż y lokalu zosta ł a zawarta w dniu 7 marca 2008r. P REZES U RZ Ę DU USTALI Ł NAST Ę PUJ Ą CY STAN FAKTYCZNY : POMERANIA zosta ł a zarejestrowana w KRS pod nr ….. Przedmiotem dzia ł ania przedsi ę - biorcy jest budowa oraz kupno i sprzeda ż nieruchomo ś ci. W kontaktach z klientami pos ł u- guje si ę on projektami umów, które konsumenci zainteresowani ofert ą i chc ą cy skorzysta ć z us ł ug dewelopera, podpisuj ą . 2 Projekty umów przedstawiane konsumentom, przygotowane z góry przed zawarciem umowy, zawieraj ą gotowe jednolite postanowienia, wpisywane nast ę pnie do konkretnych umów podpisywanych z klientami, stanowi ą c tym samym wzorzec umowy w rozumieniu art. 384 § 1 k.c. Stosowany przez przedsi ę biorc ę , projekt wzorca umowy pod nazw ą „ Umowa” zawiera mi ę dzy innymi nast ę puj ą ce postanowienia, 5. „W przypadku zmiany stawek podatku VAT, cena ustalona w umowie zostanie odpowiednio zmieniona” - warunek zawarty w § 5 ust. 8 „Umowy” , 6. „Terminy, o których mowa w ust. 1, ulegaj ą przed ł u ż eniu w przypadku zaistnienia okoliczno ś ci uniemo ż liwiaj ą cych rozpocz ę cie lub realizacj ę inwestycji, za które Inwestor nie ponosi odpowiedzialno ś ci, w szczególno ś ci takich jak: a) nie daj ą cych si ę przewidzie ć dzia ł a ń lub zaniecha ń w ł adz administracyjnych nie wynikaj ą cych z przyczyn le żą cych po stronie po stronie Inwestora w tym w szczególno ś ci stwierdzenia niewa ż no ś ci lub uchylenia decyzji o pozwolenie na budow ę w toku robót lub te ż wstrzymania robót budowlanych postanowie- niem w ł adz administracyjnych z przyczyn niezale ż nych od Inwestora; b) katastrofy naturalnej takiej jak w szczególno ś ci powodzie, huragany itp. w tym tak ż e nietypowych dla danej pory roku i nie daj ą cych si ę przewidzie ć warunków pogodowych uniemo ż liwiaj ą cych prowadzenie robót budowlanych; c) wojen zamachów terrorystycznych, strajków, rozruchów i niepokojów spo ł ecz- nych o charakterze ogólnokrajowym lub lokalnym…” - warunek zawarty w § 6 ust. 2 „Umowy” , 7. „ … W przypadku niestawienia si ę Kupuj ą cego, mimo skutecznego wyznaczenia daty odbioru, lub odmowy podpisania protoko ł u poza przypadkiem o którym mo- wa w ust. 4 Inwestor ma prawo dokona ć odbioru jednostronnego, sporz ą dzaj ą c na t ę okoliczno ść protokó ł i podpisuj ą c go jednostronnie …” - warunek zawarty w § 7 ust. 3 „Umowy” , 8. „Termin zawarcia przyrzeczonej umowy sprzeda ż y ulega przed ł u ż eniu w przypad- ku zaistnienia okoliczno ś ci uniemo ż liwiaj ą cych jej zawarcie lub przed ł u ż enia okresu trwania post ę powa ń administracyjnych warunkuj ą cych jej zawarcie z przyczyn le żą cych po stronie urz ę dów, organów pa ń stwowych i samorz ą dowych ponad ter- miny okre ś lone w kodeksie post ę powania administracyjnego w szczególno ś ci prze- d ł u ż enia okresu prowadzenia post ę powania w sprawie pozwolenia na u ż ytkowanie budynku lub wydania za ś wiadczenia o samodzielno ś ci lokali” - warunek zawarty w § 9 ust. 3 „Umowy” , M AJ Ą C NA UWADZE ZEBRANY MATERIA Ł DOWODOWY , P REZES U RZ Ę DU ZWA Ż Y Ł , CO NAST Ę PUJE : Aby rozstrzygn ąć spraw ę w oparciu o przepisy ustawy o ochronie […] niezb ę dnym jest uprzednie zbadanie przez Prezesa Urz ę du, czy w danej sprawie zagro ż ony zosta ł interes publicznoprawny, bowiem dopiero wykazanie tej okoliczno ś ci upowa ż nia Prezesa UOKiK do realizacji celu ustawy, którym, zgodnie z jej art. 1 ust 1, jest okre ś lenie warunków rozwoju i ochrony konkurencji oraz zasad podejmowanej w interesie publicznoprawnym ochrony interes ó w przedsi ę biorców i konsument ó w. 3 W ocenie Prezesa Urz ę du rozpatrywana sprawa ma charakter publicznoprawny, bowiem wi ąż e si ę i dotyczy ochrony interesu szerszej grupy konsumentów, którzy s ą lub mog ą by ć klientami POMERANII. Skar ż onemu przedsi ę biorcy przedstawiono zarzuty naruszenia art. 24 ust 1 ustawy o ochronie […], który stanowi, i ż , „ Zakazane jest stosowanie praktyk naruszaj ą cych zbio- rowe interesy konsumentów. ” Zgodnie z ust. 2 tego artyku ł u „Przez praktyk ę naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów rozumie si ę godz ą ce w nie bezprawne dzia ł anie przedsi ę - biorcy, w szczególno ś ci: 1) stosowanie postanowie ń wzorców umów, które zosta ł y wpisa- ne do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks post ę powania cywilnego.” Aby dzia ł ania przedsi ę biorcy, w tym POMERANII, mog ł y zosta ć uznane za sprzeczne powo ł anym wy ż ej przepisem, winny spe ł nia ć łą cznie nast ę puj ą ce przes ł anki: ujawnia ć si ę w obrocie konsumenckim, stanowi ć dzia ł anie bezprawne, naruszaj ą c jednocze ś nie zbioro- wy interes konsumentów Zgodnie z art. 4 pkt 11 ustawy o ochronie […] i art. 22 1 K.c., za konsumenta uwa ż a si ę osob ę fizyczn ą dokonuj ą c ą czynno ś ci prawnej nie zwi ą zanej bezpo ś rednio z jej dzia ł alno- ś ci ą gospodarcz ą lub zawodow ą . Niekwestionowana przez uczestnika post ę powania oko- liczno ść zawierania umów sprzeda ż y lokalu mieszkalnego z osobami fizycznymi, na potrze- by zaspokojenia ich potrzeb bytowych i mieszkaniowych, jednoznacznie potwierdza fakt spe ł nienia pierwszej z przes ł anek powo ł anego wy ż ej przepisu ustawy antymonopolowej. Odno ś nie drugiej przes ł anki, tj. bezprawno ś ci, rozumianej jako dzia ł ania sprzecznego z przepisami prawa, podnie ść nale ż y, i ż przedsi ę biorcy postawiony zosta ł zarzut narusze- nia art. 24 ust 1 i 2 ustawy o ochronie […], polegaj ą cy na stosowaniu w umowach zawie- ranych z konsumentami postanowie ń wzorców umów, które zosta ł y wpisane do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 Kodeksu post ę powania cywilnego. Zakaz stosowania postanowie ń wpisanych do rejestru dotyczy nie tylko tego przedsi ę bior- cy, przeciwko któremu zapad ł wyrok w sprawie o uznanie postanowie ń wzorca umowy za niedozwolone, lecz równie ż innych przedsi ę biorców. Art. 479 43 K.p.c. rozszerza prawomocno ść wyroku wydanego w sprawie o uznanie posta- nowie ń wzorca umowy za niedozwolone na osoby trzecie. Skutek tzw. prawomocno ś ci roz- szerzonej nast ę puje od chwili wpisania postanowienia wzorca umowy do Rejestru, czego dalsz ą konsekwencj ą jest to, ż e pos ł u ż enie si ę nim b ę dzie mia ł o skutek wprowadzenia do umowy ELEMENTU BEZWZGL Ę DNIE ZAKAZANEGO PRZEZ PRAWO . Wpis do rejestru niedozwolonych postanowie ń umownych oznacza, ż e od tego momentu stosowanie takiej klauzuli jest zakazane we wszystkich wzorcach umownych. Powy ż sze stanowisko Prezesa UOKiK zgodne jest z orzecznictwem S ą du Najwy ż szego, który w uch- wale z dnia 13 lipca 2006r., sygn. akt III SZP 3/06, stwierdzi ł , i ż „… stosowanie postano- wie ń wzorców umów o tre ś ci to ż samej z tre ś ci ą postanowie ń uznanych za niedozwolone prawomocnym wyrokiem S ą du Okr ę gowego w Warszawie - S ą du Ochrony Konkurencji i Konsumentów i wpisanych do rejestru, o którym mowa w art. 479 45 § 2 k.p.c., mo ż e by ć uznane w stosunku do innego przedsi ę biorcy za praktyk ę naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów”. W uzasadnieniu do powy ż szej uchwa ł y S ą d uzna ł m.in., ż e „ praktyka na- ruszaj ą ca zbiorowe interesy konsumentów art. 23a u.o.k.ik. obejmuje równie ż przypadki wprowadzania jedynie zmian kosmetycznych polegaj ą cych na przestawieniu wyrazów lub zast ą pieniu jednych wyrazów innymi, je ż eli tylko wyk ł adnia postanowienia pozwoli stwier- dzi ć , ż e jego tre ść mie ś ci si ę w hipotezie zakazanej klauzuli. Stosowanie klauzuli o zbli ż o- nej tre ś ci do klauzuli wpisanej do rejestru godzi przecie ż tak samo w interesy konsumen- 4 tów, jak stosowanie klauzuli identycznej, co wpisana do rejestru. Przyj ę ta powy ż ej rozsze- rzaj ą ca wyk ł adnia art. 23a u.o.k.ik. znajduje równie ż uzasadnienie w dyrektywach 93/13 oraz 98/27 a tak ż e orzecznictwie ETS dotycz ą cym zasady efektywno ś ci”. Nie jest zatem konieczna dok ł adna, literalna identyczno ść klauzuli wpisanej do rejestru i klauzuli z ni ą porównywanej, wskutek czego niedozwolone b ę d ą tak ż e postanowienia u- mów mieszcz ą ce si ę w hipotezie klauzuli wpisanej do rejestru, której tre ść zostanie ustalo- na w oparciu o dokonan ą jej wyk ł adni ę . W ocenie Prezesa UOKiK zakwestionowane w niniejszym post ę powaniu postanowienia wzorca umowy o nazwie „ Umowa” , stosowane przez POMERANI Ę , s ą to ż same z tre ś ci ą postanowie ń uznanych za niedozwolone prawomocnymi wyrokami S ą du Ochrony Konku- rencji i Konsumentów i wpisanymi do Rejestru, o którym mowa w art. 479 45 Kodeksu po- st ę powania cywilnego , pod pozycjami np.: 885, 882, 364 i 882 . I tak, PO PIERWSZE , zapis § 5 ust. 8, o tre ś ci: „ W przypadku zmiany stawek podatku VAT, cena ustalona w umowie zostanie odpowiednio zmieniona”, nale ż y uzna ć za to ż samy z klauzul ą wpisan ą do Rejestru pod pozycj ą 885 uznan ą uprzednio wyrokiem S ą du Okr ę - gowego w Warszawie – S ą du Ochrony Konkurencji i Konsumentów za niedozwolone po- stanowienie umowne. Wyrokiem wydanym w dniu 18 maja 2005 r., sygn. akt XVII AmC 86/03, S ą d uzna ł za nie- dozwolone postanowienie umowne o tre ś ci: „ Do ceny zostanie doliczony podatek VAT zgodnie z obowi ą zuj ą cymi przepisami. Na dzie ń podpisania umowy stawka podatku VAT na lokal mieszkalny wynosi 7%, a na gara ż i miejsce parkingowe 22%. W przypadku zmiany stawki podatku VAT nast ą pi odpowiednia zmiana ceny”. W uzasadnieniu tego wy- roku S ą d stwierdzi ł , i ż , w jego ocenie, ta „klauzula narusza art.385 1 § 1 k.c. i art. 385 3 kpt. 20 k.c., gdy ż przewiduj ą c mo ż liwo ść podniesienia ceny pozwany nie przewidzia ł mo ż - liwo ś ci odst ą pienia od umowy przez konsumenta. Zdaniem S ą du wzrost stawki podatku stanowi wprawdzie zdarzenie niezale ż ne od stron, jednak podatek VAT stanowi element ceny. Wzrost stawki podatku jest zatem wzrostem ceny i konsument musi mie ć bez- wzgl ę dnie zapewnione, stosownie do art. 385 3 pkt 20 k.c., prawo do odst ą pienia od umo- wy”. Tre ść § 5 ust 8 stosowanego przez Spó ł k ę POMERANIA wzorca umowy przewiduj ą cego ró ż nice cenowe uzale ż nione od wysoko ś ci podatku VAT równie ż nie ustanawia po stronie konsumenta, nabywcy nieruchomo ś ci, prawa do odst ą pienia od umowy w przypadku, gdy finalna cena ulegnie zmianie z powodu zmiany stawki VAT. Zatem skutek stosowania tego postanowienia jest identyczny do tego, które zosta ł o wpisane pod poz. 885 do Rejestru, tzn. pozbawia konsumenta mo ż liwo ś ci odst ą pienia od umowy w przypadku zmiany ceny. Tym samym, mimo ró ż nic w sformu ł owaniu tre ś ci, nale ż y stwierdzi ć to ż samo ść porówny- wanych zapisów. P O DRUGIE , postanowienie § 6 ust 2, o tre ś ci: „ Terminy, o których mowa w ust. 1, ulegaj ą przed ł u ż eniu w przypadku zaistnienia okoliczno ś ci uniemo ż liwiaj ą cych rozpocz ę cie lub realizacj ę inwestycji, za które Inwestor nie ponosi odpowiedzialno ś ci, w szczególno ś ci ta- kich jak: a) nie daj ą cych si ę przewidzie ć dzia ł a ń lub zaniecha ń w ł adz administracyjnych nie wynikaj ą cych z przyczyn le żą cych po stronie po stronie Inwestora w tym w szczegól- no ś ci stwierdzenia niewa ż no ś ci lub uchylenia decyzji o pozwolenie na budow ę w toku robót lub te ż wstrzymania robót budowlanych postanowieniem w ł adz administracyjnych z przyczyn niezale ż nych od Inwestora,; b)katastrofy naturalnej takiej jak w szczególno ś ci powodzie, huragany itp. w tym tak ż e nietypowych dla danej pory roku i nie daj ą cych si ę przewidzie ć warunków pogodowych uniemo ż liwiaj ą cych prowadzenie robót budowlanych; c) wojen zamachów terrorystycznych, strajków, rozruchów i niepokojów spo ł ecznych 5 o charakterze ogólnokrajowym lub lokalnym…” oraz postanowienie § 9 ust 3, o tre ś ci: „Termin zawarcia przyrzeczonej umowy sprzeda ż y ulega przed ł u ż eniu w przypadku zaist- nienia okoliczno ś ci uniemo ż liwiaj ą cych jej zawarcie lub przed ł u ż enia okresu trwania post ę - powa ń administracyjnych warunkuj ą cych jej zawarcie z przyczyn le żą cych po stronie urz ę - dów, organów pa ń stwowych i samorz ą dowych ponad terminy okre ś lone w kodeksie po- st ę powania administracyjnego w szczególno ś ci przed ł u ż enia okresu prowadzenia post ę po- wania w sprawie pozwolenia na u ż ytkowanie budynku lub wydania za ś wiadczenia o samo- dzielno ś ci lokali” , tak ż e nale ż y uzna ć za to ż same z tre ś ci ą klauzul wpisanych do Rejestru w pozycjach np. 1203, 1200, 921 czy 882 , uznanych wyrokami S ą du Okr ę gowego w Warszawie – S ą du Ochrony Konkurencji i Konsumentów za niedozwolone postanowienie umowne. Wyrokiem wydanym w dniu 17 sierpnia 2006r., sygn. akt XVII AmC 100/05, S ą d uzna ł za niedozwolone postanowienie umowne o tre ś ci: „ Fronton zastrzega sobie prawo do zmiany terminu zako ń czenia inwestycji, wynikaj ą cych z przyczyn od niego niezale ż nych w tym w szczególno ś ci si ł y wy ż szej, przy czym zobowi ą zany jest o takiej zmianie poinformowa ć pisemnie nabywc ę z odpowiednim wyja ś nieniem i wskazaniem nowego terminu. Fronton zastrzega sobie prawo do zmiany terminu zako ń czenia inwestycji wynikaj ą cych z przyczyn od niego niezale ż nych w tym w szczególno ś ci: a. si ł y wy ż szej, b. dzia ł a ń organów admini- stracyjnych, c. dzia ł a ń nabywcy, przy czym zobowi ą zany jest o takiej zmianie poinformo- wa ć pisemnie nabywc ę z odpowiednim wyja ś nieniem i wskazaniem nowego terminu”. Tak- ż e wyrokiem z dnia 18 maja 2005r., sygn. akt XVII Amc 86/03, S ą d uzna ł za niedozwolo- ne, podobne w skutkach, postanowienie umowne o tre ś ci „ Opó ź nienia wywo ł ane decyzja- mi administracyjnymi lub ich brakiem, w wyniku zmiany przepisów oraz innych niezale ż - nych od sprzedaj ą cego przeszkód spowoduj ą odpowiednie przesuni ę cie terminów rozpo- cz ę cia budowy i oddania przedmiotu budowy kupuj ą cemu” . W uzasadnieniu wyroku S ą d stwierdzi ł , i ż tak sformu ł owane postanowienia stanowi ą „sprzeczn ą z dobrymi obyczajami, prób ę przeniesienia ryzyka gospodarczego na konsumenta”. W kolejnym wyroku z dnia 16 kwietnia 2007r., sygn. akt XVII Amc 43/06, za niedozwolone uznane zosta ł o postanowie- nie o tre ś ci „ Nieprzewidziane przez Sprzedaj ą cego okoliczno ś ci, za które Sprzedaj ą cy nie ponosi odpowiedzialno ś ci, w szczególno ś ci spowodowane przed ł u ż aj ą c ą si ę procedur ą administracyjn ą zmierzaj ą c ą do uzyskania decyzji administracyjnych oraz wymaganych na tych decyzjach klauzul b ę d ą skutkowa ł y przesuni ę ciem terminu wybudowania budynku i lokalu oraz wydania lokalu Kupuj ą cemu o okres niezb ę dny do zako ń czenia budowy nie krótszy o czas trwania budowy”. W wyroku z dnia z dnia 16 kwietnia 2007r., sygn. akt XVII Amc 43/06, S ą d uzna ł za niedozwolone postanowienie umowne o tre ś ci „ Nie zacho- wanie przez Sprzedaj ą cego terminu zawarcia umowy sprzeda ż y w/w lokalu spowodowane przez przed ł u ż aj ą c ą si ę procedur ę administracyjn ą zmierzaj ą c ą do uzyskania pozwolenia na u ż ytkowanie budynku strony uznaj ą za niezawinione dzia ł anie przez Sprzedaj ą cego i ustal ą nowy termin zawarcia umowy sprzeda ż y.” Porównywane postanowie ń umownych wpisanych do Rejestru i zakwestionowanego w niniejszej sprawie prowadzi do jednoznacznego wniosku, i ż wywo ł uj ą one identyczne, to ż same i negatywne nast ę pstwa dla konsumenta, wszystkie wymienione zastrze ż enia umowne skutkuj ą bowiem ograniczeniem b ą d ź wy łą czeniem odpowiedzialno ś ci dewelope- ra za niewykonanie zobowi ą zania w okre ś lonym w umowie terminie. Dodatkowo wskaza ć nale ż y, i ż przes ł anki wy łą czenia tej odpowiedzialno ś ci, w rozpatrywanym przez Prezesa UOKiK postanowieniu wzorca umowy, podobnie jak te w wymienionych powy ż ej klauzu- lach umownych uznanych za niedozwolone, s ą jednakowo nieprecyzyjne i niedookre ś lone, umo ż liwiaj ą c uchylenie si ę przedsi ę biorcy od odpowiedzialno ś ci wobec swojego kontrahen- 6 ta tak ż e wówczas, gdy spó ź nienie w wykonaniu umowy jest przez niego zawinione. Podkre ś li ć nale ż y, i ż porównywane warunki umów mówi ą jedynie bardzo ogólnie o przy- czynach niezale ż nych od sprzedaj ą cego, a wskazane w nich wyliczenie takich okoliczno ś ci jest otwarte i ma jedynie przyk ł adowy charakter, o czym ś wiadczy u ż yty zwrot „w szcze- gólno ś ci”. Ponadto, kwestionowane postanowienia w istocie wy łą czaj ą odpowiedzialno ść dewelopera wzgl ę dem konsumenta za niewykonanie lub nienale ż yte wykonanie zobowi ą - zania. Dotyczy to sytuacji, gdy niewykonanie lub nienale ż yte wykonanie umowy nast ę puje wprawdzie z przyczyn niezale ż nych, ale zawinionych przez przedsi ę biorc ę , np. wstrzymanie realizacji inwestycji przez organ nadzoru budowlanego na skutek uchybie ń wykonawcy, opó ź nienie wydania zezwolenia na budow ę z przyczyn zawinionych przez wnioskodawc ę , b łę dów projektu sporz ą dzonego przez osoby trzecie, konieczno ść przerwania robót na sku- tek mrozów z powodu nieosi ą gni ę cia planowanego stadium realizacji itp. Tak wi ę c, przeprowadzone porównanie postanowienia wzorca umowy stosowanego przez POMARANI Ę z wymienionymi wy ż ej klauzulami uznanymi wcze ś niej przez S ą d Ochrony Konkurencji i Konsumentów za niedozwolone i wpisanymi do Rejestru, jednoznacznie wskazuje na to ż samo ść tre ś ci porównywanych postanowie ń , której nie naruszaj ą ró ż nice w zakresie u ż ytych sformu ł owa ń i wyrazów. P O TRZECIE , warunek okre ś lony w § 7 ust. 3 „ Umowa” o tre ś ci: „ … W przypadku niesta- wienia si ę Kupuj ą cego, mimo skutecznego wyznaczenia daty odbioru, lub odmowy podpi- sania protoko ł u poza przypadkiem o którym mowa w ust. 4 Inwestor ma prawo dokona ć odbioru jednostronnego, sporz ą dzaj ą c na t ę okoliczno ść protokó ł i podpisuj ą c go jedno- stronnie” uzna ć nale ż y za zbie ż ny z tre ś ci ą klauzuli wpisanej do Rejestru pod pozycj ą np. 364. W wyroku z dnia 22 listopada 2004r.,sygn. akt XVII AmC 55/03, S ą d Ochrony Konkurencji i Konsumentów uzna ł za niedozwolone postanowienia umowne, które nast ę pnie zosta ł y wpisane pod poz. 364 i 365 do Rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za nie- dozwolone, o tre ś ci: „W razie niestawiennictwa Kupuj ą cego w wyznaczonym terminie przekazania, sprzedaj ą cy dokona samodzielnie odbioru przedmiotu umowy i b ę dzie to jed- noznaczne z wykonaniem przez Sprzedaj ą cego umowy w tym zakresie. Strony zgodnie ustalaj ą ż e w takim przypadku Sprzedaj ą cy upowa ż niony jest do wystawienia odpowied- niej faktury” i „W sytuacji okre ś lonej w art. 6 tego paragrafu jednostronny protokó ł spo- rz ą dzony przez Sprzedaj ą cego zast ę puje protokó ł odbioru”. W uzasadnieniu do wyroku S ą d stwierdzi ł , i ż „Zapis postanowienia umownego (...) wzorca jest niedozwolony, gdy ż umo ż liwia pozwanemu bez obecno ś ci konsumenta dokona ć odbioru lokalu i zwolni ć si ę z odpowiedzialno ś ci za niewykonanie lub nienale ż yte wykonanie umowy wobec konsumenta, co w ś wietle art. 385 3 pkt 9 k.c. stanowi niedozwolon ą klauzul ę , gdy ż postanowienie to ra żą co narusza interes konsumenta”. S ą d wskaza ł jednocze ś nie, i ż warunek umowy umo ż liwiaj ą cy, kosztem interesu konsumenta, uznanie sporz ą dzonego pod jego nieobec- no ść jednostronnego protoko ł u odbioru lokalu za równowa ż ny z tym podpisanym przez obie strony umowy jest sprzeczny z tre ś ci ą przepisu art. 385 § 1 K.c. i art. 385 3 pkt 9 K.c., gdy ż przyznaje kontrahentowi konsumenta prawo do dokonywania wi ążą cej interpretacji umowy. Równie ż tre ść postanowienia stosowanego przez POMERANI Ę przewiduje, ż e przedsi ę biorca mo ż e dokona ć jednostronnego odbioru lokalu i sporz ą dzi ć stosowny proto- kó ł , co narusza wskazane przez S ą d w uzasadnieniu do ww. wyroku prawa konsumenta. Z tych te ż wzgl ę dów Prezes Urz ę du uzna ł wymienione zapisy za to ż same, czego nie naru- szaj ą odmienno ś ci wynikaj ą ce z ró ż nic w sformu ł owaniu i u ż ytych zwrotach porównywa- nych klauzul. Oceny tej nie mo ż e podwa ż y ć podnoszona przez przedsi ę biorc ę okoliczno ść , i ż nie skorzysta ł on w ż adnym przypadku z tej klauzuli. 7 Reasumuj ą c za wykazane i udowodnione uzna ć nale ż y, i ż kwestionowane postanowienia, zawarte w § 5 ust. 8, § 6 ust. 2, § 9 ust. 3 oraz w § 7 ust. 3 wzorca „ Umowa” mieszcz ą si ę w hipotezach wymienionych klauzul wpisanych do Rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone. Tak ż e trzeci ą przes ł ank ę , uzna ć nale ż a ł o za spe ł nion ą . Naruszenie zbiorowych interesów konsumentów ma miejsce wtedy, gdy dzia ł anie przedsi ę biorcy godzi w interesy konsumen- tów jako zbiorowo ś ci, to jest sytuacji, gdy skierowane jest nie tylko do wyodr ę bnionej, ł atwo przeliczalnej grupy konsumentów, lecz szerszego nieograniczonego liczbowo kr ę gu osób, do których dotar ł a i dotrze ć mo ż e oferta przedsi ę biorcy. W rozpatrywanej sprawie wy ż ej wymienione warunki zosta ł y spe ł nione. Oferta us ł ug deweloperskich zawieraj ą ca niedozwolone klauzule adresowana jest bowiem przez POMERANI Ę nie do ś ci ś le zindywi- dualizowanego konkretnego konsumenta, lecz do z góry nieokre ś lonej, niemo ż liwej do zidentyfikowania liczby kontrahentów – konsumentów, których sytuacja jest identyczna i wspólna. Zaproponowane warunki wspó ł pracy spe ł niaj ą przes ł ank ę bezprawno ś ci dzia ł a- nia przedsi ę biorcy, godz ą c w ich prawa i naruszaj ą c przez to zbiorowy interes konsumen- tów. Skoro zatem kwestionowane postanowienia analizowanego w niniejszym post ę powaniu wzorca umowy s ą to ż same z klauzulami wpisanymi do Rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone, to pos ł ugiwanie si ę nimi w obrocie konsumenckim zgodnie tre ś ci ą art. 24 ust. 2 ustawy ochronie […] uzna ć nale ż y za dzia ł anie bezprawne, stanowi ą ce praktyk ę naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów. Zgodnie z art. 27 ust. 1 ustawy o ochronie […], Prezes UOKiK nie wydaje decyzji o uzna- niu praktyki za naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów i nakazuj ą cej zaniechanie jej stosowania, je ż eli przedsi ę biorca zaprzesta ł stosowanie tej praktyki, w takim przypadku wydaje decyzj ę w trybie art. 27 ust. 2 wymienionej ustawy. Z okoliczno ś ci faktycznych sprawy wynika, ż e przedsi ę biorca z dniem 7 marca 2008r. za- przesta ł stosowania kwestionowanego wzorca umowy, bowiem z t ą dat ą zosta ł a zawarta ostania umowa dotycz ą ca ustanowienia odr ę bnej w ł asno ś ci i sprzeda ż y lokalu. Jednocze- ś nie, zgodnie z o ś wiadczeniem przedsi ę biorcy, nie prowadzi on obecnie, ani nie planuje realizacji nowych inwestycji mieszkaniowych. Maj ą c powy ż sze na uwadze, nale ż a ł o orzec jak w sentencji decyzji. Stosownie do tre ś ci art. 81 ust 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, w zwi ą z- ku z art. 479 28 K.p.c. , od niniejszej decyzji przys ł uguje stronie odwo ł anie do S ą du Okr ę - gowego w Warszawie - S ą du Ochrony Konkurencji i Konsumentów w terminie dwutygo- dniowym od dnia jej dor ę czenia, za po ś rednictwem Prezesa Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów - Delegatury Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów w Gda ń sku. Z UPOWA Ż NIENIA P REZESA U RZ Ę DU OCHRONY K ONKURENCJI I K ONSUMENTÓW Wojciech Wojtkowiak Zast ę pca Dyrektora Delegatury UOKiK w Gda ń sku 8