RLU-4/2008

PREZES URZ Ę DU OCHRONY KONKURENCJI I KONSUMENTÓW Delegatura w Lublinie 20-012 Lublin, ul. Ochotnicza 10 Tel. (0-81) 532-35-31, 532-54-48, 743-77-30, Fax (0-81) 532-08-26 E-mail: lublin@uokik.gov.pl Lublin, dnia 3 marzec 2008 r. RLU-61-41/07/RD DECYZJA Nr 4/2008 Na podstawie art. 105 §1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks post ę powania administracyjnego (Dz. U. z 2000 r. Nr 98, poz. 1 071 ze zm.) w zwi ą zku z art. 83 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. Nr 50 poz. 331 ze zm.) oraz stosownie do tre ś ci art. 33 ust. 6 tej ustawy i par. 7 rozporz ą dzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 17 lipca 2007 r. w sprawie w ł a ś ciwo ś ci miejscowej i rzeczowej delegatur Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów (Dz. U. Nr 134 poz. 939) - w imieniu Prezesa Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów umarza si ę jako bezprzedmiotowe post ę powanie wszcz ę te po przeprowadzeniu z urz ę du post ę powania administracyjnego w sprawie praktyk naruszaj ą cych zbiorowe interesy konsumentów przez Spó ł dzielni ę Mieszkaniow ą „AZS" w Lublinie, polegaj ą ce na stosowaniu we wzorcu Umowy o budow ę lokalu mieszkalnego z gara ż em, postanowie ń o tre ś ci: 1. ,, § 4 ust. 2 przesuni ę cie terminu okre ś lonego w ust. 1 mo ż e nast ą pi ć w przypadku wyst ą pienia okoliczno ś ci, których nie mo ż na by ł o przewidzie ć w dacie zawarcia niniejszej umowy”, 2. ,, § 8 ust. 1 w przypadku wzrostu kosztów budowy, a tak ż e w przypadku braku finansowania infrastruktury wysoko ść rat okre ś lonych w § 6 mo ż e ulec stosownemu zwi ę kszeniu. W takim przypadku ustalenie wysoko ś ci raty nale ż y do Spó ł dzielni i nast ę puje w drodze jednostronnego o ś wiadczenia Spó ł dzielni z ł o ż onego na pi ś mie Cz ł onkowi. Termin zap ł aty raty, której zmiana dotyczy nie mo ż e by ć d ł u ż szy ni ż 14 dni od daty otrzymania zawiadomienia. Skutki prawne z tytu ł u nieodebrania pisma w terminie ponosi Cz ł onek”, 3. ,, § 13 ust. 2 i 3 2. w przypadku rozwi ą zania niniejszej umowy Spó ł dzielnia z zastrze ż eniem ust. 3 – 5 zwraca Cz ł onkowi wniesione dotychczas przez niego ś rodki finansowe w wysoko ś ci nominalnej, bez odsetek i waloryzacji. 3. Zwrot wniesionych przez Cz ł onka ś rodków finansowych nast ę puje w terminie 21 dni od daty podpisania nowej umowy z nast ę pc ą wst ę puj ą cym w zwolnione przez Cz ł onka miejsce i wniesieniu przez niego ś rodków finansowych na pokrycie dotychczasowych kosztów budowy lokalu. 4. ,, § 21 ewentualne spory powsta ł e na tle realizacji niniejszej umowy rozstrzyga ć b ę d ą s ą dy powszechne w ł a ś ciwe miejscowo dla siedziby Spó ł dzielni , które to postanowienia mog ł y stanowi ć praktyk ę naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów, polegaj ą c ą na bezprawnym dzia ł aniu poprzez stosowanie postanowie ń wzorca umowy, które zosta ł y wpisane do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 Kodeksu post ę powania cywilnego. Uzasadnienie Urz ą d Ochrony Konkurencji i Konsumentów - Delegatura w Lublinie dokona ł analizy stosowanego przez Spó ł dzielni ę Mieszkaniow ą "AZS" w Lublinie, zwan ą dalej Spó ł dzielni ą , wzorca Umowy o budow ę lokalu mieszkalnego z gara ż em, zawieranej z konsumentami pod k ą tem jej zgodno ś ci z tre ś ci ą art. 24 ust. 1 i ust. 2 pkt 1 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz..U. z 2007 r. Nr 50 poz. 331 ze zm.), zwanej dalej ustaw ą o okik.. W wyniku tej analizy zakwestionowano cztery postanowienie umowne z wzorca Umowy, których tre ść mog ł a by ć to ż sama z postanowieniami wpisanymi do rejestru postanowie ń wzorców umów uznanych za niedozwolone: 1. § 4 ust. 2 w brzmieniu: ,, przesuni ę cie terminu okre ś lonego w ust. 1 mo ż e nast ą pi ć w przypadku wyst ą pienia okoliczno ś ci, których nie mo ż na by ł o przewidzie ć w dacie zawarcia niniejszej umowy”, 2. § 8 ust. 1 w brzmieniu: ,, w przypadku wzrostu kosztów budowy, a tak ż e w przypadku braku finansowania infrastruktury wysoko ść rat okre ś lonych w § 6 mo ż e ulec stosownemu zwi ę kszeniu. W takim przypadku ustalenie wysoko ś ci raty nale ż y do Spó ł dzielni i nast ę puje w drodze jednostronnego o ś wiadczenia Spó ł dzielni z ł o ż onego na pi ś mie Cz ł onkowi. Termin zap ł aty raty, której zmiana dotyczy nie mo ż e by ć d ł u ż szy ni ż 14 dni od daty otrzymania zawiadomienia. Skutki prawne z tytu ł u nieodebrania pisma w terminie ponosi Cz ł onek”, 3. § 13 ust. 2 i 3 w brzmieniu: ,, 2. w przypadku rozwi ą zania niniejszej umowy Spó ł dzielnia z zastrze ż eniem ust. 3 – 5 zwraca Cz ł onkowi wniesione dotychczas przez niego ś rodki finansowe w wysoko ś ci nominalnej, bez odsetek i waloryzacji. 3. Zwrot wniesionych przez Cz ł onka ś rodków finansowych nast ę puje w terminie 21 dni od daty podpisania nowej umowy z nast ę pc ą wst ę puj ą cym w zwolnione przez Cz ł onka miejsce i wniesieniu przez niego ś rodków finansowych na pokrycie dotychczasowych kosztów budowy lokalu. 4. § 21 ,, ewentualne spory powsta ł e na tle realizacji niniejszej umowy rozstrzyga ć b ę d ą s ą dy powszechne w ł a ś ciwe miejscowo dla siedziby Spó ł dzielni”. W wyniku tego wszcz ę to Postanowieniem Nr 141/07 z dnia 9 lipca 2007 r. post ę powania administracyjne, z urz ę du, przeciwko Spó ł dzielni pod zarzutem stosowania praktyki naruszaj ą cej zbiorowe interesy konsumentów polegaj ą cej na stosowaniu we wzorcu Umowy o budow ę lokalu mieszkalnego z gara ż em zapisów, których to ż sama tre ść zosta ł a wpisana do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone. W odpowiedzi na wszcz ę cie post ę powania administracyjnego Spó ł dzielnia wyja ś ni ł a, ż e: 1. § 4 ust. 2 wzorca umowy – wykre ś la zapis ust. 2 w ca ł o ś ci, 2. § 8 ust. 1 wzorca umowy – wykre ś la zapis ust. 1 w ca ł o ś ci, 3. § 21 wzorca umowy – skre ś la ca ł kowicie zapis tego paragrafu, 4. § 13 ust. 3 wzorca umowy – wykre ś la zapis ust. 3 w ca ł o ś ci natomiast zapis § 13 ust. 2 wzorcu Umowy przes ł anym do Urz ę du otrzyma ł brzmienie: 2 „ w przypadku rozwi ą zania niniejszej umowy Spó ł dzielnia zwraca cz ł onkowi wniesione przez Niego dotychczasowe ś rodki finansowe w wysoko ś ci nominalnej". Prezes Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów ustali ł , co nast ę puje: Spó ł dzielnia Mieszkaniowa ,,AZS” z siedzib ą w Lublinie jest spó ł dzielni ą wpisan ą do Rejestru Przedsi ę biorców w Krajowym Rejestrze S ą dowym pod numerem 0000143458, która prowadzi dzia ł alno ść gospodarcz ą na podstawie ustawy z dnia 16 wrze ś nia 1982 r. – Prawo spó ł dzielcze (Dz.U. z 2003 r. Nr 188 poz. 1848 ze zm.), ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spó ł dzielniach mieszkaniowych (Dz.U. z 2003 r. Nr 119 poz. 116 ze zm. ), innych ustaw oraz Statutu Spó ł dzielni. Spó ł dzielnia prowadzi dzia ł alno ść na rynku lubelskim oferuj ą c sprzeda ż nieruchomo ś ci cz ł onkom Spó ł dzielni. W prowadzonej dzia ł alno ś ci Spó ł dzielnia zawiera z przysz ł ymi w ł a ś cicielami lokali Umowy o budow ę lokalu mieszkalnego z gara ż em, które okre ś laj ą zasady nabycia przez cz ł onka spó ł dzielni lokalu mieszkalnego z gara ż em poprzez finansowanie inwestycji wykonywanej przez Spó ł dzielni ę ze ś rodków cz ł onka, a nast ę pnie przeniesienie w ł asno ś ci wybudowanego lokalu na tego ż cz ł onka. W zwi ą zku z t ą dzia ł alno ś ci ą Spó ł dzielnia opracowa ł a i wprowadzi ł a do obrotu wzorzec Umowy o budow ę lokalu mieszkalnego z gara ż em. Prezes UOKiK zakwestionowa ł w powy ż szej Umowie cztery zapisy w brzmieniu: § 4 ust. 2 wzorca Umowy: Przesuni ę cie terminu okre ś lonego w ust. 1 mo ż e nast ą pi ć w przypadku wyst ą pienia okoliczno ś ci, których nie mo ż na by ł o przewidzie ć w dacie zawarcia niniejszej umowy. Wyrokiem S ą du Ochrony Konkurencji i Konsumentów w Warszawie z dnia 7 grudnia 2006 r. sygn. akt XVII Amc 172/05 zapis o tre ś ci: ,, Spó ł dzielnia ma prawo przesun ąć termin oddania do u ż ytku lokalu (…) w przypadku innych okoliczno ś ci maj ą cych obiektywny i realny wp ł yw na przebieg realizacji inwestycji” – zosta ł zakazany w obrocie z konsumentami i wpisany do Rejestru postanowie ń wzorców umów uznanych za niedozwolone z dniem 20 lutego 2007 r. pod numerem 1035. § 8 ust. 1 wzorca Umowy: W przypadku wzrostu kosztów budowy, a tak ż e w przypadku braku finansowania infrastruktury wysoko ść rat okre ś lonych w § 6 mo ż e ulec stosownemu zwi ę kszeniu. W takim przypadku ustalenie wysoko ś ci raty nale ż y do Spó ł dzielni i nast ę puje w drodze jednostronnego o ś wiadczenia Spó ł dzielni z ł o ż onego na pi ś mie Cz ł onkowi. Termin zap ł aty raty, której zmiana dotyczy nie mo ż e by ć d ł u ż szy ni ż 14 dni od daty otrzymania zawiadomienia. Skutki prawne z tytu ł u nieodebrania pisma w terminie ponosi Cz ł onek. Wyrokiem S ą du Ochrony Konkurencji i Konsumentów w Warszawie z dnia 21 grudnia 2004 r. sygn. akt XVII Amc 69/03 zapis o tre ś ci: ,, Decyzje o zmianach kosztu budowy 1m 2 i innych w tym zakresie podejmuje Zarz ą d Spó ł dzielni. O powy ż szych zmianach Przysz ł y U ż ytkownik ka ż dorazowo informowany b ę dzie odr ę bnym pismem” – zosta ł zakazany w obrocie z konsumentami i wpisany do Rejestru postanowie ń wzorców umów uznanych za niedozwolone z dniem 22 lutego 2005 r. pod numerem 285. § 13 ust. 2 i 3 wzorca Umowy: 2. W przypadku rozwi ą zania niniejszej umowy Spó ł dzielnia z zastrze ż eniem ust. 3 – 5 zwraca Cz ł onkowi wniesione dotychczas przez niego ś rodki finansowe w wysoko ś ci nominalnej, bez odsetek i waloryzacji. 3. Zwrot wniesionych przez Cz ł onka ś rodków finansowych nast ę puje w terminie 21 dni od daty podpisania nowej umowy z nast ę pc ą wst ę puj ą cym w zwolnione przez Cz ł onka miejsce i wniesieniu przez niego ś rodków finansowych na pokrycie dotychczasowych kosztów budowy lokalu. 3 Wyrokiem S ą du Ochrony Konkurencji i Konsumentów w Warszawie z dnia 7 sierpnia 2006 r. sygn. akt XVII Amc 73/05 zapis o tre ś ci: ,, Po up ł ywie okresu wypowiedzenia Spó ł dzielnia zwróci Nabywcy nominaln ą kwot ę wniesionych wp ł at na poczet wk ł adu budowlanego, pomniejszonego o koszt obs ł ugi inwestorskiej w wys. 1,5% sumy wk ł adu budowlanego obliczonej na dzie ń rozliczenia oraz o ewentualne odsetki, nie wcze ś niej jednak jak po zawarciu umowy z innym nabywc ą i po wp ł aceniu przez niego na poczet wk ł adu budowlanego sumy równej co najmniej wp ł atom podlegaj ą cym zwrotowi” – zosta ł zakazany w obrocie z konsumentami i wpisany do Rejestru postanowie ń wzorców umów uznanych za niedozwolone z dniem 1 wrze ś nia 2006 r. pod numerem 854. § 21 wzorca Umowy: Ewentualne spory powsta ł e na tle realizacji niniejszej umowy rozstrzyga ć b ę d ą s ą dy powszechne w ł a ś ciwe miejscowo dla siedziby Spó ł dzielni. Wyrokiem S ą du Ochrony Konkurencji i Konsumentów w Warszawie z dnia 9 pa ź dziernika 2006 r. sygn. akt XVII Amc 101/05 zapis o tre ś ci: ,, Ewentualne kwestie sporne rozstrzygane b ę d ą przez s ą dy powszechne w ł a ś ciwe ze wzgl ę du na siedzib ę Zleceniobiorcy” – zosta ł zakazany w obrocie z konsumentami i wpisany do Rejestru postanowie ń wzorców umów uznanych za niedozwolone z dniem 3 stycznia 2007 r. pod numerem 979. W trakcie prowadzonego post ę powania administracyjnego, w wyniku z ł o ż onych przez Spó ł dzielni ę dodatkowych materia ł ów i wyja ś nie ń ustalono, ż e wszystkie Umowy o budow ę lokalu mieszkalnego z gara ż em (w sumie 51 sztuk) zawarte zosta ł y z pe ł noprawnymi cz ł onkami tej Spó ł dzielni. W tym celu porównano daty z ł o ż enia deklaracji cz ł onkowskich, daty podj ę cia uchwa ł o przyj ę ciu w poczet cz ł onków, daty uzyskania pe ł nego cz ł onkostwa w Spó ł dzielni z datami podpisania Umów wed ł ug ocenianego wzorca. Analiza tych dokumentów skazuje, ż e w ka ż dym przypadku data zawarcia Umowy wed ł ug stosowanego przez Spó ł dzielni ę wzorca jest pó ź niejsza ani ż eli data uzyskania cz ł onkostwa w Spó ł dzielni. St ą d wniosek, ż e wszystkie umowy zawarte zosta ł y z cz ł onkami tej Spó ł dzielni. Dodatkowo przeanalizowano akty wewn ę trzne Spó ł dzielni w postaci Statutu. Z dokumentu tego wynika, ż e Spó ł dzielnia buduje lokale tylko dla swoich cz ł onków- § 27 Statutu. Osobom nie b ę d ą cym cz ł onkami Spó ł dzielni lokale mog ą by ć tylko wynajmowane – § 23 statutu. Prezes Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów zwa ż y ł , co nast ę puje: Art. 24 ust. 1 ustawy o okik stanowi, ż e zakazane jest stosowanie praktyk naruszaj ą cych zbiorowe interesy konsumentów. Art. 24 ust. 2 pkt 1 stanowi, ż e przez praktyk ę naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów rozumie si ę godz ą ce w nie bezprawne dzia ł anie przedsi ę biorcy, a w szczególno ś ci- pkt 1 stosowanie postanowie ń wzorców umów, które zosta ł y wpisane do rejestru postanowie ń wzorców umów uznanych za niedozwolone, o których mowa w art. 479 45 ustawy z dnia 17.11.1964 r. Kodeks post ę powania cywilnego (Dz. U. Nr 43 poz. 296 ze zm.). Zbiorowe interesy konsumentów podlegaj ą zatem ochronie w ś wietle zapisów ustawy o okik, czyli chroni ą je przed bezprawnymi dzia ł aniami przedsi ę biorców. Ustawa o okik nie reguluje bezprawno ś ci, jako dzia ł ania przedsi ę biorcy. Dzia ł ania takie mog ą okaza ć si ę bezprawne w razie ustalenia, ż e naruszaj ą przepisy innych ustaw, czy zasady wspó łż ycia spo ł ecznego lub dobre obyczaje. Bezprawno ść w doktrynie i orzecznictwie polega na dzia ł aniu sprzecznym z prawem lub zasadami wspó łż ycia spo ł ecznego, czy dobrymi obyczajami bez wzgl ę du na win ę sprawcy. Dla uznania danego dzia ł ania za bezprawne wystarczy tylko ustalenie, ż e dane dzia ł anie koliduje z przepisem prawa (Komentarz do Ustawy o zwalczaniu nieuczciwej konkurencji CH 4 BECK, Warszawa 2000). Aby okre ś lone zachowanie mog ł o zosta ć uznane za praktyk ę naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów konieczne jest spe ł nienie trzech przes ł anek: 1. zaistnie ć musi dzia ł anie przedsi ę biorcy, 2. dzia ł anie to musi by ć bezprawne, 3. dzia ł anie musi narusza ć zbiorowe interesy konsumentów. W oparciu o ustaw ę o okik przez „przedsi ę biorc ę ” rozumie si ę przedsi ę biorc ę w brzmieniu, o jakim mowa w ustawie o swobodzie dzia ł alno ś ci gospodarczej, a tak ż e osob ę fizyczn ą , osob ę prawn ą a tak ż e jednostk ę organizacyjn ą nie posiadaj ą c ą osobowo ś ci prawnej, której ustawa przyznaje zdolno ść prawn ą , organizuj ą c ą lub ś wiadcz ą c ą us ł ugi o charakterze u ż yteczno ś ci publicznej, które nie s ą dzia ł alno ś ci ą gospodarcz ą w rozumieniu przepisów o swobodzie dzia ł alno ś ci gospodarczej, jak równie ż osob ę fizyczn ą wykonuj ą c ą zawód we w ł asnym imieniu i na w ł asny rachunek lub prowadz ą c ą dzia ł alno ść w ramach wykonywania takiego zawodu oraz zwi ą zek przedsi ę biorców – art. 4 ust. 1 lit. a, b i d ustawy o okik. Jak wynika z przedstawionych przez Spó ł dzielni ę dodatkowych materia ł ów w tej sprawie, umowy o budow ę lokalu mieszkalnego z gara ż em Spó ł dzielnia zawiera ł a tylko z cz ł onkami Spó ł dzielni. W zwi ą zku z powy ż szym pomi ę dzy Spó ł dzielni ą a cz ł onkiem Spó ł dzielni zachodz ą stosunki wewn ą trzspó ł dzielcze regulowane ustaw ą z dnia 16 wrze ś nia 1982 r. Prawo Spó ł dzielcze (Dz.U. z 2003 Nr 188, poz. 1848 ze zm.), a nie stosunki pomi ę dzy przedsi ę biorc ą a konsumentem. Potwierdzeniem tego jest wyrok S ą du Antymonopolowego z dnia 5 lipca 1993 r. (sygn. XVII Amr 17/93), który stwierdzi ł ż e brak jest podstaw do kszta ł towania przez Prezesa Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów, w formie decyzji wydawanych na podstawie ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, stosunków wewn ą trzspó ł dzielczych. Prawo spó ł dzielcze zawiera bowiem wystarczaj ą ce rozwi ą zania prawne dotycz ą ce kszta ł towania stosunków wewn ą trzspó ł dzielczych, łą cznie z mo ż liwo ś ci ą ich kontroli przez s ą d cywilny. Zatem sprawy wewn ą trzspó ł dzielcze nie mog ą by ć rozstrzygane przez Prezesa Urz ę du. Tak ż e w zakresie uznania cz ł onka spó ł dzielni za konsumenta nie spe ł nione s ą warunki do przyj ę cia twierdzenia, ż e cz ł onek spó ł dzielni w kontaktach ze swoj ą spó ł dzielni ą jest konsumentem zgodnie z definicj ą z kodeksu cywilnego. Zatem nie mo ż na postawi ć Spó ł dzielni zarzutu stosowania praktyki naruszaj ą cej zbiorowe interesy konsumentów. W zwi ą zku z powy ż szym, wobec nie spe ł nienia pierwszej z przes ł anek (tj. w tym okre ś lonym przypadku Spó ł dzielnia nie jest przedsi ę biorc ą i nie mamy tu do czynienia z relacjami przedsi ę biorca – konsument, a cz ł onek tej Spó ł dzielni nie jest konsumentem), których wyst ą pienie jest niezb ę dne do uznania czynu przedsi ę biorcy za praktyk ę naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów, nie mamy do czynienia z praktyk ą naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów. W zwi ą zku z powy ż szym, zgodnie z art. 83 w/w ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów w sprawach nieuregulowanych w tej ustawie do post ę powania przez Prezesem Urz ę du stosuje si ę przepisy Kodeksu post ę powania administracyjnego. W niniejszej sprawie ma wi ę c zastosowanie art. 105 § 1 kpa, który stanowi, ż e gdy post ę powanie z jakiejkolwiek przyczyny sta ł o si ę bezprzedmiotowe, organ administracji publicznej wydaje decyzj ę o umorzeniu post ę powania. Bezprzedmiotowo ść post ę powania administracyjnego oznacza, ż e brak jest którego ś z elementów materialnego stosunku prawnego i wobec tego nie mo ż na wyda ć decyzji za ł atwiaj ą cej spraw ę przez rozstrzygniecie ci do jej istoty. W niniejszym przypadku nie zosta ł y spe ł nione, co wykaza ł o dopiero post ę powanie administracyjne, podstawowe kryteria warunkuj ą ce mo ż liwo ść zastosowania przepisów ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów w zakresie stawianych zarzutów: stosowania 5 przez przedsi ę biorc ę wobec konsumentów we wzorcu umownym zapisów to ż samych z postanowieniami wpisanymi do rejestru postanowie ń wzorców umów uznanych za niedozwolone. W ś wietle powy ż szego nale ż a ł o orzec, jak w sentencji. Od niniejszej decyzji, na podstawie art. 81 ust.1 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów w zwi ą zku z art. 479 28 § 2 k.p.c., przys ł uguje stronie odwo ł anie do S ą du Okr ę gowego w Warszawie – S ą du Ochrony Konkurencji i Konsumentów za po ś rednictwem Prezesa Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów – Delegatura w Lublinie, w terminie dwóch tygodni od dnia dor ę czenia decyzji. Otrzymuje: Spó ł dzielnia Mieszkaniowa ,,AZS” ul. Kolorowa 26/47 20-802 Lublin 6