RLU-36/2007

PREZES URZ Ę DU OCHRONY KONKURENCJI I KONSUMENTÓW Delegatura w Lublinie 20-079 Lublin, ul. Dolna 3-go Maja 5 Tel. (0-81) 532-35-31, 532-54-48, Fax (0-81) 532-08-26 E-mail: lublin@uokik.gov.pl LUBLIN, dn. 25 .09.2007 r. RLU-61-17/07/JS DECYZJA nr RLU 36/2007 Stosownie do art. 33 ust. 6 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. Nr 50, poz. 331 ze zm.) oraz § 7 rozporz ą dzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 17 lipca 2007 roku w sprawie okre ś lenia w ł a ś ciwo ś ci miejscowej i rzeczowej delegatur Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów (Dz. U. Nr 134 poz. 939 ), - w imieniu Prezesa Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów, na podstawie art. 26 ust. 1 w zwi ą zku z art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów uznaje si ę dzia ł ania „Budo-Kompex” Spó ł ka z o.o. w Lublinie polegaj ą ce na zamieszczaniu w stosowanym w obrocie z konsumentami wzorcu Umowy Przedwst ę pnej Sprzeda ż y postanowie ń : 1. „Strony o ś wiadczaj ą , ż e termin zako ń czenia inwestycji mo ż e ulec zmianie w przypadku wyst ą pienia w trakcie jej realizacji niemo ż liwych do przewidzenia przeszkód niezale ż nych od Sprzedaj ą cego, a w szczególno ś ci: - wyst ą pienia niekorzystnych warunków atmosferycznych uniemo ż liwiaj ą cych prowadzenie robót zgodnie ze sztuk ą budowlan ą , - okoliczno ś ci si ł y wy ż szej, - postanowienia w ł adz, - innych obiektywnych okoliczno ś ci powoduj ą cych czasowe wstrzymanie procesu inwestycyjnego, nie wynikaj ą cych ze z ł ej woli Sprzedaj ą cego i od niego niezale ż nych takich jak: cofni ę cie prawomocnych decyzji, postanowienia s ą dowe, zdarzenia losowe. Nie s ą to przyczyny le żą ce po stronie Sprzedaj ą cego. Przed ł u ż enie wykonania Umowy o czas trwania tych przeszkód nie b ę dzie uznawane za zw ł ok ę Sprzedaj ą cego..” (§ 8 Umowy); 2. „Odst ą pienie od Umowy z przyczyn le żą cych po stronie Nabywcy powoduje potr ą cenie 10% umownej warto ś ci przedmiotu umowy netto. Dokonane przez Nabywc ę wp ł aty zostan ą mu zwrócone w wysoko ś ci nominalnej (po potr ą ceniu kary umownej w wysoko ś ci 10% przedmiotu umowy netto). Po up ł ywie 2-ch tygodni od daty dokonania wp ł at w pe ł nej wysoko ś ci przez innego Nabywc ę .” (§ 13 Umowy); 3.”Sprzedaj ą cy maj ą prawo do dokonania zmian technicznych i wykonawczych na etapie realizacji przedmiotu umowy bez powiadamiania Nabywcy, nie pogarszaj ą cych standardu wykonywanych lokali.” (§ 17 Umowy); 4. „W przypadku nie stawienia si ę Nabywcy lub ustanowionego przez niego pe ł nomocnika w wyznaczonym terminie odbioru, odbiór zostanie dokonany jednostronnie przez Sprzedaj ą cych i prawnie równowa ż ny b ę dzie z podpisaniem protoko ł u odbioru” (§ 18 Umowy); za praktyki naruszaj ą ce zbiorowe interesy konsumentów, polegaj ą ce na stosowaniu postanowie ń , które zosta ł y wpisane do Rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone i nakazuje si ę zaniechanie ich stosowania. Uzasadnienie Postanowieniem Nr 22/07 z dnia 6 lutego 2007r. Prezes Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów wszcz ął post ę powanie wyja ś niaj ą ce w sprawie ustalenia, czy w kontaktach z konsumentami nie s ą naruszane przepisy ustawy antymonopolowej. Analiza wzorca umowy przedwst ę pnej sprzeda ż y, stosowanego przez Przedsi ę biorc ę wykaza ł a, ż e zawiera on postanowienia, które mog ą stanowi ć naruszenie zbiorowych interesów konsumentów i Postanowieniem Nr 45/07 z 23 kwietnia 2007 roku zosta ł o wszcz ę te post ę powanie w sprawie podejrzenia stosowania praktyki naruszaj ą cej zbiorowe interesy konsumentów polegaj ą cej na naruszeniu art. 24 ust.1 i 2 ustawy antymonopolowej poprzez umieszczenie we wzorcu Umowy Przedwst ę pnej Sprzeda ż y postanowie ń : 1. „Strony o ś wiadczaj ą , ż e termin zako ń czenia inwestycji mo ż e ulec zmianie w przypadku wyst ą pienia w trakcie jej realizacji niemo ż liwych do przewidzenia przeszkód niezale ż nych od Sprzedaj ą cego, a w szczególno ś ci: - wyst ą pienia niekorzystnych warunków atmosferycznych uniemo ż liwiaj ą cych prowadzenie robót zgodnie ze sztuk ą budowlan ą , - okoliczno ś ci si ł y wy ż szej, - postanowienia w ł adz, - innych obiektywnych okoliczno ś ci powoduj ą cych czasowe wstrzymanie procesu inwestycyjnego, nie wynikaj ą cych ze z ł ej woli Sprzedaj ą cego i od niego niezale ż nych takich jak: cofni ę cie prawomocnych decyzji, postanowienia s ą dowe, zdarzenia losowe. Nie s ą to przyczyny le żą ce po stronie Sprzedaj ą cego. Przed ł u ż enie wykonania Umowy o czas trwania tych przeszkód nie b ę dzie uznawane za zw ł ok ę Sprzedaj ą cego..” (§ 8 Umowy), które s ą to ż same zarówno co do celu jak i skutków z postanowieniami wpisanymi do Rejestru wzorców umowy uznanych za niedozwolone pod pozycjami 882 i 883; 2. „Odst ą pienie od Umowy z przyczyn le żą cych po stronie Nabywcy powoduje potr ą cenie 10% umownej warto ś ci przedmiotu umowy netto. Dokonane przez Nabywc ę wp ł aty zostan ą mu zwrócone w wysoko ś ci nominalnej (po potr ą ceniu kary umownej w wysoko ś ci 10% przedmiotu umowy netto). Po up ł ywie 2-ch tygodni od daty dokonania wp ł at w pe ł nej wysoko ś ci przez innego Nabywc ę .” (§ 13 Umowy), które s ą to ż same zarówno co do celu jak 2 i skutków z postanowieniami wpisanymi do Rejestru wzorców umowy uznanych za niedozwolone pod pozycjami 270 i 357; 3.”Sprzedaj ą cy maj ą prawo do dokonania zmian technicznych i wykonawczych na etapie realizacji przedmiotu umowy bez powiadamiania Nabywcy, nie pogarszaj ą cych standardu wykonywanych lokali.” (§ 17 Umowy), które jest to ż same zarówno co do celu jak i skutków z postanowieniem wpisanym do Rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone pod pozycj ą 234; 4. „W przypadku nie stawienia si ę Nabywcy lub ustanowionego przez niego pe ł nomocnika w wyznaczonym terminie odbioru, odbiór zostanie dokonany jednostronnie przez Sprzedaj ą cych i prawnie równowa ż ny b ę dzie z podpisaniem protoko ł u odbioru” (§ 18 Umowy), które jest to ż same zarówno co do celu jak i skutków z postanowieniem wpisanym do Rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone pod pozycj ą 364; Przedsi ę biorca zawiadomiony o wszcz ę tym post ę powaniu, w pi ś mie z dnia 16 maja 2007r. nie zgodzi ł si ę z zarzutami Urz ę du. Przedsi ę biorca stoi na stanowisku, ż e ww. zapisy § 8 umowy przedwst ę pnej sprzeda ż y nie narusza ł y zbiorowych interesów konsumentów gdy ż „orzecznictwo S ą dów jak i doktryna prawa w tym przedmiocie jednoznacznie wskazuj ą , i ż wyst ą pienie tych okoliczno ś ci stanowi okoliczno ść ekskulpacyjn ą , uwalniaj ą c ą d ł u ż nika (w tym wypadku dewelopera) od odpowiedzialno ś ci ze ewentualne nieterminowe przekazanie inwestycji”. Przedsi ę biorca prezentuje stanowisko, ż e zapis § 13 dotycz ą cy odst ą pienia od umowy i kary umownej dotyczy obu stron umowy natomiast zapis § 17 o mo ż liwo ś ci dokonywania zmian technicznych lokalu, „nigdy nie s ą to zmiany pogarszaj ą ce standard”. Odnosz ą c si ę do kwestionowanego § 18 umowy Przedsi ę biorca stoi na stanowisku, ż e uczestnictwo w odbiorze lokalu jest prawem a nie obowi ą zkiem kupuj ą cego. W konkluzji przedstawiaj ą c swoje stanowisko Przedsi ę biorca uwa ż a, ż e stosowane przez Niego umowy przedwst ę pne nie naruszaj ą ani nie mog ą narusza ć zapisów art. 24 ust. 1 i 2 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów. Prezes Urz ę du ustali ł , co nast ę puje: „Budo-Kompex” Spó ł ka z o.o. w Lublinie prowadzi dzia ł alno ść gospodarcz ą w formie spó ł ki prawa handlowego (numer KRS: 0000229524) i prowadzi dzia ł alno ść gospodarcz ą na podstawie ustawy z dnia 2 lipca 2004 r. o swobodzie dzia ł alno ś ci gospodarczej (Dz. U. z 2004 r., Nr 173, poz. 1807, ze zm. – zwana dalej: „ustawa o swobodzie dzia ł alno ś ci gospodarczej. „Budo-Kompex” Spó ł ka z o.o. w Lublinie jest przedsi ę biorc ą w rozumieniu art. 4 pkt 1 ustawy o okik. Zgodnie z tym przepisem pod poj ę ciem przedsi ę biorcy – rozumie si ę przedsi ę biorc ę w rozumieniu przepisów ustawy o swobodzie dzia ł alno ś ci gospodarczej. Przedsi ę biorc ą w rozumieniu art. 4 ust. 1 i 2 tej ustawy jest osoba fizyczna, osoba prawna i jednostka organizacyjna nie b ę d ą ca osob ą prawn ą , której odr ę bna ustawa przyznaje zdolno ść prawn ą - wykonuj ą ca we w ł asnym imieniu dzia ł alno ść gospodarcz ą . Przedmiotem dzia ł alno ś ci Przedsi ę biorcy jest m.in. po ś rednictwo finansowe, budownictwo i obs ł uga nieruchomo ś ci. Wzorzec umowny zawieraj ą cy zakwestionowane postanowienia jest przez Przedsi ę biorc ę stosowany od 2005 roku. Na podstawie wzorca umowy zawieraj ą cego zakwestionowane postanowienia umowne Przedsi ę biorca zawar ł umowy z konsumentami 3 zainteresowanymi trzema budynkami mieszkalnymi, przy ul. Cyprysowej 16, 21 i 25 w Lublinie. We wzorcu umowy przedwst ę pnej sprzeda ż y Przedsi ę biorca stosuje: 1. W § 8 zapis o tre ś ci „Strony o ś wiadczaj ą , ż e termin zako ń czenia inwestycji mo ż e ulec zmianie w przypadku wyst ą pienia w trakcie jej realizacji niemo ż liwych do przewidzenia przeszkód niezale ż nych od Sprzedaj ą cego, a w szczególno ś ci: - wyst ą pienia niekorzystnych warunków atmosferycznych uniemo ż liwiaj ą cych prowadzenie robót zgodnie ze sztuk ą budowlan ą , - okoliczno ś ci si ł y wy ż szej, - postanowienia w ł adz, - innych obiektywnych okoliczno ś ci powoduj ą cych czasowe wstrzymanie procesu inwestycyjnego, nie wynikaj ą cych ze z ł ej woli Sprzedaj ą cego i od niego niezale ż nych takich jak: cofni ę cie prawomocnych decyzji, postanowienia s ą dowe, zdarzenia losowe. Nie s ą to przyczyny le żą ce po stronie Sprzedaj ą cego. Przed ł u ż enie wykonania Umowy o czas trwania tych przeszkód nie b ę dzie uznawane za zw ł ok ę Sprzedaj ą cego..”, 2. W § 13 Umowy Przedwst ę pnej Sprzeda ż y „Odst ą pienie od Umowy z przyczyn le żą cych po stronie Nabywcy powoduje potr ą cenie 10% umownej warto ś ci przedmiotu umowy netto. Dokonane przez Nabywc ę wp ł aty zostan ą mu zwrócone w wysoko ś ci nominalnej (po potr ą ceniu kary umownej w wysoko ś ci 10% przedmiotu umowy netto). Po up ł ywie 2-ch tygodni od daty dokonania wp ł at w pe ł nej wysoko ś ci przez innego Nabywc ę .”, 3. W § 17 Umowy Przedwst ę pnej Sprzeda ż y ”Sprzedaj ą cy maj ą prawo do dokonania zmian technicznych i wykonawczych na etapie realizacji przedmiotu umowy bez powiadamiania Nabywcy, nie pogarszaj ą cych standardu wykonywanych lokali.”, 4. W § 18 Umowy Przedwst ę pnej Sprzeda ż y „W przypadku nie stawienia si ę Nabywcy lub ustanowionego przez niego pe ł nomocnika w wyznaczonym terminie odbioru, odbiór zostanie dokonany jednostronnie przez Sprzedaj ą cych i prawnie równowa ż ny b ę dzie z podpisaniem protoko ł u odbioru” . Prezes Urz ę du zwa ż y ł , co nast ę puje: Zgodnie z art. 24 ust. 2 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. Nr 50, poz. 331, ze zm. - zwana dalej: „ustawa o okik”) przez praktyk ę naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów rozumie si ę godz ą ce w nie bezprawne dzia ł anie przedsi ę biorcy. Przepis art. 24 ust. 2 ustawy o okik zawiera otwarty katalog dzia ł a ń stanowi ą cych praktyki naruszaj ą ce zbiorowe interesy konsumentów. Ustawodawca wskazuje w pkt 1 tego przepisu, ż e praktyk ą naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów jest stosowanie postanowie ń wzorców umów, które zosta ł y wpisane do Rejestru. Stwierdzenie praktyki okre ś lonej w art. 24 ust. 1 i ust. 2 pkt 1 ustawy o okik wymaga wykazania, ż e spe ł nione zosta ł y łą cznie trzy przes ł anki: 1) dzia ł anie przedsi ę biorcy, 2) nosz ą ce znamiona bezprawno ś ci, polegaj ą cej na stosowaniu postanowie ń wzorców umów, które zosta ł y wpisane do Rejestru, 3) godz ą ce w zbiorowy interes konsumentów. 4 Ad 1) „Budo-Kompex” Spó ł ka z o.o. w Lublinie jest przedsi ę biorc ą w rozumieniu art. 4 pkt 1 ustawy o okik. Zgodnie z tym przepisem pod poj ę ciem przedsi ę biorcy – rozumie si ę przedsi ę biorc ę w rozumieniu przepisów ustawy o swobodzie dzia ł alno ś ci gospodarczej. Przedsi ę biorc ą w rozumieniu art. 4 ust. 1 i 2 tej ustawy jest osoba fizyczna, osoba prawna i jednostka organizacyjna nie b ę d ą ca osob ą prawn ą , której odr ę bna ustawa przyznaje zdolno ść prawn ą - wykonuj ą ca we w ł asnym imieniu dzia ł alno ść gospodarcz ą . W zwi ą zku z tym pierwsza przes ł anka art. 24 ust. 1 i ust. 2 pkt 1 ustawy o okik zosta ł a spe ł niona. Ad 2) Bezprawno ść jest to sprzeczno ść zachowania z przepisami prawa oraz z zasadami wspó łż ycia spo ł ecznego. Chodzi wi ę c o sprzeczno ść z szeroko rozumianym porz ą dkiem prawnym jako ca ł o ś ci ą . Poj ę cie porz ą dek prawny obejmuje nakazy i zakazy wynikaj ą ce z normy prawnej, a tak ż e nakazy i zakazy wynikaj ą ce z norm moralnych i obyczajowych okre ś lanych jako zasady wspó łż ycia spo ł ecznego. Bezprawno ść jest czynnikiem o charakterze obiektywnym, niezale ż nym od wyst ą pienia szkody, czy od zamiaru podmiotu dopuszczaj ą cego si ę dzia ł a ń bezprawnych. Przy ocenie bezprawno ś ci rozwa ż enia wymaga kwestia, czy czyn by ł zgodny, czy te ż niezgodny z obowi ą zuj ą cymi zasadami porz ą dku prawnego tj. normami prawa powszechnie obowi ą zuj ą cego a tak ż e z nakazami i zakazami wynikaj ą cymi z zasad wspó łż ycia spo ł ecznego. Jak zosta ł o wykazane powy ż ej, przepis art. 24 ust. 2 ustawy o okik zawiera przyk ł adowy katalog praktyk naruszaj ą cych zbiorowe interesy konsumentów. Stosownie do ww. przepisu, za praktyk ę naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów uwa ż a si ę w szczególno ś ci stosowanie postanowie ń wzorców umów, które zosta ł y wpisane do Rejestru. Na mocy art. 479 45 k.p.c. S ą d Ochrony Konkurencji i Konsumentów jest obowi ą zany przesy ł a ć Prezesowi Urz ę du odpis ka ż dego prawomocnego wyroku uwzgl ę dniaj ą cego powództwo o uznanie postanowie ń wzorca umowy za niedozwolone. Na podstawie takich wyroków, Prezes Urz ę du jest zobowi ą zany do prowadzenia rejestru postanowie ń wzorców umów uznanych za niedozwolone, stosownie do art. 479 45 § 2 k.p.c. Przepis art. 479 45 § 3 k.p.c. ustanawia zasad ę jawno ś ci Rejestru. Jawno ść Rejestru oznacza, ż e jest on dost ę pny dla ka ż dego zainteresowanego, czyli ka ż dy ma do niego prawo wgl ą du. Skutkiem formalnej jawno ś ci Rejestru jest niemo ż no ść zas ł aniania si ę nieznajomo ś ci ą dokonanych w nim wpisów. W Rejestrze tym przytacza si ę tre ść postanowie ń wzorców umowy uznanych przez S ą d Ochrony Konkurencji i Konsumentów za niedozwolone. Art. 479 43 k.p.c rozszerza prawomocno ść wyroku wydanego w sprawie o uznanie postanowie ń wzorca umowy za niedozwolone na osoby trzecie i st ą d wpisanie postanowienia do Rejestru, oznacza, ż e od tej chwili postanowienia te s ą zakazane we wszystkich wzorcach umów. Zakaz stosowania postanowie ń wpisanych do Rejestru dotyczy nie tylko tego przedsi ę biorcy, przeciwko któremu zapad ł wyrok w sprawie o uznanie postanowie ń wzorca umowy za niedozwolone, lecz równie ż innych przedsi ę biorców. Za takim uj ę ciem przemawia podstawowy cel post ę powania w sprawach o uznanie postanowie ń wzorca umowy za niedozwolone, jakim jest usuni ę cie z obrotu postanowie ń , które S ą d Ochrony Konkurencji i Konsumentów uzna ł za niedozwolone. Chodzi bowiem o to, by konsumenci nie byli nara ż eni na te postanowienia w przysz ł o ś ci w umowach zawieranych z innymi przedsi ę biorcami. Ponadto, zdaniem Prezesa Urz ę du, zakaz stosowania niedozwolonych postanowie ń wpisanych do ww. Rejestru dotyczy tak ż e postanowie ń podobnych. 5 Przedsi ę biorcy stosuj ą bowiem postanowienia, których istota jest taka sama, lecz konstrukcja gramatyczna, szyk wyrazów w zdaniu s ą ró ż ne. W zwi ą zku z tym, zakazane jest te ż stosowanie postanowienia, którego zakres jest to ż samy z zakresem postanowienia wpisanego do Rejestru. Nie jest konieczna dok ł adna, literalna identyczno ść tych postanowie ń . Stanowisko Prezesa Urz ę du znajduje uzasadnienie w orzecznictwie. S ą d Najwy ż szy w uchwale z dnia 13 lipca 2006 r. (Sygn. akt III SZP 3/06) wskaza ł , i ż stosowanie postanowie ń wzorców umów o tre ś ci to ż samej z tre ś ci ą postanowie ń uznanych za niedozwolone prawomocnym wyrokiem S ą du Okr ę gowego w Warszawie – S ą du Ochrony Konkurencji i Konsumentów i wpisanych do Rejestru mo ż e by ć uznane w stosunku do innego przedsi ę biorcy za praktyk ę naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów. S ą d Najwy ż szy uzna ł równie ż , i ż je ż eli S ą d Ochrony Konkurencji i Konsumentów uzna okre ś lon ą klauzul ę za niedozwolon ą w wyniku przeprowadzonej kontroli abstrakcyjnej i zostanie ona wpisana do Rejestru, praktyki naruszaj ą cej zbiorowe interesy konsumentów w rozumieniu art. 23a ust. 2 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (tekst jednolity: Dz. U. 2005 r., Nr 244, poz. 2080, ze zm.: Dz. U. z 2006 r. Nr 157, poz.1119; Nr 170, poz. 1217 i Nr 249, poz. 1834 - obecnie art. 24 ust. 2 ustawy o okik) dopuszcza si ę ka ż dy z przedsi ę biorców, który wprowadza do stosowanych postanowie ń umowy zmiany o charakterze kosmetycznym, polegaj ą ce np. na przestawieniu szyku wyrazów lub zmianie u ż ytych wyrazów, je ż eli zmiany te nie prowadz ą do zmiany istoty postanowienia. W ocenie Prezesa Urz ę du stosowanie przez „Budo-Kompex” Spó ł ka z o.o. w Lublinie, we wzorcu umowy przedwst ę pnej sprzeda ż y postanowie ń : 1. „Strony o ś wiadczaj ą , ż e termin zako ń czenia inwestycji mo ż e ulec zmianie w przypadku wyst ą pienia w trakcie jej realizacji niemo ż liwych do przewidzenia przeszkód niezale ż nych od Sprzedaj ą cego, a w szczególno ś ci: - wyst ą pienia niekorzystnych warunków atmosferycznych uniemo ż liwiaj ą cych prowadzenie robót zgodnie ze sztuk ą budowlan ą , - okoliczno ś ci si ł y wy ż szej, - postanowienia w ł adz, - innych obiektywnych okoliczno ś ci powoduj ą cych czasowe wstrzymanie procesu inwestycyjnego, nie wynikaj ą cych ze z ł ej woli Sprzedaj ą cego i od niego niezale ż nych takich jak: cofni ę cie prawomocnych decyzji, postanowienia s ą dowe, zdarzenia losowe. Nie s ą to przyczyny le żą ce po stronie Sprzedaj ą cego. Przed ł u ż enie wykonania Umowy o czas trwania tych przeszkód nie b ę dzie uznawane za zw ł ok ę Sprzedaj ą cego..” (§ 8 umowy) s ą to ż same z postanowieniami wpisanymi do Rejestru pod numerem 883 o tre ś ci: „W przypadku wyst ą pienia w trakcie realizacji budowy niekorzystnych warunków atmosferycznych, takich jak np. niskie temperatury poni ż ej -5 stopni C, ulewne deszcze trwaj ą ce przez co najmniej 30 dni lub te ż wyst ą pienia innych podobnych i niezale ż nych od Sprzedaj ą cego przeszkód. Sprzedaj ą cy zastrzega sobie prawo do przed ł u ż enia terminów, o których mowa w ust. 1 o czas trwania tych przeszkód, nie d ł u ż ej ni ż o 3 miesi ą ce” i pod numerem 882 o tre ś ci: „Opó ź nienia wywo ł ane decyzjami administracyjnymi lub ich brakiem, w wyniku zmiany przepisów oraz innych niezale ż nych od sprzedaj ą cego przeszkód spowoduj ą odpowiednie przesuni ę cie terminów rozpocz ę cia budowy i oddania przedmiotu budowy kupuj ą cemu”. Zarówno postanowienie „Budo-Kompex”jak i postanowienia wpisane do Rejestru pod pozycjami 883 i 882 naruszaj ą art. 385 3 pkt 2 k.c.. Wy łą czaj ą one odpowiedzialno ść „Budo-Kompex” Spó ł ka z o.o. w Lublinie wzgl ę dem konsumenta za niewykonanie lub nienale ż yte wykonanie zobowi ą zania. Dotyczy to sytuacji, gdy niewykonanie lub nienale ż yte wykonanie umowy nast ę puje wprawdzie z przyczyn zawinionych przez „Budo-Kompex” (np. wstrzymanie realizacji inwestycji przez organ 6 nadzoru budowlanego na skutek uchybie ń wykonawcy, opó ź nienie wydania zezwolenia na budow ę z przyczyn zawinionych przez wnioskodawc ę , b łę dów projektu sporz ą dzonego przez osoby trzecie, konieczno ść przerwania robót na skutek mrozów z powodu nie osi ą gni ę cia planowanego stadium realizacji itp.). Porównywane postanowienia stanowi ą , zatem, sprzeczn ą z dobrymi obyczajami, prób ę przeniesienia ryzyka gospodarczego na konsumenta. Zapisy takie pozwalaj ą równie ż ukry ć przez wykonawc ę z łą organizacj ę pracy i przenie ść jej konsekwencje (wzrost kosztów samej inwestycji jak równie ż nie oddania kluczy w planowanym terminie) na konsumentów . Porównanie ww. postanowie ń dowodzi, ż e ich tre ść jest to ż sama i w taki sam sposób kszta ł tuje prawa i obowi ą zki konsumenta, i ż nale ż y przyj ąć , ż e oceniane postanowienie umowy mie ś ci si ę w hipotezie zakazanego postanowienia wpisanego do rejestru; 2. „Odst ą pienie od Umowy z przyczyn le żą cych po stronie Nabywcy powoduje potr ą cenie 10% umownej warto ś ci przedmiotu umowy netto. Dokonane przez Nabywc ę wp ł aty zostan ą mu zwrócone w wysoko ś ci nominalnej (po potr ą ceniu kary umownej w wysoko ś ci 10% przedmiotu umowy netto). Po up ł ywie 2-ch tygodni od daty dokonania wp ł at w pe ł nej wysoko ś ci przez innego Nabywc ę .” (§ 13 Umowy) s ą to ż same z postanowieniami wpisanymi do Rejestru pod numerami 270 i 357 o tre ś ci odpowiednio: „W przypadku rezygnacji z kupna lokalu zwrot sum wniesionych na jego konto (…) nast ą pi: a) po odliczeniu kosztów obs ł ugi tj. 5% planowanego kosztu lokalu w terminie 14 dni od daty wskazania przez rezygnuj ą cego innego Kupuj ą cego, który wniesie równowa ż n ą sum ę i podpisze ze spó ł k ą umow ę , b) po odliczeniu 10% planowanego kosztu lokalu w terminie 90 dni od dnia rezygnacji w przypadku nie wskazania nast ę pcy” oraz „Odst ą pienie od umowy z przyczyn le żą cych po stronie Nabywcy, poci ą ga za sob ą przepadek na rzecz Budrem kwoty 1.000 z ł (jeden tysi ą c z ł otych). Pozosta ł e do rozliczenia ś rodki finansowe zostan ą zwrócone Nabywcy wed ł ug ich nominalnej warto ś ci w dniu zap ł aty, na wskazany przez Nabywc ę rachunek bankowy lub gotówk ą w terminie 30 dni od daty odst ą pienia od umowy”. Zarówno postanowienie „Budo-Kompex” jak i postanowienia wpisane do Rejestru pod pozycjami 270 i 357 naruszaj ą art. 385 3 pkt 16 k.c. , stosownie do którego niedozwolonym postanowieniem umownym jest takie, które „nak ł ada wy łą cznie na konsumenta obowi ą zek zap ł aty ustalonej sumy na wypadek rezygnacji z zawarcia lub wykonania umowy” . Przepis ten zakazuje wprowadzania pomi ę dzy stronami umowy oczywistej nierówno ś ci, polegaj ą cej na obci ąż aniu wy łą cznie jednej z nich – s ł abszej, konsumenta – obowi ą zkiem zap ł aty sumy pieni ęż nej, przy jednoczesnym braku takiego obci ąż enia po drugiej stronie – silniejszej, przedsi ę biorcy - twórcy wzorca. W rozwa ż anym przypadku rezygnacji z wykonania umowy na skutek odst ą pienia od niej, wprowadzono tak ą w ł a ś nie nierówno ść stron. Konsument mo ż e bowiem jedynie straci ć , natomiast Przedsi ę biorstwo przeciwnie – jedynie zyska ć . W razie nie wykonania umowy z winy klienta, traci on 5%, 10% planowanego kosztu lokalu (w zale ż no ś ci od terminu odst ą pienia od umowy) lub 1000 z ł na rzecz Przedsi ę biorstwa, w sytuacji odwrotnej - gdy wina le ż y po stronie Przedsi ę biorstwa - nie jest ono zobowi ą zane do jakichkolwiek dodatkowych wyp ł at na rzecz konsumenta, oprócz zwrotu uiszczonych przez niego pieni ę dzy; 3. ”Sprzedaj ą cy maj ą prawo do dokonania zmian technicznych i wykonawczych na etapie realizacji przedmiotu umowy bez powiadamiania Nabywcy, nie pogarszaj ą cych standardu wykonywanych lokali.” (§ 17 Umowy) jest to ż same z postanowieniem wpisanym do Rejestru pod numerem 234 o tre ś ci „ Sprzedaj ą cy zastrzega sobie mo ż liwo ść dokonania zmian w projekcie Budynku dotycz ą cych projektowanych technologii i rozwi ą za ń ”. 7 Stosowane przez Przedsi ę biorc ę postanowienie wype ł nia dyspozycj ę przepisu art. 385 3 pkt 2 i 19 k.c. , stosownie do których niedozwolonym postanowieniem umownym jest takie, które „ wy łą czaj ą lub istotnie ograniczaj ą odpowiedzialno ść wzgl ę dem konsumenta za niewykonanie lub nienale ż yte wykonanie zobowi ą zania” czy „przewiduj ą wy łą cznie dla kontrahenta konsumenta jednostronne uprawnienie do zmiany, bez wa ż nych przyczyn, istotnych cech ś wiadczenia. Przy wyborze lokalu mieszkalnego, konsument cz ę sto przy podejmowaniu decyzji bierze pod wag ę mi ę dzy innymi sposób wykonania mieszkania jak równie ż u ż yte do tego materia ł y. Jednostronna zmiana tych warunków przez Przedsi ę biorc ę , mo ż e stanowi ć powa ż ne naruszenie interesów konsumenta, przy czym dzieje si ę to w majestacie prawa stanowionego w umowie na której tre ść konsument nie ma wp ł ywu; 4. „W przypadku nie stawienia si ę Nabywcy lub ustanowionego przez niego pe ł nomocnika w wyznaczonym terminie odbioru, odbiór zostanie dokonany jednostronnie przez Sprzedaj ą cych i prawnie równowa ż ny b ę dzie z podpisaniem protoko ł u odbioru” (§ 18 Umowy) jest to ż same z postanowieniem wpisanym do Rejestru pod numerem 364 o tre ś ci „W razie niestawiennictwa Kupuj ą cego w wyznaczonym terminie przekazania, sprzedaj ą cy dokona samodzielnie odbioru przedmiotu umowy i b ę dzie to jednoznaczne z wykonaniem przez Sprzedaj ą cego umowy w tym zakresie. Strony zgodnie ustalaj ą , ż e w takim przypadku Sprzedaj ą cy upowa ż niony jest do wystawienia odpowiedniej faktury”. Stosowane przez Przedsi ę biorc ę postanowienie wype ł nia dyspozycj ę przepisu art. 385 1 § 1 k.c. , gdy ż kszta ł tuj ą jego prawa i obowi ą zki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, ra żą co naruszaj ą c jego interesy. Niew ą tpliwie samodzielne odbieranie przedmiotu umowy przez Sprzedaj ą cego narusza dobre obyczaje i pozbawia Kupuj ą cego na tym etapie wyra ż enia swojej opinii co do przedmiotu umowy, jednocze ś nie zapis ten daje Przedsi ę biorcy mo ż liwo ść jednostronnego stwierdzenia czy umowa zosta ł a wykonana. Konsekwencj ą stosowania przez „Budo-Kompex” Spó ł ka z o.o. w Lublinie postanowie ń wpisanych do Rejestru jest wprowadzenie do Umowy Przedwst ę pnej Sprzeda ż y postanowie ń bezwzgl ę dnie zakazanych. Stosownie bowiem do art. 479 42 § 1 k.p.c., S ą d Ochrony Konkurencji i Konsumentów orzekaj ą c o uznaniu postanowie ń wzorca umowy za niedozwolone, jednocze ś nie zakazuje ich wykorzystywania. S ą d Najwy ż szy w cytowanej powy ż ej uchwale zaakceptowa ł stanowisko, zgodnie z którym wpis postanowienia wzorca do Rejestru skutkuje tym, ż e zakazane jest pos ł ugiwanie si ę wpisan ą klauzul ą we wszystkich wzorcach umów, pod rygorem sankcji z art. 58 k.c. Tym samym, w ocenie Prezesa Urz ę du, stosowanie przez „Budo-Kompex” Spó ł ka z o.o. w Lublinie w Umowie Przedwst ę pnej Sprzeda ż y postanowie ń wskazanych w sentencji decyzji jest bezprawne. W zwi ą zku z tym druga przes ł anka art. 24 ust. 1 i ust. 2 pkt 1 ustawy o okik zosta ł a spe ł niona. Ad 3) Przepisy ustawy o okik nie definiuj ą poj ę cia zbiorowego interesu konsumentów. Przepis art. 24 ust. 3 ustawy o okik stanowi jedynie, ż e nie jest zbiorowym interesem konsumentów suma indywidualnych interesów konsumentów. Z ca łą pewno ś ci ą mamy do czynienia ze zbiorowym interesem konsumentów, gdy dzia ł anie przedsi ę biorcy dotyczy, b ą d ź mo ż e dotyczy ć nieograniczonej liczby konsumentów, których nie da si ę zindywidualizowa ć . Art. 479 43 k.p.c rozszerza prawomocno ść wyroku wydanego w sprawie o uznanie postanowie ń wzorca umowy za niedozwolone na osoby trzecie. W przedmiotowej sprawie mamy do czynienia z naruszeniem praw nieograniczonej i nieokre ś lonej liczby konsumentów, którzy zapoznali si ę , b ą d ź mogli zapozna ć si ę z postanowieniami Umowy Przedwst ę pnej Sprzeda ż y, które zosta ł y wpisane do Rejestru 8 i zawarli, b ą d ź mogli lub mog ą zawrze ć umow ę na ś wiadczenie tych us ł ug z „Budo-Kompex” Spó ł ka z o.o. w Lublinie. Oferta us ł ug developerskich ś wiadczonych przez Spó ł k ę jest adresowana do z góry nieokre ś lonej liczby konsumentów. Z oferty tej skorzystali ju ż konsumenci decyduj ą c si ę na zakup mieszkania, ale z tych us ł ug w ka ż dej chwili mog ą skorzysta ć inni konsumenci. Kr ą g osób, który zosta ł ju ż dotkni ę ty stosowan ą praktyk ą i który tak ą praktyk ą mo ż e zosta ć dotkni ę ty jest nieograniczony i niemo ż liwy z góry do okre ś lenia. Stosowanie przez „Budo-Kompex” Spó ł ka z o.o. w Lublinie zarzucanej praktyki wobec niemo ż liwej do zidentyfikowania liczby konsumentów wype ł nia przes ł ank ę naruszenia zbiorowego interesu konsumentów. Nie ma tutaj ż adnych w ą tpliwo ś ci, ż e bezprawne dzia ł anie ww. Spó ł ki nie dotyczy interesów poszczególnych osób, których sprawy maj ą charakter jednostkowy, indywidualny, lecz mog ą narusza ć uprawnienia nieograniczonego kr ę gu konsumentów, których sytuacja jest identyczna i wspólna dla ca ł ej grupy faktycznych lub potencjalnych kontrahentów „Budo-Kompex” Spó ł ka z o.o. w Lublinie. W zwi ą zku z tym trzecia przes ł anka art. 24 ust. 1 i ust. 2 pkt 1 ustawy o okik zosta ł a spe ł niona. Zgodnie z art. 26 ust. 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów , je ż eli przedsi ę biorca narusza zbiorowe interesy konsumentów, Prezes Urz ę du wydaje decyzj ę o uznaniu praktyki za naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów i nakazuje zaniechanie jej stosowania. Wobec powy ż szego, Prezes Urz ę du orzek ł jak w sentencji. . Stosownie do tre ś ci art. 81 ust. 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów w zwi ą zku z art. 479 28 § 2 k.p.c. – od niniejszej decyzji przys ł uguje odwo ł anie do S ą du Okr ę gowego w Warszawie – S ą du Ochrony Konkurencji i Konsumentów, w terminie dwóch tygodni od dnia jej dor ę czenia, za po ś rednictwem Delegatury Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów w Lublinie. Otrzymuje : Budo-Kompex Sp. z o.o. ul. Szafirowa 12/4 20 – 573 Lublin 9