RLU-12/2008

PREZES URZ Ę DU OCHRONY KONKURENCJI I KONSUMENTÓW Delegatura w Lublinie 20-012 Lublin, ul. Ochotnicza 10 Tel. (0-81) 532-35-31, 532-54-48, 743-77-30, Fax (0-81) 532-08-26 E-mail: lublin@uokik.gov.pl Lublin, dnia 18 kwietnia 2008 r. RLU – 61 – 39/07/IM p.o. Decyzja RLU Nr 12/2008 I. Na podstawie art. 27 ust. 1 i 2 w zwi ą zku z art. 24 ust. 1 i ust. 2 pkt 1 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. Nr 50 poz. 331 ze zm.), stosownie do art. 33 ust. 6 tej ż e ustawy i § 7 rozporz ą dzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 17 lipca 2007 r. w sprawie w ł a ś ciwo ś ci miejscowej i rzeczowej delegatur Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów (Dz. U. Nr 134 poz. 939), po przeprowadzeniu post ę powania administracyjnego w sprawie stosowania praktyki naruszaj ą cej zbiorowe interesy konsumentów, wszcz ę tego z urz ę du przeciwko C. w Lublinie - dzia ł aj ą c w imieniu Prezesa Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów: uznaje si ę za naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów praktyk ę C. w Lublinie, polegaj ą c ą na stosowaniu w zawieranych z konsumentami umowach przedwst ę pnych sprzeda ż y lokalu nast ę puj ą cych zapisów: 1. „W przypadku wyst ą pienia w trakcie budowy Budynku okoliczno ś ci maj ą cych znamiona „si ł y wy ż szej”, w szczególno ś ci: d ł ugotrwa ł ych mrozów lub ulewnych opadów atmosferycznych, lub te ż innych podobnych i niezale ż nych od Sprzedaj ą cego przeszkód, Sprzedaj ą cy zastrzega sobie prawo do przesuni ę cia okre ś lonej w pkt 4 daty zako ń czenia budowy o okres równy okresowi utrzymywania si ę tych ż e przeszkód, nie d ł u ż szy jednak ni ż 3 miesi ą ce. O zaistnieniu takich okoliczno ś ci Sprzedaj ą cy poinformuje Nabywc ę stosownym pismem, w którym wyja ś ni przyczyny przesuni ę cia terminu zako ń czenia budowy i poda nowy termin zako ń czenia budowy”; 2. „Sprzedaj ą cy zastrzega sobie prawo do wprowadzenia zmian technicznych wykonawczych na etapie budowy, zgodnych z przepisami prawa budowlanego, przy czym o zmianach tych powiadomi Nabywc ę ”; 2 3. „Cena Lokalu wraz z udzia ł em w prawie w ł asno ś ci Terenu i cz ęś ciach wspólnych Budynku zawiera podatek VAT obliczony wg stawki 7%. Sprzedaj ą cy ma prawo podwy ż szenia ceny Lokalu o kwot ę wynikaj ą c ą ze wzrostu stawki podatku VAT i do doliczenia innego podatku , który mo ż e zosta ć na ł o ż ony na podstawie stosownych przepisów prawa, wprowadzonych w ż ycie po dniu podpisania niniejszej Umowy”; 4. „cena Lokalu pozostanie bez zmiany, je ż eli ró ż nica pomi ę dzy powierzchni ą u ż ytkow ą Mieszkania przyj ę t ą w niniejszej umowie a rzeczywist ą jego powierzchni ą u ż ytkow ą obliczon ą z natury nie przekroczy 2%”; 5. „cena Lokalu zostanie skorygowana proporcjonalnie do zmiany powierzchni Mieszkania, je ż eli ró ż nica pomi ę dzy powierzchni ą u ż ytkow ą Mieszkania przyj ę t ą w niniejszej umowie a rzeczywist ą jego powierzchni ą u ż ytkow ą obliczon ą z natury przekroczy 2%”; 6. „W przypadku dwukrotnego niestawienia si ę Nabywcy lub jego nale ż ycie umocowanego przedstawiciela w wyznaczonych terminach odbioru, Sprzedaj ą cy dokona odbioru Lokalu jednostronnie , za ś wszelkie zawarte w tre ś ci odno ś nego protokó ł u ustalenia odbioru b ę d ą wi ążą ce dla Nabywcy”; 7. „Nabywca nie mo ż e w trakcie odbioru pousterkowego powo ł ywa ć si ę na wady fizyczne Lokalu jawne w dacie odbioru ( w tym wady fizyczne Lokalu , które Nabywca powinien by ł wykry ć w dacie odbioru przy zachowaniu nale ż ytej staranno ś ci”; 8. „W przypadku rozwi ą zania niniejszej umowy z przyczyn le żą cych po stronie Nabywcy lub w przypadku rezygnacji Nabywcy z niniejszej Umowy, Sprzedaj ą cemu przys ł uguje kara umowna w wysoko ś ci 5% ceny Lokalu, okre ś lonej w § 2 pkt 1. Ponadto w takim wypadku Nabywca nie b ę dzie mia ł prawa żą da ć zwrotu nak ł adów poczynionych w Lokalu. W tym przypadku Sprzedaj ą cy zwróci Nabywcy kwot ę wp ł acona przez niego, pomniejszona o kar ę umown ą , po zawarciu z osoba trzeci ą umowy zobowi ą zuj ą cej Sprzedaj ą cego do ustanowienia na jej rzecz prawa odr ę bnej w ł asno ś ci Lokalu wraz z prawami zwi ą zanymi , nie pó ź niej jednak ni ż w terminie 3-ch miesi ę cy od daty rozwi ą zania niniejszej Umowy”; 9. „Dokonanie przez Sprzedaj ą cego zwrotu kwoty wp ł aconej przez Nabywc ę po doliczeniu przys ł uguj ą cych Nabywcy kar umownych wyczerpuje pomi ę dzy stronami wszelkie roszczenia z tytu ł u nie wykonania umowy przez Sprzedaj ą cego”. stanowi ą cych postanowienia wzorców umów, które zosta ł y wpisane do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 Kodeksu post ę powania cywilnego, odpowiednio pod numerami: 921, 234, 885, 155, 364, 366, 887, 890, co stanowi naruszenie art. 24 ust. 1 i ust. 2 pkt 1 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów i stwierdza si ę zaniechanie jej stosowania , pocz ą wszy od miesi ą ca lipca 2007r. 3 II. Na podstawie art. 26 ust. 1 w zwi ą zku z art. 24 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. Nr 50 poz. 331 ze zm.), stosownie do art. 33 ust. 6 tej ż e ustawy i § 7 rozporz ą dzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 17 lipca 2007 r. w sprawie w ł a ś ciwo ś ci miejscowej i rzeczowej delegatur Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów (Dz. U. Nr 134 poz. 939), po przeprowadzeniu post ę powania administracyjnego w sprawie stosowania praktyki naruszaj ą cej zbiorowe interesy konsumentów, wszcz ę tego z urz ę du przeciwko C. w Lublinie - dzia ł aj ą c w imieniu Prezesa Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów: uznaje si ę za naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów praktyk ę C. w Lublinie, polegaj ą c ą na stosowaniu w zawieranych z konsumentami umowach przedwst ę pnych sprzeda ż y lokalu, pocz ą wszy od 11.04.2007r., nast ę puj ą cego zapisu: „Sprzedaj ą cy zastrzega, ż e przyj ę ta na podstawie projektu budowlanego powierzchnia u ż ytkowa Mieszkania, wymieniona w § 2, mo ż e ulec nieznacznej zmianie; W razie wyst ą pienia okoliczno ś ci, o której mowa w ust. 1 cena Lokalu zostanie skorygowana proporcjonalnie do zmiany powierzchni mieszkania, za ś o jej wyst ą pieniu Sprzedaj ą cy powiadomi nabywc ę w pi ś mie, o którym mowa w § 7 pkt 1, podaj ą c przy tym rzeczywist ą powierzchnie u ż ytkow ą Mieszkania oraz ewentualn ą kwot ę nadp ł aty lub niedop ł aty Nabywcy”. stanowi ą cego postanowienie wzorca umowy, który zosta ł wpisany do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 Kodeksu post ę powania cywilnego, pod numerem: 155, co stanowi naruszenie art. 24 ust. 1 i ust. 2 pkt 1 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów i nakazuje si ę zaniechanie jej stosowania . III. Na podstawie art. 106 ust. 1 pkt 4 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. Nr 50 poz. 331 ze zm.), stosownie do art. 33 ust. 6 tej ż e ustawy i § 7 rozporz ą dzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 17 lipca 2007 r. w sprawie w ł a ś ciwo ś ci miejscowej i rzeczowej delegatur Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów (Dz. U. Nr 134 poz. 939) - dzia ł aj ą c w imieniu Prezesa Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów: nak ł ada si ę na C. z siedzib ą w Lublinie kar ę pieni ęż n ą w wysoko ś ci 7800 z ł ( s ł ownie: siedem tysi ę cy osiemset z ł otych ) , p ł atn ą do bud ż etu Pa ń stwa, w zwi ą zku z dopuszczeniem si ę stosowania praktyki naruszaj ą cej zbiorowe interesy konsumentów, o której mowa w art. 24 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów. Uzasadnienie . W toku prowadzonego post ę powania wyja ś niaj ą cego w sprawie ustalenia, czy w kontaktach z konsumentami nie naruszane s ą przepisy ustawy antymonopolowej, Prezes Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów dokona ł wst ę pnej kontroli wzorców umownych stosowanych przez przedsi ę biorców z terenu województw 4 lubelskiego i podlaskiego ś wiadcz ą cych us ł ugi developerskie, w tym C. z siedzib ą w Lublinie (dalej: C. ). W wyniku analizy stosowanego przez Spó ł k ę wzorca „Umowy przedwst ę pnej sprzeda ż y lokalu” (dalej: Umowa) stwierdzono, i ż zawiera on zapisy, które mog ą by ć to ż same z postanowieniami wzorców umów, które zosta ł y wpisane do rejestru postanowie ń wzorców umów uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 Kodeksu post ę powania cywilnego (dalej: Rejestr). Maj ą c na wzgl ę dzie powy ż sze, Prezes Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów (dalej: Prezes Urz ę du lub organ antymonopolowy) wszcz ął z urz ę du wobec C. post ę powanie administracyjne w sprawie stosowania praktyk naruszaj ą cych zbiorowe interesy konsumentów, polegaj ą cych na stosowaniu postanowie ń wzorców umów, które zosta ł y wpisane do rejestru postanowie ń wzorców umów uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 Kodeksu post ę powania cywilnego, co mog ł o stanowi ć naruszenie art. 24 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. Nr 50 poz. 331 ze zm.; dalej: ustawa antymonopolowa). W odpowiedzi na postanowienie o wszcz ę ciu post ę powania C. wyja ś ni ł a, ż e zgodnie z wezwaniem Prezesa UOKiK, zawartym w pi ś mie z dnia 9.03.2007r., od dnia 4.04.2007r. stosuje nowy wzór umowy przedwst ę pnej sprzeda ż y lokalu, dostosowany do obowi ą zuj ą cych przepisów prawa i nie zawieraj ą cy postanowie ń uznanych za niedozwolone. Ponadto C. poinformowa ł a, ż e wszystkim dotychczasowym klientom, z którymi zosta ł y podpisane umowy przedwst ę pne, zosta ł y przes ł ane podpisane przez C. aneksy do zawartych umów, eliminuj ą ce postanowienia uznane za niedozwolone. Do wyja ś nie ń C. do łą czy ł a wzór nowej umowy przedwst ę pnej sprzeda ż y lokalu oraz wzór aneksu do wcze ś niej zawartych umów. Analiza nowego (zmiany zosta ł y dokonane przez C. w trakcie post ę powania administracyjnego) wzoru umowy przedwst ę pnej sprzeda ż y lokalu, dokonana przez organ antymonopolowy, spowodowa ł a rozszerzenie zakresu post ę powania. Postanowieniem nr 4/08, z dnia 4.01.2008r. Prezes UOKiK rozszerzy ł zarzut naruszenia przez C. przepisów powo ł anej ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów. Ustalone w trakcie trwania post ę powania administracyjnego fakty uzasadnia ł y postawienie przedsi ę biorcy tak ż e zarzutu stosowania wzoru Umowy przedwst ę pnej sprzeda ż y lokalu (dalej: Umowa) w postaci zapisów : • § 5 pkt 1 „Sprzedaj ą cy zastrzega, ż e przyj ę ta na podstawie projektu budowlanego powierzchnia u ż ytkowa Mieszkania, wymieniona w § 2, mo ż e ulec nieznacznej zmianie”; • § 5 pkt 2 „W razie wyst ą pienia okoliczno ś ci, o której mowa w ust. 1 cena Lokalu zostanie skorygowana proporcjonalnie do zmiany powierzchni mieszkania, za ś o jej wyst ą pieniu Sprzedaj ą cy powiadomi nabywc ę w pi ś mie, o którym mowa w § 7 pkt 1, podaj ą c przy tym rzeczywist ą powierzchnie u ż ytkow ą Mieszkania oraz ewentualn ą kwot ę nadp ł aty lub niedop ł aty Nabywcy”. Wy ż ej wskazane zapisy tak ż e mog ł y stanowi ć praktyk ę naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów, wskazane w art. 24 ust. 1 i 2 powo ł anej ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, poprzez zamieszczenie w stosowanej w obrocie z konsumentami Umowie przedwst ę pnej sprzeda ż y lokalu, postanowie ń wzorca 5 umownego, które zosta ł y wpisane do rejestru postanowie ń wzorców umów uznanych za niedozwolone. W odpowiedzi na postanowienie rozszerzaj ą ce postanowienie o wszcz ę ciu post ę powania przeciwko C., przedsi ę biorca ten poinformowa ł , ż e przedstawione przez Prezesa UOKiK dodatkowe zarzuty w ca ł o ś ci przyjmuje i uwzgl ę dnia. C. zadeklarowa ł przy tym stosowanie nowego wzoru umowy, pozbawionego w ogóle zapisów umo ż liwiaj ą cych korekt ę ceny nowych mieszka ń , w zwi ą zku ze zmian ą jego powierzchni w stosunku do projektu budowlanego oraz zmian ę w tym zakresie umów ju ż obowi ą zuj ą cych. Organ antymonopolowy ustali ł , co nast ę puje: C. z siedzib ą w Lublinie jest przedsi ę biorc ą wpisanym do Krajowego Rejestru S ą dowego pod numerem 0000. C. ś wiadczy ł us ł ugi deweloperskie zawieraj ą c umowy z indywidualnymi klientami, stosuj ą c wzorzec „Umowy przedwst ę pnej sprzeda ż y lokalu”. Wymieniony wy ż ej wzorzec umowy zawiera ł m.in. nast ę puj ą ce zapisy: 1. § 1 pkt 5 Umowy „W przypadku wyst ą pienia w trakcie budowy Budynku okoliczno ś ci maj ą cych znamiona „si ł y wy ż szej”, w szczególno ś ci: d ł ugotrwa ł ych mrozów lub ulewnych opadów atmosferycznych, lub te ż innych podobnych i niezale ż nych od Sprzedaj ą cego przeszkód, Sprzedaj ą cy zastrzega sobie prawo do przesuni ę cia okre ś lonej w pkt 4 daty zako ń czenia budowy o okres równy okresowi utrzymywania si ę tych ż e przeszkód, nie d ł u ż szy jednak ni ż 3 miesi ą ce. O zaistnieniu takich okoliczno ś ci Sprzedaj ą cy poinformuje Nabywc ę stosownym pismem, w którym wyja ś ni przyczyny przesuni ę cia terminu zako ń czenia budowy i poda nowy termin zako ń czenia budowy”; 2. § 2 pkt 6 Umowy „Sprzedaj ą cy zastrzega sobie prawo do wprowadzenia zmian technicznych wykonawczych na etapie budowy, zgodnych z przepisami prawa budowlanego, przy czym o zmianach tych powiadomi Nabywc ę ”; 3. § 3 pkt 2 Umowy „Cena Lokalu wraz z udzia ł em w prawie w ł asno ś ci Terenu i cz ęś ciach wspólnych Budynku zawiera podatek VAT obliczony wg stawki 7%. Sprzedaj ą cy ma prawo podwy ż szenia ceny Lokalu o kwot ę wynikaj ą c ą ze wzrostu stawki podatku VAT i do doliczenia innego podatku, który mo ż e zosta ć na ł o ż ony na podstawie stosownych przepisów prawa, wprowadzonych w ż ycie po dniu podpisania niniejszej Umowy”; 4. § 5 pkt 1a Umowy „cena Lokalu pozostanie bez zmiany, je ż eli ró ż nica pomi ę dzy powierzchni ą u ż ytkow ą Mieszkania przyj ę t ą w niniejszej umowie a rzeczywist ą jego powierzchni ą u ż ytkow ą obliczon ą z natury nie przekroczy 2%”; 5. § 5 pkt 1b Umowy „cena Lokalu zostanie skorygowana proporcjonalnie do zmiany powierzchni Mieszkania, je ż eli ró ż nica pomi ę dzy powierzchni ą u ż ytkow ą Mieszkania przyj ę t ą w niniejszej umowie a rzeczywist ą jego powierzchni ą u ż ytkow ą obliczon ą z natury przekroczy 2%”; 6 6. § 7 pkt 2 Umowy „W przypadku dwukrotnego niestawienia si ę Nabywcy lub jego nale ż ycie umocowanego przedstawiciela w wyznaczonych terminach odbioru, Sprzedaj ą cy dokona odbioru Lokalu jednostronnie , za ś wszelkie zawarte w tre ś ci odno ś nego protokó ł u ustalenia odbioru b ę d ą wi ążą ce dla Nabywcy”; 7. § 7 pkt 6 Umowy „Nabywca nie mo ż e w trakcie odbioru pousterkowego powo ł ywa ć si ę na wady fizyczne Lokalu jawne w dacie odbioru ( w tym wady fizyczne Lokalu , które Nabywca powinien by ł wykry ć w dacie odbioru przy zachowaniu nale ż ytej staranno ś ci”; 8. § 9 pkt 4 Umowy „W przypadku rozwi ą zania niniejszej umowy z przyczyn le żą cych po stronie Nabywcy lub w przypadku rezygnacji Nabywcy z niniejszej Umowy, Sprzedaj ą cemu przys ł uguje kara umowna w wysoko ś ci 5% ceny Lokalu, okre ś lonej w § 2 pkt 1. Ponadto w takim wypadku Nabywca nie b ę dzie mia ł prawa żą da ć zwrotu nak ł adów poczynionych w Lokalu. W tym przypadku Sprzedaj ą cy zwróci Nabywcy kwot ę wp ł acona przez niego, pomniejszona o kar ę umown ą , po zawarciu z osoba trzeci ą umowy zobowi ą zuj ą cej Sprzedaj ą cego do ustanowienia na jej rzecz prawa odr ę bnej w ł asno ś ci Lokalu wraz z prawami zwi ą zanymi , nie pó ź niej jednak ni ż w terminie 3-ch miesi ę cy od daty rozwi ą zania niniejszej Umowy”; 9. § 9 pkt 9 Umowy „Dokonanie przez Sprzedaj ą cego zwrotu kwoty wp ł aconej przez Nabywc ę po doliczeniu przys ł uguj ą cych Nabywcy kar umownych wyczerpuje pomi ę dzy stronami wszelkie roszczenia z tytu ł u nie wykonania umowy przez Sprzedaj ą cego”. Organ antymonopolowy ustali ł , na podstawie przes ł anych przez C. dokumentów, i ż przedsi ę biorca ten, bezpo ś rednio po wszcz ę ciu post ę powania w zwi ą zku z podejrzeniem stosowania przez niego praktyk naruszaj ą cych zbiorowe interesy konsumentów, przes ł a ł w dniu 29.06.2007r. wszystkim dotychczasowym klientom, z którymi zosta ł y podpisane umowy przedwst ę pne, aneksy do zawartych umów. Na mocy tych aneksów wszystkie w/w zapisy „Umowy przedwst ę pnej sprzeda ż y lokalu” (wskazane tak ż e w postanowieniu o wszcz ę ciu post ę powania jako niedozwolone) zosta ł y z przedmiotowych umów wyeliminowane lub nast ą pi ł a ich zmiana. Zosta ł y usuni ę te lub zmienione nast ę puj ą ce zapisy Umowy: • usuni ę to § 1 pkt 5 (okoliczno ś ci uzasadniaj ą ce zmian ę terminu realizacji Umowy), • usuni ę to § 2 pkt 6 (zastrze ż enie dla C. mo ż liwo ś ci dokonywania zmian technicznych i wykonawczych), • zmieniono § 3 pkt 2 (zastrze ż enie mo ż liwo ś ci podwy ż szenia ceny przez C. w przypadku zmiany przepisów podatkowych), • zmieniono, § 5 pkt 1a i § 5 pkt1b (mo ż liwo ść korekty ceny w przypadku zmiany powierzchni, bez prawa odst ą pienia od Umowy), • usuni ę to § 7 pkt 2 (mo ż liwo ść odbioru lokalu bez obecno ś ci nabywcy), • usuni ę to § 7 pkt 6 (ograniczenie mo ż liwo ś ci reklamacji usterek lokalu), 7 • zmieniono § 9 pkt 4 (usuwaj ą c fragment dotycz ą cy wysokiej kary umownej z tytu ł u odst ą pienia od Umowy przez konsumenta), • § 9 pkt 9 (usuwaj ą c fragment ograniczaj ą cy roszczenia konsumenta z tytu ł u niewykonania Umowy przez jego kontrahenta). Zmiana zapisów § 5 pkt 1a i § 5 pkt 1b, daj ą cych dotychczas C. mo ż liwo ść korekty ceny za lokal w przypadku zmiany jego powierzchni w stosunku do projektu budowlanego, polega ł a na wprowadzeniu regulacji w nast ę puj ą cym kszta ł cie: 1) § 5 pkt 1 „Sprzedaj ą cy zastrzega, ż e przyj ę ta na podstawie projektu budowlanego powierzchnia u ż ytkowa Mieszkania, wymieniona w § 2, mo ż e ulec nieznacznej zmianie”; 2) § 5 pkt 2 „W razie wyst ą pienia okoliczno ś ci, o której mowa w ust. 1 cena Lokalu zostanie skorygowana proporcjonalnie do zmiany powierzchni mieszkania, za ś o jej wyst ą pieniu Sprzedaj ą cy powiadomi nabywc ę w pi ś mie, o którym mowa w § 7 pkt 1, podaj ą c przy tym rzeczywist ą powierzchnie u ż ytkow ą Mieszkania oraz ewentualn ą kwot ę nadp ł aty lub niedop ł aty Nabywcy”. Jednocze ś nie C. udowodni ł a, poprzez przedstawienie kopii zawartych umów, fakt zawierania od dnia 11.04.2007r. w/w Umowy w zmienionym kszta ł cie, nie zawieraj ą cym ju ż , jej zdaniem, postanowie ń niedozwolonych. C. przes ł a ł a do organu antymonopolowego nowy, stosowany od dnia 22.01.2008r. wzór Umowy, ju ż bez zapisów dotycz ą cych zmiany ceny lokalu mieszkalnego w zwi ą zku ze zmian ą jego powierzchni u ż ytkowej, po jego wybudowaniu, zobowi ą zuj ą c si ę przy tym do aneksowania w tym zakresie dotychczas zawartych umów przedwst ę pnych. W roku 2007 ca ł kowity przychód C. wyniós ł (…) z ł . Organ antymonopolowy zwa ż y ł , co nast ę puje: Wszczynaj ą c wobec C. post ę powanie administracyjne, organ antymonopolowy postawi ł przedsi ę biorcy zarzuty naruszenia art. 24 ust. 1 i 2 ustawy antymonopolowej. Zgodnie z tre ś ci ą art. 24 ust. 1 ustawy antymonopolowej, zakazane jest stosowanie praktyk naruszaj ą cych zbiorowe interesy konsumentów. Art. 24 ust. 2 pkt 1 stanowi, ż e przez praktyk ę naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów rozumie si ę godz ą ce w nie bezprawne dzia ł anie przedsi ę biorcy, w szczególno ś ci stosowanie postanowie ń wzorców umów, które zosta ł y wpisane do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 Kodeksu post ę powania cywilnego. W niniejszej sprawie postawione C. zarzuty, aby mog ł y by ć skutecznie ocenione w ramach art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1, musz ą spe ł nia ć poni ż sze przes ł anki: 1) ujawnia ć si ę w obrocie konsumenckim, 2) narusza ć zbiorowy interes konsumentów, 3) by ć dzia ł aniem bezprawnym, 8 Pierwsza przes ł anka zosta ł a spe ł niona. C. zawiera umowy przedwst ę pne sprzeda ż y mieszka ń z osobami fizycznymi. Zgodnie z tre ś ci ą art. 4 pkt 11 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów i art. 22 1 k.c. za konsumenta uwa ż a si ę osob ę fizyczn ą dokonuj ą c ą czynno ś ci prawnej nie zwi ą zanej bezpo ś rednio z jej dzia ł alno ś ci ą gospodarcz ą lub zawodow ą . Bezspornym jest, i ż kontrahentami C. s ą osoby fizyczne zamierzaj ą ce naby ć lokal mieszkalny, a wi ę c dzia ł aj ą ce w charakterze konsumentów. Druga z wymienionych wy ż ej przes ł anek jest spe ł niona, gdy dane dzia ł anie przedsi ę biorcy godzi w interesy konsumentów, jako zbiorowo ś ci, gdy ż ustawa antymonopolowa chroni interesy nieograniczonej liczby konsumentów, których nie da si ę zidentyfikowa ć . Z takim przypadkiem mamy do czynienia w niniejszej sprawie. Dzia ł anie C. godzi w interesy ogó ł u obecnie korzystaj ą cych z jej us ł ug konsumentów, ale tak ż e ka ż dego potencjalnego konsumenta, który zdecyduje si ę zawrze ć ze C. umow ę przedwst ę pn ą sprzeda ż y lokalu. Naruszane przy tym interesy konsumentów nie maj ą jednostkowego charakteru, ale s ą wspólne dla z góry nieustalonej zbiorowo ś ci konsumentów. Nale ż y zatem stwierdzi ć , i ż spe ł niona zosta ł a druga z przes ł anek uznania dzia ł ania C. za praktyk ę naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów. Bezprawno ść tradycyjnie ujmowana jest jako sprzeczno ść z obowi ą zuj ą cym porz ą dkiem prawnym. Poj ę cie „porz ą dek prawny” obejmuje nakazy i zakazy wynikaj ą ce z normy prawnej, a tak ż e nakazy i zakazy wynikaj ą ce z norm moralnych i obyczajowych okre ś lanych jako zasady wspó łż ycia spo ł ecznego. W niniejszej sprawie dzia ł anie przedsi ę biorcy, polegaj ą ce na stosowaniu postanowie ń wzorców umów wpisanych do rejestru niedozwolonych postanowie ń umownych, nale ż y uzna ć za bezprawne nie tylko ze wzgl ę du na fakt zdefiniowania w art. 24 ust. 2 pkt 1 ustawy antymonopolowej okre ś lonej praktyki naruszaj ą cej zbiorowe interesy konsumentów. O bezprawno ś ci tego ż dzia ł ania przes ą dza równie ż rozszerzona skuteczno ść wyroku w sprawie o uznanie postanowie ń umownych za niedozwolone, co wynika z art. 479 43 k.p.c. W momencie wpisania do rejestru zapisu uznanego przez s ą d za niedozwolone postanowienie umowne, zapis ów staje si ę samodzielnie funkcjonuj ą c ą zasad ą , która zosta ł a zakwestionowana. Ze wzgl ę du na rozszerzon ą skuteczno ść wyroku, klauzule spe ł niaj ą funkcj ę podobn ą do przepisów prawa, za ś pos ł ugiwanie si ę nimi w kontaktach z konsumentami jest zakazane. Wzorce umów stosowane przez przedsi ę biorców w kontaktach z konsumentami podlegaj ą szczególnej kontroli. Wzorzec umowy to doktrynalne okre ś lenie wszelkich jednostronnie przygotowanych z góry przed zawarciem umowy, gotowych klauzul umów w postaci warunków umów, ich wzorów, regulaminów itp. ( E. Łę towska , Prawo umów konsumenckich, C.H. Beck 2002, s. 292). W systemie polskiego prawa cywilnego ustawodawca przewidzia ł instytucj ę abstrakcyjnej kontroli wzorców umownych, realizowanej w drodze post ę powania o uznanie postanowie ń wzorca umowy za niedozwolone. Zgodnie ze stanowiskiem S ą du Apelacyjnego w Warszawie (wyroki: z dnia 29 wrze ś nia 2005 r., sygn. akt: VI Aca 381/05; z dnia 16 listopada 2005 r., sygn. akt VI Aca 473/05), „celem post ę powania w sprawach o uznanie postanowie ń wzorca umowy za niedozwolone jest tzw. abstrakcyjna kontrola wzorców, dokonana w oderwaniu od konkretnej umowy, za ś wyrok uwzgl ę dniaj ą cy powództwo przez uznanie postanowie ń wzorca umowy za niedozwolone i zakazanie 9 ich stosowania ma, zgodnie z art. 479 43 k.p.c., od chwili wpisania do odpowiedniego rejestru, skutek tak ż e wobec osób trzecich.(…)”. Co wi ę cej, jak wskaza ł S ą d Najwy ż szy w uchwale z dnia 13 lipca 2006 r., sygn. akt III SZP 3/06, „stosowanie postanowie ń wzorców umów o tre ś ci to ż samej z tre ś ci ą postanowie ń uznanych za niedozwolone prawomocnym wyrokiem S ą du Okr ę gowego w Warszawie – S ą du Ochrony Konkurencji i Konsumentów i wpisanych do rejestru, o którym mowa w art. 479 45 § 2 k.p.c. mo ż e by ć uznane w stosunku do innego przedsi ę biorcy za praktyk ę naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów”. Tak wi ę c, dokonuj ą c oceny tre ś ci postanowie ń umownych wykorzystywanych przez przedsi ę biorców we wzorcach umownych nale ż y wykorzystywa ć regu ł y interpretacji wykszta ł cone w nauce prawa i praktyce orzeczniczej. St ą d te ż , niedozwolone b ę d ą takie postanowienia umów, które mieszcz ą si ę w „hipotezie” klauzuli wpisanej do rejestru, której tre ść zostanie ustalona w oparciu o dokonan ą jej wyk ł adni ę . Nie jest zatem konieczna dok ł adna, literalna identyczno ść klauzuli wpisanej do rejestru i klauzuli z ni ą porównywanej. Ad. pkt I sentencji decyzji: Zakwestionowane przez organ antymonopolowy w niniejszym post ę powaniu zapisy, wskazane wy ż ej w punktach od 1 do 9, zawarte by ł y we wzorcu umownym, stosowanym w obrocie z konsumentami przez C., tj. Umowie przedwst ę pnej sprzeda ż y lokalu. W ocenie Prezesa UOKiK zapis § 1 pkt 5 Umowy: „W przypadku wyst ą pienia w trakcie budowy Budynku okoliczno ś ci maj ą cych znamiona „si ł y wy ż szej”, w szczególno ś ci: d ł ugotrwa ł ych mrozów lub ulewnych opadów atmosferycznych, lub te ż innych podobnych i niezale ż nych od Sprzedaj ą cego przeszkód, Sprzedaj ą cy zastrzega sobie prawo do przesuni ę cia okre ś lonej w pkt 4 daty zako ń czenia budowy o okres równy okresowi utrzymywania si ę tych ż e przeszkód, nie d ł u ż szy jednak ni ż 3 miesi ą ce. O zaistnieniu takich okoliczno ś ci Sprzedaj ą cy poinformuje Nabywc ę stosownym pismem, w którym wyja ś ni przyczyny przesuni ę cia terminu zako ń czenia budowy i poda nowy termin zako ń czenia budowy”, nale ż y uzna ć za to ż samy z zapisem wpisanym do Rejestru pod nr 921, uznanym uprzednio za niedozwolone postanowienie umowne, wyrokiem S ą du Okr ę gowego w Warszawie – S ą du Ochrony Konkurencji i Konsumentów z dnia 17 sierpnia 2006 r., sygn. akt XVII AmC 100/05. S ą d uzna ł za niedozwolone postanowienie umowne o tre ś ci: „ Fronton zastrzega sobie prawo do zmiany terminu zako ń czenia inwestycji, wynikaj ą cych z przyczyn od niego niezale ż nych w tym w szczególno ś ci si ł y wy ż szej, przy czym zobowi ą zany jest o takiej zmianie poinformowa ć pisemnie nabywc ę z odpowiednim wyja ś nieniem i wskazaniem nowego terminu. Fronton zastrzega sobie prawo do zmiany terminu zako ń czenia inwestycji wynikaj ą cych z przyczyn od niego niezale ż nych w tym w szczególno ś ci: a. si ł y wy ż szej, b. dzia ł a ń organów administracyjnych, c. dzia ł a ń nabywcy, przy czym zobowi ą zany jest o takiej zmianie poinformowa ć pisemnie nabywc ę z odpowiednim wyja ś nieniem i wskazaniem nowego terminu” . Porównywane zapisy nie zachowuj ą wprawdzie identycznego brzmienia, jednak ż e analiza ich tre ś ci prowadzi do wniosku, i ż wywo ł uj ą one identyczne skutki. Obydwa porównywane zastrze ż enia umowne mog ą prowadzi ć do ograniczenia b ą d ź wy łą czenia odpowiedzialno ś ci dewelopera za niewykonanie zobowi ą zania w okre ś lonym w umowie terminie. Nale ż y przy tym wskaza ć , i ż przes ł anki wy łą czenia tej odpowiedzialno ś ci s ą w obydwu przypadkach 10 jednakowo nieprecyzyjne i niedookre ś lone, i to w sposób umo ż liwiaj ą cy uchylenie si ę przedsi ę biorcy od odpowiedzialno ś ci tak ż e wówczas, je ż eli spó ź nienie w wykonaniu umowy jest przez niego zawinione. Podkre ś li ć nale ż y, i ż obydwa porównywane zapisy mówi ą jedynie bardzo ogólnie o „przyczynach niezale ż nych od sprzedaj ą cego”, a wskazane w zapisach wyliczenie takich okoliczno ś ci jest otwarte i ma jedynie przyk ł adowy charakter, o czym ś wiadczy u ż yty zwrot „w szczególno ś ci”. Z powy ż szych wzgl ę dów porównywane zapisy nale ż y uzna ć za to ż same. W ocenie Prezesa UOKiK zapis § 2 pkt 6 Umowy: „Sprzedaj ą cy zastrzega sobie prawo do wprowadzenia zmian technicznych wykonawczych na etapie budowy, zgodnych z przepisami prawa budowlanego, przy czym o zmianach tych powiadomi Nabywc ę ”, nale ż y uzna ć za to ż samy z klauzul ą wpisan ą do rejestru pod nr 234: „ Sprzedaj ą cy zastrzega sobie mo ż liwo ść dokonania zmian w projekcie Budynku dotycz ą cych projektowanych technologii i rozwi ą za ń ”. Postanowienie o tym numerze zosta ł o uznane za niedozwolone wyrokiem S ą du Okr ę gowego w Warszawie – S ą du Ochrony Konkurencji i Konsumentów z dnia 10 pa ź dziernika 2004 r., sygn. akt XVII Amc 47/03. Porównywane zapisy przewiduj ą dla przedsi ę biorcy jednostronne uprawnienie do zmiany istotnych cech wykonywanego obiektu budowlanego. Zastrze ż enie mo ż liwo ś ci jednostronnego wprowadzania zmian umo ż liwia deweloperowi wykonanie budynku z odst ę pstwami od dokumentacji projektowej. W obydwu porównywanych przypadkach, takie zastrze ż enie mo ż liwo ś ci zmian daje przedsi ę biorcy wy łą czne uprawnienie do stwierdzania zgodno ś ci ś wiadczenia z umow ą . Przypomnie ć wypada równie ż w tym miejscu, i ż konsument zawieraj ą c z deweloperem umow ę zainteresowany jest w ł a ś nie nabyciem konkretnego lokalu, o okre ś lonych cechach, w okre ś lonym budynku. Nale ż y wobec powy ż szego uzna ć , i ż porównywane zastrze ż enia prowadz ą do tego samego skutku. W ocenie Prezesa UOKiK zapis § 3 pkt 2 Umowy „Cena Lokalu wraz z udzia ł em w prawie w ł asno ś ci Terenu i cz ęś ciach wspólnych Budynku zawiera podatek VAT obliczony wg stawki 7%. Sprzedaj ą cy ma prawo podwy ż szenia ceny Lokalu o kwot ę wynikaj ą c ą ze wzrostu stawki podatku VAT i do doliczenia innego podatku, który mo ż e zosta ć na ł o ż ony na podstawie stosownych przepisów prawa, wprowadzonych w ż ycie po dniu podpisania niniejszej Umowy” nale ż y uzna ć za to ż samy z klauzul ą wpisan ą do rejestru pod nr 885: „ Do ceny netto zostanie doliczony podatek VAT zgodnie z obowi ą zuj ą cymi przepisami. Na dzie ń podpisania umowy stawka podatku VAT na lokal mieszkalny wynosi 7%, a na gara ż i miejsce parkingowe 22%. W przypadku zmiany stawki podatku VAT nast ą pi odpowiednia zmiana ceny ”. Postanowienie o tym numerze zosta ł o uznane za niedozwolone wyrokiem S ą du Okr ę gowego w Warszawie – S ą du Ochrony Konkurencji i Konsumentów z dnia 18 maja 2005 r., sygn. akt XVII Amc 86/03. Porównywane zapisy przewiduj ą obci ąż enie finansowe, z tytu ł u ewentualnych zmian przepisów podatkowych, wy łą cznie dla konsumenta. Szczególnie istotny jest fakt nie przyznania konsumentowi, w sytuacji, kiedy nast ę puje wzrost ceny, stosownie do art. 385 3 pkt 20 k.c., prawa do odst ą pienia od umowy. W ocenie Prezesa UOKiK zapis § 5 pkt 1a Umowy „cena Lokalu pozostanie bez zmiany, je ż eli ró ż nica pomi ę dzy powierzchni ą u ż ytkow ą Mieszkania przyj ę t ą w niniejszej umowie a rzeczywist ą jego powierzchni ą u ż ytkow ą obliczon ą z natury nie przekroczy 2%”, nale ż y uzna ć za to ż samy z klauzul ą wpisan ą do rejestru pod nr 155: 11 „ Cena nabycia nieruchomo ś ci (lokalu mieszkalnego) ulegnie zmianie, je ż eli po zako ń czeniu budowy oka ż e si ę , ż e zakupione powierzchnie lokalu mieszkalnego ulegna zmianie w stosunku do powierzchni przewidzianej w projekcie o wi ę cej ni ż 2,5%”. Postanowienie o tym numerze zosta ł o uznane za niedozwolone wyrokiem S ą du Okr ę gowego w Warszawie – S ą du Ochrony Konkurencji i Konsumentów z dnia 9 wrze ś nia 2004 r., sygn. akt XVII Amc 12/04. Porównywane zapisy daj ą mo ż liwo ść kontrahentowi konsumenta, ju ż po zawarciu umowy, podwy ż szenia ceny lokalu na skutek zwi ę kszenia jego metra ż u w stosunku do umownego, bez jednoczesnego zapewnienia konsumentowi prawa odst ą pienia od umowy w sytuacji wzrostu obci ąż e ń finansowych po stronie konsumenta. W ocenie Prezesa UOKiK zapis § 5 pkt 1b Umowy „cena Lokalu zostanie skorygowana proporcjonalnie do zmiany powierzchni Mieszkania, je ż eli ró ż nica pomi ę dzy powierzchni ą u ż ytkow ą Mieszkania przyj ę t ą w niniejszej umowie a rzeczywist ą jego powierzchni ą u ż ytkow ą obliczon ą z natury przekroczy 2%” nale ż y uzna ć za to ż samy z klauzul ą wpisan ą do rejestru pod nr 155: „ Cena nabycia nieruchomo ś ci (lokalu mieszkalnego) ulegnie zmianie, je ż eli po zako ń czeniu budowy oka ż e si ę , ż e zakupione powierzchnie lokalu mieszkalnego ulegn ą zmianie w stosunku do powierzchni przewidzianej w projekcie o wi ę cej ni ż 2,5%”. Postanowienie o tym numerze zosta ł o uznane za niedozwolone wyrokiem S ą du Okr ę gowego w Warszawie – S ą du Ochrony Konkurencji i Konsumentów z dnia 9 wrze ś nia 2004 r., sygn. akt XVII Amc 12/04. Porównywane zapisy daj ą mo ż liwo ść kontrahentowi konsumenta, ju ż po zawarciu umowy, podwy ż szenia ceny lokalu na skutek zwi ę kszenia jego metra ż u w stosunku do umownego, bez jednoczesnego zapewnienia konsumentowi prawa odst ą pienia od umowy w sytuacji wzrostu obci ąż e ń finansowych po stronie konsumenta. W ocenie Prezesa UOKiK zapis § 7 pkt 2 Umowy „W przypadku dwukrotnego niestawienia si ę Nabywcy lub jego nale ż ycie umocowanego przedstawiciela w wyznaczonych terminach odbioru, Sprzedaj ą cy dokona odbioru Lokalu jednostronnie, za ś wszelkie zawarte w tre ś ci odno ś nego protokó ł u ustalenia odbioru b ę d ą wi ążą ce dla Nabywcy” nale ż y uzna ć za to ż samy z klauzul ą wpisan ą do rejestru pod nr 364: „ W razie niestawiennictwa Kupuj ą cego w wyznaczonym terminie przekazania, sprzedaj ą cy dokona samodzielnie odbioru przedmiotu umowy i b ę dzie to jednoznaczne z wykonaniem przez Sprzedaj ą cego umowy w tym zakresie. Strony zgodnie ustalaj ą , ż e w takim przypadku Sprzedaj ą cy upowa ż niony jest do wystawienia odpowiedniej faktury”. Postanowienie o tym numerze zosta ł o uznane za niedozwolone wyrokiem S ą du Okr ę gowego w Warszawie – S ą du Ochrony Konkurencji i Konsumentów z dnia 22 listopada 2004 r., sygn. akt XVII Amc 55/03. Zapis obu porównywanych postanowie ń umownych umo ż liwia przedsi ę biorcy, bez obecno ś ci konsumenta, dokona ć odbioru lokalu i zwolni ć si ę z odpowiedzialno ś ci za niewykonanie lub nienale ż yte wykonanie umowy wobec konsumenta, co w ś wietle art. 385 1 § 1 kc stanowi niedozwolon ą klauzul ę , gdy ż postanowienie to ra żą co narusza interes konsumenta. W ocenie Prezesa UOKiK zapis § 7 pkt 6 Umowy „Nabywca nie mo ż e w trakcie odbioru pousterkowego powo ł ywa ć si ę na wady fizyczne Lokalu jawne w dacie odbioru (w tym wady fizyczne Lokalu, które Nabywca powinien by ł wykry ć w 12 dacie odbioru przy zachowaniu nale ż ytej staranno ś ci)” nale ż y uzna ć za to ż samy z klauzul ą wpisan ą do rejestru pod nr 366: „ Kupuj ą cy nie mo ż e odmówi ć odbioru przedmiotowego lokalu podczas drugiego odbioru technicznego z powo ł aniem si ę na nowe wady, których istnienie móg ł stwierdzi ć podczas pierwszego odbioru”. Postanowienie o tym numerze zosta ł o uznane za niedozwolone wyrokiem S ą du Okr ę gowego w Warszawie – S ą du Ochrony Konkurencji i Konsumentów z dnia 22 listopada 2004 r., sygn. akt XVII Amc 55/03. Niedozwolon ą klauzul ą umown ą , ra żą co naruszaj ą c ą interes konsumenta i dobre obyczaje (art. 385 1 § 1 kc) jest zapis ograniczaj ą cy prawo do dochodzenia roszcze ń z tytu ł u stwierdzonych wad lokalu, których konsument nie zg ł osi ł podczas pierwotnego odbioru technicznego. Sprowadza si ę to do sytuacji, ż e pomimo wad lokalu przedsi ę biorca b ę dzie zwolniony z odpowiedzialno ś ci za nie, a konsument pozbawiony prawa do odmowy odbioru wadliwego lokalu. W ocenie Prezesa UOKiK zapis § 9 pkt 4 Umowy „W przypadku rozwi ą zania niniejszej umowy z przyczyn le żą cych po stronie Nabywcy lub w przypadku rezygnacji Nabywcy z niniejszej Umowy, Sprzedaj ą cemu przys ł uguje kara umowna w wysoko ś ci 5% ceny Lokalu, okre ś lonej w § 2 pkt 1. Ponadto w takim wypadku Nabywca nie b ę dzie mia ł prawa żą da ć zwrotu nak ł adów poczynionych w Lokalu. W tym przypadku Sprzedaj ą cy zwróci Nabywcy kwot ę wp ł acon ą przez niego, pomniejszona o kar ę umown ą , po zawarciu z osob ą trzeci ą umowy zobowi ą zuj ą cej Sprzedaj ą cego do ustanowienia na jej rzecz prawa odr ę bnej w ł asno ś ci Lokalu wraz z prawami zwi ą zanymi , nie pó ź niej jednak ni ż w terminie 3-ch miesi ę cy od daty rozwi ą zania niniejszej Umowy” nale ż y uzna ć za to ż samy z klauzul ą wpisan ą do rejestru pod nr 887: „ W przypadku gdy Sprzedaj ą cy odst ą pi od umowy z powodu jej nienale ż ytego wykonania przez Kupuj ą cego lub Kupuj ą cy odst ą pi od umowy z przyczyn innych ni ż okre ś lone w ust. 1, Sprzedaj ą cy zwróci wp ł acone przez Kupuj ą cego kwoty z ł otowe, po potr ą ceniu 5% łą cznej ceny kupna. Zwracane kwoty nie podlegaj ą waloryzacji i nie s ą oprocentowane. Zwrot nast ą pi w terminie 3 tygodni od znalezienia nowego nabywcy tego samego lokalu i dokonania przez nowego nabywc ę wp ł at na poczet kupna lokalu w wysoko ś ci nie mniejszej ni ż kwota zwracana Kupuj ą cemu, je ż eli nowy nabywca tego samego lokalu nie zostanie znaleziony w terminie 12 miesi ę cy od daty odst ą pienia od umowy, to Sprzedaj ą cy zwróci Kupuj ą cemu wp ł acone przez niego kwoty po potr ą ceniu 5% łą cznej ceny kupna tytu ł em kary umownej. W tym przypadku zwrot nast ą pi w terminie 30 dni od up ł ywu 12 miesi ę cy od daty odst ą pienia od umowy”. Postanowienie o tym numerze zosta ł o uznane za niedozwolone wyrokiem S ą du Okr ę gowego w Warszawie – S ą du Ochrony Konkurencji i Konsumentów z dnia 18 maja 2005 r., sygn. akt XVII Amc 86/03. Zakwestionowany zapis umowy stosowanej przez C. w ca ł o ś ci zawiera si ę w w/w klauzuli. Jest on sprzeczny z art. 385 1 § 1 k.c., art. 385 3 pkt 12 i 17 k.c. Zapis taki wy łą cza obowi ą zek zwrotu konsumentowi uiszczonej zap ł aty za ś wiadczenie (w rozpatrywanym przypadku 5% łą cznej ceny kupna) nie spe ł nione w ca ł o ś ci lub cz ęś ci, je ż eli konsument zrezygnuje z wykonania umowy, co narusza art. 385 3 pkt 12 k.c. W ocenie Prezesa UOKiK zapis § 9 pkt 9 Umowy „Dokonanie przez Sprzedaj ą cego zwrotu kwoty wp ł aconej przez Nabywc ę po doliczeniu przys ł uguj ą cych Nabywcy kar umownych wyczerpuje pomi ę dzy stronami wszelkie roszczenia z tytu ł u nie wykonania umowy przez Sprzedaj ą cego” nale ż y uzna ć za to ż samy z klauzul ą 13 wpisan ą do rejestru pod nr 890: „ Dokonanie przez Sprzedaj ą cego zwrotu wp ł aconych przez Kupuj ą cego kwot wraz z odsetkami na zasadach okre ś lonych w ust. 1 wyczerpuje pomi ę dzy stronami wszelkie roszczenia, wynikaj ą ce z niewykonania umowy przez Sprzedaj ą cego”. Postanowienie o tym numerze zosta ł o uznane za niedozwolone wyrokiem S ą du Okr ę gowego w Warszawie – S ą du Ochrony Konkurencji i Konsumentów z dnia 18 maja 2005 r., sygn. akt XVII Amc 86/03. Zakwestionowany zapis umowy stosowanej przez C. w ca ł o ś ci zawiera si ę w w/w klauzuli. Jest on sprzeczny z art. 385 1 § 1 k.c. i art. 385 3 pkt 2 k.c. wprost ograniczaj ą c wysoko ść ewentualnych roszcze ń wobec kontrahenta konsumenta. Uwzgl ę dniaj ą c powy ż sze nale ż y uzna ć , i ż kwestionowane zapisy wzorca umowy stosowanego przez C. mieszcz ą si ę w „hipotezach” wymienionych klauzul wpisanych do Rejestru. Tym samym udowodniono, i ż spe ł niona zosta ł a przes ł anka bezprawno ś ci dzia ł ania C., polegaj ą cego na stosowaniu w obrocie konsumenckim postanowie ń wzorców umów, które zosta ł y wpisane do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone. Zaistnienie dwóch pozosta ł ych przes ł anek, warunkuj ą cych uznanie dzia ł a ń C. za praktyk ę naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów (stosowanie zakwestionowanych zapisów w obrocie konsumenckim oraz naruszenie zbiorowego interesu konsumentów) zosta ł o ju ż wykazane na pocz ą tku cz ęś ci „Prezes UOKiK zwa ż y ł ” niniejszej decyzji. W zwi ą zku ze spe ł nieniem wskazanych w decyzji przes ł anek nale ż a ł o uzna ć , i ż dzia ł anie C. stanowi praktyk ę naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów, wymienion ą w art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 ustawy antymonopolowej. W punkcie I sentencji niniejszej decyzji Prezes UOKiK uzna ł za naruszaj ą ce zbiorowe interesy konsumentów praktyki C. w Lublinie, stwierdzaj ą c jednocze ś nie zaniechanie ich stosowania. Uzasadnieniem stwierdzenia zaniechania stosowania przedmiotowych praktyk jest, udowodnione przez C., wyeliminowanie kwestionowanych zapisów z tre ś ci wzorca umownego, poprzez ich skre ś lenie lub zmian ę . W ś wietle powy ż szego nale ż a ł o orzec, jak w punkcie I sentencji. Ad. pkt II sentencji decyzji: Zmiana zapisów § 5 pkt 1a i pkt 1b Umowy w pierwotnym brzmieniu, dokonana przez C. w trakcie post ę powania administracyjnego, jakkolwiek umo ż liwia stwierdzenie zaniechania stosowania, zakwestionowanych przez Prezesa UOKiK tych zapisów Umowy, to jednocze ś nie § 5 pkt 1 i 2 Umowy w nowym brzmieniu tak ż e stanowi klauzul ę zakazan ą w obrocie z konsumentami. W ocenie Prezesa UOKiK zapis § 5 pkt 1 i 2 Umowy „Sprzedaj ą cy zastrzega, ż e przyj ę ta na podstawie projektu budowlanego powierzchnia u ż ytkowa Mieszkania, wymieniona w § 2, mo ż e ulec nieznacznej zmianie; W razie wyst ą pienia okoliczno ś ci, o której mowa w ust. 1 cena Lokalu zostanie skorygowana proporcjonalnie do zmiany powierzchni mieszkania, za ś o jej wyst ą pieniu Sprzedaj ą cy powiadomi nabywc ę w pi ś mie, o którym mowa w § 7 pkt 1, podaj ą c przy tym rzeczywist ą powierzchnie u ż ytkow ą Mieszkania oraz ewentualn ą kwot ę nadp ł aty lub niedop ł aty Nabywcy” , nale ż y uzna ć za to ż samy z klauzul ą 14 wpisan ą do rejestru pod nr 155: „ Cena nabycia nieruchomo ś ci (lokalu mieszkalnego) ulegnie zmianie, je ż eli po zako ń czeniu budowy oka ż e si ę , ż e zakupione powierzchnie lokalu mieszkalnego ulegna zmianie w stosunku do powierzchni przewidzianej w projekcie o wi ę cej ni ż 2,5%”. Postanowienie o tym numerze zosta ł o uznane za niedozwolone wyrokiem S ą du Okr ę gowego w Warszawie – S ą du Ochrony Konkurencji i Konsumentów z dnia 9 wrze ś nia 2004 r., sygn. akt XVII Amc 12/04. Porównywane zapisy daj ą mo ż liwo ść kontrahentowi konsumenta, ju ż po zawarciu umowy, zmiany ceny lokalu na skutek zwi ę kszenia jego metra ż u w stosunku do okre ś lonego w Umowie, bez jednoczesnego zapewnienia konsumentowi prawa odst ą pienia od umowy w sytuacji wzrostu obci ąż e ń finansowych po stronie konsumenta. Uprzednie brzmienie obu w/w zapisu (§ 5 pkt 1a i 1b) dawa ł o C. mo ż liwo ść podniesienia ceny dla Kupuj ą cego, z tytu ł u zwi ę kszenia si ę rzeczywistej powierzchni lokalu mieszkalnego (po jego wybudowaniu) o wi ę cej ni ż 2% lub pozostawienie ceny bez zmian, mimo zmniejszenia si ę tej ż e powierzchni, bez jednoczesnego zapewnienia mo ż liwo ś ci odst ą pienia od umowy. Po zmianie przedmiotowych zapisów Umowa w dalszym ci ą gu stwarza mo ż liwo ść podwy ż szenia ceny dla Kupuj ą cego, z tytu ł u „nieznacznej zmiany” powierzchni u ż ytkowej mieszkania lub pozostawienia ceny niezmienionej pomimo „nieznacznego” zmniejszenia si ę powierzchni lokalu, bez jednoczesnego przyznania konsumentowi prawa odst ą pienia od Umowy. Negatywny skutek zakwestionowanych zapisów, tj. § 5 pkt 1 i 2 nowej Umowy, pozostaje dla konsumenta taki sam, jak pod rz ą dami Umowy w pierwotnej wersji. Przy kilkusettysi ę cznych kwotach zwi ą zanych z obrotem lokalami mieszkalnymi, wzrost ceny nawet o np. 0,5% jest w liczbach bezwzgl ę dnych znacz ą cy. Najwa ż niejszym pozostaje jednak, ż e w dalszym ci ą gu konsument pozbawiony jest prawa do odst ą pienia od umowy z tytu ł u zmiany ceny okre ś lonej uprzednio w Umowie. Uwzgl ę dniaj ą c powy ż sze nale ż y uzna ć , i ż kwestionowane zapisy wzorca umowy stosowanego przez C. mieszcz ą si ę w „hipotezie” wymienionej wy ż ej klauzuli wpisanej do Rejestru. Tym samym udowodniono, i ż spe ł niona zosta ł a przes ł anka bezprawno ś ci dzia ł ania C., polegaj ą cego na stosowaniu w obrocie konsumenckim postanowie ń wzorców umów, które zosta ł y wpisane do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone. Zaistnienie dwóch pozosta ł ych przes ł anek, warunkuj ą cych uznanie dzia ł a ń C. za praktyk ę naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów (stosowanie zakwestionowanych zapisów w obrocie konsumenckim oraz naruszenie zbiorowego interesu konsumentów) zosta ł o ju ż wykazane na pocz ą tku cz ęś ci „Prezes UOKiK zwa ż y ł ” niniejszej decyzji. W ś wietle powy ż szego nale ż a ł o orzec, jak w punkcie II sentencji. Ad. pkt III sentencji decyzji: Organ antymonopolowy na ł o ż y ł na Spó ł k ę C. kar ę pieni ęż n ą w wysoko ś ci 7800 z ł (s ł ownie: siedem tysi ę cy osiemset z ł otych). W my ś l art. 106 ust. 1 pkt 4 ustawy antymonopolowej, Prezes Urz ę du mo ż e na ł o ż y ć na przedsi ę biorc ę , w drodze decyzji, kar ę pieni ęż n ą w wysoko ś ci nie wi ę kszej ni ż 10% przychodu osi ą gni ę tego w roku rozliczeniowym poprzedzaj ą cym rok na ł o ż enia kary, je ż eli przedsi ę biorca ten, cho ć by nieumy ś lnie, dopu ś ci ł si ę stosowania praktyki naruszaj ą cej zbiorowe interesy konsumentów w rozumieniu art. 24 ustawy antymonopolowej. Stosownie do tre ś ci art. 15 111 ustawy antymonopolowej, przy ustalaniu wysoko ś ci kar pieni ęż nych nale ż y uwzgl ę dni ć w szczególno ś ci okres, stopie ń oraz okoliczno ś ci naruszenia przepisów ustawy, a tak ż e uprzednie naruszenie przepisów ustawy. W pkt I i II sentencji niniejszej decyzji stwierdzono stosowanie przez C. praktyk naruszaj ą cych zbiorowe interesy konsumentów, polegaj ą cych na pos ł ugiwaniu si ę w umowach zawieranych z konsumentami postanowieniami wzorców umów uznanymi za niedozwolone wyrokiem S ą du Okr ę gowego w Warszawie – S ą du Ochrony Konkurencji i Konsumentów, których to praktyk ustawodawca zakaza ł stosowania moc ą przepisów art. 24 ust. 1 i ust. 2 pkt 1 ustawy antymonopolowej. Konsekwencj ą stosowania powy ż szych praktyk mo ż e by ć naruszanie ekonomicznych interesów konsumentów, jako s ł abszej strony Umowy. C. osi ą gn ęł a w 2007 r. przychód w wysoko ś ci (…) z ł . Maksymalna wysoko ść kary, jaka mog ł aby zosta ć na ł o ż ona na Spó ł k ę wynosi zatem: (…) z ł . Kara nak ł adana przez organ antymonopolowy na przedsi ę biorc ę , który dopu ś ci ł si ę stosowania praktyki naruszaj ą cej zbiorowe interesy konsumentów s ł u ż y podkre ś leniu naganno ś ci ocenianego zachowania. Zawodowy charakter ś wiadczonych us ł ug wymaga prowadzenia dzia ł alno ś ci w sposób zapewniaj ą cy poszanowanie dobrych obyczajów oraz s ł usznych interesów konsumentów, co wi ąż e si ę z przestrzeganiem obowi ą zuj ą cych przepisów prawa. C., jako podmiot funkcjonuj ą cy na rynku od kilku lat, powinna mie ć ś wiadomo ść , i ż okre ś laj ą c warunki umowne nie mo ż e stosowa ć klauzul uznanych przez SOKiK za abuzywne, godz ą c w ten sposób w interesy s ł abszych uczestników rynku, jakimi s ą konsumenci. Z drugiej strony nale ż y podkre ś li ć wymiar edukacyjny i wychowawczy zastosowanego ś rodka oraz wyrazi ć nadziej ę , ż e odniesie on skutek na przysz ł o ść . Kara powinna równie ż oddzia ł ywa ć w wymiarze ogólnym, realizuj ą c funkcj ę odstraszaj ą c ą i wychowawcz ą tak ż e w stosunku do innych uczestników rynku. Miarkuj ą c wysoko ść kary pieni ęż nej organ antymonopolowy wzi ął pod uwag ę okoliczno ść , i ż C. dopu ś ci ł a si ę naruszenia przepisów ustawy antymonopolowej po raz pierwszy, jak równie ż fakt, i ż udowodnione praktyki zosta ł y w przewa ż aj ą cej wi ę kszo ś ci zaniechane lub zosta ł y podj ę te kroki do ich zaniechania. Uwzgl ę dniaj ą c powy ż sze okoliczno ś ci wysoko ść kary ustalono na poziomie 7800 z ł , tj. oko ł o (…)% wysoko ś ci mo ż liwej kary maksymalnej. W ocenie Prezesa Urz ę du kara wymierzona w tej wysoko ś ci jest adekwatna do stopnia naruszenia przepisów ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, a tak ż e spe ł nia funkcj ę prewencyjn ą i wychowawcz ą , tak aby zapobiec w przysz ł o ś ci naruszeniom przepisów ustawy antymonopolowej. Maj ą c powy ż sze na uwadze nale ż a ł o orzec, jak w punkcie III sentencji decyzji. Zgodnie z art. 112 ust. 3 ustawy antymonopolowej kar ę pieni ęż n ą nale ż y ui ś ci ć w terminie 14 dni od dnia uprawomocnienia si ę niniejszej decyzji na rachunek Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów: NBP o/o Warszawa Nr 51101010100078782231000000. Od niniejszej decyzji, na podstawie art. 81 ust. 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów w zwi ą zku z art. 479 28 § 2 k.p.c., przys ł uguje stronie odwo ł anie do S ą du Okr ę gowego w Warszawie – S ą du Ochrony Konkurencji i Konsumentów za 16 po ś rednictwem Prezesa Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów – Delegatura w Lublinie, w terminie dwóch tygodni od dnia dor ę czenia decyzji. Otrzymuje: C.