RŁO-56/2008

PREZES URZ Ę DU OCHRONY KONKURENCJI I KONSUMENTÓW DELEGATURA w Ł ODZI ul. Piotrkowska 120 90-006 Ł ód ź , P - 36 tel. (0-42) 636-36-89, fax (0-42) 636-07-12 e’-mail: lodz@uokik.gov.pl R Ł O-61-32( )/08/AB Ł ód ź , dnia 25 listopada 2008 r. DECYZJA Nr R Ł O 56/2008 I. Na podstawie art. 27 ust. 1 i ust. 2 w zwi ą zku z art. 24 ust. 1 i ust. 2 pkt 1 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. Nr 50, poz. 331 ze zm.) oraz stosownie do art. 33 ust. 6 tej ustawy i § 7 rozporz ą dzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 17 lipca 2007 r. w sprawie w ł a ś ciwo ś ci miejscowej i rzeczowej delegatur Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów (Dz. U. Nr 134, poz. 939) - dzia ł aj ą c w imieniu Prezesa Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów: uznaje si ę za praktyk ę naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów dzia ł anie „EZBUD – INTERSTER” Sp. z o.o., ul. Wysoka 2/4, 97-200 Tomaszów Mazowiecki polegaj ą ce na bezprawnym stosowaniu: 1. we wzorcu pn. „Umowa Nr …” postanowienia zawartego w § 2 ust. 1 o tre ś ci: „(…) Termin realizacji przedmiotu umowy mo ż e ulec przesuni ę ciu o 60 dni w stosunku do terminu wy ż ej wskazanego, co nie b ę dzie skutkowa ć powstaniem jakichkolwiek roszcze ń Nabywcy wobec Sprzedaj ą cego (…)”, 2. we wzorcu pn. „Umowa Nr …” postanowienia zawartego w § 5 ust. 4 o tre ś ci: „Strony Zgodnie ustalaj ą , ż e gdyby wprowadzone zosta ł y inne podatki i ś wiadczenia publicznoprawne o charakterze cenotwórczym lub podwy ż szone ju ż istniej ą ce, które s ą niezale ż ne od woli stron, cena ca ł kowita lokalu wzro ś nie proporcjonalnie do wzrostu tych ś wiadcze ń i op ł at”, 3. we wzorcu pn. „Umowa Nr …” postanowienia zawartego w § 9 ust. 2 o tre ś ci: „EZBUD-INTERSTER Sp. z o.o. z siedzib ą w Tomaszowie Maz. przy ul. Wysokiej 2/4 sprawowa ć b ę dzie zarz ą d nad nieruchomo ś ci ą wspóln ą (budynkiem wielorodzinnym) na podstawie umowy o zarz ą dzanie, która podpisana b ę dzie równolegle z w/w umow ą , wed ł ug zasad i na warunkach okre ś lonych w rozdziale 4 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o w ł asno ś ci lokali (Dz. U. z 2000 r Nr 80, poz. 903 z pó ź n. zm) za miesi ę cznym wynagrodzeniem 0,95 z ł . od metra kw powierzchni u ż ytkowej (bez powierzchni przynale ż nych) przez okres minimum 5 lat od daty otrzymania pozwolenia na u ż ytkowanie. Nabywca w akcie notarialnym powierzy zarz ą d nad nieruchomo ś ci ą wspóln ą EZBUD-INTERSTER Sp. z o.o.”, 4. we wzorcu pn. „Umowa Nr …” postanowienia zawartego w § 10 o tre ś ci: „Spory mog ą ce wynikn ąć ze stosunku prawnego obj ę tego niniejsz ą umow ą strony poddaj ą pod rozstrzygni ę cie s ą du miejscowego w ł a ś ciwego dla siedziby Sprzedaj ą cego” które zosta ł y wpisane do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 Kodeksu post ę powania cywilnego i stwierdza si ę zaniechanie jej stosowania z dniem 10 pa ź dziernika 2008 r. II. Na podstawie art. 106 ust. 1 pkt 4 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. Nr 50, poz. 331 ze zm.) i § 6 rozporz ą dzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 17 lipca 2007 r. w sprawie w ł a ś ciwo ś ci miejscowej i rzeczowej delegatur Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów (Dz. U. z 2007 r. Nr 134 poz. 939) – dzia ł aj ą c w imieniu Prezesa Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów: nak ł ada si ę na „EZBUD – INTERSTER” Sp. z o.o., ul. Wysoka 2/4, 97-200 Tomaszów Mazowiecki kar ę pieni ęż n ą w wysoko ś ci 9 000,00 z ł (s ł ownie: dziewi ęć tysi ę cy z ł otych), p ł atn ą do bud ż etu Pa ń stwa. III. Na podstawie art. 77 ust. 1 w zwi ą zku z art. 80 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. z 2007 r. Nr 50, poz. 331 ze zm.) oraz stosownie do art. 33 ust. 6 tej ustawy i § 7 rozporz ą dzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 17 lipca 2007 r. w sprawie w ł a ś ciwo ś ci miejscowej i rzeczowej delegatur Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów (Dz. U. z 2007 r. Nr 134 poz. 939) – dzia ł aj ą c w imieniu Prezesa Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów: obci ąż a si ę „EZBUD – INTERSTER” Sp. z o.o., ul. Wysoka 2/4, 97-200 Tomaszów Mazowiecki, kosztami opisanego na wst ę pie post ę powania w sprawie stosowania praktyk naruszaj ą cych zbiorowe interesy konsumentów oraz zobowi ą zuje si ę „EZBUD – INTERSTER” Sp. z o.o., ul. Wysoka 2/4, 97-200 Tomaszów Mazowiecki do zwrotu Prezesowi Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów kosztów post ę powania w kwocie 41,05 z ł (s ł ownie: czterdzie ś ci jeden z ł otych 5/100). Uzasadnienie W II kwartale 2008 r. Prezes Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów (zwany dalej: „Prezes Urz ę du”) zako ń czy ł post ę powanie wyja ś niaj ą ce w sprawie wst ę pnego ustalenia, czy nast ą pi ł o naruszenie uzasadniaj ą ce wszcz ę cie post ę powania w sprawie zakazu stosowania praktyk naruszaj ą cych zbiorowe interesy konsumentów przez dzia ł ania „EZBUD- INTERSTER” Sp. z o.o., ul. Wysoka 2/4, 97-200 Tomaszów Mazowiecki (zwanego dalej: „EZBUD-INTERSTER” lub „Spó ł ka”), w zakresie stosowanych wzorców umów (sygn. akt R Ł O-403-6/08). W toku tego post ę powania ustalono, i ż „EZBUD-INTERSTER” realizuj ą c inwestycje po ł o ż one w Tomaszowie Mazowieckim przy ulicy Ogrodowej 12-22, Szerokiej 7 i 15 oraz w Ł odzi przy ulicy Zak ł adowej 82a-86a stosuje wzorce umów pn. „Umowa Nr …” zawieraj ą ce postanowienia o tre ś ci: − „(…) Termin realizacji przedmiotu umowy mo ż e ulec przesuni ę ciu o 60 dni w stosunku do terminu wy ż ej wskazanego, co nie b ę dzie skutkowa ć powstaniem jakichkolwiek roszcze ń Nabywcy wobec Sprzedaj ą cego (…)”, które zosta ł o wpisane do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 ustawy z dnia 2 17 listopada 1964 r. – Kodeks post ę powania cywilnego (zwany dalej: „rejestr postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone” lub „rejestr”) pod numerem 920; − „Strony Zgodnie ustalaj ą , ż e gdyby wprowadzone zosta ł y inne podatki i ś wiadczenia publicznoprawne o charakterze cenotwórczym lub podwy ż szone ju ż istniej ą ce, które s ą niezale ż ne od woli stron, cena ca ł kowita lokalu wzro ś nie proporcjonalnie do wzrostu tych ś wiadcze ń i op ł at”, które zosta ł o wpisane do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone pod numerem 885; − „EZBUD-INTERSTER Sp. z o.o. z siedzib ą w Tomaszowie Maz. przy ul. Wysokiej 2/4 sprawowa ć b ę dzie zarz ą d nad nieruchomo ś ci ą wspóln ą (budynkiem wielorodzinnym) na podstawie umowy o zarz ą dzanie, która podpisana b ę dzie równolegle z w/w umow ą , wed ł ug zasad i na warunkach okre ś lonych w rozdziale 4 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o w ł asno ś ci lokali (Dz. U. z 2000 r Nr 80, poz. 903 z pó ź n. zm) za miesi ę cznym wynagrodzeniem 0,95 z ł . od metra kw powierzchni u ż ytkowej (bez powierzchni przynale ż nych) przez okres minimum 5 lat od daty otrzymania pozwolenia na u ż ytkowanie. Nabywca w akcie notarialnym powierzy zarz ą d nad nieruchomo ś ci ą wspóln ą EZBUD-INTERSTER Sp. z o.o.”, które zosta ł o wpisane do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone pod numerem 893; − „Spory mog ą ce wynikn ąć ze stosunku prawnego obj ę tego niniejsz ą umow ą strony poddaj ą pod rozstrzygni ę cie s ą du miejscowego w ł a ś ciwego dla siedziby Sprzedaj ą cego”, które zosta ł o wpisane do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone pod numerem 922. Poczynione ustalenia wskazywa ł y, ż e mog ł o doj ść do naruszenia przepisów ustawy uzasadniaj ą cego wszcz ę cie post ę powania w sprawie stosowania praktyk naruszaj ą cych zbiorowe interesy konsumentów. W celu wyeliminowania stwierdzonej nieprawid ł owo ś ci konieczne i uzasadnione by ł o podj ę cie dzia ł a ń administracyjnych chroni ą cych konsumentów. W dniu 17 lipca 2008 r. Prezes Urz ę du wszcz ął Postanowieniem Nr 1/61-32/08 post ę powanie w sprawie stosowania przez „EZBUD-INTERSTER” praktyk naruszaj ą cych zbiorowe interesy konsumentów polegaj ą cych na godz ą cym w nie bezprawnym stosowaniu postanowie ń wzorców umów, które zosta ł y wpisane do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone, co mo ż e stanowi ć naruszenie art. 24 ust. 1 i ust. 2 pkt 1 cytowanej na wst ę pie ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów (zwana dalej: „ustawa o ochronie konkurencji i konsumentów”) (dowód: karty nr 1-2). Prezes Urz ę du zawiadomi ł Spó ł k ę o wszcz ę ciu post ę powania w dniu 17 lipca 2008 r . , stosownie do art. 101 ust. 2 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów (dowód: karta nr 3). Postanowieniem nr 2/61-32/08 z dnia 17 lipca 2008 r. Prezes Urz ę du zaliczy ł w poczet dowodów pisma uzyskane w toku post ę powania wyja ś niaj ą cego wraz z za łą cznikami (dowód: karty nr 5 - 21), o czym zawiadomi ł Przedsi ę biorc ę w dniu 17 lipca 2008 r. (dowód: karta nr 22). W odpowiedzi na postawione zarzuty Spó ł ka w pi ś mie z dnia 1 sierpnia 2008 r. poinformowa ł a Prezesa Urz ę du, i ż „(…) W przypadku umów w przedmiocie sprzeda ż y lokali zawieranych pomi ę dzy (…) Spó ł k ą oraz naszymi klientami, wskazane w zawiadomieniu postanowienia s ą zawsze indywidualnie uzgadniane, a ka ż dy klient ma rzeczywisty wp ł yw na to czy dane postanowienie zostanie zapisane w umowie czy te ż nie. (…) Przysz ł y klient naszej Spó ł ki, który przypuszcza, ż e postanowienie umowy, któr ą oferuje mu Spó ł ka jest dla niego niekorzystne ma mo ż liwo ść zwrócenia uwagi na ten fakt i tylko od jego woli jest uzale ż nione zawarcie umowy z danym postanowieniem czy te ż bez takowego postanowienia. 3 (…) Ponadto pragniemy doda ć , i ż niedopuszczalne w naszej ocenie jest uznanie, ż e klient nie mia ł wp ł ywu na dane postanowienie tylko na tej podstawie, ż e ostateczna tre ść tego postanowienia odpowiada brzmieniu postanowienia zaproponowanego wcze ś niej przez nasz ą Spó ł k ę . (…) W niniejszej sprawie, jak wskazano zakwestionowane postanowienia umowne by ł y w ka ż dym przypadku indywidualnie uzgadniane z naszymi klientami, a jako uzgodnione s ą one wi ążą ce dla stron i nie mog ą by ć , w naszej ocenie, traktowane jako naruszaj ą ce zbiorowe interesy konsumentów.” (dowód: karty nr 24 – 27). Jako dowód negocjowania warunków umów Spó ł ka przekaza ł a kserokopi ę jednej umowy przedwst ę pnej zawartej w formie aktu notarialnego (dowód: karty nr 28 – 34). W odpowiedzi na wezwanie Prezesa Urz ę du do przekazania kopii wszystkich umów zawartych z konsumentami nabywaj ą cymi lokale mieszkalne po ł o ż one w Tomaszowie Mazowieckim przy ulicy Ogrodowej 12-22, Szerokiej 7 i 15 oraz w Ł odzi przy ulicy Zak ł adowej 82a-86a, „EZBUD-INTERSTER” w pi ś mie z dnia 11 wrze ś nia 2008 r. okre ś li ł nast ę puj ą co liczb ę zawartych umów: − ulica Ogrodowa 12-22 – (tajemnica przedsi ę biorstwa) umów; − ulica Ogrodowa 12-22a – (tajemnica przedsi ę biorstwa) umowy; − ulica Szeroka 7 i 15 – (tajemnica przedsi ę biorstwa)umów; − ulica Zak ł adowa 82a-86a – (tajemnica przedsi ę biorstwa) umów (dowód: karta nr 49). Ponadto Spó ł ka wskaza ł a, i ż „(…) Przedmiotowe umowy obowi ą zuj ą tylko i wy łą cznie do czasu zawarcia w ł a ś ciwego aktu notarialnego przenosz ą cego w ł asno ść lokalu mieszkalnego na klienta. (…) po analizie archiwum zak ł adowego, musimy z przykro ś ci ą stwierdzi ć , i ż w chwili obecnej we posiadaniu nasze Spó ł ki nie znajduj ą si ę ju ż wszystkie żą dane umowy. (…) nie zosta ł o zawartych jeszcze (tajemnica przedsi ę biorstwa) umów w formie aktu notarialnego. W tych przypadkach Spó ł ka nasza dysponuje przedwst ę pnymi umowami zawartymi z konsumentami nabywaj ą cymi lokale mieszkalne” (dowód: karta nr 49). Do pisma z dnia 22 wrze ś nia 2008 r. Spó ł ka za łą czy ł a kopie zawartych umów dotycz ą cych inwestycji na ulicy Ogrodowej 12-22 oraz Ogrodowej 12-22a w Tomaszowie Mazowieckim (dowód: karty nr 54 – 70), inwestycji na ulicy Szerokiej 7 i 15 w Tomaszowie Mazowieckim (dowód: karty nr 71 – 406 oraz 364 - 427) oraz inwestycji po ł o ż onej na ulicy Zak ł adowej 82a-86a w Ł odzi (dowód: karty nr 407 – 567). Do kopii niektórych umów dotycz ą cych inwestycji po ł o ż onej na ulicy Zak ł adowej 82a-86a w Ł odzi Spó ł ka przekaza ł a równie ż aneksy zawierane w trakcie realizacji tej inwestycji (dowód: karty nr 407 – 567). W pi ś mie z dnia 6 pa ź dziernika 2008 r. Spó ł ka ponownie podnios ł a, i ż kwestionowane w niniejszym post ę powaniu postanowienia by ł y w ka ż dym przypadku indywidualnie uzgadniane z naszymi klientami, a jako uzgodnione w taki sposób s ą one wi ążą ce dla stron i nie mog ą by ć traktowane jako naruszaj ą ce zbiorowe interesy konsumentów (dowód: karta nr 571). Ponadto w pi ś mie tym Spó ł ka wyja ś ni ł a, i ż kieruj ą c si ę dobrem klientów podj ęł a decyzj ę w przedmiocie dokonania zmian w umowach zawartych z konsumentami (dowód: karta nr 572). Na dowód Spó ł ka za łą czy ł a wzór aneksu (dowód: karty nr 584 – 586) oraz aneksy do umów podpisanych (dowód: karty nr 587 – 620). Wszystkie kwestionowane w niniejszym post ę powaniu postanowienia zosta ł y w drodze aneksów wykre ś lone (dowód: karty nr 584 – 620). Do pisma z dnia 6 pa ź dziernika 2008 r. Spó ł ka za łą czy ł a dokument potwierdzaj ą cy przychody osi ą gni ę te w roku 2007. Spó ł ka w roku 2007 osi ą gn ęł a przychód w wysoko ś ci (tajemnica przedsi ę biorstwa) z ł (dowód: karta nr 574). 4 W pi ś mie z dnia 10 pa ź dziernika 2008 r. Spó ł ka o ś wiadczy ł a, i ż zosta ł y zako ń czone dzia ł ania maj ą ce na celu dor ę czenie aneksów do umów, obejmuj ą cych wykre ś lenie kwestionowanych postanowie ń (dowód: karta nr 621). Ponadto Spó ł ka wnios ł a o nieobci ąż anie jej kar ą pieni ęż n ą (dowód: karta nr 622). Do pisma Spó ł ka za łą czy ł a aneksy do umów podpisanych (dowód: karty nr 630 – 645), kserokopi ę dowodu nadania pocztowego aneksów wys ł anych do klientów Spó ł ki, którym osobiste dor ę czenie aneksów nie by ł o mo ż liwe (dowód: karta nr 623) oraz nowy wzorzec umowy, który nie zawiera kwestionowanych w niniejszym post ę powaniu postanowie ń (dowód: karty nr 624 – 629). W dniu 14 pa ź dziernika 2008 r. Prezes Urz ę du zawiadomi ł „EZBUD-INTERSTER” o zako ń czeniu zbierania materia ł u dowodowego i mo ż liwo ś ci zapoznania si ę z aktami sprawy (dowód: karta nr 646). W pi ś mie z dnia 30 pa ź dziernika 2008 r. Spó ł ka wnios ł a, aby przy wydawaniu decyzji ko ń cz ą cej post ę powanie Prezes Urz ę du wzi ął pod rozwag ę , i ż : 1. zakwestionowane postanowienia umowne by ł y w ka ż dym przypadku indywidualne uzgadniane z klientami, 2. maj ą c na uwadze dobro klientów, Spó ł ka podj ęł a decyzj ę w przedmiocie dokonania zmian w formie aneksów w umowach zawartych z konsumentami, które to zmiany polega ł y na usuni ę ciu kwestionowanych przez Prezesa Urz ę du postanowie ń , 3. Spó ł ka zobowi ą za ł a si ę do niezamieszczania w przysz ł o ś ci postanowie ń , które mog ą by ć uznane jako naruszaj ą ce przepisy ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów oraz sporz ą dzi ł a nowy wzór umowy, który nie zawiera kwestionowanych w niniejszym post ę powaniu postanowie ń (dowód: karty nr 650 – 651). Spó ł ka wskaza ł a, i ż w jej ocenie zakwestionowane przez Prezesa Urz ę du postanowienia nie stanowi ł y praktyki naruszaj ą cej zbiorowe interesy konsumentów, bowiem obie strony zawieranych umów ś wiadomie wyrazi ł y wol ę uj ę cia ich w tre ś ci zawieranej umowy (dowód: karta nr 651). „Jednak gdyby ewentualnie organ prowadz ą cy niniejsze post ę powanie uzna ł , i ż Spó ł ka nasza stosowa ł a praktyki naruszaj ą ce zbiorowe interesy konsumentów (…), wnioskujemy o uznanie, i ż Spó ł ka nasza zaprzesta ł a stosowania owych praktyk i sk ł adaj ą c stosowne zobowi ą zanie zagwarantowa ł a, ż e praktyka ta nie b ę dzie stosowana w przysz ł o ś ci.” (dowód: karta nr 651) Prezes Urz ę du ustali ł nast ę puj ą cy stan faktyczny: „EZBUD – INTERSTER” Sp. z o.o. jest spó ł k ą prawa handlowego, wpisan ą do rejestru przedsi ę biorców w Krajowym Rejestrze S ą dowym pod numerem 0000176215, prowadzonym przez S ą d Rejonowy dla Ł odzi- Ś ródmie ś cia w Ł odzi, XX Wydzia ł Krajowego Rejestru S ą dowego (dowód: karty nr 6 - 8). Przedmiotem dzia ł alno ś ci „EZBUD – INTERSTER” jest mi ę dzy innymi budownictwo, obs ł uga nieruchomo ś ci (dowód: karta nr 7 verte). „EZBUD-INTERSTER” realizuj ą c inwestycje po ł o ż one w Tomaszowie Mazowieckim przy ulicy Ogrodowej 12-22, Szerokiej 7 i 15 oraz w Ł odzi przy ulicy Zak ł adowej 82a - 86a stosuje wzorce umów pn. „Umowa Nr …” (dowód: karty nr 9 – 21). W § 2 ust. 1 wzorców pn. „Umowa Nr …” Spó ł ka ustali ł a postanowienie o nast ę puj ą cej tre ś ci: „(…) Termin realizacji przedmiotu umowy mo ż e ulec przesuni ę ciu o 60 dni w stosunku do terminu wy ż ej wskazanego, co nie b ę dzie skutkowa ć powstaniem jakichkolwiek roszcze ń Nabywcy wobec Sprzedaj ą cego (…)” (dowód: karty nr 9, 13 verte i 18 verte). 5 S ą d Okr ę gowy w Warszawie – S ą d Ochrony Konkurencji i Konsumentów (dalej: „S ą d Ochrony Konkurencji i Konsumentów”) w wyroku z dnia 17 sierpnia 2006 r. (sygn. akt XVII Amc 100/05) uzna ł za niedozwolone postanowienie wzorca umowy o tre ś ci: „Fronton zastrzega sobie prawo przesuni ę cia terminu zako ń czenia budowy, o jakim mowa w §7 ust. 1 o nie wi ę cej ni ż 60 dni bez prawa kierowania z tego tytu ł u roszcze ń przez nabywc ę ” Postanowienie to zosta ł o wpisane do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone w dniu 9 listopada 2006 r. pod numerem 920. W § 5 ust. 4 wzorców pn. „Umowa Nr …” Spó ł ka ustali ł a postanowienie o nast ę puj ą cej tre ś ci: „Strony Zgodnie ustalaj ą , ż e gdyby wprowadzone zosta ł y inne podatki i ś wiadczenia publicznoprawne o charakterze cenotwórczym lub podwy ż szone ju ż istniej ą ce, które s ą niezale ż ne od woli stron, cena ca ł kowita lokalu wzro ś nie proporcjonalnie do wzrostu tych ś wiadcze ń i op ł at” (dowód: karty nr 10, 14 i 19). S ą d Ochrony Konkurencji i Konsumentów w wyroku z dnia 18 maja 2005 r. (sygn. akt XVII Amc 86/03) uzna ł za niedozwolone postanowienie wzorca umowy o tre ś ci: „Do ceny netto zostanie doliczony podatek VAT zgodnie z obowi ą zuj ą cymi przepisami. Na dzie ń podpisania umowy stawka podatku VAT na lokal mieszkalny wynosi 7%, a na gara ż i miejsce parkingowe 22%. W przypadku zmiany stawki podatku VAT nast ą pi odpowiednia zmiana ceny.” Postanowienie to zosta ł o wpisane do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone w dniu 28 wrze ś nia 2006 r. pod numerem 885. W § 9 ust. 2 wzorców pn. „Umowa Nr …” Spó ł ka ustali ł a postanowienie o nast ę puj ą cej tre ś ci: „EZBUD-INTERSTER Sp. z o.o. z siedzib ą w Tomaszowie Maz. przy ul. Wysokiej 2/4 sprawowa ć b ę dzie zarz ą d nad nieruchomo ś ci ą wspóln ą (budynkiem wielorodzinnym) na podstawie umowy o zarz ą dzanie, która podpisana b ę dzie równolegle z w/w umow ą , wed ł ug zasad i na warunkach okre ś lonych w rozdziale 4 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o w ł asno ś ci lokali (Dz. U. z 2000 r Nr 80, poz. 903 z pó ź n. zm) za miesi ę cznym wynagrodzeniem 0,95 z ł . od metra kw powierzchni u ż ytkowej (bez powierzchni przynale ż nych) przez okres minimum 5 lat od daty otrzymania pozwolenia na u ż ytkowanie. Nabywca w akcie notarialnym powierzy zarz ą d nad nieruchomo ś ci ą wspóln ą EZBUD- INTERSTER Sp. z o.o.” (dowód: karty nr 10 verte, 15 verte, 19 verte). S ą d Ochrony Konkurencji i Konsumentów w wyroku z dnia 18 maja 2005 r. (sygn. akt XVII Amc 86/03) uzna ł za niedozwolone postanowienie wzorca umowy o tre ś ci: „Sprzedaj ą cy zobowi ą zuje si ę prowadzi ć odp ł atnie, na koszt mieszka ń ców i z ich upowa ż nienia, administracj ę budynku przez 36 miesi ę cy od daty przekazania budynku do eksploatacji. Kupuj ą cy podpisuj ą c niniejsz ą Umow ę upowa ż nia Sprzedaj ą cego do powy ż szych czynno ś ci. Po up ł ywie tego terminu sposób administracji zostanie ustalony przez W ł a ś cicieli mieszka ń w trybie wynikaj ą cym z ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o w ł asno ś ci lokali (Dz. U. Nr 85, poz. 388)” Postanowienie to zosta ł o wpisane do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone w dniu 28 wrze ś nia 2006 r. pod numerem 893. W § 10 wzorców pn. „Umowa Nr …” Spó ł ka ustali ł a postanowienie o nast ę puj ą cej tre ś ci: 6 „Spory mog ą ce wynikn ąć ze stosunku prawnego obj ę tego niniejsz ą umow ą strony poddaj ą pod rozstrzygni ę cie s ą du miejscowego w ł a ś ciwego dla siedziby Sprzedaj ą cego” (dowód: karty nr 10 verte, 15 verte, 20). S ą d Ochrony Konkurencji i Konsumentów w wyroku z dnia 17 sierpnia 2006 r. (sygn. akt XVII Amc 100/05) uzna ł za niedozwolone postanowienie wzorca umowy o tre ś ci: „S ą dem w ł a ś ciwym do rozpatrywania wszystkich sporów wynik ł ych z umowy jest s ą d siedziby Frontonu” Postanowienie to zosta ł o wpisane do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone w dniu 9 listopada 2006 r. pod numerem 922. Aktualnie stosowany przez Spó ł k ę wzorzec pn. „Umowa Nr …” nie zawiera kwestionowanych w niniejszym post ę powaniu postanowie ń (dowód: karty nr 624 – 629). Spó ł ka przedstawi ł a tak ż e aneksy do ka ż dej umowy, zawartej wed ł ug wzorców zawieraj ą cych postanowienia kwestionowane w niniejszym post ę powaniu. Postanowienia te zosta ł y skre ś lone. „EZBUD – INTERSTER” w roku 2007 osi ą gn ął przychód w wysoko ś ci (tajemnica przedsi ę biorstwa) z ł (dowód: karta nr 574). Prezes Urz ę du zwa ż y ł , co nast ę puje: Zgodnie z art. 24 ust. 2 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów przez praktyk ę naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów rozumie si ę godz ą ce w nie bezprawne dzia ł anie przedsi ę biorcy. Natomiast ust. 3 ww. artyku ł u stanowi, ż e nie jest zbiorowym interesem konsumentów suma indywidualnych interesów konsumentów. Przepis art. 24 ust. 2 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów zawiera otwarty katalog dzia ł a ń stanowi ą cych praktyki naruszaj ą ce zbiorowe interesy konsumentów. Ustawodawca wskazuje w pkt 1 tego przepisu, ż e praktyk ą naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów jest stosowanie postanowie ń wzorców umów, które zosta ł y wpisane do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone. Stwierdzenie praktyki okre ś lonej w art. 24 ust. 1 i ust. 2 pkt 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów wymaga wykazania, ż e spe ł nione zosta ł y łą cznie trzy przes ł anki: 1) dzia ł anie przedsi ę biorcy, 2) nosz ą ce znamiona bezprawno ś ci, polegaj ą ce na stosowaniu postanowie ń wzorców umów, które zosta ł y wpisane do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone, 3) godz ą ce w zbiorowy interes konsumentów. Ad 1) Stosownie do art. 4 pkt 1 ustawy o okik, ilekro ć w ustawie jest mowa o przedsi ę biorcy, rozumie si ę przez to przedsi ę biorc ę w rozumieniu przepisów o swobodzie dzia ł alno ś ci gospodarczej. Przedsi ę biorc ą w rozumieniu art. 4 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 2 lipca 2004 r. o swobodzie dzia ł alno ś ci gospodarczej (tj. Dz. U. z 2007 r. Nr 155, poz. 1095), jest osoba fizyczna, osoba prawna i jednostka organizacyjna nieb ę d ą ca osob ą prawn ą , której odr ę bna 7 ustawa przyznaje zdolno ść prawn ą – wykonuj ą ca we w ł asnym imieniu dzia ł alno ść gospodarcz ą . Za przedsi ę biorców uznaje si ę tak ż e wspólników spó ł ki cywilnej w zakresie wykonywanej przez nich dzia ł alno ś ci gospodarczej. Ponadto, zgodnie z art. 14 ust. 1 ww. ustawy przedsi ę biorca mo ż e podj ąć dzia ł alno ść gospodarcz ą po uzyskaniu wpisu do rejestru przedsi ę biorców w Krajowym Rejestrze S ą dowym. Przepis art. 2 ww. ustawy definiuje dzia ł alno ść gospodarcz ą jako zarobkow ą dzia ł alno ść wytwórcz ą , budowlan ą , handlow ą , us ł ugow ą oraz poszukiwanie, rozpoznawanie i wydobywanie kopalin ze z ł ó ż , a tak ż e dzia ł alno ść zawodow ą wykonywan ą w sposób zorganizowany i ci ą g ł y. „EZBUD – INTERSTER” jest osob ą prawn ą , która uzyska ł a osobowo ść prawn ą z chwil ą wpisu do rejestru przedsi ę biorców w Krajowym Rejestrze S ą dowym. Jak wskazano powy ż ej, Spó ł ka jest zarejestrowana w Krajowym Rejestrze S ą dowym pod numerem 0000176215. Przedmiotem dzia ł alno ś ci „EZBUD – INTERSTER” jest mi ę dzy innymi budownictwo, obs ł uga nieruchomo ś ci. „EZBUD – INTERSTER” jest przedsi ę biorc ą w rozumieniu art. 4 pkt 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów. W zwi ą zku z tym pierwsza przes ł anka art. 24 ust. 1 i ust. 2 pkt 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów zosta ł a spe ł niona. Ad 2) Bezprawno ść jest to sprzeczno ść zachowania z przepisami prawa oraz z zasadami wspó łż ycia spo ł ecznego. Chodzi wi ę c o sprzeczno ść z szeroko rozumianym porz ą dkiem prawnym jako ca ł o ś ci ą . Poj ę cie porz ą dek prawny obejmuje nakazy i zakazy wynikaj ą ce z normy prawnej, a tak ż e nakazy i zakazy wynikaj ą ce z norm moralnych i obyczajowych okre ś lanych jako zasady wspó łż ycia spo ł ecznego. Bezprawno ść jest czynnikiem o charakterze obiektywnym, niezale ż nym od wyst ą pienia szkody, czy od zamiaru podmiotu dopuszczaj ą cego si ę dzia ł a ń bezprawnych. Przy ocenie bezprawno ś ci rozwa ż enia wymaga kwestia, czy czyn by ł zgodny, czy te ż niezgodny z obowi ą zuj ą cymi zasadami porz ą dku prawnego tj. normami prawa powszechnie obowi ą zuj ą cego a tak ż e z nakazami i zakazami wynikaj ą cymi z zasad wspó łż ycia spo ł ecznego. Jak zosta ł o wykazane powy ż ej, przepis art. 24 ust. 2 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów zawiera przyk ł adowy katalog praktyk naruszaj ą cych zbiorowe interesy konsumentów. Stosownie do ww. przepisu, za praktyk ę naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów uwa ż a si ę w szczególno ś ci stosowanie postanowie ń wzorców umów, które zosta ł y wpisane do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone. Na mocy art. 479 45 Kodeksu post ę powania cywilnego (zwany dalej równie ż : „k.p.c.”) S ą d Ochrony Konkurencji i Konsumentów jest obowi ą zany przesy ł a ć Prezesowi Urz ę du odpis ka ż dego prawomocnego wyroku uwzgl ę dniaj ą cego powództwo o uznanie postanowie ń wzorca umowy za niedozwolone. Na podstawie takich wyroków, Prezes Urz ę du jest zobowi ą zany do prowadzenia rejestru postanowie ń wzorców umów uznanych za niedozwolone, stosownie do art. 479 45 § 2 k.p.c. Przepis art. 479 45 § 3 k.p.c. ustanawia zasad ę jawno ś ci tego rejestru. Oznacza ona, ż e rejestr jest dost ę pny dla ka ż dego zainteresowanego, czyli ka ż dy ma do niego prawo wgl ą du. Skutkiem formalnej jawno ś ci rejestru jest niemo ż no ść zas ł aniania si ę nieznajomo ś ci ą dokonanych w nim wpisów. W rejestrze tym przytacza si ę tre ść postanowie ń wzorców umowy uznanych przez S ą d Ochrony Konkurencji i Konsumentów za niedozwolone. Zakaz stosowania postanowie ń wpisanych do rejestru, o którym mowa w art. 479 45 k.p.c. dotyczy nie tylko tego przedsi ę biorcy, przeciwko któremu zapad ł wyrok w sprawie o 8 uznanie postanowie ń wzorca umowy za niedozwolone, lecz równie ż innych przedsi ę biorców. Z tre ś ci art. 479 43 k.p.c. wynika, ż e wyrok prawomocny ma skutek wobec osób trzecich od chwili wpisania uznanego za niedozwolone postanowienia wzorca umowy do rejestru, o którym mowa w art. 479 45 § 2 k.p.c. S ą d Apelacyjny w Warszawie w wyrokach z dnia 29.09.2005 r., sygn. akt VI Aca 381/05 i z dnia 16.11.2005 r., sygn. akt VI Aca 473/05 stwierdzi ł , ż e : „Celem post ę powania w sprawach o uznanie postanowie ń wzorca umowy za niedozwolone jest tzw. abstrakcyjna kontrola wzorców, dokonana w oderwaniu od konkretnej umowy, za ś wyrok uwzgl ę dniaj ą cy powództwo przez uznanie postanowie ń wzorca umowy za niedozwolone i zakazanie ich stosowania ma, zgodnie z art. 479 43 k.p.c. od chwili wpisania do odpowiedniego rejestru, skutek tak ż e wobec osób trzecich – uchwa ł a S ą du Najwy ż szego z dnia 19 grudnia 2003 r. III CZP 95/03(OSNC 2005/2/25)”. Ponadto, zakaz stosowania niedozwolonych postanowie ń wpisanych do ww. rejestru dotyczy tak ż e postanowie ń podobnych. Przedsi ę biorcy stosuj ą bowiem postanowienia, których istota jest taka sama, lecz konstrukcja gramatyczna, szyk wyrazów w zdaniu s ą ró ż ne. W zwi ą zku z tym, zakazane jest te ż stosowanie postanowienia, którego zakres jest to ż samy z zakresem postanowienia wpisanego do rejestru, o którym mowa w art. 479 45 k.p.c. Nie jest konieczna dok ł adna, literalna identyczno ść tych postanowie ń . S ą d Najwy ż szy w uchwale z dnia 13 lipca 2006 r. (Sygn. akt III SZP 3/06) wskaza ł , ż e je ż eli S ą d Ochrony Konkurencji i Konsumentów uzna okre ś lon ą klauzul ę za niedozwolon ą w wyniku przeprowadzonej kontroli abstrakcyjnej i zostanie ona wpisana do rejestru, o którym mowa w art. 479 45 § 2 k.p.c., praktyki naruszaj ą cej zbiorowe interesy konsumentów w rozumieniu art. 23 ust. 2 pkt 1 ustawy o okik dopuszcza si ę ka ż dy z przedsi ę biorców, który wprowadza do stosowanych klauzul zmiany o charakterze kosmetycznym, polegaj ą ce np. na przestawieniu szyku wyrazów lub zmianie u ż ytych wyrazów, je ż eli zmiany te nie prowadz ą do zmiany istoty klauzuli. S ą d Najwy ż szy w uchwale z dnia 13 lipca 2006 r. (sygn. III SZP 03/06) za podstaw ę uznania to ż samo ś ci klauzul przyj ął „wywieranie takiego samego skutku”. Natomiast S ą d Ochrony Konkurencji i Konsumentów w wyroku z dnia 25 maja 2005 r. (sygn. akt XVII Ama 46/04) wskaza ł , ż e dla uznania, i ż okre ś lona klauzula jest niedozwolonym postanowieniem umownym wpisanym do rejestru klauzul niedozwolonych wystarczy stwierdzenie, ż e mie ś ci si ę ona w hipotezie klauzuli wpisanej do rejestru i nie jest konieczna literalna zgodno ść porównywanych klauzul. Czynnikiem przes ą dzaj ą cym o podobie ń stwie dwóch klauzul powinien by ć zamiar, cel, jakiemu ma s ł u ż y ć kwestionowane postanowienie. Je ś li cel utworzenia spornej klauzuli odpowiada celowi sformu ł owania klauzuli uznanej za niedozwolon ą , oba zapisy mo ż na uzna ć za to ż same. Prezes Urz ę du odrzuca twierdzenie Spó ł ki, i ż postanowienia s ą zawsze indywidualnie uzgadniane. Brak jest w sprawie dowodu, i ż zawierane umowy s ą za ka ż dym razem indywidualnie negocjowane z przysz ł ym kontrahentem. W wyniku porównania tre ś ci przedmiotowych wzorców umów dotycz ą cych inwestycji po ł o ż onych w Tomaszowie Mazowieckim przy ulicy Ogrodowej 12-22, Szerokiej 7 i 15 oraz w Ł odzi przy ulicy Zak ł adowej 82a-86a oraz umów zawartych z konsumentami, mo ż na stwierdzi ć , i ż wszystkie te umowy maj ą identyczn ą tre ść jak owe wzorce. Oceny Prezesa Urz ę du, i ż Spó ł ka w prowadzonej dzia ł alno ś ci gospodarczej stosuje wzorce umów nie zmienia fakt zawarcia jednej umowy w formie aktu notarialnego na zmienionych warunkach, gdy ż nie mo ż na przypisa ć temu zjawisku powszechno ś ci odnosz ą cej si ę do wszystkich konsumentów. S ą d Ochrony Konkurencji i Konsumentów w wyroku z dnia 17 sierpnia 2006 r. (sygn. akt XVII Amc 100/05) uzna ł za niedozwolone postanowienie wzorca umowy o tre ś ci: „Fronton zastrzega sobie prawo przesuni ę cia terminu zako ń czenia budowy, o jakim mowa w §7 ust. 1 o nie wi ę cej ni ż 60 dni bez prawa kierowania z tego tytu ł u roszcze ń przez nabywc ę ” 9 Postanowienie to zosta ł o wpisane do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone w dniu 9 listopada 2006 r. pod numerem 920. „EZBUD – INTERSTER” stosowa ł postanowienie o tre ś ci: „(…) Termin realizacji przedmiotu umowy mo ż e ulec przesuni ę ciu o 60 dni w stosunku do terminu wy ż ej wskazanego, co nie b ę dzie skutkowa ć powstaniem jakichkolwiek roszcze ń Nabywcy wobec Sprzedaj ą cego (…)”. S ą d Ochrony Konkurencji i Konsumentów w wyroku z dnia 17 sierpnia 2006 r. (sygn. akt XVII Amc 100/05) uzna ł , i ż ww. postanowienie umowne w ś wietle art. 385 1 § 1 Kodeksu cywilnego stanowi niedozwolone postanowienie umowne, gdy ż uprawnia, bez podawania jakichkolwiek przyczyn, do zmiany istotnego elementu umowy jakim niew ą tpliwie jest termin zako ń czenia budowy, co stoi w sprzeczno ś ci z dobrymi obyczajami ra żą co naruszaj ą c interesy konsumentów. Zapis przewiduj ą c mo ż liwo ść przesuni ę cia terminu zako ń czenia budowy do 60 dni bez prawa do kierowania z tego tytu ł u roszcze ń przez konsumenta, wy łą cza a z ca łą pewno ś ci ą ogranicza odpowiedzialno ść wzgl ę dem konsumenta za niewykonanie lub nienale ż yte wykonanie zobowi ą zania. Postanowienie stosowane przez Spó ł k ę oraz postanowienie wpisane do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone maj ą to ż samy charakter i skutek ich stosowania jest identyczny, tj. ka ż de z wy ż ej wymienionych postanowie ń przewiduje wy łą czenie w oznaczonym terminie (60 dni) odpowiedzialno ś ci przedsi ę biorcy wobec konsumenta w przypadku nienale ż ytego wykonania przez przedsi ę biorc ę zobowi ą zania. Ponadto, zarówno Spó ł ka, której zosta ł postawiony zarzut w przedmiotowym post ę powaniu, jak i przedsi ę biorca, który stosowa ł we wzorcu umowy postanowienie uznane za niedozwolone na mocy ww. wyroku S ą du Ochrony Konkurencji i Konsumentów (pierwotny adresat postanowienia uznanego za niedozwolone), prowadzili dzia ł alno ść gospodarcz ą na rynku us ł ug deweloperskich. W ocenie Prezesa Urz ę du stosowane przez Spó ł k ę we wzorcu umowy nast ę puj ą ce postanowienie jest to ż same z postanowieniem wpisanym pod numerem 885 do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone: „Strony Zgodnie ustalaj ą , ż e gdyby wprowadzone zosta ł y inne podatki i ś wiadczenia publicznoprawne o charakterze cenotwórczym lub podwy ż szone ju ż istniej ą ce, które s ą niezale ż ne od woli stron, cena ca ł kowita lokalu wzro ś nie proporcjonalnie do wzrostu tych ś wiadcze ń i op ł at” Wskazane postanowienie przewiduje, i ż w przypadku zmiany obowi ą zuj ą cych stawek podatku nast ą pi odpowiednia zmiana ceny sprzeda ż y lokalu mieszkalnego i jednocze ś nie nie przewiduje prawa do odst ą pienia od umowy przez konsumenta. Równocze ś nie, nale ż y przytoczy ć tre ść postanowienia wpisanego pod numerem 885 do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone, zgodnie z którym: „Do ceny netto zostanie doliczony podatek VAT zgodnie z obowi ą zuj ą cymi przepisami. Na dzie ń podpisania umowy stawka podatku VAT na lokal mieszkalny wynosi 7%, a na gara ż i miejsce parkingowe 22%. W przypadku zmiany stawki podatku VAT nast ą pi odpowiednia zmiana ceny.” S ą d Ochrony Konkurencji i Konsumentów w wyroku z dnia 18 maja 2005 r. (sygn. akt XVII AmC 86/03) uzna ł , i ż ww. postanowienie narusza art. 385 1 § 1 k.c. i art. 385 3 pkt 20 k.c., gdy ż przewiduj ą c mo ż liwo ść podniesienia ceny pozwany nie przewidzia ł mo ż liwo ś ci odst ą pienia od umowy przez konsumenta. Stosownie do art. 385 3 pkt 20 k.c., w razie w ą tpliwo ś ci uwa ż a si ę , ż e niedozwolonymi postanowieniami umownymi s ą te, które w szczególno ś ci przewiduj ą uprawnienie kontrahenta konsumenta do okre ś lenia lub podwy ż szenia ceny lub wynagrodzenia po zawarciu umowy bez przyznania konsumentowi prawa odst ą pienia od umowy. Zdaniem S ą du Ochrony Konkurencji i Konsumentów, wzrost stawki podatku stanowi wprawdzie zdarzenie niezale ż ne od stron, jednak podatek VAT stanowi element ceny. Wzrost stawki podatku jest zatem wzrostem ceny i konsument musi 10 mie ć bezwzgl ę dnie zapewnione, stosownie do art. 385 3 pkt 20 k.c., prawo do odst ą pienia od umowy. Postanowienia stosowane przez Spó ł k ę oraz postanowienie wpisane do rejestru, o którym mowa wy ż ej, pod numerem 885 mog ą zosta ć uznane za to ż same. Ka ż de z wy ż ej wymienionych postanowie ń przewiduje zmian ę ceny sprzeda ż y nieruchomo ś ci w razie zmiany obowi ą zuj ą cych stawek podatku. Jednocze ś nie wskazane postanowienia nie przewiduj ą uprawnienia do odst ą pienia od umowy dla konsumenta. Ponadto, zarówno Spó ł ka, której zosta ł postawiony zarzut w przedmiotowym post ę powaniu, jak i przedsi ę biorca, który stosowa ł we wzorcu umowy postanowienie uznane za niedozwolone na mocy ww. wyroku S ą du Ochrony Konkurencji i Konsumentów (pierwotny adresat postanowienia uznanego za niedozwolone), prowadzili dzia ł alno ść gospodarcz ą na rynku us ł ug deweloperskich. W ocenie Prezesa Urz ę du stosowane przez Spó ł k ę we wzorcach umów nast ę puj ą ce postanowienie jest to ż same z postanowieniem wpisanym pod numerem 893 do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone: „EZBUD-INTERSTER Sp. z o.o. z siedzib ą w Tomaszowie Maz. przy ul. Wysokiej 2/4 sprawowa ć b ę dzie zarz ą d nad nieruchomo ś ci ą wspóln ą (budynkiem wielorodzinnym) na podstawie umowy o zarz ą dzanie, która podpisana b ę dzie równolegle z w/w umow ą , wed ł ug zasad i na warunkach okre ś lonych w rozdziale 4 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o w ł asno ś ci lokali (Dz. U. z 2000 r Nr 80, poz. 903 z pó ź n. zm) za miesi ę cznym wynagrodzeniem 0,95 z ł . od metra kw powierzchni u ż ytkowej (bez powierzchni przynale ż nych) przez okres minimum 5 lat od daty otrzymania pozwolenia na u ż ytkowanie. Nabywca w akcie notarialnym powierzy zarz ą d nad nieruchomo ś ci ą wspóln ą EZBUD-INTERSTER Sp. z o.o.” Równocze ś nie nale ż y przytoczy ć tre ść postanowienia wpisanego pod numerem 893 do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone, zgodnie z którym: „Sprzedaj ą cy zobowi ą zuje si ę prowadzi ć odp ł atnie, na koszt mieszka ń ców i z ich upowa ż nienia, administracj ę budynku przez 36 miesi ę cy od daty przekazania budynku do eksploatacji. Kupuj ą cy podpisuj ą c niniejsz ą Umow ę upowa ż nia Sprzedaj ą cego do powy ż szych czynno ś ci. Po up ł ywie tego terminu sposób administracji zostanie ustalony przez W ł a ś cicieli mieszka ń w trybie wynikaj ą cym z ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o w ł asno ś ci lokali (Dz. U. Nr 85, poz. 388)” . S ą d Ochrony Konkurencji i Konsumentów w wyroku z dnia 18 maja 2005 r. (sygn. akt XVII AmC 86/03) uzna ł , i ż ww. postanowienie narusza art. 385 1 § 1 k.c., gdy ż zmusza nabywc ę lokalu do zgody na administrowanie nieruchomo ś ci ą przez sprzedawc ę lokalu, co pozbawia konsumenta swobody wyboru kontrahenta w zakresie administrowania nieruchomo ś ci ą . W konsekwencji zmusza si ę konsumenta do korzystania z us ł ug sprzedawcy w powy ż szym zakresie nawet w sytuacji, gdy wszyscy w ł a ś ciciele mieszka ń nie b ę d ą mieli zaufania co do jego rzetelno ś ci. Jest to, zdaniem S ą du Ochrony Konkurencji i Konsumentów sprzeczne z dobrymi obyczajami i ra żą co narusza interes konsumenta. Postanowienie stosowane przez Spó ł k ę oraz postanowienie wpisane do rejestru, o którym mowa wy ż ej, pod numerem 893 mog ą zosta ć uznane za to ż same. Ka ż de z wy ż ej wymienionych postanowie ń przewiduje konieczno ść wyra ż enia zgody przez konsumenta na zarz ą dzanie (administrowanie) nieruchomo ś ci ą wspóln ą przez sprzedawc ę lokalu. Nie jest istotny dla oceny to ż samo ś ci ww. postanowie ń fakt, i ż postanowienie wpisane do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone przewiduje trzyletni okres sprawowania zarz ą du nieruchomo ś ci ą wspóln ą przez sprzedawc ę , a postanowienie stosowane przez Spó ł k ę przewiduje okres d ł u ż szy tj. pi ę ciu lat, bowiem powodem, dla którego S ą d Ochrony Konkurencji i Konsumentów uzna ł za niedozwolone postanowienie wpisane do rejestru pod numer 893 by ł fakt pozbawienia konsumenta swobody wyboru kontrahenta w zakresie administrowania (zarz ą dzania) nieruchomo ś ci ą wspóln ą . Ponadto, zarówno Spó ł ka, której zosta ł postawiony zarzut w przedmiotowym post ę powaniu, jak i przedsi ę biorca, który 11 stosowa ł we wzorcu umowy postanowienie uznane za niedozwolone na mocy ww. wyroku S ą du Ochrony Konkurencji i Konsumentów (pierwotny adresat postanowienia uznanego za niedozwolone) prowadzili dzia ł alno ść gospodarcz ą na rynku us ł ug deweloperskich. W ocenie Prezesa Urz ę du stosowane przez Spó ł k ę we wzorcach umów nast ę puj ą ce postanowienie jest to ż same z postanowieniem wpisanym pod numerem 922 do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone: „Strony postanawiaj ą , ż e wszelkie spory wynikaj ą ce z niewykonania lub nienale ż ytego wykonania Umowy b ę dzie rozstrzyga ł w ł a ś ciwy rzeczowo S ą d w Ł odzi.” Równocze ś nie nale ż y przytoczy ć tre ść postanowienia wpisanego pod numerem 922 do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone, zgodnie z którym: „S ą dem w ł a ś ciwym do rozpatrywania wszystkich sporów wynik ł ych z umowy jest s ą d siedziby Frontonu” . S ą d Ochrony Konkurencji i Konsumentów w wyroku z dnia 17 sierpnia 2006 r. (sygn. akt XVII AmC 100/05) uzna ł , i ż ww. postanowienie narusza art. 385 1 § 1 k.c., gdy ż wy łą cza zasad ę w ł a ś ciwo ś ci ogólnej i przemiennej s ą du, a to mo ż e stanowi ć dodatkow ą dolegliwo ść dla kupuj ą cego, a tak ż e ogranicza ć realizacj ę przys ł uguj ą cych mu uprawnie ń . Postanowienie uznane przez s ą d za niedozwolone stanowi tzw. klauzul ę prorogacyjn ą i ustala wy łą czn ą w ł a ś ciwo ść s ą du do rozpoznania ewentualnych sporów z umowy na podstawie siedziby przedsi ę biorcy. Postanowienie kwestionowane przez Prezesa Urz ę du oraz postanowienie wpisane do rejestru, o którym mowa wy ż ej, pod numerem 922 mog ą zosta ć uznane za to ż same. Ka ż de z wy ż ej wymienionych postanowie ń dotyczy wskazania s ą du w ł a ś ciwego dla rozpoznania sporu wynik ł ego na gruncie umowy stosowanej na rynku us ł ug deweloperskich i ka ż de z nich ustala wy łą czn ą w ł a ś ciwo ść s ą du na podstawie siedziby przedsi ę biorcy. Stosowanie obu postanowie ń wywo ł uje to ż same skutki, bowiem w przypadku powstania sporu na tle wykonywania umowy, postanowienia te bezprawnie narzucaj ą konsumentom w ł a ś ciwo ść miejscow ą s ą du i ograniczaj ą ich prawa do wytoczenia powództwa, wynikaj ą ce z przepisów Kodeksu post ę powania cywilnego o w ł a ś ciwo ś ci ogólnej i przemiennej. Nale ż y nadmieni ć , ż e S ą d Ochrony Konkurencji i Konsumentów wielokrotnie i konsekwentnie dawa ł wyraz stanowisku, i ż analogiczne postanowienia wype ł niaj ą hipotez ę przepisu art. 385 3 pkt 23 k.c. o czym ś wiadcz ą postanowienia umowne wpisane do rejestru pod pozycjami nr: 77, 169, 210, 276, 309, 340, 349, 353, 361, 371, 385, 388, 409, 418, 445, 486, 488, 501, 527, 552, 660, 772, 969, 979 i 1034. Ponadto, zarówno Spó ł ka, której zosta ł postawiony zarzut w przedmiotowym post ę powaniu, jak i przedsi ę biorca, który stosowa ł we wzorcu umowy postanowienie uznane za niedozwolone na mocy ww. wyroku S ą du Ochrony Konkurencji i Konsumentów (pierwotny adresat postanowienia uznanego za niedozwolone) prowadzili dzia ł alno ść gospodarcz ą na rynku us ł ug deweloperskich. Konsekwencj ą stosowania przez „EZBUD – INTERSTER” postanowie ń wpisanych do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone jest wprowadzenie do obrotu postanowie ń bezwzgl ę dnie zakazanych. Tym samym, w ocenie Prezesa Urz ę du, stosowanie przez Spó ł k ę postanowie ń wskazanych w sentencji decyzji jest bezprawne. W zwi ą zku z powy ż szym, stwierdza si ę , ż e druga przes ł anka art. 24 ust. 1 i ust. 2 pkt 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów zosta ł a spe ł niona. Ad 3) Przes ł anka naruszenia zbiorowych interesów konsumentów jest spe ł niona, gdy dzia ł anie lub zaniechanie przedsi ę biorcy godzi w interesy konsumentów jako zbiorowo ś ci. Przepisy ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów nie definiuj ą poj ę cia zbiorowego interesu konsumentów. Przepis art. 24 ust. 3 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów stanowi 12 jedynie, ż e nie jest zbiorowym interesem konsumentów suma indywidualnych interesów konsumentów. Zbiorowy interes konsumentów oznacza interes dotycz ą cy ogó ł u, a naruszenie tego interesu mo ż e mie ć miejsce, gdy skutkami dzia ł a ń sprzecznych z ustaw ą o ochronie konkurencji i konsumentów dotkni ę ty jest szerszy kr ą g uczestników rynku - konsumentów, których nie da si ę zindywidualizowa ć . W przedmiotowej sprawie mamy do czynienia z naruszeniem praw nieograniczonej i nieokre ś lonej liczby konsumentów, którzy zapoznali si ę , b ą d ź mogli zapozna ć si ę z postanowieniami wzorców pn. „Umowa Nr …”, które zosta ł y wpisane do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone i zawarli, b ą d ź mogli zawrze ć umow ę z „EZBUD – INTERSTER”. Oferta us ł ug deweloperskich ś wiadczonych przez Spó ł k ę jest adresowana do z góry nieokre ś lonej liczby konsumentów. Stosowanie przez Spó ł k ę zarzucanej praktyki wobec niemo ż liwej do zidentyfikowania liczby konsumentów wype ł nia przes ł ank ę naruszenia zbiorowego interesu konsumentów. Nie ma tutaj ż adnych w ą tpliwo ś ci, ż e bezprawne dzia ł anie Spó ł ki nie dotyczy interesów poszczególnych osób, których sprawy maj ą charakter jednostkowy, indywidualny, lecz mo ż e narusza ć uprawnienia nieograniczonego kr ę gu konsumentów, których sytuacja jest identyczna i wspólna dla ca ł ej grupy faktycznych lub potencjalnych kontrahentów Spó ł ki. W zwi ą zku z tym trzecia przes ł anka art. 24 ust. 1 i ust. 2 pkt 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów zosta ł a spe ł niona. Art. 27 ust. 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów wskazuje, ż e nie wydaje si ę decyzji o uznaniu praktyki za naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów i nakazuj ą c ą jej zaniechanie, je ż eli przedsi ę biorca zaprzesta ł stosowania praktyki naruszaj ą cej zbiorowe interesy konsumentów. W takim przypadku zgodnie z art. 27 ust. 2 Prezes Urz ę du wydaje decyzj ę o uznaniu praktyki za naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów i stwierdzaj ą c ą zaniechanie jej stosowania. W ust. 3 za ś ustawa wskazuje, ż e ci ęż ar udowodnienia okoliczno ś ci, o których mowa w ust. 1, spoczywa na przedsi ę biorcy. Spó ł ka zaprzesta ł a stosowania praktyki naruszaj ą cej zbiorowe interesy konsumentów polegaj ą cej na stosowaniu postanowie ń wzorców umów, które zosta ł y wpisane do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone. Na dowód tego „EZBUD – INTERSTER” przedstawi ł nowy wzorzec umowy, który nie zawiera kwestionowanych w niniejszym post ę powaniu postanowie ń . Spó ł ka przedstawi ł a równie ż aneksy do ka ż dej umowy, zawartej wed ł ug wzorców zawieraj ą cych niedozwolone postanowienia umowne kwestionowane w niniejszym post ę powaniu. St ą d nale ż a ł o orzec jak w pkt I sentencji decyzji. Zgodnie z art. 106 ust. 1 pkt 4 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów Prezes Urz ę du mo ż e na ł o ż y ć na przedsi ę biorc ę , w drodze decyzji, kar ę pieni ęż n ą w wysoko ś ci nie wi ę kszej ni ż 10% przychodu osi ą gni ę tego w roku rozliczeniowym poprzedzaj ą cym rok na ł o ż enia kary, je ż eli przedsi ę biorca ten, cho ć by nieumy ś lnie, dopu ś ci ł si ę stosowania praktyki naruszaj ą cej zbiorowe interesy konsumentów w rozumieniu art. 24 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów. Przepis ten stanowi podstaw ę i górn ą granic ę ustalenia kary dla Spó ł ki, która w roku rozliczeniowym 2007 r. osi ą gn ęł a przychód w wysoko ś ci (tajemnica przedsi ę biorstwa) z ł . W zwi ą zku z powy ż szym maksymalna kara mo ż e wynie ść (tajemnica przedsi ę biorstwa) z ł . Ustawa nie zawiera zamkni ę tego katalogu przes ł anek, od których uzale ż niona jest wysoko ść kar nak ł adanych na przedsi ę biorców. W art. 111 ustawy o ochronie konkurencji i 13 konsumentów przyk ł adowo jedynie wskazano, i ż przy ustalaniu wysoko ś ci kar pieni ęż nych, Prezes Urz ę du winien wzi ąć pod uwag ę okres, stopie ń oraz okoliczno ś ci naruszenia przepisów ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, a tak ż e uprzednie naruszenie przepisów ustawy. Ponadto orzecznictwo wskazuje, ż e w przypadku kar przes ł ankami, które nale ż y bra ć pod uwag ę , s ą : potencja ł ekonomiczny przedsi ę biorcy, skutki praktyki dla konkurencji lub kontrahentów, dopuszczalny poziom kary wynikaj ą cy z przepisów ustawy oraz cele, jakie kara ma osi ą gn ąć (por.: wyrok S ą du Najwy ż szego z 27.06.2000 r., sygn. akt I CKN 793/98). Na wysoko ść kary w przedmiotowej sprawie maj ą wp ł yw okoliczno ś ci „ ł agodz ą ce”, tj. wspó ł praca „EZBUD – INTERSTER” z Prezesem Urz ę du w toku powadzonego post ę powania, dobrowolne zaniechanie stosowania praktyki przed zako ń czeniem post ę powania, naruszenie przepisów ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów po raz pierwszy. Zauwa ż y ć przy tym nale ż y, ż e rejestr postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone jest jawny, powszechnie dost ę pny i publikowany na stronie internetowej Urz ę du: www.uokik.gov.pl . Zakaz stosowania postanowie ń wzorców umowy wpisanych do wskazanego rejestru nie budzi ż adnych w ą tpliwo ś ci. W opinii Prezesa Urz ę du na ł o ż ona kara powinna spe ł nia ć przede wszystkim funkcj ę prewencyjn ą , tak aby zapobiec w przysz ł o ś ci naruszeniom przepisów ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów. Zdaniem Prezesa Urz ę du, taki charakter b ę dzie mia ł a kara w wysoko ś ci 9 000,00 z ł otych. St ą d nale ż a ł o orzec jak w pkt II sentencji decyzji. Zgodnie z art. 77 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, je ż eli w wyniku post ę powania Prezes Urz ę du stwierdzi ł naruszenie przepisów ustawy, przedsi ę biorca, który dopu ś ci ł si ę tego naruszenia, jest obowi ą zany ponie ść koszty post ę powania. Przedmiotowe post ę powanie w sprawie stosowania przez „EZBUD – INTERSTER” praktyk naruszaj ą cych zbiorowe interesy konsumentów wykaza ł o, i ż Spó ł ka dopu ś ci ł a si ę stosowania praktyk, o których mowa powy ż ej. Prezes Urz ę du uzna ł – w zakresie okre ś lonym w pkt I sentencji decyzji – dzia ł anie Spó ł ki za praktyk ę naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów. Kosztami niniejszego post ę powania s ą wydatki zwi ą zane z korespondencj ą prowadzon ą przez Prezesa Urz ę du ze stron ą post ę powania. Bior ą c pod uwag ę powy ż sze ustalenia oraz stosownie do art. 80 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, zgodnie z którym Prezes Urz ę du rozstrzyga o kosztach, w drodze postanowienia, które mo ż e by ć zamieszczone w decyzji ko ń cz ą cej post ę powanie, postanowiono obci ąż y ć Spó ł k ę kosztami niniejszego post ę powania w wysoko ś ci 41,05 z ł (s ł ownie: czterdzie ś ci jeden z ł otych 5/100). St ą d nale ż a ł o orzec jak w pkt III sentencji decyzji. Stosownie do art. 112 ust. 3 ustawy o okik, kar ę pieni ęż n ą nale ż y ui ś ci ć w terminie 14 dni od dnia uprawomocnienia si ę decyzji Prezesa Urz ę du do Narodowego Banku Polskiego, Oddzia ł Okr ę gowy w Warszawie, na rachunek Nr 51101010100078782231000000 . Koszty niniejszego post ę powania nale ż y ui ś ci ć do Narodowego Banku Polskiego, Oddzia ł Okr ę gowy w Warszawie, na rachunek Nr 51101010100078782231000000 14 Stosownie do tre ś ci art. 81 ust. 1 ustawy o okik w zwi ą zku z art. 479 28 § 2 k.p.c. – od niniejszej decyzji przys ł uguje odwo ł anie do S ą du Okr ę gowego w Warszawie – S ą du Ochrony Konkurencji i Konsumentów, w terminie dwutygodniowym od dnia jej dor ę czenia, za po ś rednictwem Prezesa Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów – Delegatury Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów w Ł odzi. W przypadku jednak kwestionowania wy łą cznie postanowienia o kosztach zawartego w pkt III sentencji niniejszej decyzji, stosownie do tre ś ci art. 81 ust. 5 ustawy o okik w zwi ą zku z art. 479 28 § 1 pkt 2 k.p.c., nale ż y wnie ść za ż alenie do S ą du Okr ę gowego w Warszawie – S ą du Ochrony Konkurencji i Konsumentów, w terminie tygodnia od dnia dor ę czenia niniejszej decyzji, za po ś rednictwem Prezesa Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów – Delegatury Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów w Ł odzi. Z upowa ż nienia Prezesa Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów Dyrektor Delegatury Barbara Roma ń czak-Graca Otrzymuje: „EZBUD-INTERSTER” Sp. z o.o. ul. Wysoka 2/4 97-200 Tomaszów Mazowiecki 15