RKT-40/2008

DELEGATURA UOKiK W KATOWICACH Katowice, dnia 02. 09. 2008r. RKT – 61 – 22/07/AD DECYZJA Nr RKT - 40 /2008 Stosownie do art. 33 ust. 6 ustawy z dnia 16 lutego 2007r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. Nr 50, poz. 331 ze zm.) i § 7 rozporz ą dzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 17 lipca 2007r. w sprawie w ł a ś ciwo ś ci miejscowej i rzeczowej delegatur Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów (Dz. U. Nr 134, poz. 939), - dzia ł aj ą c w imieniu Prezesa Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów: po przeprowadzeniu wszcz ę tego z urz ę du post ę powania w sprawie praktyk naruszaj ą cych zbiorowe interesy konsumentów przeciwko „Prym” Sp. z o.o., ul. So ł tysia 58 d, 40 – 748 Katowice: I. Na podstawie art. 26 ust. 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów uznaje si ę za niezgodne z art. 24 ust. 1 i 2 pkt. 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów naruszaj ą ce zbiorowe interesy konsumentów praktyki polegaj ą ce na stosowaniu w zawieranych z konsumentami umowach o roboty budowlane oraz zobowi ą zuj ą cych do zawarcia umowy sprzeda ż y nast ę puj ą cych postanowie ń wzorców umowy, które zosta ł y wpisane do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 ustawy z dnia 17 listopada 1964r. – Kodeks post ę powania cywilnego (Dz. U. Nr 43, poz. 296 z pó źń . zm.): 1. na mocy którego dopuszcza si ę mo ż liwo ść wprowadzenia zmiany powierzchni nieruchomo ś ci faktycznej w stosunku do projektowanej bez przyznania konsumentowi prawa do odst ą pienia od umowy z przyczyn le żą cych po stronie przedsi ę biorcy, 2. na mocy którego niew ł a ś ciwie uregulowano zasady ewentualnych zmian ceny okre ś lonej w umowie, 3. na mocy którego narzucono w ł a ś ciwo ść s ą du, przed którym maj ą by ć rozstrzygane ewentualne spory wynik ł e na tle umowy, wybranego wed ł ug jednego kryterium, czym zosta ł a wy łą czona mo ż liwo ść wyboru s ą du innego, który by ł by w ł a ś ciwy zgodnie z przepisami Kodeksu post ę powania cywilnego, 4. na mocy którego zastrze ż ono na wypadek zw ł oki kupuj ą cego w zawarciu umowy przyrzeczonej obowi ą zek zap ł aty przez niego na rzecz sprzedaj ą cego ra żą co wygórowanej kary umownej, 5. na mocy którego uzale ż niono mo ż liwo ść odst ą pienia konsumenta od umowy od zap ł aty przez niego ra żą co wygórowanego odst ę pnego, 6. na mocy którego zastrze ż ono na wypadek rozwi ą zania umowy z powodu nieterminowego regulowania przez kupuj ą cego nale ż no ś ci wzgl ę dem sprzedaj ą cego prawo do potr ą cenia z wp ł aconych przez niego kwot ra żą co wygórowanej kary umownej i nakazuje si ę zaniechanie ich stosowania. 1 II. Na podstawie art. 106 ust. 1 pkt 4 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów nak ł ada si ę na „Prym” Sp. z o.o., ul. So ł tysia 58 d, 40 – 748 Katowice, kar ę pieni ęż n ą w wysoko ś ci 1000 z ł (s ł ownie: jednego tysi ą ca z ł otych), p ł atn ą do bud ż etu pa ń stwa, z tytu ł u naruszenia zakazu, o jakim mowa w art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, w zakresie opisanym w punkcie I sentencji niniejszej decyzji. III. Na podstawie art. 77 ust. 1 w zwi ą zku z art. 80 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów obci ąż a si ę „Prym” Sp. z o.o., ul. So ł tysia 58 d, 40 – 748 Katowice, kosztami opisanego na wst ę pie post ę powania w sprawie stosowania praktyk naruszaj ą cych zbiorowe interesy konsumentów oraz zobowi ą zuje si ę tego przedsi ę biorc ę do zwrotu Prezesowi Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów kosztów post ę powania w kwocie 93 z ł (s ł ownie: dziewi ęć dziesi ę ciu trzech z ł otych). Uzasadnienie W imieniu Prezesa Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów (zwanego dalej tak ż e Prezesem Urz ę du) przeprowadzono post ę powanie wyja ś niaj ą ce (sygn. akt RKT-405- 13/07/AD) w sprawie dzia ł alno ś ci „Prym” Sp. z o.o. (zwanej dalej tak ż e spó ł k ą lub przedsi ę biorc ą ), w toku którego powzi ę to podejrzenie, ż e mo ż e ona stosowa ć praktyki naruszaj ą ce zbiorowe interesy konsumentów wskazane w sentencji tej decyzji. W zwi ą zku z powy ż szym, Postanowieniem nr 1 z dnia 12. 07. 2007r. (dowód: karta nr 1) wszcz ę to z urz ę du niniejsze post ę powanie. W poczet dowodów zaliczono dokumenty rejestrowe (dowód: karty nr 7 – 9), wzór „Umowy o Roboty Budowlane oraz zobowi ą zuj ą cej do zawarcia Umowy Sprzeda ż y Dzia ł ki wraz z budynkiem” wraz z za łą cznikami (zwany dalej tak ż e wzorem umowy, karty nr 10 - 15), umowy faktycznie zawarte z jego wykorzystaniem z konsumentami (dowód: karty nr 16 – 29), kierowane przez Prezesa Urz ę du do spó ł ki pisma wzywaj ą ce do zmiany kwestionowanych postanowie ń umownych (dowód: karty nr 32 – 35, 37 – 39, 42), pisma przedsi ę biorcy (dowód: karty nr 36 i 41, 48), zmieniony wzór umowy wraz z za łą cznikami (dowód: karty nr 43 – 47, 49 – 53). W toku niniejszego post ę powania spó ł ka przes ł a ł a aktualnie stosowany wzór umowy w za łą czeniu do pisma z dnia 19. 09. 2007r. (dowód: karty nr 57 – 69), a w za łą czeniu do pisma z dnia 14. 11. 2007r. (dowód: karta nr 81) umow ę zwart ą z konsumentem (dowód: karty nr 82 – 89). W pi ś mie z dnia 29. 01. 2008r. i za łą czonym do niego sprawozdaniu (dowód: karty nr 96 - 104) spó ł ka poda ł a informacje na temat osi ą gni ę tego przez ni ą wyniku finansowego. W tych okoliczno ś ciach zawiadomiono spó ł k ę o zako ń czeniu zbierania materia ł u dowodowego (dowód: karta nr 106). W wyznaczonym terminie spó ł ka nie skorzysta ł a z przys ł uguj ą cego jej prawa do zapoznania si ę ze zgromadzonym materia ł em dowodowym. Prezes Urz ę du ustali ł nast ę puj ą cy stan faktyczny: „Prym” Sp. z o.o. dzia ł a na podstawie wpisu do Krajowego Rejestru S ą dowego pod numerem 0000252263 (dowód: karta nr 7). Przedsi ę biorca prowadzi dzia ł alno ść dewelopersk ą , w ramach której zawiera umowy z konsumentami. Przy zawieraniu umów tego rodzaju wykorzystuje on wzór „Umowy o Roboty Budowlane oraz zobowi ą zuj ą cej do zawarcia Umowy Sprzeda ż y Dzia ł ki wraz z budynkiem”. Analiza tre ś ci wzorca w pierwotnym brzmieniu oraz umów faktycznie zawartych z jego wykorzystaniem z 2 konsumentami (dowód: karty nr 10 – 29) wykaza ł a, ż e dokumenty te obejmowa ł y nast ę puj ą ce regulacje: − § 3 ust. 2 umowy: „(...) Ostateczna pow. u ż ytkowa budynku mo ż e odbiega ć in plus lub in minus o nie wi ę cej ni ż 3 % do powierzchni projektowanej. W przypadku, gdy ostateczna powierzchnia u ż ytkowa b ę dzie mniejsza od powierzchni projektowanej okre ś lonej w Umowie (uwzgl ę dniaj ą c dopuszczaln ą ró ż nic ę , o której mowa powy ż ej), Kupuj ą cy mo ż e żą da ć od Sprzedaj ą cego obni ż enia ceny stosownie do ró ż nicy w powierzchni ostatecznej w stosunku do projektowanej. W sytuacji natomiast, gdy ostateczna powierzchnia u ż ytkowa b ę dzie wi ę ksza od pow. projektowanej okre ś lonej w Umowie, cena za budynek nie ulegnie zmianie”, − § 3 ust. 5 umowy: „Sprzedaj ą cy zastrzega, i ż w razie zmiany cen materia ł ów budowlanych cena mo ż e ulec zmianie”, − § 12 umowy: „ Wszelkie spory wynik ł e na tle stosowania niniejszej umowy oraz jej za łą czników, rozstrzygane b ę d ą przez S ą d miejscowo w ł a ś ciwy dla siedziby Sprzedaj ą cego”, − § 3 ust. 2 za łą cznika nr 2: „Sprzedaj ą cemu przys ł ugiwa ć b ę dzie kara umowna od Kupuj ą cego, gdy: Kupuj ą cy dopuszcza si ę zw ł oki w zawarciu umowy przyrzeczonej, zgodnie z § 5 pkt 4 Umowy, w wysoko ś ci 0,2 % ceny okre ś lonej w § 3 Umowy za ka ż dy dzie ń zw ł oki, nie wi ę cej ni ż 5 % warto ś ci Umowy”, − § 3 ust. 3 pkt b za łą cznika nr 2: „Kupuj ą cy b ę dzie uprawniony do odst ą pienia od umowy z innych przyczyn wy łą cznie za zap ł at ą odst ę pnego w wys. 20% ceny wynikaj ą cej z § 3 Umowy”, − § 3 ust. 4 za łą cznika nr 2: „Sprzedaj ą cy b ę dzie uprawniony do odst ą pienia od umowy, gdy: a. W ka ż dym czasie, a ż do dnia podpisania umowy przyrzeczonej je ż eli łą czne zaleg ł o ś ci Kupuj ą cego wynikaj ą cej z umowy b ę d ą wynosi ć , co najmniej 20% ceny okre ś lonej w § 3 Umowy. W tym jednak wypadku Sprzedaj ą cy zobowi ą zany b ę dzie do wyznaczenia dodatkowego 30 dniowego terminu Kupuj ą cemu do uregulowania wszystkich wymaganych p ł atno ś ci, ze wskazaniem, ż e w razie bezskutecznego up ł ywu terminu od Umowy odst ą pi. Sprzedaj ą cy zwróci wówczas Kupuj ą cemu dokonane dotychczas wp ł aty, potr ą caj ą c kwot ę naliczonych odsetek umownych w wysoko ś ci nie przekraczaj ą cej 5% ceny okre ś lonej w § 3. b. Kupuj ą cy pomimo wezwania go do zawarcia umowy przyrzeczonej, zgodnie z § 5 pkt 4 Umowy, umowy nie zawar ł , rozliczenie pomi ę dzy stronami zostanie dokonane w ten sposób, ż e Sprzedaj ą cy zwróci wówczas Kupuj ą cemu dokonane dotychczas wp ł aty, potr ą caj ą c kwot ę w wys. 5% ceny okre ś lonej w § 3 Umowy tytu ł em kary umownej”. Termin wykonania ww. umów, w których by ł y zawarte przytoczone regulacje, up ł ywa ł w 2007r., a najpó ź niejszy termin, jaki by ł w nich wskazany, to 15. 12. 2007r. (dowód: karta nr 29). Pismem z dnia 01. 03. 2007r. wezwano przedsi ę biorc ę do zaniechania stosowania zakwestionowanych postanowie ń umownych (dowód: karty nr 32 – 35). 3 W odpowiedzi na to, pismem dor ę czonym do Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów dnia 20. 03. 2007r. (dowód: karta nr 36) przedsi ę biorca poinformowa ł , ż e zmodyfikowa ł wykorzystywany przez niego wzór umowy wraz z za łą cznikami i zobowi ą za ł si ę do stosowania ich w obrocie konsumenckim w przysz ł o ś ci. Nast ę pnie pismem z dnia 17. 04. 2007r. (dowód: karty nr 37 – 39) spó ł k ę ponownie wezwano do dokonania zmian w wykorzystywanych przez ni ą dokumentach wskazuj ą c, ż e zastrze ż enia budz ą nast ę puj ą ce regulacje: − „(...) Ostateczna pow. u ż ytkowa budynku mo ż e odbiega ć in plus lub in minus o nie wi ę cej ni ż 1 % do powierzchni projektowanej. W przypadku, gdy ostateczna powierzchnia u ż ytkowa b ę dzie mniejsza od powierzchni projektowanej okre ś lonej w Umowie (uwzgl ę dniaj ą c dopuszczaln ą ró ż nic ę , o której mowa powy ż ej), Kupuj ą cy mo ż e żą da ć od Sprzedaj ą cego obni ż enia ceny stosownie do ró ż nicy w powierzchni ostatecznej w stosunku do projektowanej. W sytuacji natomiast, gdy ostateczna powierzchnia u ż ytkowa b ę dzie wi ę ksza od pow. projektowanej okre ś lonej w Umowie, cena za budynek nie ulegnie zmianie”, − „Wszelkie spory wynik ł e na tle stosowania niniejszej umowy oraz jej za łą czników, rozstrzygane b ę d ą przez S ą d miejscowo w ł a ś ciwy dla siedziby Sprzedaj ą cego”, − „Kupuj ą cy b ę dzie uprawniony do odst ą pienia od umowy z innych przyczyn wy łą cznie za zap ł at ą odst ę pnego w wys. 15 % ceny wynikaj ą cej z § 3 Umowy”, − „Sprzedaj ą cy b ę dzie uprawniony do odst ą pienia od umowy, gdy: a. W ka ż dym czasie, a ż do dnia podpisania umowy przyrzeczonej je ż eli łą czne zaleg ł o ś ci Kupuj ą cego wynikaj ą cej z umowy b ę d ą wynosi ć , co najmniej 15 % ceny okre ś lonej w § 3 Umowy. W tym jednak wypadku Sprzedaj ą cy zobowi ą zany b ę dzie do wyznaczenia dodatkowego 30 dniowego terminu Kupuj ą cemu do uregulowania wszystkich wymaganych p ł atno ś ci, ze wskazaniem, ż e w razie bezskutecznego up ł ywu terminu od Umowy odst ą pi. Sprzedaj ą cy zwróci wówczas Kupuj ą cemu dokonane dotychczas wp ł aty, potr ą caj ą c kwot ę naliczonych odsetek umownych w wysoko ś ci nie przekraczaj ą cej 5% ceny za ka ż dy dzie ń opó ź nienia okre ś lonej w § 3. b. Kupuj ą cy pomimo wezwania go do zawarcia umowy przyrzeczonej, zgodnie z § 5 pkt 4 Umowy, umowy nie zawar ł , rozliczenie pomi ę dzy stronami zostanie dokonane w ten sposób, ż e Sprzedaj ą cy zwróci wówczas Kupuj ą cemu dokonane dotychczas wp ł aty, potr ą caj ą c kwot ę w wys. 5% ceny okre ś lonej w § 3 Umowy tytu ł em kary umownej”. Pismem z dnia 08. 05. 2007r. (dowód: karta nr 41) przedsi ę biorca poinformowa ł , ż e dokona ł zmian w stosowanym przez niego wzorcu i zobowi ą za ł si ę do jego stosowania w przysz ł o ś ci. Dnia 09. 07. 2007r. do tut. Urz ę du wp ł yn ął zmodyfikowany wzorzec (dowód: karty nr 43 – 47), który zawiera ł nast ę puj ą ce regulacje w rozwa ż anym zakresie: − „(...) Ostateczna pow. u ż ytkowa budynku mo ż e odbiega ć in plus lub in minus o nie wi ę cej ni ż 1% do powierzchni projektowanej. Odchylenia w powierzchni u ż ytkowej budynku a pow. w projekcie mog ą wynikn ąć z przyczyn ca ł kowicie niezale ż nych od Sprzedaj ą cego a wynikaj ą cych jedynie z minimalnych ró ż nic wymiaru materia ł ów u ż ytych do budowy /pustaki, ceg ł a/ od ró ż nych producentów i ró ż nych dostawców w/w materia ł ów budowlanych. W przypadku, gdy ostateczna powierzchnia u ż ytkowa b ę dzie mniejsza od powierzchni projektowanej okre ś lonej w Umowie (uwzgl ę dniaj ą c dopuszczaln ą ró ż nic ę , o której mowa powy ż ej), Kupuj ą cy zostanie powiadomiony o wy ż ej zaistnia ł ym fakcie i zostanie sporz ą dzony odpowiedni Aneks do zawartej Umowy o Roboty Budowlane. W 4 sporz ą dzonym Aneksie Kupuj ą cy mo ż e żą da ć od Sprzedaj ą cego obni ż enia ceny stosownie do ró ż nicy w powierzchni ostatecznej w stosunku do projektowanej. W sytuacji natomiast, gdy ostateczna powierzchnia u ż ytkowa b ę dzie wi ę ksza od pow. projektowanej okre ś lonej w Umowie, cena za budynek zostanie na nowo przeliczona zgodnie z ostateczn ą pow. budynku”, − „ Sprzedaj ą cy zastrzega, i ż w razie zmiany ceny materia ł ów budowlanych cena mo ż e ulec zmianie proporcjonalnie do wzrostu cen materia ł ów. Dotyczy to materia ł ów obejmuj ą cych proces budowy domów w zabudowie szeregowej miedzy innymi s ą to nast ę puj ą ce materia ł y: stal, beton, pustak, ceg ł a, stropy, wi ęź ba dachowa, okna, materia ł y ociepleniowe budynku, tynk oraz elementy wyko ń cze ń wn ę trza budynku ”, − „ Wszelkie spory wynik ł e na tle stosowania niniejszej umowy oraz jej za łą czników, rozstrzygane b ę d ą przez S ą d w ł a ś ciwy dla miejsca po ł o ż enia nieruchomo ś ci”, − „Sprzedaj ą cemu przys ł ugiwa ć b ę dzie kara umowna od Kupuj ą cego, gdy: Kupuj ą cy dopuszcza si ę zw ł oki w zawarciu umowy przyrzeczonej, zgodnie z § 5 pkt 4 Umowy, w wysoko ś ci 0,1 % ceny okre ś lonej w § 3 Umowy za ka ż dy dzie ń zw ł oki, nie wi ę cej ni ż 3 % warto ś ci Umowy”, − „Kupuj ą cy b ę dzie uprawniony do odst ą pienia od umowy z innych przyczyn wy łą cznie za zap ł at ą odst ę pnego w wys. 10% ceny wynikaj ą cej z § 3 Umowy”, − „ Sprzedaj ą cy b ę dzie uprawniony do odst ą pienia od umowy, gdy: a. W ka ż dym czasie, a ż do dnia podpisania umowy przyrzeczonej, je ż eli łą czne zaleg ł o ś ci Kupuj ą cego wynikaj ą cej z umowy b ę d ą wynosi ć , co najmniej 15% ceny okre ś lonej w § 3 Umowy. W tym jednak wypadku Sprzedaj ą cy zobowi ą zany b ę dzie do wyznaczenia dodatkowego 30 dniowego terminu Kupuj ą cemu do uregulowania wszystkich wymaganych p ł atno ś ci, ze wskazaniem, ż e w razie bezskutecznego up ł ywu terminu od Umowy odst ą pi. Sprzedaj ą cy zwróci wówczas Kupuj ą cemu dokonane dotychczas wp ł aty, potr ą caj ą c kwot ę naliczonych odsetek umownych w wysoko ś ci nie przekraczaj ą cej 0,05% ceny za ka ż dy dzie ń opó ź nienia okre ś lonej w § 3. b. Kupuj ą cy pomimo wezwania go do zawarcia umowy przyrzeczonej, zgodnie z § 5 pkt 4 Umowy, umowy nie zawar ł , rozliczenie pomi ę dzy stronami zostanie dokonane w ten sposób, ż e Sprzedaj ą cy zwróci wówczas Kupuj ą cemu dokonane dotychczas wp ł aty, potr ą caj ą c kwot ę w wys. 3% ceny okre ś lonej w § 3 Umowy tytu ł em kary umownej ”. W zwi ą zku z tym, ż e zmiany wprowadzone przez spó ł k ę oceniono, jako niewystarczaj ą ce, dnia 12. 07. 2007r. wszcz ę to niniejsze post ę powanie administracyjne (dowód: karta nr 1). W pi ś mie z dnia 31. 07. 2007r. (dowód: karta nr 48) przedsi ę biorca o ś wiadczy ł , ż e nie b ę dzie stosowa ć praktyk naruszaj ą cych zbiorowe interesy konsumentów. W za łą czeniu przes ł a ł aktualny wzór umowy, którego postanowienia s ą to ż same z regulacjami wymienionymi powy ż ej. Ten sam wzorzec zosta ł przes ł any tak ż e w za łą czeniu do pisma z 19. 09. 2007r. (dowód: karty nr 57 – 69) ze wskazaniem, ż e jest on stosowany od dnia 01. 08. 2007r. Na dowód wprowadzenia go w ż ycie przes ł ano umow ę faktycznie zawart ą z konsumentem dnia 19. 09. 2007r. z wykorzystaniem przedmiotowego wzoru (dowód: karty nr 82 – 89). Pismem z dnia 29. 01. 2008r. (dowód: karta nr 96) spó ł ka poinformowa ł a, ż e w 2007r. osi ą gn ęł a przychód w wysoko ś ci 744 078,96 z ł (s ł ownie: siedmiuset czterdziestu czterech tysi ę cy siedemdziesi ę ciu o ś miu z ł otych dziewi ęć dziesi ę ciu sze ś ciu groszy) oraz ponios ł a strat ę . 5 Prezes Urz ę du zwa ż y ł , co nast ę puje: Ad I Stosownie do art. 24 ust. 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów zakazane jest stosowanie praktyk naruszaj ą cych zbiorowe interesy konsumentów. Na mocy art. 24 ust. 2 pkt 1 ww. ustawy za praktyk ę tego rodzaju uznaje si ę godz ą ce w zbiorowe interesy konsumentów bezprawne dzia ł anie przedsi ę biorcy polegaj ą ce na stosowaniu postanowie ń wzorców umowy, które zosta ł y wpisane do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone (zwanego dalej tak ż e rejestrem). Aby mo ż na by ł o stwierdzi ć naruszenie art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów musz ą kumulatywnie zosta ć spe ł nione nast ę puj ą ce przes ł anki: - oceniane zachowanie musi by ć podejmowane przez podmiot b ę d ą cy przedsi ę biorc ą w rozumieniu ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, - rozwa ż ana praktyka musi by ć bezprawna, - praktyka taka musi godzi ć w zbiorowe interesy konsumentów, w zwi ą zku z czym dochodzi do naruszenia interesu publicznego. Status przedsi ę biorcy Zgodnie z art. 4 pkt. 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów przez przedsi ę biorc ę rozumie si ę przedsi ę biorc ę w rozumieniu przepisów o swobodzie dzia ł alno ś ci gospodarczej. Z art. 4 ust. 1 ustawy o swobodzie dzia ł alno ś ci gospodarczej wynika, ż e przedsi ę biorc ą jest osoba prawna, która we w ł asnym imieniu wykonuje dzia ł alno ść gospodarcz ą . W rozwa ż anym przypadku podmiot b ę d ą cy stron ą post ę powania bez w ą tpienia posiada status przedsi ę biorcy, gdy ż jest to spó ł ka prawa handlowego prowadz ą ca dzia ł alno ść gospodarcz ą . Zachowania niniejszego podmiotu podlegaj ą zatem kontroli dokonywanej na gruncie ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów. Bezprawno ść dzia ł a ń Kolejn ą przes ł ank ą , jaka musi zosta ć spe ł niona, aby by ł o mo ż liwe stwierdzenie naruszenia art. 24 ust. 1 i 2 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, jest bezprawno ść rozwa ż anego zachowania. Jedno z dzia ł a ń zakazach na gruncie niniejszego przepisu stanowi pos ł ugiwanie si ę w obrocie konsumenckim postanowieniami wzorców umów uznanymi za niedozwolone i wpisanymi do prowadzonego przez Prezesa Urz ę du rejestru. Doda ć nale ż y, ż e zgodnie z art. 1 ust. 2 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów ustawa ta reguluje zasady i tryb przeciwdzia ł ania praktykom naruszaj ą cym zbiorowe interesy konsumentów, je ż eli praktyki te wywo ł uj ą lub mog ą wywo ł ywa ć skutki na terytorium Rzeczpospolitej Polskiej. Dla stwierdzenia, ż e dana praktyka jest niezgodna z art. 24 ww. ustawy wystarczaj ą ce jest wi ę c wykazanie, ż e potencjalnie istnia ł o zagro ż enie naruszenia interesów konsumentów w skutek zastosowania okre ś lonego postanowienia w umowach z konsumentami w przypadku zaistnienia okre ś lonych okoliczno ś ci. W niniejszym przypadku przedsi ę biorca zawar ł kwestionowane regulacje zarówno w wykorzystywanych przez niego wzorcach umów, jak i w umowach z konsumentami. Pos ł ugiwanie si ę w obrocie konsumenckim klauzulami wpisanymi do rejestru jest zakazane prawem. Prezes Urz ę du mo ż e stwierdzi ć stosowanie przez przedsi ę biorc ę praktyki naruszaj ą cej zbiorowe interesy konsumentów polegaj ą cej na pos ł ugiwaniu si ę 6 postanowieniem wzorca umownego, które zosta ł o wpisane do rejestru, bez wzgl ę du na to, czy wpis dotyczy tego przedsi ę biorcy, przeciwko któremu jest prowadzone post ę powanie, czy te ż nie. S ą d Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia 02. 12. 2005r. (sygn. akt VI ACa 760/05) wskaza ł , ż e zgodnie z art. 23 a ust. 2 ustawy z dnia 15 grudnia 2000r. o ochronie konkurencji i konsumentów (t. j. Dz. U. z 2005r. Nr 244, poz. 2080 z pó źń . zm.) praktyk ą naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów jest pos ł ugiwanie si ę postanowieniem wpisanym do rejestru w oderwaniu od zagadnienia, czy wpis do rejestru powsta ł w zwi ą zku ze stosowaniem wzorca umowy przez ten podmiot, co do którego bada si ę stosowanie praktyki. S ą d Apelacyjny wskaza ł te ż , ż e naruszenie interesów konsumentów mo ż e nast ą pi ć w wyniku dzia ł a ń podmiotów, które stosuj ą klauzule abuzywne wpisane do rejestru, przy czym wpis do rejestru zwi ą zany jest z dzia ł aniami innych kontrahentów konsumentów. Podobne twierdzenie S ą d Apelacyjny zawar ł we wcze ś niejszym wyroku, tj. w orzeczeniu z dnia 29. 09. 2005r. (sygn. akt VI ACa 381/05), gdzie przywo ł uj ą c stanowisko S ą du Najwy ż szego wyra ż one w uchwale z dnia 19. 12. 2003r. III CZP 95/03 (OSNC 2005/2/25), wskaza ł , ż e wyrok uwzgl ę dniaj ą cy powództwo przez uznanie postanowie ń wzorca umowy za niedozwolone i zakazanie ich stosowania ma, zgodnie z art. 479 43 Kpc, od chwili wpisania do odpowiedniego rejestru, skutek tak ż e wobec osób trzecich. Zgodnie ze stanowiskiem S ą du Okr ę gowego w Warszawie – S ą du Ochrony Konkurencji i Konsumentów (zwanego dalej tak ż e SOKiK) wyra ż onym w wyroku z dnia 25. 05. 2005r. (sygn. akt XVII Ama 46/04), dla uznania, i ż okre ś lona klauzula jest niedozwolonym postanowieniem umownym wpisanym do rejestru klauzul niedozwolonych wystarczy stwierdzenie, ż e mie ś ci si ę ona w hipotezie klauzuli wpisanej do rejestru i nie jest konieczna literalna zgodno ść porównywanych klauzul. Czynnikiem przes ą dzaj ą cym o podobie ń stwie dwóch klauzul powinien by ć zatem zamiar, cel, jakiemu ma s ł u ż y ć kwestionowane postanowienie. Je ś li cel utworzenia spornej klauzuli odpowiada celowi sformu ł owania klauzuli uznanej za niedozwolon ą , oba zapisy mo ż na uzna ć za to ż same. Trafno ść wy ż ej opisanego stanowiska potwierdzi ł równie ż S ą d Najwy ż szy w uchwale z dnia 13. 07. 2006r. (sygn. akt III SZP 3/06). Pomimo, i ż powy ż ej przywo ł ane wyroki zapad ł y pod rz ą dami ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów z 2000r., to orzecznictwo to nale ż y uzna ć za aktualne tak ż e w aktualnym stanie prawnym. Na gruncie obecnie obowi ą zuj ą cej ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów z 2007r. rozwa ż na kwestia zosta ł a uregulowania w analogiczny sposób, a zatem nie wyst ę puj ą ró ż nice, które nakazywa ł yby odej ś cie od ustalonej linii orzecznictwa i w konsekwencji tego odmienn ą ocen ę prawn ą badanego zagadnienia. Przyj ę cie zasady formalnej jawno ś ci niniejszego rejestru oznacza, ż e od chwili wpisania do niego okre ś lonego postanowienia zakazane jest stosowanie to ż samych postanowie ń w obrocie konsumenckim i nikt nie mo ż e zas ł ania ć si ę nieznajomo ś ci ą dokonanych wpisów. Rejestr postanowie ń wzorców umów uznanych za niedozwolone jest prowadzony przez Prezesa Urz ę du. W praktyce jest on powszechnie dost ę pny w wersji elektronicznej na stronie internetowej Urz ę du. 1. Pierwszy z zarzutów postawionych w ramach niniejszego post ę powania dotyczy stosowania przez spó ł k ę postanowienia, na mocy którego dopuszcza si ę zmian ę faktycznej powierzchni budowanej nieruchomo ś ci w stosunku do projektowanej bez przyznania konsumentowi prawa do odst ą pienia od umowy z przyczyn le żą cych po stronie przedsi ę biorcy. Pocz ą tkowo spó ł ka pos ł ugiwa ł a si ę nast ę puj ą c ą regulacj ą : „(...) Ostateczna pow. u ż ytkowa budynku mo ż e odbiega ć in plus lub in minus o nie wi ę cej ni ż 3 % do powierzchni projektowanej. W przypadku, gdy ostateczna powierzchnia u ż ytkowa b ę dzie mniejsza od powierzchni projektowanej okre ś lonej w Umowie (uwzgl ę dniaj ą c dopuszczaln ą 7 ró ż nic ę , o której mowa powy ż ej), Kupuj ą cy mo ż e żą da ć od Sprzedaj ą cego obni ż enia ceny stosownie do ró ż nicy w powierzchni ostatecznej w stosunku do projektowanej. W sytuacji natomiast, gdy ostateczna powierzchnia u ż ytkowa b ę dzie wi ę ksza od pow. projektowanej okre ś lonej w Umowie, cena za budynek nie ulegnie zmianie”. Postanowienie to zosta ł o zast ą pione klauzul ą o tre ś ci: „(...) Ostateczna pow. u ż ytkowa budynku mo ż e odbiega ć in plus lub in minus o nie wi ę cej ni ż 1 % do powierzchni projektowanej. W przypadku, gdy ostateczna powierzchnia u ż ytkowa b ę dzie mniejsza od powierzchni projektowanej okre ś lonej w Umowie (uwzgl ę dniaj ą c dopuszczaln ą ró ż nic ę , o której mowa powy ż ej), Kupuj ą cy mo ż e żą da ć od Sprzedaj ą cego obni ż enia ceny stosownie do ró ż nicy w powierzchni ostatecznej w stosunku do projektowanej. W sytuacji natomiast, gdy ostateczna powierzchnia u ż ytkowa b ę dzie wi ę ksza od pow. projektowanej okre ś lonej w Umowie, cena za budynek nie ulegnie zmianie”. Nast ę pnie spó ł ka nada ł a rozwa ż anej regulacji nast ę puj ą ce brzmienie: „ (...) Ostateczna pow. u ż ytkowa budynku mo ż e odbiega ć in plus lub in minus o nie wi ę cej ni ż 1% do powierzchni projektowanej. Odchylenia w powierzchni u ż ytkowej budynku a pow. w projekcie mog ą wynikn ąć z przyczyn ca ł kowicie niezale ż nych od Sprzedaj ą cego a wynikaj ą cych jedynie z minimalnych ró ż nic wymiaru materia ł ów u ż ytych do budowy /pustaki, ceg ł a/ od ró ż nych producentów i ró ż nych dostawców w/w materia ł ów budowlanych. W przypadku, gdy ostateczna powierzchnia u ż ytkowa b ę dzie mniejsza od powierzchni projektowanej okre ś lonej w Umowie (uwzgl ę dniaj ą c dopuszczaln ą ró ż nic ę , o której mowa powy ż ej), Kupuj ą cy zostanie powiadomiony o wy ż ej zaistnia ł ym fakcie i zostanie sporz ą dzony odpowiedni Aneks do zawartej Umowy o Roboty Budowlane. W sporz ą dzonym Aneksie Kupuj ą cy mo ż e żą da ć od Sprzedaj ą cego obni ż enia ceny stosownie do ró ż nicy w powierzchni ostatecznej w stosunku do projektowanej. W sytuacji natomiast, gdy ostateczna powierzchnia u ż ytkowa b ę dzie wi ę ksza od pow. projektowanej okre ś lonej w Umowie, cena za budynek zostanie na nowo przeliczona zgodnie z ostateczn ą pow. budynku”. Kwestionowan ą regulacj ę dopuszczaj ą c ą zmiany w powierzchni nieruchomo ś ci bez przyznania na t ę okoliczno ść konsumentowi prawa do odst ą pienia od umowy nale ż y uzna ć za to ż sam ą z klauzul ą wpisan ą do rejestru pod numerem 227, która zosta ł a uznana za niedozwolon ą na mocy wyroku SOKiK z dnia 10. 10. 2004r. (sygn. akt XVII Amc 47/03): „W przypadku zmiany powierzchni lokalu wnikaj ą cej z inwentaryzacji powykonawczej, cena ulegnie zmianie o warto ść wynikaj ą c ą z pomno ż enia ró ż nicy w powierzchni lokalu przez cen ę jednego metra kwadratowego ustalon ą w umowie”. W uzasadnieniu do ww. wyroku SOKiK wskaza ł , ż e postanowienie to umo ż liwia przedsi ę biorcy po zawarciu umowy zmian ę istotnych cech przedmiotu umowy w zakresie powierzchni lokalu, co mo ż e spowodowa ć , ż e klient b ę dzie zobowi ą zany do kupienia lokalu maj ą cego inne cechy ni ż te, które zdecydowa ł y o jego wyborze na etapie podpisywania umowy. Regulacja taka zezwala tak ż e na zmian ę ceny. W umowie nie okre ś lono ż adnego odpowiedniego uprawnienia konsumenta na wypadek wykonania przez przedsi ę biorc ę ś wiadczenia odmiennego ni ż wskazane w umowie, a w szczególno ś ci nie przewidziano prawa do odst ą pienia od umowy z przyczyn obci ąż aj ą cych przedsi ę biorc ę . Zwa ż y ć trzeba, ż e nie ma znaczenia okoliczno ść , czy w umowie przewidziano okre ś lone, np. procentowo, ramy zmiany, czy te ż przyznano przedsi ę biorcy w takim zakresie zupe ł n ą dowolno ść . Ka ż da zmiana powierzchni nieruchomo ś ci powinna bowiem wi ą za ć si ę z uprawnieniem do odst ą pienia od umowy. We wszystkich przytoczonych klauzulach stosowanych przez spó ł k ę przewidziano mo ż liwo ść odst ę pstw w zakresie powierzchni nieruchomo ś ci wybudowanej od projektowanej w granicach 1% - 3%. W tym miejscu zwa ż y ć trzeba, ż e w umowie precyzyjnie zostaje 8 okre ś lony jej przedmiot, do czego dochodzi przez wskazanie powierzchni nieruchomo ś ci, której dotyczy umowa. Nieruchomo ść ma zosta ć zbudowana w oparciu o zaakceptowany przez obie strony projekt i zgodnie ze sztuk ą budowlan ą . Skoro strony zgodnie okre ś li ł y powierzchni ę nieruchomo ś ci, brak jest podstaw do tego, aby przedsi ę biorca móg ł uzgodnienie to niweczy ć . Strony mog ą zawrze ć w umowie zastrze ż enie, ż e obmiar nieruchomo ś ci b ę dzie nast ę powa ł wedle okre ś lonej, obowi ą zuj ą cej normy. Ewentualne ró ż nice w wymiarach powsta ł e przy takich pomiarach nie stanowi ą jednak ró ż nic w wielko ś ci powierzchni, które w niniejszym przypadku bezprawnie zosta ł y wyra ź nie dopuszczone. W przypadku wskazania w umowie normy wykorzystywanej przy obliczaniu powierzchni nie by ł oby mowy o zmianach powierzchni, lecz by ł yby okre ś lone sposoby jej liczenia, weryfikowania na ró ż nych etapach budowy. Zwa ż y ć te ż trzeba, ż e stosowane materia ł y wyko ń czeniowe równie ż s ą lub powinny by ć uzgadniane z konsumentem. Wyko ń czenie nie jest wi ę c przypadkowe, a z tego wynika, ż e mo ż na oszacowa ć powierzchni ę , jak ą dana nieruchomo ść b ę dzie mia ł a po jej wyko ń czeniu. Stosownie do art. 647 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm., zwanej dalej tak ż e Kc) przewidziany w umowie obiekt ma by ć wykonany zgodnie z projektem i zasadami wiedzy technicznej. Obowi ą zek wykonania dodatkowych prac np. wyko ń czeniowych wykraczaj ą cych poza roboty budowlane sensu stricto nie niweczy obowi ą zku przedsi ę biorcy do wybudowania nieruchomo ś ci zgodnie z projektem. W ś wietle powy ż szego nale ż y stwierdzi ć , ż e powierzchnia wybudowanego lokalu powinna odpowiada ć tej, któr ą okre ś lono w planach. Je ś li przedsi ę biorca po wybudowaniu nieruchomo ś ci ma w niej wykona ć dalsze prace, które wp ł yn ą na zmniejszenie powierzchni u ż ytkowej, okoliczno ść t ę nale ż y oczywi ś cie uwzgl ę dni ć , ale nie zastrzegaj ą c, ż e dopuszcza si ę zmian ę powierzchni. W tym przypadku, gdy lokal oka ż e si ę mniejszy lub wi ę kszy ni ż wynika ł o to z akceptowanego projektu, konsument nie ma prawa podniesienia zarzutu, ż e umowa zosta ł a wykonana nienale ż ycie, natomiast przedsi ę biorca jest uprawniony do tego, aby stwierdzi ć , ż e pomimo zaistnia ł ej ró ż nicy zaoferowane przez niego ś wiadczenie jest z ni ą zgodne. Oceny tej nie zmienia fakt, ż e na okre ś lonych zasadach przewidziano dostosowanie ceny do zmienionej wielko ś ci powierzchni nieruchomo ś ci. Oceny tej nie zmienia tak ż e to, ż e w toku wprowadzanych zmian przedsi ę biorca zastrzeg ł , i ż kwestie te zostan ą okre ś lone w aneksie. Z przyj ę tej redakcji wynika, ż e ma by ć sporz ą dzony aneks, co ma sprawia ć wra ż enie, ż e strony zgodnie dokona ł y zmiany umowy. W ż adnym jednak przypadku nie przewiduje si ę mo ż liwo ś ci odst ą pienia konsumenta od umowy z przyczyn le żą cych po stronie przedsi ę biorcy, co powoduje, ż e faktycznie wprowadzona przez przedsi ę biorc ę zmiana na wymiar jedynie formalny. Analogiczna konstrukcja do tej, któr ą wykorzysta ł przedsi ę biorca w rozwa ż anym przypadku, zosta ł a zastosowana w ww. klauzuli wpisanej do rejestru. W tym miejscu nale ż y zwróci ć uwag ę , ż e stosownie do art. 385 1 § 1 Kc postanowienia umowne, które nie zosta ł y indywidualnie uzgodnione z konsumentem, a kszta ł tuj ą jego prawa i obowi ą zki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, przy czym ra żą co naruszaj ą jego interesy, uwa ż a si ę za niedozwolone postanowienia umowne. Za nieuzgodnione indywidualnie uwa ż a si ę te postanowienia, na których tre ść konsument nie mia ł rzeczywistego wp ł ywu, co w szczególno ś ci odnosi si ę do postanowie ń przej ę tych ze wzorca umowy zaproponowanego konsumentowi przez kontrahenta. Zgodnie z art. 385 3 pkt 10 Kc za niedozwolone uznaje si ę postanowienia, które uprawniaj ą kontrahenta konsumenta do jednostronnej zmiany umowy bez wa ż nej przyczyny wskazanej w tej umowie, natomiast stosownie do art. 385 3 pkt 20 Kc za niedozwolone uwa ż a si ę postanowienia, które przewiduj ą uprawnienie kontrahenta konsumenta do okre ś lenia lub podwy ż szenia ceny lub 9 wynagrodzenia po zawarciu umowy bez przyznania konsumentowi prawa odst ą pienia od umowy. W rozwa ż anej sprawie nale ż y stwierdzi ć , ż e spó ł ka stosuje wzorzec umowy, którego postanowienia s ą wprowadzane do umów z konsumentami. W umowach zawieranych w takim trybie przedsi ę biorca dopuszcza mo ż liwo ść wyst ą pienia odst ę pstw w wielko ś ci powierzchni nieruchomo ś ci od okre ś lonej w umowie, a w konsekwencji tego zmiany wysoko ś ci ceny, bez powi ą zania takiej okoliczno ś ci z prawem konsumentów do odst ą pienia od umowy z przyczyn le żą cych po stronie przedsi ę biorcy. W tych okoliczno ś ciach nale ż a ł o te ż stwierdzi ć , ż e stosuj ą c postanowienia to ż same z przywo ł an ą klauzul ą wpisan ą do rejestru pod numerem 227 przedsi ę biorca dopu ś ci ł si ę naruszenia przytoczonych przepisów kodeksowych. Powy ż sze okoliczno ś ci przemawiaj ą za konieczno ś ci ą uznania rozwa ż anej praktyki za bezprawn ą i naruszaj ą c ą interesy konsumentów. 2. Kolejny z zarzutów rozwa ż anych w ramach niniejszego post ę powania dotyczy stosowania przez spó ł k ę w umowach z konsumentami nast ę puj ą cego postanowienia umownego uprawniaj ą cego go do zmiany ceny: „Sprzedaj ą cy zastrzega, i ż w razie zmiany cen materia ł ów budowlanych cena mo ż e ulec zmianie”. Rozwa ż ane postanowienie uznano za to ż same z nast ę puj ą cymi klauzulami wpisanymi do rejestru odpowiednio pod numerami 284 i 783: - „ Koszt budowy 1 m2 powierzchni ca ł kowitej mo ż e si ę zmieni ć w zale ż no ś ci od wzrostu czynników cenotwórczych i budowlanych maj ą cych wp ł yw na koszt budowy ”, któr ą SOKiK uzna ł za niedozwolon ą na mocy wyroku z dnia 21. 12. 2004r. (sygn. akt XVII Amc 69/03), - „ W razie znacznego wzrostu cen towarów i us ł ug cena us ł ugi mo ż e zosta ć podwy ż szona” , któr ą SOKiK uzna ł za niedozwolon ą na mocy wyroku z dnia 24. 04. 2006r. (sygn. akt XVII AmC 107/04). We wszystkich ww. przypadkach zastrze ż ono mo ż liwo ść zmiany wysoko ś ci ceny w przypadku wzrostu cen sk ł adników wykorzystywanych przy budowie nieruchomo ś ci. We wszystkich tych przypadkach regulacje nie s ą wystarczaj ą co precyzyjne, nie daj ą gwarancji, ż e zmiana mo ż e nast ą pi ć wy łą cznie w sytuacji, gdy zdro ż ej ą materia ł y wykorzystywane w ramach danej budowy, a jednocze ś nie nie przewidziano mo ż liwo ś ci odst ą pienia konsumenta od umowy, w konsekwencji czego ochrona konsumentów nie jest wystarczaj ą ca. W zwi ą zku z tym mo ż liwe by ł o stwierdzenie, ż e porównywane regulacje s ą ze sob ą to ż same. Analizuj ą c szczegó ł owo kwestionowane postanowienie nale ż a ł o stwierdzi ć , ż e na jego mocy dopuszcza si ę zmian ę ceny okre ś lonej w umowie, gdy zmianie ulegn ą ceny materia ł ów. Postanowienie to jedynie w ogólny sposób okre ś la, ż e zmiana jest mo ż liwa. Ani nie wskazuje si ę w nim w precyzyjny sposób okoliczno ś ci uzasadniaj ą cych zmian ę , ani jej sposobu i zakresu. Zauwa ż y ć trzeba, ż e interpretacja przedmiotowego postanowienia prowadzi do konkluzji, ż e wzrost ceny wynikaj ą cej z umowy b ę dzie dopuszczalny wówczas, gdy zmianie ulegnie cena jakichkolwiek materia ł ów budowlanych. Dodatkowo nie zastrze ż ono nawet, ż e zmiana ta b ę dzie odpowiednia albo proporcjonalna, co daje mo ż liwo ść swobodnego ukszta ł towania ceny przez przedsi ę biorc ę . Taka regulacja nie daje konsumentom pewno ś ci, ż e ewentualny wzrost ceny nast ą pi o wysoko ść wynikaj ą c ą z wysoko ś ci zmiany ceny konkretnego materia ł u budowlanego wykorzystywanego przy realizacji danej inwestycji. W tych okoliczno ś ciach niniejsze postanowienie nale ż a ł o uzna ć za niezgodne z art. 385 1 § 1 Kc. W rozwa ż anym przypadku dosz ł o te ż do naruszenia art. 385 3 pkt 10 Kc, który stanowi, ż e niedozwolone s ą postanowienia, które uprawniaj ą kontrahenta konsumenta do jednostronnej zmiany umowy bez wa ż nej przyczyny wskazanej w umowie, jak i art. 385 3 pkt 19 Kc, 10 zgodnie z którym zakazane s ą postanowienia przewiduj ą ce wy łą cznie dla kontrahenta konsumenta jednostronne uprawnienie do zmiany, bez wa ż nych przyczyn, istotnych cech ś wiadczenia. Maj ą c na uwadze fakt, ż e zmiana ceny dokonana w ww. trybie nie uprawnia konsumenta do odst ą pienia od umowy z przyczyn nie le żą cych po jego stronie, przyj ę to, ż e kwestionowany zapis narusza tak ż e art. 385 3 pkt 20 Kc, w my ś l którego zakazane s ą postanowienia przewiduj ą ce uprawnienie kontrahenta konsumenta do okre ś lenia lub podwy ż szenia ceny po zawarciu umowy bez przyznania konsumentowi prawa odst ą pienia od umowy. Dnia 09. 07. 2007r. do tut. Urz ę du wp ł yn ął zmodyfikowany wzorzec (dowód: karty nr 43 – 47), w który zawarto nast ę puj ą c ą regulacj ę : „ Sprzedaj ą cy zastrzega, i ż w razie zmiany ceny materia ł ów budowlanych cena mo ż e ulec zmianie proporcjonalnie do wzrostu cen materia ł ów. Dotyczy to materia ł ów obejmuj ą cych proces budowy domów w zabudowie szeregowej miedzy innymi s ą to nast ę puj ą ce materia ł y: stal, beton, pustak, ceg ł a, stropy, wi ęź ba dachowa, okna, materia ł y ociepleniowe budynku, tynk oraz elementy wyko ń cze ń wn ę trza budynku ”. Na mocy przedmiotowej regulacji okre ś lono przes ł anki zmiany ceny. Wci ąż nie okre ś la si ę jednak, ż e w zwi ą zku ze wprowadzan ą zmian ą konsumentowi przys ł uguje prawo do odst ą pienia od umowy, co przy jednoczesnym zastrze ż eniu w umowie, ż e kupuj ą cy zobowi ą zuje si ę do nabycia nieruchomo ś ci za cen ę wyliczon ą wed ł ug stawek okre ś lonych w § 3 pozwala stwierdzi ć , ż e prawo to jest ograniczone. W zwi ą zku z tym nale ż a ł o uzna ć , ż e opisana w tym punkcie praktyka jest bezprawna i godzi w interesy konsumentów. 3. Z poczynionych przez Prezesa Urz ę du ustale ń wynika ł o, ż e spó ł ka b ę d ą ca stron ą niniejszego post ę powania ogranicza w umowach dotycz ą cych wybudowania nieruchomo ś ci zawieranych z konsumentami mo ż liwo ść wyboru s ą du, który b ę dzie w ł a ś ciwy do rozpatrzenia konkretnej sprawy. Pocz ą tkowo spó ł ka pos ł ugiwa ł a si ę regulacj ą o tre ś ci: „ Wszelkie spory wynik ł e na tle stosowania niniejszej umowy oraz jej za łą czników, rozstrzygane b ę d ą przez S ą d miejscowo w ł a ś ciwy dla siedziby Sprzedaj ą cego”. Nast ę pnie niniejsze postanowienie zosta ł o zast ą pione regulacj ą o brzmieniu: „ Wszelkie spory wynik ł e na tle stosowania niniejszej umowy oraz jej za łą czników, rozstrzygane b ę d ą przez S ą d w ł a ś ciwy dla miejsca po ł o ż enia nieruchomo ś ci”. Zgodnie z bogatym orzecznictwem SOKiK postanowienia, na mocy których s ą dem w ł a ś ciwym jest s ą d wyznaczony wedle miejsca siedziby przedsi ę biorcy lub s ą d po ł o ż enia nieruchomo ś ci, ograniczaj ą ce mo ż liwo ść wyboru s ą du innego ni ż wymieniony w umowie, s ą uznawane za niezgodne z prawem. W odniesieniu do przedsi ę biorców zawieraj ą cych z konsumentami umowy dotycz ą ce nieruchomo ś ci postanowienia normuj ą ce rozwa ż an ą materi ę , wpisano do rejestru odpowiednio pod numerami 691, 772, 922, 1007, 1255: − „ Ewentualne spory wynik ł e z niniejszej umowy rozstrzygane b ę d ą przez w ł a ś ciwy s ą d w Poznaniu ”, które zosta ł o uznane za niedozwolone na mocy wyroku SOKiK z dnia 23. 09. 2004r. (sygn. akt XVII Amc 51/03), − „ Do rozstrzygania sporów wynikaj ą cych z tej umowy w ł a ś ciwe b ę d ą s ą dy powszechne w Ł odzi ”, które zosta ł o uznane za niedozwolone na mocy wyroku SOKiK z dnia 27. 03. 2006r. (sygn. akt XVII Amc 39/04), − „ S ą dem w ł a ś ciwym do rozpatrywania wszystkich sporów wynik ł ych z umowy jest s ą d siedziby Frontonu ”, które zosta ł o uznane za niedozwolone na mocy wyroku SOKiK z 17. 08. 2006r. (sygn. akt XVII AmC 100/05), 11 − „ Spory wynikaj ą ce z wykonania tej umowy rozstrzyga ć b ę dzie S ą d w ł a ś ciwy dla siedziby spó ł ki ”, które zosta ł o uznane za niedozwolone na mocy wyroku SOKiK z 23. 11. 2006r. (sygn. akt XVII Amc 156/05), − „ W sprawach nie uregulowanych w tej umowie, stosuje si ę przepisy Kodeksu Cywilnego, a ewentualne spory b ę d ą rozstrzygane przez S ą d w ł a ś ciwy ze wzgl ę du na siedzib ę firmy ”, które zosta ł o uznane za niedozwolone na mocy wyroku SOKiK z dnia 30. 04. 2007r. (sygn. akt XVII Amc 66/06). We wszystkich przywo ł anych przypadkach analogicznie ograniczono mo ż liwo ść wyboru do rozstrzygni ę cia sprawy przez s ą d, który zgodnie z powszechnie obowi ą zuj ą cymi przepisami prawa nale ż a ł oby uzna ć za w ł a ś ciwy. Zwa ż y ć trzeba, ż e w ł a ś ciwo ść miejscowa s ą du, który jest kompetentny do rozstrzygania sporów cywilnych, zosta ł a okre ś lona w przepisach Kodeksu post ę powania cywilnego. Zasadniczo, zgodnie z art. 27 ust. 1 Kpc powództwo wytacza si ę przed s ą dem w ł a ś ciwym ze wzgl ę du na miejsce zamieszkania lub siedziby pozwanego. W rozwa ż anej sprawie, stosownie do tego przepisu, gdyby z powództwem wyst ę powa ł a przeciwko konsumentowi spó ł ka, musia ł aby to zrobi ć przed s ą dem oznaczonym wedle miejsca zamieszkania konsumenta. Stosownie do art. 34 Kpc w sprawach o ustalenie istnienia umowy, jej wykonanie, rozwi ą zanie lub uniewa ż nienie, jak te ż o odszkodowanie z powodu niewykonania lub nienale ż ytego wykonania umowy mo ż na wytoczy ć przed s ą dem wyznaczonym wed ł ug miejsca wykonania umowy. W niniejszej sprawie miejsce spe ł nienia przez konsumentów ś wiadcze ń pieni ęż nych oznaczono wskazuj ą c odpowiedni rachunek bankowy w konkretnej jednostce, na jaki maj ą zosta ć wp ł acone stosowne op ł aty. Miejscem spe ł nienia ś wiadczenia przez przedsi ę biorc ę b ę dzie miejsce po ł o ż enia nieruchomo ś ci, której dotyczy umowa. Takie mo ż liwo ś ci, co do wyboru s ą du, przed którym mo ż e by ć rozstrzygany ewentualny spór przewidzia ł ustawodawca. Przedsi ę biorcy nie mog ą wprowadzaj ą c do umów z konsumentami ogranicza ć mo ż liwo ś ci przewidzianych we w ł a ś ciwych przepisach prawa w ten sposób, ż e wybieraj ą jeden s ą d, którego lokalizacja b ę dzie dla nich dogodna, gdy ż nie zawsze lokalizacja taka jest dogodna dla konsumentów. Kwestionowana regulacja stosowana przez przedsi ę biorc ę zarówno w brzmieniu pierwotnym, jak i zmodyfikowanym, mo ż e by ć uznana za klauzul ę abuzywn ą ze wzgl ę du na to, ż e ogranicza tak przedsi ę biorcy, jak i konsumentowi mo ż liwo ść wyboru s ą du, który zgodnie z przepisami Kodeksu post ę powania cywilnego nale ż a ł o uzna ć za w ł a ś ciwy do rozstrzygni ę cia sporu powsta ł ego na tle wi ążą cej ich umowy. Tre ść art. 385 1 § 1 Kc przytoczono powy ż ej. Przy rozwa ż aniu niniejszej kwestii istotne znaczenie ma tak ż e art. 385 3 pkt 23 Kc, który stanowi, ż e za niedozwolone uznaje si ę postanowienia, które wy łą czaj ą jurysdykcj ę s ą dów polskich lub poddaj ą spraw ę pod rozstrzygni ę cie s ą du polubownego polskiego lub zagranicznego albo innego organu, a tak ż e narzucaj ą rozpoznanie sprawy przez s ą d, który wedle ustawy nie jest miejscowo w ł a ś ciwy. Podkre ś li ć nale ż y, ż e za niezgodne z art. 385 3 pkt 23 Kc uznaje si ę zgodnie z ustalonym orzecznictwem s ą dowym postanowienia, które nie tylko wy łą czaj ą w ł a ś ciwo ść s ą du wyznaczonego wed ł ug przepisów Kodeksu post ę powania cywilnego w ogóle, ale te ż te, które ograniczaj ą zakres mo ż liwo ś ci przewidzianych w tej ustawie, w wyniku czego sytuacja konsumentów ulega pogorszeniu. Stosowanie klauzul rozwa ż anych w niniejszym przypadku godzi w interesy konsumentów w szczególno ś ci w ten sposób, ż e zostaje wy łą czona mo ż liwo ść wytoczenia powództwa przed s ą dem w ł a ś ciwym ze wzgl ę du na miejsce zamieszkania konsumentów, a wi ę c w miejscu dla nich najbardziej dogodnym. Z uwagi na powy ż sze, zakwestionowane w tym miejscu postanowienia nale ż a ł o uzna ć za niezgodne z prawem. W rejestrze postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone figuruje wiele klauzul, na mocy których uznano za w ł a ś ciwy s ą d w konkretnym mie ś cie albo wyznaczony 12 wed ł ug jednego kryterium, w sposób w ęż szy ni ż uczyniono to w Kodeksie post ę powania cywilnego, a postanowienia te zosta ł y uznane za sprzeczne z ww. art. 385 1 § 1 Kc i z art. 385 3 pkt 23 Kc. Powy ż sze okoliczno ś ci przemawiaj ą za konieczno ś ci ą uznania rozwa ż anej w tym punkcie praktyki za bezprawn ą i naruszaj ą c ą interesy konsumentów. 4. Asumpt do wszcz ę cia niniejszego post ę powania da ł o tak ż e pos ł ugiwanie si ę przez przedsi ę biorc ę w obrocie konsumenckim postanowieniem wzorca umowy, na mocy którego przewidziano obowi ą zek zap ł aty przez konsumentów pozostaj ą cych w zw ł oce z zawarciem umowy przyrzeczonej, ra żą co wygórowanej kary umownej. Pocz ą tkowo rozwa ż ana w tym punkcie decyzji regulacja mia ł a nast ę puj ą ce brzmienie: „Sprzedaj ą cemu przys ł ugiwa ć b ę dzie kara umowna od Kupuj ą cego, gdy: a. Kupuj ą cy dopuszcza si ę zw ł oki w zawarciu umowy przyrzeczonej, zgodnie z § 5 pkt 4 Umowy, w wysoko ś ci 0,2 % ceny okre ś lonej w § 3 Umowy za ka ż dy dzie ń zw ł oki, nie wi ę cej ni ż 5 % warto ś ci Umowy”, a nast ę pnie zosta ł a ona zast ą piona postanowieniem o tre ś ci: „Sprzedaj ą cemu przys ł ugiwa ć b ę dzie kara umowna od Kupuj ą cego, gdy: a. Kupuj ą cy dopuszcza si ę zw ł oki w zawarciu umowy przyrzeczonej, zgodnie z § 5 pkt 4 Umowy, w wysoko ś ci 0,1 % ceny okre ś lonej w § 3 Umowy za ka ż dy dzie ń zw ł oki, nie wi ę cej ni ż 3 % warto ś ci Umowy”. Postanowienie w pierwotnym brzmieniu jest to ż same z klauzul ą wpisan ą do rejestru pod numerem 389, która zosta ł a uznana za niedozwolon ą na mocy wyroku SOKiK z dnia 02. 12. 2004r. (sygn. akt XVII Amc 9/04) SOKiK: „ W przypadku odst ą pienia Kupuj ą cego od niniejszej umowy, Sprzedaj ą cy dokona zwrotu nominalnej warto ś ci wp ł aconych przez Kupuj ą cego ś rodków pieni ęż nych w terminie 14 dni od daty wprowadzenia przez Sprzedaj ą cego nowego Kupuj ą cego z potr ą ceniem 5% warto ś ci lokalu mieszkalnego b ę d ą cego przedmiotem umowy, bez powiadomienia na pi ś mie” . Jak wskazano powy ż ej przedsi ę biorca dokona ł w analizowanym zakresie pewnych zmian, wskutek czego wysoko ść kary umownej, która mo ż e zosta ć przez niego pobrana od konsumenta, zosta ł a obni ż ona z 5% do 3%. W tym miejscu trzeba jednak zwa ż y ć , ż e w rejestrze pod numerem 1352 figuruje nast ę puj ą ce postanowienie uznane za niedozwolone na mocy wyroku SOKiK z dnia 31. 10. 2007r. (sygn. akt XVII AmC 90/07): „ Do czasu wybudowania przez Towarzystwo lokalu mieszkalnego Partycypant mo ż e odst ą pi ć od niniejszej umowy. W tej sytuacji Towarzystwo zwróci Partycypantowi wszystkie wp ł acone do tej pory zgodnie z niniejsz ą umow ą nominalne raty, o których mowa w par. 2 pkt. 3 potr ą caj ą c z nich kar ę umown ą w wysoko ś ci 3% pe ł nej kwoty partycypacji (par. 2 pkt. 2), przy czym zwrot wymienionych kwot nast ą pi w ci ą gu 30 dni po zawarciu przez Towarzystwo z innym Partycypantem umowy na lokal mieszkalny b ę d ą cy przedmiotem niniejszej umowy oraz wp ł aceniu przez niego okre ś lonych rat. W przypadku wskazania nast ę pcy przez Partycypanta kara umowna za odst ą pienie od niniejszej umowy wyniesie 1% pe ł nej kwoty partycypacji (par. 2 pkt. 2), przy czym zwrot wp ł aconych kwot z uwzgl ę dnieniem kary nast ą pi w ci ą gu 30 dni po zawarciu umowy z nowym Partycypantem oraz wp ł aceniu przez niego okre ś lonych rat ”. W tych okoliczno ś ciach nale ż a ł o stwierdzi ć , ż e przedsi ę biorca pos ł uguje si ę w obrocie konsumenckim postanowieniem wpisanym do rejestru, które godzi w interesy konsumentów. Podkre ś li ć bowiem trzeba, ż e na mocy umowy o roboty budowlane i zobowi ą zuj ą cej do zawarcia umowy sprzeda ż y spó ł ka zobowi ą zuje si ę do wybudowania na rzecz konsumenta okre ś lonej nieruchomo ś ci, a wi ę c do spe ł nienia ś wiadczenia niepieni ęż nego. Ś wiadczeniem wzajemnym, do spe ł nienia którego zobowi ą zuje si ę konsument, jest zap ł ata ceny, a wi ę c ś wiadczenie pieni ęż ne. Dodatkowo obie strony zobowi ą zuj ą si ę do zawarcia umowy przyrzeczonej, a zatem do spe ł nienia ś wiadcze ń o charakterze niepieni ęż nym. Za opó ź nienia 13 w zawarciu umowy przyrzeczonej zastrze ż ono obowi ą zek zap ł aty przez obie strony kar umownych. Zgodnie z art. 483 Kc, w sytuacji, gdy dochodzi do niewykonania lub nienale ż ytego wykonania zobowi ą zania niepieni ęż nego, istnieje mo ż liwo ść domagania si ę zap ł aty kary umownej. Na gruncie art. 484 Kc nale ż y stwierdzi ć , ż e w przypadku, gdy zastrze ż ono kar ę umown ą , kara taka nale ż y si ę bez wzgl ę du na wysoko ść faktycznie poniesionej szkody, a dochodzenie odszkodowania nie jest dopuszczalne, gdy strony wyra ź nie nie zastrzeg ł y takiej mo ż liwo ś ci. W rozwa ż anej sprawie istnieje mo ż liwo ść dodatkowego dochodzenia odszkodowania przez obie strony kontraktu. Kary umowne zastrze ż ono na poziomie 0,1% ceny na rzecz konsumenta i 0,2% ceny za ka ż dy dzie ń zw ł oki, lecz nie wi ę cej ni ż 5% warto ś ci umowy na rzecz spó ł ki. Z przedstawionego porównania wynika, ż e kary nale ż ne spó ł ce od konsumenta s ą dwukrotnie wy ż sze, ni ż te, które s ą nale ż ne konsumentowi. W tym miejscu warto te ż przedstawi ć wyniki przeprowadzonej przez Prezesa Urz ę du symulacji. W jednej z umów cena okre ś lona w umowie kszta ł towa ł a si ę na poziomie 424 226 z ł . W zwi ą zku z tym kara umowna za jeden dzie ń zw ł oki konsumenta nale ż na na podstawie przywo ł anej regulacji wynios ł aby 848 z ł . Kar ę tej wysoko ś ci nale ż y uzna ć za ra żą co wygórowan ą . Jest ona dwukrotnie wy ż sza od kary przewidzianej na rzecz konsumenta. Cho ć w przypadku zw ł oki w wykonaniu obowi ą zku niepieni ęż nego, jakim jest zawarcie umowy przyrzeczonej, nie ma mo ż liwo ś ci zastrze ż enia odsetek karnych za zw ł ok ę , to uwzgl ę dniaj ą c sposób obliczania ww. kary za wyznacznik w kwestii jej wysoko ś ci mo ż na te ż wzi ąć dopuszczalny poziom odsetek karnych. Obecnie maksymalna wysoko ść odsetek mo ż e wynie ść 30% w skali roku. Gdyby wi ę c nale ż n ą spó ł ce kwot ę obliczono w maksymalnej dopuszczonej przez prawo wysoko ś ci, kara za jeden dzie ń zw ł oki wynios ł aby 348 z ł , co oznacza, ż e by ł aby znacznie ni ż sza od zastrze ż onej przez spó ł k ę . Tak obliczona kara by ł aby te ż ni ż sza od kary obliczanej na podstawie regulacji wprowadzonej przez spó ł k ę w toku zmian, gdy ż kara obliczana zgodnie z aktualnie obowi ą zuj ą cymi regulacjami wynios ł aby 424 z ł . Przywo ł ane okoliczno ś ci zadecydowa ł y o konieczno ś ci uznania, ż e rozwa ż ane postanowienia s ą niezgodne z art. 385 1 § 1 Kc i z art. 385 3 pkt 17 Kc, a praktyka polegaj ą ca na ich stosowaniu godzi w interesy konsumentów. 5. Kolejnym zarzutem postawionym w ramach niniejszego post ę powania by ł zarzut stosowania przez przedsi ę biorc ę praktyki polegaj ą cej na pos ł ugiwaniu si ę w obrocie konsumenckim postanowieniem wzorca umowy, na mocy którego zastrze ż ono obowi ą zek zap ł aty ra żą co wygórowanego odst ę pnego. Pocz ą tkowo przedsi ę biorca pos ł ugiwa ł si ę regulacj ą : „Kupuj ą cy b ę dzie uprawniony do odst ą pienia od umowy z innych przyczyn wy łą cznie za zap ł at ą odst ę pnego w wys. 20% ceny wynikaj ą cej z § 3 Umowy”, która to zosta ł a zast ą piona postanowieniem o brzmieniu: „Kupuj ą cy b ę dzie uprawniony do odst ą pienia od umowy z innych przyczyn wy łą cznie za zap ł at ą odst ę pnego w wys. 15 % ceny wynikaj ą cej z § 3 Umowy”, a nast ę pnie klauzul ą o tre ś ci: „Kupuj ą cy b ę dzie uprawniony do odst ą pienia od umowy z innych przyczyn wy łą cznie za zap ł at ą odst ę pnego w wys. 10% ceny wynikaj ą cej z § 3 Umowy”. W rejestrze niedozwolonych postanowie ń umownych pod numerami 368 i 369 figuruj ą nast ę puj ą ce postanowienia uznane za niedozwolone na mocy wyroku SOKiK z dnia 22. 11. 2004r. (sygn. akt XVII Amc 55/03), w których zastrze ż ono odst ę pne w wysoko ś ci 10% ceny: − „ Kupuj ą cy mo ż e rozwi ą za ć niniejsz ą umow ę w ka ż dym czasie z zachowaniem 7 dniowego okresu wypowiedzenia z obowi ą zkiem zap ł aty naros ł ych od dnia zawarcia umowy odsetek, kar umownych oraz z obowi ą zkiem zap ł aty kary umownej z tytu ł u rozwi ą zania niniejszej umowy przez Kupuj ą cego w wysoko ś ci 10% ceny okre ś lonej w § 6 ust. 1 ”, 14 − „ W przypadku okre ś lonym w § 5 ust. 11 i § 10 ust. 2 pkt b) Kupuj ą cy zap ł aci sprzedaj ą cemu kar ę umown ą w wysoko ś ci 10% ceny okre ś lonej w § 6 ust. 1 ”. We wszystkich rozpatrywanych w tym miejscu przypadkach zastrze ż ono odst ę pne w ra żą co wygórowanej wysoko ś ci. Obni ż enie przez spó ł k ę tej kwoty z 20% do 10% ceny nie wyeliminowa ł o zaistnia ł ego naruszenia, gdy ż w rejestrze znajduj ą si ę regulacje, z których wprost wynika, ż e odst ę pne tej wysoko ś ci tak ż e jest zbyt wysokie. W tym miejscu warto zauwa ż y ć równie ż , ż e na mocy wyroku z dnia 02. 12. 2004r. (sygn. akt XVII Amc 9/04) SOKiK uzna ł za niedozwolon ą klauzul ę , na mocy której zastrze ż ono mo ż liwo ść pobrania od odst ę puj ą cego od umowy konsumenta kwoty odpowiadaj ą cej 5% warto ś ci lokalu b ę d ą cego przedmiotem umowy. Postanowienie to wpisano nast ę pnie do rejestru pod numerem 389. W klauzulach wpisanych do rejestru pod numerami 510 i 511 na mocy wyroku SOKiK z dnia 13. 06. 2005r. (sygn. akt XVII Amc 20/04) zastrze ż ono nadmiernie wygórowan ą kar ę umown ą w wysoko ś ci 3,5% kosztu budowy lokalu. W tych okoliczno ś ciach nale ż a ł o stwierdzi ć , ż e strona niniejszego post ę powania stosuje w obrocie konsumenckim regulacje to ż same z klauzulami wpisanymi do rejestru, co jest bezprawne. Praktyka ta godzi tak ż e w interesy konsumentów. Na mocy zakwestionowanych postanowie ń zastrze ż ono, ż e konsument b ę dzie móg ł odst ą pi ć od umowy, jednak ż e pod warunkiem zap ł aty odst ę pnego w wysoko ś ci 20% ceny, 15% ceny, a nast ę pnie 10% ceny. Mo ż liwo ść zastrze ż enia odst ę pnego, a wi ę c obowi ą zku zap ł aty przez odst ę puj ą cego od umowy oznaczonej sumy pieni ęż nej, dopuszcza art. 396 Kc. Uprawnienie to doznaje jednak ograniczenia na gruncie art. 385 1 § 1 Kc i art. 385 3 pkt 17 Kc. Przedmiotowe ograniczenie dotyczy nie samej mo ż liwo ś ci zastrze ż enia obowi ą zku zap ł aty ustalonej kwoty, lecz jej wysoko ś ci. Obowi ą zek zap ł aty odst ę pnego nie mo ż e by ć sprzeczny z dobrymi obyczajami, nie mo ż e ra żą co narusza ć interesów konsumentów. Pobierane od konsumentów odst ę pne nie mo ż e by ć ra żą co wygórowane. W niniejszym przypadku zastrze ż ono odst ę pne na poziomie 20% ceny, a nast ę pnie obni ż ono je w nowozawieranych umowach do poziomu 15% i 10% ceny. Wszystkim przytoczonym w tym punkcie decyzji regulacjom mo ż na postawi ć zarzut naruszenia wy ż ej cytowanego art. 385 1 § 1 Kc. Postanowienia te naruszaj ą równie ż art. 385 3 pkt 17 Kc, na mocy którego za niedozwolone uznaje si ę postanowienia nak ł adaj ą ce na konsumenta, który nie wykona ł zobowi ą zania lub odst ą pi ł od umowy, obowi ą zek zap ł aty ra żą co wygórowanej kary umownej lub odst ę pnego. Taka ocena powy ż szych klauzul jest zasadna przy uwzgl ę dnieniu regulacji uznanych za niedozwolone przez SOKiK i wpisanych do rejestru. 6. W ramach niniejszego post ę powania postawiono tak ż e zarzut stosowania przez przedsi ę biorc ę postanowienia wzorca umowy wpisanego do rejestru, na mocy którego zastrze ż ono na wypadek rozwi ą zania umowy z powodu nieterminowego regulowania przez kupuj ą cego nale ż no ś ci wzgl ę dem sprzedaj ą cego prawo do potr ą cenia z wp ł aconych przez niego kwot ra żą co wygórowanej kary umownej. Regulacja ta mia ł a nast ę puj ą c ą tre ść : „ Sprzedaj ą cy b ę dzie uprawniony do odst ą pienia od umowy, gdy: (...) b. Kupuj ą cy pomimo wezwania go do zawarcia umowy przyrzeczonej, zgodnie z § 5 pkt 4 Umowy, umowy nie zawar ł , rozliczenie pomi ę dzy stronami zostanie dokonane w ten sposób, ż e Sprzedaj ą cy zwróci wówczas Kupuj ą cemu dokonane dotychczas wp ł aty, potr ą caj ą c kwot ę w wys. 5% ceny okre ś lonej w § 3 Umowy tytu ł em kary umownej”. W toku prowadzonych wobec spó ł ki przez Prezesa Urz ę du dzia ł a ń poinformowa ł a ona o wprowadzeniu do stosowanego wzorca zmian, w konsekwencji czego kwestionowanej 15 regulacji nadano nast ę puj ą c ą tre ść : „ Sprzedaj ą cy b ę dzie uprawniony do odst ą pienia od umowy, gdy: (...) b. Kupuj ą cy pomimo wezwania go do zawarcia umowy przyrzeczonej, zgodnie z § 5 pkt 4 Umowy, umowy nie zawar ł , rozliczenie pomi ę dzy stronami zostanie dokonane w ten sposób, ż e Sprzedaj ą cy zwróci wówczas Kupuj ą cemu dokonane dotychczas wp ł aty, potr ą caj ą c kwot ę w wys. 5% ceny okre ś lonej w § 3 Umowy tytu ł em kary umownej”. W ramach kolejnej zmiany spornemu postanowieniu nadano nast ę puj ą ce brzmienie: „ Sprzedaj ą cy b ę dzie uprawniony do odst ą pienia od umowy, gdy:(...) b. Kupuj ą cy pomimo wezwania go do zawarcia umowy przyrzeczonej, zgodnie z § 5 pkt 4 Umowy, umowy nie zawar ł , rozliczenie pomi ę dzy stronami zostanie dokonane w ten sposób, ż e Sprzedaj ą cy zwróci wówczas Kupuj ą cemu dokonane dotychczas wp ł aty, potr ą caj ą c kwot ę w wys. 3% ceny okre ś lonej w § 3 Umowy tytu ł em kary umownej ”. Ww. regulacje by ł y przez spó ł k ę zamieszczane w § 3 ust. 4 pkt. b za łą cznika nr 2 do wzoru umów, a w konsekwencji tego tak ż e w za łą cznikach do umów faktycznie zawartych z konsumentami. Kwestionowana regulacja dopuszcza pobranie przez spó ł k ę od konsumenta kary umownej w wysoko ś ci 5% ceny okre ś lonej w umowie. Postanowienie tej tre ś ci jest tak ż e to ż same z klauzul ą wpisan ą do rejestru pod numerem 389, która zosta ł a zacytowana na stronie 13. Jak wskazano powy ż ej przedsi ę biorca dokona ł zmian, w wyniku których wysoko ść kary umownej, która mo ż e zosta ć przez niego potr ą cona z kwot otrzymanych od konsumenta, zosta ł a obni ż ona z 5% do 3%. Nowa regulacja jest to ż sama z klauzul ą wpisan ą do rejestru pod numerem 1352, któr ą przytoczono na stronie 13 niniejszej decyzji. W na gruncie wy ż ej opisanych ustale ń faktycznych nale ż a ł o stwierdzi ć , ż e spó ł ka wci ąż zastrzega na sw ą rzecz mo ż liwo ść potr ą cenia ra żą co wygórowanej kary umownej, do czego dochodzi w wyniku stosowania klauzuli to ż samej z postanowieniem wpisanym do rejestru, co jest niezgodne z art. 385 1 § 1 Kc i z art. 385 3 pkt 17 Kc i bezprawne. Naruszenie interesu publicznego i zbiorowych interesów konsumentów Stosownie do art. 1 ust. 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów ochrona interesów przedsi ę biorców i konsumentów podejmowana w ramach dzia ł a ń Prezesa Urz ę du jest prowadzona w interesie publicznym. Dzia ł ania oparte na przepisach niniejszej ustawy s ą zatem podejmowane w interesie publicznym, w celu ochrony interesów zbiorowo ś ci, a nie wprost poszczególnych, indywidualnych uczestników rynku. Naruszenie interesu publicznego stanowi bezwzgl ę dny warunek do uznania kompetencji Prezesa Urz ę du do rozstrzygni ę cia okre ś lonej sprawy. Interes publiczny zostaje naruszony wówczas, gdy oceniane dzia ł ania godz ą w interesy ogólnospo ł eczne i dotykaj ą szerokiego kr ę gu uczestników rynku i poprzez to powoduj ą zaburzenia w jego prawid ł owym funkcjonowaniu. Do naruszenia interesu publicznego dochodzi, gdy skutki okre ś lonych dzia ł a ń maj ą charakter powszechny, dotykaj ą wszystkich potencjalnych podmiotów na danym rynku 1 . Poj ę cie zbiorowych interesów konsumentów zosta ł o szeroko omówione przez S ą d Najwy ż szy w wyroku z dnia 10. 04. 2008r. (sygn. akt III SK 27/07). W uzasadnieniu S ą d Najwy ż szy poda ł , i ż gramatyczna wyk ł adnia tego poj ę cia prowadzi do wniosku, ż e chodzi o zachowanie przedsi ę biorcy, które godzi w interesy grupy osób stanowi ą cych okre ś lony zbiór. Rezultaty tej 1 Konrad Kohutek w: „Ustawa o ochronie konkurencji i konsumentów. Komentarz”, Wolters Kluwer Polska Sp. z o.o., Warszawa 2008r., strona 47 16 wyk ł adni modyfikuje zastrze ż enie, ż e nie jest zbiorowym interesem konsumentów suma interesów indywidualnych. S ą d Najwy ż szy stan ął na stanowisku, ż e przy konstruowaniu poj ę cia „ zbiorowego interesu konsumentów ” nie mo ż na opiera ć si ę tylko i wy łą cznie na tym, czy oceniana praktyka przedsi ę biorcy skierowana jest do „ nieoznaczonego z góry kr ę gu podmiotów ”. Wystarczaj ą ce powinno by ć w jego ocenie ustalenie, ż e zachowanie przedsi ę biorcy nie jest podejmowane w stosunku do zindywidualizowanych konsumentów, lecz wzgl ę dem cz ł onków danej grupy (okre ś lonego kr ę gu podmiotów), wyodr ę bnionych spo ś ród ogó ł u konsumentów, za pomoc ą wspólnego dla nich kryterium. S ą d Najwy ż szy orzek ł te ż , ż e „ praktyk ą naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów jest (...) takie zachowanie przedsi ę biorcy, które podejmowane jest w warunkach wskazuj ą cych na powtarzalno ść zachowania w stosunku do indywidualnych konsumentów wchodz ą cych w sk ł ad grupy, do której adresowane s ą zachowania przedsi ę biorcy, w taki sposób, ż e potencjalnie ofiar ą takiego zachowania mo ż e by ć ka ż dy konsument b ę d ą cy klientem lub potencjalnym klientem przedsi ę biorcy ”. W rozwa ż anym przypadku dosz ł o do naruszenia interesu publicznego. Oceniane zachowania przedsi ę biorcy dotycz ą szerokiego kr ę gu najs ł abszych uczestników rynku, jakimi s ą konsumenci. Dotycz ą one wszystkich tych osób, które zawar ł y ze spó ł k ą umowy deweloperskie oraz wszystkich jej potencjalnych klientów. Rozwa ż ane dzia ł ania godz ą wi ę c w zbiorowe interesy konsumentów. Stanowi ą one te ż zakazane prawem praktyki, gdy ż s ą podejmowane w sposób powtarzalny. Ju ż z samej istoty wzorców umów wynika to, ż e dzia ł ania przedsi ę biorcy wykorzystuj ą cego je jest ustalone, jednakowe, powtarzalne we wszystkich przypadkach. Ad II Zgodnie z art. 106 ust. 1 pkt 4 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów Prezes Urz ę du mo ż e skorzysta ć z uprawnienia do na ł o ż enia na przedsi ę biorc ę stosuj ą cego praktyk ę naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów kary pieni ęż nej w wysoko ś ci nie wi ę kszej ni ż 10% przychodu osi ą gni ę tego w roku rozliczeniowym poprzedzaj ą cym rok na ł o ż enia kary. Kara taka mo ż e by ć na ł o ż ona bez wzgl ę du na to, czy przedsi ę biorca dopu ś ci ł si ę naruszenia celowo, czy te ż nieumy ś lnie. Stosownie do art. 111 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów przy ustalaniu wysoko ś ci kar pieni ęż nych, w tym kar okre ś lonych w art. 106 tej ustawy, nale ż y uwzgl ę dni ć w szczególno ś ci okres, stopie ń oraz okoliczno ś ci naruszenia przepisów ustawy, a tak ż e uprzednie naruszenie przepisów ustawy. W pkt. I 1 – 6 niniejszej decyzji stwierdzono stosowanie przez przedsi ę biorc ę sze ś ciu praktyk naruszaj ą cych zbiorowe interesy konsumentów opisanych szczegó ł owo powy ż ej. Praktyki te polegaj ą na stosowaniu w umowach z konsumentami niedozwolonych postanowie ń umownych. Konsekwencj ą stosowania powy ż szych praktyk jest pogorszenie sytuacji konsumentów. Okoliczno ść , ż e sporne postanowienia zamieszczono we wzorcu umowy powoduje, ż e zostaj ą one konsumentom narzucone. Fakt, ż e kwestionowane regulacje wynikaj ą ze wzorców umownych ś wiadczy równie ż o ustalonym charakterze podejmowanych praktyk. Powy ż sze okoliczno ś ci uzasadniaj ą na ł o ż enie na przedsi ę biorc ę kary, o jakiej mowa w art. 106 ust. 1 pkt. 4 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów. Przychód osi ą gni ę ty przez przedsi ę biorc ę w 2007r. wyniós ł 744 078,96 z ł (s ł ownie: siedemset czterdzie ś ci cztery tysi ą ce siedemdziesi ą t osiem z ł otych dziewi ęć dziesi ą t sze ść groszy), a jednocze ś nie spó ł ka ponios ł a strat ę . Okoliczno ść ta nie wy łą cza mo ż liwo ś ci zastosowania ś rodka represji, jakim jest kara finansowa, a jedynie wp ł ywa na sposób miarkowania jej wysoko ś ci. 17 Kara nak ł adana przez Prezesa Urz ę du na przedsi ę biorc ę , który dopu ś ci ł si ę stosowania praktyki naruszaj ą cej zbiorowe interesy konsumentów s ł u ż y podkre ś leniu naganno ś ci ocenianego zachowania. Przedsi ę biorca, jako profesjonalista powinien wiedzie ć , ż e okre ś laj ą c warunki umowne nie mo ż e stosowa ć klauzul uznanych przez SOKiK za abuzywne. Nie bez znaczenia jest te ż charakter umów, w których zawarto kwestionowane w toku niniejszego post ę powania regulacje. S ą to umowy o szczególnej wadze, których zawarcie w istotny sposób wp ł ywa na sytuacj ę ekonomiczn ą konsumentów. Przy ustalaniu kary wzi ę to pod uwag ę okoliczno ść , ż e przedsi ę biorca dopu ś ci ł si ę w trakcie prowadzonej od 2006r. dzia ł alno ś ci naruszenia przepisów ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów po raz pierwszy. Uwzgl ę dniono równie ż fakt, ż e przedsi ę biorca aktywnie wspó ł pracowa ł z Urz ę dem Ochrony Konkurencji i Konsumentów w toku niniejszego post ę powania. Istotne jest tak ż e to, ż e przedsi ę biorca dokona ł opisanych powy ż ej zmian. Cho ć nie pozwoli ł y one na stwierdzenie zaniechania stosowania rozwa ż anych praktyk, to nale ż a ł o potraktowa ć ich wprowadzenie za przejaw ch ę ci dostosowania si ę do aktualnie obowi ą zuj ą cych wymogów prawnych. Zwa ż y ć te ż trzeba, ż e zasi ę g terytorialny dzia ł ania przedsi ę biorcy mo ż na okre ś li ć zasadniczo jako ograniczony do rynku lokalnego. Okoliczno ś ci te nale ż y poczyta ć , jako ł agodz ą ce. Decyduj ą c o na ł o ż eniu kary i jej wysoko ś ci wzi ę to pod uwag ę wszystkie ww. okoliczno ś ci, jak i mo ż liwo ś ci finansowe przedsi ę biorcy. Orzeczona kara powinna stanowi ć dolegliwo ść dla uczestnika niniejszego post ę powania, tak aby jej na ł o ż enie skutkowa ł o w przysz ł o ś ci zapobie ż eniem zaistnienia podobnych sytuacji. Z drugiej strony nale ż y te ż podkre ś li ć wymiar edukacyjny i wychowawczy zastosowanego ś rodka oraz wyrazi ć nadziej ę , ż e odniesie on spodziewany skutek na przysz ł o ść . Niniejsza kara powinna stanowi ć przestrog ę dla przedsi ę biorcy na przysz ł o ść . Poza wymiarem indywidualnym kary, nale ż y zwróci ć uwag ę na jej wymiar ogólny, funkcj ę odstraszaj ą c ą i wychowawcz ą w stosunku do innych uczestników rynku. Przychód osi ą gni ę ty przez przedsi ę biorc ę w 2007r. wyniós ł 744 078,96 z ł (s ł ownie: siedemset czterdzie ś ci cztery tysi ą ce siedemdziesi ą t osiem z ł otych dziewi ęć dziesi ą t sze ść groszy), w zwi ą zku z czym maksymalna kara, jaka mog ł aby w niniejszym przypadku zosta ć wymierzona, to 74 407,89 z ł (s ł ownie: siedemdziesi ą t cztery tysi ą ce czterysta siedem z ł otych osiemdziesi ą t dziewi ęć groszy). W ś wietle powy ż szych okoliczno ś ci wysoko ść kary ustalono na poziomie 1000 z ł (s ł ownie: tysi ą ca z ł otych), co stanowi 0,13 % osi ą gni ę tego przez spó ł k ę w 2007r. przychodu oraz 1,3 % maksymalnego wymiaru kary. Prezes Urz ę du, kieruj ą c si ę potrzeb ą zdecydowanego przeciwdzia ł ania stosowaniu praktyk naruszaj ą cych zbiorowe interesy konsumentów uzna ł , ż e orzeczona kara powinna stanowi ć dolegliwo ść dla uczestnika niniejszego post ę powania. W tym przypadku kara powinna spe ł ni ć jednak przede wszystkim funkcj ę prewencyjn ą i wychowawcz ą , tak aby zapobiec w przysz ł o ś ci naruszeniom przepisów ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów. Wobec powy ż szego orzeczono jak w punkcie II sentencji tej decyzji. Ad III Zgodnie z art. 80 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów Prezes Urz ę du rozstrzyga o kosztach w drodze postanowienia, które mo ż e by ć zamieszczone w decyzji ko ń cz ą cej post ę powanie. W my ś l art. 77 ust. 1 tej ustawy, je ż eli w wyniku post ę powania Prezes Urz ę du stwierdzi ł naruszenie jej przepisów, przedsi ę biorca, który dopu ś ci ł si ę tego naruszenia, jest obowi ą zany ponie ść koszty post ę powania. Niniejsze post ę powanie w sprawie stosowania przez przedsi ę biorc ę praktyk naruszaj ą cych zbiorowe interesy konsumentów zosta ł o wszcz ę te z urz ę du, a w jego wyniku Prezes Urz ę du w punktach I 1 – 6 decyzji stwierdzi ł naruszenie 18 przepisów ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów. Kosztami niniejszego post ę powania s ą wydatki zwi ą zane z korespondencj ą prowadzon ą przez Prezesa Urz ę du z przedsi ę biorc ą . W zwi ą zku z powy ż szym postanowiono obci ąż y ć stron ę kosztami post ę powania w wysoko ś ci 93 z ł (s ł ownie: dziewi ęć dziesi ę ciu trzech z ł otych). Zgodnie z art. 112 ust. 3 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów kar ę pieni ęż n ą nale ż y ui ś ci ć w terminie 14 dni od dnia uprawomocnienia si ę niniejszej decyzji na konto Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów: NBP o/o Warszawa Nr 51101010100078782231000000. Koszty niniejszego post ę powania przedsi ę biorca obowi ą zany jest wp ł aci ć na konto Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów w Warszawie w NBP o/o Warszawa Nr 51101010100078782231000000. Stosownie do tre ś ci art. 81 ust. 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów w zwi ą zku z art. 479 28 § 2 Kpc – od niniejszej decyzji przys ł uguje odwo ł anie do S ą du Okr ę gowego w Warszawie – S ą du Ochrony Konkurencji i Konsumentów, w terminie dwutygodniowym od dnia jej dor ę czenia, za po ś rednictwem Prezesa Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów - Delegatury Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów w Katowicach. W przypadku jednak kwestionowania wy łą cznie postanowienia o kosztach zawartego w punkcie III niniejszej decyzji, stosownie do art. 81 ust. 5 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów w zwi ą zku z 479 28 § 1 pkt 2 Kpc, nale ż y wnie ść za ż alenie do S ą du Okr ę gowego w Warszawie – S ą du Ochrony Konkurencji i Konsumentów, za po ś rednictwem Prezesa Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów – Delegatury Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów w Katowicach w terminie tygodnia od dnia dor ę czenia niniejszej decyzji. DYREKTOR DELEGATURY URZ Ę DU OCHRONY KONKURENCJI I KONSUMENTÓW W KATOWICACH Maciej Fragsztajn 19