RKT-31/2008

DELEGATURA UOKiK W KATOWICACH Katowice, dnia 11. 08. 2008r. RKT – 61 – 21/07/AD DECYZJA Nr RKT - 31 /2008 Stosownie do art. 33 ust. 6 ustawy z dnia 16 lutego 2007r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. Nr 50, poz. 331 ze zm.) i § 7 rozporz ą dzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 17 lipca 2007r. w sprawie w ł a ś ciwo ś ci miejscowej i rzeczowej delegatur Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów (Dz. U. Nr 134, poz. 939), - dzia ł aj ą c w imieniu Prezesa Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów: po przeprowadzeniu wszcz ę tego z urz ę du post ę powania w sprawie praktyk naruszaj ą cych zbiorowe interesy konsumentów przeciwko „Inwest – Akord” S.A., ul. Filaretów 21, 41 – 100 Tychy: I. Na podstawie art. 27 ust. 1 i 2 o ochronie konkurencji i konsumentów uznaje si ę za niezgodne z art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów naruszaj ą ce zbiorowe interesy konsumentów praktyki polegaj ą ce na stosowaniu w zawieranych z konsumentami umowach o wybudowanie lokalu mieszkalnego wraz z przedwst ę pn ą umow ą przeniesienia w ł asno ś ci nieruchomo ś ci nast ę puj ą cych postanowie ń wzorca umowy, które zosta ł y wpisane do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 ustawy z dnia 17 listopada 1964r. – Kodeks post ę powania cywilnego (Dz. U. Nr 43, poz. 296 z pó ź n. zm.): 1. „Po ł o ż enie, rozk ł ad i standard wyko ń czenia Lokalu Mieszkalnego wraz z Przynale ż no ś ciami zawarte s ą w Za łą czniku nr 1 – Rzut mieszkania: Powierzchnia oraz rozk ł ad Lokalu Mieszkalnego mog ą ulec nieznacznym zmianom z przyczyn architektoniczno – konstrukcyjnych. Powierzchnia u ż ytkowa Lokalu Mieszkalnego zostanie ustalona ostatecznie na podstawie pomiarów powykonawczych. W przypadku wyst ą pienia ró ż nicy powierzchni przekraczaj ą cej 2 % (dwa procent) cena Lokalu Mieszkalnego zostanie skorygowana wed ł ug stawki rozliczeniowej w wysoko ś ci 2.053,00 z ł otych netto za 1 m 2 powierzchni Lokalu Mieszkalnego. Rozliczenie korekt nast ą pi przy wp ł acie ostatniej raty Ceny Sprzeda ż y z § 8 ust. 4 ”, 2. „Lokal Mieszkalny wraz z Gara ż em w standardzie wyko ń czenia okre ś lonym w Za łą czniku nr 1 (Rzut mieszkania) wraz z wykonaniem przy łą czy zostanie wybudowany do Dnia Zako ń czenia Budowy. Termin ten mo ż e ulec zmianie tylko na skutek okoliczno ś ci zewn ę trznych, na które GRI, pomimo zachowania staranno ś ci, nie mia ł wp ł ywu, a to w szczególno ś ci: w przypadku (...) okoliczno ś ci powsta ł ych w wyniku decyzji administracyjnych lub orzecze ń s ą dów jako niezale ż ne od GRI oraz w przypadku opó ź nienia p ł atno ś ci lub opó ź nienia uzgodnie ń , wymaganych niniejsz ą umow ą od Klienta ” , 1 3 . „ W przypadku rozwi ą zania umowy na zasadzie ust. 2, GRI zwróci Klientowi dokonane wp ł aty, potr ą caj ą c 10% sumy ceny Sprzeda ż y z § 8 ust. 4 pkt. 1 i ceny udzia ł u we wspó ł w ł asno ś ci Nieruchomo ś ci Wspólnej z § 8 ust. 4 pkt. 2. (...) ”, 4 . „ Ewentualne spory powsta ł e w zwi ą zku z niniejsz ą umow ą strony postanawiaj ą rozwi ą za ć w drodze negocjacji, a w przypadku braku porozumienia poddadz ą je rozstrzygni ę ciu s ą du powszechnego, w ł a ś ciwego dla siedziby GRI ” i stwierdza si ę zaniechanie ich stosowania z dniem 23 kwietnia 2007r. II. Na podstawie art. 106 ust. 1 pkt 4 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów nak ł ada si ę na „Inwest – Akord” S.A., ul. Filaretów 21, 41 – 100 Tychy, kar ę pieni ęż n ą w wysoko ś ci 8000 z ł (s ł ownie: o ś miu tysi ę cy z ł otych), p ł atn ą do bud ż etu pa ń stwa, z tytu ł u naruszenia zakazu, o jakim mowa w art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, w zakresie opisanym w punkcie I sentencji niniejszej decyzji. III. Na podstawie art. 77 ust. 1 w zwi ą zku z art. 80 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów obci ąż a si ę „Inwest – Akord” S.A., ul. Filaretów 21, 41 – 100 Tychy, kosztami opisanego na wst ę pie post ę powania w sprawie stosowania praktyk naruszaj ą cych zbiorowe interesy konsumentów oraz zobowi ą zuje si ę tego przedsi ę biorc ę do zwrotu Prezesowi Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów kosztów post ę powania w kwocie 89 z ł (s ł ownie: osiemdziesi ę ciu dziewi ę ciu z ł otych). Uzasadnienie W imieniu Prezesa Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów (zwanego dalej tak ż e Prezesem Urz ę du) przeprowadzono post ę powanie wyja ś niaj ą ce (sygn. akt RKT-405- 12/07/AD) w sprawie dzia ł alno ś ci „Inwest – Akord” S.A. w Tychach (zwanej dalej tak ż e przedsi ę biorc ą , spó ł k ą lub stron ą ), w toku którego powzi ę to podejrzenie, ż e mo ż e ona stosowa ć praktyki naruszaj ą ce zbiorowe interesy konsumentów wskazane w sentencji tej decyzji. W zwi ą zku z powy ż szym, Postanowieniem nr 1 z dnia 12 lipca 2007r. (dowód: karta nr 1) wszcz ę to z urz ę du niniejsze post ę powanie. W poczet dowodów zaliczono dokumenty zgromadzone w toku post ę powania wyja ś niaj ą cego (dowód: karty nr 5 – 27), jak i korespondencj ę prowadz ą w ramach czynno ś ci oznaczonych sygnatur ą akt RKT-62- 10/07/AD (dowód: karty nr 28 – 40). Po trzymaniu zawiadomienia o zako ń czeniu zbierania materia ł u dowodowego (dowód: karty nr 106 i 108) przedsi ę biorca nie skorzysta ł z przys ł uguj ą cego mu prawa do zapoznania si ę z aktami sprawy. Prezes Urz ę du ustali ł nast ę puj ą cy stan faktyczny: „Inwest – Akord” S.A. prowadzi dzia ł alno ść gospodarcz ą na podstawie wpisu do Krajowego Rejestru S ą dowego pod numerem 0000153568 (dowód: karty nr 7 – 8, 132 – 136). W ramach niniejszej dzia ł alno ś ci spó ł ka zawiera z konsumentami umowy deweloperskie, przy czym stosuje wzór „Umowy o wybudowanie lokalu mieszkalnego wraz z przedwst ę pn ą umow ą przeniesienia w ł asno ś ci nieruchomo ś ci” (zwanej dalej tak ż e umow ą o wybudowanie lokalu, 2 dowód: karty nr 24 - 27). Okoliczno ść wykorzystywania w obrocie niniejszego wzorca przedsi ę biorca udokumentowa ł przekazuj ą c umowy faktycznie zawarte z konsumentami (dowód: karty nr 10 – 21). Analiza ww. wzorca oraz umów rzeczywi ś cie zawartych z konsumentami wykaza ł a, ż e obejmowa ł y one nast ę puj ą ce regulacje: 1. § 3 ust. 2 umów o wybudowanie lokalu: „Po ł o ż enie, rozk ł ad i standard wyko ń czenia Lokalu Mieszkalnego wraz z Przynale ż no ś ciami zawarte s ą w Za łą czniku nr 1 – Rzut mieszkania: Powierzchnia oraz rozk ł ad Lokalu Mieszkalnego mog ą ulec nieznacznym zmianom z przyczyn architektoniczno – konstrukcyjnych. Powierzchnia u ż ytkowa Lokalu Mieszkalnego zostanie ustalona ostatecznie na podstawie pomiarów powykonawczych. W przypadku wyst ą pienia ró ż nicy powierzchni przekraczaj ą cej 2 % (dwa procent) cena Lokalu Mieszkalnego zostanie skorygowana wed ł ug stawki rozliczeniowej w wysoko ś ci 2.053,00 z ł otych netto za 1 m 2 powierzchni Lokalu Mieszkalnego. Rozliczenie korekt nast ą pi przy wp ł acie ostatniej raty Ceny Sprzeda ż y z § 8 ust. 4” , 2. § 4 ust. 2 umów o wybudowanie lokalu: „Lokal Mieszkalny wraz z Gara ż em w standardzie wyko ń czenia okre ś lonym w Za łą czniku nr 1 (Rzut mieszkania) wraz z wykonaniem przy łą czy zostanie wybudowany do Dnia Zako ń czenia Budowy. Termin ten mo ż e ulec zmianie tylko na skutek okoliczno ś ci zewn ę trznych, na które GRI, pomimo zachowania staranno ś ci, nie mia ł wp ł ywu, a to w szczególno ś ci: w przypadku (...) okoliczno ś ci powsta ł ych w wyniku decyzji administracyjnych lub orzecze ń s ą dów jako niezale ż ne od GRI oraz w przypadku opó ź nienia p ł atno ś ci lub opó ź nienia uzgodnie ń , wymaganych niniejsz ą umow ą od Klienta”, 3 . § 13 ust. 3 umów o wybudowanie lokalu: „W przypadku rozwi ą zania umowy na zasadzie ust. 2, GRI zwróci Klientowi dokonane wp ł aty, potr ą caj ą c 10% sumy ceny Sprzeda ż y z § 8 ust. 4 pkt. 1 i ceny udzia ł u we wspó ł w ł asno ś ci Nieruchomo ś ci Wspólnej z § 8 ust. 4 pkt. 2. (...)” , 4. § 15 ust. 4 umów o wybudowanie lokalu: „Ewentualne spory powsta ł e w zwi ą zku z niniejsz ą umow ą strony postanawiaj ą rozwi ą za ć w drodze negocjacji, a w przypadku braku porozumienia poddadz ą je rozstrzygni ę ciu s ą du powszechnego, w ł a ś ciwego dla siedziby GRI” . Dnia 12 kwietnia 2007r. wezwano spó ł k ę do zaniechania stosowania postanowie ń wymienionych w punktach I 1 – 4 niniejszej decyzji (dowód: karty nr 28 - 31). W odpowiedzi na to, pismem z dnia 23 kwietnia 2007r. (dowód: karta nr 32) spó ł ka poinformowa ł a o wprowadzeniu z t ą dat ą do stosowanego przez ni ą wzorca zmian, na dowód czego przes ł a ł a nowy wzorzec umowy o wybudowanie lokalu (dowód: karty nr 33 – 36). Analiza jego tre ś ci wykaza ł a, ż e wyeliminowano z niego kwestionowan ą regulacj ę § 3 ust. 2, § 4 ust. 2 oraz § 13 ust. 3. Do § 15 ust. 4 wprowadzono natomiast regulacj ę o nast ę puj ą cej tre ś ci: „ Ewentualne spory powsta ł e w zwi ą zku z niniejsz ą umow ą rozstrzygane b ę d ą przez s ą d powszechny, w ł a ś ciwy ze wzgl ę du na miejsce po ł o ż enia Nieruchomo ś ci ”. Dnia 26 czerwca 2007r. spó ł k ę wezwano do dokonania dalszych zmian (dowód: karty nr 37 - 38), w tym do modyfikacji tre ś ci wy ż ej cytowanego § 15 ust. 4 wzoru umowy o wybudowanie lokalu. W zwi ą zku z brakiem merytorycznej odpowiedzi na to wezwanie i przekazan ą przez spó ł k ę informacj ą , ż e odpowied ź taka zostanie udzielona w pierwszym mo ż liwym terminie (dowód: karta nr 39), bez podania chocia ż by w przybli ż eniu, kiedy mog ł oby to nast ą pi ć , wszcz ę to niniejsze post ę powanie. W pi ś mie z dnia 23 lipca 2007r. spó ł ka nie zgodzi ł a si ę ze stanowiskiem, ż e klauzula, na mocy której okre ś la si ę jako w ł a ś ciwy s ą d wyznaczony wedle miejsca po ł o ż enia 3 nieruchomo ś ci, stanowi niedozwolon ą klauzul ę umown ą (dowód: karta nr 44). W za łą czeniu przedsi ę biorca przes ł a ł zmieniony wzór o budow ę domu (dowód: karty nr 53 – 59) oraz o budow ę mieszkania (dowód: karty nr 60 – 65). Spó ł ka poda ł a, ż e dokumenty te b ę d ą stosowane od 23 lipca 2007r. (dowód: karta nr 45). Analiza wykaza ł a, ż e przed ł o ż one wzorce nie zawiera ł y kwestionowanych regulacji. W pi ś mie z dnia 22 lutego 2007r. spó ł ka wyja ś ni ł a, ż e przedstawione przez ni ą wzory umów (oprócz rozwa ż anego wzorca spó ł ka przedstawi ł a w toku post ę powania wyja ś niaj ą cego równie ż wzór umowy dotycz ą cy budowy domu) s ą jedynie upublicznion ą wersj ą umowy proponowanej klientom i podlegaj ą cej negocjacjom (dowód: karta nr 23). W zwi ą zku z tym, ż e w przypadku umów dotycz ą cych budowy domów spó ł ka wykaza ł a w toku czynno ś ci poprzedzaj ą cych wszcz ę cie niniejszego post ę powania, ż e by ł y one negocjowane, indywidualnie uzgadniane, na dalszym etapie podejmowano dzia ł ania jedynie w zakresie dotycz ą cym umów o budow ę mieszka ń . Jednocze ś nie z poczynionych ustale ń wynika, ż e wzór umowy o wybudowanie lokalu jest wzorcem w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 23 kwietnia 1964r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm., zwanej dalej tak ż e Kc). W odpowiedzi na wezwanie do przes ł ania ostatnich umów faktycznie zawartych (dowód: karta nr 5) przedsi ę biorca przed ł o ż y ł umowy z pochodz ą ce z kwietnia 2006r. i obowi ą zuj ą ce do 31 grudnia 2006r. (dowód: karty nr 10, 14 i 18). Spó ł ka wyja ś ni ł a, ż e pó ź niej nie zawiera ł a umów tego rodzaju (dowód: karta nr 46). Strona zauwa ż y ł a, ż e ostatnie umowy zosta ł y z konsumentami zawarte w kwietniu 2006r., a natomiast w chwili wszcz ę cia niniejszego post ę powania obowi ą zywa ł ju ż zmodyfikowany wzorzec, który nie obejmowa ł zakwestionowanych postanowie ń . Spó ł ka zobowi ą za ł a si ę do zaniechania stosowania klauzul abuzywnych opisanych w kierowanych do niej przez Urz ą d pismach (dowód: karta nr 46). Ponadto o ś wiadczy ł a ona w pi ś mie z dnia 23 lipca 2007r., ż e z dniem 1 maja 2007r. wycofa ł a si ę z dzia ł alno ś ci gospodarczej polegaj ą cej na budowie domów i mieszka ń . Obecnie wykonuje ona roboty budowlane wy łą cznie na rzecz innych firm deweloperskich (dowód: karta nr 47). Spó ł ka zwróci ł a si ę o przeprowadzenie dowodów z przes ł uchania ś wiadków, które mia ł yby potwierdzi ć fakty opisane w jej pi ś mie z dnia 23 lipca 2007r. Prezes Urz ę du uzna ł jednak wyja ś nienia z ł o ż one przez stron ę za wyczerpuj ą ce, a tym samym za wystarczaj ą ce, w zwi ą zku z czym nie zachodzi ł a konieczno ść potwierdzania okoliczno ś ci, które ju ż zosta ł y udowodnione, przez przeprowadzanie innych dowodów. W pi ś mie z dnia 2 stycznia 2008r. spó ł ka poda ł a, ż e w 2007r. osi ą gn ęł a przychód w wysoko ś ci 2 963 099,11 z ł (s ł ownie: dwóch milionów dziewi ę ciuset sze ść dziesi ę ciu trzech tysi ę cy dziewi ęć dziesi ę ciu dziewi ę ciu z ł otych jedenastu groszy) oraz, ż e ponios ł a strat ę (dowód: karty nr 114 - 117). W zwi ą zku z tym, ż e pocz ą wszy od 29 kwietnia 2008r. kierowana do przedsi ę biorcy korespondencja by ł a zwracana Urz ę dowi z adnotacjami o niepodj ę ciu jej w terminie, o tym, ż e adresata nie zastano oraz, ż e wyprowadzi ł si ę , wyst ą piono do Centralnej Informacji Krajowego Rejestru S ą dowego (dowód: karta nr 127) o odpis z KRS. W odpowiedzi na to otrzymano pe ł ny odpis z KRS dla spó ł ki b ę d ą cej stron ą niniejszego post ę powania, z którego wynika, ż e wedle stanu na dzie ń 7 lipca 2008r. niniejsza spó ł ka nie zosta ł a z rejestru wykre ś lona, a adres jej siedziby nie uleg ł zmianie (dowód: karty nr 132 – 136). 4 Prezes Urz ę du zwa ż y ł , co nast ę puje: Ad. I Stosownie do art. 24 ust. 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów zakazane jest stosowanie praktyk naruszaj ą cych zbiorowe interesy konsumentów. Na mocy art. 24 ust. 2 pkt 1 ww. ustawy za praktyk ę tego rodzaju uznaje si ę godz ą ce w zbiorowe interesy konsumentów bezprawne dzia ł anie przedsi ę biorcy polegaj ą ce na stosowaniu postanowie ń wzorców umowy, które zosta ł y wpisane do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone (zwanego dalej tak ż e rejestrem). Aby mo ż na by ł o stwierdzi ć naruszenie art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów musz ą kumulatywnie zosta ć spe ł nione nast ę puj ą ce przes ł anki: - oceniane zachowanie musi by ć podejmowane przez podmiot b ę d ą cy przedsi ę biorc ą w rozumieniu ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, - rozwa ż ana praktyka musi by ć bezprawna, - praktyka taka musi godzi ć w zbiorowe interesy konsumentów, w zwi ą zku z czym dochodzi do naruszenia interesu publicznego. Status przedsi ę biorcy Zgodnie z art. 4 pkt. 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów przez przedsi ę biorc ę rozumie si ę przedsi ę biorc ę w rozumieniu przepisów o swobodzie dzia ł alno ś ci gospodarczej. Z art. 4 ust. 1 ustawy o swobodzie dzia ł alno ś ci gospodarczej wynika, ż e przedsi ę biorc ą jest osoba prawna, która we w ł asnym imieniu wykonuje dzia ł alno ść gospodarcz ą . W rozwa ż anym przypadku podmiot b ę d ą cy stron ą post ę powania bez w ą tpienia posiada status przedsi ę biorcy, gdy ż jest to spó ł ka prawa handlowego prowadz ą ca dzia ł alno ść gospodarcz ą . Zachowania niniejszego podmiotu podlegaj ą zatem kontroli dokonywanej na gruncie ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów. Bezprawno ść dzia ł a ń Kolejn ą przes ł ank ą , jaka musi zosta ć spe ł niona, aby by ł o mo ż liwe stwierdzenie naruszenia art. 24 ust. 1 i 2 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, jest bezprawno ść rozwa ż anego zachowania. Jedno z dzia ł a ń zakazach na gruncie niniejszego przepisu stanowi pos ł ugiwanie si ę w obrocie konsumenckim postanowieniami wzorców umów uznanymi za niedozwolone i wpisanymi do prowadzonego przez Prezesa Urz ę du rejestru. Doda ć nale ż y, ż e zgodnie z art. 1 ust. 2 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów ustawa ta reguluje zasady i tryb przeciwdzia ł ania praktykom naruszaj ą cym zbiorowe interesy konsumentów, je ż eli praktyki te wywo ł uj ą lub mog ą wywo ł ywa ć skutki na terytorium Rzeczpospolitej Polskiej. Dla stwierdzenia, ż e dana praktyka jest niezgodna z art. 24 ww. ustawy wystarczaj ą ce jest wi ę c wykazanie, ż e potencjalnie istnia ł o zagro ż enie naruszenia interesów konsumentów w skutek zastosowania okre ś lonego postanowienia w umowach z konsumentami w przypadku zaistnienia okre ś lonych okoliczno ś ci. W niniejszym przypadku przedsi ę biorca zawar ł kwestionowane regulacje zarówno w wykorzystywanych przez niego wzorcach umów, jak i w umowach z konsumentami. Pos ł ugiwanie si ę w obrocie konsumenckim klauzulami wpisanymi do rejestru jest zakazane prawem. Prezes Urz ę du mo ż e stwierdzi ć stosowanie przez przedsi ę biorc ę praktyki 5 naruszaj ą cej zbiorowe interesy konsumentów polegaj ą cej na pos ł ugiwaniu si ę postanowieniem wzorca umownego, które zosta ł o wpisane do rejestru, bez wzgl ę du na to, czy wpis dotyczy tego przedsi ę biorcy, przeciwko któremu jest prowadzone post ę powanie, czy te ż nie. S ą d Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia 2 grudnia 2005r. (sygn. akt VI ACa 760/05) wskaza ł , ż e zgodnie z art. 23 a ust. 2 ustawy z dnia 15 grudnia 2000r. o ochronie konkurencji i konsumentów (t. j. Dz. U. z 2005r. Nr 244, poz. 2080 z pó źń . zm.) praktyk ą naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów jest pos ł ugiwanie si ę postanowieniem wpisanym do rejestru w oderwaniu od zagadnienia, czy wpis do rejestru powsta ł w zwi ą zku ze stosowaniem wzorca umowy przez ten podmiot, co do którego bada si ę stosowanie praktyki. S ą d Apelacyjny wskaza ł te ż , ż e naruszenie interesów konsumentów mo ż e nast ą pi ć w wyniku dzia ł a ń podmiotów, które stosuj ą klauzule abuzywne wpisane do rejestru, przy czym wpis do rejestru zwi ą zany jest z dzia ł aniami innych kontrahentów konsumentów. Podobne twierdzenie S ą d Apelacyjny zawar ł we wcze ś niejszym wyroku, tj. w orzeczeniu z dnia 29 wrze ś nia 2005r. (sygn. akt VI ACa 381/05), gdzie przywo ł uj ą c stanowisko S ą du Najwy ż szego wyra ż one w uchwale z dnia 19. 12. 2003r. III CZP 95/03 (OSNC 2005/2/25), wskaza ł , ż e wyrok uwzgl ę dniaj ą cy powództwo przez uznanie postanowie ń wzorca umowy za niedozwolone i zakazanie ich stosowania ma, zgodnie z art. 479 43 Kpc, od chwili wpisania do odpowiedniego rejestru, skutek tak ż e wobec osób trzecich. Zgodnie ze stanowiskiem S ą du Okr ę gowego w Warszawie – S ą du Ochrony Konkurencji i Konsumentów (zwanego dalej tak ż e SOKiK) wyra ż onym w wyroku z dnia 25 maja 2005r. (sygn. akt XVII Ama 46/04), dla uznania, i ż okre ś lona klauzula jest niedozwolonym postanowieniem umownym wpisanym do rejestru klauzul niedozwolonych wystarczy stwierdzenie, ż e mie ś ci si ę ona w hipotezie klauzuli wpisanej do rejestru i nie jest konieczna literalna zgodno ść porównywanych klauzul. Czynnikiem przes ą dzaj ą cym o podobie ń stwie dwóch klauzul powinien by ć zatem zamiar, cel, jakiemu ma s ł u ż y ć kwestionowane postanowienie. Je ś li cel utworzenia spornej klauzuli odpowiada celowi sformu ł owania klauzuli uznanej za niedozwolon ą , oba zapisy mo ż na uzna ć za to ż same. Trafno ść wy ż ej opisanego stanowiska potwierdzi ł równie ż S ą d Najwy ż szy w uchwale z dnia 13 lipca 2006r. (sygn. akt III SZP 3/06). Pomimo, i ż powy ż ej przywo ł ane wyroki zapad ł y pod rz ą dami ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów z 2000r., to orzecznictwo to nale ż y uzna ć za aktualne tak ż e w aktualnym stanie prawnym. Na gruncie obecnie obowi ą zuj ą cej ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów z 2007r. rozwa ż na kwestia zosta ł a uregulowania w analogiczny sposób, a zatem nie wyst ę puj ą ró ż nice, które nakazywa ł yby odej ś cie od ustalonej linii orzecznictwa i w konsekwencji tego odmienn ą ocen ę prawn ą badanego zagadnienia. Przyj ę cie zasady formalnej jawno ś ci niniejszego rejestru oznacza, ż e od chwili wpisania do niego okre ś lonego postanowienia zakazane jest stosowanie to ż samych postanowie ń w obrocie konsumenckim i nikt nie mo ż e zas ł ania ć si ę nieznajomo ś ci ą dokonanych wpisów. Rejestr postanowie ń wzorców umów uznanych za niedozwolone jest prowadzony przez Prezesa Urz ę du. W praktyce jest on powszechnie dost ę pny w wersji elektronicznej na stronie internetowej Urz ę du. 1. Pierwszy z zarzutów postawionych w ramach niniejszego post ę powania dotyczy pos ł ugiwania si ę w obrocie konsumenckim nast ę puj ą c ą regulacj ą wynikaj ą c ą ze wzoru umowy o wybudowanie lokalu: „Po ł o ż enie, rozk ł ad i standard wyko ń czenia Lokalu Mieszkalnego wraz z Przynale ż no ś ciami zawarte s ą w Za łą czniku nr 1 – Rzut mieszkania: Powierzchnia oraz rozk ł ad Lokalu Mieszkalnego mog ą ulec nieznacznym zmianom z przyczyn architektoniczno – konstrukcyjnych. Powierzchnia u ż ytkowa Lokalu Mieszkalnego zostanie ustalona ostatecznie na podstawie pomiarów powykonawczych. W przypadku wyst ą pienia ró ż nicy powierzchni przekraczaj ą cej 2 % (dwa procent) cena Lokalu Mieszkalnego zostanie 6 skorygowana wed ł ug stawki rozliczeniowej w wysoko ś ci 2.053,00 z ł otych netto za 1 m 2 powierzchni Lokalu Mieszkalnego. Rozliczenie korekt nast ą pi przy wp ł acie ostatniej raty Ceny Sprzeda ż y z § 8 ust. 4” . Na mocy przytoczonego postanowienia przedsi ę biorca zastrzeg ł , ż e ostateczna powierzchnia nieruchomo ś ci zostanie ustalona na podstawie pomiarów powykonawczych. W sytuacji, gdy ró ż nica pomi ę dzy wielko ś ci ą projektowan ą , a wielko ś ci ą faktyczn ą wyniesie wi ę cej ni ż 2%, zmianie ulegnie wysoko ść okre ś lonej w umowie ceny. W tym miejscu zwa ż y ć trzeba, ż e w umowie precyzyjnie zostaje okre ś lony jej przedmiot, do czego dochodzi przez wskazanie powierzchni nieruchomo ś ci, której dotyczy umowa. Nieruchomo ść ma zosta ć zbudowana w oparciu o zaakceptowany przez obie strony projekt i zgodnie ze sztuk ą budowlan ą . Skoro strony zgodnie okre ś li ł y powierzchni ę nieruchomo ś ci, brak jest podstaw do tego, aby przedsi ę biorca móg ł uzgodnienie to niweczy ć . Strony mog ą zawrze ć w umowie zastrze ż enie, ż e obmiar nieruchomo ś ci b ę dzie nast ę powa ł wedle okre ś lonej, obowi ą zuj ą cej normy. Ewentualne ró ż nice w wymiarach powsta ł e przy takich pomiarach nie stanowi ą jednak ró ż nic w wielko ś ci powierzchni, które w niniejszym przypadku bezprawnie zosta ł y wyra ź nie dopuszczone. W przypadku wskazania w umowie normy wykorzystywanej przy obliczaniu powierzchni nie by ł oby mowy o zmianach powierzchni, lecz by ł yby okre ś lone sposoby jej liczenia, weryfikowania na ró ż nych etapach budowy. Zwa ż y ć te ż trzeba, ż e stosowane materia ł y wyko ń czeniowe równie ż s ą lub powinny by ć uzgadniane z konsumentem. Wyko ń czenie nie jest wi ę c przypadkowe, a z tego wynika, ż e mo ż na oszacowa ć powierzchni ę , jak ą dana nieruchomo ść b ę dzie mia ł a po jej wyko ń czeniu. Stosownie do art. 647 Kc przewidziany w umowie obiekt ma by ć wykonany zgodnie z projektem i zasadami wiedzy technicznej. Obowi ą zek wykonania dodatkowych prac np. wyko ń czeniowych wykraczaj ą cych poza roboty budowlane sensu stricto nie niweczy obowi ą zku przedsi ę biorcy do wybudowania nieruchomo ś ci zgodnie z projektem. W ś wietle powy ż szego nale ż y stwierdzi ć , ż e powierzchnia wybudowanego lokalu powinna odpowiada ć tej, któr ą okre ś lono w planach. Je ś li przedsi ę biorca po wybudowaniu nieruchomo ś ci ma w niej wykona ć dalsze prace, które wp ł yn ą na zmniejszenie powierzchni u ż ytkowej, okoliczno ść t ę nale ż y oczywi ś cie uwzgl ę dni ć , ale nie zastrzegaj ą c, ż e dopuszcza si ę zmian ę powierzchni. W tym przypadku, gdy lokal oka ż e si ę mniejszy lub wi ę kszy ni ż wynika ł o to z akceptowanego projektu, konsument nie ma prawa podniesienia zarzutu, ż e umowa zosta ł a wykonana nienale ż ycie, natomiast przedsi ę biorca jest uprawniony do tego, aby stwierdzi ć , ż e pomimo zaistnia ł ej ró ż nicy zaoferowane przez niego ś wiadczenie jest z ni ą zgodne. Oceny tej nie zmienia fakt, ż e na okre ś lonych zasadach przewidziano dostosowanie ceny do zmienionej wielko ś ci powierzchni nieruchomo ś ci. Istotne jest to, ż e cena ulegnie zmianie jedynie w przypadku, gdy powierzchnia nieruchomo ś ci oka ż e si ę wi ę ksza lub mniejsza o 2% w stosunku do projektowanej. W przypadku zmian dokonanych w ww. granicach cena nie ulega zmianom. Przedsi ę biorca podniós ł , ż e przedstawiony przez niego wzorzec stanowi jedynie propozycj ę i dopuszcza si ę w konkretnych przypadkach odst ę pstwa od tre ś ci regulacji w nim zawartych. Przedstawi ł on jednak wzorzec, którego postanowienia modyfikowa ł w czasie prowadzonych wobec niego czynno ś ci. Istotne w niniejszym przypadku jest wi ę c to, ż e przedsi ę biorca faktycznie pos ł ugiwa ł si ę w obrocie stworzonym na jego potrzeby wzorcem umowy. Narzucanie okre ś lonych warunków umownych nie jest przes ł ank ą konieczn ą do tego, aby mo ż na by ł o stwierdzi ć naruszenie art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów. Ustawa ta w art. 24 ust. 2 pkt 1 stanowi bowiem, ż e za praktyk ę uwa ż a si ę stosowanie postanowie ń wzorców umów, które zosta ł y wpisane do rejestru. W kontek ś cie art. 1 ust. 2 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów za niezgodne z prawem uznaje si ę ju ż 7 samo zagro ż enie zastosowania klauzuli abuzywnej. W zwi ą zku z tym, ż e przedsi ę biorca proponuje konsumentom okre ś lone warunki umów przyj ąć nale ż y, ż e stosuje on te postanowienia, a przynajmniej istnieje zagro ż enie ich zastosowania. Ju ż samo zaproponowanie konsumentowi we wzorcu okre ś lonych warunków przez profesjonalist ę stawia go na s ł abszej pozycji, gdy ż nawet je ś li istnia ł aby mo ż liwo ść pewnych odst ę pstw, to od jego szczególnych stara ń , si ł y zale ż y, czy dane postanowienie zostanie zmienione. W tych okoliczno ś ciach nale ż a ł o stwierdzi ć , ż e przepisy dotycz ą ce wzorców umów znajduj ą w niniejszym przypadku zastosowanie. Stosownie do art. 385 1 § 1 Kc postanowienia umowne, które nie zosta ł y indywidualnie uzgodnione z konsumentem, a kszta ł tuj ą jego prawa i obowi ą zki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, przy czym ra żą co naruszaj ą jego interesy, uwa ż a si ę za niedozwolone postanowienia umowne. Za nieuzgodnione indywidualnie uwa ż a si ę te postanowienia, na których tre ść konsument nie mia ł rzeczywistego wp ł ywu, co w szczególno ś ci odnosi si ę do postanowie ń przej ę tych ze wzorca umowy zaproponowanego konsumentowi przez kontrahenta. Zgodnie z art. 385 3 pkt 10 Kc za niedozwolone uznaje si ę postanowienia, które uprawniaj ą kontrahenta konsumenta do jednostronnej zmiany umowy bez wa ż nej przyczyny wskazanej w tej umowie, natomiast stosownie do art. 385 3 pkt 20 Kc za niedozwolone uwa ż a si ę postanowienia, które przewiduj ą uprawnienie kontrahenta konsumenta do okre ś lenia lub podwy ż szenia ceny lub wynagrodzenia po zawarciu umowy bez przyznania konsumentowi prawa odst ą pienia od umowy. W rozwa ż anej sprawie nale ż y stwierdzi ć , ż e spó ł ka przedstawi ł a wzorzec umowy stosowany przy zawieraniu umów z konsumentami. W umowach zawieranych w takim trybie przedsi ę biorca dopu ś ci ł mo ż liwo ść wyst ą pienia odst ę pstw w wielko ś ci powierzchni nieruchomo ś ci od okre ś lonej w umowie, a w konsekwencji tego zmiany wysoko ś ci ceny, bez powi ą zania takiej okoliczno ś ci z prawem konsumentów do odst ą pienia od umowy z przyczyn le żą cych po stronie przedsi ę biorcy. W zwi ą zku z tym nale ż a ł o stwierdzi ć , ż e analizowana regulacja jest niezgodna z przywo ł anymi art. 385 1 § 1 Kc i 385 3 pkt 10 i 20 Kc. Kwestionowan ą regulacj ę mo ż na tak ż e uzna ć za to ż sam ą z klauzul ą wpisan ą do rejestru pod numerem 227, która zosta ł a uznana za niedozwolon ą na mocy wyroku SOKiK z dnia 10 pa ź dziernika 2004r. (sygn. akt XVII Amc 47/03): „W przypadku zmiany powierzchni lokalu wnikaj ą cej z inwentaryzacji powykonawczej, cena ulegnie zmianie o warto ść wynikaj ą c ą z pomno ż enia ró ż nicy w powierzchni lokalu przez cen ę jednego metra kwadratowego ustalon ą w umowie”. W uzasadnieniu do ww. wyroku SOKiK wskaza ł , ż e postanowienie to umo ż liwia przedsi ę biorcy po zawarciu umowy zmian ę istotnych cech przedmiotu umowy w zakresie powierzchni lokalu, co mo ż e spowodowa ć , ż e klient b ę dzie zobowi ą zany do kupienia lokalu maj ą cego inne cechy ni ż te, które zdecydowa ł y o jego wyborze na etapie podpisywania umowy. Regulacja taka zezwala tak ż e na zmian ę ceny. W umowie nie okre ś lono ż adnego odpowiedniego uprawnienia konsumenta na wypadek wykonania przez przedsi ę biorc ę ś wiadczenia odmiennego ni ż wskazane w umowie, a w szczególno ś ci nie przewidziano prawa do odst ą pienia od umowy z przyczyn obci ąż aj ą cych przedsi ę biorc ę . Powy ż sze okoliczno ś ci przemawia ł y za konieczno ś ci ą uznania rozwa ż anej praktyki za bezprawn ą . W tych okoliczno ś ciach nale ż a ł o orzec, ż e spó ł ka dopu ś ci ł a si ę stosowania postanowienia wzorca umowy, które jest to ż same z postanowieniami wpisanymi do rejestru. Pismem z dnia 23 kwietnia 2007r. (dowód: karta nr 32) strona poinformowa ł a o wprowadzeniu przez ni ą zmiany polegaj ą cej na wyeliminowaniu ze wzorca umowy kwestionowanej regulacji § 3 ust. 2. Po tym terminie spó ł ka nie zawiera ł a nowych umów, a jednocze ś nie umowy starsze by ł y ju ż w tym terminie wykonane. Z dniem 1 maja 2007r. 8 spó ł ka zaprzesta ł a prowadzenia dzia ł alno ś ci w ramach której zawiera ł aby z konsumentami umowy deweloperskie. Powy ż sze okoliczno ś ci zadecydowa ł y o mo ż liwo ś ci stwierdzenia zaniechania stosowania praktyki opisanej w tym punkcie decyzji z dniem 23 kwietnia 2007r. 2. Drugi z zarzutów postawionych spó ł ce w ramach niniejszego post ę powania dotyczy stosowania postanowienia zawartego w § 4 ust. 2 umów o wybudowanie lokalu, którego tre ść jest nast ę puj ą ca: „Lokal Mieszkalny wraz z Gara ż em w standardzie wyko ń czenia okre ś lonym w Za łą czniku nr 1 (Rzut mieszkania) wraz z wykonaniem przy łą czy zostanie wybudowany do Dnia Zako ń czenia Budowy. Termin ten mo ż e ulec zmianie tylko na skutek okoliczno ś ci zewn ę trznych, na które GRI, pomimo zachowania staranno ś ci, nie mia ł wp ł ywu, a to w szczególno ś ci: w przypadku (...) okoliczno ś ci powsta ł ych w wyniku decyzji administracyjnych lub orzecze ń s ą dów jako niezale ż ne od GRI oraz w przypadku opó ź nienia p ł atno ś ci lub opó ź nienia uzgodnie ń , wymaganych niniejsz ą umow ą od Klienta” . Na mocy ww. postanowienia przedsi ę biorca zastrzeg ł , ż e termin wykonania umowy mo ż e si ę zmieni ć , gdy zaistniej ą okoliczno ś ci, na które nie ma on wp ł ywu. Do okoliczno ś ci tych zaliczy ł tak ż e decyzje organów administracyjnych oraz orzeczenia s ą dowe, których skutkiem jest opó ź nienie terminu realizacji umowy. Zaznaczy ć trzeba, ż e brak niezb ę dnej zgody w ł a ś ciwej instytucji lub zakaz prowadzenia inwestycji mo ż e wynika ć z dzia ł a ń lub zaniecha ń przedsi ę biorcy. Do sytuacji takiej mo ż e doj ść na przyk ł ad wówczas, gdy spó ł ka nie dope ł ni wszystkich ci ążą cych na niej obowi ą zków formalnych. W takich okoliczno ś ciach brak koniecznego rozstrzygni ę cia lub rozstrzygni ę cie uniemo ż liwiaj ą ce prowadzenie inwestycji nie mog ą by ć kwalifikowane jako niezale ż ne od spó ł ki. Regulacja taka prowadzi w istocie do ograniczenia odpowiedzialno ś ci przedsi ę biorcy za nieterminow ą realizacj ę umowy, cho ć przyczyny tego obci ąż aj ą zainteresowanego przedsi ę biorc ę . Stosownie do art. 471 Kc d ł u ż nik odpowiada za niewykonanie lub nienale ż yte wykonanie umowy, gdy wynika to z okoliczno ś ci, za które ponosi odpowiedzialno ść . A zatem w sytuacji, gdy brak decyzji lub niekorzystne rozstrzygni ę cia w ł a ś ciwych instytucji przedsi ę biorca kwalifikuje jako okoliczno ś ci, za które nie ponosi odpowiedzialno ś ci, to nie ponosi te ż odpowiedzialno ś ci z tytu ł u opó ź nie ń nimi powodowanych. W rejestrze pod numerem 882 wpisano nast ę puj ą ce postanowienie uznane za niedozwolone przez SOKiK w wyroku z dnia 18 maja 2005r. (sygn. akt XVII Amc 86/03): „ Opó ź nienie wywo ł ane decyzjami administracyjnymi lub ich brakiem, w wyniku zmiany przepisów oraz innych niezale ż nych od sprzedaj ą ce przeszkód spowoduj ą odpowiednie przesuni ę cie terminów rozpocz ę cia budowy i oddania przedmiotu budowy kupuj ą cemu ”. W niniejszej klauzuli zastrze ż ono, ż e za okoliczno ś ci niezale ż ne od przedsi ę biorcy uznaje si ę konsekwencje dzia ł a ń instytucji w ł adnych do podj ę cia decyzji w sprawie budowy. S ą d stwierdzi ł , ż e nie jest to okoliczno ś ci ą , która mo ż e wy łą cza ć odpowiedzialno ść dewelopera, w zwi ą zku z czym ww. zapis zosta ł uznany za niezgodny z art. 385 1 § 1 Kc, którego tre ść przytoczono powy ż ej. Klauzul ę t ę uznano równie ż za sprzeczn ą z art. 385 3 pkt 2 Kc, zgodnie z którym za niedozwolone uwa ż a si ę postanowienia wy łą czaj ą ce lub istotnie ograniczaj ą ce wzgl ę dem konsumenta odpowiedzialno ść za niewykonanie lub nienale ż yte wykonanie zobowi ą zania. Dodatkowo nale ż y zauwa ż y ć , ż e konsekwencj ą zastosowania przedmiotowej regulacji jest mo ż liwo ść zmiany przez przedsi ę biorc ę istotnej cechy ś wiadczenia, jak ą jest termin realizacji zobowi ą zania. Zmiana taka mo ż e nast ą pi ć bez zaistnienia wa ż nej przyczyny, gdy ż za tak ą nie mo ż na w niniejszej sprawie uzna ć okoliczno ś ci, na które przedsi ę biorca ma wp ł yw i za które w istocie ponosi odpowiedzialno ść . W obu przypadkach przedsi ę biorcy przyj ę li podobne konstrukcje, co pozwoli ł o na stwierdzenie to ż samo ś ci porównywanych klauzul. W ś wietle wy ż ej przedstawionych okoliczno ś ci nale ż a ł o stwierdzi ć , ż e przedsi ę biorca dopu ś ci ł si ę stosowania w obrocie konsumenckim postanowienia wzorca umowy, które 9 zosta ł o uznane za niedozwolone. Podobnie jak w przypadku klauzuli wymienionej w pkt. I 1 niniejszej decyzji doprowadzi ł on do zaniechania jej stosowania z dniem 23 kwietnia 2007r. 3. Przedostatni z zarzutów dotyczy stosowania w obrocie konsumenckim postanowienia wzorca umowy o brzmieniu: „W przypadku rozwi ą zania umowy na zasadzie ust. 2, GRI zwróci Klientowi dokonane wp ł aty, potr ą caj ą c 10% sumy ceny Sprzeda ż y z § 8 ust. 4 pkt. 1 i ceny udzia ł u we wspó ł w ł asno ś ci Nieruchomo ś ci Wspólnej z § 8 ust. 4 pkt. 2. (...)”. Stosownie do ww. postanowienia, w przypadku, gdy dojdzie do rozwi ą zania przez spó ł k ę umowy z powodu niedotrzymania przez konsumenta terminu zawarcia umowy przyrzeczonej lub opó ź nienia w p ł atno ś ciach wi ę kszych ni ż 14 dni, bez wcze ś niejszego uzgodnienia pomi ę dzy stronami w tym zakresie, mo ż e ona ze zwracanych konsumentowi kwot pieni ęż nych potr ą ci ć 10% sumy ceny lokalu mieszkalnego sprzeda ż y okre ś lonej w umowie oraz ceny udzia ł u we wspó ł w ł asno ś ci. Doda ć trzeba, ż e spó ł ka mo ż e od umowy odst ą pi ć potr ą caj ą c ww. kwoty w sytuacjach, gdy nieterminowa realizacja obowi ą zków przez konsumenta wynika z okoliczno ś ci, za które odpowiedzialno ś ci on nie ponosi. Wówczas nie tylko mo ż e zosta ć rozwi ą zana umowa, ale te ż mo ż e by ć na ł o ż ona na niego swoista kara w wysoko ś ci 10% ceny okre ś lonej w umowie. Zapis taki narusza zasad ę wyra ż on ą w art. 471 Kc, który stanowi, ż e d ł u ż nik jest obowi ą zany do naprawienia szkody wynik ł ej z niewykonania lub nienale ż ytego wykonania zobowi ą zania, chyba ż e niewykonanie lub nienale ż yte wykonanie umowy jest nast ę pstwem okoliczno ś ci, za które d ł u ż nik odpowiedzialno ś ci nie ponosi. W rozwa ż anym przypadku faktycznie obci ąż a si ę konsumentów odpowiedzialno ś ci ą za brak nale ż ytej realizacji umowy w sytuacji, gdy zgodnie z ww. przepisem prawa odpowiedzialno ść taka na nich nie spoczywa. W takich okoliczno ś ciach konsumenci ponosz ą ci ęż ary finansowe w wysoko ś ci stanowi ą cej równowarto ść 10% kwot wymienionych powy ż ej. Kwota ta stanowi faktycznie kar ę umow ą . W zwi ą zku z tym nale ż y odnie ść si ę do regulacji ustawowej dotycz ą cej ww. zagadnienia. W art. 483 Kc wskazano, ż e w umowie mo ż na zastrzec, i ż naprawienie szkody wynik ł ej z niewykonania lub nienale ż ytego wykonania umowy nast ą pi poprzez zap ł at ę kary umownej. W rozwa ż anym przypadku, nie do ść , ż e kar ę tak ą zastrzega si ę , to jeszcze zosta ł a ona okre ś lona na poziomie 10%, co przy cenach nieruchomo ś ci stanowi niezwykle wysok ą sankcj ę . Kar ę t ą nale ż y uzna ć za surow ą równie ż przy uwzgl ę dnieniu jej wymiaru procentowego. Wspomnie ć trzeba, ż e analogiczne konsekwencje nie zosta ł y zastrze ż one po stronie przedsi ę biorcy. W zwi ą zku z powy ż szym nale ż a ł o orzec, ż e dosz ł o do naruszenia art. 385 1 § 1 Kc. W niniejszym przypadku dosz ł o równie ż do naruszenia art. 385 3 pkt 17 Kc, który stanowi, ż e za niedozwolone uznaje si ę klauzule, które nak ł adaj ą na konsumenta, który nie wykona ł zobowi ą zania lub odst ą pi ł od umowy, obowi ą zek zap ł aty ra żą co wygórowanej kary umownej lub odst ę pnego. Kara w wysoko ś ci 10% okre ś lonej w umowie ceny jest ra żą co wygórowana, a obowi ą zek jej zap ł aty mo ż e prowadzi ć do ra żą cego naruszenia interesów ekonomicznych konsumentów. Zauwa ż y ć trzeba, ż e w rejestrze niedozwolonych postanowie ń umownych odpowiednio pod numerami 368 i 369 znalaz ł y si ę klauzule uznane za niedozwolone na mocy wyroku SOKiK z dnia 22 listopada 2004r. (sygn. akt XVII Amc 55/03), w których kary umowne nale ż ne od konsumentów okre ś lono na poziomie 10%: - „ Kupuj ą cy mo ż e rozwi ą za ć niniejsz ą umow ę w ka ż dym czasie z zachowaniem 7 dniowego okresu wypowiedzenia z obowi ą zkiem zap ł aty naros ł ych od dnia zawarcia umowy odsetek, kar umownych oraz z obowi ą zkiem zap ł aty kary umownej z tytu ł u rozwi ą zania niniejszej umowy przez Kupuj ą cego w wysoko ś ci 10% ceny okre ś lonej w § 6 ust. 1 ”, - „ W przypadku okre ś lonym w § 5 ust. 11 i § 10 ust. 2 pkt b) Kupuj ą cy zap ł aci sprzedaj ą cemu kar ę umown ą w wysoko ś ci 10% ceny okre ś lonej w § 6 ust. 1 ”. 10 We wszystkich porównywanych klauzulach zastrze ż ono kary umowne nale ż ne od konsumenta przedsi ę biorcy w ra żą co wygórowanej wysoko ś ci 10% ceny okre ś lonej w umowie. To pozwoli ł o na uznanie rozwa ż anych postanowie ń za to ż same. Podobnie, jak mia ł o to miejsce w przypadku dwóch poprzednich praktyk, przedsi ę biorca zaniecha ł stosowania tej praktyki oraz udokumentowa ł to. St ą d nale ż a ł o orzec, jak w punkcie I 3 sentencji niniejszej decyzji. 4. Ostatni z zarzutów rozwa ż anych w toku przedmiotowego post ę powania dotyczy stosowania we wzorcu umów o wybudowanie lokalu nast ę puj ą cego postanowienia: „Ewentualne spory powsta ł e w zwi ą zku z niniejsz ą umow ą strony postanawiaj ą rozwi ą za ć w drodze negocjacji, a w przypadku braku porozumienia poddadz ą je rozstrzygni ę ciu s ą du powszechnego, w ł a ś ciwego dla siedziby GRI” . Na mocy niniejszej regulacji narzucono w ł a ś ciwo ść s ą du wyznaczonego wedle miejsca siedziby spó ł ki, jako s ą du, przed którym maj ą by ć rozstrzygane ewentualne spory dotycz ą ce umowy. Dnia 23 kwietnia 2007r. (dowód: karta nr 32) spó ł ka poinformowa ł a o wprowadzeniu do wykorzystywanego przez ni ą wzorca postanowienia o tre ś ci: „ Ewentualne spory powsta ł e w zwi ą zku z niniejsz ą umow ą rozstrzygane b ę d ą przez s ą d powszechny, w ł a ś ciwy ze wzgl ę du na miejsce po ł o ż enia Nieruchomo ś ci” , a nast ę pnie o ś wiadczy ł a, ż e z dniem 1 maja 2007r. zaprzesta ł a dzia ł alno ś ci deweloperskiej, w ramach której zawiera ł a umowy z konsumentami. W ł a ś ciwo ść miejscowa s ą du, który jest kompetentny do rozstrzygania sporów cywilnych, zosta ł a okre ś lona w przepisach Kodeksu post ę powania cywilnego (zwanego tak ż e Kpc). Zasadniczo, zgodnie z art. 27 ust. 1 Kpc powództwo wytacza si ę przed s ą dem w ł a ś ciwym ze wzgl ę du na miejsce zamieszkania lub siedziby pozwanego. W rozwa ż anej sprawie, stosownie do tego przepisu, gdyby z powództwem wyst ę powa ł a przeciwko konsumentowi spó ł ka, musia ł aby to zrobi ć przed s ą dem oznaczonym wedle miejsca zamieszkania konsumenta. Stosownie do art. 34 Kpc w sprawach o ustalenie istnienia umowy, jej wykonanie, rozwi ą zanie lub uniewa ż nienie, jak te ż o odszkodowanie z powodu niewykonania lub nienale ż ytego wykonania umowy mo ż na wytoczy ć przed s ą dem wyznaczonym wed ł ug miejsca wykonania umowy. W niniejszej sprawie miejsce spe ł nienia przez konsumentów ś wiadcze ń pieni ęż nych oznaczono wskazuj ą c odpowiedni rachunek bankowy w konkretnej jednostce, na jaki maj ą zosta ć wp ł acone stosowne op ł aty. Miejscem spe ł nienia ś wiadczenia przez przedsi ę biorc ę b ę dzie miejsce po ł o ż enia nieruchomo ś ci, której dotyczy umowa. Takie mo ż liwo ś ci, co do wyboru s ą du, przed którym mo ż e by ć rozstrzygany ewentualny spór przewidzia ł ustawodawca. Przedsi ę biorcy nie mog ą wprowadzaj ą c do umów z konsumentami klauzul prorogacyjnych ograniczaj ą cych mo ż liwo ś ci przewidzianych we w ł a ś ciwych przepisach prawa w ten sposób, ż e wskazuje si ę jeden s ą d, którego lokalizacja b ę dzie dla nich dogodna, gdy ż nie zawsze lokalizacja taka jest dogodna dla konsumentów. Kwestionowan ą regulacj ę stosowan ą przez przedsi ę biorc ę nale ż y uzna ć za klauzul ę abuzywn ą ze wzgl ę du na to, ż e ogranicza tak przedsi ę biorcy, jak i konsumentowi mo ż liwo ść wyboru s ą du, który zgodnie z przepisami Kodeksu post ę powania cywilnego nale ż a ł o uzna ć za w ł a ś ciwy do rozstrzygni ę cia sporu powsta ł ego na tle wi ążą cej ich umowy. Tre ść art. 385 1 § 1 Kc przytoczono powy ż ej. Przy rozwa ż aniu niniejszej kwestii istotne znaczenie ma tak ż e art. 385 3 pkt 23 Kc, który stanowi, ż e za niedozwolone uznaje si ę postanowienia, które wy łą czaj ą jurysdykcj ę s ą dów polskich lub poddaj ą spraw ę pod rozstrzygni ę cie s ą du polubownego polskiego lub zagranicznego albo innego organu, a tak ż e narzucaj ą rozpoznanie sprawy przez s ą d, który wedle ustawy nie jest miejscowo w ł a ś ciwy. Podkre ś li ć nale ż y, ż e za naruszaj ą ce art. 385 3 pkt 23 Kc uznaje si ę zgodnie z ustalonym orzecznictwem s ą dowym postanowienia, które nie tylko wy łą czaj ą w ł a ś ciwo ść s ą du wyznaczonego wed ł ug przepisów Kodeksu 11 post ę powania cywilnego w ogóle, ale te ż te, które ograniczaj ą zakres mo ż liwo ś ci przewidzianych w tej ustawie, w wyniku czego sytuacja konsumentów ulega pogorszeniu. Stosowanie klauzul rozwa ż anych w niniejszym przypadku godzi w interesy konsumentów w szczególno ś ci w ten sposób, ż e zostaje wy łą czona mo ż liwo ść wytoczenia powództwa przed s ą dem w ł a ś ciwym ze wzgl ę du na miejsce zamieszkania konsumentów, a wi ę c w miejscu dla nich najbardziej dogodnym. Z uwagi na powy ż sze, zakwestionowane w tym miejscu postanowienie nale ż a ł o uzna ć za niezgodne z prawem. W rejestrze postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone figuruje wiele klauzul, na mocy których uznano za w ł a ś ciwy s ą d w konkretnym mie ś cie albo wyznaczony wed ł ug jednego kryterium, w sposób w ęż szy ni ż uczyniono to w Kodeksie post ę powania cywilnego, a postanowienia te zosta ł y uznane za sprzeczne z ww. art. 385 1 § 1 Kc i z art. 385 3 pkt 23 Kc. Zgodnie z bogatym orzecznictwem SOKiK postanowienia, na mocy których s ą dem w ł a ś ciwym jest s ą d wyznaczony wedle miejsca siedziby przedsi ę biorcy lub s ą d po ł o ż enia nieruchomo ś ci, ograniczaj ą ce mo ż liwo ść wyboru s ą du innego ni ż wymieniony w umowie, s ą uznawane za niezgodne z prawem. W odniesieniu do przedsi ę biorców zawieraj ą cych z konsumentami umowy dotycz ą ce nieruchomo ś ci postanowienia normuj ą ce rozwa ż an ą materi ę , wpisano do rejestru odpowiednio pod numerami 691, 772, 922, 1007, 1255: − „ Ewentualne spory wynik ł e z niniejszej umowy rozstrzygane b ę d ą przez w ł a ś ciwy s ą d w Poznaniu ”, które zosta ł o uznane za niedozwolone na mocy wyroku SOKiK z dnia 23. 09. 2004r. (sygn. akt XVII Amc 51/03), − „ Do rozstrzygania sporów wynikaj ą cych z tej umowy w ł a ś ciwe b ę d ą s ą dy powszechne w Ł odzi ”, które zosta ł o uznane za niedozwolone na mocy wyroku SOKiK z dnia 27. 03. 2006r. (sygn. akt XVII Amc 39/04), − „ S ą dem w ł a ś ciwym do rozpatrywania wszystkich sporów wynik ł ych z umowy jest s ą d siedziby Frontonu ”, które zosta ł o uznane za niedozwolone na mocy wyroku SOKiK z 17. 08. 2006r. (sygn. akt XVII AmC 100/05), − „ Spory wynikaj ą ce z wykonania tej umowy rozstrzyga ć b ę dzie S ą d w ł a ś ciwy dla siedziby spó ł ki ”, które zosta ł o uznane za niedozwolone na mocy wyroku SOKiK z 23. 11. 2006r. (sygn. akt XVII Amc 156/05), − „ W sprawach nie uregulowanych w tej umowie, stosuje si ę przepisy Kodeksu Cywilnego, a ewentualne spory b ę d ą rozstrzygane przez S ą d w ł a ś ciwy ze wzgl ę du na siedzib ę firmy ”, które zosta ł o uznane za niedozwolone na mocy wyroku SOKiK z dnia 30. 04. 2007r. (sygn. akt XVII Amc 66/06). We wszystkich przywo ł anych przypadkach analogicznie ograniczono mo ż liwo ść wyboru do rozstrzygni ę cia sprawy przez s ą d, który zgodnie z powszechnie obowi ą zuj ą cymi przepisami prawa nale ż a ł oby uzna ć za w ł a ś ciwy. Powy ż sze przemawia za konieczno ś ci ą uznania rozwa ż anej regulacji za to ż sam ą z klauzulami wpisanymi do rejestru oraz praktyki polegaj ą cej na stosowaniu jej w obrocie konsumenckim za bezprawn ą . W zwi ą zku ze zmian ą obowi ą zuj ą c ą od dnia 23 kwietnia 2007r. nale ż a ł o stwierdzi ć , ż e w tym terminie spó ł ka zaniecha ł a stosowania niniejszej praktyki. Naruszenie interesu publicznego i zbiorowych interesów konsumentów Stosownie do art. 1 ust. 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów ochrona interesów przedsi ę biorców i konsumentów podejmowana w ramach dzia ł a ń Prezesa Urz ę du jest prowadzona w interesie publicznym. Dzia ł ania oparte na przepisach niniejszej ustawy s ą zatem podejmowane w interesie publicznym, w celu ochrony interesów zbiorowo ś ci, a nie wprost poszczególnych, indywidualnych uczestników rynku. Naruszenie interesu publicznego stanowi bezwzgl ę dny warunek do uznania kompetencji Prezesa Urz ę du do rozstrzygni ę cia okre ś lonej sprawy. Interes publiczny zostaje naruszony wówczas, gdy oceniane dzia ł ania 12 godz ą w interesy ogólnospo ł eczne i dotykaj ą szerokiego kr ę gu uczestników rynku i poprzez to powoduj ą zaburzenia w jego prawid ł owym funkcjonowaniu. Do naruszenia interesu publicznego dochodzi, gdy skutki okre ś lonych dzia ł a ń maj ą charakter powszechny, dotykaj ą wszystkich potencjalnych podmiotów na danym rynku 1 . Poj ę cie zbiorowych interesów konsumentów zosta ł o szeroko omówione przez S ą d Najwy ż szy w wyroku z dnia 10 kwietnia 2008r. (sygn. akt III SK 27/07). W uzasadnieniu S ą d Najwy ż szy poda ł , i ż gramatyczna wyk ł adnia tego poj ę cia prowadzi do wniosku, ż e chodzi o zachowanie przedsi ę biorcy, które godzi w interesy grupy osób stanowi ą cych okre ś lony zbiór. Rezultaty tej wyk ł adni modyfikuje zastrze ż enie, ż e nie jest zbiorowym interesem konsumentów suma interesów indywidualnych. S ą d Najwy ż szy stan ął na stanowisku, ż e przy konstruowaniu poj ę cia „ zbiorowego interesu konsumentów ” nie mo ż na opiera ć si ę tylko i wy łą cznie na tym, czy oceniana praktyka przedsi ę biorcy skierowana jest do „ nieoznaczonego z góry kr ę gu podmiotów ”. Wystarczaj ą ce powinno by ć w jego ocenie ustalenie, ż e zachowanie przedsi ę biorcy nie jest podejmowane w stosunku do zindywidualizowanych konsumentów, lecz wzgl ę dem cz ł onków danej grupy (okre ś lonego kr ę gu podmiotów), wyodr ę bnionych spo ś ród ogó ł u konsumentów, za pomoc ą wspólnego dla nich kryterium. S ą d Najwy ż szy orzek ł te ż , ż e „ praktyk ą naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów jest (...) takie zachowanie przedsi ę biorcy, które podejmowane jest w warunkach wskazuj ą cych na powtarzalno ść zachowania w stosunku do indywidualnych konsumentów wchodz ą cych w sk ł ad grupy, do której adresowane s ą zachowania przedsi ę biorcy, w taki sposób, ż e potencjalnie ofiar ą takiego zachowania mo ż e by ć ka ż dy konsument b ę d ą cy klientem lub potencjalnym klientem przedsi ę biorcy ”. W rozwa ż anym przypadku dosz ł o do naruszenia interesu publicznego. Oceniane zachowania przedsi ę biorcy dotycz ą szerokiego kr ę gu najs ł abszych uczestników rynku, jakimi s ą konsumenci. Dotycz ą one wszystkich tych osób, które zawar ł y ze spó ł k ą umowy deweloperskie oraz wszystkich jej potencjalnych klientów. Rozwa ż ane dzia ł ania godz ą wi ę c w zbiorowe interesy konsumentów. Stanowi ą one te ż zakazane prawem praktyki, gdy ż s ą podejmowane w sposób powtarzalny. Ju ż z samej istoty wzorców umów wynika to, ż e dzia ł ania przedsi ę biorcy wykorzystuj ą cego je jest ustalone, jednakowe, powtarzalne we wszystkich przypadkach. Ad. II Zgodnie z art. 106 ust. 1 pkt 4 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów Prezes Urz ę du mo ż e skorzysta ć z uprawnienia do na ł o ż enia na przedsi ę biorc ę stosuj ą cego praktyk ę naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów kary pieni ęż nej w wysoko ś ci nie wi ę kszej ni ż 10% przychodu osi ą gni ę tego w roku rozliczeniowym poprzedzaj ą cym rok na ł o ż enia kary. Kara taka mo ż e by ć na ł o ż ona bez wzgl ę du na to, czy przedsi ę biorca dopu ś ci ł si ę naruszenia celowo, czy te ż nieumy ś lnie. Stosownie do art. 111 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów przy ustalaniu wysoko ś ci kar pieni ęż nych, w tym kar okre ś lonych w art. 106 tej ustawy, nale ż y uwzgl ę dni ć w szczególno ś ci okres, stopie ń oraz okoliczno ś ci naruszenia przepisów ustawy, a tak ż e uprzednie naruszenie przepisów ustawy. W pkt. I 1 – 4 niniejszej decyzji stwierdzono stosowanie przez przedsi ę biorc ę czterech praktyk naruszaj ą cych zbiorowe interesy konsumentów opisanych szczegó ł owo powy ż ej. Praktyki te polega ł y na stosowaniu w umowach z konsumentami niedozwolonych postanowie ń umownych, a ich konsekwencj ą by ł o pogorszenie sytuacji konsumentów. Nale ż y 1 Konrad Kohutek w: „Ustawa o ochronie konkurencji i konsumentów. Komentarz”, Wolters Kluwer Polska Sp. z o.o., Warszawa 2008r., strona 47 13 zauwa ż y ć , ż e trzy spo ś ród czterech rozwa ż anych klauzul szczególnie dotkliwie godzi ł y w interesy konsumentów, gdy ż na ich mocy przedsi ę biorca by ł uprawniony do jednostronnej zmiany przedmiotu umowy, terminu jej wykonania, wy łą czenia swej odpowiedzialno ś ci oraz potr ą cenia ra żą co wygórowanych kwot pieni ęż nych. Okoliczno ść , ż e sporne postanowienia zamieszczono we wzorcu umowy powodowa ł a, ż e by ł y one konsumentom narzucone. Fakt, ż e kwestionowane regulacje wynika ł y ze wzorców umownych ś wiadczy równie ż o ustalonym charakterze podejmowanych praktyk. Powy ż sze okoliczno ś ci uzasadniaj ą na ł o ż enie na przedsi ę biorc ę kary, o jakiej mowa w art. 106 ust. 1 pkt. 4 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów. Kara nak ł adana przez Prezesa Urz ę du na przedsi ę biorc ę , który dopu ś ci ł si ę stosowania praktyki naruszaj ą cej zbiorowe interesy konsumentów s ł u ż y podkre ś leniu naganno ś ci ocenianego zachowania. Przedsi ę biorca, jako profesjonalista powinien wiedzie ć , ż e okre ś laj ą c warunki umowne nie mo ż e stosowa ć klauzul uznanych przez SOKiK za abuzywne. Nie bez znaczenia jest te ż charakter umów, w których zawarto kwestionowane w toku niniejszego post ę powania regulacje. By ł y to umowy o szczególnej wadze, których zawarcie w istotny sposób wp ł ywa ł o na sytuacj ę ekonomiczn ą konsumentów. Przy ustalaniu kary wzi ę to pod uwag ę okoliczno ść , ż e przedsi ę biorca dopu ś ci ł si ę w trakcie prowadzonej od 2003r. dzia ł alno ś ci naruszenia przepisów ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów po raz pierwszy. Uwzgl ę dniono równie ż fakt, ż e przedsi ę biorca wspó ł pracowa ł z Urz ę dem Ochrony Konkurencji i Konsumentów w toku niniejszego post ę powania przesy ł aj ą c wymagane dokumenty oraz przedstawiaj ą c zmodyfikowane wzorce umów. Istotne jest wi ę c te ż to, ż e przedsi ę biorca dokona ł opisanych powy ż ej zmian, które pozwoli ł y na stwierdzenie zaniechania stosowania zarzuconych mu praktyk. Zwa ż y ć te ż trzeba, ż e zasi ę g terytorialny dzia ł ania przedsi ę biorcy mo ż na okre ś li ć zasadniczo jako ograniczony, gdy ż badane umowy dotyczy inwestycji realizowanych na terenie jednego województwa, tj. województwa ś l ą skiego. Okoliczno ś ci te nale ż y poczyta ć , jako ł agodz ą ce. Decyduj ą c o na ł o ż eniu kary i jej wysoko ś ci wzi ę to pod uwag ę wszystkie ww. okoliczno ś ci, jak i mo ż liwo ś ci finansowe przedsi ę biorcy. Orzeczona kara powinna stanowi ć dolegliwo ść dla uczestnika niniejszego post ę powania, tak aby jej na ł o ż enie skutkowa ł o w przysz ł o ś ci zapobie ż eniem naruszeniom ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów. Z drugiej strony nale ż y te ż podkre ś li ć wymiar edukacyjny i wychowawczy zastosowanego ś rodka oraz wyrazi ć nadziej ę , ż e odniesie on spodziewany skutek na przysz ł o ść . Niniejsza kara powinna stanowi ć przestrog ę dla przedsi ę biorcy na przysz ł o ść . Poza wymiarem indywidualnym kary, nale ż y zwróci ć uwag ę na jej wymiar ogólny, funkcj ę odstraszaj ą c ą i wychowawcz ą w stosunku do innych uczestników rynku. Przychód osi ą gni ę ty przez przedsi ę biorc ę w 2007r. wyniós ł 2 963 099,11 z ł (s ł ownie: dwa miliony dziewi ęć set sze ść dziesi ą t trzy tysi ą ce dziewi ęć dziesi ą t dziewi ęć z ł otych jedena ś cie groszy), w zwi ą zku z czym maksymalna kara, jaka mog ł aby w niniejszym przypadku zosta ć wymierzona, to 296 309 z ł (s ł ownie: dwie ś cie dziewi ęć dziesi ą t sze ść tysi ę cy trzysta dziewi ęć z ł otych). W ś wietle powy ż szych okoliczno ś ci wysoko ść kary ustalono na poziomie 8000 z ł (s ł ownie: o ś miu tysi ę cy z ł otych), co stanowi 0,27 % ubieg ł orocznego przychodu spó ł ki oraz 2,7 % maksymalnego wymiaru kary. Prezes Urz ę du, kieruj ą c si ę potrzeb ą zdecydowanego przeciwdzia ł ania stosowaniu praktyk naruszaj ą cych zbiorowe interesy konsumentów uzna ł , ż e orzeczona kara powinna stanowi ć dolegliwo ść dla uczestnika niniejszego post ę powania. W tym przypadku kara powinna spe ł ni ć jednak przede wszystkim funkcj ę wychowawcz ą . 14 Wobec powy ż szego orzeczono jak w punkcie II sentencji tej decyzji. Ad. III. Zgodnie z art. 80 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów Prezes Urz ę du rozstrzyga o kosztach w drodze postanowienia, które mo ż e by ć zamieszczone w decyzji ko ń cz ą cej post ę powanie. W my ś l art. 77 ust. 1 tej ustawy, je ż eli w wyniku post ę powania Prezes Urz ę du stwierdzi ł naruszenie jej przepisów, przedsi ę biorca, który dopu ś ci ł si ę tego naruszenia, jest obowi ą zany ponie ść koszty post ę powania. Niniejsze post ę powanie w sprawie stosowania przez przedsi ę biorc ę praktyk naruszaj ą cych zbiorowe interesy konsumentów zosta ł o wszcz ę te z urz ę du, a w jego wyniku Prezes Urz ę du w punktach I 1 – 4 decyzji stwierdzi ł naruszenie przepisów ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów. Kosztami niniejszego post ę powania s ą wydatki zwi ą zane z korespondencj ą prowadzon ą przez Prezesa Urz ę du w toku czynno ś ci prowadzonych w niniejszej sprawie. W zwi ą zku z powy ż szym postanowiono obci ąż y ć stron ę kosztami post ę powania w wysoko ś ci 89 z ł (s ł ownie: osiemdziesi ę ciu dziewi ę ciu z ł otych). Zgodnie z art. 112 ust. 3 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów kar ę pieni ęż n ą nale ż y ui ś ci ć w terminie 14 dni od dnia uprawomocnienia si ę niniejszej decyzji na konto Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów: NBP o/o Warszawa Nr 51101010100078782231000000. Koszty niniejszego post ę powania przedsi ę biorca obowi ą zany jest wp ł aci ć na konto Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów w Warszawie w NBP o/o Warszawa Nr 51101010100078782231000000. Stosownie do tre ś ci art. 81 ust. 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów w zwi ą zku z art. 479 28 § 2 Kpc – od niniejszej decyzji przys ł uguje odwo ł anie do S ą du Okr ę gowego w Warszawie – S ą du Ochrony Konkurencji i Konsumentów, w terminie dwutygodniowym od dnia jej dor ę czenia, za po ś rednictwem Prezesa Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów - Delegatury Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów w Katowicach. W przypadku jednak kwestionowania wy łą cznie postanowienia o kosztach zawartego w punkcie III niniejszej decyzji, stosownie do art. 81 ust. 5 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów w zwi ą zku z 479 28 § 1 pkt 2 Kpc, nale ż y wnie ść za ż alenie do S ą du Okr ę gowego w Warszawie – S ą du Ochrony Konkurencji i Konsumentów, za po ś rednictwem Prezesa Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów – Delegatury Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów w Katowicach w terminie tygodnia od dnia dor ę czenia niniejszej decyzji. DYREKTOR DELEGATURY URZ Ę DU OCHRONY KONKURENCJI I KONSUMENTÓW W KATOWICACH Maciej Fragsztajn 15