RKR-10/2009

PREZES URZĘDU OCHRONY KONKURENCJI I KONSUMENTÓW DELEGATURA W KRAKOWIE RKR-61-1/09/KKM-18/09 Kraków, dnia 14 lipca 2009r. DECYZJA Nr RKR-10/2009 I. Na podstawie art. 28 ust. 1 i ust. 2 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. z 2007 r. Nr 50, poz. 331, z późn. zm.) oraz stosownie do art. 33 ust. 6 tej ustawy oraz § 7 rozporządzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 17 lipca 2007 r. w sprawie właściwości miejscowej i rzeczowej delegatur Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (Dz. U. Nr 134, poz. 939), - w imieniu Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów – po przeprowadzeniu postępowania w sprawie praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów, wszczętego z urzędu przeciwko Millenia Fort Towarzystwo Budownictwa Społecznego Wawel Service Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowo -akcyjna z siedzibą w Krakowie przy ul. Podzamcze 26/2, w związku ze stosowaniem we wzorcach umów postanowień o treści: 1) „Projektowany lokal może zmienić swoje oznaczenie oraz powierzchnię po jego wybudowaniu. Zmiana całkowitej powierzchni użytkowej lokalu, nie przekraczająca 5% nie stanowi istotnej zmiany przedmiotu umowy, będącej podstawą roszczeń Kupującego, z wyłączeniem roszczeń związanych z ustaleniem ceny” (§2 ust. 4 wzorca o nazwie „Przedwstępna umowa dotycząca ustanowienia odrębnej własności lokalu oraz jego sprzedaży” (dotycząca zarówno lokalu mieszkalnego, jak i lokalu garażowego w kondygnacji podziemnej oraz indywidualnego); 2 ) „(...)Sprzedający zastrzega możliwość wprowadzania zmian w układzie architektonicznym, dokumentacji projektowej oraz w układzie zagospodarowania terenu, o ile okażą się one niezbędne ze względu na realizację inwestycji. Zmiany dotyczyć mogą w szczególności rozmieszczenia pionów instalacyjnych, zastosowania określonej technologii oraz materiałów budowlanych, a także rozmieszczenia oświetlenia, układu ciągów pieszo-jezdnych oraz zieleni, na terenie objętym inwestycją. Zmiany takie nie stanowią zmiany treści niniejszej umowy” (§2 ust. 5 wzorca o nazwie „Przedwstępna umowa dotycząca ustanowienia odrębnej własności lokalu oraz jego sprzedaży”); 3) „Terminy powyższe mogą ulec zmianie w przypadku działania siły wyższej lub wystąpienia warunków atmosferycznych utrudniających lub uniemożliwiających prowadzenie prac 2 2 budowlanych bądź instalacyjnych, działań organów administracji samorządowej lub rządowej oraz innych osób trzecich, od których zależy możliwość prowadzenia robót budowlanych, a także wystąpienia w trakcie prowadzenia robót budowlanych konieczności wykonania dodatkowych robót, których w chwili podpisania niniejszej umowy, mimo zachowania należytej staranności nie można było przewidzieć, a także jeżeli opóźnienie spowodowane będzie innym obiektywnym czynnikiem, niezależnym od Sprzedającego” (§5 ust. 2 wzorca o nazwie „Przedwstępna umowa dotycząca ustanowienia odrębnej własności lokalu oraz jego sprzedaży” (dotycząca zarówno lokalu mieszkalnego, jak i lokalu garażowego w kondygnacji podziemnej oraz indywidualnego) oraz § 5 ust. 2 wzorca o nazwie „Przedwstępna umowa dotycząca ustanowienia odrębnej własności lokalu o innym przeznaczeniu niż mieszkalny (garażu wielostanowiskowego) oraz sprzedaży udziału we współwłasności w tym garażu ze wskazaniem miejsca postojowego do użytkowania”); 4) „W przypadku zawinionej przez Sprzedającego zwłoki w przekazaniu mieszkania, przekraczającej 3 miesiące, Kupującemu przysługuje prawo do żądania zapłaty kary w wysokości odsetek liczonych od sumy wpłaconego zadatku oraz zaliczek w ich wysokości ustawowej za każdy dzień zwłoki przekraczającej ten okres, nie więcej jednak niż 10% wartości przedmiotu niniejszej umowy. jeżeli jednak okres zwłoki przekroczy 4 miesiące, Kupującemu przysługuje prawo do odstąpienia od niniejszej umowy z zachowaniem prawa do odsetek na zasadach wymienionych w zdaniu poprzednim” (§ 5 ust. 3 wzorca o nazwie „Przedwstępna umowa dotycząca ustanowienia odrębnej własności lokalu oraz jego sprzedaży” (dotycząca zarówno lokalu mieszkalnego, jak i lokalu garażowego w kondygnacji podziemnej oraz indywidualnego) oraz § 5 ust. 3 wzorca o nazwie „Przedwstępna umowa dotycząca ustanowienia odrębnej własności lokalu o innym przeznaczeniu niż mieszkalny (garażu wielostanowiskowego) oraz sprzedaży udziału we współwłasności w tym garażu ze wskazaniem miejsca postojowego do użytkowania”); 5) „Stwierdzone w protokole usterki Sprzedający zobowiązuje się usunąć niezwłocznie, a następnie strony zobowiązane są do przystąpienia do czynności przekazania mieszkania ponownie, przy czym nieobecność Kupującego upoważnia Sprzedającego do samodzielnego sporządzenia protokołu bez konieczności ponownego wezwania Kupującego. Usterki mające swą przyczynę w naturalnych procesach osiadania budynku, a nie stanowiące bezpośredniego zagrożenia dla życia i zdrowia użytkowników lokali (tj. pęknięcia ścian, wypaczenia okien) zostaną przez Sprzedającego usunięte do roku od dnia przekazania lokalu lub ich stwierdzenia” (§ 5 ust. 7 wzorca o nazwie „Przedwstępna umowa dotycząca ustanowienia odrębnej własności lokalu oraz jego sprzedaży” (dotycząca lokalu mieszkalnego)); 6) „Niezależnie od postanowień § 5 ust. 3 niniejszej umowy Kupujący może odstąpić od umowy do dnia....roku, za zapłatą odstępnego w wysokości 10% wartości przedmiotu umowy. Odstąpienie staje się skuteczne z upływem 30 dni od dnia, w którym oświadczenie o odstąpieniu zostało złożone Sprzedającemu. W takim przypadku Sprzedający zwróci Kupującemu wpłaconą przez niego sumę zaliczek po potrąceniu kwoty odstępnego, o której mowa w zdaniu poprzednim, w terminie 14 dni od dnia uzyskania wpłaty zaliczki od innego nabywcy lokalu, w wysokości nie mniejszej niż kwota podlegająca zwrotowi, jednak nie poźniej niż 60 dni od dnia złożenia Sprzedającemu oświadczenia o odstąpieniu od umowy” (§ 6 ust. 1 wzorca o nazwie „Przedwstępna umowa dotycząca ustanowienia odrębnej własności lokalu oraz jego sprzedaży” (dotycząca zarówno lokalu mieszkalnego, jak i lokalu garażowego w kondygnacji podziemnej oraz indywidualnego) oraz § 6 ust. 1 wzorca o nazwie 3 3 „Przedwstępna umowa dotycząca ustanowienia odrębnej własności lokalu o innym przeznaczeniu niż mieszkalny (garażu wielostanowiskowego) oraz sprzedaży udziału we współwłasności w tym garażu ze wskazaniem miejsca postojowego do użytkowania”); 7) „(...)W przypadku zbycia przez Kupującego przedmiotowego lokalu jest on zobowiązany do poinformowania przyszłego nabywcy o treści udzielonego pełnomocnictwa oraz do uzyskania od niego odpowiedniego dokumentu na rzecz Sprzedającego, pod rygorem zapłaty na rzecz Sprzedającego, kary umownej w wysokości 10.000 zł (dziesięć tysięcy złotych). Ponadto kupujący oświadcza, iż znane mu są plany przeprowadzenia przez spółkę Sprzedającemu na działkach sąsiednich dalszych inwestycji budowlanych, realizowanych zgodnie z przedmiotem działalności Spółki określonym w umowie spółki oraz rejestrze przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego i wyraża na nie zgodę, zobowiązując się do powstrzymania się od wnoszenia wszelkich protestów mających na celu wstrzymanie procedury administracyjnej związanej z wydaniem decyzji o warunkach zabudowy oraz udzieleniem pozwolenia na budowę na sąsiednich działkach. W razie naruszenia tego zobowiązania, Sprzedającemu przysługuje prawo do zapłaty przez Kupującego kary umownej w wysokości 10.000 zł (dziesięć tysięcy złotych) " (§ 7 ust. 4 wzorca o nazwie „Przedwstępna umowa dotycząca ustanowienia odrębnej własności lokalu oraz jego sprzedaży” (dotycząca zarówno lokalu mieszkalnego, jak i lokalu garażowego w kondygnacji podziemnej oraz indywidualnego); 8) „(...)W przypadku zbycia przez Kupującego przedmiotowego udziału we współwłasności lokalu o innym przeznaczeniu niż mieszkalny (garażu wielostanowiskowym), jest on zobowiązany do poinformowania przyszłego nabywcy o treści udzielonego pełnomocnictwa oraz do uzyskania od niego odpowiedniego dokumentu na rzecz Sprzedającego, pod rygorem zapłaty na rzecz Sprzedającego, kary umownej w wysokości 10.000 zł (dziesięć tysięcy złotych). Ponadto kupujący oświadcza, iż znane mu są plany przeprowadzenia przez spółkę Sprzedającemu na działkach sąsiednich dalszych inwestycji budowlanych, realizowanych zgodnie z przedmiotem działalności Spółki określonym w umowie spółki oraz rejestrze przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego i wyraża na nie zgodę, zobowiązując się do powstrzymania się od wnoszenia wszelkich protestów mających na celu wstrzymanie procedury administracyjnej związanej z wydaniem decyzji o warunkach zabudowy oraz udzieleniem pozwolenia na budowę na sąsiednich działkach. W razie naruszenia tego zobowiązania, Sprzedającemu przysługuje prawo do zapłaty przez Kupującego kary umownej w wysokości 10.000 zł (dziesięć tysięcy złotych)" (§ 7 ust. 4 wzorca o nazwie „Przedwstępna umowa dotycząca ustanowienia odrębnej własności lokalu o innym przeznaczeniu niż mieszkalny (garażu wielostanowiskowego) oraz sprzedaży udziału we współwłasności w tym garażu ze wskazaniem miejsca postojowego do użytkowania”); 9) „ Wszelkie zawiadomienia i oświadczenia związane z wykonaniem umowy, z wyłączeniem pierwszego ustalenia terminu umowy ustanawiającej odrębną własność pierwszego lokalu mieszkalnego i jego sprzedaży wraz z odpowiednim udziałem w nieruchomości wspólnej, powinny być wysłane drogą pocztową listem poleconym, przesyłka kurierską na adresy wskazane w niniejszej umowie lub doręczone osobiście(do rąk pełnomocnika). Zawiadomienia i oświadczenia nadane na te adresy uznaje się za doręczone, jeżeli adresat mógł zapoznać się z ich treścią bez względu na to, czy została ona przyjęta, zwrócona, awizowana lub odmówiono ich przyjęcia z jakichkolwiek przyczyn. Za dzień doręczenia uznaje się dzień wskazany przez właściwy urząd pocztowy jako dzień doręczenia, awizowania lub odmowy przyjęcia przesyłki. Każda ze Stron jest zobowiązana niezwłocznie poinformować 4 4 drugą o zmianie adresu do korespondencji, pod rygorem uznania, za skutecznie doręczone zawiadomienie lub oświadczenie w terminie wskazanym odpowiednio jako odbiór, odmowa odbioru, upływ terminu odbioru wskazany w awizo, adnotacja o tym, że adresat się wyprowadził” § 7 ust. 10 wzorca o nazwie „Przedwstępna umowa dotycząca ustanowienia odrębnej własności lokalu oraz jego sprzedaży” (dotycząca zarówno lokalu mieszkalnego, jak i lokalu garażowego w kondygnacji podziemnej oraz indywidualnego) oraz w § 7 ust. 10 wzorca o nazwie „Przedwstępna umowa dotycząca ustanowienia odrębnej własności lokalu o innym przeznaczeniu niż mieszkalny (garażu wielostanowiskowego) oraz sprzedaży udziału we współwłasności w tym garażu ze wskazaniem miejsca postojowego do użytkowania”, w wyniku którego uprawdopodobniono, że ww. przedsiębiorca stosuje praktykę, o jakiej mowa w art. 24 ust.1 i ust. 2 pkt 1 powołanej ustawy, i przyjęto zobowiązanie przedsiębiorcy do podjęcia działań zmierzających do zaniechania naruszenia zbiorowych interesów konsumentów poprzez zmianę treści kwestionowanych postanowień umownych, zawieranie nowych umów zgodnie z wzorcem umowy, załączonym do pisma przedsiębiorcy z dnia 23 czerwca 2009 r. oraz aneksowania istniejących umów w dwóch transzach: w ciągu 6 miesięcy od daty uprawomocnienia się niniejszej decyzji (dotyczy umów zawartych z konsumentami przebywającymi na terytorium RP) oraz w ciągu 9 miesięcy od dnia uprawomocnienia się niniejszej decyzji (dotyczy umów z konsumentami przebywającymi na stałe zagranicą), nakłada się na Millenia Fort Towarzystwo Budownictwa Społecznego Wawel Service Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowo-akcyjna z siedzibą w Krakowie przy ul. Podzamcze 26/2 obowiązek wykonania tych zobowiązań. II. Na podstawie art. 28 ust. 3 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. z 2007 r. Nr 50, poz. 331, z późn. zm.), stosownie do art. 33 ust. 6 tej ustawy oraz § 7 rozporządzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 17 lipca 2007 r. w sprawie właściwości miejscowej i rzeczowej delegatur Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (Dz. U. Nr 134, poz. 939), -w imieniu Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów- nakłada się na przedsiębiorcę Millenia Fort Towarzystwo Budownictwa Społecznego Wawel Service Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowo-akcyjna z siedzibą w Krakowie przy ul. Podzamcze 26/2 obowiązek złożenia sprawozdania o stopniu wykonania zobowiązania nałożonego w pkt I decyzji w terminie 6 miesięcy od dnia uprawomocnienia się niniejszej decyzji (dotyczy umów zawartych z konsumentami przebywającymi na terytorium RP), a w odniesieniu do umów zawartych z konsumentami przebywającymi na stałe zagranicą w ciągu 9 miesięcy od dnia uprawomocnienia się niniejszej decyzji. III. Na podstawie art. 77 ust. 1 w związku z art. 80 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów oraz stosownie do art. 33 ust. 6 tej ustawy oraz § 7 rozporządzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 17 lipca 2007 r. w sprawie właściwości miejscowej i rzeczowej delegatur Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów - w imieniu Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów – obciąża się przedsiębiorcę Millenia Fort Towarzystwo Budownictwa Społecznego Wawel Service Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowo-akcyjna 5 5 z siedzibą w Krakowie przy ul. Podzamcze 26/2 , kosztami niniejszego postępowania w sprawie praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów oraz zobowiązuje się ww. przedsiębiorcę do zwrotu Prezesowi Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów kosztów postępowania w kwocie 35 PLN (słownie: trzydzieści pięć złotych). Uzasadnienie Na skutek skargi konsumenckiej, Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów Delegatura w Krakowie (zwany dalej: „Prezesem Urzędu”) przeprowadził z urzędu w dniach od 10 października 2008 r. do 12 stycznia 2009 r. postępowanie wyjaśniające mające na celu ustalenie, czy warunki świadczenia usług, stosowane w obrocie z konsumentami przez Millenia Fort Towarzystwo Budownictwa Społecznego Wawel Service Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowo-akcyjna z siedzibą w Krakowie przy ul. Podzamcze 26/2 (zwane dalej: „Przedsiębiorcą”) nie naruszają chronionych prawem interesów konsumentów, tj. czy są zgodne z przepisami powołanej ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów oraz przepisami kodeksu cywilnego dotyczącymi wzorców umów. W toku przedmiotowego postępowania wyjaśniającego uzyskano wzorce umów stosowanych przez Przedsiębiorcę: - wzorzec umowy o nazwie: „Przedwstępna umowa dotycząca ustanowienia odrębnej własności lokalu oraz jego sprzedaży” (dotycząca lokalu mieszkalnego); - wzorzec umowy o nazwie: „Przedwstępna umowa dotycząca ustanowienia odrębnej własności lokalu oraz jego sprzedaży” (dotycząca lokalu garażowego w kondygnacji podziemnej); - wzorzec umowy o nazwie: „Przedwstępna umowa dotycząca ustanowienia odrębnej własności lokalu oraz jego sprzedaży” (dotycząca lokalu garażowego wchodzącego w skład zespołu garaży indywidualnych); - wzorzec umowy o nazwie: „Przedwstępna umowa dotycząca ustanowienia odrębnej własności lokalu o innym przeznaczeniu niż mieszkalny (garażu wielostanowiskowego) oraz sprzedaży udziału we współwłasności w tym garażu ze wskazaniem miejsca postojowego do użytkowania”; - wzorzec rezerwacji lokalu stosowanej przez Przedsiębiorcę; Po przeprowadzeniu analizy tych dokumentów wstępnie uprawdopodobniono, iż wzorzec umowy o nazwie: „Przedwstępna umowa dotycząca ustanowienia odrębnej własności lokalu oraz jego sprzedaży” (dotycząca zarówno lokalu mieszkalnego, lokalu garażowego w kondygnacji podziemnej, jak i lokalu garażowego wchodzącego w skład zespołu garaży indywidualnych) oraz wzorzec umowy o nazwie: „Przedwstępna umowa dotycząca ustanowienia odrębnej własności lokalu o innym przeznaczeniu niż mieszkalny (garażu wielostanowiskowego) oraz sprzedaży udziału we współwłasności w tym garażu ze wskazaniem miejsca postojowego do użytkowania” stosowane wobec konsumentów, mogą zawierać postanowienia, które są tożsame z postanowieniami uznanymi przez Sąd Okręgowy 6 6 Konkurencji i Konsumentów za niedozwolone i wpisanymi do rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 Kodeksu postępowania cywilnego (zwanego dalej: „rejestrem”). Mając na uwadze zgromadzony materiał dowodowy, postanowieniem Nr RKR-4/2009 z dnia 12 stycznia 2009 r. wszczęto postępowanie w sprawie praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów, w związku z podejrzeniem stosowania przez Millenia Fort Towarzystwo Budownictwa Społecznego Wawel Service Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowo-akcyjna z siedzibą w Krakowie przy ul. Podzamcze 26/2, praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów, określonych w art. 24 ust. 1 i ust. 2 pkt 1 powołanej ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, polegających na stosowaniu we wzorcu umowy postanowień o treści: 1) „Projektowany lokal może zmienić swoje oznaczenie oraz powierzchnię po jego wybudowaniu. Zmiana całkowitej powierzchni użytkowej lokalu, nie przekraczająca 5% nie stanowi istotnej zmiany przedmiotu umowy, będącej podstawą roszczeń Kupującego, z wyłączeniem roszczeń związanych z ustaleniem ceny” (§2 ust. 4 wzorca o nazwie „Przedwstępna umowa dotycząca ustanowienia odrębnej własności lokalu oraz jego sprzedaży” (dotycząca zarówno lokalu mieszkalnego, jak i lokalu garażowego w kondygnacji podziemnej oraz indywidualnego) wpisanego do rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone pod pozycją 1540; 2 ) „(...)Sprzedający zastrzega możliwość wprowadzania zmian w układzie architektonicznym, dokumentacji projektowej oraz w układzie zagospodarowania terenu, o ile okażą się one niezbędne ze względu na realizację inwestycji. Zmiany dotyczyć mogą w szczególności rozmieszczenia pionów instalacyjnych, zastosowania określonej technologii oraz materiałów budowlanych, a także rozmieszczenia oświetlenia, układu ciągów pieszo-jezdnych oraz zieleni, na terenie objętym inwestycją. Zmiany takie nie stanowią zmiany treści niniejszej umowy” (§2 ust. 5 wzorca o nazwie „Przedwstępna umowa dotycząca ustanowienia odrębnej własności lokalu oraz jego sprzedaży”) wpisanego do rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone pod pozycją 1439; 3) „Terminy powyższe mogą ulec zmianie w przypadku działania siły wyższej lub wystąpienia warunków atmosferycznych utrudniających lub uniemożliwiających prowadzenie prac budowlanych bądź instalacyjnych, działań organów administracji samorządowej lub rządowej oraz innych osób trzecich, od których zależy możliwość prowadzenia robót budowlanych, a także wystąpienia w trakcie prowadzenia robót budowlanych konieczności wykonania dodatkowych robót, których w chwili podpisania niniejszej umowy, mimo zachowania należytej staranności nie można było przewidzieć, a także jeżeli opóźnienie spowodowane będzie innym obiektywnym czynnikiem, niezależnym od Sprzedającego” (§5 ust. 2 wzorca o nazwie „Przedwstępna umowa dotycząca ustanowienia odrębnej własności lokalu oraz jego sprzedaży” (dotycząca zarówno lokalu mieszkalnego, jak i lokalu garażowego w kondygnacji podziemnej oraz indywidualnego) oraz § 5 ust. 2 wzorca o nazwie „Przedwstępna umowa dotycząca ustanowienia odrębnej własności lokalu o innym przeznaczeniu niż mieszkalny (garażu wielostanowiskowego) oraz sprzedaży udziału we współwłasności w tym garażu ze wskazaniem miejsca postojowego do użytkowania”) wpisanego do rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone pod pozycją 1382; 7 7 4) „W przypadku zawinionej przez Sprzedającego zwłoki w przekazaniu mieszkania, przekraczającej 3 miesiące, Kupującemu przysługuje prawo do żądania zapłaty kary w wysokości odsetek liczonych od sumy wpłaconego zadatku oraz zaliczek w ich wysokości ustawowej za każdy dzień zwłoki przekraczającej ten okres, nie więcej jednak niż 10% wartości przedmiotu niniejszej umowy, jeżeli jednak okres zwłoki przekroczy 4 miesiące, Kupującemu przysługuje prawo do odstąpienia od niniejszej umowy z zachowaniem prawa do odsetek na zasadach wymienionych w zdaniu poprzednim” (§ 5 ust. 3 wzorca o nazwie „Przedwstępna umowa dotycząca ustanowienia odrębnej własności lokalu oraz jego sprzedaży” (dotycząca zarówno lokalu mieszkalnego, jak i lokalu garażowego w kondygnacji podziemnej oraz indywidualnego) oraz § 5 ust. 3 wzorca o nazwie „Przedwstępna umowa dotycząca ustanowienia odrębnej własności lokalu o innym przeznaczeniu niż mieszkalny (garażu wielostanowiskowego) oraz sprzedaży udziału we współwłasności w tym garażu ze wskazaniem miejsca postojowego do użytkowania”) wpisanego do rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone pod pozycją 1441; 5) „Stwierdzone w protokole usterki Sprzedający zobowiązuje się usunąć niezwłocznie, a następnie strony zobowiązane są do przystąpienia do czynności przekazania mieszkania ponownie, przy czym nieobecność Kupującego upoważnia Sprzedającego do samodzielnego sporządzenia protokołu bez konieczności ponownego wezwania Kupującego. Usterki mające swą przyczynę w naturalnych procesach osiadania budynku, a nie stanowiące bezpośredniego zagrożenia dla życia i zdrowia użytkowników lokali (tj. pęknięcia ścian, wypaczenia okien) zostaną przez Sprzedającego usunięte do roku od dnia przekazania lokalu lub ich stwierdzenia” (§ 5 ust. 7 wzorca o nazwie „Przedwstępna umowa dotycząca ustanowienia odrębnej własności lokalu oraz jego sprzedaży” (dotycząca lokalu mieszkalnego)) wpisanego do rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone pod pozycją 1442; 6) „Niezależnie od postanowień § 5 ust. 3 niniejszej umowy Kupujący może odstąpić od umowy do dnia....roku, za zapłatą odstępnego w wysokości 10% wartości przedmiotu umowy. Odstąpienie staje się skuteczne z upływem 30 dni od dnia, w którym oświadczenie o odstąpieniu zostało złożone Sprzedającemu. W takim przypadku Sprzedający zwróci Kupującemu wpłaconą przez niego sumę zaliczek po potrąceniu kwoty odstępnego, o której mowa w zdaniu poprzednim, w terminie 14 dni od dnia uzyskania wpłaty zaliczki od innego nabywcy lokalu, w wysokości nie mniejszej niż kwota podlegająca zwrotowi, jednak nie poźniej niż 60 dni od dnia złożenia Sprzedającemu oświadczenia o odstąpieniu od umowy” (§ 6 ust. 1 wzorca o nazwie „Przedwstępna umowa dotycząca ustanowienia odrębnej własności lokalu oraz jego sprzedaży” (dotycząca zarówno lokalu mieszkalnego, jak i lokalu garażowego w kondygnacji podziemnej oraz indywidualnego) oraz § 6 ust. 1 wzorca o nazwie „Przedwstępna umowa dotycząca ustanowienia odrębnej własności lokalu o innym przeznaczeniu niż mieszkalny (garażu wielostanowiskowego) oraz sprzedaży udziału we współwłasności w tym garażu ze wskazaniem miejsca postojowego do użytkowania”) wpisanego do rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone pod pozycją 1005; 7) „(...)W przypadku zbycia przez Kupującego przedmiotowego lokalu jest on zobowiązany do poinformowania przyszłego nabywcy o treści udzielonego pełnomocnictwa oraz do uzyskania od niego odpowiedniego dokumentu na rzecz Sprzedającego, pod rygorem zapłaty na rzecz 8 8 Sprzedającego, kary umownej w wysokości 10.000 zł (dziesięć tysięcy złotych). Ponadto kupujący oświadcza, iż znane mu są plany przeprowadzenia przez spółkę Sprzedającemu na działkach sąsiednich dalszych inwestycji budowlanych, realizowanych zgodnie z przedmiotem działalności Spółki określonym w umowie spółki oraz rejestrze przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego i wyraża na nie zgodę, zobowiązując się do powstrzymania się od wnoszenia wszelkich protestów mających na celu wstrzymanie procedury administracyjnej związanej z wydaniem decyzji o warunkach zabudowy oraz udzieleniem pozwolenia na budowę na sąsiednich działkach. W razie naruszenia tego zobowiązania, Sprzedającemu przysługuje prawo do zapłaty przez Kupującego kary umownej w wysokości 10.000 zł (dziesięć tysięcy złotych) " (§ 7 ust. 4 wzorca o nazwie „Przedwstępna umowa dotycząca ustanowienia odrębnej własności lokalu oraz jego sprzedaży” (dotycząca zarówno lokalu mieszkalnego, jak i lokalu garażowego w kondygnacji podziemnej oraz indywidualnego) wpisanego do rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone pod pozycją 1443; 8) „(...)W przypadku zbycia przez Kupującego przedmiotowego udziału we współwłasności lokalu o innym przeznaczeniu niż mieszkalny (garażu wielostanowiskowym), jest on zobowiązany do poinformowania przyszłego nabywcy o treści udzielonego pełnomocnictwa oraz do uzyskania od niego odpowiedniego dokumentu na rzecz Sprzedającego, pod rygorem zapłaty na rzecz Sprzedającego, kary umownej w wysokości 10.000 zł (dziesięć tysięcy złotych). Ponadto kupujący oświadcza, iż znane mu są plany przeprowadzenia przez spółkę Sprzedającemu na działkach sąsiednich dalszych inwestycji budowlanych, realizowanych zgodnie z przedmiotem działalności Spółki określonym w umowie spółki oraz rejestrze przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego i wyraża na nie zgodę, zobowiązując się do powstrzymania się od wnoszenia wszelkich protestów mających na celu wstrzymanie procedury administracyjnej związanej z wydaniem decyzji o warunkach zabudowy oraz udzieleniem pozwolenia na budowę na sąsiednich działkach. W razie naruszenia tego zobowiązania, Sprzedającemu przysługuje prawo do zapłaty przez Kupującego kary umownej w wysokości 10.000 zł (dziesięć tysięcy złotych)" (§ 7 ust. 4 wzorca o nazwie „Przedwstępna umowa dotycząca ustanowienia odrębnej własności lokalu o innym przeznaczeniu niż mieszkalny (garażu wielostanowiskowego) oraz sprzedaży udziału we współwłasności w tym garażu ze wskazaniem miejsca postojowego do użytkowania”) wpisanego do rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone pod pozycją 1443; 9) „ Wszelkie zawiadomienia i oświadczenia związane z wykonaniem umowy, z wyłączeniem pierwszego ustalenia terminu umowy ustanawiającej odrębną własność pierwszego lokalu mieszkalnego i jego sprzedaży wraz z odpowiednim udziałem w nieruchomości wspólnej, powinny być wysłane drogą pocztową listem poleconym, przesyłka kurierską na adresy wskazane w niniejszej umowie lub doręczone osobiście(do rąk pełnomocnika). Zawiadomienia i oświadczenia nadane na te adresy uznaje się za doręczone, jeżeli adresat mógł zapoznać się z ich treścią bez względu na to, czy została ona przyjęta, zwrócona, awizowana lub odmówiono ich przyjęcia z jakichkolwiek przyczyn. Za dzień doręczenia uznaje się dzień wskazany przez właściwy urząd pocztowy jako dzień doręczenia, awizowania lub odmowy przyjęcia przesyłki. Każda ze Stron jest zobowiązana niezwłocznie poinformować drugą o zmianie adresu do korespondencji, pod rygorem uznania, za skutecznie doręczone zawiadomienie lub oświadczenie w terminie wskazanym odpowiednio jako odbiór, odmowa odbioru, upływ terminu odbioru wskazany w awizo, adnotacja o tym, że adresat się wyprowadził” § 7 ust. 10 wzorca o nazwie „Przedwstępna umowa dotycząca ustanowienia 9 9 odrębnej własności lokalu oraz jego sprzedaży” (dotycząca zarówno lokalu mieszkalnego, jak i lokalu garażowego w kondygnacji podziemnej oraz indywidualnego) oraz w § 7 ust. 10 wzorca o nazwie „Przedwstępna umowa dotycząca ustanowienia odrębnej własności lokalu o innym przeznaczeniu niż mieszkalny (garażu wielostanowiskowego) oraz sprzedaży udziału we współwłasności w tym garażu ze wskazaniem miejsca postojowego do użytkowania” wpisanego do rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone pod pozycją 1482; co może stanowić naruszenie art. 24 ust 1 i ust. 2 pkt 1 powołanej na wstępie ustawy. W odpowiedzi na postawione zarzuty, pismem z dnia 29 stycznia 2009 r. przedsiębiorca reprezentowany przez pełnomocnika radcę prawnego Aleksandra Wójcika, z kancelarii prawnej Kurek, Kościółek, Wójcik Kancelaria Radców Prawnych Sp. p. w Krakowie, oświadczył, że kwestionowane wzorce umów o świadczenie usług deweloperskich wprowadzono do obrotu w dniu 22 sierpnia 2006 r. Deweloper poinformował, że w oparciu o nie zawarto z konsumentami 384 umowy sprzedaży, z których ponad połowa została już wykonana. Jednocześnie potwierdził także, iż aprobuje stanowisko Prezesa Urzędu odnośnie zakwestionowanych postanowień umownych, w związku z czym zamierza podjąć środki zmierzające do zaprzestania naruszeń zbiorowych interesów konsumentów, w szczególności poprzez dostosowanie wzorców umów do obowiązującego porządku prawnego. Równocześnie oświadczył, iż zamierza zawrzeć aneksy do niewykonanych jeszcze umów zawartych z konsumentami w oparciu o wzorce zawierające niedozwolone klauzule umowne. Na dowód powyższego przedłożył nowo opracowane wzorce umów deweloperskich uwzględniające wszelkie sugestie zawarte w pismach Prezesa Urzędu z dnia 25 listopada 2008 r., 13 marca, 18 marca, 30 marca, 11 maja i 17 czerwca 2009 r. Zakwestionowane zapisy otrzymały następujące brzmienie: − „Projektowany lokal może zmienić swoje oznaczenie oraz powierzchnię po jego wybudowaniu. Dopuszczalność zmiany powierzchni i oznaczenia lokalu jest zgodna ze stosowaną przez Sprzedającego normą budowlaną PN-70/B-02365. W przypadku, gdy zmiana powierzchni lokalu po wybudowaniu przekracza 2% Kupujący dokona dopłaty różnicy ceny, a w przypadku, gdy cena będzie mniejsza Sprzedający zwróci nadpłaconą wartość. W przypadku zmiany powierzchni lokalu Kupującemu przysługuje prawo do odstąpienia od umowy w terminie 7 dni od dnia doręczenia mu zawiadomienia o dokonaniu obmiaru lokalu mieszkalnego, w wyniku którego ujawniła się zmiana powierzchni lokalu. Kupujący nie będzie ponosił żadnych dodatkowych kosztów z tytułu odstąpienia od umowy, o którym mowa w niniejszym punkcie.” (§ 2 ust.4 wzorca umowy); − „Przedmiotowy lokal zostanie wykonany zgodnie z jego specyfikacją stanowiącą załącznik nr 3 do umowy. Sprzedający zastrzega możliwość wprowadzenia zmian w układzie architektonicznym, dokumentacji projektowej oraz w układzie zagospodarowania terenu, jeżeli według niezależnego i niepowiązanego ze Sprzedającym eksperta w stosunkach danego rodzaju wprowadzenia tych zmian nie można było uniknąć. Zmiany dotyczyć mogą w szczególności rozmieszczenia pionów instalacyjnych, zastosowania określonej technologii oraz materiałów budowlanych, a także rozmieszczenia oświetlenia, układów ciągów pieszo- jezdnych oraz zieleni, na terenie objętym inwestycją. O konieczności wprowadzenia zmian, o których mowa powyżej Sprzedający zawiadomi Kupującego. W przypadku wprowadzenia przez Sprzedającego jakiejkolwiek ze zmian, o których mowa 10 10 w niniejszym ustępie, Kupującemu przysługuje prawo do odstąpienia od umowy w terminie 7 dni od dnia doręczenia mu zawiadomienia o dokonaniu jakiejkolwiek zmiany. Kupujący nie będzie ponosił żadnych dodatkowych kosztów z tytułu odstąpienia od umowy, o którym mowa w niniejszym ustępie.” (§ 2 ust. 5 wzorca umowy); − „Terminy powyższe mogą ulec zmianie w przypadku działania siły wyższej lub wystąpienia warunków atmosferycznych uniemożliwiających prowadzenie prac. W razie zaistnienia okoliczności, o których mowa powyżej Strony zawrą aneks do umowy określający nowe terminy, o których mowa w ust.1 powyżej, a w przypadku jeżeli Kupujący nie wyrazi zgody na zawarcie takiego aneksu do umowy Kupującemu przysługuje prawo do odstąpienia do umowy w terminie 7 dni od dnia doręczenia Kupującemu zawiadomienia o zaistnieniu okoliczności, o których mowa w niniejszym ustępie i propozycji zawarcia aneksu do umowy. Kupujący nie będzie ponosił żadnych dodatkowych kosztów z tytułu odstąpienia od umowy, o którym mowa w niniejszym ustępie.” (§ 5 ust. 2 wzorca umowy); − „Stwierdzone w protokole usterki Sprzedający zobowiązuje się usunąć niezwłocznie, a następnie strony zobowiązane są do przystąpienia do czynności przekazania mieszkania ponownie. O gotowości do przekazania mieszkania oraz sporządzenia protokołu, Sprzedający poinformuje Kupującego drogą pisemną, a Kupujący zobowiązany jest do przystąpienia do czynności odbioru mieszkania oraz do podpisania protokołu odbioru w terminie do 7 dni od otrzymania zawiadomienia. W przypadku nieobecności w umówionym terminie Kupującego, Sprzedający wyznaczy dodatkowy termin przekazania mieszkania, nie dłuższy jednak niż 21 dni, a po jego upływie oraz nie przystąpieniu przez Kupującego do odbioru mieszkania, sam sporządzi stosowny protokół czyniąc na nim odpowiednią wzmiankę o nieobecności Kupującego. Usterki mające swą przyczynę w naturalnych procesach osiadania budynku, a nie stanowiące bezpośredniego zagrożenia dla życia i zdrowia użytkowników lokali (tj. pęknięcia ścian, wypaczenia okien) zostaną przez Sprzedającego usunięte w terminie 6 miesięcy od dnia przekazania lokalu lub ich stwierdzenia.” (§ 5 ust. 7 wzorca umowy); − „Kupujący może odstąpić od umowy do dnia..............roku, za zapłatą odstępnego w wysokości 10% wartości przedmiotu umowy. Odstąpienie staje się skuteczne z upływem 30 dni od dnia, w którym oświadczenie o odstąpieniu zostało złożone Sprzedającemu. W takim przypadku Sprzedający zwróci Kupującemu wpłaconą przez niego sumę zaliczek po potrąceniu kwoty odstępnego, o której mowa w zdaniu poprzednim, nie później niż 60 dni od dnia złożenia Sprzedającemu oświadczenia o odstąpieniu od umowy.” (§ 6 ust.1 wzorca umowy); - „(...)W przypadku zbycia przez Kupującego przedmiotowego lokalu jest on zobowiązany do poinformowania przyszłego nabywcy o treści udzielonego pełnomocnictwa oraz podejmie starania celem uzyskania od niego odpowiedniego dokumentu na rzecz Sprzedającego. Ponadto kupujący oświadcza, iż znane mu są plany przeprowadzenia przez spółkę Sprzedającemu na działkach sąsiednich dalszych inwestycji budowlanych, realizowanych zgodnie z przedmiotem działalności Spółki określonym w umowie spółki oraz rejestrze przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego.” (§ 7 ust. 4 wzorca umowy); − „Wszelkie zawiadomienia i oświadczenia związane z wykonaniem umowy, z wyłączeniem pierwszego ustalenia terminu umowy ustanawiającej odrębną własność pierwszego lokalu mieszkalnego i jego sprzedaży wraz z odpowiednim udziałem w nieruchomości wspólnej, powinny być wysłane drogą pocztową listem poleconym, przesyłką kurierską na adresy wskazane w niniejszej umowie lub doręczone osobiście (do rąk pełnomocnika). Zawiadomienie i oświadczenia nadane na te adresy uznaje się za doręczone, jeżeli adresat 11 11 mógł zapoznać się z ich treścią. Każda ze Stron jest zobowiązana niezwłocznie poinformować drugą o zmianie adresu do korespondencji.” (§7 ust.10 wzorca umowy); − „ W przypadku zawinionej przez Sprzedającego zwłoki w przekazaniu mieszkania, przekraczającej 6 miesięcy Kupującemu przysługuje prawo do żądania zapłaty kary w wysokości odsetek liczonych od sumy wpłaconego zadatku oraz zaliczek w ich wysokości ustawowej za każdy dzień zwłoki. Jeżeli okres zwłoki Sprzedającego przekracza 6 miesięcy Kupującemu przysługuje także prawo do odstąpienia od umowy, z zachowaniem prawa do odsetek na zasadach wymienionych w zdaniu poprzednim.” (5 ust. 3 wzorca umowy) w związku z: − „Sprzedający może odstąpić od niniejszej umowy w następujących przypadkach: a) opóźnienia dłuższego niż 6 miesięcy w dokonaniu przez Kupującego którejkolwiek płatności określonych w 4 ust. 2 i 3 a)-c).” Jednocześnie Przedsiębiorca poinformował, iż podejmując zobowiązanie do usunięcia skutków naruszeń zbiorowych interesów konsumentów, zamierza przeprowadzić procedurę aneksowania umów zawartych w oparciu o kwestionowane wzorce. Przez wzgląd na znaczną ich liczbę, jak również fakt, iż część kontrahentów Przedsiębiorcy stanowią obcokrajowcy mieszkający na stałe poza granicami RP, a co za tym idzie, rzadko przebywający na terenie Polski, deweloper wskazał, iż pierwszą transzę umów zawartych z obywatelami RP aneksuje w terminie 6 miesięcy od uprawomocnienia się niniejszej decyzji, natomiast pozostałe w ciągu 9 miesięcy od daty jej uprawomocnienia się. Prezes Urzędu ustalił, co następuje: Millenia Fort Towarzystwo Budownictwa Społecznego Wawel Service Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowo-akcyjna została wpisana do rejestru przedsiębiorców w Krajowym Rejestrze Sądowym pod nr 0000261332 w dniu 16 października 2008 r. Przedmiotem działalności gospodarczej Przedsiębiorcy jest świadczenie usług deweloperskich, tj. budowa budynków mieszkalnych oraz oferowanie i sprzedaż położonych w nich lokali lub kupno-sprzedaż nieruchomości na własny rachunek. W obrocie prawnym Przedsiębiorca posługuje się stosownymi wzorcami umownymi, które regulują wzajemne prawa i obowiązki Przedsiębiorcy oraz konsumentów korzystających z jego usług. Wszczynając wobec Przedsiębiorcy postępowanie administracyjne, Prezes Urzędu zakwestionował przytoczone w sentencji decyzji klauzule umowne pod zarzutem tożsamości z następującymi postanowieniami wpisanymi do rejestru niedozwolonych postanowień umownych: - klauzula wpisana do rejestru na podstawie wyroku SOKiK z dnia 23 listopada 2006 r., sygn. akt XVII Amc 156/06 pod nr 1005: „Kupujący ma prawo odstąpienia od umowy z przyczyn leżących po ich stronie, kiedy zostało złożone pisemne oświadczenie o wypowiedzeniu. Zwrot wpłaconych pieniędzy nastąpi w rozliczeniu nominalnym, po podpisaniu nowej umowy sprzedaży na przedmiotowy lokal. Bądź w nieprzekraczalnym terminie 3 miesięcy po wypowiedzeniu” 12 12 - klauzula wpisana do rejestru na podstawie wyroku SOKiK z dnia 5 grudnia 2006 r., sygn. akt XVII Amc 126/05 pod nr 1382 : „Termin, o którym mowa w ust. 1 może ulec przesunięciu tylko na skutek okoliczności zewnętrznych, na które Edbud, pomimo zachowania należytej staranności nie ma wpływu, a w szczególności: siły wyższej, działań organów administracji samorządowej i państwowej oraz podmiotów, od których zależy możliwość prowadzenia robót budowlanych, a w szczególności dostawców mediów i urządzeń infrastruktury technicznej, związanych z EDBUD-em stosownymi porozumieniami lub umowami, warunków atmosferycznych, które uniemożliwiają wykonanie robót budowlanych, wystąpienia w trakcie prowadzenia robót budowlanych konieczności wykonania dodatkowych robót, potwierdzonych wpisem do dziennika budowy, których w chwili podpisywania niniejszej umowy nie można było przewidzieć.” - klauzula wpisana do rejestru na podstawie wyroku SOKiK z dnia 27 kwietnia 2007 r., sygn. akt XVII Amc 14/06 pod nr 1439 : "Przedmiotowy lokal zostanie wykonany zgodnie ze specyfikacją stanowiącą załącznik nr 3 do umowy. Sprzedający zastrzega możliwość wprowadzenia zmian w układzie architektonicznym, dokumentacji projektowej oraz w układzie zagospodarowania terenu, o ile okażą się one niezbędne ze względu na realizację inwestycji. Zmiany dotyczyć mogą w szczególności rozmieszczenia planów instalacyjnych, zastosowania określonej technologii oraz materiałów budowlanych, a także rozmieszczenia oświetlenia, układów ciągów pieszo - jezdnych oraz zieleni, na terenie objętym inwestycją. Zmiany takie nie stanowią zmiany treści niniejszej umowy. " - klauzula wpisana do rejestru na podstawie wyroku SOKiK z dnia 27 kwietnia 2007 r., sygn. akt XVII Amc 14/06 pod nr 1441 : "W przypadku zawinionej przez Sprzedającego zwłoki w realizacji inwestycji, przekraczającej 3 miesiące, Kupującemu przysługuje prawo do żądania zapłaty kary w wysokości odsetek liczonych od sumy wpłaconego zadatku oraz zaliczek w ich wysokości ustawowej za każdy dzień zwłoki przekraczającej ten okres, nie więcej jednak niż 10% wartości przedmiotu niniejszej umowy. Jeżeli jednak okres zwłoki przekroczy 4 miesiące, Kupującemu przysługuje prawo odstąpienia od niniejszej umowy z zachowaniem prawa do odsetek na zasadach wymienionych w zdaniu poprzednim. " - klauzula wpisana do rejestru na podstawie wyroku SOKiK z dnia 27 kwietnia 2007 r., sygn. akt XVII Amc 14/06 pod nr 1442 : " Stwierdzone w protokole usterki Sprzedający zobowiązuje się usunąć niezwłocznie, a następnie strony zobowiązane są do przystąpienia do czynności przekazania mieszkania ponownie, przy czym nieobecność Kupującego upoważnia Sprzedającego do samodzielnego sporządzenia protokołu bez konieczności ponownego wezwania Kupującego. " - klauzula wpisana do rejestru na podstawie wyroku SOKiK z dnia 27 kwietnia 2007 r., sygn. akt XVII Amc 14/06 pod nr 1443 : „W przypadku zbycia przez Kupującego przedmiotowego lokalu jest on zobowiązany do poinformowania przyszłego nabywcy o treści udzielonego pełnomocnictwa oraz do uzyskania od niego odpowiedniego dokumentu na rzecz Sprzedającego, pod rygorem zapłaty na rzecz Sprzedającego, kary umownej w wysokości 100.000 zł. Ponadto kupujący oświadcza, iż znane mu są plany przeprowadzenia przez spółkę Sprzedającemu na działkach sąsiednich dalszych inwestycji budowlanych..... i wyrażana nie zgodę, zobowiązując się do powstrzymania się od wnoszenia wszelkich protestów mających na celu wstrzymanie procedury administracyjnej związanej z wydaniem decyzji o warunkach zabudowy oraz udzieleniem pozwolenia na budowę na sąsiednich działkach. W razie 13 13 naruszenia tego zobowiązania, Sprzedającemu przysługuje prawo do zapłaty przez Kupującego kary umownej w wysokości 100.000 zł.” - klauzula wpisana do rejestru na podstawie wyroku SOKiK z dnia 20 maja 2008 r., sygn. akt XVII Amc 107/07 pod nr 1482 : „Oświadczenia i zawiadomienia Activ Investment przesłane Kupującemu na podany adres do korespondencji uważa się za skutecznie doręczone. Kupujący zobowiązany jest w trakcie trwania niniejszej Umowy do natychmiastowego zawiadomienia Activ Investment o każdej zmianie adresu swego miejsca zamieszkania, pod rygorem uznania za skutecznie doręczone oświadczeń i zawiadomień Activ Investment przesłanych Kupującemu na adres wskazany w niniejszej umowie.” - klauzula wpisana do rejestru na podstawie wyroku SOKiK z dnia 12 listopada 2007 r., sygn. akt XVII Amc 108/07 pod nr 1540 : „Strony zgodnie oświadczają, że: - w przypadku gdy różnica w powierzchni lokalu mieszkalnego nr… po obmiarze dokonanym zgodnie z par. 5 pkt 1 niniejszej umowy w stosunku do powierzchni projektowanej wskazanej w par. 2 pkt l niniejszej umowy nie będzie przekraczać 3%, przez co strony rozumieją zarówno zmniejszenie, jak i zwiększenie powierzchni, to cena za lokal mieszkalny określona w par. 3 pkt l lit. a) nie ulegnie zmianie, - w przypadku gdy różnica w powierzchni lokalu mieszkalnego, po obmiarze dokonanym zgodnie z par. 5 pkt 1 niniejszej umowy w stosunku do powierzchni projektowanej wskazanej w par. 2 pkt 1 nin. umowy będzie przekraczać 3% to cena za mieszkanie zostanie wyliczona jako stosunek ceny powierzchni mieszkania wraz z komórką lokatorską i balkonem /tarasem/, opisanego w par. 2 pkt 1 i powierzchni mieszkania wraz z komórką lokatorską i balkonem /tarasem/ po dokonanym obmiarze.” Mając powyższe na uwadze, Prezes Urzędu, zważył, co następuje: W niniejszej sprawie postawione Przedsiębiorcy zarzuty, aby mogły być skutecznie ocenione w ramach art. 24 ust. 1 i ust. 2 pkt 1, muszą spełniać poniższe przesłanki: być działaniem bezprawnym oraz godzić w zbiorowe interesy konsumentów. Przesłanka bezprawności Pojęcie bezprawności nie jest pojęciem prawnie zdefiniowanym. Mając na uwadze jego literalne brzmienie należy przyjąć, że „działanie bezprawne” to zachowanie sprzeczne z nakazem lub zakazem zawartym w ustawie, rozporządzeniu wydanym na podstawie i dla wykonania ustawy, umową międzynarodową mającą bezpośrednie zastosowanie w stosunkach wewnętrznych oraz z zasadami współżycia społecznego. Bezprawność jest czynnikiem o charakterze obiektywnym tj. niezależnym od wystąpienia szkody czy też zamiaru po stronie przedsiębiorcy dopuszczającego się działań bezprawnych. Zakwestionowanym działaniem Przedsiębiorcy w niniejszej sprawie jest posługiwanie się w stosowanych wzorcach umów deweloperskich zapisami, których treść jest tożsama z treścią postanowień uznanych przez Sąd Okręgowy w Warszawie – Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów za niedozwolone i które zostały wpisane do rejestru niedozwolonych klauzul umownych. Zgodnie z art. 479 42 k.p.c. Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów w razie uwzględnienia powództwa o uznanie postanowień wzorca umowy za niedozwolone w sentencji wyroku przytacza treść postanowień wzorca uznanych za niedozwolone 14 14 i zakazuje ich stosowania. Z brzmienia art. 479 43 k.p.c. wynika również, że wyrok prawomocny ma skutek wobec osób trzecich od chwili wpisania uznanego za niedozwolone postanowienia wzorca umowy do rejestru, o którym mowa, w art. 479 45 § 2 k.p.c. . Stanowisko Prezesa Urzędu zostało poparte orzecznictwem SOKiK. Z wyroku SOKiK z dnia 25 marca 2004 r. – sygn. XVII AmA 51/03 wynika, że wprowadzenie przez przedsiębiorcę do obrotu wzorca umownego zawierającego postanowienia o treści już wpisanej do rejestru klauzul abuzywnych stanowi przesłankę uznania bezprawności działania tego przedsiębiorcy, o czym stanowi art. 24 ust. 2 pkt 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów. Jak wynika z powyższego, bezprawnym jest stosowanie w obrocie z konsumentami postanowień, które zostały wpisane do rejestru, nawet jeżeli postanowienia te stosują przedsiębiorcy nie pozwani w procesie przed SOKiK na podstawie art. 479 36-45 k.p.c. Kwestia rozszerzonej prawomocności wyroku SOKiK , na podstawie którego dokonany jest wpis postanowienia umownego do rejestru, o którym mowa w art. 479 45 k.p.c. została ostatecznie rozstrzygnięta w uchwale Sądu Najwyższego z dnia 13 lipca 2006 r. – sygn. akt III SZP 3/06 - uznającej, iż orzeczenie sądu w danej sprawie ma skutek również wobec osób trzecich, tj. zakaz stosowania klauzuli wpisanej do rejestru dotyczy wszystkich przedsiębiorców, a nie tylko tych których dotyczył wyrok SOKiK. Przy czym, jak podniósł Sąd, zakazane jest wykorzystywanie nie tylko klauzuli w identycznym brzmieniu, ale także klauzuli o zbliżonej treści, która wywołuje takie same skutki, jak klauzula już wpisana do rejestru. W przedmiotowej sprawie bezspornym jest, że Millenia Fort Towarzystwo Budownictwa Społecznego Wawel Service Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowo-akcyjna z siedzibą przy ul. Podzamcze 26/2 w Krakowie w zakresie sprzedaży nieruchomości, jest przedsiębiorcą i że stosuje we wzorcach umów wymienione w pkt I sentencji niniejszej decyzji postanowienia. Wskazując na bezprawność działań Przedsiębiorcy należy uprawdopodobnić, iż owe zapisy umowne są tożsame, a więc zbieżne w swej treści i skutkach z zapisami umieszczonymi w rejestrze niedozwolonych postanowień umownych. 1. Odnosząc się do pierwszego z zakwestionowanych postanowień tj. do zapisu §2 ust. 4 wzorca o nazwie „Przedwstępna umowa dotycząca ustanowienia odrębnej własności lokalu oraz jego sprzedaży” (dotycząca zarówno lokalu mieszkalnego, jak i lokalu garażowego w kondygnacji podziemnej oraz indywidualnego), Prezes Urzędu uprawdopodobnił jego tożsamość z klauzulą niedozwoloną wpisaną do rejestru niedozwolonych postanowień umownych pod pozycją 1540. Wyrokiem z dnia 12 listopada 2007 r. (sygn. akt XVII Amc 108/07), podtrzymanym następnie przez Sąd Apelacyjny w Warszawie w dniu 18 lipca 2008 r. (sygn.akt VI ACa 400/08) Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów uznał bowiem za abuzywne postanowienie o treści: „Strony zgodnie oświadczają, że: - w przypadku gdy różnica w powierzchni lokalu mieszkalnego nr… po obmiarze dokonanym zgodnie z par. 5 pkt 1 niniejszej umowy w stosunku do powierzchni projektowanej wskazanej w par. 2 pkt l niniejszej umowy nie będzie przekraczać 3%, przez co strony rozumieją zarówno zmniejszenie, jak i zwiększenie powierzchni, to cena za lokal mieszkalny określona w par. 3 pkt l lit. a) nie ulegnie zmianie, - w przypadku gdy różnica w powierzchni lokalu mieszkalnego, po obmiarze dokonanym zgodnie z par. 5 pkt 1 niniejszej umowy w stosunku do powierzchni projektowanej wskazanej w par. 2 pkt 1 nin. umowy będzie przekraczać 3% to cena za mieszkanie zostanie wyliczona jako stosunek ceny powierzchni mieszkania wraz z komórką lokatorską i balkonem /tarasem/, opisanego w par. 2 pkt 1 i powierzchni 15 15 mieszkania wraz z komórką lokatorską i balkonem /tarasem/ po dokonanym obmiarze.” Analizując powołane postanowienie, Sąd stwierdził, iż przedmiotowa klauzula stanowi niedozwolone postanowienie umowne w rozumieniu art. 385¹ § 1 k.c. oraz 385³ pkt 20 k.c., bowiem przewiduje uprawnienie kontrahenta konsumenta do określenia lub podwyższenia ceny po zawarciu umowy bez przyznania konsumentowi prawa odstąpienia od umowy. Abuzywność zastosowanej we wzorcu umowy klauzuli powoduje, że konsument jest zobowiązany do zaakceptowania faktu, że powierzchnia zakupionego lokalu jest inna od powierzchni przewidzianej w umowie. Nadto, w przypadku, gdy różnica w powierzchni lokalu przekracza arbitralnie ustalony przez dewelopera wskaźnik procentowy, konsument zmuszony jest do wykonania dopłaty, co może stanowić znaczny i trudny do realizacji wydatek finansowy. Jednocześnie Sąd podniósł, iż określenie w zakwestionowanym postanowieniu 3% progu przy aktualnych możliwościach korzystania przez dewelopera z nowoczesnych technologii budowlanych jest określony na zbyt wysokim poziomie. Dopuszczalne jest wprawdzie stosowanie przez dewelopera określonych norm budowlanych dopuszczających pewne marginesy odchylenia od pionów, kątów prostych, gładkości ścian, wysokości stopni jak również zmiany temperatury i wilgotności użytych do budowy materiałów, a przez to wpływających na ostateczną powierzchnię lokalu, jednakże konsument w każdym takim przypadku powinien mieć możliwość odstąpienia od zawartej umowy. Zakwestionowane przez Prezesa Urzędu postanowienie zawarte w § 2 ust. 4 wzorca umowy o nazwie „Przedwstępna umowa dotycząca ustanowienia odrębnej własności lokalu oraz jego sprzedaży” (dotycząca zarówno lokalu mieszkalnego, jak i lokalu garażowego w kondygnacji podziemnej oraz indywidualnego) również wprowadza do wzorca umowy klauzulę waloryzacyjną, co powoduje, że postanowienie określające cenę przedmiotowego lokalu mieszkalnego – tj. przedmiot świadczenia głównego konsumenta – traci jednoznaczność treści, powodując, że konsumenci nie są w stanie oszacować całkowitych kosztów związanych z zakupem lokalu. Opierając się na stanowisku doktryny, Prezes Urzędu przyjmuje, że „(...) zmiana ceny przez kontrahenta konsumenta dopuszczalna jest tylko wówczas, gdy konsumentowi służy odpowiednik w postaci prawa odstąpienia od umowy (...)” (por. E. Łętowska, ustawa o ochronie niektórych praw konsumentów – komentarz, Wydawnictwo C.H.Beck, Warszawa 2000, s.108), a zatem analizowane postanowienie uprawniając Przedsiębiorcę do określenia lub podwyższenia ceny po zawarciu umowy bez przyznania konsumentowi prawa odstąpienia od umowy z tego tytułu, stanowi w świetle art. 385³ pkt 20 k.c. niedozwolone postanowienie umowne. Zdaniem Prezesa Urzędu, w rażącej sprzeczności z interesem konsumenta pozostaje możliwość zmiany przez dewelopera ceny mieszkania skutkująca koniecznością dopłaty często wiążącej się także z zaciągnięciem przez konsumenta dodatkowego kredytu. Ponadto prawa konsumenta są naruszone zarówno w przypadku zmniejszenia, jak i zwiększenia powierzchni lokalu o 5%. W pierwszym przypadku nabywca otrzyma lokal, który, szczególnie przy dużych mieszkaniach, może być nawet o kilka metrów mniejszy od umówionego, natomiast w drugim przypadku, biorąc pod uwagę stałą kubaturę budynku mieszkalnego, powierzchnia, na której zyska jeden konsument, zostanie zapewne odebrana innemu konsumentowi. W związku z powyższym, pozbawienie nabywcy uprawnienia w postaci prawa odstąpienia od umowy stwarza rażącą nierówność stron stosunku obligacyjnego, tym bardziej, że od dewelopera, jako profesjonalisty działającego w branży budowlanej, winno wymagać się należytej staranności. Arbitralnie ustalona przez Przedsiębiorcę dopuszczalna różnica między powierzchnią projektową a rzeczywistą w wysokości 5% jawi się przy dzisiejszych możliwościach technicznych jako wynik błędu lub niestaranności w sztuce budowlanej. Z uwagi zatem na takie same konsekwencje wynikające dla nabywców z treści klauzuli wpisanej do rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone i klauzuli 16 16 stosowanej przez Przedsiębiorcę uprawdopodobniono, iż strona niniejszego postępowania w istocie posługuje się klauzulą, która została już wpisana do rejestru niedozwolonych postanowień umownych. 2. Przechodząc z kolei do drugiego z zakwestionowanych postanowień stosowanego przez Przedsiębiorcę wzorca umów tj. zapisu § 2 ust. 5 wzorca o nazwie „Przedwstępna umowa dotycząca ustanowienia odrębnej własności lokalu oraz jego sprzedaży”, Prezes Urzędu uprawdopodobnił jego tożsamość z niedozwolonym postanowieniem umownym o treści: "Przedmiotowy lokal zostanie wykonany zgodnie ze specyfikacją stanowiącą załącznik nr 3 do umowy. Sprzedający zastrzega możliwość wprowadzenia zmian w układzie architektonicznym, dokumentacji projektowej oraz w układzie zagospodarowania terenu, o ile okażą się one niezbędne ze względu na realizację inwestycji. Zmiany dotyczyć mogą w szczególności rozmieszczenia planów instalacyjnych, zastosowania określonej technologii oraz materiałów budowlanych, a także rozmieszczenia oświetlenia, układów ciągów pieszo - jezdnych oraz zieleni, na terenie objętym inwestycją. Zmiany takie nie stanowią zmiany treści niniejszej umowy" wpisanym do rejestru niedozwolonych postanowień umownych pod pozycją 1439. Zostało ono uznane za abuzywne orzeczeniem Sądu Okręgowego w Warszawie - Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów z dnia 27 kwietnia 2007 r. (sygn. akt XVII Amc 14/06). W uzasadnieniu tego orzeczenia Sąd wskazał, że postanowienie to stanowi niedozwoloną klauzulę umowną w rozumieniu art. 385 3 pkt 10 k.c. uprawniającą kontrahenta konsumenta do jednostronnej zmiany umowy bez ważnej przyczyny wskazanej w tej umowie oraz art. 385 3 pkt 19 k.c., bowiem przewiduje wyłącznie dla kontrahenta konsumenta jednostronne uprawnienie do zmiany, bez ważnych przyczyn, istotnych cech świadczenia. Nadto treść postanowienia narusza także przepis art. 385 § 2 zd.1 k.c., w świetle którego wzorzec umowy powinien być sformułowany jednoznacznie i w sposób zrozumiały. Stosownie do art. 354 k.c. deweloper powinien wykonać swoje zobowiązanie zgodnie z jego treścią i w sposób odpowiadający jego celowi społeczno-gospodarczemu, a więc zgodnie z zapisami zawartych umów. Jak podniósł Sąd, przedsiębiorca arbitralnie zastrzega dla siebie uprawnienie do zmiany projektu budynku mieszkalnego oraz zagospodarowania terenu wokół niego – elementów decydujących o funkcjonalności nieruchomości stanowiących dla konsumenta istotne cechy nabywanego lokalu mieszkalnego. Przedsiębiorca dopuszcza możliwość jednostronnej zmiany warunków umowy jeszcze przed zaistnieniem okoliczności obiektywnych uzasadniających modyfikację treści umowy, jednocześnie formułując je w sposób ogólnikowy i niejednoznaczny. Zarazem konsument, który w takiej sytuacji nie jest już zainteresowany nabyciem lokalu, pozbawiony jest uprawnienia do odstąpienia od umowy. Treść postanowienia § 2 ust. 5 kwestionowanego w niniejszym postępowaniu wzorca umowy, identycznie jak klauzula wpisana do rejestru, zastrzega na rzecz kontrahenta konsumenta prawo do zmiany, w sposób arbitralny, istotnych cech świadczenia, a zatem dopuszcza zmianę warunków umowy, która może być niezgodna z oczekiwaniami lub wręcz niepożądana przez konsumenta będącego słabszą stroną kontraktu. Zdaniem Prezesa Urzędu, wskazanie przyczyn modyfikacji poprzez odwołanie się jedynie do nieostrego stwierdzenia „(...) o ile okażą się one niezbędne ze względu na realizację inwestycji”, pozwala deweloperowi na dowolną interpretację tego sformułowania i możliwość wprowadzania a priori istotnych zmian w przedmiocie świadczenia. Nie ulega wątpliwości, że konsument podejmując decyzję o nabyciu lokalu mieszkalnego ma na względzie tak ważne czynniki, jak: układ architektoniczny budynku, estetyczne i funkcjonalne zagospodarowanie terenu objętego inwestycją, wreszcie zastosowanie określonej technologii i materiałów budowlanych. Zapis przewidziany w § 2 ust. 5 wzorca umowy daje Przedsiębiorcy możliwość uchylenia się od 17 17 podjętego zobowiązania do zrealizowania inwestycji według ustalonych wcześniej wymogów urbanistyczno – architektonicznych bez ponoszenia z tego tytułu negatywnych konsekwencji prawnych, bowiem konsument pozbawiony jest uprawnienia odstąpienia od umowy. W ocenie Prezesa Urzędu takie działanie rażąco narusza interes konsumenta. Z uwagi na identyczne brzmienie klauzuli wpisanej do rejestru pod pozycją 1439 oraz kwestionowanego postanowienia § 2 ust. 5 wzorca umowy, należy stwierdzić, iż uprawdopodobniono ich tożsamość. 3. W odniesieniu do trzeciego z zakwestionowanych postanowień tj. zapisu § 5 ust. 2 stosowanego przez Przedsiębiorcę wzorca o nazwie: „Przedwstępna umowa dotycząca ustanowienia odrębnej własności lokalu oraz jego sprzedaży” (dotycząca zarówno lokalu mieszkalnego, jak i lokalu garażowego w kondygnacji podziemnej oraz indywidualnego) oraz „Przedwstępna umowa dotycząca ustanowienia odrębnej własności lokalu o innym przeznaczeniu niż mieszkalny (garażu wielostanowiskowego) oraz sprzedaży udziału we współwłasności w tym garażu ze wskazaniem miejsca postojowego do użytkowania”, Prezes Urzędu uprawdopodobnił, iż jest ono tożsame z niedozwoloną klauzulą umowną o treści: „Termin, o którym mowa w ust. 1 może ulec przesunięciu tylko na skutek okoliczności zewnętrznych, na które Edbud, pomimo zachowania należytej staranności nie ma wpływu, a w szczególności: siły wyższej, działań organów administracji samorządowej i państwowej oraz podmiotów, od których zależy możliwość prowadzenia robót budowlanych, a w szczególności dostawców mediów i urządzeń infrastruktury technicznej, związanych z EDBUD-em stosownymi porozumieniami lub umowami, warunków atmosferycznych, które uniemożliwiają wykonanie robót budowlanych, wystąpienia w trakcie prowadzenia robót budowlanych konieczności wykonania dodatkowych robót, potwierdzonych wpisem do dziennika budowy, których w chwili podpisywania niniejszej umowy nie można było przewidzieć” wpisaną na podstawie wyroku Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów z dnia 5 grudnia 2006 r. (sygn. akt XVII Amc 126/05) do rejestru niedozwolonych postanowień umownych pod pozycją 1382. W uzasadnieniu przedmiotowego orzeczenia Sąd podniósł, iż powołana wyżej klauzula wypełnia m.in. dyspozycję art. 385 3 pkt 2 k.c., bowiem wyłącza lub istotnie ogranicza odpowiedzialność względem konsumenta za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania. Przywołane postanowienie umowne dopuszcza przedłużenie terminu realizacji inwestycji przez dewelopera. Jego konstrukcja oparta jest na przykładowym wyliczeniu kilku wybranych okoliczności, które w ocenie przedsiębiorcy mają uzasadniać przedłużenie zastrzeżonych terminów. W istocie sankcjonuje jednostronną możliwość zmiany terminu realizacji inwestycji, przez co dochodzi do wyłączenia odpowiedzialności przedsiębiorcy względem konsumenta za nienależyte wykonanie zobowiązania. W uzasadnieniu przedmiotowego orzeczenia Sąd podniósł, że deweloper działający profesjonalnie na rynku budowlanym i sprzedaży lokali mieszkalnych, powinien przy określaniu terminu realizacji inwestycji wziąć pod uwagę typowe okoliczności zewnętrzne, które wpływają na przedłużenie okresu prowadzenia robót budowlanych i w konsekwencji określić realny termin wykonania zobowiązania. Przedsiębiorca dopuszcza zmianę terminu powołując się na okoliczności zewnętrzne, na które nie ma wpływu. W ocenie Sądu jednak, fakt, że na jakieś okoliczności zewnętrzne przedsiębiorca nic ma wpływu nie powoduje, iż nie ponosi on za nie odpowiedzialności. Przedmiotowe postanowienie stanowi zaś próbę przeniesienia ryzyka gospodarczego na konsumenta, co godzi w dobre obyczaje, takie jak: wzajemne zaufanie stron, uczciwość kupiecką, czy zasadę rzetelnego traktowania kontrahenta. 18 18 Treść postanowienia § 5 ust. 2 stosowanego przez Przedsiębiorcę wzorca umowy również przewiduje po stronie przedsiębiorcy uprawnienie do zmiany terminu oddania inwestycji do użytku. Zdaniem Prezesa Urzędu, wyliczone powyżej przesłanki egzoneracyjne wpływające na zmianę terminu realizacji umowy ujęte są zbyt szeroko. Wskazane przez dewelopera przyczyny mające uzasadniać zmianę warunków umowy stanowią ogólne i niejednoznaczne stwierdzenia, dające deweloperowi możliwość ich dowolnego interpretowania, stosownie do własnych potrzeb. Przykładem takiego pojęcia nieostrego jest dopuszczenie możliwości opóźnienia na skutek „działań organów administracji samorządowej lub rządowej” bądź „innego obiektywnego czynnika niezależnego od sprzedającego” . Tak określone przesłanki egzoneracyjne pozwalają deweloperowi na nieograniczone opóźnienie w realizacji umowy spowodowane jakimkolwiek czynnikiem, na który przedsiębiorca nie miał wpływu. Z uwagi na ogólnikowy i otwarty katalog przesłanek egzoneracyjnych klauzula ta umożliwia przedsiębiorcy uchylenie się od odpowiedzialności również za takie opóźnienia, które mogą być związane z niegospodarnością lub zaniedbaniami samego dewelopera. Ponadto Prezes Urzędu podniósł, iż nienależyte wykonanie zobowiązania przez kontrahenta konsumenta wskutek nieterminowego oddania inwestycji do użytku, nie skutkuje przyznaniem konsumentowi uprawnienia do odstąpienia od umowy bez ponoszenia z tego tytułu konsekwencji finansowych. Opóźnienie przedsiębiorcy w realizacji budowy nie obciąża go także wypłatą na rzecz konsumenta odstępnego lub kary umownej. Postanowienie w tym brzmieniu narusza zatem rażąco interes konsumenta, co wypełnia dyspozycję zawartą w klauzuli generalnej art. 385¹ § 1 k.c. Nadto zapis jest sprzeczny z treścią art. 385 3 pkt 2 k.c. Skutki wynikające z treści klauzuli § 5 ust. 2 wzorca umowy stosowanego przez Przedsiębiorcę, jak i postanowienia wpisanego do rejestru pod pozycją nr 1382 są zatem identyczne, co pozwala uznać, że okoliczność stosowania przez Przedsiębiorcę praktyki naruszającej zbiorowe interesy konsumentów została w tym przypadku uprawdopodobniona. 4. Okolicznością uprawdopodobniającą stosowanie przez Przedsiębiorcę stosowanie praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów poprzez stosowanie postanowień umownych tożsamych z klauzulami abuzywnymi znajdującymi się w rejestrze niedozwolonych postanowień umownych jest, zdaniem Prezesa Urzędu, zamieszczenie przez Przedsiębiorcę postanowienia zamieszczonego w § 5 ust. 3 wzorca o nazwie: „Przedwstępna umowa dotycząca ustanowienia odrębnej własności lokalu oraz jego sprzedaży” (dotycząca zarówno lokalu mieszkalnego, jak i lokalu garażowego w kondygnacji podziemnej oraz indywidualnego) oraz „Przedwstępna umowa dotycząca ustanowienia odrębnej własności lokalu o innym przeznaczeniu niż mieszkalny (garażu wielostanowiskowego) oraz sprzedaży udziału we współwłasności w tym garażu ze wskazaniem miejsca postojowego do użytkowania”. W sprawie analogicznych klauzul umownych wypowiadał się Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów. W wyroku z dnia 27 kwietnia 2007 r.(sygn. akt XVII Amc 14/06) Sąd uznał za niedozwolone postanowienie w brzmieniu: "W przypadku zawinionej przez Sprzedającego zwłoki w realizacji inwestycji, przekraczającej 3 miesiące, Kupującemu przysługuje prawo do żądania zapłaty kary w wysokości odsetek liczonych od sumy wpłaconego zadatku oraz zaliczek w ich wysokości ustawowej za każdy dzień zwłoki przekraczającej ten okres, nie więcej jednak niż 10% wartości przedmiotu niniejszej umowy. Jeżeli jednak okres zwłoki przekroczy 4 miesiące, Kupującemu przysługuje prawo odstąpienia od niniejszej umowy z zachowaniem prawa do odsetek na zasadach wymienionych w zdaniu poprzednim " które następnie zostało wpisane do rejestru niedozwolonych klauzul umownych pod pozycją 1441. Sąd uznał abuzywność tego zapisu na podstawie art. 385¹ § 1 k.c., a zatem jako sprzecznego z dobrymi obyczajami i rażąco naruszającego interes konsumenta. Sąd skrytykował przede 19 19 wszystkim fakt, że oceniane postanowienie reguluje kwestię wzajemnych rozliczeń w przypadku zwłoki w spełnieniu świadczenia w sposób, który faworyzuje kontrahenta konsumenta. Nie dość, że deweloper ponosi odpowiedzialność dopiero, gdy zawiniona przez niego zwłoka w przekazaniu mieszkania przekroczy 3 miesiące, nadto arbitralnie ogranicza roszczenie konsumenta do 10% wartości przedmiotu umowy. Równocześnie konsument pozbawiony jest swobodnego decydowania o skorzystania z uprawnienia do odstąpienia od umowy. Postanowienie § 5 ust. 3 wzorca umowy stosowanego przez Przedsiębiorcę, w brzmieniu identycznym, jak klauzula wpisana do rejestru pod nr 1441, także stanowi wyraz nadużycia dobrych obyczajów i rażącego naruszenia interesów finansowych konsumenta. Prezes Urzędu zwrócił uwagę nie tylko na podniesione przez Sąd argumenty, lecz także na zróżnicowanie terminów uprawniających do żądania zapłaty kary i odstąpienia od umowy przewidzianych dla sprzedającego i kupującego w przypadku zawinionej zwłoki w spełnieniu świadczenia przez strony umowy. Zapis § 5 ust. 3 wzorca umowy przewiduje uprawnienie do odstąpienia od umowy przez konsumenta, jeżeli zwłoka sprzedającego w przekazaniu mieszkania przekracza 4 miesiące. Z kolei, jak wynika z analizy wzorca, § 6 ust.5a uprawnia sprzedającego do odstąpienia od umowy w przypadku opóźnienia dłuższego niż 3 miesiące w dokonaniu płatności przez konsumenta. Opóźnienie konsumenta w zapłacie którejkolwiek z rat skutkuje naliczaniem odsetek ustawowych od należnej raty za każdy dzień opóźnienia (§ 4 ust.5). W przypadku dewelopera dopiero opóźnienie przekraczające 3 miesiące skutkuje naliczaniem kary w wysokości odsetek liczonych od sumy wpłaconego zadatku (kwestionowany § 5 ust.3 wzorca). Uwagę Prezesa Urzędu zwróciła niesymetryczność stosunku zobowiązaniowego łączącego strony, która powoduje ich rażącą nierówność. Takie ukształtowanie praw i obowiązków stron jest, zdaniem Prezesa Urzędu, sprzeczne z dobrymi obyczajami i rażąco narusza interes konsumenta w rozumieniu stanowiska sformułowanego przez Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 13 lipca 2005 r.(I CK 832/04). W świetle przedstawionego wówczas poglądu SN, „rażące naruszenie interesów konsumenta" oznacza nieusprawiedliwioną dysproporcję praw i obowiązków na jego niekorzyść w określonym stosunku obligacyjnym, natomiast „działanie wbrew dobrym obyczajom" w zakresie kształtowania treści stosunku obligacyjnego wyraża się w tworzeniu przez partnera konsumenta takich klauzul umownych, które godzą w równowagę kontraktową tego stosunku . W powyższym przypadku uprawdopodobniono zatem, iż kwestionowane postanowienie § 5 ust. 3 stosowanych przez Przedsiębiorcę wzorców umownych stanowi niedozwolone postanowienie umowne w rozumieniu art. 385¹ § 1 k.c. i jako takie jest tożsame z klauzulą wpisaną do rejestru niedozwolonych postanowień umownych pod pozycją nr 1441. 5. W odniesieniu do kolejnego postanowienia zawartego w § 5 ust. 7 wzorca umowy o nazwie: „Przedwstępna umowa dotycząca ustanowienia odrębnej własności lokalu oraz jego sprzedaży” (dotycząca lokalu mieszkalnego), Prezes Urzędu uprawdopodobnił jego tożsamość z klauzulą wpisaną do rejestru niedozwolonych postanowień umownych pod pozycją 1442. Wyrokiem z dnia 27 kwietnia 2007 r.(sygn. akt XVII Amc 14/06) Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów uznał za abuzywne postanowienie o treści: "Stwierdzone w protokole usterki Sprzedający zobowiązuje się usunąć niezwłocznie, a następnie strony zobowiązane są do przystąpienia do czynności przekazania mieszkania ponownie, przy czym nieobecność Kupującego upoważnia Sprzedającego do samodzielnego sporządzenia protokołu bez konieczności ponownego wezwania Kupującego. " Sąd stwierdził, iż zapis ten stanowi klauzulę abuzywną w rozumieniu art. 385³ pkt 9 k.c., bowiem przyznaje kontrahentowi konsumenta uprawnienie do dokonania wiążącej interpretacji umowy. 20 20 Postanowienie to zapewnia deweloperowi możliwość jednostronnego odbioru lokalu mieszkalnego i stwierdzenia, że wybudowana przez niego nieruchomość jest zgodna z umową. Jednocześnie przedsiębiorca sporządza protokół, który traktowany jest jako protokół podpisany przez obie strony umowy. W ocenie Sądu, formułowanie tego typu zapisów stwarza deweloperowi zbyt daleko idącą podstawę do dokonywania wiążącej interpretacji umowy. Jest to niedopuszczalna, z punktu widzenia poszanowania drugiej strony umowy, praktyka. Postanowienie zawarte w § 5 ust. 7 stosowanego przez Przedsiębiorcę wzorca umowy w podobny sposób przyznaje Sprzedającemu uprawnienie do jednostronnego odbioru lokalu mieszkalnego pod nieobecność nabywcy i sporządzenie z tych czynności protokołu dwustronnego w sensie prawnym. Zdaniem Prezesa Urzędu, stosowanie tego rodzaju praktyk (o różnorakim wprawdzie brzmieniu, jednakże o tym samym skutku) zbyt restrykcyjnie i w sposób niedopuszczalny pozbawia konsumentów prawa do dochodzenia przez nich roszczeń z tytułu stwierdzonych wad, jak też bezzasadnie pozbawia ich prawa do dysponowania lokalem. Tego rodzaju praktyka stanowi zatem – w świetle art. 385³ pkt 9 k.c. - rażące naruszenie interesów konsumentów. Niezależnie od powyższego, należy zwrócić uwagę, iż Przedsiębiorca przewiduje rażąco wydłużony termin do usunięcia niektórych usterek – tj. do 1 roku od dnia przekazania lokalu lub ich stwierdzenia. Zdaniem Prezesa Urzędu, proponowany przez Przedsiębiorcę termin do usunięcia wad fizycznych lokalu rażąco narusza interesy konsumentów oraz sprzeczny jest z zasadami współżycia społecznego. W ocenie Prezesa Urzędu, tożsamość porównywalnych klauzul tj. zapisu § 5 ust. 7 stosowanego przez Przedsiębiorcę wzorca umowy i klauzuli wpisanej do rejestru pod pozycją 1442 ze względu na przyznane kontrahentowi konsumenta w obu postanowieniach uprawnienie do dokonywania wiążącej interpretacji umowy, która może godzić w słuszne interesy konsumentów, została zatem uprawdopodobniona. 6. W odniesieniu do następnego z zakwestionowanych postanowień umownych tj. zapisu § 6 ust. 1 stosowanych przez Przedsiębiorcę wzorców o nazwie: „Przedwstępna umowa dotycząca ustanowienia odrębnej własności lokalu oraz jego sprzedaży” (dotycząca zarówno lokalu mieszkalnego, jak i lokalu garażowego w kondygnacji podziemnej oraz indywidualnego) oraz „Przedwstępna umowa dotycząca ustanowienia odrębnej własności lokalu o innym przeznaczeniu niż mieszkalny (garażu wielostanowiskowego) oraz sprzedaży udziału we współwłasności w tym garażu ze wskazaniem miejsca postojowego do użytkowania” , Prezes Urzędu uprawdopodobnił, iż jest ono tożsame z klauzulą umowną wpisaną na podstawie wyroku SOKiK z dnia 23 listopada 2006 r. (sygn. akt XVII Amc 156/06) do rejestru niedozwolonych postanowień umownych pod nr 1005: „Kupujący ma prawo odstąpienia od umowy z przyczyn leżących po ich stronie, kiedy zostało złożone pisemne oświadczenie o wypowiedzeniu. Zwrot wpłaconych pieniędzy nastąpi w rozliczeniu nominalnym, po podpisaniu nowej umowy sprzedaży na przedmiotowy lokal. Bądź w nieprzekraczalnym terminie 3 miesięcy po wypowiedzeniu”. Kwestionowane postanowienie umowne uzależnia rozliczenie z tytułu odstąpienia od umowy przez konsumenta od zawarcia umowy sprzedaży z nowym nabywcą lokalu, a co z tym się wiąże wpłaceniu przez niego odpowiednich środków finansowych na rzecz dewelopera. W świetle stanowiska Sądu brak jakichkolwiek przesłanek prawnych i faktycznych uzasadniających uzależnianie zwrotu wpłaconych przez konsumentom środków od wpłat kolejnego nabywcy bądź też przedłużanie w czasie terminu tego zwrotu, praktycznie bez ponoszenia z tego tytułu negatywnych konsekwencji finansowych (choćby w postaci odsetek umownych). Jak stwierdził Sąd, 21 21 sytuacja taka wyczerpuje znamiona art. 385¹ § 1 k.c., z uwagi na rażące naruszenie interesów gospodarczych konsumenta, jak i bezsprzeczną niezgodność z dobrymi obyczajami kupieckimi. Ponadto kwestionowana klauzula wypełnia dyspozycję art. 385³ pkt 2 i 8 k.c., bowiem istotnie ograniczona zostaje odpowiedzialność dewelopera względem konsumenta na którego przenosi się koszty i ryzyko prowadzenia działalności gospodarczej, jak też uzależnia się spełnienie świadczenia od zawarcia kolejnego kontraktu . Kwestionowana przez Prezesa Urzędu klauzula § 6 ust. 1 stosowanych przez Przedsiębiorcę wzorców umownych w podobny sposób ogranicza odpowiedzialność dewelopera wobec konsumenta i uzależnia prawo do odstąpienia od umowy od zdarzenia przyszłego i niepewnego, tj. pozyskania nowego nabywcy lokalu, a zatem okoliczności na które konsument nie ma wpływu. W ocenie Prezesa Urzędu, uzależnianie wypłaty konsumentowi wniesionej przez niego kwoty od tego, czy znajdzie się inny podmiot gotowy do kupna lokalu, z którego konsument zrezygnował jest wystarczającą przesłanką do uprawdopodobnienia stosowania niedozwolonej praktyki, która wymaga wyeliminowania z obrotu konsumenckiego. Zdaniem Prezesa Urzędu, uprawdopodobniono zatem okoliczność stosowania przez Przedsiębiorcę praktyki naruszającej zbiorowe interesy konsumentów poprzez stosowanie we wzorcach umów tożsamej w swych skutkach z klauzulą wpisaną do rejestru niedozwolonych postanowień umownych pod pozycją 1005. Także i w tym przypadku ukształtowanie wzajemnych praw i obowiązków stosunku pomiędzy stronami umowy stanowi próbę przerzucenia na konsumentów ryzyka prowadzonej działalności gospodarczej i rażąco narusza dobre obyczaje kupieckie. 7. W odniesieniu do kolejnych z zakwestionowanych postanowień umownych zawartych w § 7 ust. 4 wzorca umowy o nazwie „Przedwstępna umowa dotycząca ustanowienia odrębnej własności lokalu oraz jego sprzedaży” (dotycząca zarówno lokalu mieszkalnego, jak i lokalu garażowego w kondygnacji podziemnej oraz indywidualnego) oraz w § 7 ust. 4 wzorca o nazwie: „Przedwstępna umowa dotycząca ustanowienia odrębnej własności lokalu o innym przeznaczeniu niż mieszkalny (garażu wielostanowiskowego) oraz sprzedaży udziału we współwłasności w tym garażu ze wskazaniem miejsca postojowego do użytkowania” regulujących te same kwestie prawne, a odnoszących się do różnych typów lokali budowlanych, Prezes Urzędu podjął się uprawdopodobnienia ich tożsamości z klauzulą wpisaną do rejestru na podstawie wyroku SOKiK z dnia 27 kwietnia 2007 r. (sygn. akt XVII Amc 14/06) pod nr 1443 o treści: „W przypadku zbycia przez Kupującego przedmiotowego lokalu jest on zobowiązany do poinformowania przyszłego nabywcy o treści udzielonego pełnomocnictwa oraz do uzyskania od niego odpowiedniego dokumentu na rzecz Sprzedającego, pod rygorem zapłaty na rzecz Sprzedającego, kary umownej w wysokości 100.000 zł. Ponadto kupujący oświadcza, iż znane mu są plany przeprowadzenia przez spółkę Sprzedającemu na działkach sąsiednich dalszych inwestycji budowlanych i wyraża na nie zgodę, zobowiązując się do powstrzymania się od wnoszenia wszelkich protestów mających na celu wstrzymanie procedury administracyjnej związanej z wydaniem decyzji o warunkach zabudowy oraz udzieleniem pozwolenia na budowę na sąsiednich działkach. W razie naruszenia tego zobowiązania, Sprzedającemu przysługuje prawo do zapłaty przez Kupującego kary umownej w wysokości 100.000 zł.” W powyższym przypadku Sąd uznał, iż przedmiotowe postanowienie wypełnia dyspozycję zawartą w klauzuli generalnej zawartej w art. 385¹ § 1 k.c., kształtując prawa i obowiązki konsumenta w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami oraz rażąco naruszając jego interesy. Jak wynika z konstrukcji art. 535 k.c., obowiązkiem kupującego wynikającym z kontraktu wzajemnego, jaki stanowi umowa sprzedaży lokalu, jest odebranie rzeczy oraz zapłata sprzedającemu umówionej ceny. Deweloper nakłada na konsumenta dodatkowe zobowiązanie w postaci konieczności 22 22 pozyskania na rzecz przedsiębiorcy dokumentu potwierdzającego udzielenie mu pełnomocnictwa od kolejnego nabywcy lokalu. Niedopełnienie tego obowiązku wiąże się z zapłatą na rzecz przedsiębiorcy nadmiernie wygórowanej kary umownej. Takie działanie rażąco narusza interes konsumentów. Ponadto przedsiębiorca zabezpiecza się przed ewentualnymi protestami nabywców lokali w przypadku podejmowania inwestycji na terenach sąsiadujących z przedmiotową nieruchomością sankcjonując takie działania kara umowną. Niewątpliwie w interesie przedsiębiorcy leży możliwość sprawnego i nieskrępowanego roszczeniami osób trzecich prowadzenia działalności gospodarczej, niemniej obarczanie konsumentów rażąco wygórowaną karą z tytułu realizacji konstytucyjnego prawa do wolności słowa jest, w ocenie Sądu działaniem sprzecznym z dobrymi obyczajami. Analizowane przez Prezesa Urzędu postanowienia § 7 ust. 4 powołanych wzorców umownych kształtują prawa i obowiązki stron umowy sprzedaży nieruchomości w podobny sposób, jak zakwestionowana przez Sąd klauzula. Z jednej strony narzucają konsumentowi dodatkowe obciążenie polegające na konieczności przedłożenia Przedsiębiorcy stosownego oświadczenia kolejnego nabywcy lokalu, a z drugiej zobowiązują konsumenta do niepodejmowania kroków, które mogłyby opóźnić lub ograniczyć działalność gospodarczą dewelopera na sąsiednich nieruchomościach. Jak wynika z praktyki, przedsiębiorcy świadczący usługi deweloperskie przedstawiając potencjalnym konsumentom ofertę przedkładają nie tylko projekt planowanej nieruchomości, ale także zagospodarowania terenu wokół niej. Ogólne walory urbanistyczne okolicy często przesądzają o podjęciu przez konsumenta decyzji dotyczącej kupna lokalu. Nabywając nieruchomość konsument może jednak zostać postawiony w sytuacji, iż deweloper zrealizuje na sąsiednich działkach inwestycję w znacznym stopniu uciążliwą, a przez to niepożądaną przez mieszkańców lokali nabytych wcześniej na podstawie umowy zawartej z przedsiębiorcą. Pozbawienie ich a priori możliwości podejmowania działań mających na celu ochronę swoich praw, dodatkowo obarczone znaczną karą finansową jest wyrazem braku rzetelności kupieckiej i działaniem sprzecznym z dobrymi obyczajami. Wprawdzie kara umowna przewidziana na rzecz Przedsiębiorcy z tytułu naruszenia § 7 ust. 4 powołanych wzorców umownych jest znacząco niższa niż rażąco wygórowana kara przewidziana w niedozwolonej klauzuli wpisanej do rejestru pod pozycją 1443, niemniej, w ocenie Prezesa Urzędu, już samo sankcjonowanie tego typu zachowań konsumenta jest działaniem antykonsumenckim i sprzeciwiającym się dobremu obyczajowi w stosunkach gospodarczych. Trzeba jednakże podnieść, iż przewidzianej przez Przedsiębiorcę karze umownej w wysokości 10 000 zł, w przypadku gdy umowa dotyczy lokalu garażowego lub miejsca postojowego, nadal można postawić zarzut rażącego wygórowania. Kwestionowane przez Prezesa Urzędu postanowienia są zatem sprzeczne z art. 385¹ § 1 k.c., a ich zastosowanie może wywołać skutek podobny jak zastosowanie postanowienia zamieszczonego w rejestrze pod nr 1443. Wobec powyższego, mimo różnic w sformułowaniu treści, należy stwierdzić, iż uprawdopodobniono tożsamość porównywanych powyżej zapisów. 8. W odniesieniu do ostatniego z postanowień umownych zawartego w § 7 ust. 10 wzorca umowy, uprawdopodobniono przez Prezesa Urzędu jego tożsamość z klauzulą wpisaną na podstawie wyroku SOKiK z dnia 20 maja 2008 r. (sygn. akt XVII Amc 107/07) do rejestru niedozwolonych postanowień umownych pod nr 1482 o treści: „Oświadczenia i zawiadomienia Activ Investment przesłane Kupującemu na podany adres do korespondencji uważa się za skutecznie doręczone. Kupujący zobowiązany jest w trakcie trwania niniejszej Umowy do natychmiastowego zawiadomienia Activ Investment o każdej zmianie adresu 23 23 swego miejsca zamieszkania, pod rygorem uznania za skutecznie doręczone oświadczeń i zawiadomień Activ Investment przesłanych Kupującemu na adres wskazany w niniejszej umowie.” Sąd uznał, iż tego typu zapis stanowi klauzulę abuzywną w rozumieniu art. 385¹ § 1 k.c., ale także w myśl przepisu art. 385³ pkt 9 k.c. uznającego za niedozwolone postanowienie, które przyznaje kontrahentowi konsumenta uprawnienie do dokonywania wiążącej interpretacji umowy. W analizowanym postanowieniu deweloper wprowadził zapis uznający za skutecznie doręczone każde pismo wysłane na wskazany przez konsumenta w umowie adres, nawet jeżeli nie zostanie ono przez niego odebrane i nadawca otrzymał od poczty informację o nieodebraniu pisma. Przedsiębiorca, jako twórca wzorca umowy, decyduje de facto, jak podniósł Sąd, o skuteczności doręczeń i wynikających z nich skutków prawnych . Takie działanie może naruszać standardy prawne wynikające z przepisów kodeksu cywilnego oraz obowiązujących w obrocie dobrych obyczajów . Stosownie bowiem do treści art. 61 § 1 k.c. – oświadczenie woli, które ma być złożone innej osobie, jest złożone z chwilą, gdy doszło do niej w taki sposób, że mogła zapoznać się z jego treścią. W razie wątpliwości, czy oświadczenie zostało złożone prawidłowo, a jego treść wywołuje przewidziane skutki prawne, podmiotem właściwym do rozstrzygnięcia jest sąd powszechny, a nie deweloper, który korzystając z przewagi kontraktowej narzuca konsumentom treść wzorca. Treść zapisu § 7 ust.10 wzorca umowy stosowanego przez Przedsiębiorcę w podobny sposób kształtuje stosunki między stronami umowy w zakresie składania oświadczeń woli. Postanowienie to przyznaje Przedsiębiorcy prawo do wiążącej interpretacji umowy w zakresie skuteczności składanych przez niego oświadczeń woli, których przedmiotem może być np. wypowiedzenie umowy oraz przerzuca na konsumenta ryzyko związane z ich doręczeniami. W ocenie Prezesa Urzędu takie działanie należy uznać za niedopuszczalne w obrocie konsumenckim i rażąco naruszające interesy konsumentów. Wobec powyższego, uprawdopodobniono, iż kwestionowany zapis wzorca umowy oraz powołana wyżej klauzula, wpisana do rejestru pod pozycją 1482, winny zostać uznane za tożsame. Uprawdopodobnienie, iż postanowienia umowne stosowane w obrocie konsumenckim przez Przedsiębiorcę są tożsame z postanowieniami wpisanymi do rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone wskazuje na bezprawność działania. Jak wskazano bowiem powyżej, art. 24 ust. 2 pkt 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów formułuje samoistną przesłankę bezprawności działań polegających na stosowaniu przez przedsiębiorcę postanowień wzorców umów, które zostały wpisane do rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 k.p.c. Przesłanka naruszenia zbiorowych interesów konsumentów Ustawa o ochronie konkurencji i konsumentów nie definiuje pojęcia zbiorowego interesu konsumentów, stwierdzając jedynie w art. 24 ust. 2 pkt 3, że nie jest nim suma indywidualnych interesów konsumentów. W świetle art. 1 ust. 1 ustawy należy przyjąć, że ze zbiorowymi interesami konsumentów mamy do czynienia wówczas, gdy działania przedsiębiorcy są powszechne i mogą dotknąć każdego potencjalnego konsumenta będącego kontrahentem przedsiębiorcy. W orzecznictwie Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów utrwalił się pogląd, iż naruszenie interesu publicznoprawnego ma miejsce wówczas, gdy skutki działań sprzecznych z przepisami prawa antymonopolowego dotykają sfery interesów szerszego kręgu uczestników rynku, względnie gdy działania te wywołują na rynku inne niekorzystne 24 24 zjawiska (wyroki Sądu Antymonopolowego z 24 stycznia 1991 r. – sygn. Amr 8/90 oraz z 23 lutego 2002 r. – sygn.XVII Ama 133/2001). Stanowisko to znalazło również potwierdzenie w orzecznictwie Sądu Najwyższego, który w uzasadnieniu wyroku z dnia 12 września 2003 r. (sygn. I CKN 504/01) stwierdził, że: „nie jest zasadne uznawanie, że postępowanie z tytułu naruszenia ustawy antymonopolowej można wszczynać tylko wtedy, gdy zagrożone są interesy wielu odbiorców, a nie jest to możliwe w sytuacji, gdy pokrzywdzonym jest tylko jedne konsument. Wydawane orzeczenie ma bowiem wymiar znacznie szerszy, pełni także funkcję prewencyjną, służy bowiem ochronie także nieograniczonej liczby potencjalnych konsumentów.” Stosowany przez Przedsiębiorcę wzorce umowy o nazwie: „Przedwstępna umowa dotycząca ustanowienia odrębnej własności lokalu oraz jego sprzedaży” (dotycząca zarówno lokalu mieszkalnego, jak i lokalu garażowego w kondygnacji podziemnej oraz indywidualnego) oraz „Przedwstępna umowa dotycząca ustanowienia odrębnej własności lokalu o innym przeznaczeniu niż mieszkalny (garażu wielostanowiskowego) oraz sprzedaży udziału we współwłasności w tym garażu ze wskazaniem miejsca postojowego do użytkowania” wykorzystywane są przy zawieraniu umów sprzedaży nieruchomości. Do kręgu adresatów takich wzorców należą nie tylko aktualni, ale także wszyscy przyszli, potencjalni klienci dewelopera Millenia Fort TBS Wawel Service Sp. z o.o. S.K.A. z siedzibą w Krakowie. Biorąc pod uwagę fakt, że korzystając z usług Przedsiębiorcy, konsument nie ma wpływu na zapisy zawieranej z nim umowy, gdyż nie jest ona z nim indywidualnie negocjowana, należy uznać, że wszelkie zawarte w niej bezprawne zapisy, godzą w jego interes. Wobec powyższego należy stwierdzić, że obie przesłanki zostały spełnione, a zatem Prezes Urzędu uprawdopodobnił, iż Przedsiębiorca dopuścił się stosowania praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów, o których mowa w art. 24 ust. 2 pkt 1 powołanej ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów Mając powyższe na uwadze, orzeczono jak w pkt I sentencji. II. Stosownie do art. 28 ust. 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, po uprawdopodobnieniu w toku postępowania w sprawie praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów, że Przedsiębiorcy naruszają zakaz określony w art. 24 ww. ustawy, a także przyjęciu zobowiązania Przedsiębiorców do zaniechania zarzucanych im praktyk, jak również do podjęcia działań zmierzających do zapobieżenia wskazanym naruszeniom, Prezes Urzędu może, w drodze decyzji, nałożyć obowiązek wykonania tych zobowiązań. Analiza przedłożonych przez Przedsiębiorców dokumentów i wyjaśnień dowiodła, że Przedsiębiorca zobowiązał się do zaniechania stosowania kwestionowanych przez Prezesa Urzędu klauzul umownych, na dowód czego przedstawił nowo opracowany wzorzec umowny dostosowany do obowiązującego porządku prawnego. Zobowiązując się do podjęcia działań zmierzających do zapobieżenia wskazanym przez Prezesa Urzędu naruszeniom, Przedsiębiorca postanowił dokonać zmiany niedozwolonych postanowień umownych w ramach procedury aneksowania umów dotychczas zawieranych z konsumentami. Ze względu na znaczącą liczbę umów zawartych w oparciu o zakwestionowane wzorce, zobowiązał się do przeprowadzenia tej procedury w ciągu 6 miesięcy od daty uprawomocnienia się decyzji. Jednakże zastrzegł, iż ze względu na fakt zawarcia takich 25 25 umów także z klientami obcokrajowcami zamieszkałymi poza granicami Polski, ich aneksacja nastąpi w terminie 9 miesięcy od daty uprawomocnienia się niniejszej decyzji. Na podstawie art. 28 ust. 3 powołanej wyżej ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, Prezes Urzędu nałożył na Przedsiębiorcę obowiązek przekazania informacji o stopniu realizacji zobowiązania nałożonego w pkt I sentencji decyzji oraz przedłożenia potwierdzonych kopii umów zawartych z konsumentami zgodnie z postanowieniami wzorca umowy, załączonego do pisma Przedsiębiorcy z dnia 23 czerwca 2009r. w terminie 6 miesięcy od daty uprawomocnienia się decyzji (dotyczy procedury aneksowania umów zawartych z klientami zamieszkującymi na terenie RP) oraz w terminie 9 miesięcy od daty uprawomocnienia się niniejszej decyzji (dotyczy umów zawartych z klientami – obcokrajowcami). Mając powyższe na uwadze, orzeczono jak w pkt II sentencji. III. Zgodnie z art. 80 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, Prezes Urzędu rozstrzyga o kosztach w drodze postanowienia, które może być zamieszczone w decyzji kończącej postępowania. W myśl art. 77 tej ustawy, jeżeli w wyniku postępowania Prezes Urzędu stwierdził naruszenie przepisów ustawy, przedsiębiorca, który dopuścił się tego naruszenia, jest obowiązany ponieść koszty postępowania. Postępowanie w sprawie stosowania przez przedsiębiorcę praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów zostało wszczęte z urzędu, a w jego wyniku Prezes Urzędu w punkcie I sentencji decyzji stwierdził naruszenie przepisów ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów. Kosztami niniejszego postępowania są wydatki związane z korespondencją prowadzoną przez Prezesa Urzędu w tej sprawie. W związku z powyższym postanowiono obciążyć Przedsiębiorcę kosztami postępowania w wysokości 35 zł (słownie: trzydzieści pięć złotych). Koszty niniejszego postępowania Przedsiębiorca obowiązany jest wpłacić na konto Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów: NBP o/o Warszawa nr 51101010100078782231000000. Stosownie do treści art. 81 ust. 1 powołanej ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów w związku z art. 479 28 § 2 Kodeksu postępowania cywilnego – od niniejszej decyzji przysługuje odwołanie do Sądu Okręgowego w Warszawie – Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, w terminie dwóch tygodni od dnia jej doręczenia, za pośrednictwem Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów – Delegatury w Krakowie. Stosownie do treści art. 81 ust. 5 ww. ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów w związku z art. 479 28 § 1 pkt 2 Kodeksu postępowania cywilnego, stronie przysługuje zażalenie na postanowienie rozstrzygające o kosztach niniejszego postępowania do Sądu Okręgowego w Warszawie – Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, w terminie tygodnia od dnia doręczenia postanowienia, za pośrednictwem Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów – Delegatury w Krakowie. 26 26 Z upoważnienia Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów Dyrektor Delegatury Leszek Piekarz Otrzymują: Millenia Fort TBS Wawel Service Sp. z o.o. S.K.A. w Krakowie reprezentowana przez pełnomocnika: Aleksander Wójcik Kurek, Kościółek, Wójcik Kancelaria Radców Prawnych Sp. p. ul. Kraszewskiego 10/4 30-110 Kraków