RGD-34/2009

PREZES URZĘDU OCHRONY KONKURENCJI I KONSUMENTÓW D ELEGATURA UOK I K W G DAŃSKU RGD.61 - 64/08/09/AW Gdańsk, dnia 20 listopada 2009r. D ECYZJA NR RGD.34/2009 I. Na podstawie art. 28 ust. 1 i 2, w związku z art. 24 ust. 1 i ust. 2 pkt 1 ustawy z dnia 16 lutego 2007r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. Nr 50, poz. 331 ze zm.), stosownie do art. 33 ust. 6 ww. ustawy i § 7 rozporządzenia Preze sa Rady Ministrów z dnia 17 lipca 2007r. w sprawie właściwości miejscowej i rzeczowej delegatur Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (Dz. U. Nr 134, poz. 939) w związku z § 7 rozporządzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 1 lipca 2009r. w sprawie właściw ości miejscowej i rzeczowej delegatur Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (Dz. U. Nr 107, poz. 887), PO UPRAWDOPODOBNIENIU , w toku postępowania wszczętego z urzędu, stosowania przez przedsiębiorcę Architekton GDA Spółka z o.o. z siedzibą w Gdańsku p raktyki naruszającej zbiorowe interesy konsumentów poprzez umieszczenie następujących postanowień, o treści: 1) „ W przypadku zmiany stawek podatku VAT, wyżej wymieniona cena brutto ulegnie zmianie ” w: § 3 ust 2 wzorca umownego „ zespół mieszkaniowy Pl aneta X ”, § 3 ust 2 wzorca umownego „ zespół mieszkaniowy Planeta 3 ”, § 3 ust 2 wzorca umownego „ zespół mieszkaniowy Planeta 3 BIS ”, § 3 ust 2 wzorca umownego „ zespół mieszkaniowy Planeta 5 ”, § 3 ust 2 wzorca umownego „ zespół mieszkaniowy Planeta Szczęśliwa ”, § 3 ust 2 wzorca umownego „ zespół mieszkaniowy Planeta 2 - lokal ”, § 3 ust 2 wzorca umownego „ zespół mieszkaniowy Planeta 2 segment ” 2) „Nieodebranie listu przez KUPUJĄCEGO traktowane będzie jako doręczenie listu, ze wszystkimi skutkami prawnymi z tego wynikającymi” w: § 4 ust 3 wzorca umownego „ zespół mieszkaniowy Planeta X ”, § 4 ust 2 wzorca umownego „ zespół mieszkaniowy Planeta 3 ”, § 4 ust 3 wzorca umownego „ zespół mieszkaniowy Planeta 3 BIS ”, § 4 ust 3 wzorca umownego „ zespół mieszkaniowy Planeta 5 ”, § 4 ust 3 wzorca umownego „ zespół mieszkaniowy Planeta Szczęśliwa ”, § 4 ust 2 wzorca umownego „ zespół mieszkaniowy Planeta 2 - lokal ”, § 4 ust 3 wzorca umownego „ zespół mieszkaniowy Planeta 2 segment ” 3) Terminy, o których mowa w §8 ust. 1., niniejszej umowy mogą ulec przedłużeniu w przypadku zaistnienia okoliczności uniemożliwiających rozpoczęcie bądź realizację inwestycji, z a które to okoliczności INWESTOR nie ponosi odpowiedzialności, w szczególności takich jak: A/ decyzje władz, sądów, organów administracji, gestorów sieci, uniemożliwiających rozpoczęcie, albo zakazujące prowadzenia inwestycji lub nakazujące jej wstrzyman ie, B/ katastrofy, klęski żywiołowe, pożary , zalania, itp., C/ warunki atmosferyczne uniemożliwiające prowadzenie inwestycji, D/ wojna, strajki, niepokoje i zaburzenia publiczne, E/ prace wykonywane przez gestorów sieci, bądź podmioty go spodarcze działające w ich imieniu” w: [ 2 ] 80 - 824 G DAŃSK , UL . P ODWALE P RZEDMIEJSKIE 30 T EL ./ FAX (058) 346 - 29 - 32, 346 - 29 - 33, 301 - 51 - 75 E - MAIL : GDANSK @ UOKIK . GOV . PL § 8 ust 2 wzorca umownego „ zespół mieszkaniowy Planeta X ”, § 8 ust 2 wzorca umownego „ zespół mieszkaniowy Planeta 3 ”, § 8 ust 2 wzorca umownego „ zespół mieszkaniowy Planeta 3 BIS ”, § 8 ust 2 wzorca umownego „ zespół mieszkaniowy Planeta 5 ”, § 8 ust 2 wzorca umownego „ zespół mieszkaniowy Planeta Szczęśliwa ”, § 8 ust 2 wzorca umownego „ zes pół mieszkaniowy Planeta 2 - lokal ”, § 8 ust 2 wzorca umownego „ zespół mieszkaniowy Planeta 2 segment ” 4) KUPUJĄCY są zobowiązani do niezwłocznego powiadamiania INWESTORA o każdorazowej zmianie adresu do korespondencji. Zaniechanie dokonania tego obo wiązku powodować będzie doręczanie przez INWESTORA pism i oświadczeń pod ostatni adres podany przez KUPUJĄCEGO, ze skutkiem doręczenia” w: § 12 ust 1 i 2 wzorca umownego „ zespół mieszkaniowy Planeta X ”, § 12 ust 1 i 2 wzorca umownego „ zespół mieszkaniowy Planeta 3 ”, § 12 ust 1 i 2 wzorca umownego „ zespół mieszkaniowy Planeta 3 BIS ”, § 12 ust 1 i 2 wzorca umownego „ zespół mieszkaniowy Planeta 5 ”, § 12 ust 1 i 2 wzorca umownego „ zespół mieszkaniowy Planeta Szczęśliwa ”, § 12 ust 1 i 2 wzorca umownego „ zespół mieszkaniowy Planeta 2 - lokal ”, § 12 ust 1 i 2 wzorca umownego „ zespół mieszkaniowy Planeta 2 segment ” 5) „Strony niniejszej umowy zgodnie oświadczają, że wszelkie spory wynikające z niniejszej umowy rozpoznawane będą przez wła ściwe Sądy Powszechne, właściwe ze względu na miejsce położenia przedmiotowej Inwestycji” w: § 15 ust 3 wzorca umownego „ zespół mieszkaniowy Planeta X ”, § 16 ust 3 wzorca umownego „ zespół mieszkaniowy Planeta 3 ”, § 16 ust 3 wzorca umownego „ zespół mieszkaniowy Planeta 3 BIS ”, § 15 ust 3 wzorca umownego „ zespół mieszkaniowy Planeta 5 ”, § 15 ust 3 wzorca umownego „ zespół mieszkaniowy Planeta Szczęśliwa ”, 6) „Strony niniejszej umowy zgodnie oświadczają, że wszelkie spory wynikające z niniej szej umowy rozpoznawane będą przez właściwe Sądy Powszechne, właściwe ze względu na siedzibę Inwestora” w: § 15 ust 3 wzorca umownego „ zespół mieszkaniowy Planeta 2 - lokal ”, § 15 ust 3 wzorca umownego „ zespół mieszkaniowy Planeta 2 segment ”, które są tożsame z postanowieniami umownymi wpisanymi na podstawie art. 479 45 Kodeksu postępowania cywilnego do Rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone, oraz PO ZOBOWIĄZANIU SIĘ przez Architekton GDA Spółka z o.o. z siedzibą w Gdańsku do podjęcia działań zmierzających do zaniechania naruszenia zbiorowych interesów konsumentów, poprzez: a) zmianę umów już istniejących w obrocie prawnym i będących w trakcie wykonywania na umowy niezawierające zakwestionowanych zapisów, b) zawieranie nowych u mów w oparciu o wzorzec umowny, który nie będzie zawierał zakwestionowanych zapisów, – działając w imieniu Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów: nakłada się na przedsiębiorcę obowiązek wykonania zobowiązania, o którym mowa w punkcie a) i b) w terminie dwóch tygodni od daty uprawomocnienia się decyzji. II. Na podstawie art. 28 ust. 3 ustawy z dnia 16 lutego 2007r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. Nr 50, poz. 331 ze zm.), stosownie do art. 33 ust. 6 ww. ustawy i § 7 rozporządze - [ 3 ] nia Prezesa Rady Ministrów z dnia 17 lipca 2007 r. w sprawie właściwości miejscowej i rzeczowej delegatur Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (Dz. U. Nr 134, poz. 939) w związku z § 7 rozporządzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 1 lipca 2009r. w spraw ie właściwości miejscowej i rzeczowej delegatur Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (Dz. U. Nr 107, poz. 887) – działając w imieniu Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów: nakłada się na przedsiębiorcę Architekton GDA Spółka z o.o. z s iedzibą w Gdańsku obowiązek przekazania informacji dotyczącej wykonania zobowiązań, o których mowa w punkcie I sentencji decyzji, w terminie jednego miesiąca od daty uprawomocnienia się decyzji. III. Na podstawie art. 105 § 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 98, poz. 1071 ze zm.), w związku z art. 83 ustawy z dnia 16 lutego 2007r. o ochronie konkurencji i konsumentów, działając w imieniu Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów uma rza się wszczęte z urzędu, przeciwko przedsiębiorcy Architekton GDA Spółka z o.o. z siedzibą w Gdańsku, postępowanie w sprawie praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów poprzez umieszczenie postanowienia o treści: „W wypadkach, o których mowa w § 4 ust. 5.3. niniejszej umowy INWESTOROWI przysługuje prawo do wypowiedzenia umowy z winy KUPUJĄCEGO wraz z roszczeniem o zapłatę przez KU - PUJĄCEGO kary umownej w wysokości 10 % wartości ceny podstawowej przedmiotu umowy” zawarte w: § 4 ust 6 wzorca umownego „ zespół mieszkaniowy Planeta X ”, § 4 ust 5 wzorca umownego „ zespół mieszkaniowy Planeta 3 ”, § 4 ust 6 wzorca umownego „ zespół mieszkaniowy Planeta 3 BIS ”, § 4 ust 6 wzorca umownego „ zespół mieszkaniowy Planeta 5 ”, § 4 ust 6 wzorca umownego „ zespół mieszkaniowy Planeta Szczęśliwa ”, § 4 ust 6 wzorca umownego „ zespół mieszkaniowy Planeta 2 - lokal ”, § 4 ust 6 wzorca umownego „ zespół mieszkaniowy Planeta 2 segment ”, co mogło stanowić naruszenie art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów. U ZASADNIENIE W 2007r. Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (zwany dalej także Prezesem UOKiK lub zamiennie organem antymonopolowym) przeprow adził postępowanie dotyczące badania rynku usług deweloperskich. W ramach przeprowadzonego postępowania Delegatura UOKiK w Gdańsku poddała analizie wzorce umowne stosowane w obrocie konsumenckim przez deweloperów prowadzących działalność gospodarczą na ter enie objętym jej właściwością miejscową. W wyniku przeprowadzonego postępowania wyjaśniającego (sygn. akt RGD.405 - 28/07/IW), uzyskano między innymi wzorce umowne pn. 1) „ zespół mieszkaniowy Planeta X ”, 2) „ zespół mieszkaniowy Planeta 3 ”, 3) „ zespół mieszkaniowy Planeta 3 BIS ”, 4) „ zespół mieszkaniowy Planeta 5 ”, 5) „ zespół mieszkaniowy Planeta Szczęśliwa ”, 6) „zespół mieszkaniowy Planeta 2 - lokal”, 7) „zespół mieszkaniowy Planeta 2 segment” , stosowane w obrocie z konsumentami przez przedsiębiorcę Architekton GDA Spółka z o.o. z siedzibą w Gdańsku - zwanego także Architekton GDA lub skarżonym przedsiębiorcą. Analiza treści wzorców pozwoliła między innymi na stwierdzenie, iż niektóre z zawartyc h w nich postanowień można uznać za tożsame z tymi, które zostały wpisane do Rejestru postanowień wzorców umów uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 Kodeksu postępowania cywilnego, zwanego dalej Rejestrem. Mając na względzie powyższe Preze s UOKiK wszczął, postanowieniem nr 412 z dnia 14 sierpnia 2008r., z urzędu, postępowanie w sprawie podejrzenia stosowania przez Architekton GDA praktyki naruszającej zbiorowe interesy konsumentów, zdefiniowanej w art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 ustawy z dnia 16 l utego 2007r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. Nr 50, poz. 331 ze zm.), zwanej dalej ustawą o ochronie […], polegającej na umieszczeniu następujących postanowień o treści: [ 4 ] 1) „ W przypadku zmiany stawek podatku VAT, wyżej wymieniona cena brut to ulegnie zmianie ” w: § 3 ust 2 wzorca umownego „ zespół mieszkaniowy Planeta X ”, § 3 ust 2 wzorca umownego „ zespół mieszkaniowy Planeta 3 ”, § 3 ust 2 wzorca umownego „ zespół mieszkaniowy Planeta 3 BIS ”, § 3 ust 2 wzorca umownego „ zespół mieszkaniowy Planeta 5 ”, § 3 ust 2 wzorca umownego „ zespół mieszkaniowy Planeta Szczęśliwa ”, § 3 ust 2 wzorca umownego „ zespół mieszkaniowy Planeta 2 - lokal ”, § 3 ust 2 wzorca umownego „ zespół mieszkaniowy Planeta 2 segment ” 2) „Nieodebranie listu przez KUPUJĄCEGO traktowane będzie jako doręczenie listu, ze wszystkimi skutkami prawnymi z tego wynikającymi” w: § 4 ust 3 wzorca umownego „ zespół mieszkaniowy Planeta X ”, § 4 ust 2 wzorca umownego „ zespół mieszkaniowy Planeta 3 ”, § 4 ust 3 wzorca umownego „ zespół mieszkaniowy Planeta 3 BIS ”, § 4 ust 3 wzorca umownego „ zespół mieszkaniowy Planeta 5 ”, § 4 ust 3 wzorca umownego „ zespół mieszkaniowy Planeta Szczęśliwa ”, § 4 ust 2 wzorca umownego „ zespół mieszkaniowy Planeta 2 - loka l ”, § 4 ust 3 wzorca umownego „ zespół mieszkaniowy Planeta 2 segment ” 3) „Terminy, o których mowa w §8 ust. 1., niniejszej umowy mogą ulec przedłużeniu w przypadku zaistnienia okoliczności uniemożliwiających rozpoczęcie bądź realizację inwestycji, za k tóre to okoliczności INWESTOR nie ponosi odpowiedzialności, w szczególności takich jak: A/ decyzje władz, sądów, organów administracji, gestorów sieci, uniemożliwiających rozpoczęcie, albo zakazujące prowadzenia inwestycji lub nakazujące jej wstrzymanie, B/ katastrofy, klęski żywiołowe, pożary , zalania, itp., C/ warunki atmosferyczne uniemożliwiające prowadzenie inwestycji, D/ wojna, strajki, niepokoje i zaburzenia publiczne, E/ prace wykonywane przez gestorów sieci, bądź podmioty gospo darcze działające w ich imieniu” w: § 8 ust 2 wzorca umownego „ zespół mieszkaniowy Planeta X ”, § 8 ust 2 wzorca umownego „ zespół mieszkaniowy Planeta 3 ”, § 8 ust 2 wzorca umownego „ zespół mieszkaniowy Planeta 3 BIS ”, § 8 ust 2 wzorca umownego „ zespół mieszkaniowy Planeta 5 ”, § 8 ust 2 wzorca umownego „ zespół mieszkaniowy Planeta Szczęśliwa ”, § 8 ust 2 wzorca umownego „ zespół mieszkaniowy Planeta 2 - lokal ”, § 8 ust 2 wzorca umownego „ zespół mieszkaniowy Planeta 2 segment ” 4) „KUPUJĄCY są zobowiązani do niezwłocznego powiadamiania INWESTORA o każdorazowej zmianie adresu do korespondencji. Zaniechanie dokonania tego obowiązku powodować będzie doręczanie przez INWESTORA pism i oświadczeń pod ostatni adres podany przez KUPUJ ĄCEGO, ze skutkiem doręczenia” w: § 12 ust 1 i 2 wzorca umownego „ zespół mieszkaniowy Planeta X ”, § 12 ust 1 i 2 wzorca umownego „ zespół mieszkaniowy Planeta 3 ”, § 12 ust 1 i 2 wzorca umownego „ zespół mieszkaniowy Planeta 3 BIS ”, § 12 ust 1 i 2 wzorc a umownego „ zespół mieszkaniowy Planeta 5 ”, § 12 ust 1 i 2 wzorca umownego „ zespół mieszkaniowy Planeta Szczęśliwa ”, § 12 ust 1 i 2 wzorca umownego „ zespół mieszkaniowy Planeta 2 - lokal ”, § 12 ust 1 i 2 wzorca umownego „ zespół mieszkaniowy Planeta 2 se gment ” 5) „Strony niniejszej umowy zgodnie oświadczają, że wszelkie spory wynikające z niniejszej umowy rozpoznawane będą przez właściwe Sądy Powszechne, właściwe ze względu na miejsce położenia przedmiotowej Inwestycji” w: § 15 ust 3 wzorca umowneg o „ zespół mieszkaniowy Planeta X ”, § 16 ust 3 wzorca umownego „ zespół mieszkaniowy Planeta 3 ”, § 16 ust 3 wzorca umownego „ zespół mieszkaniowy Planeta 3 BIS ”, § 15 ust 3 wzorca umownego „ zespół mieszkaniowy Planeta 5 ”, [ 5 ] § 15 ust 3 wzorca umownego „ zespół mieszkaniowy Planeta Szczęśliwa ”, 6) „Strony niniejszej umowy zgodnie oświadczają, że wszelkie spory wynikające z niniejszej umowy rozpoznawane będą przez właściwe Sądy Powszechne, właściwe ze względu na siedzibę Inwestora” w: § 15 ust 3 wzorc a umownego „ zespół mieszkaniowy Planeta 2 - lokal ”, § 15 ust 3 wzorca umownego „ zespół mieszkaniowy Planeta 2 segment ”, tożsamych z tymi, które zostały wpisane do Rejestru pod numerami: 885, 1207, 918, 921, 1598, 1299, 1007 . Jak wynika z poczynionych przez organ antymonopolowy ustaleń, Architekton GDA prowadzi działalność gospodarczą, między innymi w zakresie budownictwa i obsługi nieruchomości na podstawie wpisu do Krajowego Rejestru Sądowego dokonanego w dniu 17 kwietnia 2001r. pod numerem 0000007705 . Skarżony przedsiębiorca, ustosunkowując się do stawianych mu zarzutów, w piśmie z dnia 26 września 2008r. uzupełnionym pismem z dnia 6 maja 2009r., oświadczył, iż: „zobowiązuje się do pod - jęcia działań zmierzających do zapobieżenia naruszeniu interesów konsumentów poprzez eliminację kwestionowanych postanowień umownych (…)” poprzez: • zastąpienie postanowienia o treści: „W przypadku zmiany stawek podatku VAT, wyżej wymieniona cena brutto ulegnie zmianie”, odpowiednio zapisem: „ W przypadku zmiany stawek podatku VAT wyżej wymieniona cena brutto ulegnie zmianie. Kupującemu w takim przypadku przysługuje prawo odstąpienia od umowy na zasadach w niej określonych w terminie 7 dni od dnia poinformowania go przez Inwestora o zmianie ceny bez obowiązku zapłaty kary umownej z tytułu odstąpienia od umowy.”, • zmianę postanowienia o treści: „Terminy, o których mowa w §8 ust. 1., ni niejszej umowy mogą ulec przedłużeniu w przypadku zaistnienia okoliczności uniemożliwiających rozpoczęcie bądź realizację inwestycji, za które to okoliczności INWESTOR nie ponosi odpowiedzialności, w szczególności takich jak: A/ decyzje władz, sądów, organ ów administracji, gestorów sieci, uniemożliwiających rozpoczęcie, albo zakazujące prowadzenia inwestycji lub nakazujące jej wstrzymanie, B/ katastrofy, klęski żywiołowe, pożary , zalania, itp., C/ warunki atmosferyczne uniemożliwiające prowadzenie in westycji, D/ wojna, strajki, niepokoje i zaburzenia publiczne, E/ prace wykonywane przez gestorów sieci, bądź podmioty gospodarcze działające w ich imieniu” poprzez nadanie mu brzmienia: „Terminy, o których mowa w §8 ust. 1., niniejszej umowy mogą ulec przedłużeniu w przypadku zaistnienia okoliczności uniemożliwiających rozpoczęcie bądź realizację inwestycji, za które to okoliczności INWESTOR nie ponosi odpowiedzialności. Kupującemu w taki m przypadku przysługuje prawo odstąpienia od umowy na zasadach w niej określonych w terminie 7 dni od dnia poinformowania go przez Inwestora o przedłużeniu terminów, o których mowa w (…) niniejszej umowy bez obowiązku zapłaty kary umownej z tytułu odstąpie nia od umowy”, • wykreślenie zdania drugiego z kwestionowanego postanowienia o treści: „KUPUJĄCY są zobowiązani do niezwłocznego powiadamiania INWESTORA o każdorazowej zmianie adresu do korespondencji. Zaniechanie dokonania tego obowiązku powodować będz ie doręczanie przez INWESTORA pism i oświadczeń pod ostatni adres podany przez KUPUJĄCEGO, ze skutkiem doręczenia” , • nadanie postanowieniom o treści: „Strony niniejszej umowy zgodnie oświadczają, że wszelkie spory wynikające z niniejszej umowy rozpoznaw ane będą przez właściwe Sądy Powszechne, właściwe ze względu na miejsce położenia przedmiotowej Inwestycji” , „Strony niniejszej umowy zgodnie oświadczają, że wszelkie spory [ 6 ] wynikające z niniejszej umowy rozpoznawane będą przez właściwe Sądy Powszechne, w łaściwe ze względu na siedzibę Inwestora” brzmienia: „Strony niniejszej umowy zgodnie oświadczają, że wszelkie spory wynikające z niniejszej umowy rozpoznawane będą przez Sądy Powszechne właściwości ogólnej” lub „Strony niniejszej umowy zgodnie oświadcz ają, że wszelkie spory wynikające z niniejszej umowy rozpoznawane będą przez Sądy Powszechne właściwe ze względu na miejsce zamieszkania Kupującego”, • odstąpienie od stosowania we wzorcach umów postanowień o treści: „Nieodebranie listu przez KUPUJĄCEGO t raktowane będzie jako doręczenie listu, ze wszystkimi skutkami prawnymi z tego wynikającymi”. Jednocześnie przedsiębiorca zadeklarował zmianę „wszystkich umów, które istnieją już w obrocie prawnym oraz znajdują się w trakcie realizacji” na umowy niezawie rające zakwestionowanych klauzul. Prezes UOKiK zaliczył w poczet dowodów materiały uzyskane od przedsiębiorcy w trakcie przeprowadzonego wcześniej, pod sygnaturą akt RGD.405 - 28/07/IW, postępowania wyjaśniającego. Skarżony przedsiębiorca został poinformowany o zakończeniu postępowania i o możliwości wglądu w akta postępowania. M AJĄC NA UWADZE ZEBRANY W SPRAWIE MATERIAŁ DOWODOWY P REZES U RZĘDU ZWAŻYŁ , CO NASTĘPUJE . Dla rozstrzygnięcia sprawy w oparciu o przepis y ustawy o ochronie […], niezbędne jest uprzednie ustalenie, czy zagrożony został w niej interes publicznoprawny, bowiem bez spełnienia tego warunku Prezes UOKiK nie jest upoważniony do realizacji zasadniczego celu ustawy, który, zgodnie z jej art. 1 ust 1 , jest definiowany jako określenie warunków rozwoju i ochrony konkurencji oraz zasad podejmowanej w interesie publicznoprawnym ochrony interesów przedsiębiorców i konsument ó w. W ocenie organu antymonopolowego rozpatrywana sprawa taki charakter posiada, bo wiem wiąże się z ochroną interesu szerszej grupy konsumentów, którzy zostali lub mogli zostać klientami skarżonego przedsiębiorcy. Aby działania Architekton GDA mogły zostać uznane za sprzeczne z zakazem wynikającym z art. 24 ustawy o ochronie […], winny spełniać łącznie następujące przesłanki: • ujawniać się w obrocie konsumenckim, a więc dotyczyć relacji przedsiębiorca - konsument, • nosić znamię bezprawności, • naruszać zbiorowe interesy konsumentów. Stosownie do art. 4 pkt 1 ustawy o ochronie […], przez przedsiębiorcę rozumie się między innymi przedsiębiorcę w sensie przepisów ustawy z dnia 2 lipca 2004r. o swobodzie działalności gospodarczej (tekst jednolity: Dz. U. z 2007r. Nr 155, poz. 1095 ze zm.) , stanowiących, iż przedsiębiorcą jest osoba fizyczna, osoba prawna i jednostka organizacyjna niebędąca osobą prawną, której odrębna ustawa przyznaje zdolność prawną – wykonująca we własnym imieniu działalność gospodarczą (art. 4 pkt 1), a także wspólnicy spółki cywilnej w zakresie wykonywanej przez nich działalności gospodarczej (art. 4 pkt 2), natomiast odpowiednio do art. 4 pkt 12 ustawy o ochronie […] i art. 22 1 Kodeksu cywilnego, za konsumenta uważa się osobę fizyczną dokonującą czynności prawnej nie z wiązanej bezpośrednio z jej działalnością gospodarczą lub zawodową. Niekwestionowana przez Architekton GDA okoliczność zawierania umów sprzedaży lokalu mieszkalnego z osobami fizycznymi w celu zaspokojenia ich potrzeb bytowych i mieszkaniowych jednoznaczn ie potwierdza fakt spełnienia pierwszej z ww. przesłanek. Odnośnie drugiej przesłanki, tj. bezprawności, rozumianej jako działanie sprzeczne z przepisami prawa, podnieść należy, iż skarżonemu przedsiębiorcy postawiony został zarzut naruszenia art. 24 ust. 1 ustawy o ochronie […], stanowiącego, iż „ Zakazane jest stosowanie praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów .”, przy czym, stosownie do treści ust. 2 tego przepisu, „ Przez praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów rozumie się godzące w nie bezprawne działanie przedsiębiorcy, w szczególności: 1) stosowanie postanowień wzorców umów, które zostały wpisane do rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwo lone, o którym mowa w art. 479 45 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego […] .” [ 7 ] Architekton GDA oferując usługi deweloperskie, w kontraktach z konsumentami posługuje się jednostronnie opracowanymi wzorcami umów, co jest okoliczno ścią przyznaną przez przedsiębiorcę w toku postępowania. W ocenie Prezesa Urzędu należy stwierdzić, że oferowane konsumentom wzorce umów pn.: 1) „ zespół mieszkaniowy Planeta X ”, 2) „ zespół mieszkaniowy Planeta 3 ”, 3) „ zespół mieszkaniowy Planeta 3 BIS ”, 4) „ zespó ł mieszkaniowy Planeta 5 ”, 5) „ zespół mieszkaniowy Planeta Szczęśliwa ”, 6) „zespół mieszkaniowy Planeta 2 - lokal”, 7) „zespół mieszkaniowy Planeta 2 segment” , jako jednostronnie przygotowane z góry, przed zawarciem umowy, zbiory gotowych klauzul umownych w pos taci warunków umów, a następnie - na ich podstawie - zawieranych z konsumentami, wyczerpują definicję pojęcia wzorca umownego, o którym mowa w art. 384 § 1 Kodeksu cywilnego. Zakaz stosowania postanowień wpisanych do Rejestru dotyczy, co dla niniejszego p ostępowania istotne, nie tylko tego przedsiębiorcy, przeciwko któremu zapadł wyrok w sprawie o uznanie postanowień wzorca umowy za niedozwolone, lecz – zgodnie z art. 479 43 Kodeksu postępowania cywilnego – również osób trzecich, tj. innych przedsiębiorców; konsekwencją umieszczenia postanowienia umownego w powołanym Rejestrze jest zatem to, iż od tej chwili posłużenie się nim (lub tożsamym z nim) przez inny podmiot wywoła skutek równoznaczny wprowadzeniu do umowy elementu bezwzględnie przez prawo zakazanego . Takie podejście Prezesa UOKiK pozostaje w zgodzie z orzecznictwem Sądu Najwyższego, który w uchwale z dnia 13 lipca 2006r. (sygn. akt III SZP 3/06) wskazał, iż „[…] stosowanie postanowień wzorców umów o treści tożsamej z treścią postanowień uznanych za niedozwolone prawomocnym wyrokiem Sądu Okręgowego w Warszawie – Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów i wpisanych do rejestru, o którym mowa w art. 479 45 § 2 k.p. c., może być uznane w stosunku do innego przedsiębiorcy za praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów […] ”, a w uzasadnieniu do niej, iż „ […] praktyka naruszająca zbiorowe interesy konsumentów art. 23a u.o.k.ik. obejmuje również przypadki wprowadz ania jedynie zmian kosmetycznych polegających na przestawieniu wyrazów lub zastąpieniu jednych wyrazów innymi, jeżeli tylko wykładnia postanowienia pozwoli stwierdzić, że jego treść mieści się w hipotezie zakazanej klauzuli. Stosowanie klauzuli o zbliżonej treści do klauzuli wpisanej do rejestru godzi przecież tak samo w interesy konsumentów, jak stosowanie klauzuli identycznej, co wpisana do rejestru […]. Przyjęta powyżej rozszerzająca wykładnia art. 23a u.o.k.ik. znajduje również uzasadnienie w dyrektywac h 93/13 oraz 98/27 a także orzecznictwie ETS dotyczącym zasady efektywności […] ”. Wobec tego, że z powołanego wywodu Sądu Najwyższego wynika wprost, iż nie jest konieczna dokładna, literalna identyczność klauzuli wpisanej do Rejestru i klauzuli z nią po równywanej, stąd za niedozwolone mogą zostać uznane również postanowienia umów mieszczące się w hipotezie klauzuli wpisanej do Rejestru, której treść będzie ustalona w oparciu o dokonaną jej wykładnię. I. Kwestionowane w niniejszym postępowaniu postanowi enia stosowanego przez Architekton GDA wzorca są tożsame z postanowieniami uznanymi za niedozwolone prawomocnymi wyrokami Sądu Okręgowego w Warszawie – Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (zwanego dalej SOKiK), wpisanymi do Rejestru pod numerami: 885, 1 207, 918, 921, 1598, 1299, 1007 . I tak, po pierwsze , według Prezesa UOKiK, postanowienie o treści: „W przypadku zmiany stawek podatku VAT, wyżej wymieniona cena brutto ulegnie zmianie” zawarte w: § 3 ust 2 wzorca umownego „ zespół mieszkaniowy Planeta X ”, § 3 ust 2 wzorca umownego „ zespół mieszkaniowy Planeta 3 ”, § 3 ust 2 wzorca umownego „ zespół mieszkaniowy Planeta 3 BIS ”, § 3 ust 2 wzorca umownego „ zespół mieszkaniowy Planeta 5 ”, § 3 ust 2 wzorca umownego „ zespół mieszkaniowy Planeta Szczęśliwa ” , § 3 ust 2 wzorca umownego „ zespół mieszkaniowy Planeta 2 - lokal ”, § 3 ust 2 wzorca umownego „ zespół mieszkaniowy Planeta 2 segment ”, pomimo różnic w zakresie użytych wyrazów i sformułowań, wypełnia warunek tożsamości z klauzulą o treści „ Do ceny zostanie doliczony podatek VAT zgodnie z obowiązującymi przepisami. Na dzień podpi - sania umowy stawka podatku VAT na lokal mieszkalny wynosi 7%, a na garaż i miejsce parkingowe 22%. W przypadku zmiany stawki podatku VAT nastąpi odpowiednia zmiana ceny .” wpisaną do Rejestru pod numerem 885 na podstawie wyroku SOKiK z dnia 18 maja 2005r. (sygnatura akt XVII AmC 86/03). Jak podniósł Sąd w uzasadnieniu wyroku, o którym mowa wyżej, „klauzula narusza art. 385 1 § 1 k.c. i art. 385 3 pkt 20 k.c., gdyż przewidując możliwość podniesienia ceny pozwany nie przewidział możliwości odstąpienia od umowy przez konsumenta. Zdaniem Sądu wzrost stawki podatku stanowi wprawdzie zdarzenie niezależne od stron, jednak podatek VAT stanowi element ceny . Wzrost stawki podatku jest zatem [ 8 ] wzrostem ceny i konsument musi mieć bezwzględnie zapewnione, stosownie do art. 385 3 pkt 20 k.c., prawo do odstąpienia od umowy”. Tymczasem, o ile w wypadku kwestionowanego postanowienia wzorca stosowanego przez Architek ton GDA przewidziano możliwość podniesienia ceny przedmiotu sprzedaży wskutek wzrostu stawki VAT na usługi budowlane, o tyle nie ustanowiono prawa odstąpienia przez nabywcę nieruchomości, w wypadku braku akceptacji dla tej zmiany, bez negatywnych dla niego konsekwencji, od umowy zawartej z deweloperem, a zatem postanowienia te są uznane za tożsame z klauzulą wpisaną do Rejestru pod numerem 885 . Po drugie , postanowienie o treści: „Nieodebranie listu przez KUPUJĄCEGO traktowane będzie jako doręczenie listu , ze wszystkimi skutkami prawnymi z tego wynikającymi” zawarte w: § 4 ust 3 wzorca umownego „ zespół mieszkaniowy Planeta X ”, § 4 ust 2 wzorca umownego „ zespół mieszkaniowy Planeta 3 ”, § 4 ust 3 wzorca umownego „ zespół mieszkaniowy Planeta 3 BIS ”, § 4 ust 3 wzorca umownego „ zespół mieszkaniowy Planeta 5 ”, § 4 ust 3 wzorca umownego „ zespół mieszkaniowy Planeta Szczęśliwa ”, § 4 ust 2 wzorca umownego „ zespół mieszkaniowy Planeta 2 - lokal ”, § 4 ust 3 wzorca umownego „ zespół mieszkaniowy Planeta 2 segm ent ” oraz postanowienie o treści: „KUPUJĄCY są zobowiązani do niezwłocznego powiadamiania INWESTORA o każdorazowej zmianie adresu do korespondencji. Zaniechanie dokonania tego obowiązku powodować będzie doręczanie przez INWESTORA pism i oświadczeń pod ostatni adres podany przez KUPUJĄCE - GO, ze skutkiem doręczenia” zawarte w: § 12 ust 1 i 2 wzorca umownego „ zespół mieszkaniowy Planeta X ”, § 12 ust 1 i 2 wzorca umownego „ zespół mieszkaniowy Planeta 3 ”, § 12 ust 1 i 2 wzorca umownego „ zespół mieszkaniowy Planeta 3 BIS ”, § 12 ust 1 i 2 wzorca umownego „ zespół mieszkaniowy Planeta 5 ”, § 12 ust 1 i 2 wzorca umownego „ zespół mieszkaniowy Planeta Szczęśliwa ”, § 12 ust 1 i 2 wzorca umownego „ zespół mieszkaniowy Planeta 2 - lokal ”, § 12 us t 1 i 2 wzorca umownego „ zespół mieszkaniowy Planeta 2 segment ” Prezes UOKiK postrzega, jako tożsame z klauzulą o treści: „Oświadczenia i zawiadomienia ACTIV INVESTMENT przesłane Kupującemu na podany adres do korespondencji uważa się za skutecznie doręczo ne. Kupujący zobowiązany jest w trakcie trwania niniejszej Umowy do natychmiastowego zawiadomienia ACTIV INVESTMENT o każdej zmianie adresu swego miejsca zamieszkania, pod rygorem uznania za skutecznie doręczone oświadczeń i zawiadomień ACTIV INVESTMENT p rzesłanych Kupującemu na adres wskazany w niniejszej umowie” wpisaną do Rejestru pod numerem 1482 na podstawie wyroku SOKiK z dnia 20 maja 2008r. (sygnatura akt XVII AmC 107/07). Postanowienie w kształcie proponowanym przez przedsiębiorcę podlega ocenie pod kątem naruszenia klauzuli generalnej, uregulowanej w art. 385 1 § 1 k.c. , stosownie do której „postanowienia umowy zawieranej z konsumentem nie uzgodnione indywidualnie nie wiążą go, jeżeli kształtują jego prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy” oraz art. 385 3 pkt 9 k.c. Stosownie do treści tego ostatniego przepisu, niedozwolonym postanowieniem umownym jest takie, które „przyznaj e kontrahentowi konsumenta uprawnienie do dokonywania wią - żącej interpretacji umowy” . Architekton GDA, w § 4 ust 2 lub § 4 ust 3 - w zależności od wzorca umownego, zastrzegł, że „nieodebranie listu przez KUPUJĄCEGO traktowane będzie jako doręczenie list u, ze wszystkimi skutkami prawnymi z tego wynikającymi” , podobnie jak autor klauzuli znajdującej się w Rejestrze pod numerem 1482, który uznał, że wysyłanie zawiadomień, w tym także oświadczeń woli na wskazany w umowie adres konsumenta będzie równoznaczne z ich doręczeniem konsumentowi. Tak sformułowane zapisy oznaczają to, iż tylko przedsiębiorca – jako twórca wzorca umowy – de facto decyduje o skuteczności doręczeń i wynikających z nich skutków prawnych. Takie działanie może naruszać standardy prawne wy nikające z przepisów kodeksu cywilnego oraz obowiązujących w obrocie dobrych obyczajów. Stosownie bowiem do treści art. 61 § 1 k.c. – „oświadczenie woli, które ma być złożone innej osobie, jest złożone z chwilą, gdy doszło do niej w taki sposób, że mogła z apoznać się z jego treścią” . W razie wątpliwości, czy oświadczenie zostało złożone prawidłowo, a jego treść wywołuje przewidziane skutki prawne, podmiotem właściwym do rozstrzygnięcia tych kwestii jest sąd powszechny, a nie [ 9 ] twórca wzorca, który – korzysta jąc z przewagi kontraktowej - narzuca swoim kontrahentom treść postanowień wzorca. Ponadto, w ocenie Prezesa UOKiK postanowienia zawarte w § 12 ust 1 i 2 ww. wzorców umownych są tożsame z klauzulami, o treści: „W przypadku zmiany adresu, każda ze stron zobowiązana jest niezwłocznie pisemnie powiadomić o tym drugą stronę. W przypadku nie powiadomienia korespondencja kierowana na ostatni znany adres będzie uznawana za skutecznie doręczoną.” , wpisaną do Rejestru po d numerem 1207 na podstawie wyroku SOKiK z dnia 16 kwietnia 2007r. (sygnatura akt XVII AmC 43/06), „ […] Fronton pozostawia w aktach umowy pismo ze skutkiem doręczenia, jeśli nabywca nie zawiadomi Frontonu o zmianie adresu i nazwiska, a wysłane zawiadomi enie wróci z adnotacją „adresat nieznany” lub temu podobną […]. ”, wpisaną do Rejestru pod numerem 918 na podstawie wyroku SOKiK z dnia 17 sierpnia 2006r. (sygnatura akt XVII AmC 100/05), bowiem za niedopuszczalne w obrocie, zwłaszcza konsumenckim, i sprze czne z dobrymi obyczajami należy uznać zapisy wprowadzające doręczenie zastępcze, które w istocie w zakamuflowany sposób odwołują się do przepisów kodeksu postępowania cywilnego . Uzasadniając wyrok z dnia 17 sierpnia 2006r. SOKiK stwierdził między innym i., iż uznany za niedozwolony zapis umowny „ kształtuje sytuację konsumenta niekorzystnie w porównaniu z sytuacją pozwanego, nakładając na konsumenta bardzo rygorystyczne skutki w zakresie odbierania korespondencji pozwanego analogicznie jak przepisy kpc w odniesieniu do korespondencji sądowej. Instytucja doręczenia zastępczego należy do prawa procesowego i negatywnie należy ocenić próbę jej adaptowania do obrotu gospodarczego, zwłaszcza, gdy jedną ze stron umowy jest konsument oraz mając na uwadze art. 61 kc, zgodnie z którym oświadczenie woli, które ma być złożone innej osobie, jest złożone z chwilą, gdy doszło do niej w taki sposób, że mogła zapoznać się z jego treścią. Podkreślić należy, iż instytucja doręczenia zastępczego nie jest gwarantem dojścia do konsumenta oświadczenia woli pozwanego w w/w sposób. […] Postanowienie [to] […] może prowadzić do sytuacji, gdy konsument pozbawiony możliwości rzeczywistego zapoznania się z oświadczeniem woli pozwanego narażony będzie na jego skutki prawne. Takie ukształ towanie obowiązków konsumenta rażąco narusza jego interesy i jest sprzeczne z dobrymi obyczajami .”. Podkreślenia wymaga, iż instytucja doręczenia zastępczego należy do prawa procesowego i nakłada na osoby trzecie określone obowiązki związane z dostarczen iem stronom postępowania pism procesowych. Są one nałożone w drodze ustawowej i nie mogą być rozszerzane na obrót gospodarczy poprzez aprioryczne postanowienia wzorca umowy. Analiza treści postanowień ww. wzorców przeprowadzona w kontekście powołanych w yżej klauzul wpisanych do Rejestru pozwala na stwierdzenie, iż kwestionowane przez Prezesa UOKiK zapisy nie tylko dają deweloperowi możliwość uznania nieodebrania w terminie listu przez kupującego za jego doręczenie, ale i uwzględnia identyczną do określon ej w tych klauzulach instytucję domniemania złożenia skutecznego oświadczenia woli uzależnionego jedynie od jego wysłania pod adres ostatnio wskazany, przez co skutek stosowania tego zapisu może być uznany za taki sam, jak tych, które umieszczono w Rejestr ze pod numerami 1482, 1207 i 918 , a to przesądza – mimo odmienności wynikającej z użytych wyrazów, sformułowań i szyku zdań – o ich tożsamości. Niezależnie od powyższych wniosków, wymaga podniesienia, że kwestionowane postanowienia rażąco naruszają inter esy konsumentów, albowiem pozwalają one skarżonemu przedsiębiorcy na interpretację umowy w zakresie skuteczności składanych przez niego oświadczeń woli, których przedmiotem może być wypowiedzenie, odstąpienie lub rozwiązanie umowy w innym trybie oraz przer zucenie na konsumenta podobnego ryzyka związanego z doręczeniem zawiadomień lub oświadczeń. Po trzecie , za zbieżny z klauzulą o treści: „Fronton zastrzega sobie prawo do zmian terminu zakończenia inwestycji, wynikających z przyczyn od niego niezależnych w tym w szczególności siły wyższej, przy czym jest o takiej zmianie poinformować pisemnie nabywcę z odpowiednim wyjaśnieniem i wskazaniem nowego terminu. Fronton zastrzega sobie prawo do zmiany terminu zakończenia inwestycji wynikających z przyczyn od nieg o niezależnych w tym w szczególności: a. siły wyższej, b. działań organów administracyjnych, c. działań nabywcy, przy czym zobowiązany jest o takiej zmianie poinformować pisemnie nabywcę z odpowiednim wyjaśnieniem i wskazaniem nowego terminu.” , wpisaną do Rejestru pod numerem 921 na podstawie wyroku SOKiK z dnia 17 sierpnia 2006r., sygnatura akt XVII AmC 100/05, organ antymonopolowy uznaje zapis postanowienie o treści: [ 10 ] „Terminy, o których mowa w §8 ust. 1., niniejszej umowy mogą ulec przedłużeniu w przyp adku zaistnienia okoliczności uniemożliwiających rozpoczęcie bądź realizację inwestycji, za które to okoliczności INWESTOR nie ponosi odpowiedzialności, w szczególności takich jak: A/ decyzje władz, sądów, organów administracji, gestorów sieci, uniemożliwiających rozpoczęcie, albo zakazujące prowadzenia inwestycji lub nakazujące jej wstrzymanie, B/ katastrofy, klęski żywiołowe, pożary , zalania, itp., C/ warunki atmosferyczne u niemożliwiające prowadzenie inwestycji, D/ wojna, strajki, niepokoje i zaburzenia publiczne, E/ prace wykonywane przez gestorów sieci, bądź podmioty gospodarcze działające w ich imieniu” zawarte w: § 8 ust 2 wzorca umownego „ zespół mieszkaniowy Planeta X ”, § 8 ust 2 wzorca umownego „ zespół mieszkaniowy Planeta 3 ”, § 8 ust 2 wzorca umownego „ zespół mieszkaniowy Planeta 3 BIS ”, § 8 ust 2 wzorca umownego „ zespół mieszkaniowy Planeta 5 ”, § 8 ust 2 wzorca umownego „ zespół miesz kaniowy Planeta Szczęśliwa ”, § 8 ust 2 wzorca umownego „ zespół mieszkaniowy Planeta 2 - lokal ”, § 8 ust 2 wzorca umownego „ zespół mieszkaniowy Planeta 2 segment ”. Porównanie postanowienia kwestionowanego przez Prezesa Urzędu i tego, które zostało wpisane do Rejestru pod numerem 921, pozwala na stwierdzenie, iż, niezależnie od różnic w zakresie użytych wyrazów i sformułowań, ma ono dla kontrahenta dewelopera konsekwencje analogiczne, skutkuje bowiem przyznaniem sobie przez Architektom GDA prawa do jednostro nnej zmiany treści zawieranej umowy w zakresie terminu przekazania „ Kupującemu ” przedmiotu tej umowy, tj. „ lokalu mieszkalne - go ”, oraz realizacji całej inwestycji „zespołów mieszkaniowych Planeta (…)” . W podobny sposób wypowiedział się również SOKiK, który wyrokiem z dnia 12 listopada 2007r., sygnatura akt XVII AmC 113/07, utrzymanym następnie w mocy przez Sąd Apelacyjny wyrokiem z dnia 8 sierpnia 2008r., sygnatura akt VI ACa 325/08, uznając za niedozwol one postanowienie o treści: „ Strony tej umowy postanawiają nadto, że termin wydania lokalu w posiadanie stronie zobowiązanej do zakupu może ulec zmianie na skutek okoliczności za które strona zobowiązana do sprzedaży nie ponosi odpowiedzialności, w szczegó lności w przypadku zaistnienia okoliczności, wymagających akceptacji instytucji lub urzędów (np. wydanie zgody na użytkowanie budynku) lub opóźnienia w uiszczeniu ceny sprzedaży przez stronę zobowiązaną do zakupu; przesunięcie terminu do trzech miesięcy ni e stanowi zwłoki strony zobowiązanej do sprzedaży. ”, wpisane do Rejestru pod numerem 1598 , podniósł w uzasadnieniu między innymi. to, iż uwolnienie się dewelopera od odpowiedzialności za opóźnienia w realizacji inwestycji sankcjonuje, w istocie, możliwość jednostronnej zmiany terminu zakończenia budowy. Po czwarte , postanowienie o treści: „Strony niniejszej umowy zgodnie oświadczają, że wszelkie spory wynikające z niniejszej umowy rozpoznawane będą przez właściwe Sądy Powszechne, właściwe ze względu na m iejsce położenia przedmiotowej Inwestycji” zawarte w: § 15 ust 3 wzorca umownego „ zespół mieszkaniowy Planeta X ”, § 16 ust 3 wzorca umownego „ zespół mieszkaniowy Planeta 3 ”, § 16 ust 3 wzorca umownego „ zespół mieszkaniowy Planeta 3 BIS ”, § 15 ust 3 w zorca umownego „ zespół mieszkaniowy Planeta 5 ”, § 15 ust 3 wzorca umownego „ zespół mieszkaniowy Planeta Szczęśliwa ”, należy uznać za tożsame z treścią klauzuli wpisanej do Rejestru pod numerem 1299 . oraz postanowienie o treści: „Strony niniejszej umowy zgodnie oświadczają, że wszelkie spory wynikające z niniejszej umowy rozpoznawane będą przez właściwe Sądy Powszechne, właściwe ze względu na siedzibę Inwestora” zawarte w: § 15 ust 3 wzorca umownego „zespół mieszkaniowy Planeta 2 - lokal” , § 15 ust 3 wzorca umownego „ zespół mieszkaniowy Planeta 2 segment ”, należy uznać za tożsame z treścią klauzuli wpisanej do Rejestru pod numerem 1007 . Wyrokiem SOKiK z dnia 29 listopada 2007r. (sygnatura akt XVII Amc 211/07), za niedozwolone uznane zostało postanowienie o treści: „Wszelkie spory wynikłe z realizacji umowy rozstrzygane będą [ 11 ] przez sąd cywilny w Krakowie, bądź przez sąd miejsca wykonania u mowy” . Wyrokiem SOKiK z dnia 23 listopada 2006r. (sygnatura akt XVII Amc 156/05), za niedozwolone uznane zostało postanowienie o treści: „Spory wynikające z wykonania tej umowy rozstrzygać będzie Sąd właściwy dla siedziby spółki” . Wyniki analizy porówn awczej postanowienia zawartego we wzorcach stosowanych przez przedsiębiorcę z klauzulami umieszczonymi w Rejestrze pozwalają na stwierdzenie, że - pomimo braku identyczności literalnej – stosowanie jego wywołuje tożsame skutki, bowiem w przypadku powstania sporu na tle wykonywania umowy, zapisy te bezprawnie narzucają konsumentom właściwość miejscową sądu i ograniczają ich prawa do wytoczenia powództwa, wynikające z przepisów K.p.c. o właściwości ogólnej i przemiennej. Zgodnie z ustawą z dnia 17 listopada 1964r. Kodeks postępowania cywilnego (Dz.U. Nr 43, poz. 269 ze zm.) mówiąc o właściwości miejscowej, można wyróżnić właściwość: ogólną, przemienną i wyłączną. Zasadę w zakresie właściwości miejscowej określa art. 27 § 1 K.p.c. stanowiąc, że „Powódz - two w ytacza się przed sąd pierwszej instancji, w którego okręgu pozwany ma miejsce zamieszkania”. Właściwość wyłączna dotyczy powództw związanych między innymi z prawem rzeczowym na nieruchomości, dziedziczeniem, stosunkami pomiędzy rodzicami i dziećmi. Przepis y dotyczące właściwości przemiennej przewidują możliwość wytoczenia powództwa o ustalenie istnienia umowy, jej wykonania, rozwiązania lub unieważnienia, jak też o odszkodowanie z powodu niewykonania lub nienależytego wykonania umowy, przed sądem właściwym dla miejsca jej wykonania. W razie wątpliwości, miejsce to powinno być stwierdzone dokumentem. Przepisy art. 31 i nast. K.p.c. umożliwiają powodowi dokonanie wyboru pomiędzy sądem właściwości ogólnej, a innym sądem oznaczonym w tych przepisach, w zależnośc i od tego, który sąd jest dla niego dogodniejszy. 1 Nie jest zatem dopuszczalne narzucenie właściwości przemiennej przez jedną ze stron stosunku prawnego/umowy, a jedynie następczy jej wybór w chwili powstania roszczenia wynikającego z umowy. Artykuł 46 K.p .c. przewiduje możliwość zawarcia tzw. umowy prorogacyjnej, polegającej na tym, że strony mogą umówić się na piśmie o poddanie sądowi pierwszej instancji, który według ustawy nie jest miejscowo właściwy, sporu już wynikłego lub sporów mogących wyniknąć w p rzyszłości z oznaczonego stosunku prawnego. Sąd ten, jeżeli strony nie postanowiły inaczej, będzie wówczas sądem wyłącznie właściwym. W świetle przytoczonego przepisu możliwe jest odejście od generalnego modelu właściwości ogólnej, jednak tylko wtedy, gdy jest to przedmiotem indywidualnego uzgodnienia umownego. Skuteczność takiej umowy zależy zatem od zgodnego wyrażenia woli stron. Tak więc w rozpatrywanym przypadku, w sytuacji konieczności rozwiązywania sporu na drodze sądowej w grę wchodzą tylko dwie wł aściwości, tj. ogólna i przemienna. Według właściwości ogólnej, jeżeli powodem jest konsument, to powództwo powinno zostać wniesione do sądu właściwego dla siedziby przedsiębiorcy (art. 30 K.p.c.). Jeżeli natomiast powodem jest przedsiębiorca, to sądem wła ściwym jest sąd, w którego okręgu konsument ma miejsce zamieszkania (art. 27 § 1 K.p.c.). W przypadku właściwości przemiennej dotyczącej roszczeń wynikających z zawartej umowy, właściwym będzie sąd miejsca wykonania tej umowy. Jak wynika z powyższego, nie w każdym przypadku sądem właściwym będzie sąd właściwy wskazany we wzorcach stosowanych przez Architekton GDA. Przedsiębiorca narzucając konsumentowi ograniczenie możliwości dochodzenia roszczeń powstałych na tle wykonywania umowy przyczynia się do pogorsz enia jego sytuacji, co może być źródłem niewygody i niepotrzebnej straty czasu, a także zbędnych wydatków. Zapis taki utrudnia mu ponadto skuteczną realizację konstytucyjnego prawa do sądu. 2 Mając na względzie powyższe, Prezes UOKiK za uprawdopodobnione p rzyjmuje, iż kwestionowane postanowienia umowne zawarte we wzorcach stosowanych przez Architekton GDA, pozyskanym w trakcie postępowania wyjaśniającego o sygnaturze akt RGD.405 - 28/07/IW, mieszczą się w hipotezach odpowiednich klauzul wpisanych do Rejestru postanowień umownych uznanych za niedozwolone, przez co wypełniają drugą z przesłanek niezbędnych do stwierdzenia naruszenia przez skarżonego przedsiębiorcę zakazu, o którym mowa w art. 24 ustawy o ochronie […]. Zdaniem organu antymonopolowego, za spełnio ną należy uznać także trzecią przesłankę, bowiem naruszenie zbiorowych interesów konsumentów ma miejsce wtedy, gdy działanie przedsiębiorcy godzi w interesy konsumentów jako zbiorowości, to jest w sytuacji, gdy skierowane jest nie tylko do wyodrębnionej in dywidualnie grupy konsumentów, lecz szerszego nieograniczonego liczbowo kręgu osób, do których dotarła i dotrzeć może oferta przedsiębiorcy, a w rozpatrywanej sprawie wymieniony warunek jest spełniony – oferta usług 1 Kodeks postępowania cywilnego. Komentarz. Tom I. Pod redakcją K. Piaseckiego, Wydawnictwo C.H. Beck, Warszawa 1996r., str. 164. 2 Wyrok Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów z dnia 25 maja 2005r., sygn. akt XVII Ama 4 6/04. [ 12 ] deweloperskich zawierająca niedozwolone klauzule adresowana jest bowiem przez Architekton GDA nie do ściśle zindywidualizowanego konkretnego konsumenta, lecz do z góry nieokreślonej, niemożliwej do zidentyfikowania liczby konsumentów, których sytuacja jest identyczna i wspólna. W tym stanie rze czy stwierdza się, iż wszystkie, wskazane wcześniej, przesłanki wynikające z art. 24 ustawy o ochronie […], zostały uprawdopodobnione. Stosownie do art. 28 ust. 1 ww. ustawy, jeżeli w toku postępowania w sprawie praktyk naruszających zbiorowe interesy kon sumentów zostanie uprawdopodobnione – na podstawie okoliczności sprawy, informacji zawartych w zawiadomieniu, o którym mowa w art. 100 ust. 1 tejże ustawy, lub innych informacji będących podstawą wszczęcia postępowania – że przedsiębiorca stosuje praktykę, o której mowa w art. 24 również tejże ustawy, a przedsiębiorca, któremu jest zarzucane naruszenie tego przepisu, zobowiąże się do podjęcia lub zaniechania określonych działań zmierzających do zapobieżenia tym naruszeniom, Prezes UOKiK może, w drodze decyz ji, nałożyć obowiązek wykonania tych zobowiązań, a stosownie do art. 28 ust. 2 ww. ustawy – może też określić termin ich wykonania. Z kolei, odpowiednio do art. 28 ust. 3 ustawy o ochronie […], w decyzji, o której mowa w ust. 1 tego artykułu, Prezes UOKi K nakłada na przedsiębiorcę obowiązek składania w wyznaczonym terminie informacji o stopniu realizacji zobowiązań. Wobec tego, że naruszenie przez Architekton GDA zakazu wynikającego z art. 24 ust. 1 i ust. 2 pkt 1 ustawy o ochronie […] zostało w postępowaniu uprawdopodobnione oraz wobec tego, że skarżony przedsiębiorca zobowiązał się do podjęcia działań, które w sposób wystarczający zmierzają do usunięcia tego naruszenia (zmiana, w możliwym i niezbędnym zakres ie, treści umów już zawartych, poprzez propozycję podpisania aneksów, oraz stosowanie w obrocie wzorca niezawierającego kwestionowanych postanowień), Prezes UOKiK stwierdza, iż zaistniały niezbędne przesłanki do wydania decyzji na podstawie art. 28 ust. 1 i 2 ustawy i orzeka, jak w punkcie I sentencji niniejszej decyzji. II. Równocześnie, biorąc pod uwagę powyższą konstatację organ antymonopolowy nakłada Architekton GDA, w oparciu o art. 28 ust. 3 ustawy o ochronie […], obowiązek przekazania informacji do tyczącej wykonania podjętych zobowiązań w terminie jednego miesiąca od daty uprawomocnienia się decyzji, i orzeka, jak w punkcie II sentencji niniejszej decyzji. III. Zgodnie z brzmieniem art. 83 ustawy o ochronie […], w sprawach nieuregulowanych, do pos tępowań przed Prezesem UOKiK, zastosowanie mają przepisy ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeksu postępowania administracyjnego. Art. 105 § 1 k.p.a. stanowi, że jeżeli z jakichkolwiek przyczyn postępowanie stało się bezprzedmiotowe organ administracji publicznej umarza prowadzone postępowanie. Bezprzedmiotowość postępowania administracyjnego, o której mowa w tym artykule, będąca przesłanką jego umorzenia oznacza, że brak jest któregoś z elementów materialnego stosunku prawnego. Ustalenie istnienia tej przesłanki stwarza obowiązek zakończenia postępowania w danej instancji poprzez jego umorzenie, a wobec tego nie można wydać decyzji załatwiającej sprawę przez rozstrzygnięcie co do jej istoty. Przesłanka umorzenia postępowania może istnieć jeszcze przed w szczęciem postępowania, co zostanie ujawnione dopiero w toczącym się postępowaniu, a może ona powstać także w czasie trwania postępowania, a więc w sprawie już zawisłej przed organem administracyjnym. Bezprzedmiotowość postępowania może wynikać z kilku ró żnych przyczyn, które mogą mieć zarówno podmiotowy, jak i przedmiotowy charakter. Jak wskazuje się w literaturze przedmiotu 3 przyczyny te mogą powstać na skutek faktów naturalnych lub zdarzeń prawnych, tj. w sytuacjach np. śmierci osoby fizycznej, ustanie bytu prawnego osoby prawnej lub organizacyjnej itp. W rozpatrywanej sprawie należy stwierdzić, iż wystąpiła przyczyna niwecząca postępowanie o cesze przedmiotowej. Potwierdza to ustalony następujący stan faktyczny: Skarżonemu przedsiębiorcy postawiono za rzut stosowania praktyki naruszającej zbiorowe Interesy konsumentów, o której mowa w art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 ustawy o ochronie […] poprzez stosowanie postanowienia o treści: „W wypadkach, o których mowa w § 4 ust. 5.3. niniejszej umowy INWESTOROWI przy sługuje prawo do wypowiedzenia umowy z winy KUPUJĄCEGO wraz z roszczeniem o zapłatę przez KU - 3 B.Adamiak, J.Borkowski, Kodeks postępowania administracyjnego, Komentarz, C.H.Beck, W - wa 1996, s. 462 i następne. [ 13 ] PUJĄCEGO kary umownej w wysokości 10 % wartości ceny podstawowej przedmiotu umowy” zawartego w: § 4 ust 6 wzorca umownego „ zespół mieszkaniowy Planeta X ”, § 4 ust 5 wzorca umownego „ zespół mieszkaniowy Planeta 3 ”, § 4 ust 6 wzorca umownego „ zespół mieszkaniowy Planeta 3 BIS ”, § 4 ust 6 wzorca umownego „ zespół mieszkaniowy Planeta 5 ”, § 4 ust 6 wzorca umownego „ zespół mieszkaniowy Planeta Szczęśliwa ”, § 4 ust 6 wzorca umownego „ zespół mieszkaniowy Planeta 2 - lokal ”, § 4 ust 6 wzorca umownego „ zespół mieszkaniowy Planeta 2 segment ”, Wszczynając postępowanie Prezes UOKiK uznał, że postanowienie to może wywoływać identyczne skutki prawne, jak klauzula umieszczona w Rejestrze pod poz. 919 . Wyrokiem z dnia 17 sierpnia 2006 r. (sygnatura akt XVII Amc 100/05) Sąd uznał za niedozwolone, po dobne w skutkach, postanowienie umowne o treści: „ W przypadku gdy winnym odstąpienia od umowy jest nabywca tj. w przypadkach opisanych w § 6 pkt 1 a,b,c, oraz 2 a, zobowiązany jest on dodatkowo do zapłacenia Frontonowi kary w wysokości 10% ceny lokali z d nia odstąpienia od umowy. Fronton ma prawo potrącenia przedmiotowej kary ze zwracanej kwoty zaliczek. W przypadku gdy odstąpienie następuje z przyczyn leżących po stronie nabywcy tj. w przypadkach opisanych w § 6 pkt 1 oraz 2a, zobowiązany jest on dodatkow o do zapłacenia Frontonowi kary w wysokości 5% ceny lokalu z dnia odstąpienia od umowy”. Uzasadniając wyrok Sąd wskazał, że o abuzywności przedmiotowej klauzuli (wpisanej następnie pod poz. 919 Rejestru) przesądza między innymi to, że „wyłącznie na jedną ze stron umowy - konsumenta nakłada obowiązek zapłaty kary umownej w przypadku odstąpienia od umowy, natomiast pozwany takim obowiązkiem nie jest obciążony”. Jest to ważkie, kierunkowe wskazanie Sądu, iż przy analizowaniu treści kwestionowanej klauzuli na leży brać pod uwagę nie tylko wysokość kary, ale także jej symetryczność, tzn. czy obowiązek jej zapłaty spoczywa wyłącznie na jednej, czy też obu stronach kontraktu. W ocenie Prezesa UOKiK analiza kwestionowanego zapisu stosowanego przez Architektom GDA we wzorcach umownych i klauzuli 919 z Rejestru prowadzi do wniosku, że nie są to postanowienia identyczne i tożsame, bowiem jak wynika z: § 9 ust 2 wzorca umownego „ zespół mieszkaniowy Planeta X ”, § 9 ust 2 wzorca umownego „ zespół mieszkaniowy Planeta 3 ” , § 9 ust 2 wzorca umownego „ zespół mieszkaniowy Planeta 3 BIS ”, § 9 ust 2 wzorca umownego „ zespół mieszkaniowy Planeta 5 ”, § 9 ust 2 wzorca umownego „ zespół mieszkaniowy Planeta Szczęśliwa ”, § 9 ust 2 pkt 1 wzorca umownego „ zespół mieszkaniowy Planeta 2 - lokal ”, § 9 ust 2 pkt 1 wzorca umownego „ zespół mieszkaniowy Planeta 2 segment ”, „INWESTOR może (…) do dnia zawarcia aktu notarialnego, odstąpić bez podania przyczyn od (…) umowy w każdym czasie, za zapłatą na rzecz KUPUJĄ CEGO kary umownej w wysokości 10% wartości podstawowej przedmiotu umowy” . Ponadto, w postanowieniach zawartych w: § 9 ust 5 pkt 1 i 2 wzorca umownego „ zespół mieszkaniowy Planeta X ”, § 9 ust 5 wzorca umownego „ zespół mieszkaniowy Planeta 3 ”, § 9 ust 5 pkt 1 i 2 wzorca umownego „ zespół mieszkaniowy Planeta 3 BIS ”, § 9 ust 5 wzorca umownego „ zespół mieszkaniowy Planeta Szczęśliwa ”, ustalono, że: „Kupujący może odstąpić od umowy w wypadku bezskutecznego upływu terminu wykonania przedmiotu (…) umowy” i wów czas Kupującemu przysługuje wypłacenie przez Inwestora kary umownej w wysokości 10% wartości ceny podstawowej przedmiotu umowy. Podobna regulacja o wypłaceniu kary w tej samej wysokości na rzecz kupujących została określona w § 9 ust 5 wzorca umownego „ z espół mieszkaniowy Planeta 5 ”, zgodnie z którym: „Kupu - jący mogą odstąpić od umowy jeżeli Inwestor zgłosi budynek jednorodzinny do wstępnego odbioru z opóźnieniem większym niż 3 miesiące, licząc od daty określonej w § 8 ust 1 (…) umowy”. Stąd też porówna nie kwestionowanego postanowienia stosowanego przez przedsiębiorcę z przywoływaną klauzulą wpisaną do Rejestru nie pozwala na przyjęcie uzasadnionego wniosku, co do tożsamości i identyczności wywoływanych przez nie skutków prawnych. [ 14 ] Konsekwencją wykazania przesłanki o bezprzedmiotowości prowadzonego postępowania w sprawie naruszenia zbiorowych interesów konsumentów jest wydanie decyzji o jego umorzeniu, które ma charakter obligatoryjny. Zgodnie bowiem z reprezentowanym w doktrynie poglądem ustalenie bezprzedmiotowości postępowania „stwarza obowiązek zakończenia postępowania […] przez jego umorzenie, ponieważ nie będzie podstaw do rozstrzygnięcia sprawy co do jej istoty. Dalsze prowadzenie postępowania w takim przypadku stanowiłoby o jego wadliwości mającej istotny wpływ na wynik sprawy” 4 . Powyższe stanowisko znajduje również uzasadnienie w orzecznictwie. I tak zgodnie z wyrokiem Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 14 maja 1998r. (s ygn. akt I S.A./Kr/1141/97) „w myśl art. 105 § 1 K.pa., gdy postępowanie z jakiejkolwiek przyczyny stało się bezprzedmiotowe, organ administracji państwowej wydaje decyzję o umorzeniu postępowania. Użycie przez ustawodawcę słowa „wydaje” a nie „może wydać” oznacza, że wydanie decyzji o umorzeniu postępowania jest obligatoryjne, gdy postępowanie stało się bezprzedmiotowe z jakiejkolwiek przyczyny”. Natomiast zgodnie z tezą wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 18 kwietnia 1995r. (sygn. akt S.A./L.d z. 2424/94), „z bezprzedmiotowością postępowania (art. 105 § 1 Kpa) mamy do czynienia wówczas, gdy w sposób oczywisty organ stwierdzi brak podstaw prawnych i faktycznych do merytorycznego rozpatrzenia sprawy”. Mając to na uwadze, zarzut o identyczności skutków prawnych wywołanych przez klauzulę stosowaną przez Architekton GDA w: § 4 ust 6 wzorca umownego „ zespół mieszkaniowy Planeta X ”, § 4 ust 5 wzorca umownego „ zespół mieszkaniowy Planeta 3 ”, § 4 ust 6 wzo rca umownego „ zespół mieszkaniowy Planeta 3 BIS ”, § 4 ust 6 wzorca umownego „ zespół mieszkaniowy Planeta 5 ”, § 4 ust 6 wzorca umownego „ zespół mieszkaniowy Planeta Szczęśliwa ”, § 4 ust 6 wzorca umownego „zespół mieszkaniowy Planeta 2 - lokal” , § 4 ust 6 wzorca umownego „zespół mieszkaniowy Planeta 2 segment” i postanowienie wpisane do Rejestru pod poz. 919 należało w analizowanym zakresie, uznać za bezzasadne i w tym zakresie umorzyć postępowanie. Stąd orzeczono jak w punkcie III sentencji niniejszej decyzji. Stosownie do treści art. 81 ust 1 ustawy o ochronie […], w związku z art. 479 28 § 2 Kodeksu postępowania cywilnego, od niniejszej decyzji przysługuje stronie odwołanie do Sądu Okręgowego w Warszawie – Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów w terminie dwutygodniowym od dnia jej doręczenia, za pośrednictwem Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów – Delegatury Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów w Gdańsku. O TRZYMUJE : 1) Architekton GDA Sp. z o.o. 2) a /a 4 Tamże, s. 461 - 463.