RGD-31/2009

PREZES URZĘDU OCHRONY KONKURENCJI I KONSUMENTÓW D ELEGATURA UOK I K W G DAŃSKU 80-824 G DAŃSK , UL . P ODWALE P RZEDMIEJSKIE 30 T EL ./ FAX (58) 346-29-32, 346-29-33, 301-51-75 E- MAIL : GDANSK @ UOKIK . GOV . PL RGD.61-61/08/09/IPW/HK Gdańsk, dnia 16 listopada 2009r. D ECYZJA NR RGD.31/2009 I. Na podstawie art. 28 ust. 1 i 2, w związku z art. 24 ust. 1 i ust. 2 pkt 1 ustawy z dnia 16 lutego 2007r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz.U. Nr 50, poz. 331 ze zmianami), stosownie do art. 33 ust. 6 ww. ustawy i § 7 rozporządzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 17 lipca 2007r. w sprawie właściwości miejscowej i rzeczowej delegatur Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumen- tów (Dz.U. Nr 134 poz. 939), w związku z § 7 rozporządzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 1 lipca 2009r. w sprawie właściwości miejscowej i rzeczowej delegatur Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (Dz.U. Nr 107, poz. 887), PO UPRAWDOPODOBNIENIU , w toku postępowania wszczętego z urzędu, stosowania przez przed- siębiorcę PARK w MAŁKOWIE Spółka z o.o. z siedzibą w Sopocie praktyki naruszającej zbiorowe interesy konsumentów polegającej na umieszczeniu we wzorcu umownym pn. „Umowa nr …” po- stanowień o treści: 1. „Termin, o którym mowa w § 2 ust. 4, ulega przedłużeniu w przypadku zaistnienia okoliczno- ści uniemożliwiających rozpoczęcie lub realizację inwestycji, za które Sprzedający nie ponosi odpowiedzialności, w szczególności takich, jak: a. decyzje władz, sądów, organów administracyjnych zakazujące prowadzenia inwestycji lub nakazujące jej wstrzymanie, b. przedłużenie terminu trwania postępowań administracyjnych w sprawach o wydanie decy- zji warunkujących wykonanie niniejszej Umowy ponad terminy określone w § 35 art. 3 ko- deksu postępowania administracyjnego, c. zlecenie przez Kupującego prac dodatkowych wykraczających ponad standard określony w Umowie . ” (§ 9), 2. „Sprzedający zastrzega sobie prawo do niewielkich zmian projektu technicznego Domu i reali- zacji zmian, jeśli okażą się one konieczne ze względów technicznych, nie mających zasadni- czego wpływu na jakość i wartość Domu .” (§ 13 pkt 1), 3. „ Strony zobowiązane są powiadomić o każdej zmianie adresu. W przypadku braku takiego powiadomienia, pisma kierowane są przez Strony na adresy wskazane w niniejszej umowie. W przypadku niepodjęcia przez Kupującego korespondencji pod adresem ostatnio znanym Sprze- dającemu, pismo uznaje się za doręczone niezależnie od przyczyny, dla której nie zostało pod- jęte […] .” (§ 15 pkt 2), które są tożsame z postanowieniami umownymi wpisanymi na podstawie art. 479 45 Kodeksu po- stępowania cywilnego do rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone, oraz PO ZOBOWIĄZANIU SIĘ przez PARK w MAŁKOWIE Spółka z o.o. z siedzibą w Sopocie do podjęcia działań zmierzających do zaniechania naruszenia zbiorowych interesów konsumentów poprzez: • zmianę umów istniejących w obrocie prawnym i będących w trakcie wykonywania na umowy niezawierające zakwestionowanych zapisów, [2] • zawieranie nowych umów w oparciu o wzorzec umowny niezawierający zakwestionowanych zapisów, nakłada się na przedsiębiorcę obowiązek wykonania tych zobowiązań w terminie jednego miesią- ca od daty uprawomocnienia się niniejszej decyzji. II. Na podstawie art. 28 ust. 3 ustawy z dnia 16 lutego 2007r. o ochronie konkurencji i konsumen- tów (Dz.U. Nr 50, poz. 331 ze zm.) oraz stosownie do art. 33 ust. 6 ww. ustawy i § 7 rozporzą- dzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 17 lipca 2007r. w sprawie właściwości miejscowej i rzeczo- wej delegatur Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (Dz.U. Nr 134 poz. 939), w związku z § 1 i 2 rozporządzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 1 lipca 2009r. w sprawie właściwości miej- scowej i rzeczowej delegatur Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (Dz.U. Nr 107, poz. 887), nakłada się na przedsiębiorcę PARK w MAŁKOWIE Spółka z o.o. z siedzibą w Sopocie, w imieniu Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, obowiązek przekazania informacji dotyczącej wykonania zobowiązań, o których mowa w punkcie I sentencji decyzji, w terminie dwóch miesięcy od daty uprawomocnienia się decyzji. U ZASADNIENIE W trakcie postępowania wyjaśniającego prowadzonego przez Prezesa Urzędu Ochrony Konkuren- cji i Konsumentów, zwanego dalej Prezesem Urzędu lub organem antymonopolowym, pod sygnaturą akt RGD.405-28/07/IW, uzyskano m.in. wzorzec umowny pn. „Umowa nr …” stosowany w obrocie z konsumentami przez przedsiębiorcę PARK w MAŁKOWIE Spółka z o.o. z siedzibą w Sopocie, zwanego dalej PARK w MAŁKOWIE. Analiza wzorca, o którym mowa wyżej, pozwoliła na ustalenie, iż zawiera on postanowienia, któ- rych treść można uznać za tożsamą z tymi, które zostały wpisane do rejestru postanowień wzorców umów uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 K.p.c., zwanego dalej rejestrem. Mając na uwadze powyższe organ antymonopolowy wszczął z urzędu, postanowieniem nr 356 z dnia 23 lipca 2008r., postępowanie w sprawie podejrzenia stosowania przez PARK w MAŁKOWIE prak- tyki naruszającej zbiorowe interesy konsumentów, zdefiniowanej w art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 ustawy z dnia 16 lutego 2007r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz.U. Nr 50, poz. 331 ze zmianami), zwanej dalej ustawą o ochronie […], polegającej na umieszczeniu w „Umowie nr …” zapisów o treści: 1. „Termin, o którym mowa w § 2 ust. 4, ulega przedłużeniu w przypadku zaistnienia okoliczno- ści uniemożliwiających rozpoczęcie lub realizację inwestycji, za które Sprzedający nie ponosi odpowiedzialności, w szczególności takich, jak: a. decyzje władz, sądów, organów administracyjnych zakazujące prowadzenia inwestycji lub nakazujące jej wstrzymanie, b. przedłużenie terminu trwania postępowań administracyjnych w sprawach o wydanie decy- zji warunkujących wykonanie niniejszej Umowy ponad terminy określone w § 35 art. 3 ko- deksu postępowania administracyjnego, c. zlecenie przez Kupującego prac dodatkowych wykraczających ponad standard określony w Umowie” (§ 9), 2. „Sprzedający zastrzega sobie prawo do niewielkich zmian projektu technicznego Domu i reali- zacji zmian, jeśli okażą się one konieczne ze względów technicznych, nie mających zasadni- czego wpływu na jakość i wartość Domu ” (§ 13 pkt 1), 3. „ Strony zobowiązane są powiadomić o każdej zmianie adresu. W przypadku braku takiego powiadomienia, pisma kierowane są przez Strony na adresy wskazane w niniejszej umowie. W przypadku niepodjęcia przez Kupującego korespondencji pod adresem ostatnio znanym Sprze- dającemu, pismo uznaje się za doręczone niezależnie od przyczyny, dla której nie zostało pod- jęte […] ” (§ 15 pkt 2), które są tożsame z postanowieniami umownymi wpisanymi na podstawie art. 479 45 Kodeksu postępo- wania cywilnego do rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone, odpowiednio pod pozycjami 921, 1203, 1381, 1439, 918 i 1207. Jak wynika z poczynionych przez Prezesa Urzędu ustaleń, PARK w MAŁKOWIE prowadzi, na pod- stawie wpisu do Krajowego Rejestru Sądowego dokonanego w dniu 24 kwietnia 2006r. pod numerem 0000255735, działalność gospodarczą, której przedmiotem jest m.in.: • przygotowanie terenu pod budowę, [3] • wznoszenie kompletnych budynków i budowli; inżynieria lądowa i wodna, • wykonywanie instalacji budowlanych, • wykonywanie robót budowlanych wykończeniowych, • wynajem sprzętu budowlanego i burzącego z obsługą operatorską, • obsługa nieruchomości na własny rachunek, • wynajem nieruchomości na własny rachunek, • obsługa nieruchomości świadczona na zlecenie. W trakcie postępowania skażony przedsiębiorca podniósł m.in., iż: • został utworzony w dniu 4 kwietnia 2006r. w celu realizacji inwestycji polegającej na budowie 36 domów jednorodzinnych położonych w miejscowości Małkowo, • pomimo tego, że, odpowiednio do założeń projektowanej inwestycji, budynki miały być reali- zowane wg projektów typowych, to „ w praktyce powstawały one […] w oparciu o indywidual- ne zapotrzebowania poszczególnych kontrahentów ustalane w drodze prowadzonych przez Strony negocjacji ”, • na użytek przedmiotowych negocjacji przygotował, korzystając z dostępnych na rynku budow- lanym projektów, własny projekt umowy przesłany Prezesowi Urzędu, który „ każdorazowo był przedmiotem negocjacji z potencjalnym nabywcą budynku jednorodzinnego oferowanego do wybudowania […], w których to negocjacjach z reguły brali udział pełnomocnicy nabywców, będący adwokatami lub radcami prawnymi ”, • „ w żadnym przypadku przyczyną nie dojścia do zawarcia umowy nie była treść postanowień umownych opisanych w […] zawiadomieniu [o wszczęciu postępowania]”, „żaden z kontra- hentów nie miał [też] dotąd potrzeby kwestionowania wskazanych przez Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów postanowień umownych, ani Spółka dotąd z nich nie ko- rzystała ”, • okoliczności, o których mowa wyżej, pozwalają przyjąć, w jego ocenie, iż „ stosowane [przez niego] projekty umów służące jedynie doprowadzeniu do rozpoczęcia negocjacji umownych i ewentualnego zawarcia konkretnej umowy o wybudowanie i sprzedaż budynku jednorodzin- nego, nie wyczerpują ustawowej roli i funkcji przypisanej dla wzorca umowy, a wynikającej z treści postanowienia art. 384 par. 1 i 2 kodeksu cywilnego ”. Niezależnie od powyższego PARK w MAŁKOWIE nie tylko poinformował, iż „ w celu wyeliminowa- nia w przyszłości wszelkich ewentualnych nieścisłości terminologicznych, Spółka dokonała modyfikacji […] projektu umowy przez nią stosowanego ”, ale, nadto, zobowiązał się do „ zapobieżenia narusze- niom na przyszłość ”. Przedsiębiorca, realizując deklarację, o której mowa wyżej, w wersji ostatecznej przedłożonego wzorca: • odstąpił od stosowania postanowienia § 9, • zastąpił dotychczasowy: o § 13 pkt 1 zapisem o treści: „ Strony dopuszczają możliwość dokonania, na zasadzie ich po- rozumienia, niewielkich zmian projektu technicznego Domu i realizacji zmian, jeżeli okażą się one konieczne ze względów technicznych, nie mających zasadniczego wpływu na ja- kość i wartość Domu. ”, o § 15 pkt 2 zapisem o treści: „ Strony zobowiązują się powiadamiać wzajemnie o każdej zmianie swego adresu .”. Pismem z dnia 30 października 2009r. Prezes Urzędu powiadomił PARK w MAŁKOWIE o zakoń- czeniu postępowania dowodowego w sprawie praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów i możliwości zapoznania się ze zgromadzonym w trakcie tego postępowania materiałem. M AJĄC NA WZGLĘDZIE ZEBRANY W SPRAWIE MATERIAŁ DOWODOWY P REZES U RZĘDU ZWAŻYŁ , CO NASTĘPUJE . [4] Dla rozstrzygnięcia sprawy w oparciu o przepisy ustawy o ochronie […] niezbędne jest uprzednie ustalenie, czy zagrożony został w niej interes publicznoprawny, bowiem bez spełnienia tego warunku Prezes Urzędu nie jest upoważniony do realizacji zasadniczego celu ustawy, który, zgodnie z jej art. 1 ust 1, jest definiowany jako określenie warunków rozwoju i ochrony konkurencji oraz zasad podejmo- wanej w interesie publicznoprawnym ochrony interesów przedsiębiorców i konsument ó w. W ocenie organu antymonopolowego rozpatrywana sprawa taki charakter posiada, bowiem wiąże się z ochroną interesu szerszej grupy konsumentów, którzy zostali lub mogli zostać klientami przed- siębiorcy PARK w MAŁKOWIE. Aby działania tego skarżonego przedsiębiorcy mogły zostać uznane za sprzeczne z zakazem wy- nikającym z art. 24, winny spełniać łącznie następujące przesłanki: • ujawniać się w obrocie konsumenckim, a więc dotyczyć relacji przedsiębiorca-konsument, • nosić znamię bezprawności, • naruszać zbiorowe interesy konsumentów. Stosownie do art. 4 pkt 1 ustawy o ochronie […], przez przedsiębiorcę rozumie się m.in. przed- siębiorcę w sensie przepisów ustawy z dnia 2 lipca 2004r. o swobodzie działalności gospodarczej (tekst jednolity: Dz.U. z 2007r., Nr 155, poz. 1095 ze zmianami), stanowiących, iż przedsiębiorcą jest osoba fizyczna, osoba prawna i jednostka organizacyjna niebędąca osobą prawną, której odrębna ustawa przyznaje zdolność prawną – wykonująca we własnym imieniu działalność gospodarczą (art. 4 pkt 1), a także wspólnicy spółki cywilnej w zakresie wykonywanej przez nich działalności gospodarczej (art. 4 pkt 2), natomiast odpowiednio do art. 4 pkt 12 ustawy o ochronie […] i art. 22 1 Kodeksu cy- wilnego za konsumenta uważa się osobę fizyczną dokonującą czynności prawnej nie związanej bez- pośrednio z jej działalnością gospodarczą lub zawodową. Niekwestionowane przez PARK w MAŁKOWIE okoliczności: „ podjęcia się realizacji zadania inwe- stycyjnego budowy osiedla domów mieszkalnych jednorodzinnych z przeznaczeniem na sprzedaż” oraz zawierania umów o wybudowanie i sprzedaż budynku jednorodzinnego z osobami fizycznymi w celu zaspokojenia ich potrzeb bytowych i mieszkaniowych jednoznacznie potwierdza fakt spełnienia pierw- szej z ww. przesłanek. Odnośnie drugiej przesłanki, tj. bezprawności, rozumianej jako działanie sprzeczne z przepisami prawa, podnieść należy, iż skarżonemu przedsiębiorcy postawiony został zarzut naruszenia art. 24 ust. 1 ustawy o ochronie […], stanowiącego, iż „ Zakazane jest stosowanie praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów .”, przy czym, stosownie do treści ust. 2 tego przepisu, „ Przez praktykę naru- szającą zbiorowe interesy konsumentów rozumie się godzące w nie bezprawne działanie przedsiębior- cy, w szczególności: 1) stosowanie postanowień wzorców umów, które zostały wpisane do rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego […] .” Zakaz stosowania postanowień wpisanych do rejestru dotyczy, co dla niniejszego postępowania istotne, nie tylko tego przedsiębiorcy, przeciwko któremu zapadł wyrok w sprawie o uznanie postano- wień wzorca umowy za niedozwolone, lecz – zgodnie z art. 479 43 Kodeksu postępowania cywilnego – również osób trzecich, tj. innych przedsiębiorców; konsekwencją umieszczenia postanowienia umow- nego w powołanym rejestrze jest zatem to, iż od tej chwili posłużenie się nim (lub tożsamym z nim) przez inny podmiot wywoła skutek równoznaczny wprowadzeniu do umowy elementu bezwzględnie przez prawo zakazanego. Takie podejście Prezesa Urzędu pozostaje w zgodzie z orzecznictwem Sądu Najwyższego, który w uchwale z dnia 13 lipca 2006r., sygnatura akt III SZP 3/06, wskazał, iż „[…] stosowanie postanowień wzorców umów o treści tożsamej z treścią postanowień uznanych za niedozwolone prawomocnym wyrokiem Sądu Okręgowego w Warszawie – Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów i wpisanych do rejestru, o którym mowa w art. 479 45 § 2 k.p.c., może być uznane w stosunku do innego przedsię- biorcy za praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów […] ”, a w uzasadnieniu do niej, iż „ […] praktyka naruszająca zbiorowe interesy konsumentów art. 23a u.o.k.ik. obejmuje również przy- padki wprowadzania jedynie zmian kosmetycznych polegających na przestawieniu wyrazów lub zastą- pieniu jednych wyrazów innymi, jeżeli tylko wykładnia postanowienia pozwoli stwierdzić, że jego treść mieści się w hipotezie zakazanej klauzuli. Stosowanie klauzuli o zbliżonej treści do klauzuli wpisanej do rejestru godzi przecież tak samo w interesy konsumentów, jak stosowanie klauzuli identycznej, co wpisana do rejestru […]. Przyjęta powyżej rozszerzająca wykładnia art. 23a u.o.k.ik. znajduje również [5] uzasadnienie w dyrektywach 93/13 oraz 98/27 a także orzecznictwie ETS dotyczącym zasady efek- tywności […] ”. Wobec tego, że z powołanego wywodu Sądu Najwyższego wynika wprost, iż nie jest konieczna dokładna, literalna identyczność klauzuli kwestionowanej i klauzuli wpisanej do rejestru, stąd za nie- dozwolone mogą zostać uznane wszystkie te postanowienia umów, które mieszczą się w hipotezie klauzuli wpisanej do rejestru, a zatem również te, które zostały wprowadzone przez PARK w MAŁKO- WIE do wzorca pn. „Umowa nr …” w § 9, § 13 pkt 1 oraz § 15 pkt 2, a które są, zdaniem Prezesa Urzędu, tożsame z klauzulami uznanymi za niedozwolone prawomocnymi wyrokami Sądu Okręgowe- go w Warszawie Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, zwanego dalej SOKiK, wpisanymi do reje- stru pod numerami: 921, 1203, 1381, 1439, 918 oraz 1207. 1. I tak, za zbieżny z klauzulą o treści: „ Fronton zastrzega sobie prawo do zmian terminu zakończe- nia inwestycji, wynikających z przyczyn od niego niezależnych w tym w szczególności siły wyższej, przy czym jest o takiej zmianie poinformować pisemnie nabywcę z odpowiednim wyjaśnieniem i wska- zaniem nowego terminu. Fronton zastrzega sobie prawo do zmiany terminu zakończenia inwestycji wynikających z przyczyn od niego niezależnych w tym w szczególności: a. siły wyższej, b. działań or- ganów administracyjnych, c. działań nabywcy, przy czym zobowiązany jest o takiej zmianie poinfor- mować pisemnie nabywcę z odpowiednim wyjaśnieniem i wskazaniem nowego terminu .”, wpisaną do rejestru pod numerem 921 na podstawie wyroku SOKiK z dnia 17 sierpnia 2006r., sygnatura akt XVII AmC 100/05, organ antymonopolowy uznaje zapis § 9 „Umowy nr …” o treści: „Termin, o którym mowa w § 2 ust. 4 [„Dom zostanie przekazany Kupującemu protokołem odbioru do dnia … roku w stanie określonym w załączniku nr. 1, a cała inwestycja osiedla zostanie zrealizowana do dnia …” – uzupełnienie Prezesa Urzędu], ulega przedłużeniu w przypadku zaistnienia okoliczności uniemożliwia- jących rozpoczęcie lub realizację inwestycji, za które Sprzedający nie ponosi odpowiedzialności, w szczególności takich, jak: a. decyzje władz, sądów, organów administracyjnych zakazujące prowadze- nia inwestycji lub nakazujące jej wstrzymanie, b. przedłużenie terminu trwania postępowań admini- stracyjnych w sprawach o wydanie decyzji warunkujących wykonanie niniejszej Umowy ponad terminy określone w § 35 art. 3 kodeksu postępowania administracyjnego, c. zlecenie przez Kupującego prac dodatkowych wykraczających ponad standard określony w Umowie” . Porównanie postanowienia kwestionowanego przez Prezesa Urzędu i tego, które zostało wpisane do rejestru pod numerem 921, pozwala na stwierdzenie, iż, niezależnie od różnic w zakresie użytych wyrazów i sformułowań, ma ono dla kontrahenta dewelopera konsekwencje analogiczne, skutkuje bowiem przyznaniem sobie przez PARK w MAŁKOWIE prawa do jednostronnej zmiany treści zawiera- nej umowy w zakresie terminu przekazania „ Kupującemu ” przedmiotu tej umowy, tj. „ domu ”, oraz realizacji „ całej inwestycji osiedla ”. W podobny sposób wypowiedział się również SOKiK, który wyrokiem z dnia 12 listopada 2007r., sygnatura akt XVII AmC 113/07, utrzymanym następnie w mocy przez Sąd Apelacyjny wyrokiem z dnia 8 sierpnia 2008r., sygnatura akt VI ACa 325/08, uznając za niedozwolone postanowienie o treści: „ Strony tej umowy postanawiają nadto, że termin wydania lokalu w posiadanie stronie zobowiązanej do zakupu może ulec zmianie na skutek okoliczności za które strona zobowiązana do sprzedaży nie ponosi odpowiedzialności, w szczególności w przypadku zaistnienia okoliczności, wymagających ak- ceptacji instytucji lub urzędów (np. wydanie zgody na użytkowanie budynku) lub opóźnienia w uisz- czeniu ceny sprzedaży przez stronę zobowiązaną do zakupu; przesunięcie terminu do trzech miesięcy nie stanowi zwłoki strony zobowiązanej do sprzedaży. ”, wpisane do rejestru pod numerem 1598 , podniósł w uzasadnieniu m.in. to, iż uwolnienie się dewelopera od odpowiedzialności za opóźnienia w realizacji inwestycji sankcjonuje, w istocie, możliwość jednostronnej zmiany terminu zakończenia bu- dowy. 2. Następnie, za zbieżny z postanowieniami o treści: „ Edbud oświadcza, że zastrzega sobie prawo do dokonywania zmian w projekcie budynku, a Nabywca fakt ten akceptuje. Właściwy układ funkcjo- nalny nabywanego lokalu, wielkość poszczególnych pomieszczeń, okien, balkonów/tarasów/ogródków oraz usytuowanie pionów instalacyjnych określone będą w projekcie wykonawczym .”, wpisanym do rejestru pod numerem 1381 na podstawie wyroku SOKiK z dnia 5 grudnia 2006r., sygnatura akt XVII AmC 126/05, oraz o treści: „ Przedmiotowy lokal zostanie wykonany zgodnie ze specyfikacją stanowią- cą załącznik nr 3 do umowy. Sprzedający zastrzega wprowadzenia zmian w układzie architektonicz- [6] nym, dokumentacji projektowej oraz w układzie zagospodarowania terenu, o ile okażą się niezbędne ze względu na realizację inwestycji. Zmiany dotyczyć mogą w szczególności rozmieszczenia planów instalacyjnych, zastosowania określonej technologii oraz materiałów budowlanych, a także rozmiesz- czenia oświetlenia, układów ciągów pieszo-jezdnych oraz zieleni na terenie objętym inwestycją. Zmia- ny takie nie stanowią zmiany treści niniejszej umowy .”, wpisanym do rejestru pod numerem 1439 na podstawie wyroku SOKiK z dnia 27 kwietnia 2007r., sygnatura akt XVII AmC 14/06, Prezes Urzędu uznaje, pomimo pewnych odmienności semantycznych i syntaktycznych, zapis § 13 pkt 1 „Umowy nr …” o treści: „ Sprzedający zastrzega sobie prawo do niewielkich zmian projektu technicznego Domu i realizacji zmian, jeśli okażą się one konieczne ze względów technicznych, nie mających zasadniczego wpływu na jakość i wartość Domu .” W kontekście powyższego podkreślenia wymaga to, iż za sprzeczną z prawem SOKiK uznał już wcześniej m.in. klauzulę o treści: „ Sprzedający zastrzega sobie możliwość dokonania zmian w projek- cie Budynku dotyczących projektowanych technologii i rozwiązań. ”, wpisaną do rejestru pod numerem 234 na podstawie wyroku SOKiK z dnia 10 października 2004r., sygnatura akt XVII Amc 47/03, przy czym uzasadniając powołany wyrok podzielił i przyjął jako własne stanowisko Prezesa Urzędu, który w decyzji administracyjnej będącej przedmiotem odwołania dewelopera stwierdził, iż postanowienie o treści: „ Sprzedający zastrzega sobie możliwość dokonania zmian w projekcie Budynku … ” ma charak- ter niedozwolonego postanowienia umownego, o którym mowa w art. 385 3 pkt 9, 10, 11 i 20 Kodeksu cywilnego, a to dlatego, że jego stosowanie nie tylko „ może prowadzić do pogorszenia standardu wy- kończenia i wyposażenia lokali będących przedmiotem świadczenia pozwanego ” (gdy, tymczasem, „ określony standard przedmiotu pozwanego jest powodem zawarcia umowy i uzasadnia cenę, którą ma zapłacić ”), ale i „ przyznaje kontrahentowi konsumenta uprawnienie do dokonania wiążącej inter- pretacji umowy w zakresie standardu wyposażenia ”, tym bardziej, że „ technologii i rozwiązań może być wiele, strony zaś umówiły się na konkretny sposób wykonania zobowiązania przez pozwaną spół- kę, a jego zmiana może mieć wpływ na jakość lokalu. ” Porównując kwestionowany § 13 pkt 1 „Umowy nr …” z treścią postanowień 1381 , 1439 oraz 234 organ antymonopolowy stwierdza identyczność skutków ich stosowania dla konsumentów, któ- rzy po podpisaniu umów ze skarżonym przedsiębiorcą zostali pozbawieni, de facto , prawa odmowy akceptacji dokonanych przez dewelopera zmian projektu budowlanego, a przez to postawieni wobec niego w pozycji nierównoprawnej. 3. W końcu, jako tożsamy z klauzulą o treści: „ […] Fronton pozostawia w aktach umowy pismo ze skutkiem doręczenia, jeśli nabywca nie zawiadomi Frontonu o zmianie adresu i nazwiska, a wysłane zawiadomienie wróci z adnotacją „adresat nieznany” lub temu podobną […]. ”, wpisaną do rejestru pod numerem 918 na podstawie wyroku SOKiK z dnia 17 sierpnia 2006r., sygnatura akt XVII AmC 100/05, oraz z klauzulą o treści: „ W przypadku zmiany adresu, każda ze stron zobowiązana jest nie- zwłocznie pisemnie powiadomić o tym drugą stronę. W przypadku nie powiadomienia korespondencja kierowana na ostatni znany adres będzie uznawana za skutecznie doręczoną. ”, wpisaną do rejestru pod numerem 1207 na podstawie wyroku SOKiK z dnia 16 kwietnia 2007r., sygnatura akt XVII AmC 43/06, Prezes Urzędu postrzega zapis § 15 pkt 2 „Umowy nr …” o treści: „ Strony zobowiązane są po- wiadomić o każdej zmianie adresu. W przypadku braku takiego powiadomienia, pisma kierowane są przez Strony na adresy wskazane w niniejszej umowie. W przypadku niepodjęcia przez Kupującego korespondencji pod adresem ostatnio znanym Sprzedającemu, pismo uznaje się za doręczone nieza- leżnie od przyczyny, dla której nie zostało podjęte […] .”. Uzasadniając wyrok z dnia 17 sierpnia 2006r. SOKiK stwierdził m.in., iż uznany za niedozwolony zapis umowny „ kształtuje sytuację konsumenta niekorzystnie w porównaniu z sytuacją pozwanego, nakładając na konsumenta bardzo rygorystyczne skutki w zakresie odbierania korespondencji pozwa- nego analogicznie jak przepisy kpc w odniesieniu do korespondencji sądowej. Instytucja doręczenia zastępczego należy do prawa procesowego i negatywnie należy ocenić próbę jej adaptowania do ob- rotu gospodarczego, zwłaszcza, gdy jedną ze stron umowy jest konsument oraz mając na uwadze art. 61 kc, zgodnie z którym oświadczenie woli, które ma być złożone innej osobie, jest złożone z chwilą, gdy doszło do niej w taki sposób, że mogła zapoznać się z jego treścią. Podkreślić należy, iż instytucja doręczenia zastępczego nie jest gwarantem dojścia do konsumenta oświadczenia woli pozwanego w w/w sposób. […] Postanowienie [to] […] może prowadzić do sytuacji, gdy konsument pozbawiony możliwości rzeczywistego zapoznania się z oświadczeniem woli pozwanego narażony będzie na jego [7] skutki prawne. Takie ukształtowanie obowiązków konsumenta rażąco narusza jego interesy i jest sprzeczne z dobrymi obyczajami .”. Porównanie treści § 15 pkt 2 „Umowy nr …” przeprowadzone w kontekście powołanych wyżej klauzul wpisanych do rejestru pozwala na stwierdzenie, iż kwestionowany przez Prezesa Urzędu zapis nie tylko nakłada na „ Kupującego ” obowiązek informowania o zmianie danych adresowych (przy czym obowiązek ten jest jednak rozłożony symetrycznie, bowiem „ Strony zobowiązane są powiadomić o każdej zmianie adresu”) , ale i uwzględnia identyczną do określonej w powołanych klauzulach instytu- cję domniemania złożenia skutecznego oświadczenia woli uzależnionego jedynie od jego wysłania pod adres ostatnio wskazany („ W przypadku niepodjęcia przez Kupującego korespondencji pod adresem ostatnio znanym Sprzedającemu, pismo uznaje się za doręczone niezależnie od przyczyny, dla której nie zostało podjęte […] .”, przez co skutek stosowania tego zapisu może być uznany za taki sam, jak tych, które umieszczono w rejestrze pod numerami 918 i 1207 , a to przesądza – mimo odmienności wynikającej z użytych wyrazów, sformułowań i szyku zdań – o ich tożsamości. Mając na względzie powyższe, za uprawdopodobnione Prezes Urzędu przyjmuje, iż kwestionowa- ne postanowienia umowne zawarte we wzorcu pn. „Umowa nr …”, pozyskanym w trakcie postępowa- nia wyjaśniającego prowadzonego pod sygnaturą akt RGD.405-28/07/IW, mieszczą się w hipotezach odpowiednich klauzul wpisanych do rejestru postanowień umownych uznanych za niedozwolone, przez co wypełniają drugą z przesłanek niezbędnych do stwierdzenia naruszenia przez skarżonego przedsiębiorcę zakazu, o którym mowa w art. 24 ustawy o ochronie […]. Zdaniem organu antymonopolowego, za spełnioną należy uznać także trzecią przesłankę, bowiem naruszenie zbiorowych interesów konsumentów ma miejsce wtedy, gdy działanie przedsiębiorcy godzi w interesy konsumentów jako zbiorowości, to jest w sytuacji, gdy skierowane jest nie tylko do wyod- rębnionej indywidualnie grupy konsumentów, lecz szerszego, niczym nie ograniczonego kręgu osób, do których dotarła i dotrzeć może oferta przedsiębiorcy, a w rozpatrywanej sprawie wymieniony wa- runek jest spełniony – oferta usług deweloperskich zawierająca niedozwolone klauzule adresowana jest bowiem przez PARK w MAŁKOWIE nie do ściśle zindywidualizowanego konkretnego konsumenta, lecz do bliżej nieokreślonej, niemożliwej do zidentyfikowania ilości konsumentów, których sytuacja jest identyczna i wspólna. W tym stanie rzeczy stwierdza się, iż wszystkie wskazane wcześniej przesłanki, wynikające z art. 24 ustawy o ochronie […], zostały uprawdopodobnione. Stosownie do art. 28 ust. 1 ww. ustawy, jeżeli w toku postępowania w sprawie praktyk narusza- jących zbiorowe interesy konsumentów zostanie uprawdopodobnione – na podstawie okoliczności sprawy, informacji zawartych w zawiadomieniu, o którym mowa w art. 100 ust. 1, lub innych informa- cji będących podstawą wszczęcia postępowania – że przedsiębiorca stosuje praktykę zakazaną z mocy art. 24, a przedsiębiorca, któremu jest zarzucane naruszenie tego przepisu, zobowiąże się do podjęcia lub zaniechania określonych działań zmierzających do zapobieżenia tym naruszeniom, Prezes Urzędu może, w drodze decyzji, nałożyć obowiązek wykonania tych zobowiązań, a stosownie do art. 28 ust. 2 może też określić termin ich wykonania. Z kolei, odpowiednio do art. 28 ust. 3 ustawy, w decyzji, o której mowa w ust. 1 tego artykułu, Prezes Urzędu nakłada na przedsiębiorcę obowiązek składania w wyznaczonym terminie informacji o stopniu realizacji zobowiązań. Wobec tego, że naruszenie przez PARK w MALKOWIE zakazu wynikającego z art. 24 ust. 1 i ust. 2 pkt 1 ustawy o ochronie […] zostało w postępowaniu uprawdopodobnione, wobec tego, że skarżony przedsiębiorca zobowiązał się do podjęcia działań, które w sposób wystarczający zmierzają do całko- witego usunięcia naruszenia (zmiana, w niezbędnym zakresie, umów wcześniej zawartych, wprowa- dzenie do obrotu wzorca niezawierającego kwestionowanych postanowień), Prezes Urzędu stwierdza, iż zaistniały niezbędne przesłanki do wydania decyzji na podstawie art. 28 ust. 1 i 2 ustawy i orzeka, jak w punkcie I sentencji decyzji. Równocześnie, biorąc pod uwagę powyższą konstatację organ antymonopolowy nakłada na PARK w MAŁKOWIE, w oparciu o art. 28 ust. 3 ustawy, obowiązek przekazania informacji dotyczącej wyko- nania podjętych zobowiązań i orzeka, jak w punkcie II sentencji decyzji. Stosownie do treści art. 81 ust 1 ustawy o ochronie […], w związku z art. 479 28 § 2 Kodeksu po- stępowania cywilnego, od niniejszej decyzji przysługuje stronie odwołanie do Sądu Okręgowego w Warszawie – Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów w terminie dwutygodniowym od dnia jej do- ręczenia, za pośrednictwem Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów – Delegatury Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów w Gdańsku. [8] O TRZYMUJE : PARK w MAŁKOWIE Spółka z o.o. ul. Sienkiewicza 2 81-811 Sopot