RGD-30/2009

PREZES URZĘDU OCHRONY KONKURENCJI I KONSUMENTÓW D ELEGATURA UOK I K W G DAŃSKU 80-824 G DAŃSK , UL . P ODWALE P RZEDMIEJSKIE 30 T EL ./ FAX (058) 346-29-32, 346-29-33, 301-51-75 E- MAIL : GDANSK @ UOKIK . GOV . PL RGD.61-69/08/09/AW Gdańsk, dnia 10 listopada 2009r. D ECYZJA NR RGD. 30/2009 I. Na podstawie art. 28 ust. 1 i 2, w związku z art. 24 ust. 1 i ust. 2 pkt 1 ustawy z dnia 16 lutego 2007r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. Nr 50, poz. 331 ze zm.), stosownie do art. 33 ust. 6 ww. ustawy i § 7 rozporządzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 17 lipca 2007r. w spra- wie właściwości miejscowej i rzeczowej delegatur Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (Dz. U. Nr 134, poz. 939) w związku z § 7 rozporządzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 1 lipca 2009r. w sprawie właściwości miejscowej i rzeczowej delegatur Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (Dz. U. Nr 107, poz. 887), PO UPRAWDOPODOBNIENIU , w toku postępowania wszczętego z urzędu, stosowania przez przed- siębiorcę INWEST-HEL Spółka z o.o. z siedzibą w Pucku praktyki naruszającej zbiorowe interesy konsumentów poprzez umieszczenie we wzorcu umownym „Umowa przedwstępna sprzeda- ży – akt notarialny” następujących postanowień, o treści: 1) „Terminy, o których mowa wyżej mogą ulec przedłużeniu w przypadku zajścia okoliczności prawnych lub faktycznych, niezależnych od Inwestora, a uniemożliwiających Inwestorowi re- alizację inwestycji, w szczególności takich jak: decyzje władz, sądów, organów administracyj- nych nakazujące wstrzymanie budowy, wojna, strajki, katastrofy, klęski żywiołowe, pożary, zalania lub warunki atmosferyczne uniemożliwiające prowadzenie inwestycji. Jeżeli skutkiem powyższych okoliczności istnieje trwała niemożność realizacji inwestycji umowa niniejsza ule- ga rozwiązaniu” – zapis zawarty w § 5; 2) „Powyższe części ceny sprzedaży brutto obejmują 22% podatek od towarów i usług od ceny i mogą ulec zmianie wskutek zmian przepisów dotyczących podatku od towarów i usług” – za- pis zawarty w § 7 ust 2; 3) „Inwestor zastrzega sobie prawo do korekty projektu budowlanego, na co Nabywca wyraża zgodę” – zapis zawarty w § 8 ust 3; 4) „Nabywca zobowiązany jest niezwłocznie powiadomić Inwestora o zmianie swego miejsca za- mieszkania lub wskazać adres do doręczeń pod rygorem uznania doręczeń na adres podany w niniejszej umowie za skuteczne, a w przypadku niemożliwości samodzielnego działania usta- nowić pełnomocnika do dokonywania czynności związanych z wykonaniem niniejszej umowy” – zapis zawarty w § 11; 5) „Stawający uzgadniają, że sądem właściwym do rozpoznawania sporów z niniejszej umowy będzie sąd powszechny właściwy miejscowo ze względu na siedzibę Inwestora” – zapis zawar- ty w § 11, które są tożsame z postanowieniami umownymi wpisanymi na podstawie art. 479 45 Kodeksu po- stępowania cywilnego do Rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone, oraz PO ZOBOWIĄZANIU SIĘ przez INWEST-HEL Spółka z o.o. z siedzibą w Pucku do podjęcia działań zmierzających do zaniechania naruszenia zbiorowych interesów konsumentów, poprzez: a) zmianę umów już istniejących w obrocie prawnym i będących w trakcie wykonywania na umowy niezawierające zakwestionowanych zapisów, [ 2 ] b) zawieranie nowych umów w oparciu o wzorzec umowny przedstawiony przy piśmie z dnia 31 lipca 2009r., – działając w imieniu Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów: nakłada się na przedsiębiorcę obowiązek wykonania zobowiązania, o którym mowa w punkcie a) i b) w terminie dwóch tygodni od daty uprawomocnienia się decyzji. II. Na podstawie art. 28 ust. 3 ustawy z dnia 16 lutego 2007r. o ochronie konkurencji i konsumen- tów (Dz. U. Nr 50, poz. 331 ze zm.), stosownie do art. 33 ust. 6 ww. ustawy i § 7 rozporządzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 17 lipca 2007 r. w sprawie właściwości miejscowej i rzeczowej de- legatur Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (Dz. U. Nr 134, poz. 939) w związku z § 7 rozporządzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 1 lipca 2009r. w sprawie właściwości miejscowej i rzeczowej delegatur Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (Dz. U. Nr 107, poz.887) – działając w imieniu Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów: nakłada się na przedsiębiorcę INWEST-HEL Spółka z o.o. z siedzibą w Pucku obowiązek przeka- zania informacji dotyczącej wykonania zobowiązań, o których mowa w punkcie I sentencji decyzji, w terminie jednego miesiąca od daty uprawomocnienia się decyzji. U ZASADNIENIE W 2007r. Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (zwany dalej także Prezesem UOKiK lub zamiennie organem antymonopolowym) przeprowadził postępowanie dotyczące badania rynku usług deweloperskich. W ramach przeprowadzonego postępowania Delegatura UOKiK w Gdań- sku poddała analizie wzorce umowne stosowane w obrocie konsumenckim przez deweloperów prowa- dzących działalność gospodarczą na terenie objętym jej właściwością miejscową. W wyniku przepro- wadzonego postępowania wyjaśniającego (sygn. akt RGD.405-28/07/IW), uzyskano między innymi wzorzec umowny pn. „ Umowa przedwstępna sprzedaży – akt notarialny” , stosowany w obrocie z konsumentami przez przedsiębiorcę INWEST-HEL Spółka z o.o. z siedzibą w Pucku - zwanego także INWEST-HEL lub skarżonym przedsiębiorcą. Analiza treści wzorca pozwoliła między innymi na stwierdzenie, iż niektóre z zawartych w nich postanowień można uznać za tożsame z tymi, które zostały wpisane do Rejestru postanowień wzor- ców umów uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 Kodeksu postępowania cywilnego, zwanego dalej Rejestrem. Mając na względzie powyższe Prezes UOKiK wszczął, postanowieniem nr 479 z dnia 22 września 2008r., z urzędu, postępowanie w sprawie podejrzenia stosowania przez INWEST-HEL praktyki naru- szającej zbiorowe interesy konsumentów, zdefiniowanej w art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 ustawy z dnia 16 lutego 2007r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. Nr 50, poz. 331 ze zm.), zwanej dalej ustawą o ochronie […], polegającej na umieszczeniu we wzorcu umownym „Umowa przedwstępna sprzedaży – akt notarialny” następujących postanowień, o treści: 1) „Terminy, o których mowa wyżej mogą ulec przedłużeniu w przypadku zajścia okoliczności prawnych lub faktycznych, niezależnych od Inwestora, a uniemożliwiających Inwestorowi re- alizację inwestycji, w szczególności takich jak: decyzje władz, sądów, organów administracyj- nych nakazujące wstrzymanie budowy, wojna, strajki, katastrofy, klęski żywiołowe, pożary, zalania lub warunki atmosferyczne uniemożliwiające prowadzenie inwestycji. Jeżeli skutkiem powyższych okoliczności istnieje trwała niemożność realizacji inwestycji umowa niniejsza ule- ga rozwiązaniu” – zapis zawarty w § 5; 2) „Powyższe części ceny sprzedaży brutto obejmują 22% podatek od towarów i usług od ceny i mogą ulec zmianie wskutek zmian przepisów dotyczących podatku od towarów i usług” – za- pis zawarty w § 7 ust 2; 3) „Inwestor zastrzega sobie prawo do korekty projektu budowlanego, na co Nabywca wyraża zgodę” – zapis zawarty w § 8 ust 3; [ 3 ] 4) „Nabywca zobowiązany jest niezwłocznie powiadomić Inwestora o zmianie swego miejsca za- mieszkania lub wskazać adres do doręczeń pod rygorem uznania doręczeń na adres podany w niniejszej umowie za skuteczne, a w przypadku niemożliwości samodzielnego działania usta- nowić pełnomocnika do dokonywania czynności związanych z wykonaniem niniejszej umowy” – zapis zawarty w § 11; 5) „Stawający uzgadniają, że sądem właściwym do rozpoznawania sporów z niniejszej umowy będzie sąd powszechny właściwy miejscowo ze względu na siedzibę Inwestora” – zapis zawar- ty w § 11, tożsamych z tymi, które zostały wpisane do Rejestru pod numerami: 921, 1598, 885, 234, 852, 1207, 918, 1007 . Jak wynika z poczynionych przez organ antymonopolowy ustaleń, INWEST-HEL prowadzi dzia- łalność gospodarczą, między innymi w zakresie budownictwa i obsługi nieruchomości na podstawie wpisu do Krajowego Rejestru Sądowego dokonanego w dniu 29 stycznia 2002r. pod numerem 0000086219. Skarżony przedsiębiorca, ustosunkowując się do stawianych mu zarzutów, w pismach z dnia 3 października 2008r. i 23 stycznia 2009r., złożył wyjaśnienia do sformułowań zawartych w zakwestio- nowanych przez organ antymonopolowy postanowieniach i podniósł między innymi, iż: • „zawarcie umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego nie jest poprzedzone przedsta- wieniem i oferowaniem kontrahentowi wzorca przedwstępnej cywilnej umowy sprzedaży”, • „projekt umowy przedwstępnej powstaje z chwilą rozpoczęcia inwestycji i określone zostają tam istotne parametry indywidualnie dla danej inwestycji, konstrukcji budynku, formy archi- tektonicznej w tym dotyczące części wspólnych budynku. Nad projektem umowy na dany obiekt skierowany do sprzedaży pracują: pośrednik w obrocie nieruchomościami i jego służ- by prawne, formę preambuły i graficzną opracowuje biuro notarialne, które ma także wpływ na konieczne z punktu widzenia odpowiedzialności notariusza sformułowania w umowie, służby prawne inwestora. Tak przygotowany projekt jest prezentowany nabywcom. Z chwilą podpisania pierwszej umowy przedwstępnej, w której uwzględnia się także uwagi kupują- cych, do których skierowano projekt umowy, projekt umowy dotychczas prezentowany staje się wzorcem do obsługi lokali dla danej nieruchomości”, • „Wzorzec umowy (w zakresie określeń dotyczących: części wspólnych, opisu nieruchomości, formy architektonicznej projektu, sposobu zagospodarowania działki, podłączenia mediów), (…) przesyłany jest w formie projektu aktu notarialnego potencjalnym klientom (…); firma preferuje zawieranie umów przedwstępnych w formie aktów notarialnych, nie stosuje(…) metody zawierania umów cywilnoprawnych”. • „Przekazywany wzorzec umowy (…) jest podstawą do nanoszenia przez klientów propozycji zmian i ma na celu rozpoczęcie negocjacji pomiędzy klientem i sprzedającym w zakresie ustalenia ostatecznej treści umowy przedwstępnej, w formie aktu notarialnego. Dopiero po ustaleniu wszystkich kwestii w tym kwestii: zmian i aranżacji lokali, sposobu i terminu wpłat rat należności, sposobu reprezentacji nabywcy w czynnościach odbiorowych, przyjęciu za- kresu ewentualnych zmian, podpisywane były akty notarialne dotyczące umów przedwstęp- nych”. Następnie INWEST-HEL, ustosunkowując się do zawiadomienia o wszczęciu przedmiotowego postępowania, pismem z dnia 31 lipca 2009r. oświadczył, iż: „zobowiązuję się (…) do podjęcia działań zmierzających do zapobieżenia naruszeniu interesów konsumentów, poprzez: eliminację (wykreślenie) (…) postanowień umownych (…): a) (..) § 5 (…) dot. przedłużenia terminów umownych, b) (…) § 7 ust. 2 dotyczący możliwości zmiany ceny przedmiotu umowy wskutek zmiany stawki podatku VAT, c) (…) § 8 ust. 3 (…)dotyczący prawa inwestora do korekty projektu budowlanego, d) (…) § 11 (…) do- tyczące skutków doręczenia i obowiązku ustanawiania pełnomocnika, c) (…) § 11 dotyczący właściwo- ści Sądu (…)”. Jednocześnie przedsiębiorca przedstawił zmodyfikowany wzorzec umowy i zadeklaro- wał zmianę umów będących w trakcie realizacji na umowy niezawierające zakwestionowanych klauzul. Prezes UOKiK w poczet dowodów zaliczył materiały uzyskane od przedsiębiorcy w trakcie prze- prowadzonego wcześniej, pod sygnaturą akt RGD.405-28/07/IW, postępowania wyjaśniającego. Skarżony przedsiębiorca został poinformowany o zakończeniu postępowania i o możliwości wglądu w akta postępowania. [ 4 ] M AJĄC NA UWADZE ZEBRANY W SPRAWIE MATERIAŁ DOWODOWY P REZES U RZĘDU ZWAŻYŁ , CO NASTĘPUJE . Dla rozstrzygnięcia sprawy, w oparciu o przepisy ustawy o ochronie […], niezbędne jest uprzed- nie ustalenie, czy zagrożony został w niej interes publicznoprawny, bowiem bez spełnienia tego wa- runku Prezes UOKiK nie jest upoważniony do realizacji zasadniczego celu ustawy, który, zgodnie z jej art. 1 ust 1, jest definiowany jako określenie warunków rozwoju i ochrony konkurencji oraz zasad podejmowanej w interesie publicznoprawnym ochrony interesów przedsiębiorców i konsument ó w. W ocenie organu antymonopolowego rozpatrywana sprawa taki charakter posiada, bowiem wią- że się z ochroną interesu szerszej grupy konsumentów, którzy zostali lub mogli zostać klientami skar- żonego przedsiębiorcy. Aby działania INWEST-HEL mogły zostać uznane za sprzeczne z zakazem wynikającym z art. 24 ustawy o ochronie […], winny spełniać łącznie następujące przesłanki: • ujawniać się w obrocie konsumenckim, a więc dotyczyć relacji przedsiębiorca-konsument, • nosić znamię bezprawności, • naruszać zbiorowe interesy konsumentów. Stosownie do art. 4 pkt 1 ustawy o ochronie […], przez przedsiębiorcę rozumie się między in- nymi przedsiębiorcę w sensie przepisów ustawy z dnia 2 lipca 2004r. o swobodzie działalności gospo- darczej (tekst jednolity: Dz. U. z 2007r. Nr 155, poz. 1095 ze zm.), stanowiących, iż przedsiębiorcą jest osoba fizyczna, osoba prawna i jednostka organizacyjna niebędąca osobą prawną, której odrębna ustawa przyznaje zdolność prawną – wykonująca we własnym imieniu działalność gospodarczą (art. 4 pkt 1), a także wspólnicy spółki cywilnej w zakresie wykonywanej przez nich działalności gospodarczej (art. 4 pkt 2), natomiast odpowiednio do art. 4 pkt 12 ustawy o ochronie […] i art. 22 1 Kodeksu cy- wilnego, za konsumenta uważa się osobę fizyczną dokonującą czynności prawnej nie związanej bez- pośrednio z jej działalnością gospodarczą lub zawodową. Niekwestionowana przez INWEST-HEL okoliczność zawierania umów sprzedaży lokalu mieszkal- nego z osobami fizycznymi w celu zaspokojenia ich potrzeb bytowych i mieszkaniowych jednoznacznie potwierdza fakt spełnienia pierwszej z ww. przesłanek. Odnośnie drugiej przesłanki, tj. bezprawności, rozumianej jako działanie sprzeczne z przepisami prawa, podnieść należy, iż skarżonemu przedsiębiorcy postawiony został zarzut naruszenia art. 24 ust. 1 ustawy o ochronie […], stanowiącego, iż „ Zakazane jest stosowanie praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów .”, przy czym, stosownie do treści ust. 2 tego przepisu, „ Przez praktykę naru- szającą zbiorowe interesy konsumentów rozumie się godzące w nie bezprawne działanie przedsiębior- cy, w szczególności: 1) stosowanie postanowień wzorców umów, które zostały wpisane do rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego […] .” INWEST-HEL oferując usługi deweloperskie, w kontraktach z konsumentami posługuje się jed- nostronnie opracowanym „projektem przyszłej umowy w formie aktu notarialnego” , co jest okoliczno- ścią przyznaną przez przedsiębiorcę w toku postępowania. W ocenie Prezesa Urzędu należy stwierdzić, że oferowany konsumentom wzorzec umowny „Umowa przedwstępna sprzedaży – akt notarialny” – jako jednostronnie przygotowany z góry, przed zawarciem umowy, zbiór gotowych klauzul umownych w postaci warunków umów, a następnie - na jego podstawie - zawieranych z konsumentami, wyczer- puje definicję pojęcia wzorca umownego, o którym mowa w art. 384 § 1 Kodeksu cywilnego. Zakaz stosowania postanowień wpisanych do Rejestru dotyczy, co dla niniejszego postępowania istotne, nie tylko tego przedsiębiorcy, przeciwko któremu zapadł wyrok w sprawie o uznanie postano- wień wzorca umowy za niedozwolone, lecz – zgodnie z art. 479 43 Kodeksu postępowania cywilnego – również osób trzecich, tj. innych przedsiębiorców; konsekwencją umieszczenia postanowienia umow- nego w powołanym Rejestrze jest zatem to, iż od tej chwili posłużenie się nim (lub tożsamym z nim) przez inny podmiot wywoła skutek równoznaczny wprowadzeniu do umowy elementu bezwzględnie przez prawo zakazanego. Takie podejście Prezesa UOKiK pozostaje w zgodzie z orzecznictwem Sądu Najwyższego, który w uchwale z dnia 13 lipca 2006r. (sygn. akt III SZP 3/06) wskazał, iż „[…] stosowanie postanowień wzorców umów o treści tożsamej z treścią postanowień uznanych za niedozwolone prawomocnym wyrokiem Sądu Okręgowego w Warszawie – Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów i wpisanych [ 5 ] do rejestru, o którym mowa w art. 479 45 § 2 k.p.c., może być uznane w stosunku do innego przedsię- biorcy za praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów […] ”, a w uzasadnieniu do niej, iż „ […] praktyka naruszająca zbiorowe interesy konsumentów art. 23a u.o.k.ik. obejmuje również przy- padki wprowadzania jedynie zmian kosmetycznych polegających na przestawieniu wyrazów lub zastą- pieniu jednych wyrazów innymi, jeżeli tylko wykładnia postanowienia pozwoli stwierdzić, że jego treść mieści się w hipotezie zakazanej klauzuli. Stosowanie klauzuli o zbliżonej treści do klauzuli wpisanej do rejestru godzi przecież tak samo w interesy konsumentów, jak stosowanie klauzuli identycznej, co wpisana do rejestru […]. Przyjęta powyżej rozszerzająca wykładnia art. 23a u.o.k.ik. znajduje również uzasadnienie w dyrektywach 93/13 oraz 98/27 a także orzecznictwie ETS dotyczącym zasady efek- tywności […] ”. Wobec tego, że z powołanego wywodu Sądu Najwyższego wynika wprost, iż nie jest konieczna dokładna, literalna identyczność klauzuli wpisanej do Rejestru i klauzuli z nią porównywanej, stąd za niedozwolone mogą zostać uznane również postanowienia umów mieszczące się w hipotezie klauzuli wpisanej do Rejestru, której treść będzie ustalona w oparciu o dokonaną jej wykładnię. Kwestionowane w niniejszym postępowaniu postanowienia stosowanego przez INWEST-HEL wzorca są tożsame z postanowieniami uznanymi za niedozwolone prawomocnymi wyrokami Sądu Okręgowego w Warszawie – Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (zwanego dalej SOKiK), wpi- sanymi do Rejestru pod numerami: 921, 1598, 885, 234, 852, 1207, 918, 1007 . I tak, po pierwsze , za zbieżny z klauzulą o treści: „ Fronton zastrzega sobie prawo do zmian ter- minu zakończenia inwestycji, wynikających z przyczyn od niego niezależnych w tym w szczególności siły wyższej, przy czym jest o takiej zmianie poinformować pisemnie nabywcę z odpowiednim wyja- śnieniem i wskazaniem nowego terminu. Fronton zastrzega sobie prawo do zmiany terminu zakończe- nia inwestycji wynikających z przyczyn od niego niezależnych w tym w szczególności: a. siły wyższej, b. działań organów administracyjnych, c. działań nabywcy, przy czym zobowiązany jest o takiej zmia- nie poinformować pisemnie nabywcę z odpowiednim wyjaśnieniem i wskazaniem nowego terminu .”, wpisaną do Rejestru pod numerem 921 na podstawie wyroku SOKiK z dnia 17 sierpnia 2006r. (sygna- tura akt XVII AmC 100/05), organ antymonopolowy uznaje zapis § 5 wzorca umownego „Umowa przedwstępna sprzedaży – akt notarialny” o treści: „Terminy, o których mowa wyżej mogą ulec prze- dłużeniu w przypadku zajścia okoliczności prawnych lub faktycznych, niezależnych od Inwestora, a uniemożliwiających Inwestorowi realizację inwestycji, w szczególności takich jak: decyzje władz, są- dów, organów administracyjnych nakazujące wstrzymanie budowy, wojna, strajki, katastrofy, klęski żywiołowe, pożary, zalania lub warunki atmosferyczne uniemożliwiające prowadzenie inwestycji. Jeżeli skutkiem powyższych okoliczności istnieje trwała niemożność realizacji inwestycji umowa niniejsza ulega rozwiązaniu”. Porównanie postanowienia kwestionowanego przez Prezesa Urzędu i tego, które zostało wpisane do Rejestru pod numerem 921, pozwala na stwierdzenie, iż, niezależnie od różnic w zakresie użytych wyrazów i sformułowań, ma ono dla kontrahenta dewelopera konsekwencje analogiczne, skutkuje bowiem przyznaniem sobie przez INWEST-HEL prawa do jednostronnej zmiany treści zawieranej umowy w zakresie terminu przekazania „ Nabywcy ” przedmiotu tej umowy, tj. „ prawo własności lokalu mieszkalnego lub apartamentu wczasowego” . W podobny sposób wypowiedział się również SOKiK, który wyrokiem z dnia 12 listopada 2007r., (sygnatura akt XVII AmC 113/07), utrzymanym następnie w mocy przez Sąd Apelacyjny wyrokiem z dnia 8 sierpnia 2008r. (sygnatura akt VI ACa 325/08), uznając za niedozwolone postanowienie o tre- ści: „ Strony tej umowy postanawiają nadto, że termin wydania lokalu w posiadanie stronie zobowią- zanej do zakupu może ulec zmianie na skutek okoliczności za które strona zobowiązana do sprzedaży nie ponosi odpowiedzialności, w szczególności w przypadku zaistnienia okoliczności, wymagających akceptacji instytucji lub urzędów (np. wydanie zgody na użytkowanie budynku) lub opóźnienia w uisz- czeniu ceny sprzedaży przez stronę zobowiązaną do zakupu; przesunięcie terminu do trzech miesięcy nie stanowi zwłoki strony zobowiązanej do sprzedaży. ”, wpisane do Rejestru pod numerem 1598 , podniósł w uzasadnieniu między innymi to, iż uwolnienie się dewelopera od odpowiedzialności za opóźnienia w realizacji inwestycji sankcjonuje, w istocie, możliwość jednostronnej zmiany terminu zakończenia budowy. Po drugie, według Prezesa Urzędu, również postanowienie § 7 ust 2 wzorca umownego „Umo- wa przedwstępna sprzedaży – akt notarialny” o treści: „Powyższe części ceny sprzedaży brutto obej- mują 22% podatek od towarów i usług od ceny i mogą ulec zmianie wskutek zmian przepisów doty- [ 6 ] czących podatku od towarów i usług”, pomimo różnic w zakresie użytych wyrazów i sformułowań, wypełniają warunek tożsamości z klauzulą o treści „ Do ceny zostanie doliczony podatek VAT zgodnie z obowiązującymi przepisami. Na dzień podpisania umowy stawka podatku VAT na lokal mieszkalny wynosi 7%, a na garaż i miejsce parkingowe 22%. W przypadku zmiany stawki podatku VAT nastąpi odpowiednia zmiana ceny .” wpisaną do Rejestru pod numerem 885 na podstawie wyroku SOKiK z dnia 18 maja 2005r. (sygnatura akt XVII AmC 86/03). Jak podniósł Sąd w uzasadnieniu wyroku, o którym mowa wyżej, „klauzula narusza art. 385 1 § 1 k.c. i art. 385 3 pkt 20 k.c., gdyż przewidując możliwość podniesienia ceny pozwany nie przewidział możliwości odstąpienia od umowy przez konsumenta. Zdaniem Sądu wzrost stawki podatku stanowi wprawdzie zdarzenie niezależne od stron, jednak podatek VAT stanowi element ceny. Wzrost stawki podatku jest zatem wzrostem ceny i konsument musi mieć bezwzględnie zapewnione, stosownie do art. 385 3 pkt 20 k.c., prawo do odstąpienia od umowy”. Tymczasem, o ile w wypadku postanowień § 7 ust. 2 wzorca stosowanego przez INWEST-HEL przewidziano możliwość podniesienia ceny przedmiotu sprzedaży wskutek wzrostu stawki VAT na usługi budowlane, o tyle nie ustanowiono prawa odstąpienia przez nabywcę nieruchomości, w wypad- ku braku akceptacji dla tej zmiany, bez negatywnych dla niego konsekwencji, od umowy zawartej z deweloperem, a zatem postanowienia te są tożsame z klauzulą wpisaną do Rejestru pod numerem 885 . Po trzecie , pomimo różnic w zakresie użytych wyrazów i sformułowań, postanowienie § 8 ust. 3 wzorca umownego „Umowa przedwstępna sprzedaży – akt notarialny” o treści: „Inwestor zastrzega sobie prawo do korekty projektu budowlanego, na co Nabywca wyraża zgodę”, wypełnia, zdaniem Prezesa Urzędu, warunek tożsamości z klauzulą o treści: „ Sprzedający zastrzega sobie możliwość do- konania zmian w projekcie Budynku dotyczących projektowanych technologii i rozwiązań. ”, wpisaną do Rejestru pod numerem 234 na podstawie wyroku SOKiK z dnia 10 października 2004r. (sygnatura akt XVII Amc 47/03), jak i od innych, podobnych klauzul, w tym np. klauzuli o treści: „ Spółdzielnia zastrzega, że ostateczne rozwiązania projektowe mogą odbiegać od wstępnej dokumentacji architek- toniczno-funkcjonalnej. ”, wpisanej do Rejestru pod numerem 852 na podstawie wyroku SOKiK z dnia 7 sierpnia 2006r. (sygnatura akt XVII AmC 73/05). Uzasadniając wyrok z dnia 10 października 2004r., SOKiK podzielił i przyjął jako własne stano- wisko Prezesa Urzędu, który w decyzji administracyjnej będącej przedmiotem odwołania dewelopera stwierdził, iż postanowienie o treści: „ Sprzedający zastrzega sobie możliwość dokonania zmian w pro- jekcie Budynku … ” ma charakter niedozwolonego postanowienia umownego, o którym mowa w art. 385 3 pkt 9, 10, 11 i 20 Kodeksu cywilnego, a to dlatego, że jego stosowanie nie tylko „ może prowa- dzić do pogorszenia standardu wykończenia i wyposażenia lokali będących przedmiotem świadczenia pozwanego ” (gdy, tymczasem, „ określony standard przedmiotu pozwanego jest powodem zawarcia umowy i uzasadnia cenę, którą ma zapłacić ”), ale i „ przyznaje kontrahentowi konsumenta uprawnienie do dokonania wiążącej interpretacji umowy w zakresie standardu wyposażenia ”, o tyle istotne, o ile „ technologii i rozwiązań może być wiele, strony zaś umówiły się na konkretny sposób wykonania zo- bowiązania przez pozwaną spółkę, a jego zmiana może mieć wpływ na jakość lokalu. ” Porównując kwestionowane postanowienia ww. wzorca z treścią postanowień wpisanych do Re- jestru pod numerami 234 i 852 organ antymonopolowy stwierdza identyczność skutków jego stoso- wania dla konsumentów, którzy po podpisaniu umów z INWEST-HEL zostali pozbawieni, de facto , prawa odmowy akceptacji dokonanych przez dewelopera zmian projektu budowlanego, a przez to postawieni wobec niego w pozycji nierównoprawnej. Po czwarte , jako tożsamy z klauzulą o treści: „ W przypadku zmiany adresu, każda ze stron zobowiązana jest niezwłocznie pisemnie powiadomić o tym drugą stronę. W przypadku nie powiado- mienia korespondencja kierowana na ostatni znany adres będzie uznawana za skutecznie doręczoną. ”, wpisaną do Rejestru pod numerem 1207 na podstawie wyroku SOKiK z dnia 16 kwietnia 2007r. (sy- gnatura akt XVII AmC 43/06), oraz z klauzulą o treści: „ […] Fronton pozostawia w aktach umowy pismo ze skutkiem doręczenia, jeśli nabywca nie zawiadomi Frontonu o zmianie adresu i nazwiska, a wysłane zawiadomienie wróci z adnotacją „adresat nieznany” lub temu podobną […]. ”, wpisaną do Rejestru pod numerem 918 na podstawie wyroku SOKiK z dnia 17 sierpnia 2006r. (sygnatura akt XVII AmC 100/05), Prezes Urzędu postrzega zapis § 11 wzorca umownego „Umowa przedwstępna sprzeda- [ 7 ] ży – akt notarialny” o treści: „Nabywca zobowiązany jest niezwłocznie powiadomić Inwestora o zmia- nie swego miejsca zamieszkania lub wskazać adres do doręczeń pod rygorem uznania doręczeń na adres podany w niniejszej umowie za skuteczne, a w przypadku niemożliwości samodzielnego działa- nia ustanowić pełnomocnika do dokonywania czynności związanych z wykonaniem niniejszej umowy” Uzasadniając wyrok z dnia 17 sierpnia 2006r. SOKiK stwierdził między innymi, iż uznany za nie- dozwolony zapis umowny „ kształtuje sytuację konsumenta niekorzystnie w porównaniu z sytuacją pozwanego, nakładając na konsumenta bardzo rygorystyczne skutki w zakresie odbierania korespon- dencji pozwanego analogicznie jak przepisy kpc w odniesieniu do korespondencji sądowej. Instytucja doręczenia zastępczego należy do prawa procesowego i negatywnie należy ocenić próbę jej adapto- wania do obrotu gospodarczego, zwłaszcza, gdy jedną ze stron umowy jest konsument oraz mając na uwadze art. 61 kc, zgodnie z którym oświadczenie woli, które ma być złożone innej osobie, jest złożo- ne z chwilą, gdy doszło do niej w taki sposób, że mogła zapoznać się z jego treścią. Podkreślić należy, iż instytucja doręczenia zastępczego nie jest gwarantem dojścia do konsumenta oświadczenia woli pozwanego w w/w sposób. […] Postanowienie [to] […] może prowadzić do sytuacji, gdy konsument pozbawiony możliwości rzeczywistego zapoznania się z oświadczeniem woli pozwanego narażony bę- dzie na jego skutki prawne. Takie ukształtowanie obowiązków konsumenta rażąco narusza jego inte- resy i jest sprzeczne z dobrymi obyczajami .”. Analiza treści § 11 wzorca przeprowadzona w kontekście powołanych wyżej klauzul wpisanych do Rejestru pozwala na stwierdzenie, iż kwestionowany przez Prezesa UOKiK zapis nie tylko daje de- weloperowi możliwość uznania nieodebrania w terminie listu przez kupującego za jego doręczenie, ale i uwzględnia identyczną do określonej w tych klauzulach instytucję domniemania złożenia skutecznego oświadczenia woli uzależnionego jedynie od jego wysłania pod adres ostatnio wskazany, przez co skutek stosowania tego zapisu może być uznany za taki sam, jak tych, które umieszczono w Rejestrze pod numerami 1207 i 918 , a to przesądza – mimo odmienności wynikającej z użytych wyrazów, sformułowań i szyku zdań – o ich tożsamości. Po piąte, postanowienie w § 11 wzorca umownego „Umowa przedwstępna sprzedaży – akt no- tarialny” o treści: „Stawający uzgadniają, że sądem właściwym do rozpoznawania sporów z niniejszej umowy będzie sąd powszechny właściwy miejscowo ze względu na siedzibę Inwestora”, należy uznać za tożsame z treścią klauzuli wpisanej do Rejestru pod numerem 1007 . Wyrokiem SOKiK z dnia 23 listopada 2006r. (sygn. akt XVII Amc 156/05), za niedozwolone uznane zostało postanowienie o treści: „Spory wynikające z wykonania tej umowy rozstrzygać będzie Sąd właściwy dla siedziby spółki” . Wyniki analizy porównawczej postanowienia zawartego we wzorcu stosowanym przez przedsię- biorcę z klauzulą umieszczoną w Rejestrze pozwalają na stwierdzenie, że - pomimo braku identyczno- ści literalnej – stosowanie jego wywołuje tożsame skutki, bowiem w przypadku powstania sporu na tle wykonywania umowy, zapisy te bezprawnie narzucają konsumentom właściwość miejscową sądu i ograniczają ich prawa do wytoczenia powództwa, wynikające z przepisów K.p.c. o właściwości ogólnej i przemiennej. Zgodnie z ustawą z dnia 17 listopada 1964r. Kodeks postępowania cywilnego (Dz.U. Nr 43, poz. 269 ze zm.) mówiąc o właściwości miejscowej, można wyróżnić właściwość: ogólną, przemienną i wyłączną. Zasadę w zakresie właściwości miejscowej określa art. 27 § 1 K.p.c. stanowiąc, że „Powódz- two wytacza się przed sąd pierwszej instancji, w którego okręgu pozwany ma miejsce zamieszkania”. Właściwość wyłączna dotyczy powództw związanych między innymi prawem rzeczowym na nierucho- mości, dziedziczeniem, stosunkami pomiędzy rodzicami i dziećmi. Przepisy dotyczące właściwości przemiennej przewidują możliwość wytoczenia powództwa o ustalenie istnienia umowy, jej wykona- nia, rozwiązania lub unieważnienia, jak też o odszkodowanie z powodu niewykonania lub nienależyte- go wykonania umowy, przed sądem właściwym dla miejsca jej wykonania. W razie wątpliwości, miej- sce to powinno być stwierdzone dokumentem. Przepisy art. 31 i nast. K.p.c. umożliwiają powodowi dokonanie wyboru pomiędzy sądem właściwości ogólnej, a innym sądem oznaczonym w tych przepi- sach, w zależności od tego, który sąd jest dla niego dogodniejszy. 1 Nie jest zatem dopuszczalne na- 1 Kodeks postępowania cywilnego. Komentarz. Tom I. Pod redakcją K. Piaseckiego, Wydawnic- two C.H. Beck, Warszawa 1996r., str. 164. [ 8 ] rzucenie właściwości przemiennej przez jedną ze stron stosunku prawnego/umowy, a jedynie następ- czy jej wybór w chwili powstania roszczenia wynikającego z umowy. Artykuł 46 K.p.c. przewiduje możliwość zawarcia tzw. umowy prorogacyjnej, polegającej na tym, że strony mogą umówić się na piśmie o poddanie sądowi pierwszej instancji, który według ustawy nie jest miejscowo właściwy, spo- ru już wynikłego lub sporów mogących wyniknąć w przyszłości z oznaczonego stosunku prawnego. Sąd ten, jeżeli strony nie postanowiły inaczej, będzie wówczas sądem wyłącznie właściwym. W świetle przytoczonego przepisu możliwe jest odejście od generalnego modelu właściwości ogólnej, jednak tylko wtedy, gdy jest to przedmiotem indywidualnego uzgodnienia umownego. Skuteczność takiej umowy zależy zatem od zgodnego wyrażenia woli stron. Tak więc w rozpatrywanym przypadku, w sytuacji konieczności rozwiązywania sporu na drodze sądowej w grę wchodzą tylko dwie właściwości, tj. ogólna i przemienna. Według właściwości ogólnej, jeżeli powodem jest konsument, to powództwo powinno zostać wniesione do sądu właściwego dla siedziby przedsiębiorcy (art. 30 K.p.c.). Jeżeli natomiast powodem jest przedsiębiorca, to sądem wła- ściwym jest sąd, w którego okręgu konsument ma miejsce zamieszkania (art. 27 § 1 k.p.c.). W przy- padku właściwości przemiennej dotyczącej roszczeń wynikających z zawartej umowy, właściwym bę- dzie sąd miejsca wykonania tej umowy. Jak wynika z powyższego, nie w każdym przypadku sądem właściwym będzie sąd właściwy wskazany we wzorcach stosowanych przez INWEST-HEL. Przedsię- biorca narzucając konsumentowi ograniczenie możliwości dochodzenia roszczeń powstałych na tle wykonywania umowy przyczynia się do pogorszenia jego sytuacji, co może być źródłem niewygody i niepotrzebnej straty czasu, a także zbędnych wydatków. Zapis taki utrudnia mu ponadto skuteczną realizację konstytucyjnego prawa do sądu. 2 Mając na względzie powyższe, Prezes UOKiK za uprawdopodobnione przyjmuje, iż kwe- stionowane postanowienia umowne zawarte w wzorcu stosowanym przez INWEST-HEL, pozyskanym w trakcie postępowania wyjaśniającego o sygnaturze akt RGD.405-28/07/IW, mieszczą się w hipote- zach odpowiednich klauzul wpisanych do Rejestru postanowień umownych uznanych za niedozwolone, przez co wypełniają drugą z przesłanek niezbędnych do stwierdzenia naruszenia przez skarżonego przedsiębiorcę zakazu, o którym mowa w art. 24 ustawy o ochronie […]. Zdaniem organu antymonopolowego, za spełnioną należy uznać także trzecią przesłankę, bo- wiem naruszenie zbiorowych interesów konsumentów ma miejsce wtedy, gdy działanie przedsiębiorcy godzi w interesy konsumentów jako zbiorowości, to jest w sytuacji, gdy skierowane jest nie tylko do wyodrębnionej indywidualnie grupy konsumentów, lecz szerszego nieograniczonego liczbowo kręgu osób, do których dotarła i dotrzeć może oferta przedsiębiorcy, a w rozpatrywanej sprawie wymieniony warunek jest spełniony – oferta usług deweloperskich zawierająca niedozwolone klauzule adresowana jest bowiem przez INWEST-HEL nie do ściśle zindywidualizowanego konkretnego konsumenta, lecz do z góry nieokreślonej, niemożliwej do zidentyfikowania liczby konsumentów, których sytuacja jest iden- tyczna i wspólna. W tym stanie rzeczy stwierdza się, iż wszystkie, wskazane wcześniej, przesłanki wynikające z art. 24 ustawy o ochronie […], zostały uprawdopodobnione. Stosownie do art. 28 ust. 1 ww. ustawy, jeżeli w toku postępowania w sprawie praktyk narusza- jących zbiorowe interesy konsumentów zostanie uprawdopodobnione – na podstawie okoliczności sprawy, informacji zawartych w zawiadomieniu, o którym mowa w art. 100 ust. 1 tejże ustawy, lub innych informacji będących podstawą wszczęcia postępowania – że przedsiębiorca stosuje praktykę, o której mowa w art. 24 również tejże ustawy, a przedsiębiorca, któremu jest zarzucane naruszenie tego przepisu, zobowiąże się do podjęcia lub zaniechania określonych działań zmierzających do zapo- bieżenia tym naruszeniom, Prezes UOKiK może, w drodze decyzji, nałożyć obowiązek wykonania tych zobowiązań, a stosownie do art. 28 ust. 2 ww. ustawy – może też określić termin ich wykonania. Z kolei, odpowiednio do art. 28 ust. 3 ustawy o ochronie […], w decyzji, o której mowa w ust. 1 tego artykułu, Prezes UOKiK nakłada na przedsiębiorcę obowiązek składania w wyznaczonym terminie informacji o stopniu realizacji zobowiązań. 2 Wyrok Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów z dnia 25 maja 2005r., sygn. akt XVII Ama 46/04. [ 9 ] Wobec tego, że naruszenie przez INWEST-HEL zakazu wynikającego z art. 24 ust. 1 i ust. 2 pkt 1 ustawy o ochronie […] zostało w postępowaniu uprawdopodobnione oraz wobec tego, że skarżony przedsiębiorca zobowiązał się do podjęcia działań, które w sposób wystarczający zmierzają do usunię- cia tego naruszenia (zmiana, w możliwym i niezbędnym zakresie, treści umów już zawartych, poprzez propozycję podpisania aneksów, oraz stosowanie w obrocie wzorca niezawierającego kwestionowa- nych postanowień), Prezes UOKiK stwierdza, iż zaistniały niezbędne przesłanki do wydania decyzji na podstawie art. 28 ust. 1 i 2 ww. ustawy i orzeka, jak w punkcie I sentencji niniejszej decyzji. Równocześnie, biorąc pod uwagę powyższą konstatację organ antymonopolowy nakłada IN- WEST-HEL, w oparciu o art. 28 ust. 3 ustawy o ochronie […], obowiązek przekazania informacji doty- czącej wykonania podjętych zobowiązań w terminie jednego miesiąca od daty uprawomocnienia się decyzji, i orzeka, jak w punkcie II sentencji niniejszej decyzji. Stosownie do treści art. 81 ust 1 ustawy o ochronie […], w związku z art. 479 28 § 2 Kodeksu postępowania cywilnego, od niniejszej decyzji przysługuje stronie odwołanie do Sądu Okręgowego w Warszawie – Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów w terminie dwutygodniowym od dnia jej doręczenia, za pośrednictwem Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów – Delegatury Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów w Gdańsku. O TRZYMUJE : 1. INWEST-HEL Sp. z o.o. ul. Sambora 16 84-100 Puck 2. a/a