RGD-29/2009

PREZES URZĘDU OCHRONY KONKURENCJI I KONSUMENTÓW D ELEGATURA UOK I K W G DAŃSKU 80-824 G DAŃSK , UL . P ODWALE P RZEDMIEJSKIE 30 T EL . (058) 346-29-32, T EL /F AX (058) 346-29-33, 301-51-75 E- MAIL : GDANSK @ UOKIK . GOV . PL RGD.61-66/08/09/AW Gdańsk, dnia 10 listopada 2009r. D ECYZJA N R RGD.29/2009 I. Na podstawie art. 28 ust. 1 i 2 w związku z art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. Nr 50, poz. 331 ze zm.), stosownie do art. 33 ust. 6 ww. usta- wy i § 7 rozporządzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 17 lipca 2007 r. w sprawie właściwości miejscowej i rzeczowej delegatur Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (Dz. U. Nr 134 poz. 939) w związku z § 7 rozporządzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 1 lipca 2009r. w sprawie właściwości miejscowej i rzeczowej delegatur Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (Dz. U. Nr 107, poz.887), PO UPRAWDOPODOBNIENIU , w toku postępowania wszczętego z urzędu, stosowania przez ATRO Development Sp. Komandytowa Adam Kwidziński i Wspólnicy z siedzibą w Pruszczu Gdańskim, praktyki naruszającej zbio- rowe interesy konsumentów poprzez umieszczenie we wzorcu umownym: „Umowa o wybudowanie budynku mieszkalnego jednorodzinnego w zabudowie szeregowej” następujących postanowień, o treści: 1) „Klient wyraża zgodę na to, iż ostateczna powierzchnia netto Budynku może się różnić od po- wierzchni netto, o której mowa w § 1 pkt 3 w granicach 3% (słownie: trzy). Ostateczne ustalenie łącznej powierzchni netto Budynku nastąpi najpóźniej w dniu dokonania odbioru” – zapis zawarty w § 2 ust. 4; 2) „W przypadku zmiany przepisów prawa dotyczących podatku VAT, w szczególności podwyższenia stawki podatku VAT, kwoty, o których mowa w ust. 2 i 3 zostaną zmienione w sposób uwzględniają- cy zmianę tych przepisów” – zapis zawarty w § 3 ust. 8; 3) „(…)W przypadku nieusprawiedliwionego nie zgłoszenia się Klienta do odbioru Budynku w ustalonym terminie przyjmuje się, iż odebrał on Budynek bez zastrzeżeń, co zostanie stwierdzone sporządzo- nym przez Dewelopera jednostronnym protokołem odbioru” – zapis zawarty w § 6 ust. 4; 4) „Termin, o którym mowa w § 6 ust. 1 może ulec przedłużeniu: a) z powodu okoliczności uniemożliwiających rozpoczęcie lub kontynuowanie robót jeżeli Deweloper nie ponosi za te okoliczności odpowiedzialności, w szczególności takich jak: - decyzje i postanowienia władz, orzeczenia sądów, organów administracji państwowej i innych wła- ściwych organów zakazujące prowadzenia inwestycji, nakazujące jej wstrzymanie, lub brak decy- zji i postanowień uniemożliwiających jej zakończenie istotna zmiana przepisów prawnych doty- czących procesu inwestycyjnego, - katastrofy, klęski żywiołowe, pożary, zalania, warunki atmosferyczne uniemożliwiające lub w znacz- ny sposób utrudniającej prowadzenie i wykonywanie robót budowlanych, awarie i zniszczenia elementów infrastruktury liniowej itp. - wojna, strajki, ataki lub zamachy terrorystyczne, niepokoje i zaburzenia publiczne) b) w razie wprowadzenia przez Klienta robót zamiennych i dodatkowych istotnie zwiększających” – zapis zawarty § 7 ust. 1 5) „Strony informują się wzajemnie listem poleconym o zmianie adresu zamieszkania, siedziby lub ad- resu do korespondencji, jeśli jest inny niż adres zamieszkania lub siedziby, pod rygorem uznania do- ręczenia pod poprzednio znany adres za skuteczne” – zapis zawarty w § 18. 2 które są tożsame z postanowieniami umownymi wpisanymi na podstawie art. 479 45 Kodeksu postępo- wania cywilnego do rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone, oraz PO ZOBOWIĄZANIU SIĘ przez ATRO Development Sp. Komandytowa Adam Kwidziński i Wspólnicy z sie- dzibą w Pruszczu Gdańskim do podjęcia działań zmierzających do zaniechania naruszenia zbiorowych in- teresów konsumentów, poprzez: a) zmianę umów już istniejących w obrocie prawnym i będących w trakcie wykonywania na umowy niezawierające zakwestionowanych zapisów, b) zawieranie nowych umów w oparciu o wzorzec umowny przedstawiony przy piśmie z dnia 23 paź- dziernika 2009r. – działając w imieniu Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów: nakłada się na ww. przedsiębiorcę obowiązek wykonania ww. zobowiązania , o którym mowa w punkcie a) i b) w terminie dwóch tygodni od daty uprawomocnienia się niniejszej decyzji. II. Na podstawie art. 28 ust. 3 ustawy z dnia 16 lutego 2007r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. Nr 50, poz. 331 ze zm.), stosownie do art. 33 ust. 6 ww. ustawy i § 7 rozporządzenia Prezesa Rady Mini- strów z dnia 17 lipca 2007 r. w sprawie właściwości miejscowej i rzeczowej delegatur Urzędu Ochrony Kon- kurencji i Konsumentów (Dz. U. Nr 134, poz. 939) w związku z § 7 rozporządzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 1 lipca 2009r. w sprawie właściwości miejscowej i rzeczowej delegatur Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (Dz. U. Nr 107, poz.887) – działając w imieniu Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów: nakłada się na przedsiębiorcę ATRO Development Sp. Komandytowa Adam Kwidziński i Wspólnicy z siedzibą w Pruszczu Gdańskim obowiązek przekazania informacji dotyczącej wykonania zobowiązań, o których mowa w punkcie I sentencji decyzji, w terminie jednego miesiąca od daty uprawomocnienia się decyzji. UZASADNIENIE W 2007r. Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (zwany dalej także Prezesem UOKiK lub zamiennie organem antymonopolowym) przeprowadził postępowanie dotyczące badania rynku usług deweloperskich. W ramach przeprowadzonego postępowania Delegatura UOKiK w Gdańsku poddała analizie wzorce umowne stosowane w obrocie konsumenckim przez deweloperów prowadzących działalność gospo- darczą na terenie objętym jej właściwością miejscową. W wyniku przeprowadzonego postępowania wyja- śniającego (sygn. akt RGD.405-28/07/IW), uzyskano między innymi wzorzec umowny pn. „Umowa o wy- budowanie budynku mieszkalnego jednorodzinnego w zabudowie szeregowej” , stosowany w obrocie z konsumentami przez przedsiębiorcę ATRO Development Sp. Komandytowa Adam Kwidziński i Wspólnicy z siedzibą w Pruszczu Gdańskim - zwanego także ATRO lub skarżonym przedsiębiorcą. Analiza treści wzorca pozwoliła między innymi na stwierdzenie, iż niektóre z zawartych w nich posta- nowień można uznać za tożsame z tymi, które zostały wpisane do rejestru postanowień wzorców umów uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 Kodeksu postępowania cywilnego, zwanego dalej Rejestrem. Jak wynika z poczynionych ustaleń ATRO prowadzi działalność gospodarczą, między innymi w zakresie budownictwa i obsługi nieruchomości, na podstawie wpisu do Krajowego Rejestru Sądowego dokonanego w dniu 25 października 2006 r. pod numerem 0000266513. W związku z powyższym, postanowieniem Nr 476 z dnia 22 września 2008 r., wszczęte zostało z urzę- du postępowanie w sprawie stosowania przez ATRO praktyki naruszającej zbiorowe interesy konsument ó w, zdefiniowanej w art. 24 ust. 2 pkt 1 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. Nr 50, poz. 331 ze zm.), zwanej dalej ustawą o ochronie […], polegającej na umieszczeniu we wzor- cu umownym pod nazwą „Umowa o wybudowanie budynku mieszkalnego jednorodzinnego w za- budowie szeregowej” postanowień, o treści: 3 1. „Klient wyraża zgodę na to, iż ostateczna powierzchnia netto Budynku może się różnić od po- wierzchni netto, o której mowa w § 1 pkt 3 w granicach 3% (słownie: trzy). Ostateczne ustalenie łącznej powierzchni netto Budynku nastąpi najpóźniej w dniu dokonania odbioru” – zapis zawarty w § 2 ust. 4; 2. „W przypadku zmiany przepisów prawa dotyczących podatku VAT, w szczególności podwyższenia stawki podatku VAT, kwoty, o których mowa w ust. 2 i 3 zostaną zmienione w sposób uwzględniają- cy zmianę tych przepisów” – zapis zawarty w § 3 ust. 8; 3. „(…)W przypadku nieusprawiedliwionego nie zgłoszenia się Klienta do odbioru Budynku w ustalonym terminie przyjmuje się, iż odebrał on Budynek bez zastrzeżeń, co zostanie stwierdzone sporządzo- nym przez Dewelopera jednostronnym protokołem odbioru” – zapis zawarty w § 6 ust. 4; 4. „Termin, o którym mowa w § 6 ust. 1 może ulec przedłużeniu: a) z powodu okoliczności uniemożliwiających rozpoczęcie lub kontynuowanie robót jeżeli Deweloper nie ponosi za te okoliczności odpowiedzialności, w szczególności takich jak: - decyzje i postanowienia władz, orzeczenia sądów, organów administracji państwowej i innych wła- ściwych organów zakazujące prowadzenia inwestycji, nakazujące jej wstrzymanie, lub brak decy- zji i postanowień uniemożliwiających jej zakończenie istotna zmiana przepisów prawnych doty- czących procesu inwestycyjnego, - katastrofy, klęski żywiołowe, pożary, zalania, warunki atmosferyczne uniemożliwiające lub w znacz- ny sposób utrudniającej prowadzenie i wykonywanie robót budowlanych, awarie i zniszczenia elementów infrastruktury liniowej itp. - wojna, strajki, ataki lub zamachy terrorystyczne, niepokoje i zaburzenia publiczne) b) w razie wprowadzenia przez Klienta robót zamiennych i dodatkowych istotnie zwiększających” – zapis zawarty § 7 ust. 1 5. „Strony informują się wzajemnie listem poleconym o zmianie adresu zamieszkania, siedziby lub ad- resu do korespondencji, jeśli jest inny niż adres zamieszkania lub siedziby, pod rygorem uznania doręczenia pod poprzednio znany adres za skuteczne” – zapis zawarty w § 18, tożsamych z tymi, które zostały wpisane do Rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwo- lone. Skarżony, ustosunkowując się do zawiadomienia o wszczęciu przedmiotowego postępowania, podniósł między innymi, iż „treść każdej umowy była przedmiotem rozmów i negocjacji, prowadzonych również w obecności przedstawicieli biura pośrednictwa w obrocie nieruchomościami” i godził się on „na wprowadzenie zmian w tychże umowach, czego dowodem są chociażby wzmianki nanoszone, i komputerowo i ręcznie na tekście umowy”, a w kolejnej korespondencji, ustosunkowując się do stawianych mu zarzutów, pismem z dnia 23 października 2009r., oświadczył, iż: „zobowiązuje się (…) do podjęcia działań zmierzających do za- niechania naruszania zbiorowych interesów konsumentów poprzez eliminację (wykreślenie) postanowień kwestionowanych przez Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów” oraz, że „umowy zawierane w przyszłości nie będą zawierały klauzul niedozwolonych”. Jednocześnie przedsiębiorca przedstawił nowy wzo- rzec umowy, zmodyfikowany w ten sposób, że kwestionowane przez Prezesa UOKiK postanowienia zostały w całości usunięte z tego wzorca. POLDOM zadeklarował zmianę umów będących w trakcie realizacji na umo- wy niezawierające zakwestionowanych klauzul. Prezes UOKiK zaliczył w poczet dowodów materiały uzyskane od skarżonego przedsiębiorcy w trakcie przeprowadzonego wcześniej, pod sygnaturą akt RGD. 405-28/07/IW, postępowania wyjaśniającego. Skarżony przedsiębiorca został poinformowany o zakończeniu postępowania i o możliwości wglądu w akta postępowania. M AJĄC NA UWADZE ZEBRANY W SPRAWIE MATERIAŁ DOWODOWY P REZES U RZĘDU ZWAŻYŁ , CO NASTĘPUJE . Dla rozstrzygnięcia sprawy, w oparciu o przepisy ustawy o ochronie […], niezbędne jest uprzednie ustalenie, czy zagrożony został w niej interes publicznoprawny, bowiem bez spełnienia tego warunku, Prezes UOKiK nie jest upoważniony do realizacji zasadniczego celu ustawy, który, zgodnie z jej art. 1 ust 1, jest definiowany jako określenie warunków rozwoju i ochrony konkurencji oraz zasad podejmowanej w interesie publicznoprawnym ochrony interesów przedsiębiorców i konsument ó w. 4 W ocenie organu antymonopolowego rozpatrywana sprawa taki charakter posiada, bowiem wiąże się z ochroną interesu szerszej grupy konsumentów, którzy zostali lub mogli zostać klientami ATRO. Aby działania ATRO mogły zostać uznane za sprzeczne z zakazem wynikającym z art. 24 ustawy o ochronie […], winny spełniać łącznie następujące przesłanki: • ujawniać się w obrocie konsumenckim, a więc dotyczyć relacji przedsiębiorca-konsument, • nosić znamię bezprawności, • naruszać zbiorowe interesy konsumentów. Stosownie do art. 4 pkt 1 ustawy o ochronie […], przez przedsiębiorcę rozumie się między innymi przedsiębiorcę w sensie przepisów ustawy z dnia 2 lipca 2004r. o swobodzie działalności gospodarczej (tekst jednolity: Dz. U. z 2007r. Nr 155, poz. 1095 ze zm.), stanowiących, iż przedsiębiorcą jest osoba fizyczna, osoba prawna i jednostka organizacyjna niebędąca osobą prawną, której odrębna ustawa przyznaje zdolność prawną – wykonująca we własnym imieniu działalność gospodarczą (art. 4 pkt 1), a także wspólnicy spółki cywilnej w zakresie wykonywanej przez nich działalności gospodarczej (art. 4 pkt 2), natomiast odpowiednio do art. 4 pkt 12 ustawy o ochronie […] i art. 22 1 Kodeksu cywilnego, za konsumenta uważa się osobę fizycz- ną dokonującą czynności prawnej nie związanej bezpośrednio z jej działalnością gospodarczą lub zawodową. Niekwestionowana przez ATRO okoliczność zawierania umów sprzedaży lokalu mieszkalnego z osoba- mi fizycznymi w celu zaspokojenia ich potrzeb bytowych i mieszkaniowych jednoznacznie potwierdza fakt spełnienia pierwszej z ww. przesłanek. Odnośnie drugiej przesłanki, tj. bezprawności, rozumianej jako działanie sprzeczne z przepisami pra- wa, podnieść należy, iż skarżonemu przedsiębiorcy postawiony został zarzut naruszenia art. 24 ust. 1 ustawy o ochronie […], stanowiącego, iż „ Zakazane jest stosowanie praktyk naruszających zbiorowe interesy kon- sumentów .”, przy czym, stosownie do treści ust. 2 tego przepisu, „ Przez praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów rozumie się godzące w nie bezprawne działanie przedsiębiorcy, w szczególności: 1) stosowanie postanowień wzorców umów, które zostały wpisane do rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego […] .” ATRO oferując usługi deweloperskie, w kontraktach z konsumentami posługuje się jednostronnie opracowanym „projektem przyszłej umowy” , co jest okolicznością przyznaną przez przedsiębiorcę w toku postępowania. W ocenie Prezesa Urzędu należy stwierdzić, że oferowany konsumentom wzorzec pn. „Umowa o wybudowanie budynku mieszkalnego jednorodzinnego w zabudowie szeregowej” – jako jednostronnie przygotowany z góry, przed zawarciem umowy, zbiór gotowych klauzul umownych w postaci warunków umów, następnie - na jego podstawie - zawieranych z konsumentami, wyczerpuje defini- cję pojęcia wzorca umownego, o którym mowa w art. 384 § 1 Kodeksu cywilnego. Zakaz stosowania postanowień wpisanych do Rejestru dotyczy, co dla niniejszego postępowania istot- ne, nie tylko tego przedsiębiorcy, przeciwko któremu zapadł wyrok w sprawie o uznanie postanowień wzorca umowy za niedozwolone, lecz – zgodnie z art. 479 43 Kodeksu postępowania cywilnego – również osób trze- cich, tj. innych przedsiębiorców; konsekwencją umieszczenia postanowienia umownego w powołanym Reje- strze jest zatem to, iż od tej chwili posłużenie się nim (lub tożsamym z nim) przez inny podmiot wywoła skutek równoznaczny wprowadzeniu do umowy elementu bezwzględnie przez prawo zakazanego. Takie podejście Prezesa UOKiK pozostaje w zgodzie z orzecznictwem Sądu Najwyższego, który w uchwale z dnia 13 lipca 2006r. (sygn. akt III SZP 3/06) wskazał, iż „[…] stosowanie postanowień wzorców umów o treści tożsamej z treścią postanowień uznanych za niedozwolone prawomocnym wyrokiem Sądu Okręgowego w Warszawie – Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów i wpisanych do rejestru, o którym mowa w art. 479 45 § 2 k.p.c., może być uznane w stosunku do innego przedsiębiorcy za praktykę naruszają- cą zbiorowe interesy konsumentów […] ”, a w uzasadnieniu do niej, iż „ […] praktyka naruszająca zbiorowe interesy konsumentów art. 23a u.o.k.ik. obejmuje również przypadki wprowadzania jedynie zmian kosme- tycznych polegających na przestawieniu wyrazów lub zastąpieniu jednych wyrazów innymi, jeżeli tylko wy- kładnia postanowienia pozwoli stwierdzić, że jego treść mieści się w hipotezie zakazanej klauzuli. Stosowanie klauzuli o zbliżonej treści do klauzuli wpisanej do rejestru godzi przecież tak samo w interesy konsumentów, jak stosowanie klauzuli identycznej, co wpisana do rejestru […]. Przyjęta powyżej rozszerzająca wykładnia art. 23a u.o.k.ik. znajduje również uzasadnienie w dyrektywach 93/13 oraz 98/27 a także orzecznictwie ETS dotyczącym zasady efektywności […] ”. Wobec tego, że z powołanego wywodu Sądu Najwyższego wynika wprost, iż nie jest konieczna do- kładna, literalna identyczność klauzuli wpisanej do Rejestru i klauzuli z nią porównywanej, stąd za niedozwo- 5 lone mogą zostać uznane również postanowienia umów mieszczące się w hipotezie klauzuli wpisanej do Rejestru, której treść będzie ustalona w oparciu o dokonaną jej wykładnię. W ocenie Prezesa Urzędu kwestionowane w niniejszym postępowaniu postanowienia stosowanego przez ATRO wzorca pn. „ Umowa o wybudowanie budynku mieszkalnego jednorodzinnego w zabu- dowie szeregowej ” są tożsame z postanowieniami uznanymi za niedozwolone prawomocnymi wyrokami Sądu Okręgowego w Warszawie – Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (zwanego dalej SOKiK), wpisa- nymi do Rejestru pod numerami: 227, 885, 364, 921, 1598, 1207, 918 . 1. I tak, Prezes UOKiK uznaje zapis § 2 ust. 4 wzorca o treści: „ Klient wyraża zgodę na to, iż ostateczna powierzchnia netto Budynku może się różnić od powierzchni netto, o której mowa w § 1 pkt 3 w granicach 3 % (słownie: trzy). Ostateczne ustalenie łącznej powierzchni netto Budynku nastąpi najpóźniej w dniu doko- nania odbioru ” za tożsamy z klauzulą wpisaną do Rejestru pod numerem 227 , o treści: „ W przypadku zmia- ny powierzchni lokalu wynikającej z inwentaryzacji powykonawczej, cena ulegnie zmianie o wartość wynika- jącą z pomnożenia różnicy w powierzchni lokalu przez cenę jednego metra kwadratowego ustaloną w umo- wie ”. W uzasadnieniu wyroku z dnia 10 października 2004r. (sygnatura akt XVII Amc 47/03) będącego pod- stawą wpisu, o którym mowa wyżej, SOKiK stwierdził, iż kwestionowany wzorzec „pozwala pozwanemu na zmianę istotnych cech przedmiotu umowy w zakresie powierzchni lokalu, co może spowodować, że klient będzie zobowiązany do kupienia lokalu mającego inne cechy niż te, które zadecydowały o jego wyborze na etapie podpisywania umowy”. Zakwestionowane przez Prezesa UOKiK postanowienie przyznaje deweloperowi prawo do jednostron- nych zmian cech przedmiotu umowy po zawarciu umowy, nie przyznając konsumentowi w zamian uprawnie- nia w postaci prawa odstąpienia od umowy. Deweloper winien wywiązać się ze swojego zobowiązania i zre- alizować inwestycję zgodnie z projektem, tak aby konsument nie pozostawał w niepewności, co do rzetelno- ści wykonanego przez kontrahenta świadczenia – w przeciwnym wypadku działanie dewelopera narusza dobre obyczaje i rażąco narusza interesy konsumenta. Wobec tego, że analiza porównawcza kwestionowanego postanowienia umownego stosowanego przez skarżonego przedsiębiorcę z klauzulą wpisaną do Rejestru wskazuje na podobieństwo treści i skutków ich stosowania, czego nie zmieniają odmienności w zakresie użytych sformułowań i wyrazów, Prezes UOKiK stwierdza ich tożsamość. 2. Według Prezesa UOKiK, również zapis § 3 ust. 8 wzorca o treści: „ W przypadku zmiany przepisów prawa dotyczących podatku VAT, w szczególności podwyższenia stawki podatku VAT, kwoty, o których mo- wa w ust. 2 i 3 zostaną zmienione w sposób uwzględniający zmianę tych przepisów” pomimo różnic w zakre- sie użytych wyrazów i sformułowań, wypełniają warunek tożsamości z klauzulą o treści „ Do ceny zostanie doliczony podatek VAT zgodnie z obowiązującymi przepisami. Na dzień podpisania umowy stawka podatku VAT na lokal mieszkalny wynosi 7%, a na garaż i miejsce parkingowe 22%. W przypadku zmiany stawki podatku VAT nastąpi odpowiednia zmiana ceny .” wpisaną do Rejestru pod numerem 885 na podstawie wy- roku SOKiK z dnia 18 maja 2005r. (sygnatura akt XVII AmC 86/03). Jak podniósł Sąd w uzasadnieniu wyroku, o którym mowa wyżej, „klauzula narusza art. 385 1 § 1 k.c. i art. 385 3 pkt 20 k.c., gdyż przewidując możliwość podniesienia ceny pozwany nie przewidział możliwości odstąpienia od umowy przez konsumenta. Zdaniem Sądu wzrost stawki podatku stanowi wprawdzie zdarze- nie niezależne od stron, jednak podatek VAT stanowi element ceny. Wzrost stawki podatku jest zatem wzro- stem ceny i konsument musi mieć bezwzględnie zapewnione, stosownie do art. 385 3 pkt 20 k.c., prawo do odstąpienia od umowy”. Tymczasem, o ile w wypadku postanowień § 3 ust. 8 wzorca stosowanego przez ATRO przewidziano możliwość podniesienia ceny przedmiotu sprzedaży wskutek wzrostu stawki VAT na usługi budowlane, o tyle nie ustanowiono prawa odstąpienia przez nabywcę nieruchomości, w wypadku braku akceptacji dla tej zmia- ny, bez negatywnych dla niego konsekwencji, od umowy zawartej z deweloperem, a zatem omawiane po- stanowienie jest tożsame z klauzulą wpisaną do Rejestru pod numerem 885 . 6 3. Następnie, Prezes Urzędu uznaje zapis § 6 ust. 4 wzorca o treści: „Odbiór powinien mieć miejsce w godzinach ustalonych przez obie umawiające się Strony – w dniu powszednim w godzinach od 9:00 do 20:00. Odbiór Budynku będzie potwierdzony podpisanym obustronnie protokołem odbioru. W przypadku nieusprawiedliwionego nie zgłoszenia się Klienta do odbioru Budynku w ustalonym terminie przyjmuje się, iż odebrał on Budynek bez zastrzeżeń, co zostanie stwierdzone sporządzonym przez Dewelopera jednostron- nym protokołem odbioru. Z protokołu powinno jednoznacznie wynikać, czy całokształt robót budowlanych został odebrany, a jeżeli nie został odebrany – to z jakich przyczyn” za zbieżny z klauzulą o treści: „W razie niestawiennictwa Kupującego w wyznaczonym terminie przekazania, sprzedający dokona samodzielnie od- bioru przedmiotu umowy i będzie to jednoznaczne z wykonaniem przez Sprzedającego umowy w tym zakre- sie. Strony zgodnie ustalają że w takim przypadku Sprzedający upoważniony jest do wystawienia odpowied- niej faktury” , wpisaną do Rejestru pod numerem 364 na podstawie wyroku SOKiK z dnia 22 listopada 2004r. (sygnatura akt XVII Amc 55/03). Uzasadniając powołany wyrok Sąd nie tylko stwierdził, iż „Zapis postanowienia umownego […] wzorca jest niedozwolony, gdyż umożliwia pozwanemu bez obecności konsumenta dokonać odbioru lokalu i zwolnić się z odpowiedzialności za niewykonanie lub nienależyte wykonanie umowy wobec konsumenta, co w świetle art. 385 3 pkt 9 k.c. stanowi niedozwoloną klauzulę, gdyż postanowienie to rażąco narusza interes konsumen- ta. ”, ale i wskazał, iż postanowienie umożliwiające, kosztem interesu konsumenta, uznanie sporządzonego pod jego nieobecność jednostronnego protokołu odbioru lokalu za równoważny z tym podpisanym przez obie strony umowy jest sprzeczne z treścią przepisu art. 385 § 1 i art. 385 3 pkt 9 Kodeksu cywilnego, gdyż przy- znaje kontrahentowi konsumenta prawo do dokonywania wiążącej interpretacji umowy. Zdaniem Prezesa Urzędu porównywane zapisy są tożsame, czego nie naruszają odmienności wynika- jące z różnic w sformułowaniu i użytych zwrotach. 4. Za zbieżny z klauzulą o treści: „ Fronton zastrzega sobie prawo do zmian terminu zakończenia inwestycji, wynikających z przyczyn od niego niezależnych w tym w szczególności siły wyższej, przy czym zobowiązany jest o takiej zmianie poinformować pisemnie nabywcę z odpowiednim wyjaśnieniem i wskazaniem nowego terminu. Fronton zastrzega sobie prawo do zmiany terminu zakończenia inwestycji wynikających z przyczyn od niego niezależnych w tym w szczególności: a. siły wyższej, b. działań organów administracyjnych, c. dzia- łań nabywcy, przy czym zobowiązany jest o takiej zmianie poinformować pisemnie nabywcę z odpowiednim wyjaśnieniem i wskazaniem nowego terminu .”, wpisaną do Rejestru pod numerem 921 na podstawie wyro- ku SOKiK z dnia 17 sierpnia 2006r. (sygnatura akt XVII AmC 100/05), organ antymonopolowy uznaje zapis § 7 ust. 1 wzorca pn. „Umowa o wybudowanie budynku mieszkalnego jednorodzinnego w zabudowie szere- gowej” o treści: „Termin, o którym mowa w § 6 ust. 1 może ulec przedłużeniu: a) z powodu okoliczności uniemożliwiających rozpoczęcie lub kontynuowanie robót jeżeli Deweloper nie ponosi za te okoliczności odpowiedzialności, w szczególności takich jak:
decyzje i postanowienia władz, orzeczenia sądów, organów administracji państwowej i innych właściwych organów zakazujące prowadzenia inwestycji, nakazujące jej wstrzymanie, lub brak decyzji i postanowień uniemożliwiających jej zakończenie istotna zmiana przepisów prawnych do- tyczących procesu inwestycyjnego,
katastrofy, klęski żywiołowe, pożary, zalania, warunki atmosferyczne uniemożliwiające lub w znaczny sposób utrudniającej prowadzenie i wykonywanie robót budowlanych, awarie i zniszcze- nia elementów infrastruktury liniowej itp.
wojna, strajki, ataki lub zamachy terrorystyczne, niepokoje i zaburzenia publiczne. b) w razie wprowadzenia przez Klienta robót zamiennych i dodatkowych istotnie zwiększających zakres robót budowlanych lub w sposób istotnie zmieniających sposób ich wykonania”. Porównanie postanowienia kwestionowanego przez Prezesa Urzędu i tego, które zostało wpisane do Re- jestru pod numerem 921, pozwala na stwierdzenie, iż, niezależnie od różnic w zakresie użytych wyrazów i sformułowań, ma ono dla kontrahenta dewelopera konsekwencje analogiczne, skutkuje bowiem przyzna- niem sobie przez ATRO prawa do jednostronnej zmiany treści zawieranej umowy w zakresie terminu przeka- 7 zania „ Klientowi ” przedmiotu tej umowy, tj. „ jednorodzinnego budynku mieszkalnego ”, oraz realizacji całej inwestycji osiedla „w zabudowie szeregowej” . W podobny sposób wypowiedział się również SOKiK, który wyrokiem z dnia 12 listopada 2007r. (sygna- tura akt XVII AmC 113/07), utrzymanym następnie w mocy przez Sąd Apelacyjny wyrokiem z dnia 8 sierpnia 2008r. (sygnatura akt VI ACa 325/08), uznając za niedozwolone postanowienie o treści: „ Strony tej umowy postanawiają nadto, że termin wydania lokalu w posiadanie stronie zobowiązanej do zakupu może ulec zmianie na skutek okoliczności za które strona zobowiązana do sprzedaży nie ponosi odpowiedzialności, w szczególności w przypadku zaistnienia okoliczności, wymagających akceptacji instytucji lub urzędów (np. wydanie zgody na użytkowanie budynku) lub opóźnienia w uiszczeniu ceny sprzedaży przez stronę zobowią- zaną do zakupu; przesunięcie terminu do trzech miesięcy nie stanowi zwłoki strony zobowiązanej do sprze- daży. ”, wpisane do Rejestru pod numerem 1598 , podniósł w uzasadnieniu między innymi to, iż uwolnienie się dewelopera od odpowiedzialności za opóźnienia w realizacji inwestycji sankcjonuje, w istocie, możliwość jednostronnej zmiany terminu zakończenia budowy. 5. Ponadto, jako tożsamy z klauzulą o treści: „ W przypadku zmiany adresu, każda ze stron zobowiązana jest niezwłocznie pisemnie powiadomić o tym drugą stronę. W przypadku nie powiadomienia korespondencja kierowana na ostatni znany adres będzie uznawana za skutecznie doręczoną. ”, wpisaną do Rejestru pod numerem 1207 na podstawie wyroku SOKiK z dnia 16 kwietnia 2007r. (sygnatura akt XVII AmC 43/06), oraz z klauzulą o treści: „ […] Fronton pozostawia w aktach umowy pismo ze skutkiem doręczenia, jeśli na- bywca nie zawiadomi Frontonu o zmianie adresu i nazwiska, a wysłane zawiadomienie wróci z adnotacją „adresat nieznany” lub temu podobną […] ”, wpisaną do Rejestru pod numerem 918 na podstawie wyroku SOKiK z dnia 17 sierpnia 2006r. (sygnatura akt XVII AmC 100/05), Prezes Urzędu postrzega zapis § 18 wzor- ca o treści: „Strony informują się wzajemnie listem poleconym o zmianie adresu zamieszkania, siedziby lub adresu do korespondencji, jeśli jest inny niż adres zamieszkania lub siedziby, pod rygorem uznania doręcze- nia pod poprzednio znany adres za skuteczne”. Uzasadniając wyrok z dnia 17 sierpnia 2006r. SOKiK stwierdził między innymi, iż uznany za niedozwo- lony zapis umowny „ kształtuje sytuację konsumenta niekorzystnie w porównaniu z sytuacją pozwanego, nakładając na konsumenta bardzo rygorystyczne skutki w zakresie odbierania korespondencji pozwanego analogicznie jak przepisy kpc w odniesieniu do korespondencji sądowej. Instytucja doręczenia zastępczego należy do prawa procesowego i negatywnie należy ocenić próbę jej adaptowania do obrotu gospodarczego, zwłaszcza, gdy jedną ze stron umowy jest konsument oraz mając na uwadze art. 61 kc, zgodnie z którym oświadczenie woli, które ma być złożone innej osobie, jest złożone z chwilą, gdy doszło do niej w taki spo- sób, że mogła zapoznać się z jego treścią. Podkreślić należy, iż instytucja doręczenia zastępczego nie jest gwarantem dojścia do konsumenta oświadczenia woli pozwanego w w/w sposób. […] Postanowienie [to] […] może prowadzić do sytuacji, gdy konsument pozbawiony możliwości rzeczywistego zapoznania się z oświadczeniem woli pozwanego narażony będzie na jego skutki prawne. Takie ukształtowanie obowiązków konsumenta rażąco narusza jego interesy i jest sprzeczne z dobrymi obyczajami ”. Analiza treści postanowień ww. wzorców przeprowadzona w kontekście powołanych wyżej klauzul wpisanych do Rejestru pozwala na stwierdzenie, iż kwestionowane przez Prezesa UOKiK zapisy nie tylko dają deweloperowi możliwość uznania nieodebranie w terminie listu przez kupującego za jego doręczenie, ale i uwzględnia identyczną do określonej w tych klauzulach instytucję domniemania złożenia skutecznego oświadczenia woli uzależnionego jedynie od jego wysłania pod adres ostatnio wskazany, przez co skutek stosowania tego zapisu może być uznany za taki sam, jak tych, które umieszczono w Rejestrze pod nume- rami 1207 i 918 , a to przesądza – mimo odmienności wynikającej z użytych wyrazów, sformułowań i szyku zdań – o ich tożsamości. Porównanie skutków stosowania kwestionowanych zapisów wzorca oraz powołanych wyżej klauzul wpisanych do Rejestru pozwala na stwierdzenie, iż pomimo odmienności wynikającej z użytych wyrazów, sformułowań i szyku zdań, postanowienia te mogą zostać uznane za tożsame. Mając na względzie powyższe, Prezes UOKiK za uprawdopodobnione przyjmuje, iż kwestionowane po- stanowienia umowne zawarte we wzorcu stosowanym przez ATRO, pozyskanym w trakcie postępowania wyjaśniającego o sygnaturze akt RGD.405-28/07/IW, mieszczą się w hipotezach odpowiednich klauzul wpi- sanych do Rejestru postanowień umownych uznanych za niedozwolone, przez co wypełniają drugą z prze- 8 słanek niezbędnych do stwierdzenia naruszenia przez skarżonego przedsiębiorcę zakazu, o którym mowa w art. 24 ustawy o ochronie […]. Za spełnioną należy uznać także trzecią przesłankę, bowiem naruszenie zbiorowych interesów konsu- mentów ma miejsce wtedy, gdy działanie przedsiębiorcy godzi w interesy konsumentów jako zbiorowości, to jest w sytuacji, gdy skierowane jest nie tylko do wyodrębnionej indywidualnie grupy konsumentów, lecz szerszego nieograniczonego liczbowo kręgu osób, do których dotarła i dotrzeć może oferta przedsiębiorcy, a w rozpatrywanej sprawie wymieniony warunek jest spełniony – oferta usług deweloperskich zawierająca niedozwolone klauzule adresowana jest bowiem przez ATRO nie do ściśle zindywidualizowanego konkretne- go konsumenta, lecz do z góry nieokreślonej, niemożliwej do zidentyfikowania liczby konsumentów, których sytuacja jest identyczna i wspólna. W tym stanie rzeczy stwierdza się, iż wszystkie wskazane wcześniej przesłanki, wynikające z art. 24 ustawy o ochronie […], zostały uprawdopodobnione. Stosownie do art. 28 ust. 1 ww. ustawy, jeżeli w toku postępowania w sprawie praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów zostanie uprawdopodobnione – na podstawie okoliczności sprawy, informa- cji zawartych w zawiadomieniu, o którym mowa w art. 100 ust. 1 tejże ustawy, lub innych informacji będą- cych podstawą wszczęcia postępowania – że przedsiębiorca stosuje praktykę, o której mowa w art. 24 rów- nież tejże ustawy, a przedsiębiorca, któremu jest zarzucane naruszenie tego przepisu, zobowiąże się do pod- jęcia lub zaniechania określonych działań zmierzających do zapobieżenia tym naruszeniom, Prezes UOKiK może, w drodze decyzji, nałożyć obowiązek wykonania tych zobowiązań, a stosownie do art. 28 ust. 2 ww. ustawy – może też określić termin ich wykonania. Z kolei, odpowiednio do art. 28 ust. 3 ustawy, w decyzji, o której mowa w ust. 1 tego artykułu, Prezes UOKiK nakłada na przedsiębiorcę obowiązek składania w wyznaczonym terminie informacji o stopniu realiza- cji zobowiązań. Wobec tego, że naruszenie przez ATRO zakazu wynikającego z art. 24 ust. 1 i ust. 2 pkt 1 ustawy o ochronie […] zostało w postępowaniu uprawdopodobnione, a skarżony przedsiębiorca zobowiązał się do podjęcia działań, które w sposób wystarczający zmierzają do usunięcia tego naruszenia, Prezes Urzędu stwierdza, iż zaistniały niezbędne przesłanki do wydania decyzji na podstawie art. 28 ust. 1 i 2 ww. ustawy i orzeka, jak w punkcie I sentencji niniejszej decyzji. Równocześnie, biorąc pod uwagę powyższą konstatację organ antymonopolowy nakłada na ATRO, w oparciu o art. 28 ust. 3 ustawy, obowiązek przekazania informacji dotyczącej wykonania podjętych zobowią- zań w terminie jednego miesiąca od daty uprawomocnienia się decyzji, i orzeka, jak w punkcie II sen- tencji niniejszej decyzji. P OUCZENIE : Stosownie do treści art. 81 ust 1 ustawy o ochronie […], w związku z art. 479 28 § 2 Ko- deksu postępowania cywilnego, od niniejszej decyzji przysługuje stronie odwołanie do Sądu Okręgowego w Warszawie – Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów w terminie dwutygodniowym od dnia jej dorę- czenia, za pośrednictwem Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów – Delegatury Urzędu Ochro- ny Konkurencji i Konsumentów w Gdańsku. O TRZYMUJE : 1. ATRO Development Sp. Komandytowa Adam Kwidziński i Wspólnicy ul. Grunwaldzka 93 B 83-000 Pruszcz Gdański 2. a/a