RGD-28/2009

PREZES URZĘDU OCHRONY KONKURENCJI I KONSUMENTÓW D ELEGATURA UOK I K W G DAŃSKU 80-824 G DAŃSK , UL . P ODWALE P RZEDMIEJSKIE 30 T EL ./ FAX (58) 346-29-32, 346-29-33, 301-51-75 E- MAIL : GDANSK @ UOKIK . GOV . PL RGD.61-5/09/AW Gdańsk, dnia 6 listopada 2009r. D ECYZJA NR RGD.28/2009 I. Na podstawie art. 28 ust. 1 i 2, w związku z art. 24 ust. 1 i ust. 2 pkt 1 ustawy z dnia 16 lutego 2007r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. Nr 50, poz. 331 ze zm.), stosownie do art. 33 ust. 6 ww. ustawy i § 7 rozporządzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 17 lipca 2007r. w spra- wie właściwości miejscowej i rzeczowej delegatur Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (Dz. U. Nr 134, poz. 939) w związku z § 7 rozporządzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 1 lipca 2009r. w sprawie właściwości miejscowej i rzeczowej delegatur Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (Dz. U. Nr 107, poz. 887), PO UPRAWDOPODOBNIENIU , w toku postępowania wszczętego z urzędu, stosowania przez Kazi- mierza Kalendę, prowadzącego działalność gospodarczą pod nazwą POLDOM Kazimierz Kalenda z siedzibą w Pruszczu Gdańskim, praktyki naruszającej zbiorowe interesy konsumentów poprzez umieszczenie we wzorcu umownym: I. „Umowa wybudowania i przyszłej sprzedaży lokalu na osiedlu Sienkiewicza” nastę- pujących postanowień, o treści: 1) „W przypadku, gdyby podatek VAT uległ zmianie po podpisaniu umowy, zmiana ta będzie ob- ciążała Kupującego” – zapis zawarty w § 7 ust. 3; 2) „Sprzedający ma prawo do wprowadzenia niewielkich zmian w projekcie i jego realizacji jeżeli będą one niezbędne ze względów technicznych lub ekonomicznych i nie będą miały wpływu na jakość i wartość lokalu mieszkalnego” – zapis zawarty w § 11; 3) „Termin może zostać przedłużony, jeżeli na podstawie zarządzeń, decyzji lub innych aktów władz i organów administracyjnych, realizacja budowy zostanie czasowo wstrzymania lub ograniczona z przyczyn, za które Sprzedający nie ponosi odpowiedzialności, lub z powodu siły wyższej” – zapis zawarty w § 12 ust. 2; 4) „Sądem właściwym do rozstrzygnięcia sporów, które mogą wyniknąć z niniejszej umowy, bę- dzie Sąd Rejonowy lub Okręgowy w Gdańsku” – zapis zawarty § 30; II. „Umowa wybudowania i przyszłej sprzedaży lokalu” następujących postanowień, o tre- ści: 1) „W przypadku, gdyby podatek VAT uległ zmianie po podpisaniu umowy, zmiana ta będzie ob- ciążała Kupującego” – zapis zawarty w § 7 ust. 3; 2) „Sprzedający ma prawo do wprowadzenia niewielkich zmian w projekcie i jego realizacji jeżeli będą one niezbędne ze względów technicznych lub ekonomicznych i nie będą miały wpływu na jakość i wartość lokalu mieszkalnego” – zapis zawarty w § 12; 3) „Termin może zostać przedłużony, jeżeli na podstawie zarządzeń, decyzji lub innych aktów władz i organów administracyjnych, realizacja budowy zostanie czasowo wstrzymania lub ograniczona z przyczyn, za które Sprzedający nie ponosi odpowiedzialności, lub z powodu siły wyższej” – zapis zawarty w § 13 ust. 2; 4) „Kupujący ponosi koszty odsetek za zwłokę i koszty sporządzenia aneksu (strony umownie uznają, iż koszty sporządzenia aneksu wynoszą 500,00 zł)” – zapis zawarty w § 19 ust. 4; [ 2 ] 5) „Sądem właściwym do rozstrzygnięcia sporów, które mogą wyniknąć z niniejszej umowy, bę- dzie Sąd Rejonowy lub Okręgowy w Gdańsku” – zapis zawarty § 30; które są tożsame z postanowieniami umownymi wpisanymi na podstawie art. 479 45 Kodeksu po- stępowania cywilnego do rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone, oraz PO ZOBOWIĄZANIU SIĘ przez Kazimierza Kalendę, prowadzącego działalność gospodarczą pod na- zwą POLDOM Kazimierz Kolenda z siedzibą w Pruszczu Gdańskim, do podjęcia działań zmierzają- cych do zaniechania naruszenia zbiorowych interesów konsumentów, poprzez: a) zmianę umów już istniejących w obrocie prawnym i będących w trakcie wykonywania na umowy niezawierające zakwestionowanych zapisów, b) zawieranie nowych umów w oparciu o wzorzec umowny przedstawiony przy piśmie z dnia 1 lipca 2009r. – działając w imieniu Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów: nakłada się na ww. przedsiębiorcę obowiązek wykonania zobowiązania, o którym mowa w punk- cie a) i b) w terminie dwóch tygodni od daty uprawomocnienia się niniejszej decyzji. II. Na podstawie art. 28 ust. 3 ustawy z dnia 16 lutego 2007r. o ochronie konkurencji i konsumen- tów (Dz. U. Nr 50, poz. 331 ze zm.), stosownie do art. 33 ust. 6 ww. ustawy i § 7 rozporządzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 17 lipca 2007 r. w sprawie właściwości miejscowej i rzeczowej de- legatur Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (Dz. U. Nr 134, poz. 939) w związku z § 7 rozporządzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 1 lipca 2009r. w sprawie właściwości miejscowej i rzeczowej delegatur Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (Dz. U. Nr 107, poz. 887), - działając w imieniu Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów: nakłada się na Kazimierza Kalendę, prowadzącego działalność gospodarczą pod nazwą POLDOM Kazimierz Kolenda w Pruszczu Gdańskim, obowiązek przekazania informacji dotyczącej wykonania zobowiązań, o których mowa w punkcie I sentencji decyzji, w terminie jednego miesiąca od daty uprawomocnienia się decyzji. U ZASADNIENIE W trakcie postępowania wyjaśniającego prowadzonego przez Prezesa Urzędu Ochrony Konku- rencji i Konsumentów, zwanego dalej Prezesem UOKiK lub organem antymonopolowym, pod sygnatu- rą akt RGD.405-64/08/IPW, uzyskano m.in. wzorce umowne pn. „Umowa wybudowania i przy- szłej sprzedaży lokalu na osiedlu Sienkiewicza”, „Umowa wybudowania i przyszłej sprze- daży lokalu” , stosowane w obrocie z konsumentami przez przedsiębiorcę Kazimierza Kolendę prowa- dzącego działalność gospodarczą pod nazwą POLDOM Kazimierz Kalenda z siedzibą w Pruszczu Gdań- skim, zwanego dalej „POLDOM” lub „skarżonym przedsiębiorcą”. Analiza treści obu wzorców pozwoliła m.in. na stwierdzenie, iż niektóre z zawartych w nich po- stanowień można uznać za tożsame z tymi, które zostały wpisane do rejestru postanowień wzorców umów uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 Kodeksu postępowania cywilnego, zwanego dalej „Rejestrem”. Mając na względzie powyższe, Prezes UOKiK, postanowieniem nr 101 z dnia 10 kwietnia 2009r., wszczął, z urzędu, postępowanie w sprawie podejrzenia stosowania przez skarżonego przedsiębiorcę praktyki naruszającej zbiorowe interesy konsumentów, zdefiniowanej w art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 ustawy z dnia 16 lutego 2007r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. Nr 50, poz. 331 ze zm.), zwa- nej dalej „ustawą o ochronie […]”, polegającej na umieszczeniu we wzorcu umownym: I. „Umowa wybudowania i przyszłej sprzedaży lokalu na osiedlu Sienkiewicza” nastę- pujących postanowień, o treści: 1) „W przypadku, gdyby podatek VAT uległ zmianie po podpisaniu umowy, zmiana ta będzie ob- ciążała Kupującego” – zapis zawarty w § 7 ust. 3; [ 3 ] 2) „Sprzedający ma prawo do wprowadzenia niewielkich zmian w projekcie i jego realizacji jeżeli będą one niezbędne ze względów technicznych lub ekonomicznych i nie będą miały wpływu na jakość i wartość lokalu mieszkalnego” – zapis zawarty w § 11; 3) „Termin może zostać przedłużony, jeżeli na podstawie zarządzeń, decyzji lub innych aktów władz i organów administracyjnych, realizacja budowy zostanie czasowo wstrzymania lub ograniczona z przyczyn, za które Sprzedający nie ponosi odpowiedzialności, lub z powodu siły wyższej” – zapis zawarty w § 12 ust. 2; 4) „Sądem właściwym do rozstrzygnięcia sporów, które mogą wyniknąć z niniejszej umowy, bę- dzie Sąd Rejonowy lub Okręgowy w Gdańsku” – zapis zawarty § 30; II. „Umowa wybudowania i przyszłej sprzedaży lokalu” następujących postanowień, o tre- ści: 1) „W przypadku, gdyby podatek VAT uległ zmianie po podpisaniu umowy, zmiana ta będzie ob- ciążała Kupującego” – zapis zawarty w § 7 ust. 3; 2) „Sprzedający ma prawo do wprowadzenia niewielkich zmian w projekcie i jego realizacji jeżeli będą one niezbędne ze względów technicznych lub ekonomicznych i nie będą miały wpływu na jakość i wartość lokalu mieszkalnego” – zapis zawarty w § 12; 3) „Termin może zostać przedłużony, jeżeli na podstawie zarządzeń, decyzji lub innych aktów władz i organów administracyjnych, realizacja budowy zostanie czasowo wstrzymania lub ograniczona z przyczyn, za które Sprzedający nie ponosi odpowiedzialności, lub z powodu siły wyższej” – zapis zawarty w § 13 ust. 2; 4) „Kupujący ponosi koszty odsetek za zwłokę i koszty sporządzenia aneksu (strony umownie uznają, iż koszty sporządzenia aneksu wynoszą 500,00 zł)” – zapis zawarty w § 19 ust. 4; 5) „Sądem właściwym do rozstrzygnięcia sporów, które mogą wyniknąć z niniejszej umowy, bę- dzie Sąd Rejonowy lub Okręgowy w Gdańsku” – zapis zawarty § 30; tożsamych z tymi, które zostały wpisane do Rejestru pod numerami: 1386, 234, 852, 921, 1598, 691, 1502 . Jak wynika z poczynionych przez organ antymonopolowy ustaleń, POLDOM prowadzi działal- ność gospodarczą, m.in. w zakresie robót budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków miesz- kalnych i niemieszkalnych, na podstawie wpisu do ewidencji działalności gospodarczej prowadzonej przez Wójta Gminy Cedry Wielkie, pod numerem 511. Skarżony, ustosunkowując się do stawianych mu zarzutów, w piśmie z dnia 22 kwietnia 2009r., złożył wyjaśnienia podnosząc między innymi, iż: • „przesłany do UOKiK w Gdańsku tekst umowy nie był wzorem, a jedynie projektem przyszłej umowy. Umowa była zawsze ustalana z każdym nabywcą indywidualnie i praktyka taka sto- sowana była przy każdej umowie. Wynikało to głównie z tego, że firma w 2008 roku i do końca marca 2009 r. zawarła jedynie 12 umów sprzedaży przy wybudowaniu 64 lokali. In- dywidualne ustalenia umów z nabywcami wyłączają zarzut stosowania klauzul niedozwolo- nych. Poza tym z przesłanego projektu wyraźnie wynika zapewnienie dla nabywcy stanowiska równorzędnej strony umowy” , • „(…) obecnie (ze względu na trudności w uzyskaniu kredytów) nie zawieram z nabywcami umów o wybudowanie lokalu. Umowy zawierane są w formie aktu notarialnego i dotyczą przyrzeczenia przeniesienia własności lokalu już wybudowanego. Następnie po zapłaceniu ceny zawierana jest umowa przenosząca własność. Każda umowa ustalana jest indywidual- nie i firma nie przedstawia Nabywcy żadnego wcześniej przygotowanego tekstu umowy” . Następnie POLDOM, ustosunkowując się do zawiadomienia o wszczęciu przedmiotowego postę- powania, pismem z dnia 23 czerwca 2009r., uzupełnionym pismem z dnia 1 lipca 2009r., oświadczył, iż: „zobowiązuje się do podjęcia działań zmierzających do zapobieżenia naruszeniu interesów konsu- mentów poprzez wykreślenie zapisów-klauzul kwestionowanych przez Prezesa Urzędu w toku postę- powania” oraz, że „umowy zawierane w przyszłości nie będą zawierały zakwestionowanych klauzul” . Jednocześnie przedsiębiorca przedstawił nowy wzorzec umowy, zmodyfikowany w ten sposób, że kwestionowane przez Prezesa UOKiK postanowienia zostały w całości usunięte z tego wzorca. POL- DOM zadeklarował zmianę umów będących w trakcie realizacji na umowy niezawierające zakwestio- nowanych klauzul. [ 4 ] Prezes UOKiK zaliczył w poczet dowodów materiały uzyskane od POLDOM w trakcie przeprowa- dzonego wcześniej, pod sygnaturą akt RGD.405-64/08/IPW, postępowania wyjaśniającego. Skarżony przedsiębiorca został poinformowany o zakończeniu postępowania i o możliwości wglądu w akta postępowania. M AJĄC NA UWADZE ZEBRANY W SPRAWIE MATERIAŁ DOWODOWY , ORGAN ANTYMONOPOLOWY ZWAŻYŁ , CO NASTĘPUJE : Dla rozstrzygnięcia sprawy w oparciu o przepisy ustawy o ochronie […] niezbędne jest uprzed- nie ustalenie, czy zagrożony został w niej interes publicznoprawny, bowiem bez spełnienia tego wa- runku, Prezes UOKiK nie jest upoważniony do realizacji zasadniczego celu ustawy, który, zgodnie z jej art. 1 ust 1, jest definiowany jako określenie warunków rozwoju i ochrony konkurencji oraz zasad podejmowanej w interesie publicznoprawnym ochrony interesów przedsiębiorców i konsument ó w. W ocenie organu antymonopolowego rozpatrywana sprawa taki charakter posiada, bowiem wią- że się z ochroną interesu szerszej grupy konsumentów, którzy zostali lub mogli zostać klientami skar- żonego przedsiębiorcy. Aby działania POLDOM mogły zostać uznane za sprzeczne z zakazem wynikającym z art. 24 ustawy o ochronie […], winny spełniać łącznie następujące przesłanki: • ujawniać się w obrocie konsumenckim, a więc dotyczyć relacji przedsiębiorca-konsument, • nosić znamię bezprawności, • naruszać zbiorowe interesy konsumentów. Stosownie do art. 4 pkt 1 ustawy o ochronie […], przez przedsiębiorcę rozumie się między in- nymi przedsiębiorcę w sensie przepisów ustawy z dnia 2 lipca 2004r. o swobodzie działalności gospo- darczej (tekst jednolity: Dz. U. z 2007r. Nr 155, poz. 1095 ze zm.), stanowiących, iż przedsiębiorcą jest osoba fizyczna, osoba prawna i jednostka organizacyjna niebędąca osobą prawną, której odrębna ustawa przyznaje zdolność prawną – wykonująca we własnym imieniu działalność gospodarczą (art. 4 pkt 1), a także wspólnicy spółki cywilnej w zakresie wykonywanej przez nich działalności gospodarczej (art. 4 pkt 2), natomiast – odpowiednio do art. 4 pkt 12 ustawy o ochronie […] i art. 22 1 Kodeksu cy- wilnego – za konsumenta uważa się osobę fizyczną dokonującą czynności prawnej nie związanej bez- pośrednio z jej działalnością gospodarczą lub zawodową. Niekwestionowana przez POLDOM okoliczność zawierania umów sprzedaży lokalu mieszkalnego z osobami fizycznymi w celu zaspokojenia ich potrzeb bytowych i mieszkaniowych jednoznacznie po- twierdza fakt spełnienia pierwszej z ww. przesłanek. Odnośnie drugiej przesłanki, tj. bezprawności, rozumianej jako działanie sprzeczne z przepisami prawa, podnieść należy, iż skarżonemu przedsiębiorcy postawiony został zarzut naruszenia art. 24 ust. 1 ustawy o ochronie […], stanowiącego, iż „ Zakazane jest stosowanie praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów .”, przy czym, stosownie do treści ust. 2 tego przepisu, „ Przez praktykę naru- szającą zbiorowe interesy konsumentów rozumie się godzące w nie bezprawne działanie przedsiębior- cy, w szczególności: 1) stosowanie postanowień wzorców umów, które zostały wpisane do rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego […] .” POLDOM oferując usługi deweloperskie, w kontraktach z konsumentami posługuje się jedno- stronnie opracowanymi „projektami przyszłej umowy” , co jest okolicznością przyznaną przez przedsię- biorcę w toku postępowania. W ocenie Prezesa Urzędu należy stwierdzić, że oferowane konsumentom wzorce umowne, pn.: „Umowa wybudowania i przyszłej sprzedaży lokalu na osiedlu Sienkiewicza” i „Umowa wybudowania i przyszłej sprzedaży lokalu” – jako jednostronnie przygotowane z góry, przed zawarciem umowy, zbiory gotowych klauzul umownych w postaci warunków umów, następnie - na ich podstawie – zawieranych z konsumentami, wyczerpują definicję pojęcia wzorca umownego, o którym mowa w art. 384 § 1 Kodeksu cywilnego. Zakaz stosowania postanowień wpisanych do Rejestru dotyczy, co dla niniejszego postępowania istotne, nie tylko tego przedsiębiorcy, przeciwko któremu zapadł wyrok w sprawie o uznanie postano- wień wzorca umowy za niedozwolone, lecz – zgodnie z art. 479 43 Kodeksu postępowania cywilnego – również osób trzecich, tj. innych przedsiębiorców; konsekwencją umieszczenia postanowienia umow- nego w powołanym Rejestrze jest zatem to, iż od tej chwili posłużenie się nim (lub tożsamym z nim) przez inny podmiot wywoła skutek równoznaczny wprowadzeniu do umowy elementu bezwzględnie przez prawo zakazanego. [ 5 ] Takie podejście Prezesa UOKiK pozostaje w zgodzie z orzecznictwem Sądu Najwyższego, który w uchwale z dnia 13 lipca 2006r. (sygn. akt III SZP 3/06) wskazał, iż „[…] stosowanie postanowień wzorców umów o treści tożsamej z treścią postanowień uznanych za niedozwolone prawomocnym wyrokiem Sądu Okręgowego w Warszawie – Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów i wpisanych do rejestru, o którym mowa w art. 479 45 § 2 k.p.c., może być uznane w stosunku do innego przedsię- biorcy za praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów […] ”, a w uzasadnieniu do niej, iż „ […] praktyka naruszająca zbiorowe interesy konsumentów art. 23a u.o.k.ik. obejmuje również przy- padki wprowadzania jedynie zmian kosmetycznych polegających na przestawieniu wyrazów lub zastą- pieniu jednych wyrazów innymi, jeżeli tylko wykładnia postanowienia pozwoli stwierdzić, że jego treść mieści się w hipotezie zakazanej klauzuli. Stosowanie klauzuli o zbliżonej treści do klauzuli wpisanej do rejestru godzi przecież tak samo w interesy konsumentów, jak stosowanie klauzuli identycznej, co wpisana do rejestru […]. Przyjęta powyżej rozszerzająca wykładnia art. 23a u.o.k.ik. znajduje również uzasadnienie w dyrektywach 93/13 oraz 98/27 a także orzecznictwie ETS dotyczącym zasady efek- tywności […] ”. Wobec tego, że z powołanego wywodu Sądu Najwyższego wynika wprost, iż nie jest konieczna dokładna, literalna identyczność klauzuli wpisanej do Rejestru i klauzuli z nią porównywanej, stąd za niedozwolone mogą zostać uznane również postanowienia umów mieszczące się w hipotezie klauzuli wpisanej do Rejestru, której treść będzie ustalona w oparciu o dokonaną jej wykładnię. Kwestionowane w niniejszym postępowaniu postanowienia stosowanych przez POLDOM wzor- ców są tożsame z postanowieniami uznanymi za niedozwolone prawomocnymi wyrokami Sądu Okrę- gowego w Warszawie – Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, zwanego dalej „SOKiK”, wpisany- mi do Rejestru pod numerami: 1386, 234, 852, 921, 1598, 691, 1502 . I tak, po pierwsze , pomimo różnic w zakresie użytych wyrazów i sformułowań, postanowienia § 7 ust. 3 wzorców umownych „Umowa wybudowania i przyszłej sprzedaży lokalu na osiedlu Sienkie- wicza” i „Umowa wybudowania i przyszłej sprzedaży lokalu” o treści: „W przypadku, gdyby podatek VAT uległ zmianie po podpisaniu umowy, zmiana ta będzie obciążała Kupującego” , wypełniają, zda- niem Prezesa Urzędu, warunek tożsamości z klauzulą o treści: „strony oświadczają, że ustalona po- między nimi cena przedmiotu umowy uwzględnia obecnie obowiązujące stawki podatku VAT od sprze- daży lokali, wobec czego gdyby stawki te uległy zmianie, cena przedmiotu umowy ulegnie zmianie proporcjonalnie do zmiany stawek podatku VAT. Ponadto w przypadku wprowadzenia lub zmian sta- wek innych produktów lub danin publicznoprawnych o charakterze cenotwórczym, a związanych z budownictwem, ewentualny wzrost ceny z tego tytułu pokryje Nabywca”, wpisaną do Rejestru pod numerem 1386 na podstawie wyroku SOKiK z dnia 5 grudnia 2006r. (sygnatura akt XVII AmC 126/05). Uzasadniając wyrok, o którym mowa wyżej, Sąd podniósł, iż „ pozwany ma prawo do zastrzeże- nia w umowie, że obciążania fiskalne z tytułu wzrostu stawki podatku VAT na sprzedaż lokali miesz- kalnych ponosił będzie pozwany”. Zgodnie jednak z powszechnie przyjętym stanowiskiem doktryny i orzecznictwa, w każdym przypadku zmiany ceny, konsumentowi przysługiwać powinno uprawnienie do odstąpienia od umowy bez konieczności ponoszenia z tego tytułu żadnych dodatkowych obciążeń. Przedmiotowy wzorzec umowny takiego uprawnienia konsumentowi nie przyznaje. Z uwagi na powyż- sze, zdaniem Sądu, zakwestionowane postanowienie, w zakresie w jakim pozwala pozwanemu na podwyższanie ceny w przypadku wzrostu stawki podatku VAT, odzwierciedla niedozwoloną klauzulę umowną wskazaną przez ustawodawcę w art. 385 3 pkt 20 Kodeksu cywilnego. Klauzula narusza art. 385 3 pkt 20 Kodeksu cywilnego, gdyż przewidując możliwość podniesienia ceny pozwany nie przewi- dział możliwości odstąpienia od umowy przez konsumenta. Zdaniem Sądu wzrost stawki podatku sta- nowi wprawdzie zdarzenie niezależne od stron, jednak podatek VAT stanowi element ceny. Wzrost stawki podatku jest zatem wzrostem ceny i konsument musi mieć bezwzględnie zapew- nione, stosownie do art. 385 3 pkt 20 Kodeksu cywilnego, prawo do odstąpienia od umowy, a zatem postanowienia te mogą być uznane za tożsame z klauzulą wpisaną do Rejestru pod numerem 1386 . Po drugie, według Prezesa UOKiK, również postanowienia zawarte w § 11 wzorca umownego „Umowa wybudowania i przyszłej sprzedaży lokalu na osiedlu Sienkiewicza” i § 12 wzorca „Umowa wybudowania i przyszłej sprzedaży lokalu”, o treści: „Sprzedający ma prawo do wprowadzenia nie- wielkich zmian w projekcie i jego realizacji jeżeli będą one niezbędne ze względów technicznych lub ekonomicznych i nie będą miały wpływu na jakość i wartość lokalu mieszkalnego” , pomimo pewnych różnic semantycznych i syntaktycznych, nie odbiegają istotnie od klauzuli, o treści: „ Sprzedający za- strzega sobie możliwość dokonania zmian w projekcie Budynku dotyczących projektowanych techno- logii i rozwiązań. ”, wpisanej do Rejestru pod numerem 234 na podstawie wyroku SOKiK z dnia 10 października 2004r. (sygnatura akt XVII Amc 47/03), jak i od innych, podobnych klauzul, w tym np. [ 6 ] klauzuli o treści: „ Spółdzielnia zastrzega, że ostateczne rozwiązania projektowe mogą odbiegać od wstępnej dokumentacji architektoniczno-funkcjonalnej ”, wpisanej do Rejestru pod numerem 852 na podstawie wyroku SOKiK z dnia 7 sierpnia 2006r. (sygnatura akt XVII AmC 73/05). Uzasadniając wyrok z dnia 10 października 2004r., SOKiK podzielił i przyjął jako własne stano- wisko Prezesa UOKiK, który w decyzji administracyjnej będącej przedmiotem odwołania dewelopera stwierdził, iż postanowienie o treści: „ Sprzedający zastrzega sobie możliwość dokonania zmian w pro- jekcie Budynku … ” ma charakter niedozwolonego postanowienia umownego, o którym mowa w art. 385 3 pkt 9, 10, 11 i 20 Kodeksu cywilnego, a to dlatego, że jego stosowanie nie tylko „ może prowa- dzić do pogorszenia standardu wykończenia i wyposażenia lokali będących przedmiotem świadczenia pozwanego ” (gdy tymczasem, „ określony standard przedmiotu pozwanego jest powodem zawarcia umowy i uzasadnia cenę, którą ma zapłacić ”), ale i „ przyznaje kontrahentowi konsumenta uprawnie- nie do dokonania wiążącej interpretacji umowy w zakresie standardu wyposażenia ”, o tyle istotne, o ile „ technologii i rozwiązań może być wiele, strony zaś umówiły się na konkretny sposób wykonania zobowiązania przez pozwaną spółkę, a jego zmiana może mieć wpływ na jakość lokalu ”. Porównując kwestionowane postanowienia ww. wzorców z treścią postanowień wpisanych do Rejestru pod numerami 234 i 852 , organ antymonopolowy stwierdza identyczność skutków jego stosowania dla konsumentów, którzy po podpisaniu umów z POLDOM zostali pozbawieni, de facto , prawa odmowy akceptacji dokonanych przez dewelopera zmian projektu budowlanego, a przez to postawieni wobec niego w pozycji nierównoprawnej. Po trzecie , postanowienia zawarte w § 12 ust. 2 wzorca umownego „Umowa wybudowania i przyszłej sprzedaży lokalu na osiedlu Sienkiewicza” i § 13 ust. 2 wzorca „Umowa wybudowania i przy- szłej sprzedaży lokalu”, o treści: „Termin może zostać przedłużony, jeżeli na podstawie zarządzeń, decyzji lub innych aktów władz i organów administracyjnych, realizacja budowy zostanie czasowo wstrzymania lub ograniczona z przyczyn, za które Sprzedający nie ponosi odpowiedzialności, lub z powodu siły wyższej” należy uznać za tożsame z treścią klauzuli wpisanej do Rejestru w pozycji 921 uznanej wyrokiem SOKiK za niedozwolone postanowienie umowne. Wyrokiem wydanym w dniu 17 sierpnia 2006 r., (sygnatura akt XVII AmC 100/05) Sąd uznał za niedozwolone postanowienie umowne, o treści: „ Fronton zastrzega sobie prawo do zmiany terminu zakończenia inwestycji, wynikających z przyczyn od niego niezależnych w tym w szczególności siły wyższej, przy czym zobowiązany jest o takiej zmianie poinformować pisemnie nabywcę z odpowied- nim wyjaśnieniem i wskazaniem nowego terminu. Fronton zastrzega sobie prawo do zmiany terminu zakończenia inwestycji wynikających z przyczyn od niego niezależnych w tym w szczególności: a. siły wyższej, b. działań organów administracyjnych, c. działań nabywcy, przy czym zobowiązany jest o takiej zmianie poinformować pisemnie nabywcę z odpowiednim wyjaśnieniem i wskazaniem nowego terminu” . Porównywanie kwestionowanych postanowień umownych do wskazanej klauzuli, prowadzi do wniosku, iż wywołują one identyczne, tożsame konsekwencje dla konsumenta, bowiem skutkują ogra- niczeniem, bądź wyłączeniem odpowiedzialności dewelopera za niewykonanie zobowiązania w okre- ślonym w umowie terminie. Dodatkowo wskazać należy, iż przesłanki wyłączenia tej odpowiedzialności w kwestionowanych przez Prezesa UOKiK wzorcach umowy, podobnie jak te, w wymienionym powyżej postanowieniu umownym uznanym za niedozwolone, są jednakowo nieprecyzyjne i niedookreślone, umożliwiając uchylenie się przedsiębiorcy od odpowiedzialności wobec swojego kontrahenta, także wówczas, gdy spóźnienie w wykonaniu umowy jest przez niego zawinione. Podobnie, wyrokiem SOKiK z dnia 12 listopada 2007r. (sygnatura akt XVII AmC 113/07), utrzy- manym wyrokiem Sądu Apelacyjnego z dnia 8 sierpnia 2008r. (sygnatura akt VI ACa 325/08), za nie- dozwolone postanowienie umowne uznana została klauzula wpisana do Rejestru pod numerem 1598 , o treści: „ Strony tej umowy postanawiają nadto, że termin wydania lokalu w posiadanie stronie zobo- wiązanej do zakupu może ulec zmianie na skutek okoliczności za które strona zobowiązana do sprze- daży nie ponosi odpowiedzialności, w szczególności w przypadku zaistnienia okoliczności, wymagają- cych akceptacji instytucji lub (np. wydanie zgody na użytkowanie budynku) lub opóźnienia w uiszcze- niu ceny sprzedaży przez stronę zobowiązaną do zakupu; przesunięcie terminu do trzech miesięcy nie stanowi zwłoki strony zobowiązanej do sprzedaży”. Rozpatrując pozew wniesiony przez Prezesa UOKiK uznał, że postanowienie to narusza art. 385 § 2 Kodeksu postępowania cywilnego. W uzasad- nieniu wyroku wskazano, iż uwolnienie się dewelopera od odpowiedzialności za opóźnienia w realizacji inwestycji spowodowane okolicznościami zewnętrznymi, na które nie ma on wpływu, sankcjonuje w istocie możliwość jednostronnej zmiany terminu zakończenia budowy, wyłączając w takim wypadku odpowiedzialność z tytułu nienależytego wykonania zobowiązania. Wynikająca stąd niepewność kon- [ 7 ] sumenta, co do rzeczywistego terminu uzyskania mieszkania narusza jego interes, a decydująca w tym względzie rola przedsiębiorcy przesądza o rażącym charakterze tego naruszenia. Sąd wskazał nadto, iż czynniki zewnętrzne, na które inwestor nie ma wpływu, zawsze oceniane być winny przy zachowaniu właściwego profesjonaliście miernika wysokiej staranności, co z kolei stwarza po stronie przedsiębiorcy obowiązek określenia terminu realizacji inwestycji w sposób dokład- ny i realny, przy uwzględnieniu wszelkich, wpływających na opóźnienie, a dyktowanych przez do- świadczenie rynkowe, okoliczności (art. 355 § 2 Kodeksu cywilnego). W uzasadnieniu wyroku podnie- siono również, że wyliczenie w rozpatrywanym wzorcu umownym zdarzeń egzoneracyjnych jest nie- prawidłowym wyliczeniem przykładowych zdarzeń „niezależnych” od inwestora, skoro zawiera okolicz- ności, za które nie ponosiłby on odpowiedzialności wraz z okolicznościami, które stanowiłyby jej pod- stawę. Postanowienie umowne o takiej treści nie może więc zostać uznane za dozwolone, skoro po- zwala przedsiębiorcy na wyłączenie odpowiedzialności za wszelkie opóźnienia spowodowane jego za- niedbaniem. Tak więc, przeprowadzone porównanie postanowień: wzorców umów stosowanych przez POL- DOM z wymienionymi wyżej klauzulami uznanymi wcześniej przez SOKiK za niedozwolone i wpisane do Rejestru, jednoznacznie wskazuje na tożsamość treści porównywanych postanowień, której nie naruszają różnice w zakresie użytych sformułowań i wyrazów. Po czwarte , postanowienie zawarte w § 30 wzorca umownego „Umowa wybudowania i przy- szłej sprzedaży lokalu na osiedlu Sienkiewicza” i § 30 wzorca „Umowa wybudowania i przyszłej sprze- daży lokalu”, o treści: „Sądem właściwym do rozstrzygnięcia sporów, które mogą wyniknąć z niniejszej umowy, będzie Sąd Rejonowy lub Okręgowy w Gdańsku”, należy uznać za tożsame z treścią klauzuli wpisanej do Rejestru pod numerem 691, na podstawie wyroku SOKiK z dnia 23 września 2004r. (sy- gnatura akt XVII Amc 51/03), o treści: „ Ewentualne spory wynikłe z niniejszej umowy rozstrzygane będą przez właściwy sąd w Poznaniu ”. Wyniki analizy porównawczej treści klauzuli umieszczonej w Rejestrze i postanowień zawartych w § 30 ww. wzorców umownych pozwalają na stwierdzenie, iż niezależnie od braku identyczności literalnej, skutki ich stosowania należy uznać za tożsame ze skutkami stosowania wskazanej klauzuli niedozwolonej, a to dlatego, że w wypadku powstania sporu na tle wykonywania umowy łączącej POLDOM i nabywcę oferowanego przez niego lokalu mieszkalnego postanowienie to bezprawnie na- rzuca konsumentowi wyłącznie rozpoznanie sprawy przez sąd właściwy dla siedziby przedsiębiorcy, podczas gdy w pewnych sytuacjach, np. w sprawie dochodzenia roszczeń odszkodowawczych od kon- sumenta lub ustalenia treści umowy, sąd ten niekoniecznie będzie sądem miejscowo właściwym. Już tylko na marginesie tych rozważań Prezes UOKiK nadmienia, iż SOKiK wielokrotnie i konse- kwentnie dawał wyraz stanowisku, iż postanowienia, o treści analogicznej do § 30 wzorców stosowa- nych przez POLDOM wypełniają hipotezę przepisu art. 385 3 pkt 23 Kodeksu cywilnego, o czym mogą świadczyć między innymi wpisy do Rejestru dokonane pod numerami: 77, 169, 210, 276, 309, 340, 349, 353, 361 oraz 979, 1034 i 1059. Porównanie skutków stosowania kwestionowanych zapisów ww. wzorców oraz powołanych wy- żej klauzul wpisanych do Rejestru pozwala na stwierdzenie, iż pomimo odmienności wynikającej z użytych wyrazów, sformułowań i szyku zdań, postanowienia te mogą zostać uznane za tożsame. Po piąte , postanowienia zawarte w § 19 ust. 4 „Umowy wybudowania i przyszłej sprzedaży lo- kalu” o treści: „Kupujący ponosi koszty odsetek za zwłokę i koszty sporządzenia aneksu (strony umownie uznają, iż koszty sporządzenia aneksu wynoszą 500,00 zł)”, należy uznać za tożsame z tre- ścią klauzuli wpisanej do Rejestru pod numerem 1502 . Wyrokiem wydanym w dniu 17 października 2006r. (sygnatura akt XVII AmC 122/05), SOKiK uznał za niedozwolone, w rozumieniu art. 365 1 Kodeksu cywilnego, postanowienie umowne o treści: „Za sporządzenie na wniosek Nabywcy aneksu do niniejszej umowy Spółka pobierze opłatę w wysoko- ści 200 zł netto”. W ocenie Sądu przedmiotowa opłata nie znajduje żadnego uzasadnienia ekonomicz- nego i ma na celu zniechęcenie konsumenta do wysuwania żądań zmiany umowy w drodze aneksów. Jednocześnie wzorzec umowy nie zawiera postanowień, które obciążałyby przedsiębiorcę analogiczną opłatą w przypadku sporządzenia aneksu na jego wniosek. W tej sytuacji dochodzi do nierównorzęd- nego rozłożenia praw i obowiązków stron umowy. Stanowisko to zostało utrzymane przez Sąd Apela- cyjny w Warszawie w wyroku z dnia 28 marca 2008r. (sygnatura akt VI ACa 1078/07). Z tych też względów Prezes UOKiK uznał wymienione zapisy za tożsame, czego nie naruszają odmienności wynikające z różnic w sformułowaniu i użytych zwrotach porównywanych klauzul. Reasumując za wykazane i udowodnione uznać należy, iż kwestionowane postanowienie, za- warte we wzorcu umownym, stosowanym przez przedsiębiorcę, mieści się w hipotezie wymienionej klauzuli 1502 , wpisanej do Rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone. [ 8 ] Mając na względzie powyższe zważenia, organ antymonopolowy za uprawdopodobnione przyj- muje, iż kwestionowane postanowienia umowne zawarte w wzorcach stosowanych przez POLDOM, pozyskanych w trakcie postępowania wyjaśniającego o sygnaturze akt RGD.405-64/08/IPW, mieszczą się w hipotezach odpowiednich klauzul wpisanych do Rejestru postanowień umownych uznanych za niedozwolone, przez co wypełniają drugą z przesłanek niezbędnych do stwierdzenia naruszenia przez skarżonego przedsiębiorcę zakazu, o którym mowa w art. 24 ustawy o ochronie […]. Zdaniem organu antymonopolowego, za spełnioną należy uznać także trzecią przesłankę, bo- wiem naruszenie zbiorowych interesów konsumentów ma miejsce wtedy, gdy działanie przedsiębiorcy godzi w interesy konsumentów jako zbiorowości, to jest w sytuacji, gdy skierowane jest nie tylko do wyodrębnionej indywidualnie grupy konsumentów, lecz szerszego nieograniczonego liczbowo kręgu osób, do których dotarła i dotrzeć może oferta przedsiębiorcy, a w rozpatrywanej sprawie wymieniony warunek jest spełniony – oferta usług deweloperskich zawierająca niedozwolone klauzule adresowana jest bowiem przez POLDOM nie do ściśle zindywidualizowanego konkretnego konsumenta, lecz do z góry nieokreślonej, niemożliwej do zidentyfikowania liczby konsumentów, których sytuacja jest iden- tyczna i wspólna. W tym stanie rzeczy stwierdza się, iż wszystkie, wskazane wcześniej, przesłanki wynikające z art. 24 ustawy o ochronie […], zostały uprawdopodobnione. Stosownie do art. 28 ust. 1 ustawy o ochronie […], jeżeli w toku postępowania w sprawie prak- tyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów zostanie uprawdopodobnione – na podstawie oko- liczności sprawy, informacji zawartych w zawiadomieniu, o którym mowa w art. 100 ust. 1 ww. usta- wy, lub innych informacji będących podstawą wszczęcia postępowania – że przedsiębiorca stosuje praktykę, o której mowa w art. 24 tejże ustawy, a przedsiębiorca, któremu jest zarzucane naruszenie tego przepisu, zobowiąże się do podjęcia lub zaniechania określonych działań zmierzających do zapo- bieżenia tym naruszeniom, Prezes UOKiK może, w drodze decyzji, nałożyć obowiązek wykonania tych zobowiązań, a stosownie do art. 28 ust. 2 ustawy przywołanej ostatnio, może też określić termin ich wykonania. Z kolei, odpowiednio do art. 28 ust. 3 ustawy, w decyzji, o której mowa w ust. 1 tego artykułu, Prezes UOKiK nakłada na przedsiębiorcę obowiązek składania w wyznaczonym terminie informacji o stopniu realizacji zobowiązań. Wobec tego, że naruszenie przez POLDOM zakazu wynikającego z art. 24 ust. 1 i ust. 2 pkt 1 ustawy o ochronie […] zostało w postępowaniu uprawdopodobnione oraz wobec tego, że skarżony przedsiębiorca zobowiązał się do podjęcia działań, które w sposób wystarczający zmierzają do całko- witego usunięcia naruszenia (zmiana umów wcześniej zawartych, wprowadzenie do obrotu wzorca niezawierającego kwestionowanych postanowień), Prezes UOKiK stwierdza, iż zaistniały niezbędne przesłanki do wydania decyzji na podstawie art. 28 ust. 1 i 2 ww. ustawy i orzeka, jak w punkcie I sentencji niniejszej decyzji. Równocześnie, biorąc pod uwagę powyższą konstatację organ antymonopolowy nakłada na POLDOM, w oparciu o art. 28 ust. 3 ustawy o ochronie […], obowiązek przekazania informacji doty- czącej wykonania podjętych zobowiązań w terminie jednego miesiąca od daty uprawomocnienia się decyzji, i orzeka, jak w punkcie II sentencji niniejszej decyzji. Stosownie do treści art. 81 ust. 1 ustawy o ochronie […], w związku z art. 479 28 § 2 Kodeksu postępowania cywilnego, od niniejszej decyzji przysługuje stronie odwołanie do Sądu Okręgowego w Warszawie – Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów w terminie dwutygodniowym od dnia jej doręczenia, za pośrednictwem Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów – Delegatury U- rzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów w Gdańsku. O TRZYMUJE : POLDOM Kazimierz Kalenda ul. Wita Stwosza 16-S/6 83-000 Pruszcz Gdański