RGD-14/2009

PREZES URZĘDU OCHRONY KONKURENCJI I KONSUMENTÓW D ELEGATURA UOK I K W G DAŃSKU 80-824 G DAŃSK , UL . P ODWALE P RZEDMIEJSKIE 30 T EL . (058) 346-29-32, T EL /F AX (058) 346-29-33, 301-51-75 E- MAIL : GDANSK @ UOKIK . GOV . PL RGD. 61- 53/08/09/CF Gdańsk, dnia 10 lipca 2009r. D ECYZJA N R RGD. 14/2009 I. Na podstawie art. 28 ust. 1 i 2 w związku z art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 ustawy z dnia 16 lu- tego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. Nr 50, poz. 331 ze zm.), sto- sownie do art. 33 ust. 6 ww. ustawy i § 7 rozporządzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 17 lipca 2007 r. w sprawie właściwości miejscowej i rzeczowej delegatur Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (Dz. U. Nr 134 poz. 939), po przeprowadzeniu postępowania w sprawie praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów, wszczętego z urzędu przeciwko przedsiębiorcy „STEED” S.A. z siedzibą w Szczecinie - działając w imieniu Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów – po uprawdopodobnieniu stosowania przez tego przedsiębiorcę praktyki naruszającej zbiorowe interesy konsumentów, o której mowa w art. 24 ust. 2 pkt 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, polegającej na stosowaniu we wzorcu umownym „P RZEDWSTĘPNA UMOWA O USTANOWIENIE WŁASNOŚCI LOKALU MIESZKALNEGO ORAZ PRZEDWSTĘPNA UMOWA SPRZEDAśY ” postanowień o treści: 1) „Strony ustalają, Ŝe w przypadku zmian powszechnie obowiązujących przepisów prawnych odnośnie stawek podatku od towarów i usług VAT w trakcie obowiązywania umowy, określony wyŜej koszt moŜe ulec zmianie w zakresie wprost proporcjonalnym do stopnia tych zmian.” - zapis zawarty w treści § 5 ust. 5, 2) „Wydanie przedmiotu umowy w posiadanie „Kupującego” nastąpi w terminie do dnia .................... r. oraz Ŝe wydanie lokalu nastąpi w formie protokołu odbioru spisanego przez obie strony. W przypadku gdy Kupujący nie stawi się po dwukrotnym zawia- domieniu listami poleconymi wysłanymi w odstępie 14 dni, wówczas „STEED” S.A. samodzielnie sporządzi protokół odbioru.” - zapis zawarty w treści § 6 ust. 1; 3) „ Strony oświadczają, Ŝe ustalone terminy podane w § 6 i § 7 niniejszej umowy mogą ulec zmianie w przypadku: c/ opóźnienia realizacji robót z przyczyn niezaleŜnych od Sprzedającego – typu klęski Ŝywiołowe, niekorzystne decyzje organów administracji, udokumentowanych od- powiednimi przepisami Prawa Cywilnego, Budowlanego, Administracyjnego lub odpowiednimi normami technicznymi, d/ działania siły wyŜszej uniemoŜliwiającej prowadzenie robót budowlanych. W powyŜszych sytuacjach Sprzedający nie ponosi ujemnych konsekwencji niedotrzy- mania terminów umownych.” - zapis zawarty w § 7 ust. 2, 2 4) „Sądem właściwym do rozstrzygania sporów jakie ewentualnie powstaną w związku z wykonaniem umowy będzie właściwy rzeczowo Sąd w Szczecinie.” – zapis zawarty w § 18, które są postanowieniami umownymi wpisanymi na podstawie art. 479 45 Kodeksu postę- powania cywilnego do rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone; i przyjęciu zobowiązania ww. przedsiębiorcy do podjęcia działań zmierzających do zaniechania naruszenia zbiorowych interesów konsumentów poprzez aneksowanie umów istniejących juŜ w obrocie prawnym, które nie zostały jeszcze wykonane, nakłada się na przedsiębiorcę „STEED” S.A. z siedzibą w Szczecinie, obowiązek wykonania tego zobowią- zania w terminie dwóch tygodni od uprawomocnienia się niniejszej decyzji. II. Na podstawie art. 28 ust. 3 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. Nr 50, poz. 331 ze zm.), stosownie do art. 33 ust. 6 ww. ustawy i § 7 rozporządzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 17 lipca 2007 r. w sprawie właściwości miejscowej i rzeczowej delegatur Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (Dz. U. Nr 134 poz. 939) - działając w imieniu Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów - nakłada się na przedsiębiorcę „STEED” S.A. z siedzibą w Szczecinie, obowiązek przeka- zania - w terminie miesiąca od uprawomocnienia się niniejszej decyzji - informacji o reali- zacji przyjętego zobowiązania. U ZASADNIENIE W 2007r. Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (zwany dalej Preze- sem Urzędu lub organem antymonopolowym) przeprowadził badania rynku usług dewelo- perskich. W ramach tych badań Delegatura UOKiK w Gdańsku poddała analizie wzorce umowne stosowane w obrocie konsumenckim przez deweloperów prowadzących działal- ność gospodarczą na terenie objętym jej właściwością miejscową. W wyniku przeprowa- dzonego postępowania wyjaśniającego (sygn. akt RGD-405-28/07/IW) [Karty akt postę- powania 121-128]. Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów ustalił, Ŝe przed- siębiorca „STEED” S.A. z siedzibą w Szczecinie (zwany dalej takŜe Spółką) stosuje we wzorcu umownym pod nazwą „P RZEDWSTĘPNA UMOWA O USTANOWIENIE WŁASNOŚCI LOKALU MIESZ- KALNEGO ORAZ PRZEDWSTĘPNA UMOWA SPRZEDAśY ” (zwany dalej umową przedwstępną) posta- nowienia, których treść moŜna uznać za toŜsamą z postanowieniami wzorców umownych, które zostały wpisane do Rejestru postanowień wzorców umów uznanych za niedozwolone (zwany dalej Rejestrem), o których mowa w art. 479 45 Kodeksu postępowania cywilnego. W związku z powyŜszym, postanowieniem Nr 274 z dnia 19 czerwca 2008 r., wszczęte zostało z urzędu postępowanie w sprawie stosowania, przez przedsiębiorcę „STE- ED” S.A. z siedzibą w Szczecinie, praktyki naruszającej zbiorowe interesy konsument ó w, określonej w art. 24 ust. 2 pkt 1 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. z 2007 r. Nr 50, poz. 331 ze zm.), polegającej na umieszczeniu we wzorcu umownym pod nazwą „P RZEDWSTĘPNA UMOWA O USTANOWIENIE WŁASNOŚCI LOKALU MIESZ- KALNEGO ORAZ PRZEDWSTĘPNA UMOWA SPRZEDAśY ” postanowień, które zostały wpisane do Reje- stru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone. Postanowieniem Nr 83 z dnia 12 marca 2009r. postanowienie Nr 274 zostało zmienione w ten sposób, Ŝe z jego treści usunięty został fragment tekstu, w którym wskazane były konkretne postanowienia wpisane do Rejestru. 3 „STEED” S.A., w piśmie stanowiącym odpowiedź na zawiadomienie o wszczęciu po- stępowania w sprawie praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów, jak i w na- stępnych, poinformowała, Ŝe:
niezwłocznie po wszczęciu postępowania zmieniła poddany kontroli wzorzec w ten sposób, Ŝe zakwestionowane przez Prezesa Urzędu postanowienia zostały z niego usunięte bądź teŜ zastąpione innymi sformułowaniami; nowy, poprawiony wzorzec stosowany jest od II półrocza 2008r., z wyjątkiem jednej umowy, do któ- rej sporządzony został aneks, [k. 5, 25, 76, 88-92]
poddany kontroli wzorzec został zmieniony w ten sposób, Ŝe: I. w wersji stosowanej od m-ca lipca 2008r.:  § 5 ust. 5 otrzymał brzmienie: „ W przypadku zmiany przepisów po- wodujących podwyŜszenie stawki podatku od towarów i usług (VAT) dotyczącej przedmiotu umowy w trakcie obowiązywania umowy, Sprzedawca moŜe dokonać podwyŜszenia ceny przedmiotu umowy. Wzrost ceny przedmiotu umowy nie moŜe przekraczać róŜnicy po- między kwotą podatku wynikającą z nowej stawki, a nową kwotą wynikającą z dotychczasowej stawki podatku od towarów i usług (VAT). O podwyŜszeniu ceny przedmiotu umowy Sprzedawca poin- formuje Kupującego listem poleconym. W terminie 14 dni od daty otrzymania przez Kupującego listu poleconego o podwyŜszeniu ceny przedmiotu Kupującemu przysługuje prawo odstąpienia od umowy.”,  § 6 ust. 1 , po słowach „ oraz Ŝe” otrzymał brzmienie: „ wydanie lo- kalu mieszkalnego nastąpi w formie protokołu odbioru spisanego przez obie strony. O terminie wydania lokalu mieszkalnego kupujący z co najmniej 7-dniowym wyprzedzeniem poinformowany zostanie listem poleconym. W przypadku niestawiennictwa Kupującego w dniu odbioru lokalu, Sprzedawca ponownie poinformuje Kupującego listem poleconym o terminie wydania lokalu. Wysłanie drugiego za- wiadomienia nie moŜe nastąpić wcześniej niŜ po upływie 14 dni od dnia pierwszego wysłania zawiadomienia. Strony zgodnie oświadcza- ją, Ŝe w przypadku niestawienia się Kupującego na termin wyzna- czony przez Sprzedawcę, zwłoka w dokonaniu odbioru lokalu miesz- kalnego i jego wydaniu nie będzie stanowiła opóźnienia po stronie sprzedawcy oraz nie będzie wpływała na jakość kar umownych, o których mowa w § 10 ust. 1”; po kolejnej zmianie, w wersji wzorca stosowanego od m-ca lutego 2009r. , § 6 ust. 1 otrzymał brzmienie: „ „ Wydanie przedmiotu umowy w posiadanie Kupującego nastąpi w terminie do dnia …………r .”, zaś pozostała, podana wyŜej treść ww. §, została ujęta w pkt. 2 i 3.  § 7 ust. 2 - uchylony został zapis zawarty w lit. c i d; ust. 2 otrzy- mał brzmienie: „Strony oświadczają, Ŝe ustalone terminy podane w § 6 i § 7 niniejszej umowy mogą ulec zmianie w przypadku opóźnie- nia z zapłatą całości, bądź części którejkolwiek z rat. W powyŜszej sytuacji sprzedawca nie będzie ponosić ujemnych konsekwencji nie- dotrzymania terminów umownych”, 4  § 18 umowy został z wzorca usunięty. [k. 68, 91-96]
do klientów, z którymi umowy przedwstępne zostały zawarte na podstawie po- przednio obowiązującego wzorca, Spółka wysłała pisma informacyjne i aneksy zmieniające zakwestionowane postanowienia umowne; takie same aneksy zostaną podpisane z osobami, z którymi Spółka wcześniej zawarła umowy notarialne; do dnia 12 listopada 2008r. Spółka otrzymała 4 jedynie podpisane aneksy (2 dotyczą- ce umów zawartych w 2007r. i 2 dotyczące umów zawartych w 2008r.), przy czym jak wyjaśniła, osoby które finansują zakup mieszkań środkami z kredytu bankowe- go, częstokroć odmawiają podpisania aneksów, z powodu trudności związanych z koniecznością uzyskania zgody banku i zmiany umowy kredytowej [k. 5, 24-25]
w 2007r. Spółka zawarła 9 umów w zwykłej formie pisemnej oraz 6 w formie aktu notarialnego, zaś w 2008r. 12 umów w zwykłej formie pisemnej i 6 w formie aktu notarialnego. W 2009r. do m-ca marca nie została zawarta Ŝadna umowa. Z 6 umów zawartych w II półroczu 2008r. 2 umowy, zawarte w formie zwykłej, były w pełni negocjowane i dlatego ich treść znacznie odbiega od stosowanego przez Spółkę wzorca [k. 24,76]
Spółka jest małym przedsiębiorstwem (sprzedaŜ około 20 lokali rocznie) i aby być bardziej konkurencyjną i przyciągnąć klientów negocjowała i negocjuje nadal nie tylko treść umów zawieranych w formie zwykłej, ale równieŜ w formie aktu no- tarialnego, a w szczególności § 5 ust.1 oraz § 10 ust. 3 wzorca umownego stoso- wanego od m-ca lipca 2008r.; Spółka gotowa jest podpisywać umowy sporządzone przez konsumentów bądź teŜ negocjować z nimi inne postanowienia poprawionego wzorca, [k. 25, 77] W trakcie postępowania Spółka zobowiązała się do sporządzenia aneksów do wszystkich umów zawartych do m-ca czerwca 2009r., oraz oświadczyła, Ŝe w przypadku umów sporządzonych na podstawie wzorca stosowanego do końca m-ca czerwca 2008r, jeŜeli klient/konsument nie podpisze wysłanego/przedstawionego przez nią aneksu zmie- niającego umowę przedwstępną, nie będzie ona egzekwowała zakwestionowanych posta- nowień. [k. 25, 91] Jako dowód działań podjętych w celu zmiany wzorca umowy przedwstępnej, Spół- ka przedstawiła do materiału dowodowego: 1/ wzorzec umowny stosowany od m-ca lipca 2008r. [k. 26-30], 2/ kopię aneksu do umowy przedwstępnej oraz kopie aneksów podpisanych w m- cu wrześniu i październiku 2008r. przez konkretnych konsumentów [k. 6, 31-38, 42-46], 3/ kopie oświadczenia Spółki skierowanego do klientów Spółki, którzy nie podpisali aneksów [k. 47 -64] 4/ wzorzec umowny w wersji stosowanej od m-ca lutego 2009r. [k. 73], 5/ kopie przedwstępnych umów sprzedaŜy zawartych w II półroczu 2008r. w for- mie zwykłej i w formie aktu notarialnego [k. 88 – 119], 6/ wzorzec umowny w wersji stosowanej od dnia 1 maja 2009r. [k. 84-88], 7/ wzorzec umowny w wersji stosowanej od dnia 3 czerwca 2009r. [k. 92-96]. W toku prowadzonego postępowania Prezes Urzędu zaliczył w poczet dowodów materiały zebrane w postępowaniu wyjaśniającym prowadzonym pod sygn. akt Nr RGD- 405-28/07/IW. 5 P REZES U RZĘDU USTALIŁ NASTĘPUJĄCY STAN FAKTYCZNY : „STEED” S.A. z siedzibą w Szczecinie została zarejestrowana w KRS pod Nr 0000116364. W kontaktach z klientami pozwana Spółka posługuje się z góry przygotowanymi projektami umów, których postanowienia - jeŜeli konsumenci zdecydują się skorzystać z jej oferty – są wprowadzane do konkretnych umów podpisywanych z klientami. Przedstawiane konsumentom projekty umów stanowią zatem wzorzec umowny w rozumieniu art. 384 § 1 k.c. Stosowany przez Spółkę, poddany ocenie, wzorzec umowny pod nazwą „P RZED- WSTĘPNA UMOWA O USTANOWIENIE WŁASNOŚCI LOKALU MIESZKALNEGO ORAZ PRZEDWSTĘPNA UMOWA SPRZEDAśY ” zawierał, miedzy innymi, następujące postanowienia: 1. Strony ustalają, Ŝe w przypadku zmian powszechnie obowiązujących przepisów prawnych odnośnie stawek podatku od towarów i usług VAT w trakcie obowiązywa- nia umowy, określony wyŜej koszt moŜe ulec zmianie w zakresie wprost proporcjo- nalnym do stopnia tych zmian.” - zapis zawarty w treści § 5 ust. 5; 2. „Wydanie przedmiotu umowy w posiadanie „Kupującego” nastąpi w terminie do dnia .................... r. oraz Ŝe wydanie lokalu nastąpi w formie protokołu odbioru spi- sanego przez obie strony. W przypadku gdy Kupujący nie stawi się po dwukrotnym zawiadomieniu listami poleconymi wysłanymi w odstępie 14 dni, wówczas „STEED” S.A. samodzielnie sporządzi protokół odbioru.” - zapis zawarty w treści § 6 ust. 1; 3. „ Strony oświadczają, Ŝe ustalone terminy podane w § 6 i § 7 niniejszej umowy mogą ulec zmianie w przypadku: c/ opóźnienia realizacji robót z przyczyn niezaleŜnych od Sprzedającego – typu klę- ski Ŝywiołowe, niekorzystne decyzje organów administracji, udokumentowanych od- powiednimi przepisami Prawa Cywilnego, Budowlanego, Administracyjnego lub od- powiednimi normami technicznymi, d/ działania siły wyŜszej uniemoŜliwiającej prowadzenie robót budowlanych. W powyŜszych sytuacjach Sprzedający nie ponosi ujemnych konsekwencji niedo- trzymania terminów umownych.” - zapis zawarty w § 7 ust. 2, 4 . „Sądem właściwym do rozstrzygania sporów jakie ewentualnie powstaną w związku z wykonaniem umowy będzie właściwy rzeczowo „Sąd w Szczecinie.” – za- pis zawarty w § 18. Wzorzec umowy przedwstępnej stosowany przez Spółkę od dnia 3 czerwca 2009r. nie zawiera ww. postanowień. [k. 91-96] M AJĄC NA UWADZE ZEBRANY MATERIAŁ DOWODOWY , P REZES U RZĘDU ZWAśYŁ , CO NA- STĘPUJE : MoŜliwość rozstrzygnięcia sprawy w oparciu o przepisy ustawy o ochronie […] uza- leŜniona jest od uprzedniego stwierdzenia, czy zagroŜony został w niej interes publiczno- prawny. JeŜeli przesłanka taka nie występuje, Prezes Urzędu nie jest upowaŜniony do re- alizacji zasadniczego celu ustawy, którym, zgodnie z zapisem art. 1 ust 1, jest określenie warunków rozwoju i ochrony konkurencji oraz zasad, podejmowanej w interesie publicz- noprawnym, ochrony interes ó w przedsiębiorców i konsument ó w. 6 W ocenie organu antymonopolowego rozpatrywana sprawa ma charakter publiczno- prawny, albowiem wiąŜe się i dotyczy ochrony interesu szerszej grupy konsumentów, któ- rzy są lub mogą być klientami „STEED” S.A. Zbiorowe interesy konsumentów podlegają ochronie przed działaniami przedsiębiorców, które są sprzeczne z prawem, zasadami współŜycia społecznego i dobrymi obyczajami. „STEED” S.A. z siedzibą w Szczecinie jest przedsiębiorca w rozumieniu art. 4 art. 4 ust. 1 ustawy o ochronie konkurencji […]. SkarŜonemu przedsiębiorcy przedstawiono zarzut naruszenia art. 24 ust 1 ustawy o ochronie […], który stanowi iŜ, „ Zakazane jest stosowanie praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów. ” Zgodnie z ust. 2 tegoŜ artykułu „Przez praktykę naruszającą zbio- rowe interesy konsumentów rozumie się godzące w nie bezprawne działanie przedsiębior- cy, w szczególności: 1) stosowanie postanowień wzorców umów, które zostały wpisane do rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego. […] .” Aby działania przedsiębiorcy mogły zostać uznane za sprzeczne z powołanym wyŜej przepisem art. 24 ustawy antymonopolowej, naleŜy wykazać, Ŝe spełniają one łącznie na- stępujące przesłanki:
ujawniają się w obrocie konsumenckim, a więc dotyczą relacji przedsiębiorca – konsument,
stanowią działanie bezprawne,
naruszają zbiorowe interesy konsumentów. Zgodnie z art. 4 pkt 12 ustawy o ochronie […] i art. 22 1 Kodeksu cywilnego za kon- sumenta uwaŜa się osobę fizyczną dokonującą czynności prawnej nie związanej bezpo- średnio z jej działalnością gospodarczą lub zawodową. W niniejszej sprawie fakt zawierania umów sprzedaŜy lokali mieszkalnych z konsumentami pozostaje poza sporem, co przesą- dza o uznaniu, iŜ pierwsza z ww. przesłanek jest spełniona. Co do drugiej przesłanki, tj. bezprawności, rozumianej jako działanie sprzeczne z przepisami prawa podnieść naleŜy, iŜ „STEED” S.A. postawiony został zarzut naruszenia art. 24 ust 1 i ust. 2 pkt 1 ustawy o ochronie […], polegający na stosowaniu w umowach zawieranych z konsumentami postanowień wzorców umów, które zostały wpisane do Reje- stru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 Kodeksu postępowania cywilnego. Zakaz stosowania postanowień wpisanych do Rejestru dotyczy nie tylko tego przed- siębiorcy, przeciwko któremu zapadł wyrok w sprawie o uznanie postanowień wzorca umowy za niedozwolone, lecz równieŜ innych przedsiębiorców. Art. 479 43 K.p.c. rozszerza prawomocność wyroku wydanego w sprawie o uznanie postanowień wzorca umowy za niedozwolone na osoby trzecie, tj. innych przedsiębiorców. Skutek tzw. prawomocności rozszerzonej następuje od chwili wpisania wzorca umowy do Rejestru, prowadzonego przez Prezesa Urzędu. Konsekwencją umieszczenia postanowienia umownego w Rejestrze jest to, Ŝe posłuŜenie się nim będzie miało skutek wprowadzenia do umowy elementu bez- względnie przez prawo zakazanego. Wpis do rejestru niedozwolonych postanowień umownych oznacza, Ŝe od tego mo- mentu stosowanie takiej klauzuli jest zakazane we wszystkich wzorcach umownych. Po- wyŜsze stanowisko Prezesa Urzędu zgodne jest z orzecznictwem Sądu NajwyŜszego, który w uchwale z dnia 13 lipca 2006 r. (sygn. akt III SZP 3/06) stwierdził, iŜ „… stosowanie po- stanowień wzorców umów o treści toŜsamej z treścią postanowień uznanych za niedozwo- lone prawomocnym wyrokiem Sądu Okręgowego w Warszawie - Sądu Ochrony Konkuren- cji i Konsumentów i wpisanych do rejestru, o którym mowa w art. 479 45 § 2 k.p.c., moŜe być uznane w stosunku do innego przedsiębiorcy za praktykę naruszającą zbiorowe intere- 7 sy konsumentów (…)”. W uzasadnieniu do powyŜszej uchwały Sąd uznał m.in., Ŝe „ (…) praktyka naruszająca zbiorowe interesy konsumentów art. 23a u.o.k.i k. obejmuje równieŜ przypadki wprowadzania jedynie zmian kosmetycznych polegających na przestawieniu wy- razów lub zastąpieniu jednych wyrazów innymi, jeŜeli tylko wykładnia postanowienia po- zwoli stwierdzić, Ŝe jego treść mieści się w hipotezie zakazanej klauzuli. Stosowanie klau- zuli o zbliŜonej treści do klauzuli wpisanej do rejestru godzi przecieŜ tak samo w interesy konsumentów, jak stosowanie klauzuli identycznej, co wpisana do rejestru (…). Przyjęta powyŜej rozszerzająca wykładnia art. 23a u.o.k.i k. znajduje równieŜ uzasadnienie w dy- rektywach 93/13 oraz 98/27 a takŜe orzecznictwie ETS dotyczącym zasady efektywności (…)”. Nie jest zatem konieczna dokładna oraz literalna identyczność klauzuli wpisanej do Rejestru i klauzuli z nią porównywanej. Stąd teŜ niedozwolone będą równieŜ postanowienia umów, mieszczące się w hipotezie klauzuli wpisanej do Rejestru, której treść zostanie usta- lona w oparciu o dokonaną jej wykładnię. Stosowanie klauzuli o zbliŜonej treści tak samo godzi w interesy konsumentów, jak stosowanie klauzuli identycznej, co wpisana do Reje- stru. Prezes Urzędu, oceniając skutki stosowania zakwestionowanych postanowień, po- równał je z klauzulami wpisanymi do Rejestru i uznał, Ŝe: Ad.1. Zapis zawarty w § 5 ust. 5 wzorca o treści „Strony ustalają, Ŝe w przypadku zmian powszechnie obowiązujących przepisów prawnych odnośnie stawek podatku od towarów i usług VAT w trakcie obowiązywania umowy, określony wyŜej koszt moŜe ulec zmianie w zakresie wprost proporcjonalnym do stopnia tych zmian.” (…).” naleŜy uznać za zbieŜny z klauzulą wpisaną do Rejestru pod pozycją 855, na podstawie wyroku Sądu Okręgowego w Warszawie - Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów z dnia 18 maja 2005 r. (sygn. akt XVII AmC 86/03). W przywołanym wyroku Sąd uznał za niedozwolone postanowienie umowne o tre- ści: „ Do ceny zostanie doliczony podatek VAT zgodnie z obowiązującymi przepisami. Na dzień podpisania umowy stawka podatku VAT na lokal mieszkalny wynosi 7%, a na garaŜ i miejsce parkingowe 22%. W przypadku zmiany stawki podatku VAT nastąpi odpowiednia zmiana ceny .” W uzasadnieniu Sąd stwierdził, Ŝe w jego ocenie, ta „klauzula narusza art. 385 1 § 1 k.c. i art. 385 3 pkt 20 k.c., gdyŜ przewidując moŜliwość podniesienia ceny po- zwany nie przewidział moŜliwości odstąpienia od umowy przez konsumenta. Zdaniem Sądu wzrost stawki podatku stanowi wprawdzie zdarzenie niezaleŜne od stron, jednak podatek VAT stanowi element ceny. Wzrost stawki podatku jest, zatem wzrostem ceny i konsument musi mieć bezwzględnie zapewnione, stosownie do art. 385 3 pkt 20 k.c., prawo do odstą- pienia od umowy”. Kwestionowane postanowienie, ujęte w § 5 pkt 5 stosowanego przez Spółkę wzorca umowy przedwstępnej, w swej treści równieŜ nie ustanawia po stronie konsumenta, na- bywcy nieruchomości, prawa do odstąpienia od umowy w przypadku, gdy finalna cena lo- kalu mieszkalnego zmieni się z powodu zmiany stawki podatku VAT. Skutek jego stosowa- nia jest zatem identyczny do tego, który wynika ze stosowania ww. klauzuli, bowiem oba zapisy pozbawiają konsumenta moŜliwości rezygnacji z zakupu lokalu i odstąpienia, bez negatywnych skutków, od umowy w przypadku zmiany ceny. MoŜliwość taka nie jest za- gwarantowana w Ŝadnym innym postanowieniu wzorca stosowanego przez „STEED” S.A. Wręcz przeciwnie, z treści złoŜonych do materiału dowodowego kopii umów przedwstęp- nych, zawartych z określonymi konsumentami w formie zwykłej, wynika, iŜ w przypadku 8 odstąpienia od umowy z powodu zmiany podatku VAT, byliby oni zobowiązani do uiszcze- nia na rzecz Spółki kosztów manipulacyjnych w wysokości 4% na mocy zapisu zawartego w § 10 ust. 3 wzorca. [k. 93-95, 96-97,] Poczynione ustalenia pozwalają na uznanie zbieŜności porównywanych klauzul, pomimo róŜnic w sformułowaniu treści. Ad.2. Zapis zawarty w § 6 ust. 1 wzorca o treści „Wydanie przedmiotu umowy w posiada- nie „Kupującego” nastąpi w terminie do dnia ...... r. oraz Ŝe wydanie lokalu nastąpi w for- mie protokołu odbioru spisanego przez obie strony. W przypadku gdy Kupujący nie stawi się po dwukrotnym zawiadomieniu listami poleconymi wysłanymi w odstępie 14 dni, wów- czas „STEED” S.A. samodzielnie sporządzi protokół odbioru.” - naleŜy uznać za zbieŜny z klauzulą wpisaną do Rejestru pod numerem 364 na podstawie wyroku Sądu Okręgowego w Warszawie – Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów z dnia 22 listopada 2004 r. (sy- gn. akt XVII AmC 55/03). W wymienionym wyroku Sąd uznał za niedozwolone postanowienia umowne o tre- ści: „W razie niestawiennictwa Kupującego w wyznaczonym terminie przekazania, sprzeda- jący dokona samodzielnie odbioru przedmiotu umowy i będzie to jednoznaczne z wykona- niem przez Sprzedającego umowy w tym zakresie. Strony zgodnie ustalają, Ŝe w takim przypadku Sprzedający upowaŜniony jest do wystawienia odpowiedniej faktury” oraz „W sytuacji określonej w art. 6 tego paragrafu jednostronny protokół sporządzony przez Sprzedającego zastępuje protokół odbioru”. W uzasadnieniu wyroku Sąd stwierdził, iŜ „Za- pis postanowienia umownego (...) wzorca jest niedozwolony, gdyŜ umoŜliwia pozwanemu bez obecności konsumenta dokonać odbioru lokalu i zwolnić się z odpowiedzialności za niewykonanie lub nienaleŜyte wykonanie umowy wobec konsumenta, co w świetle art. 385 3 pkt 9 k.c. stanowi niedozwoloną klauzulę, gdyŜ postanowienie to raŜąco narusza in- teres konsumenta.” Sąd wskazał jednocześnie, Ŝe postanowienie umoŜliwiające, kosztem interesu konsumenta, uznanie sporządzonego pod jego nieobecność jednostronnego pro- tokołu odbioru lokalu za równowaŜny z tym podpisanym przez obie strony umowy, jest sprzeczne z treścią przepisu art. 385 § 1 k.c. i art. 385 3 pkt 9 k.c., gdyŜ przyznaje kontra- hentowi konsumenta prawo do dokonywania wiąŜącej interpretacji umowy. Biorąc pod uwagę treść omawianego postanowienia, pomimo róŜnicy w sformuło- waniu i uŜytych zwrotach, naleŜy uznać ją za zbieŜną z ww. zakazaną klauzulą, bowiem stosowanie obu klauzul wywołuje takie same skutki i ma ten sam cel, a mianowicie za- pewnienie deweloperowi moŜliwości jednostronnego odbioru lokalu. Ad.3. Zapis zawarty w § 7 ust. 2 wzorca o treści: „ Strony oświadczają, Ŝe ustalone termi- ny podane w § 6 i § 7 niniejszej umowy mogą ulec zmianie w przypadku: c/ opóźnienia realizacji robót z przyczyn niezaleŜnych od Sprzedającego – typu klęski Ŝywiołowe, niekorzystne decyzje organów administracji, udokumentowanych od- powiednimi przepisami Prawa Cywilnego, Budowlanego, Administracyjnego lub odpowiednimi normami technicznymi, d/ działania siły wyŜszej uniemoŜliwiającej prowadzenie robót budowlanych. W powyŜszych sytuacjach Sprzedający nie ponosi ujemnych konsekwencji niedotrzymania terminów umownych.” uznać naleŜy uznać za zbieŜny z treścią klauzul wpisanych do Reje- stru pod pozycjami 882 i 883 na podstawie wyroku Sądu Okręgowego w Warszawie - Są- du Ochrony Konkurencji i Konsumentów z dnia 18 maja 2005r. (sygn. akt XVII AmC 86/03). 9 W wymienionym wyroku Sąd, uznając za niedozwolone postanowienie o treści: „Opóźnienia wywołane decyzjami administracyjnymi lub ich brakiem, w wyniku zmiany przepisów oraz innych niezaleŜnych od sprzedającego przeszkód spowodują odpowiednie przesunięcie terminów rozpoczęcia budowy i oddania przedmiotu bu- dowy kupującemu.”, które następnie wpisane zostało do Rejestru pod pozycją 882 „W przypadku wystąpienia w trakcie realizacji budowy niekorzystnych warunków atmosferycznych takich, jak np. niskie temperatury poniŜej -5 o C, ulewne deszcze trwające co najmniej 30 dni lub tez wystąpienia innych podobnych i niezaleŜnych od Sprzedającego przeszkód, Sprzedający zastrzega sobie prawo do przedłuŜenia ter- minów, o których mowa w ust. 1 o czas trwania tych przeszkód, nie dłuŜej niŜ o 3 miesiące.” , które następnie wpisane zostało do Rejestru pod pozycją 883 , uzasadnił przyjęte rozstrzygnięcie faktem, iŜ tak sformułowane zapisy stanowią „..sprzeczną z dobrymi obyczajami, próbę przeniesienia ryzyka gospodarczego na konsu- menta.”. Zapis taki, jak zawarty w § 7 ust. 2 stosowanego przez Spółkę wzorca, pozwala de- weloperowi na ograniczenie bądź wyłączenie odpowiedzialności za niewykonanie lub niena- leŜyte wykonanie zobowiązania w terminie określonym w umowie. Dodatkowo naleŜy wskazać, Ŝe przesłanki wyłączenia tej odpowiedzialności w kwestionowanym przez Prezesa Urzędu postanowieniu, podobnie jak i te w ww. klauzulach abuzywnych, są jednakowo nieprecyzyjne i niedookreślone. UmoŜliwia to przedsiębiorcy (tu: Spółce) uchylenie się od odpowiedzialności wobec kontrahenta takŜe wówczas, kiedy spóźnienie w wykonaniu umowy jest przez niego zawinione. Dotyczyć to moŜe sytuacji, gdy niewykonanie lub nie- naleŜyte wykonanie umowy występuje wprawdzie z przyczyn niezaleŜnych, ale zawinionych przez Spółkę (np. wstrzymanie inwestycji przez organ nadzoru budowlanego na skutek uchybień wykonawcy, opóźnienie wydania zezwolenia na budowę z przyczyn zawinionych przez wykonawcę, błędów projektu sporządzonego przez osoby trzecie, konieczność prze- rwania robót na skutek mrozów z powodu nieosiągnięcia planowanego stadium realizacji itp.). Z przeprowadzonego porównania wynika, Ŝe stosowanie zakwestionowanego zapi- su, pomimo róŜnic w zakresie uŜytych sformułowań i wyrazów, powoduje identyczne, toŜ- same dla konsumenta konsekwencje/skutki, jak stosowanie ww. postanowień uznanych wcześniej przez Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów za niedozwolone i wpisanych do Rejestru pod poz. 882 i 883. Ad. 4. Zapis zawarty w § 18 wzorca o treści: „ Sądem właściwym do rozstrzygania sporów jakie ewentualnie powstaną w związku z wykonaniem umowy będzie właściwy rzeczowo Sąd w Szczecinie.” naleŜy uznać za zbieŜny z klauzulą wpisaną do Rejestru pod pozycją 922 na podstawie wyroku Sądu Okręgowego w Warszawie - Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów z dnia 17 sierpnia 2006r. (sygn. akt XVII AmC 100/05). W wymienionym wyroku Sąd uznał za niedozwolone postanowienie o treści: „Sądem właściwym do rozpatrywania wszystkich sporów wynikłych z umowy jest sąd właściwy wg siedziby Fronton-u.” Zdaniem Sądu postanowienie to stanowi „..tzw. klauzulę prorogacyjną i ustala wyłączną właściwość sądu na podstawie siedziby Frontonu do rozpoznawania ewentualnych sporów z umowy o wybudowanie budynku i przedwstępnej umowy sprzeda- Ŝy lokali mieszkalnych i jest sprzeczny z dobrymi obyczajami.” Sąd uznał równieŜ Ŝe „… wyłączenie zasady właściwości ogólnej i przemiennej sądu moŜe stanowić dodatkową dolegliwość dla kupującego, a takŜe ograniczać realizację przysługujących mu uprawnień.” 10 Treść postanowienia zawartego w § 18 umowy przedwstępnej narzuca konsumen- towi rozpoznanie sprawy przez sąd wskazany przez Spółkę (tu: Sąd w Szczecinie), który zgodnie z k.p.c. niekoniecznie będzie sądem właściwym miejscowo, jak np. w sprawach dochodzenia roszczeń odszkodowawczych od konsumenta czy ustalenia treści umowy. W przypadku tych spraw, zgodnie z właściwością ogólną sądu, sądem właściwym byłby sąd miejsca zamieszkania konsumenta, jako miejsca spełnienia świadczenia odszkodo- wawczego. Porównanie postanowienia zawartego w § 16 umowy przedwstępnej z klauzulą wpi- saną do Rejestru pod poz. 922 pozwala na uznanie, Ŝe ich treść jest zbieŜna i w taki sam sposób kształtuje prawa i obowiązki konsumenta, pomimo róŜnic w zakresie uŜytych sfor- mułowań i wyrazów. Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów wielokrotnie i konsekwentnie dawał wyraz stanowisku, iŜ analogiczne postanowienia wypełniają hipotezę przepisu art. 385 3 pkt 23 k.c. o czym świadczą takŜe inne postanowienia umowne wpisane do Rejestru pod pozy- cjami nr: 77, 169, 210, 276, 309, 340, 349, 353, 361, 371, 385, 388, 409, 418, 445, 486, 488, 501, 527, 552, 660, 979 i 1034. Podobnie Sąd Apelacyjny, w wyroku z dnia 29 stycz- nia 2008r. (sygn. akt VI A Ca 746/07) uznał, Ŝe zapis taki „.. w sposób jednoznaczny wyłą- cza moŜliwość skorzystania przez konsumenta z właściwości przemiennej. ….Konsument przez wyŜej cytowany zapis pozbawiony został prawa do wytoczenia powództwa, w innym Sądzie wskazanym przepisami k.p.c., zgodnie z właściwością przemienną.”. Reasumując uznać naleŜy za wykazane, Ŝe kwestionowane przez Prezesa Urzędu postanowienia, zawarte we wzorcu umownym o nazwie „P RZEDWSTĘPNA UMOWA O USTANO- WIENIE WŁASNOŚCI LOKALU MIESZKALNEGO ORAZ PRZEDWSTĘPNA UMOWA SPRZEDAśY ”, stosowanym przez „STEED” S.A. przy zawieraniu umów z konsumentami, są zbieŜne z klauzulami wpi- sanymi do Rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone, a mianowi- cie: 1/ treść § 5 ust. 5 wzorca za zbieŜną z klauzulą z poz. 885 Rejestru, 2/ treść § 6 ust. 1 wzorca za zbieŜną z klauzulą z poz. 364 Rejestru, 3/ treść § 7 ust. 2 wzorca za zbieŜną z klauzulą z poz. 882, 883 Rejestru, 4/ treść § 18 wzorca za zbieŜną z klauzulą z poz. 922 Rejestru. TakŜe trzecią przesłankę, uznać naleŜały za spełnioną. Mówiąc o zbiorowym intere- sie konsumentów naleŜy zaznaczyć, Ŝe ustawa o ochronie konkurencji […] nie definiuje tego pojęcia, wskazując jedynie w art. 24 ust. 3, Ŝe nie jest nim suma indywidualnych inte- resów konsumentów. Naruszenie zbiorowych interesów konsumentów ma miejsce wtedy, gdy działanie przedsiębiorcy godzi w interesy konsumentów jako zbiorowości, to jest w sytuacji, gdy skierowane jest nie tylko do wyodrębnionej indywidualnie grupy konsumen- tów, lecz szerszego nieograniczonego liczbowo kręgu osób, do których dotarła i dotrzeć moŜe oferta przedsiębiorcy. W rozpatrywanej sprawie wyŜej wymienione warunki zostały spełnione. Oferta usług deweloperskich zawierająca niedozwolone klauzule adresowana jest bowiem przez Spółkę nie do ściśle zindywidualizowanego, konkretnego konsumenta, lecz do z góry nieokreślonej, niemoŜliwej do zidentyfikowania liczby kontrahentów (kon- sumentów). Zgodnie z art. 28 ust. 1 ustawy o ochronie konkurencji […], jeŜeli w toku postępo- wania w sprawie praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów zostanie upraw- dopodobnione, Ŝe przedsiębiorca nim objęty stosuje praktykę o której mowa w art. 24 tej ustawy i zobowiąŜe się on do podjęcia lub zaniechania określonych działań zmierzających do zapobieŜenia tym naruszeniom, Prezes Urzędu moŜe, w drodze decyzji, nałoŜyć obowią- zek wykonania złoŜonych zobowiązań. Taka sytuacja miała miejsce w niniejszej sprawie, 11 bowiem w trakcie postępowania Spółka zobowiązała się do podjęcia działań zmierzających do zaniechania naruszenia zbiorowych interesów konsumentów poprzez aneksowanie umów istniejących juŜ w obrocie prawnym, które nie zostały jeszcze wykonane. NaleŜy przy tym wskazać, Ŝe przedstawiony Prezesowi Urzędu i oferowany obecnie konsumentom nowy wzór umowy nie zawiera juŜ postanowień sprzecznych z prawem. W związku powyŜszym, na podstawie art. 28 ust 3 ustawy o ochronie konkurencji […] Prezes Urzędu nałoŜył na Spółkę obowiązek złoŜenia - w terminie miesiąca od upra- womocnienia się niniejszej decyzji - informacji o realizacji przyjętego zobowiązania. Mając powyŜsze na uwadze, orzeczono jak w sentencji. Stosownie do treści art. 81 ust 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, w związku z art. 479 28 § 2 k.p.c., od niniejszej decyzji przysługuje stronie odwołanie do Sądu Okręgowego w Warszawie - Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów w terminie dwuty- godniowym od dnia jej doręczenia, za pośrednictwem Prezesa Urzędu Ochrony Konkuren- cji i Konsumentów - Delegatury Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów w Gdańsku. O TRZYMUJE : „STEED” S.A. ul. Anieli Krzywoń 13-14 70-820 Szczecin