DOK-22/2005

PREZES URZ Ę DU OCHRONY KONKURENCJI I KONSUMENTÓW Warszawa, dnia 23.02.2005 r. DOK3-421/43/04/MAB DECYZJA nr DOK - 22/05 Na podstawie art. 17 w zwi ą zku z art. 12 ust. 1 i ust. 2 pkt 2 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. z 2003 r. Nr 86, poz. 804 ze zm.), po przeprowadzeniu post ę powania antymonopolowego z wniosku MaMaison Residences S.A. z siedzib ą w Luksemburgu, Prezes Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów wydaje zgod ę na dokonanie koncentracji, polegaj ą cej na przej ę ciu wy łą cznej kontroli przez MaMaison Residences S.A. z siedzib ą w Luksemburgu nad Diana Development Sp. z o.o. z siedzib ą w Warszawie. UZASADNIENIE W dniu 23 grudnia 2004 r. wp ł yn ęł o do Prezesa Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów, zwanego dalej „organem antymonopolowym”, zg ł oszenie zamiaru koncentracji przedsi ę biorców, polegaj ą cej na przej ę ciu kontroli przez MaMaison Residences S.A. z siedzib ą w Luksemburgu, zwanej dalej „MaMaison”, nad Diana Development Sp. z o.o. z siedzib ą w Warszawie, zwanej dalej „Diana”, poprzez nabycie przez MaMaison wszystkich udzia ł ów w spó ł ce Diana od PBK Property Sp. z o.o. z siedzib ą w Warszawie, zwanej dalej „PBK Property”. W zwi ą zku z tym, i ż : 1) spe ł nione zosta ł y niezb ę dne przes ł anki uzasadniaj ą ce obowi ą zek zg ł oszenia zamiaru koncentracji, bowiem: ƒ łą czny obrót przedsi ę biorców uczestnicz ą cych w koncentracji - w roku obrotowym poprzedzaj ą cym rok zg ł oszenia zamiaru koncentracji – przekroczy ł warto ść okre ś lon ą w art. 12 ust. 1 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. z 2003 r. Nr 86, poz. 804 ze zm.), zwanej dalej „ustaw ą o ochronie konkurencji”, tj. 50 mln EURO, ƒ bezpo ś rednie przej ę cie kontroli nad spó ł k ą – poprzez nabycie wszystkich udzia ł ów w tej spó ł ki jest sposobem koncentracji, okre ś lonym w art. 12 ust. 2 pkt 2 ustawy o ochronie konkurencji, 2) nie wyst ę puje w tej sprawie ż adna okoliczno ść z katalogu przes ł anek wymienionych w art. 13 ustawy o ochronie konkurencji, wy łą czaj ą ca obowi ą zek zg ł oszenia zamiaru przedmiotowej koncentracji, w dniu 23 grudnia 2004 r. organ antymonopolowy wszcz ął , na podstawie art. 44 ust. 1 w zwi ą zku z art. 12 ust. 2 pkt 2 ustawy o ochronie konkurencji post ę powanie antymonopolowe w tej sprawie, o czym, zgodnie z art. 61 § 4 kpa, zawiadomi ł stron ę pismem z dnia 11 stycznia 2005 r. Przyczyny i zakres koncentracji Przedmiotowa koncentracja polega ć b ę dzie na nabyciu wszystkich udzia ł ów w Diana przez MaMaison na podstawie Umowy Sprzeda ż y Udzia ł ów zawartej w dniu 5 listopada 2004 r. pomi ę dzy MaMaison a PBK Property. W wyniku umowy MaMaison przejmie wy łą czn ą kontrol ę nad spó ł k ą Diana. Zgodnie z informacjami przedstawionymi przez zg ł aszaj ą cego przedmiotowa koncentracja umo ż liwi MaMaison wej ś cie na polski rynek nieruchomo ś ci, na którym Spó ł ka ta nie prowadzi ł a dotychczas dzia ł alno ś ci. Dzi ę ki potencja ł owi finansowemu i twórczemu MaMaison koncentracja ma doprowadzi ć do poprawy wydajno ś ci, struktury kosztów i rentowno ś ci spó ł ki Diana. Uczestnicy koncentracji MaMaison prowadzi dzia ł alno ść w zakresie inwestowania, budownictwa, zarz ą dzania oraz franchisingu sieci rezydencji hotelowych (PKD 55.10Z, 70.11.Z, 70.12.Z, 70.20.Z). MaMaison specjalizuje si ę przede wszystkim w prowadzeniu ekskluzywnych hoteli przed ł u ż onego pobytu. Spó ł ka nie jest jeszcze obecna na polskim rynku. Posiada cztery 2 rezydencje w Pradze i po jednej w Budapeszcie i w Bratys ł awie. MaMaison nale ż y do ORCO Property Group, która jest inwestorem, deweloperem oraz zarz ą dc ą nieruchomo ś ci. Posiada spó ł ki zale ż ne w Luksemburgu, Czechach, S ł owacji, W ę grzech, Francji i Polsce. W Polsce w sk ł ad ORCO Group wchodz ą : 1. ORCO Warsaw Sp. z o.o. z siedzib ą w Warszawie – Spó ł ka prowadzi dzia ł alno ść w zakresie zarz ą dzania nieruchomo ś ciami –w ł a ś ciciel hotelu Le Regina. 2. ORCO Hotel Project Sp. z o.o. z siedzib ą w Warszawie - Spó ł ka zajmuje si ę zarz ą dzaniem na rzecz Le Regina. 3. ORCO Hotel Development Sp. z o.o. z siedzib ą w Warszawie – Spó ł ka zajmuje si ę zarz ą dzeniem na rzecz Diana (w przysz ł o ś ci). 4. ORCO Hospitality Services Sp. z o.o z siedzib ą w Warszawie – Spó ł ka zajmuje si ę zarz ą dzeniem nieruchomo ś ciami (w przysz ł o ś ci). 5. ORCO Poland Sp. z o.o. z siedzib ą w Warszawie – Spó ł ka zajmuje si ę zarz ą dzaniem nieruchomo ś ciami, koordynacj ą dzia ł alno ś ci grupy ORCO w Polsce. 6. ORCO Property Sp. z o.o. z siedzib ą w Warszawie – Spó ł ka zajmuje si ę zarz ą dzaniem nieruchomo ś ciami, jest w ł a ś cicielem City Center Z ł ota – budynku komercyjnego. 7. ORCO Development Sp. z o.o. z siedzib ą w Warszawie – Spó ł ka jest w ł a ś cicielem dzia ł ki przy ul. Majolikowej; dzia ł ka przeznaczona pod przysz łą inwestycj ę . 8. ORCO Project Sp. z o.o. z siedzib ą w Warszawie – Spó ł ka nie rozpocz ęł a jeszcze dzia ł alno ś ci. Planowany przedmiot dzia ł alno ś ci spó ł ki obejmuje nabycie dzia ł ki (dzia ł ek) w dzielnicy Bia ł o łę ka, przeznaczonych na inwestycje mieszkaniowe (inwestycj ę mieszkaniow ą ). 9. ORCO Strategy Sp. z o.o. z siedzib ą w Warszawie – Spó ł ka nie rozpocz ęł a jeszcze dzia ł alno ś ci. Ww. spó ł ki dopiero zaczynaj ą dzia ł alno ść gospodarcz ą w Polsce lub zamierzaj ą j ą rozpocz ąć , a zatem nie maj ą ż adnych przychodów ani udzia ł u w rynku (z wyj ą tkiem spó ł ek, których dzia ł alno ść jest zwi ą zana z hotelem Le Regina). Z tego powodu ich udzia ł w warszawskim rynku nieruchomo ś ci jest bardzo ma ł y, tj. poni ż ej 1%. 3 Diana jest spó ł k ą prowadz ą c ą dzia ł alno ść w zakresie budownictwa oraz zarz ą dzania nieruchomo ś ciami i restauracjami (PKD 45, 55.10Z, 55.30.Z, 70.11.Z, 70.12.Z, 70.20.Z). Diana jest w ł a ś cicielem jednego budynku – Diana Passage po ł o ż onego w Warszawie. W tym wielofunkcyjnym budynku czynna jest obecnie cz ęść us ł ugowa wynajmowana przez Goethe Instytut, za ś w 2005 ma by ć otwarta tak ż e cz ęść hotelowa, która b ę dzie posiada ł a 47 apartamentów. Diana jest spó ł k ą zale ż n ą PBK Property Sp., która jest kontrolowana przez Bank BPH S.A. W trakcie post ę powania organ antymonopolowy ustali ł i zwa ż y ł , co nast ę puje: Rynek w ł a ś ciwy, na który koncentracja wywiera wp ł yw W my ś l art. 4 pkt 8 ustawy o ochronie konkurencji, przez rynek w ł a ś ciwy rozumie si ę rynek towarów, które ze wzgl ę du na ich przeznaczenie, cen ę oraz w ł a ś ciwo ś ci, w tym jako ść , s ą uznawane przez ich nabywców za substytuty oraz s ą oferowane na obszarze, na którym ze wzgl ę du na ich rodzaj i w ł a ś ciwo ś ci, istnienie barier dost ę pu do rynku, preferencje konsumentów, znacz ą ce ró ż nice cen i koszty transportu, panuj ą zbli ż one warunki konkurencji. A zatem rynek ten wyznaczaj ą dwa elementy: towar (rynek produktowy) i terytorium (rynek geograficzny). W przedmiotowej koncentracji rynkiem w ł a ś ciwym w aspekcie produktowym jest rynek nieruchomo ś ci, za ś w aspekcie geograficznym rynek lokalny warszawski. Zgodnie z postanowieniami rozporz ą dzenia Rady Ministrów z dnia 3 kwietnia 2002 r. w sprawie zg ł oszenia zamiaru koncentracji przedsi ę biorców (Dz. U., Nr 37, poz. 334): a) rynkiem w ł a ś ciwym, na który koncentracja wywiera wp ł yw w uk ł adzie horyzontalnym (poziomym), jest ka ż dy rynek produktowy, na którym zaanga ż owani s ą co najmniej dwaj przedsi ę biorcy uczestnicz ą cy w koncentracji (rynki wspólne) i gdzie koncentracja prowadzi do uzyskania łą cznego udzia ł u w rynku geograficznym w wysoko ś ci wi ę kszej ni ż 20%. Zgodnie z powy ż sz ą definicj ą w niniejszej sprawie brak jest rynków, na które koncentracja wywiera wp ł yw w uk ł adzie horyzontalnym, poniewa ż uczestnicy koncentracji w wyniku tej transakcji osi ą gn ą w rynku w ł a ś ciwym udzia ł wynosz ą cy ok. 1%. 4 b) rynkiem w ł a ś ciwym, na który koncentracja wywiera wp ł yw w uk ł adzie wertykalnym (pionowym), jest ka ż dy rynek produktowy, je ż eli równocze ś nie : • dzia ł a na nim co najmniej jeden przedsi ę biorca uczestnicz ą cy w koncentracji, • jest on równocze ś nie rynkiem zakupu lub sprzeda ż y (poprzedni lub nast ę pny szczebel obrotu), na którym dzia ł a którykolwiek z pozosta ł ych przedsi ę biorców uczestnicz ą cych w koncentracji, • indywidualny lub łą czny udzia ł w rynku przedsi ę biorców uczestnicz ą cych w koncentracji na tych rynkach przekracza 30%, bez wzgl ę du na to, czy aktualnie istnieje powi ą zanie typu dostawca –odbiorca mi ę dzy tymi przedsi ę biorcami. Zgodnie z powy ż sz ą definicj ą w niniejszej sprawie brak jest rynków, na które koncentracja wywiera wp ł yw w uk ł adzie wertykalnym. c) rynkiem w ł a ś ciwym, na który koncentracja wywiera wp ł yw w uk ł adzie konglomeratowym, jest ka ż dy rynek produktowy, na którym mi ę dzy przedsi ę biorcami uczestnicz ą cymi w koncentracji nie istniej ą ż adne powi ą zania (uk ł ady) horyzontalne i wertykalne, ale przynajmniej jeden przedsi ę biorca uczestnicz ą cy w koncentracji posiada wi ę cej ni ż 40% udzia ł u w jakimkolwiek rynku w ł a ś ciwym. Zgodnie z powy ż sz ą definicj ą w niniejszej sprawie brak jest rynków, na które koncentracja wywiera wp ł yw w uk ł adzie konglomeratowym. Ocena skutków koncentracji Przepis art. 17 ustawy o ochronie konkurencji stanowi, i ż Prezes Urz ę du wydaje zgod ę na dokonanie koncentracji, w wyniku której konkurencja na rynku nie zostanie istotnie ograniczona, w szczególno ś ci przez powstanie lub umocnienie pozycji dominuj ą cej na rynku. Zgodnie z art. 4 pkt 9 tej ustawy przez pozycj ę dominuj ą c ą rozumie si ę pozycj ę przedsi ę biorcy, która umo ż liwia mu zapobieganie skutecznej konkurencji na rynku w ł a ś ciwym przez stworzenie mu mo ż liwo ś ci dzia ł ania w znacznym zakresie niezale ż nie od konkurentów, kontrahentów oraz konsumentów; domniemywa si ę , ż e przedsi ę biorca ma pozycj ę dominuj ą c ą , je ż eli jego udzia ł w rynku przekracza 40%. 5 Organ antymonopolowy uzna ł , i ż zamierzona koncentracja spe ł nia kryteria wskazane w art. 17 ustawy o ochronie konkurencji. Przyjmuj ą c niniejsze stanowisko, Prezes Urz ę du mia ł na wzgl ę dzie, w szczególno ś ci, nast ę puj ą ce okoliczno ś ci: 1. W wyniku przedmiotowej koncentracji jej uczestnicy nie osi ą gn ą w ż adnym z rynków w ł a ś ciwych udzia ł u przekraczaj ą cego 20%. 2. Nie istniej ą rynki w ł a ś ciwe, na które zamierzona koncentracja wywar ł aby wp ł yw w jakimkolwiek uk ł adzie. Tym samym, koncentracja ta nie wp ł ynie na stan konkurencji na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej. Wobec powy ż szego orzeczono jak w sentencji. Zgodnie z art. 78 ust. 1 ustawy o ochronie konkurencji w zwi ą zku z art. 479 28 § 2 k.p.c. od niniejszej decyzji przys ł uguje odwo ł anie do S ą du Okr ę gowego w Warszawie - s ą du ochrony konkurencji i konsumentów - za po ś rednictwem Prezesa Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów - w terminie dwutygodniowym od daty jej dor ę czenia. Z upowa ż nienia Prezesa Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów Piotr Muck Otrzymuje: MaMaison Residences S.A. za po ś rednictwem pe ł nomocników Pa ń Agnieszki Stefanowicz-Bara ń skiej Karoliny Gacki SALANS D.Oleszczuk Kancelaria Prawnicza Sp. k. ul. Emilii Plater 53 00-113 Warszawa 6