DDK-29/2008

PREZES URZ Ę DU OCHRONY KONKURENCJI I KONSUMENTÓW MA Ł GORZATA KRASNOD Ę BSKA-TOMKIEL DDK-61-4/08/AS/JTB Warszawa, dn. 28 listopada 2008 r. DECYZJA nr DDK 29/2008 I. Na podstawie art. 26 ust. 1 w zwi ą zku z art. 24 ust. 1 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. Nr 50, poz. 331 z pó ź n. zm.) po przeprowadzeniu post ę powania w sprawie stosowania praktyk naruszaj ą cych zbiorowe interesy konsumentów przeciwko J.W. Construction Holding S.A. z siedzib ą w Z ą bkach, Prezes Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów uznaje za praktyk ę naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów , o której mowa w art. 24 ust. 2 pkt 1 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów dzia ł ania ww. przedsi ę biorcy, polegaj ą ce na stosowaniu w wymienionych wzorcach umów: „ Ł ukowska”, „Lazurowa”, „Konstancin– Jeziorna”, „Osiedle Centrum – Tymienieckiego”, „Lewandów”, „Bursztynowe Osiedle”, „Osada Wi ś lana”: ƒ § 7 ust. 2 „Strony ustalaj ą , i ż cena podlega zwi ę kszeniu w oparciu o „wska ź nik” cen produkcji budowlano-monta ż owej GUS (wska ź nik wyliczany miesi ą c do miesi ą ca), pocz ą wszy od dnia zawarcia umowy, licz ą c od kwoty, jaka pozosta ł a do zap ł aty do pe ł nej warto ś ci umowy. W przypadku gdy w analogicznym okresie wska ź nik cen towarów i us ł ug konsumpcyjnych GUS b ę dzie wy ż szy ni ż wska ź nik cen produkcji budowlano – monta ż owej GUS wówczas cena zostanie zwaloryzowana wed ł ug wska ź nika cen towarów i us ł ug konsumpcyjnych GUS. Cena wskazana w par. 5 ust. 1 b ę dzie waloryzowana miesi ę cznie wed ł ug zasad okre ś lonych w niniejszym ust ę pie, nie d ł u ż ej ni ż do terminu wskazanego w par 6 ust. 1. Kwot ę waloryzacji Nabywca zobowi ą zuje si ę wp ł aci ć nie pó ź niej ni ż przed odbiorem lokalu. Spó ł ka poinformuje nabywc ę o wysoko ś ci kwoty waloryzacji” „Zdziarska ”, „ Górczewska Park”, „ Wi ś lana Aleja” : ƒ § 5 ust. 4 (1) „ Strony ustalaj ą , i ż cena podlega zwi ę kszeniu w oparciu o „wska ź nik” cen produkcji budowlano-monta ż owej GUS (wska ź nik wyliczany miesi ą c do miesi ą ca), pocz ą wszy od dnia zawarcia umowy, licz ą c od kwoty, jaka pozosta ł a do zap ł aty do pe ł nej warto ś ci umowy. W przypadku gdy w analogicznym okresie wska ź nik cen towarów i us ł ug konsumpcyjnych GUS b ę dzie wy ż szy ni ż wska ź nik cen produkcji budowlano – monta ż owej GUS wówczas cena zostanie zwaloryzowana wed ł ug wska ź nika cen towarów i us ł ug konsumpcyjnych GUS. Cena wskazana w § 5 ust. 1 b ę dzie waloryzowana miesi ę cznie wed ł ug zasad okre ś lonych w niniejszym ust ę pie, nie d ł u ż ej ni ż do terminu wskazanego w § 6 ust. 1z zastrze ż eniem § 6 ust. 4. Kwot ę waloryzacji, NABYWCA zobowi ą zuje si ę wp ł aci ć w ci ą gu 14 dni po uzyskaniu pisemnych wezwa ń Spó ł ki. Wezwania Spó ł ki nast ę powa ć b ę d ą w terminach 45 dni po osi ą gni ę ciu poszczególnych zdarze ń wymienionych ust. 6 n/n §. Kwota waloryzacji za zdarzenie okre ś lone w pkt 1 i 2 ust 6 n/n § wymagana b ę dzie po zdarzeniu okre ś lonym w pkt 3 ust. 6 n/n §. Nabywca mo ż e zap ł aci ć waloryzacj ę do dnia odbioru lokalu. W takim wypadku kwota waloryzacji powi ę kszona b ę dzie o odsetki ustawowe pomniejszone o 3 punkty procentowe, liczone od dnia wymagalno ś ci ka ż dej z kwot waloryzacji do dnia zap ł aty” ƒ § 5 ust. 4 (2 PROGRAM)„ Strony ustalaj ą , i ż cena podlega zwi ę kszeniu w oparciu o „wska ź nik” cen produkcji budowlano-monta ż owej GUS (wska ź nik wyliczany miesi ą c do miesi ą ca), pocz ą wszy od dnia zawarcia umowy, licz ą c od kwoty, jaka pozosta ł a do zap ł aty do pe ł nej warto ś ci umowy. W przypadku gdy w analogicznym okresie wska ź nik cen towarów i us ł ug konsumpcyjnych GUS b ę dzie wy ż szy ni ż wska ź nik cen produkcji budowlano – monta ż owej GUS wówczas cena zostanie zwaloryzowana wed ł ug wska ź nika cen towarów i us ł ug konsumpcyjnych GUS. Cena wskazana w § 5 ust. 1 b ę dzie waloryzowana miesi ę cznie wed ł ug zasad okre ś lonych w niniejszym ust ę pie, nie d ł u ż ej ni ż do terminu wskazanego w § 6 ust. Kwot ę waloryzacji, NABYWCA zobowi ą zuje si ę wp ł aci ć nie pó ź niej ni ż przed odbiorem lokalu. SPÓ Ł KA poinformuje NABYWC Ę o wysoko ś ci kwoty waloryzacji” ƒ § 5 ust. 5 „ Cena okre ś lona w niniejszym paragrafie jest cen ą ca ł kowit ą za przedmiot Umowy i mo ż e ulec zmianie wy łą cznie w nast ę puj ą cych przypadkach: a) wyst ą pienia ró ż nicy rzeczywistego wymiaru powierzchni zgodnie z § 3 ust. 1 w stosunku do odpowiednich wymiarów powierzchni wskazanych w § 2 ust 1; (…) ,c) w przypadkach opisanych w ust. (…) 4 powy ż ej”, „ Przedwst ę pna umowa sprzeda ż y numer … ” ƒ § 5 ust. 4 „ Strony ustalaj ą , i ż cena podlega zwi ę kszeniu w oparciu o wska ź nik cen produkcji budowlano-monta ż owej” GUS (wska ź nik wyliczany miesi ą c do miesi ą ca) nie wi ę cej ni ż 0,25% miesi ę cznie, pocz ą wszy od dnia zawarcia Umowy, licz ą c od kwoty jaka pozosta ł a do zap ł aty do pe ł nej warto ś ci Umowy. Cena wskazana w § 5 ust. 1 b ę dzie waloryzowana miesi ę cznie wed ł ug zasad okre ś lonych w niniejszym ust ę pie, nie d ł u ż ej ni ż do terminu wskazanego w § 6 ust. 1 z zastrze ż eniem § 6 ust. 4 Kwot ę waloryzacji, Nabywca zobowi ą zuje si ę wp ł aci ć nie pó ź niej ni ż przed odbiorem lokalu. Spó ł ka poinformuje Nabywc ę o wysoko ś ci kwoty waloryzacji. Aktualnie informacje odno ś nie wysoko ś ci wska ź nika GUS znajduj ą si ę na stronie internetowej – www.stat.gov.pl ”; ƒ § 5 ust. 5 „ Cena okre ś lona w niniejszym paragrafie jest cen ą ca ł kowit ą za przedmiot Umowy i mo ż e ulec zmianie wy łą cznie w nast ę puj ą cych przypadkach: a) wyst ą pienia ró ż nicy rzeczywistego wymiaru powierzchni zgodnie z § 3 ust. 1 w stosunku do odpowiednich wymiarów powierzchni wskazanych w § 2 ust 1; (…), b) w przypadkach opisanych w ust. (…) 4 powy ż ej” postanowie ń umownych wpisanych do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks post ę powania cywilnego (Dz. U. Nr 43, poz. 296 z pó ź n. zm.) i nakazuje zaniechanie jej stosowania. II. Na podstawie art. 106 ust. 1 pkt 4 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. Nr 50, poz. 331 z pó ź n. zm.), Prezes Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów nak ł ada na J.W. Construction Holding S.A. z siedzib ą w Z ą bkach kar ę pieni ęż n ą w wysoko ś ci 1 680 003,00 z ł (s ł ownie: jeden milion sze ść set osiemdziesi ą t tysi ę cy trzy z ł ote 00/100) p ł atn ą do bud ż etu pa ń stwa, z tytu ł u naruszenia zakazu, o jakim mowa w art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów opisanym w pkt I niniejszej decyzji. 2 III. Na podstawie art. 28 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. Nr 50, poz. 331 z pó ź n. zm.) po przeprowadzeniu post ę powania w sprawie stosowania praktyk naruszaj ą cych zbiorowe interesy konsumentów przeciwko J.W. Construction Holding S.A. z siedzib ą w Z ą bkach, w toku którego zosta ł o uprawdopodobnione, i ż ww. przedsi ę biorca stosuje praktyk ę naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów, o której mowa w art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów, polegaj ą c ą na stosowaniu w wymienionych wzorcach umów: „ Ł ukowska”, „Lazurowa”, „Konstancin – Jeziorna”, „Osiedle Centrum – Tymienieckiego”, „Lewandów”, „Bursztynowe Osiedle”, „Osada Wi ś lana ”: ƒ § 7 ust. 5 zd. 2 „ W razie zmiany stawki VAT cena oraz wysoko ść wp ł at ulegn ą zmianie odpowiednio o ró ż nic ę pomi ę dzy poprzedni ą i aktualnie obowi ą zuj ą c ą stawk ą VAT, zgodnie z obowi ą zuj ą cymi przepisami ”; ƒ § 9 ust. 1 zd. 3 „ Strona, z winy której dosz ł o do odst ą pienia obci ąż ona zostanie na rzecz strony przeciwnej z tytu ł u niewykonania zobowi ą zania kwot ą stanowi ą c ą warto ść 5% łą cznej ceny brutto przedmiotu umowy, która to kwota, o ile nie zostanie zap ł acona, mo ż e by ć potr ą cona ze ś wiadcze ń pieni ęż nych podlegaj ą cych zwrotowi wskutek rozliczenia ”; ƒ § 9 ust. 2 „ Do up ł ywu terminu wskazanego w § 6. 1., a w przypadku zmian budowlanych w lokalu na ż yczenie Kupuj ą cego (tzw. zmiany lokatorskie wymagaj ą ce zmiany projektu, standardu, konstrukcji, materia ł ów, technologii lub polegaj ą ce na indywidualnej aran ż acji wn ę trza) do czasu rozpocz ę cia realizacji tych zmian, ka ż dej ze stron przys ł uguje prawo odst ą pienia od umowy za zap ł at ą na rzecz drugiej strony kwoty stanowi ą cej 5% łą cznej ceny brutto przedmiotu umowy (odst ę pne)”; „Zdziarska ”, „ Górczewska Park”, „ Wi ś lana Aleja” : ƒ § 6 ust. 5 „….. w tym szczególno ś ci z uwagi na …..”. ƒ § 9 ust. 1 pkt a) „ NABYWCA mo ż e odst ą pi ć od Umowy bez podania powodu za zap ł at ą odst ę pnego w wysoko ś ci 4,9% ceny okre ś lonej w § 5 ust . 1”; ƒ § 10 „ W razie rozwi ą zania Umowy przez jedn ą ze stron na podstawie § 9 ust. 1 lit. b), lit. c), lit. g), lit. h), lit. i), lit. j) strona, z winy której nast ę puje rozwi ą zanie Umowy zap ł aci drugiej stronie kar ę umown ą w wysoko ś ci 4,9% ceny okre ś lonej w § 5 ust. 1 ” postanowie ń umownych wpisanych do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks post ę powania cywilnego (Dz. U. Nr 43, poz. 296 z pó ź n. zm.), po przyj ę ciu zobowi ą zania J.W. Construction Holding S.A. z siedzib ą w Z ą bkach do zaniechania tych dzia ł a ń poprzez aneksowanie umów istniej ą cych ju ż w obrocie prawnym, Prezes Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów nak ł ada na J.W. Construction Holding S.A. z siedzib ą w Z ą bkach obowi ą zek wykonania tego zobowi ą zania do dnia 1 marca 2009 r. IV. Na podstawie art. 28 ust. 3 w zwi ą zku z art. 28 ust. 1 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. Nr 50, poz. 331 z pó ź n. zm.) Prezes Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów nak ł ada na J.W. Construction Holding S.A. z siedzib ą w Z ą bkach, obowi ą zek z ł o ż enia sprawozdania do dnia 31 marca 2009 r. o stopniu realizacji zobowi ą zania przyj ę tego w pkt III niniejszej decyzji. 3 UZASADNIENIE Dnia 4 lutego 2008 r. na podstawie art. 49 ust. 1 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. Nr 50, poz. 331 z pó ź n. zm. - dalej „uokik”) Prezes Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów (dalej - „Prezes Urz ę du”) wszcz ął przeciwko J.W. Construction Holding S.A. z siedzib ą w Z ą bkach (dalej - „Spó ł ka”) post ę powanie w sprawie uznania, i ż stosowanie przez Spó ł k ę postanowie ń nast ę puj ą cych postanowie ń umownych zawartych w ni ż ej wymienionych wzorcach umów: „ Ł ukowska”, „Lazurowa”, „Konstancin – Jeziorna”, „Osiedle Centrum – Tymienieckiego”, „Lewandów”, „Bursztynowe Osiedle”, „Osada Wi ś lana”: ƒ § 7 ust. 5 zd. 2 „ W razie zmiany stawki VAT cena oraz wysoko ść wp ł at ulegn ą zmianie odpowiednio o ró ż nic ę pomi ę dzy poprzedni ą i aktualnie obowi ą zuj ą c ą stawk ą VAT, zgodnie z obowi ą zuj ą cymi przepisami ”; ƒ § 9 ust. 1 zd. 3 „ Strona, z winy której dosz ł o do odst ą pienia obci ąż ona zostanie na rzecz strony przeciwnej z tytu ł u niewykonania zobowi ą zania kwot ą stanowi ą c ą warto ść 5% łą cznej ceny brutto przedmiotu umowy, która to kwota, o ile nie zostanie zap ł acona, mo ż e by ć potr ą cona ze ś wiadcze ń pieni ęż nych podlegaj ą cych zwrotowi wskutek rozliczenia ”; ƒ § 9 ust. 2 „ Do up ł ywu terminu wskazanego w § 6. 1., a w przypadku zmian budowlanych w lokalu na ż yczenie Kupuj ą cego (tzw. zmiany lokatorskie wymagaj ą ce zmiany projektu, standardu, konstrukcji, materia ł ów, technologii lub polegaj ą ce na indywidualnej aran ż acji wn ę trza) do czasu rozpocz ę cia realizacji tych zmian, ka ż dej ze stron przys ł uguje prawo odst ą pienia od umowy za zap ł at ą na rzecz drugiej strony kwoty stanowi ą cej 5% łą cznej ceny brutto przedmiotu umowy (odst ę pne)”; „Zdziarska ”, „ Górczewska Park”, „ Wi ś lana Aleja” : ƒ § 6 ust. 5 „….. w tym szczególno ś ci z uwagi na …..”; ƒ § 9 ust. 1 pkt a) „ NABYWCA mo ż e odst ą pi ć od Umowy bez podania powodu za zap ł at ą odst ę pnego w wysoko ś ci 4,9% ceny okre ś lonej w § 5 ust . 1”; ƒ § 10 „ W razie rozwi ą zania Umowy przez jedn ą ze stron na podstawie § 9 ust. 1 lit. b), lit. c), lit. g), lit. h), lit. i), lit. j) strona, z winy której nast ę puje rozwi ą zanie Umowy zap ł aci drugiej stronie kar ę umown ą w wysoko ś ci 4,9% ceny okre ś lonej w § 5 ust. 1” stanowi praktyk ę naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów w rozumieniu art. 24 ust. 2 pkt 1 uokik, polegaj ą c ą na stosowaniu postanowie ń wzorców umów, które zosta ł y wpisane do Rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks post ę powania cywilnego (Dz. U. Nr 43, poz. 296 z pó ź n. zm. - dalej „k.p.c”). Podstaw ą wszcz ę cia przedmiotowego post ę powania by ł materia ł dowodowy zgromadzony w trakcie post ę powania wyja ś niaj ą cego (sygn. akt DDK–405–33/07/AS), który zosta ł , zgodnie z punktem II postanowienia z dnia 4 lutego 2008 r. zaliczony przez Prezesa Urz ę du w poczet dowodów w niniejszym post ę powaniu. Analiza zgromadzonego materia ł u dowodowego wykaza ł a, i ż w zawieranych z konsumentami umowach Spó ł ka stosuje postanowienia wpisane do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 k.p.c. (dalej „Rejestr”). Postanowienie o wszcz ę ciu post ę powania wraz z zawiadomieniem dor ę czono Spó ł ce dnia 12 lutego 2008 r. Spó ł ka w pi ś mie z dnia 25 lutego 2008 r. wyrazi ł a stanowisko odno ś nie do zarzutów zawartych w postanowieniu z dnia 4 lutego 2008 r., kwestionuj ą c argumenty Prezesa Urz ę du 4 w zakresie abuzywnego charakteru postanowie ń zawartych w § 6 ust. 5, § 9 ust. 1 pkt a), § 10 wzorców umów: „Zdziarska ”, „ Górczewska Park”, „ Wi ś lana Aleja” : Nast ę pnie w pi ś mie z dnia 30 kwietnia 2008 r. Spó ł ka poinformowa ł a, i ż z dniem 31 grudnia 2007 r. zaprzesta ł a podpisywania umów z konsumentami z wykorzystaniem wzorców umów: „ Ł ukowska”, „Lazurowa”, „Konstancin – Jeziorna”, „Osiedle Centrum – Tymienieckiego”, „Lewandów”, „Bursztynowe Osiedle”, „Osada Wi ś lana” w ich pierwotnym brzmieniu. Jednocze ś nie Spó ł ka o ś wiadczy ł a, i ż podj ęł a dzia ł ania zmierzaj ą ce do modyfikacji stosowanych przez ni ą w obrocie konsumenckim wzorców umów. W dniu 14 maja 2008 r. w siedzibie Urz ę du odby ł o si ę spotkanie z pe ł nomocnikami Spó ł ki celem wyja ś nienia w ą tpliwo ś ci zwi ą zanych z tre ś ci ą zakwestionowanych przez Prezesa Urz ę du postanowie ń stosowanych przez Spó ł k ę . W nast ę pstwie spotkania Spó ł ka zobowi ą za ł a si ę do ponownego przeanalizowania swojego stanowiska odno ś nie do postanowie ń zawartych w § 6 ust. 5, § 9 ust. 1 pkt a) oraz § 10 wzorców umów: „Zdziarska ”, „ Górczewska Park”, „ Wi ś lana Aleja” i dokonania ich modyfikacji. Pismem z dnia 9 czerwca 2008 r. Spó ł ka przekaza ł a do Urz ę du wzorzec umowy „ Przedwst ę pna umowa sprzeda ż y numer …” informuj ą c jednocze ś nie o wprowadzeniu go do obrotu, co zosta ł o nast ę pnie potwierdzone przez Spó ł k ę w pi ś mie z dnia 25 czerwca 2008 r. W trakcie niniejszego post ę powania Spó ł ka wyja ś ni ł a, i ż przedmiotowy wzorzec w wersji przekazanej do Urz ę du obowi ą zuje od dnia 16 maja 2008 r. (pismo z dnia 25 lipca 2008r.). Jednocze ś nie w przedmiotowym pi ś mie z dnia 25 czerwca 2008 r. Spó ł ka przedstawi ł a swoje stanowisko odno ś nie abuzywnego charakteru stosowanych przez ni ą postanowie ń waloryzacyjnych, które nie przyznaj ą konsumentowi prawa do odst ą pienia od umowy - twierdz ą c, ż e s ą one dozwolone przez przepisy prawa powszechnie obowi ą zuj ą cego. Postanowieniem z dnia 7 lipca 2008 r. Prezes Urz ę du rozszerzy ł zakres przedmiotowy niniejszego post ę powania o ni ż ej wymienione postanowienia zawarte w nast ę puj ą cych wzorcach umów: „ Ł ukowska”, „Lazurowa”, „Konstancin – Jeziorna”, „Osiedle Centrum – Tymienieckiego”, „Lewandów”, „Bursztynowe Osiedle”, „Osada Wi ś lana”: ƒ § 7 ust. 2 „Strony ustalaj ą , i ż cena podlega zwi ę kszeniu w oparciu o „wska ź nik” cen produkcji budowlano-monta ż owej GUS (wska ź nik wyliczany miesi ą c do miesi ą ca), pocz ą wszy od dnia zawarcia umowy, licz ą c od kwoty, jaka pozosta ł a do zap ł aty do pe ł nej warto ś ci umowy. W przypadku gdy w analogicznym okresie wska ź nik cen towarów i us ł ug konsumpcyjnych GUS b ę dzie wy ż szy ni ż wska ź nik cen produkcji budowlano – monta ż owej GUS wówczas cena zostanie zwaloryzowana wed ł ug wska ź nika cen towarów i us ł ug konsumpcyjnych GUS. Cena wskazana w par. 5 ust. 1 b ę dzie waloryzowana miesi ę cznie wed ł ug zasad okre ś lonych w niniejszym ust ę pie, nie d ł u ż ej ni ż do terminu wskazanego w par 6 ust. 1. Kwot ę waloryzacji Nabywca zobowi ą zuje si ę wp ł aci ć nie pó ź niej ni ż przed odbiorem lokalu. Spó ł ka poinformuje nabywc ę o wysoko ś ci kwoty waloryzacji” „Zdziarska ”, „ Górczewska Park”, „ Wi ś lana Aleja” : ƒ § 5 ust. 4 (1) „ Strony ustalaj ą , i ż cena podlega zwi ę kszeniu w oparciu o „wska ź nik” cen produkcji budowlano-monta ż owej GUS (wska ź nik wyliczany miesi ą c do miesi ą ca), pocz ą wszy od dnia zawarcia umowy, licz ą c od kwoty, jaka pozosta ł a do zap ł aty do pe ł nej warto ś ci umowy. W przypadku gdy w analogicznym okresie wska ź nik cen towarów i us ł ug konsumpcyjnych GUS b ę dzie wy ż szy ni ż wska ź nik cen produkcji budowlano – monta ż owej GUS wówczas cena zostanie zwaloryzowana wed ł ug wska ź nika cen towarów i us ł ug konsumpcyjnych GUS. Cena wskazana w § 5 ust. 1 b ę dzie waloryzowana miesi ę cznie wed ł ug zasad okre ś lonych w niniejszym 5 ust ę pie, nie d ł u ż ej ni ż do terminu wskazanego w § 6 ust. 1z zastrze ż eniem § 6 ust. 4. Kwot ę waloryzacji, NABYWCA zobowi ą zuje si ę wp ł aci ć w ci ą gu 14 dni po uzyskaniu pisemnych wezwa ń Spó ł ki. Wezwania Spó ł ki nast ę powa ć b ę d ą w terminach 45 dni po osi ą gni ę ciu poszczególnych zdarze ń wymienionych ust. 6 n/n §. Kwota waloryzacji za zdarzenie okre ś lone w pkt 1 i 2 ust 6 n/n § wymagana b ę dzie po zdarzeniu okre ś lonym w pkt 3 ust. 6 n/n §. Nabywca mo ż e zap ł aci ć waloryzacj ę do dnia odbioru lokalu. W takim wypadku kwota waloryzacji powi ę kszona b ę dzie o odsetki ustawowe pomniejszone o 3 punkty procentowe, liczone od dnia wymagalno ś ci ka ż dej z kwot waloryzacji do dnia zap ł aty”; ƒ § 5 ust. 4 (2 PROGRAM)„ Strony ustalaj ą , i ż cena podlega zwi ę kszeniu w oparciu o „wska ź nik” cen produkcji budowlano-monta ż owej GUS (wska ź nik wyliczany miesi ą c do miesi ą ca), pocz ą wszy od dnia zawarcia umowy, licz ą c od kwoty, jaka pozosta ł a do zap ł aty do pe ł nej warto ś ci umowy. W przypadku gdy w analogicznym okresie wska ź nik cen towarów i us ł ug konsumpcyjnych GUS b ę dzie wy ż szy ni ż wska ź nik cen produkcji budowlano – monta ż owej GUS wówczas cena zostanie zwaloryzowana wed ł ug wska ź nika cen towarów i us ł ug konsumpcyjnych GUS. Cena wskazana w § 5 ust. 1 b ę dzie waloryzowana miesi ę cznie wed ł ug zasad okre ś lonych w niniejszym ust ę pie, nie d ł u ż ej ni ż do terminu wskazanego w § 6 ust. Kwot ę waloryzacji, NABYWCA zobowi ą zuje si ę wp ł aci ć nie pó ź niej ni ż przed odbiorem lokalu. SPÓ Ł KA poinformuje NABYWC Ę o wysoko ś ci kwoty waloryzacji”; ƒ § 5 ust. 5 „ Cena okre ś lona w niniejszym paragrafie jest cen ą ca ł kowit ą za przedmiot Umowy i mo ż e ulec zmianie wy łą cznie w nast ę puj ą cych przypadkach: a) wyst ą pienia ró ż nicy rzeczywistego wymiaru powierzchni zgodnie z § 3 ust. 1 w stosunku do odpowiednich wymiarów powierzchni wskazanych w § 2 ust 1; (…), c) w przypadkach opisanych w ust. (…) 4 powy ż ej”, „ Przedwst ę pna umowa sprzeda ż y numer … ” ƒ § 5 ust 4 „ Strony ustalaj ą , i ż cena podlega zwi ę kszeniu w oparciu o wska ź nik cen produkcji budowlano-monta ż owej” GUS (wska ź nik wyliczany miesi ą c do miesi ą ca) nie wi ę cej ni ż 0,25% miesi ę cznie, pocz ą wszy od dnia zawarcia Umowy, licz ą c od kwoty jaka pozosta ł a do zap ł aty do pe ł nej warto ś ci Umowy. Cena wskazana w § 5 ust. 1 b ę dzie waloryzowana miesi ę cznie wed ł ug zasad okre ś lonych w niniejszym ust ę pie, nie d ł u ż ej ni ż do terminu wskazanego w § 6 ust. 1 z zastrze ż eniem § 6 ust. 4 Kwot ę waloryzacji, Nabywca zobowi ą zuje si ę wp ł aci ć nie pó ź niej ni ż przed odbiorem lokalu. Spó ł ka poinformuje Nabywc ę o wysoko ś ci kwoty waloryzacji. Aktualnie informacje odno ś nie wysoko ś ci wska ź nika GUS znajduj ą si ę na stronie internetowej – www.stat.gov.pl ”; ƒ § 5 ust. 5 „ Cena okre ś lona w niniejszym paragrafie jest cen ą ca ł kowit ą za przedmiot Umowy i mo ż e ulec zmianie wy łą cznie w nast ę puj ą cych przypadkach: a) wyst ą pienia ró ż nicy rzeczywistego wymiaru powierzchni zgodnie z § 3 ust. 1 w stosunku do odpowiednich wymiarów powierzchni wskazanych w § 2 ust 1; (…), b) w przypadkach opisanych w ust. (…) i 4 powy ż ej”. Spó ł ka w pi ś mie z dnia 25 lipca 2008 r. odnios ł a si ę do zarzutów Prezesa Urz ę du zawartych w postanowieniu z dnia 7 lipca 2008 r., które otrzyma ł a w dniu 14 lipca 2008 r. W przedmiotowym pi ś mie Spó ł ka zakwestionowa ł a argumenty Prezesa Urz ę du dotycz ą ce to ż samo ś ci ww. postanowie ń umownych z tre ś ci ą postanowie ń wpisanych do Rejestru pod poz. 284, 1385 oraz 227. Jednocze ś nie przedstawi ł a kalkulacj ę kosztów ponoszonych przez ni ą w zwi ą zku z odst ą pieniem przez konsumenta od umowy, uzasadniaj ą c tym samym przyj ę cie przez ni ą kary umownej na poziomie 3% ceny przedmiotu umowy. 6 Ponadto w tre ś ci przedmiotowego pisma Spó ł ka zobowi ą za ł a si ę do aneksowania w terminie do dnia 1 marca 2009 r. wcze ś niej zawartych z konsumentami umów. Aneksowanie ma dotyczy ć postanowie ń , w odniesieniu do których Spó ł ka nie wnios ł a zastrze ż e ń do stanowiska Prezesa Urz ę du b ą d ź je ostatecznie uzna ł a (§ 7 ust. 5 zd. 2, § 9 ust. 1 zd. 3, § 9 ust. 2 wzorców umów „ Ł ukowska”, „Lazurowa”, „ Konstancin – Jeziorna”, „Osiedle Centrum – Tymienieckiego”, „Lewandów”, „Bursztynowe Osiedle”, „Osada Wi ś lana” oraz § 6 ust. 5, § 9 ust. 1 pkt a) i § 10 wzorców umów: „Zdziarska ”, „ Górczewska Park”, „ Wi ś lana Aleja ”). Spó ł ka w procesie aneksowania ma wykorzysta ć tre ść wzorca umowy „ Przedwst ę pna umowa sprzeda ż y numer …”. Pismem z dnia 12 wrze ś nia 2008 r. zgodnie z zasad ą wyra ż on ą w art. 10 § 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks post ę powania administracyjnego (t.j. Dz. U. z 2000 r. Nr 98, poz. 1071 z pó ź n. zm.) Prezes Urz ę du poinformowa ł Spó ł k ę o mo ż liwo ś ci wypowiedzenia si ę co do zebranych dowodów i materia ł ów oraz zg ł oszonych żą da ń przed wydaniem decyzji. Z powy ż szego uprawnienia Spó ł ka skorzysta ł a. W dniu 18 wrze ś nia 2008 r. z aktami sprawy zapozna ł si ę jej pe ł nomocnik. Nast ę pnie Spó ł ka w pi ś mie z dnia 22 wrze ś nia 2008 r., potwierdzi ł a swoje dotychczasowe stanowisko odno ś nie to ż samo ś ci zakwestionowanych przez Prezesa Urz ę du postanowie ń umownych z tre ś ci ą klauzul wpisanych do Rejestru. Prezes Urz ę du ustali ł nast ę puj ą cy stan faktyczny: J.W. Construction Holding S.A. jest wpisana do rejestru przedsi ę biorców Krajowego Rejestru S ą dowego – Rejestru Przedsi ę biorców pod numerem KRS 0000028142. Przedmiotem prowadzonej przez ni ą dzia ł alno ś ci gospodarczej, która ma charakter ogólnopolski (inwestycje na terenie Warszawy, Ł odzi, Katowic, Gda ń ska - informacje pochodz ą ze skróconego skonsolidowanego sprawozdania finansowego Spó ł ki za okres 3 miesi ę cy zako ń czony dnia 31 grudnia 2007 r.) jest m.in. dzia ł alno ść deweloperska zwi ą zana ze wznoszeniem obiektów budowlanych, zagospodarowaniem i sprzeda żą nieruchomo ś ci, zarz ą dzaniem nieruchomo ś ciami mieszkalnymi. W obrocie konsumenckim Spó ł ka zawiera przedwst ę pne umowy sprzeda ż y lokali mieszkalnych z wykorzystaniem wzorców umów w rozumieniu art. 384 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z pó ź n. zm. – dalej „k.c.”). Stosowane przez Spó ł k ę wzorce umów zawieraj ą nast ę puj ą ce postanowienia umowne, których tre ść jest zbie ż na z tre ś ci ą postanowie ń umownych wpisanych do Rejestru: „ Ł ukowska”, „Lazurowa”, „ Konstancin – Jeziorna”, „Osiedle Centrum – Tymienieckiego”, „Lewandów”, „Bursztynowe Osiedle”, „Osada Wi ś lana ”: ƒ § 7 ust. 2 „Strony ustalaj ą , i ż cena podlega zwi ę kszeniu w oparciu o „wska ź nik” cen produkcji budowlano-monta ż owej GUS (wska ź nik wyliczany miesi ą c do miesi ą ca), pocz ą wszy od dnia zawarcia umowy, licz ą c od kwoty, jaka pozosta ł a do zap ł aty do pe ł nej warto ś ci umowy. W przypadku gdy w analogicznym okresie wska ź nik cen towarów i us ł ug konsumpcyjnych GUS b ę dzie wy ż szy ni ż wska ź nik cen produkcji budowlano – monta ż owej GUS wówczas cena zostanie zwaloryzowana wed ł ug wska ź nika cen towarów i us ł ug konsumpcyjnych GUS. Cena wskazana w par. 5 ust. 1 b ę dzie waloryzowana miesi ę cznie wed ł ug zasad okre ś lonych w niniejszym ust ę pie, nie d ł u ż ej ni ż do terminu wskazanego w par 6 ust. 1. Kwot ę waloryzacji Nabywca zobowi ą zuje si ę wp ł aci ć nie pó ź niej ni ż przed odbiorem lokalu. Spó ł ka poinformuje nabywc ę o wysoko ś ci kwoty waloryzacji” ƒ § 7 ust. 5 zd. 2 „ W razie zmiany stawki VAT cena oraz wysoko ść wp ł at ulegn ą zmianie odpowiednio o ró ż nic ę pomi ę dzy poprzedni ą i aktualnie obowi ą zuj ą c ą stawk ą VAT, zgodnie z obowi ą zuj ą cymi przepisami ”; 7 ƒ § 9 ust. 1 zd. 3 „ Strona, z winy której dosz ł o do odst ą pienia obci ąż ona zostanie na rzecz strony przeciwnej z tytu ł u niewykonania zobowi ą zania kwot ą stanowi ą c ą warto ść 5% łą cznej ceny brutto przedmiotu umowy, która to kwota, o ile nie zostanie zap ł acona, mo ż e by ć potr ą cona ze ś wiadcze ń pieni ęż nych podlegaj ą cych zwrotowi wskutek rozliczenia ”; ƒ § 9 ust. 2 „ Do up ł ywu terminu wskazanego w § 6. 1., a w przypadku zmian budowlanych w lokalu na ż yczenie Kupuj ą cego (tzw. zmiany lokatorskie wymagaj ą ce zmiany projektu, standardu, konstrukcji, materia ł ów, technologii lub polegaj ą ce na indywidualnej aran ż acji wn ę trza) do czasu rozpocz ę cia realizacji tych zmian, ka ż dej ze stron przys ł uguje prawo odst ą pienia od umowy za zap ł at ą na rzecz drugiej strony kwoty stanowi ą cej 5% łą cznej ceny brutto przedmiotu umowy (odst ę pne)”; „Zdziarska ”, „ Górczewska Park”, „ Wi ś lana Aleja” : ƒ § 5 ust. 4 (1) „ Strony ustalaj ą , i ż cena podlega zwi ę kszeniu w oparciu o „wska ź nik” cen produkcji budowlano-monta ż owej GUS (wska ź nik wyliczany miesi ą c do miesi ą ca), pocz ą wszy od dnia zawarcia umowy, licz ą c od kwoty, jaka pozosta ł a do zap ł aty do pe ł nej warto ś ci umowy. W przypadku gdy w analogicznym okresie wska ź nik cen towarów i us ł ug konsumpcyjnych GUS b ę dzie wy ż szy ni ż wska ź nik cen produkcji budowlano – monta ż owej GUS wówczas cena zostanie zwaloryzowana wed ł ug wska ź nika cen towarów i us ł ug konsumpcyjnych GUS. Cena wskazana w § 5 ust. 1 b ę dzie waloryzowana miesi ę cznie wed ł ug zasad okre ś lonych w niniejszym ust ę pie, nie d ł u ż ej ni ż do terminu wskazanego w § 6 ust. 1z zastrze ż eniem § 6 ust. 4. Kwot ę waloryzacji, NABYWCA zobowi ą zuje si ę wp ł aci ć w ci ą gu 14 dni po uzyskaniu pisemnych wezwa ń Spó ł ki. Wezwania Spó ł ki nast ę powa ć b ę d ą w terminach 45 dni po osi ą gni ę ciu poszczególnych zdarze ń wymienionych ust. 6 n/n §. Kwota waloryzacji za zdarzenie okre ś lone w pkt 1 i 2 ust 6 n/n § wymagana b ę dzie po zdarzeniu okre ś lonym w pkt 3 ust. 6 n/n §. Nabywca mo ż e zap ł aci ć waloryzacj ę do dnia odbioru lokalu. W takim wypadku kwota waloryzacji powi ę kszona b ę dzie o odsetki ustawowe pomniejszone o 3 punkty procentowe, liczone od dnia wymagalno ś ci ka ż dej z kwot waloryzacji do dnia zap ł aty” ƒ § 5 ust. 4 (2 PROGRAM)„ Strony ustalaj ą , i ż cena podlega zwi ę kszeniu w oparciu o „wska ź nik” cen produkcji budowlano-monta ż owej GUS (wska ź nik wyliczany miesi ą c do miesi ą ca), pocz ą wszy od dnia zawarcia umowy, licz ą c od kwoty, jaka pozosta ł a do zap ł aty do pe ł nej warto ś ci umowy. W przypadku gdy w analogicznym okresie wska ź nik cen towarów i us ł ug konsumpcyjnych GUS b ę dzie wy ż szy ni ż wska ź nik cen produkcji budowlano – monta ż owej GUS wówczas cena zostanie zwaloryzowana wed ł ug wska ź nika cen towarów i us ł ug konsumpcyjnych GUS. Cena wskazana w § 5 ust. 1 b ę dzie waloryzowana miesi ę cznie wed ł ug zasad okre ś lonych w niniejszym ust ę pie, nie d ł u ż ej ni ż do terminu wskazanego w § 6 ust. Kwot ę waloryzacji, NABYWCA zobowi ą zuje si ę wp ł aci ć nie pó ź niej ni ż przed odbiorem lokalu. SPÓ Ł KA poinformuje NABYWC Ę o wysoko ś ci kwoty waloryzacji” ƒ § 5 ust. 5 „ Cena okre ś lona w niniejszym paragrafie jest cen ą ca ł kowit ą za przedmiot Umowy i mo ż e ulec zmianie wy łą cznie w nast ę puj ą cych przypadkach: a) wyst ą pienia ró ż nicy rzeczywistego wymiaru powierzchni zgodnie z § 3 ust. 1 w stosunku do odpowiednich wymiarów powierzchni wskazanych w § 2 ust 1; (…), c) w przypadkach opisanych w ust. (…) 4 powy ż ej”, ƒ § 6 ust. 5 „….. w tym szczególno ś ci z uwagi na …..”. ƒ § 9 ust. 1 pkt a) „ NABYWCA mo ż e odst ą pi ć od Umowy bez podania powodu za zap ł at ą odst ę pnego w wysoko ś ci 4,9% ceny okre ś lonej w § 5 ust . 1”; 8 ƒ § 10 „ W razie rozwi ą zania Umowy przez jedna ze stron na podstawie § 9 ust. 1 lit.b), lit. c), lit. g), lit. h), lit. i), lit. j) strona, z winy której nast ę puje rozwi ą zanie Umowy zap ł aci drugiej stronie kar ę umown ą w wysoko ś ci 4,9% ceny okre ś lonej w § 5 ust. 1”; „ Przedwst ę pna umowa sprzeda ż y numer … ” ƒ § 5 ust 4 „ Strony ustalaj ą , i ż cena podlega zwi ę kszeniu w oparciu o wska ź nik cen produkcji budowlano-monta ż owej” GUS (wska ź nik wyliczany miesi ą c do miesi ą ca) nie wi ę cej ni ż 0,25% miesi ę cznie, pocz ą wszy od dnia zawarcia Umowy, licz ą c od kwoty jaka pozosta ł a do zap ł aty do pe ł nej warto ś ci Umowy. Cena wskazana w § 5 ust. 1 b ę dzie waloryzowana miesi ę cznie wed ł ug zasad okre ś lonych w niniejszym ust ę pie, nie d ł u ż ej ni ż do terminu wskazanego w § 6 ust. 1 z zastrze ż eniem § 6 ust. 4 Kwot ę waloryzacji, Nabywca zobowi ą zuje si ę wp ł aci ć nie pó ź niej ni ż przed odbiorem lokalu. Spó ł ka poinformuje Nabywc ę o wysoko ś ci kwoty waloryzacji. Aktualnie informacje odno ś nie wysoko ś ci wska ź nika GUS znajduj ą si ę na stronie internetowej – www.stat.gov.pl ”; ƒ § 5 ust. 5 „ Cena okre ś lona w niniejszym paragrafie jest cen ą ca ł kowit ą za przedmiot Umowy i mo ż e ulec zmianie wy łą cznie w nast ę puj ą cych przypadkach: a) wyst ą pienia ró ż nicy rzeczywistego wymiaru powierzchni zgodnie z § 3 ust. 1 w stosunku do odpowiednich wymiarów powierzchni wskazanych w § 2 ust 1; (…), b) w przypadkach opisanych w ust. (…) 4 powy ż ej”. W Rejestrze zamieszczono nast ę puj ą ce klauzule: ƒ „Koszty budowy 1 m2 powierzchni ca ł kowitej mo ż e si ę zmieni ć w zale ż no ś ci od wzrostu czynników cenotwórczych i budowlanych maj ą cych wp ł yw na koszt budowy” (poz. 284); ƒ „ Po wp ł aceniu przez Nabywc ę wszystkich rat wynikaj ą cych z harmonogramu, a tak ż e po wykonaniu inwentaryzacji powykonawczej, EDBUD dokona korekty ceny wymienionej w ust. 1, a nast ę pnie j ą zwaloryzuje. Waloryzacja dokonana b ę dzie z zastosowaniem publikowanych przez GUS wska ź ników zmian cen (publikacja GUS pt. „Ceny robót budowlano-monta ż owych i obiektów budowlanych”, tablica 2 „Wska ź niki cen niektórych budynków i budowli”, symbol PKOB 112, Budynki o dwóch mieszkaniach i wielomieszkaniowe) w stosunku do poziomu cen okre ś lonego w ust. 1 i uwzgl ę dnia ć b ę dzie terminy i wielko ść dokonanych wp ł at. Wp ł aty podlegaj ą waloryzacji do dnia faktycznej zap ł aty. Waloryzacja b ę dzie uwzgl ę dniona w rozliczeniu ko ń cowym, je ż eli wzrost skorygowanej ceny przekroczy 1 % jej warto ś ci wyj ś ciowej ” (poz. 1385); ƒ „W przypadku zmiany powierzchni lokalu wnikaj ą cej z inwentaryzacji powykonawczej, cena ulegnie zmianie o warto ść wynikaj ą c ą z pomno ż enia ró ż nicy w powierzchni lokalu przez cen ę jednego metra kwadratowego ustalon ą w umowie” (poz. 227); ƒ „ Fronton zastrzega sobie prawo do zmiany terminu zako ń czenia inwestycji, wynikaj ą cych z przyczyn od niego niezale ż nych w tym szczególno ś ci si ł y wy ż szej, przy czym zobowi ą zany jest o takiej zmianie poinformowa ć pisemnie nabywc ę z odpowiednim wyja ś nieniem i wskazaniem nowego terminu. Fronton zastrzega sobie prawo do zmiany terminu zako ń czenia inwestycji wynikaj ą cych z przyczyn od niego niezale ż nych w tym w szczególno ś ci: a. si ł y wy ż szej, b. dzia ł a ń organów administracyjnych, c. dzia ł a ń nabywcy, przy czym zobowi ą zany jest o takiej zmianie poinformowa ć pisemnie nabywc ę z odpowiednim wyja ś nieniem i wskazaniem nowego terminu ” (poz. 921); 9 ƒ „ W pkt 23 wzorca umowy o nazwie „Ogólne warunki udzielania i sp ł aty kredytów na zakup pojazdów dla klientów indywidualnych w ING Banku Ś l ą skim S.A.” uznaje si ę za niedozwolone i zakazuje sformu ł owania „w szczególno ś ci ”” (poz. 341); ƒ „ W przypadku, gdy Sprzedaj ą cy odst ą pi od umowy z powodu jej nienale ż ytego wykonania przez Kupuj ą cego lub Kupuj ą cy odst ą pi od umowy z przyczyn innych ni ż okre ś lone w ust. Sprzedaj ą cy zwróci wp ł acone przez Kupuj ą cego kwoty z ł otowe, po potr ą ceniu 5% łą cznej ceny kupna ” (poz. 887); ƒ „ Do ceny netto zostanie doliczony podatek VAT zgodnie z obowi ą zuj ą cymi przepisami. Na dzie ń podpisania umowy stawka podatku VAT na lokal mieszkalny wynosi 7% a na gara ż i miejsce parkingowe 22%. W przypadku zmiany stawki podatku VAT nast ą pi odpowiednia zmiana ceny ” (poz. 885). W pismach z ł o ż onych w trakcie niniejszego post ę powania Spó ł ka przedstawi ł a swoje stanowisko odno ś nie do poszczególnych zarzutów przedstawionych jej przez Prezesa Urz ę du. W pi ś mie z dnia 25 lutego 2008 r. Spó ł ka nie wnios ł a zastrze ż e ń odno ś nie argumentów Prezesa Urz ę du w zakresie nast ę puj ą cych postanowie ń zawartych w § 7 ust. 5 zd. 2, § 9 ust. 1 zd. 3, § 9 ust. 2 wzorców umów „ Ł ukowska”, „Lazurowa”, „ Konstancin – Jeziorna”, „Osiedle Centrum – Tymienieckiego”, „Lewandów”, „Bursztynowe Osiedle”, „Osada Wi ś lana”. Spó ł ka ponadto poinformowa ł a, ż e z dniem 31 grudnia 2007 r. zaprzesta ł a podpisywania umów z wykorzystaniem tych wzorców w ich pierwotnym brzmieniu. Jednocze ś nie Spó ł ka zakwestionowa ł a stanowisko Prezesa Urz ę du w odniesieniu do postanowie ń zawartych w § 6 ust. 5, § 9 ust. 1 pkt a), § 10 „Zdziarska ”, „ Górczewska Park”, „ Wi ś lana Aleja”. W opinii Spó ł ki tre ść postanowie ń umownych przewiduj ą cych kar ę na poziomie 4,9% nie jest to ż sama z tre ś ci ą postanowienia wpisanego do Rejestru pod poz. 887. „ Klauzul ą niedozwolon ą jest kara w wysoko ś ci 5%. Nie mo ż na jednak w ż adnym wypadku uzna ć , ż e 4,9% warto ś ci jest tym samym co 5%, s ą to odmienne warto ś ci i nie mog ą by ć uto ż samiane .”. Jednak ż e wskutek przedstawienia przez Prezesa dodatkowej argumentacji w pi ś mie z dnia 15 kwietnia 2008 r. oraz wyja ś nienia w ą tpliwo ś ci w trakcie spotkania w dniu 14 maja 2008 r. Spó ł ka uzna ł a stanowisko Prezesa Urz ę du w zakresie ww. postanowie ń . Spó ł ka poinformowa ł a równie ż o zamiarze wyeliminowania tych postanowie ń z obrotu w drodze aneksowania zawartych ju ż umów. W pismach z dnia 25 czerwca 2008 r. oraz 25 lipca 2008 r. Spó ł ka zakwestionowa ł a argumenty Prezesa Urz ę du w zakresie to ż samo ś ci tre ś ci klauzul umieszczonych w § 7 ust. 2 „ Ł ukowska”, „Lazurowa”, „ Konstancin – Jeziorna”, „Osiedle Centrum – Tymienieckiego”, „Lewandów”, „Bursztynowe Osiedle”, „Osada Wi ś lana ”, w § 5 ust. 4 (1), § 5 ust. 4 (2 PROGRAM), § 5 ust. 5 „Zdziarska ”, „ Górczewska Park”, „ Wi ś lana Aleja” oraz w § 5 ust. 4, § 5 ust. 5 wzorca umowy „ Przedwst ę pna umowa sprzeda ż y numer …” z tre ś ci ą postanowie ń wpisanych do Rejestru pod poz. 284 i 1385 oraz 227. Odnosz ą c si ę do klauzul waloryzacyjnych (§ 7 ust. 2 „ Ł ukowska”, „Lazurowa”, „ Konstancin– Jeziorna”, „Osiedle Centrum – Tymienieckiego”, „Lewandów”, „Bursztynowe Osiedle”, „Osada Wi ś lana”, § 5 ust. 4 (1), § 5 ust. 4 (2 PROGRAM) „Zdziarska ”, „ Górczewska Park”, „ Wi ś lana Aleja” oraz § 5 ust 4 „ Przedwst ę pna umowa sprzeda ż y numer …”). Spó ł ka poinformowa ł a, i ż w tych klauzulach nie zastrzega sobie prawa do samodzielnego i jednostronnego zwi ę kszenia nale ż nego jej ś wiadczenia w przysz ł o ś ci. W przedmiotowym przypadku obie strony umowy podpisuj ą c j ą zgadzaj ą si ę na waloryzacj ę ceny przy wykorzystaniu okre ś lonego w umowie wska ź nika. Zdaniem Spó ł ki, zgodnie z uchwa łą S ą du Najwy ż szego z dnia 5 stycznia 1992 r., sygn. akt III CZP 134/92, strony umowy maj ą prawo do okre ś lenia ceny po zawarciu umowy. Id ą c tym tokiem rozumowania Spó ł ka wyrazi ł a opini ę , ż e zgoda obu stron umowy na zmian ę ceny po jej zawarciu skutkuje tym, ż e przedsi ę biorca nie ma obowi ą zku zapewnienia konsumentowi prawa do odst ą pienia 10 od umowy, a tym samym przedmiotowe postanowienia nie stanowi ą niedozwolonych postanowie ń umownych w rozumieniu art. 385 3 pkt 20 k.c. Kolejnym argumentem Spó ł ki przemawiaj ą cym za brakiem przes ł anek uznania przedmiotowych postanowie ń umownych za niedozwolone w rozumieniu art. 385 3 pkt 20 k.c. jest fakt, i ż zastosowanie przez ni ą formu ł y do okre ś lenia cz ęś ci ceny (waloryzacja ceny przy wykorzystaniu okre ś lonego wska ź nika) nie stanowi jej zmiany – „ Oczywistym jest, ż e konkretne kwoty jakie mog ą wynika ć z zastosowania formu ł y kalkulacji ceny z dnia zawarcia umowy i dnia jej wykonania mog ą si ę ró ż ni ć . Ró ż nica ta jednak nie oznacza zwi ę kszenia ceny .”. Zdaniem Spó ł ki w tym przypadku cena, o której mówi art. 385 3 pkt 20 k.c. pozostaje niezmienna (przepis dotyczy zmiany ceny a nie kwoty) - „ zmiana ceny nast ą pi ł aby, gdyby w trakcie trwania umowy zmieniono zasad ę ustalania ceny (np. poprzez odwo ł anie si ę do innego wska ź nika )”. Ponadto, w opinii Spó ł ki do uznania to ż samo ś ci tre ś ci postanowie ń przez ni ą stosowanych z tre ś ci ą wpisanych do Rejestru pod poz. 284 i 1385 (jako niedozwolonych w rozumieniu art. 385 3 pkt 20 k.c.), koniecznym jest, „ aby zmiana (okre ś lenie) ceny mog ł o nast ą pi ć po zawarciu umowy ” oraz aby by ł a ona wynikiem jednostronnego dzia ł ania przedsi ę biorcy. Natomiast w przedmiotowej sprawie na waloryzacj ę ceny wyra ż aj ą zgod ę obie strony umowy przy jej zawieraniu - „ Po pierwsze, Spó ł ka nie zmienia warunków Umowy jednostronnie – tj. arbitralnie. Wr ę cz przeciwnie zaproponowany mechanizm cenowy jest obiektywny i niezale ż ny od ż adnej ze stron – wynika ze wska ź nika wyliczanego przez GUS. Po drugie, co by ł o ju ż podnoszone w stanowisku Spó ł ki wielokrotnie, zmiana ceny nie nast ę puje po zawarciu Umowy, ale jest ju ż uzgodniona w samej Umowie. Po wydaniu lokalu nast ę puje tylko jej matematyczne przeliczenie, a nie de facto podwy ż szenie rozumiane jako samodzielna, autorytarna decyzja Spó ł ki .”. Spó ł ka uwa ż a jednocze ś nie, i ż stosowany przez ni ą mechanizm waloryzacji ceny „ nie ró ż ni si ę od zagwarantowania sobie prawa do domagania si ę przez po ż yczkodawc ę (np. bank) odsetek w umowie po ż yczki lub umowie kredytowej ”. Stoi ona na stanowisku, i ż stosowane przez ni ą klauzule waloryzacyjne s ą sformu ł owane w przejrzysty sposób (z góry okre ś lony wska ź nik waloryzacji, termin od jakiego sk ł adnik ceny zostanie zmieniony) i z tego wzgl ę du nie ma podstaw do uznania ich za niezgodne z prawem. W opinii Spó ł ki za chybione nale ż y uzna ć oparcie przez Prezesa Urz ę du swojej argumentacji na powo ł anym przez niego orzecznictwie potwierdzaj ą cym konieczno ść przyznania konsumentowi prawa do odst ą pienia od umowy w przypadku postanowie ń zapewniaj ą cych przedsi ę biorcy mo ż liwo ś ci zwi ę kszenia ceny po zawarciu umowy (m.in. uzasadnienie wyroku SOKiK z dnia 18 maja 2005 r. sygn. akt XVII Amc 86/03 uznaj ą cy za niedozwolone postanowienie o tre ś ci: „ Do ceny netto zostanie doliczony podatek VAT zgodnie z obowi ą zuj ą cymi przepisami. Na dzie ń podpisania umowy stawka podatku VAT na lokal mieszkalny wynosi 7% a na gara ż i miejsce parkingowe 22%. W przypadku zmiany stawki podatku VAT nast ą pi odpowiednia zmiana ceny ”; uzasadnienie wyroku SOKiK z dnia 18 pa ź dziernika 2006 r., sygn. akt XVII AmC 13/06; uzasadnienie wyroku SOKiK z dnia 25 lipca 2005 r., sygn. akt XVII Amc 46/05). W opinii Spó ł ki „ nie da si ę porówna ć zmiany wysoko ś ci podatku VAT ze zmian ą wysoko ś ci cen, czy nawet okre ś lonego wska ź nika, która to zmiana ma charakter permanentny i notoryjny ”. Ponadto postanowienia stosowane przez Spó ł k ę z uwagi na inn ą redakcj ę ich tre ś ci nie wykazuj ą to ż samo ś ci z tre ś ci ą postanowienia uznanego za niedozwolone wyrokiem SOKiK z dnia 18 pa ź dziernika 2006 r., sygn. akt XVII AmC 13/06 - „ W ł a ś ciciel zastrzega sobie prawo do pobierania w ci ą gu roku szkolnego dodatkowej op ł aty w przypadku wy ż szych kosztów prowadzenia placówki ni ż za ł o ż ono na pocz ą tku roku szkolnego (np. wi ę ksza inflacja, du ż a ilo ść rezygnacji s ł uchaczy z dalszej nauki ” – „ Ponownie nale ż y zauwa ż y ć , i ż postanowienie § 5 ust 4 Umowy jest inaczej zredagowane, poniewa ż formu ł a zmiany ceny 11 jest ju ż w niej samej zastrze ż ona – „cena podlega zwi ę kszeniu”, a nie np. „cena mo ż e ulec zwi ę kszeniu” .” Z uwagi na to, nie stanowi to dodatkowych uprawnie ń dla Spó ł ki, o których konsument by nie wiedzia ł . Dodatkowym argumentem Spó ł ki przemawiaj ą cym za brakiem podstaw do podj ę cia przez Prezesa Urz ę du dzia ł a ń odno ś nie do przedmiotowych postanowie ń jest fakt, i ż jej zdaniem postanowienia te jako dotycz ą ce g ł ównych ś wiadcze ń stron nie stanowi ą niedozwolonych postanowie ń umownych w rozumieniu art. 385 1 § 1 k.c. Z wywodów Spó ł ki wynika, i ż z powy ż ej wymienionych przyczyn zakwestionowane przez Prezesa Urz ę du postanowienia umowne stosowane przez Spó ł k ę nie wykazuj ą to ż samo ś ci z postanowieniami wpisanymi do Rejestru pod poz. 284 i 1385. Analogiczne stanowisko Spó ł ka prezentuje w odniesieniu do stosowanych przez ni ą postanowie ń umownych dotycz ą cych zmiany ceny w wyniku zmiany powierzchni lokalu, w zakresie kiedy zwi ę kszenie powierzchni lokalu skutkuje zwi ę kszeniem ceny, a konsument nie ma zagwarantowanego prawa do odst ą pienia od umowy z tego powodu (§ 5 ust. 5 „Zdziarska ”, „ Górczewska Park”, „ Wi ś lana Aleja” oraz § 5 ust 5 „ Przedwst ę pna umowa sprzeda ż y numer …”). Spó ł ka zakwestionowa ł a stanowisko Prezesa Urz ę du stwierdzaj ą ce to ż samo ść tre ś ci przedmiotowych postanowie ń z tre ś ci ą klauzuli wpisanej do rejestru pod poz. 227. Spó ł ka wywodzi, i ż b łę dem jest okre ś lenie przez Prezesa Urz ę du mo ż liwo ś ci wyst ą pienia ró ż nic pomi ę dzy powierzchni ą projektowan ą , a powykonawcz ą jako „ pozostawienie deweloperowi swobody w zakresie zmiany powierzchni lokalu ”. Za b łę dne uznaje równie ż Spó ł ka odwo ł anie si ę przez Prezesa Urz ę du w zakresie konieczno ś ci zagwarantowania konsumentowi prawa do odst ą pienia od umowy z powodu wzrostu ceny b ę d ą cego skutkiem zwi ę kszenia powierzchni lokalu, do argumentów dotycz ą cych waloryzacji ceny, przy jednoczesnym stwierdzeniu, ż e takie dzia ł anie nie stanowi zmiany ceny - „… ró ż nica pomi ę dzy zak ł adan ą a rzeczywist ą powierzchni ą lokalu doprowadza do zmiany podstawowego elementu Umowy i musi skutkowa ć korekt ą ceny. Powoduje to konieczno ść ustalenia przez strony na nowo ceny w umowie ostatecznej przenosz ą cej w ł asno ść lokalu w oparciu o ustalon ą w Umowie formu łę jej naliczania. Trudno tu wi ę c mówi ć o zmianie ceny – (cena m 2 si ę przecie ż nie zwi ę ksza), ale jest „uaktualniona” wzgl ę dem powierzchni. Konsument p ł aci za „inny” przedmiot (je ż eli chodzi o parametry) ni ż ten, który wynika ł pierwotnie z Umowy ”. Z uwagi na to, w opinii Spó ł ki „ nie ma konieczno ś ci wprowadzenia do Umowy postanowienia umo ż liwiaj ą cego odst ą pienie przez konsumenta od Umowy w przypadku wyst ą pienia ró ż nicy w ostatecznej powierzchni lokalu ”, gdy ż za podstaw ę odst ą pienia od umowy wystarczy powo ł a ć przepis z art. 493 § 1 k.c. Z uwagi na powy ż sze zdaniem Spó ł ki zakwestionowane przez Prezesa Urz ę du postanowienia umowne nie wykazuj ą to ż samo ś ci z tre ś ci ą postanowienia wpisanego do Rejestru pod poz. 227. Oceniaj ą c przedstawiony stan faktyczny Prezes Urz ę du zwa ż y ł , co nast ę puje: I. Rozstrzygni ę cie w pkt I sentencji decyzji. Zgodnie z art. 24 ust. 2 uokik, przez praktyk ę naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów rozumie si ę godz ą ce w nie bezprawne dzia ł anie przedsi ę biorcy. Stwierdzenie istnienia przedmiotowej praktyki wymaga spe ł nienia dwóch przes ł anek: bezprawno ś ci dzia ł ania i naruszenia zbiorowego interesu konsumentów. Art. 4 pkt 1 uokik poj ę cie przedsi ę biorcy definiuje jako przedsi ę biorc ę w rozumieniu przepisów ustawy o swobodzie dzia ł alno ś ci gospodarczej, a tak ż e: 12 a) osob ę fizyczn ą , osob ę prawn ą , a tak ż e jednostk ę organizacyjn ą niemaj ą c ą osobowo ś ci prawnej, której ustawa przyznaje zdolno ść prawn ą , organizuj ą c ą lub ś wiadcz ą c ą us ł ugi o charakterze u ż yteczno ś ci publicznej, które nie s ą dzia ł alno ś ci ą gospodarcz ą w rozumieniu przepisów o swobodzie dzia ł alno ś ci gospodarczej, b) osob ę fizyczn ą wykonuj ą c ą zawód we w ł asnym imieniu i na w ł asny rachunek lub prowadz ą c ą dzia ł alno ść w ramach wykonywania takiego zawodu, c) osob ę fizyczn ą , która posiada kontrol ę , w rozumieniu pkt 4, nad co najmniej jednym przedsi ę biorc ą , cho ć by nie prowadzi ł a dzia ł alno ś ci gospodarczej w rozumieniu przepisów o swobodzie dzia ł alno ś ci gospodarczej, je ż eli podejmuje dalsze dzia ł ania podlegaj ą ce kontroli koncentracji, o której mowa w art. 13, d) zwi ą zek przedsi ę biorców w rozumieniu pkt 2 - na potrzeby przepisów dotycz ą cych praktyk ograniczaj ą cych konkurencj ę oraz praktyk naruszaj ą cych zbiorowe interesy konsumentów. Art. 2 ustawy z dnia 2 lipca 2004 r. o swobodzie dzia ł alno ś ci gospodarczej (Dz. U. Nr 173, poz. 1807 ze zm.), dalej zwanej „usdg”, definiuje dzia ł alno ść gospodarcz ą jako zarobkow ą dzia ł alno ść wytwórcz ą , handlow ą , budowlan ą , us ł ugow ą oraz poszukiwanie, rozpoznawanie i eksploatacj ę zasobów naturalnych, a tak ż e dzia ł alno ść zawodow ą wykonywan ą w sposób zorganizowany i ci ą g ł y. Przedsi ę biorc ą w rozumieniu art. 4 ust. 1 tej ustawy jest osoba fizyczna, osoba prawna i jednostka organizacyjna nieb ę d ą ca osob ą prawn ą , której odr ę bna ustawa przyznaje zdolno ść prawn ą - wykonuj ą ca we w ł asnym imieniu dzia ł alno ść gospodarcz ą . Spó ł ka jest podmiotem wpisanym do Krajowego Rejestru S ą dowego – Rejestru Przedsi ę biorców pod numerem KRS 0000028142. Prowadzona przez ni ą dzia ł alno ść gospodarcza wykonywana jest w sposób zorganizowany i ci ą g ł y, z uwagi na co nale ż y stwierdzi ć , i ż Spó ł ka jest przedsi ę biorc ą w rozumieniu art. 4 pkt 1 uokik. Bezprawno ść to sprzeczno ść zachowania z przepisami prawa. Bezprawno ść jest czynnikiem o charakterze obiektywnym, niezale ż nym od wyst ą pienia szkody, czy od zamiaru podmiotu dopuszczaj ą cego si ę dzia ł a ń bezprawnych. Przepis art. 24 uokik zawiera otwarty katalog dzia ł a ń stanowi ą cych praktyki naruszaj ą ce zbiorowe interesy konsumentów. Zgodnie z art. 24 ust. 2 pkt 1 powo ł anej ustawy, za praktyk ę naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów uwa ż a si ę stosowanie postanowie ń wzorców umów, które zosta ł y wpisane do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone. Art. 479 43 k.p.c. rozszerza prawomocno ść wyroku wydanego w sprawie o uznanie postanowie ń wzorca umowy za niedozwolone na osoby trzecie. Wpis do rejestru niedozwolonych postanowie ń umownych oznacza zatem, ż e od tego momentu stosowanie takiej klauzuli jest zakazane we wszystkich wzorcach umownych. Mówi ą c o wzorcach umowy w rozumieniu art. 384 k.c. nale ż y mie ć na uwadze wszelkie jednostronnie przygotowane przed zawarciem umowy, gotowe klauzule umowne, które w praktyce mog ą przyj ąć posta ć ogólnych warunków umów, wzorów umów, regulaminów. Wzorzec umowy stosowany w obrocie z konsumentami mo ż e zosta ć poddany tzw. kontroli abstrakcyjnej na podstawie przepisów zawartych w art. 479 36 – 479 45 k.p.c., dokonywanej niezale ż nie od tego, czy wzorzec by ł , czy te ż nie by ł zastosowany w konkretnej umowie. Kontrola taka obejmuje klauzule pojedyncze lub zbiorowe (ca ł y wzorzec lub jego fragment). Oceny postanowie ń w wypadku kontroli abstrakcyjnej dokonuje S ą d Okr ę gowy w Warszawie – S ą d Ochrony Konkurencji i Konsumentów (dalej - „SOKiK”) i wy łą cznie do kompetencji tego S ą du nale ż y uznanie postanowie ń wzorców umownych za niedozowolone. Art. 479 43 k.p.c. rozszerza prawomocno ść wyroku wydanego w sprawie o uznanie postanowie ń wzorca umowy za niedozwolone na osoby trzecie. Skutek tzw. 13 prawomocno ś ci rozszerzonej nast ę puje od chwili wpisania wzorca umowy do Rejestru, prowadzonego przez Prezesa Urz ę du, o którym mowa w art. 479 45 § 2 k.p.c. Konsekwencj ą umieszczenia postanowienia umownego w Rejestrze jest to, ż e pos ł u ż enie si ę nim b ę dzie mia ł o skutek wprowadzenia do umowy elementu bezwzgl ę dnie przez prawo zakazanego. Wpis klauzuli do wskazanego powy ż ej Rejestru oznacza, ż e jej stosowanie w jakimkolwiek wzorcu umownym jest zakazane. W tym miejscu nale ż y podkre ś li ć , i ż dla uznania, i ż klauzula wpisana do rejestru i klauzula z ni ą porównywana s ą to ż same w tre ś ci nie jest konieczna dok ł adna literalna identyczno ść tych postanowie ń . Rozbie ż no ść u ż ytych wyra ż e ń , zmiana szyku zdania czy zastosowanie synonimów nie eliminuje bowiem abuzywnego charakteru ocenianego postanowienia. Powy ż sze stanowisko Prezesa Urz ę du zgodne jest z orzecznictwem S ą du Najwy ż szego, który w uchwale z dnia 13 lipca 2006 r. (sygn. akt III SZP 3/06) stwierdzi ł , i ż „(…) stosowanie postanowie ń wzorców umów o tre ś ci to ż samej z tre ś ci ą postanowie ń uznanych za niedozwolone prawomocnym wyrokiem S ą du Okr ę gowego w Warszawie - S ą du Ochrony Konkurencji i Konsumentów i wpisanych do rejestru, o którym mowa w art. 479 45 § 2 k.p.c., mo ż e by ć uznane w stosunku do innego przedsi ę biorcy za praktyk ę naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów (…)”. W uzasadnieniu do powy ż szej uchwa ł y S ą d uzna ł m.in., ż e „(…) praktyka naruszaj ą ca zbiorowe interesy konsumentów art. 23a uokik (W obowi ą zuj ą cej obecnie ustawie z dnia 16.02.2007r. o ochronie konkurencji i konsumentów, praktyka naruszaj ą ca zbiorowe interesy konsumentów uregulowana zosta ł a w art. 24.) obejmuje równie ż przypadki wprowadzania jedynie zmian kosmetycznych polegaj ą cych na przestawieniu wyrazów lub zast ą pieniu jednych wyrazów innymi, je ż eli tylko wyk ł adnia postanowienia pozwoli stwierdzi ć , ż e jego tre ść mie ś ci si ę w hipotezie zakazanej klauzuli. Stosowanie klauzuli o zbli ż onej tre ś ci do klauzuli wpisanej do rejestru godzi przecie ż tak samo w interesy konsumentów, jak stosowanie klauzuli identycznej, co wpisana do rejestru (…). Przyj ę ta powy ż ej rozszerzaj ą ca wyk ł adnia art. 23a uokik znajduje równie ż uzasadnienie w dyrektywach 93/13 oraz 98/27 a tak ż e orzecznictwie ETS dotycz ą cym zasady efektywno ś ci (…)”. Nie jest wi ę c konieczna dok ł adna, literalna zbie ż no ść klauzuli wpisanej do rejestru i klauzuli z ni ą porównywanej. Niedozwolone s ą równie ż takie postanowienia umów, które mieszcz ą si ę w hipotezie klauzuli wpisanej do rejestru, której tre ść zostanie ustalona w oparciu o dokonan ą jej wyk ł adni ę . Z tre ś ci art. 24 ust. 2 pkt 1 uokik wynika, ż e przez praktyk ę naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów uwa ż a si ę w szczególno ś ci stosowanie postanowie ń wzorców umów, które zosta ł y wpisane do Rejestru, o czym stanowi art. 479 45 k.p.c. Tym samym, dla stwierdzenia stosowania praktyki, polegaj ą cej na bezprawnym naruszeniu zbiorowych interesów konsumentów poprzez stosowanie postanowie ń wzorców umów, które zosta ł y wpisane do Rejestru konieczne jest wykazanie spe ł nienia przes ł anki bezprawno ś ci przejawiaj ą cej si ę w stosowaniu przez przedsi ę biorc ę w obrocie z konsumentami postanowienia wzorca umowy o tre ś ci to ż samej z wpisem do Rejestru dokonanym przez Prezesa Urz ę du na mocy stosownego orzeczenia SOKiK. Analiza Umów przekazanych do Urz ę du przez Spó ł k ę wykaza ł a, co nast ę puje. Tre ść postanowie ń zawartych w § 7 ust. 2 wzorców umów: „ Ł ukowska”, „Lazurowa”, „ Konstancin – Jeziorna”, „Osiedle Centrum – Tymienieckiego”, „Lewandów”, „Bursztynowe Osiedle”, „Osada Wi ś lana”, w § 5 ust. 4 (1), § 5 ust. 4 (2 PROGRAM) wzorców umów : „Zdziarska ”, „ Górczewska Park”, „ Wi ś lana Aleja” oraz w § 5 ust 4 wzorca umowy „ Przedwst ę pna umowa sprzeda ż y numer …” w opinii Prezesa Urz ę du jest to ż sama z tre ś ci ą postanowienia „Koszty budowy 1 m2 powierzchni ca ł kowitej mo ż e si ę zmieni ć 14 w zale ż no ś ci od wzrostu czynników cenotwórczych i budowlanych maj ą cych wp ł yw na koszt budowy” uznanego przez SOKiK za klauzul ę abuzywn ą w wyroku z dnia 21 grudnia 2004 r., sygn. akt XVII Amc 69/03, a nast ę pnie wpisanego do Rejestru pod nr 284 oraz postanowienia „Po wp ł aceniu przez Nabywc ę wszystkich rat wynikaj ą cych z harmonogramu, a tak ż e po wykonaniu inwentaryzacji powykonawczej, EDBUD dokona korekty ceny wymienionej w ust. 1, a nast ę pnie j ą zwaloryzuje. Waloryzacja dokonana b ę dzie z zastosowaniem publikowanych przez GUS wska ź ników zmian cen (publikacja GUS pt. „Ceny robót budowlano-monta ż owych i obiektów budowlanych”, tablica 2 „Wska ź niki cen niektórych budynków i budowli”, symbol PKOB 112, Budynki o dwóch mieszkaniach i wielomieszkaniowe) w stosunku do poziomu cen okre ś lonego w ust. 1 i uwzgl ę dnia ć b ę dzie terminy i wielko ść dokonanych wp ł at. Wp ł aty podlegaj ą waloryzacji do dnia faktycznej zap ł aty. Waloryzacja b ę dzie uwzgl ę dniona w rozliczeniu ko ń cowym, je ż eli wzrost skorygowanej ceny przekroczy 1 % jej warto ś ci wyj ś ciowej ” uznanego przez SOKiK za klauzul ę abuzywn ą w wyroku z dnia 5 grudnia 2006 r., sygn. akt XVII Amc 126/05, a nast ę pnie wpisanego do Rejestru pod nr 1385. Ww. postanowienia zosta ł y uznane przez SOKiK za niedozwolone i wpisane do Rejestru z uwagi na fakt, ż e przewiduj ą waloryzacj ę ceny lokalu mieszkalnego po zawarciu umowy z konsumentem bez przyznania mu prawa do odst ą pienia od umowy z powodu wzrostu ceny wskutek dokonanej waloryzacji (art. 385 3 pkt 20 k.c. ) oraz kszta ł tuj ą prawa i obowi ą zki konsumenta w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, ra żą co naruszaj ą c jego interesy (art. 385 1 § 1 k.c.). SOKiK uznaj ą c ww. klauzule za abuzywne w rozumieniu art. 385 3 pkt 20 k.c. wzi ął pod uwag ę cel przedmiotowego przepisu, którym jest wyeliminowanie postanowie ń naruszaj ą cych równowag ę kontraktow ą stron umowy zawieranej z wykorzystaniem przygotowanego jednostronnie przez przedsi ę biorc ę wzorca umowy. Nale ż y wyra ź nie zaznaczy ć , ż e nieodzowno ść przyznania konsumentowi prawa do odst ą pienia od umowy w przypadku zmiany ceny potwierdza zarówno doktryna jak i orzecznictwo. „ Zmiana ceny przez kontrahenta konsumenta dopuszczalna jest tylko wówczas, gdy konsumentowi s ł u ż y odpowiednik w postaci prawa odst ą pienia od umowy” (E. Łę towska „Ustawa o ochronie niektórych praw konsumentów – komentarz”, Wydawnictwo C.H. BECK, Warszawa 2000, s. 108). W uzasadnieniu wyroku z dnia 18 maja 2005 r. sygn. akt XVII Amc 86/03 SOKiK stwierdzi ł : „(…) klauzula narusza art. 385 1 § 1 k.c. i art. 385 3 pkt. 20 k.c., gdy ż przewiduj ą c mo ż liwo ść podniesienia ceny pozwany nie przewidzia ł mo ż liwo ś ci odst ą pienia od umowy przez konsumenta. Zdaniem S ą du wzrost stawki podatku stanowi wprawdzie zdarzenie niezale ż ne od stron, jednak podatek VAT stanowi element ceny. Wzrost stawki podatku jest, zatem wzrostem ceny i konsument musi mie ć bezwzgl ę dnie zapewnione, stosownie do art. 385 3 pkt 20 k.c., prawo do odst ą pienia od umowy” , co nast ę pnie potwierdzi ł w wyroku z dnia 18 pa ź dziernika 2006 r., sygn. akt XVII AmC 13/06: „ Niezale ż nie od tego, stosowanie do art. 385 3 pkt 20 k.c., uprawnieniu do podwy ż szania ceny musi zawsze towarzyszy ć prawo do odst ą pienia od umowy przez konsumenta. ”. Tre ść stosowanych przez Spó ł k ę ww. postanowie ń umownych zakwestionowanych przez Prezesa Urz ę du jest to ż sama z tre ś ci ą klauzul wpisanych do Rejestru pod poz. 284 i 1385. Postanowienia stosowane przez Spó ł k ę , tak jak klauzule wpisane do Rejestru, przewiduj ą mo ż liwo ść podwy ż szenia przez Spó ł k ę ceny lokalu mieszkalnego po zawarciu umowy z konsumentem z wykorzystaniem wska ź nika waloryzacji bez jednoczesnego przyznania konsumentowi prawa do odst ą pienia od umowy. Odnosz ą c si ę do argumentów Spó ł ki w zakresie braku to ż samo ś ci tre ś ci stosowanych przez ni ą ww. postanowie ń umownych z tre ś ci ą klauzul wpisanych do Rejestru pod poz. 284 i 1385 Prezes Urz ę du nie uzna ł ich za uzasadnione. Celem przepisu zawartego w art. 385 3 pkt 20 k.c. jest eliminacja postanowie ń naruszaj ą cych równowag ę kontraktow ą stron umowy 15 zawieranej z wykorzystaniem przygotowanego jednostronnie przez przedsi ę biorc ę wzorca umowy. Z uwagi na to, w opinii Prezesa Urz ę du tre ść przedmiotowych postanowie ń umownych jest to ż sama z tre ś ci ą klauzul wpisanych do Rejestru. Nale ż y podkre ś li ć , i ż przy ocenie tego rodzaju klauzul bez znaczenia jest fakt, ż e zmiana ceny nast ę puje na podstawie okre ś lonego wska ź nika, je ż eli jednocze ś nie konsumentowi nie zosta ł o zapewnione prawo do odst ą pienia od umowy. Nie ma równie ż znaczenia redakcja tre ś ci porównywanych klauzul, gdy ż zgodnie z orzecznictwem S ą du Najwy ż szego (uchwa ł a z dnia 13 lipca 2006 r., sygn. akt III SZP 3/06) nie jest konieczna dok ł adna, literalna zbie ż no ść klauzuli wpisanej do rejestru i klauzuli z ni ą porównywanej. Z uwagi na powy ż sze zaznaczenia wymaga, i ż przyznanie przedsi ę biorcy we wzorcu umowy prawa do podwy ż szenia ceny po zawarciu umowy, nawet przy dok ł adnym okre ś leniu wska ź nika waloryzacji, jednak bez jednoczesnego przyznania konsumentowi prawa do odst ą pienia od umowy, wype ł nia przes ł anki zawarte w art. 385 3 pkt 20 k.c. W efekcie zastosowania przez Spó ł k ę klauzuli waloryzacyjnej opartej na okre ś lonym przez ni ą we wzorcu umowy wska ź niku, cena ustalona w umowie ulega zmianie. Waloryzacja nast ę puje w trakcie trwania umowy, czyli ju ż po jej zawarciu. Nale ż y podkre ś li ć , i ż umowa zostaje zawarta z wykorzystaniem wcze ś niej przygotowanego w sposób jednostronny przez Spó ł k ę wzorca umowy. Oznacza to, i ż zarówno klauzula waloryzacyjna jak i okre ś lony w niej wska ź nik waloryzacji zosta ł y wybrane i przygotowane jednostronnie przez Spó ł k ę w tre ś ci wzorca umowy. Konsument mo ż e jedynie podpisa ć umow ę o tre ś ci odpowiadaj ą cej przygotowanemu wcze ś niej przez Spó ł k ę wzorcowi. Pozostaje to w oczywistej sprzeczno ś ci z wywodami Spó ł ki dotycz ą cymi wyra ż ania przez strony przy zawieraniu umowy zgody na zmian ę ceny, co skutkuje brakiem konieczno ś ci zapewnienia konsumentowi prawa do odst ą pienia od umowy. Prezes Urz ę du za nie do przyj ę cia uzna ł argument Spó ł ki dotycz ą cy prawa przedsi ę biorcy do samodzielnego i jednostronnego okre ś lenia ostatecznej ceny przedmiotu umowy, oparty na uchwale S ą du Najwy ż szego z dnia 5 lutego 1992 r. (sygn. akt III CZP 134/92) z uwagi na fakt, i ż przedmiotem rozstrzygni ę cia by ł y zagadnienia prawne dotycz ą ce stosunków mi ę dzy podmiotami gospodarczymi (pytanie nr 1 - „ I. Czy w stosunkach mi ę dzy podmiotami gospodarczymi w zakresie prowadzonej przez nie dzia ł alno ś ci gospodarczej mo ż liwe jest przyj ę cie oferty przez tzw. milczenie?” ). Rozpatrywana sprawa dotyczy za ś obrotu konsumenckiego. Nie do przyj ę cia jest równie ż twierdzenie Spó ł ki, ż e: „ Zastosowanie formu ł y do okre ś lenia cz ęś ci ceny nie jest jej zmian ą . Oczywistym jest, ż e konkretne kwoty jakie mog ą wynika ć z zastosowania formu ł y kalkulacji ceny z dnia zawarcia umowy i dnia jej wykonania mog ą si ę ró ż ni ć . Ró ż nica ta jednak nie oznacza jednak zwi ę kszenia ceny .”, gdy ż zastosowanie klauzuli waloryzacyjnej okre ś lonej we wzorcu umowy (b ą d ź jak twierdzi Spó ł ka „ zastosowanie formu ł y ”) skutkuje niczym innym jak w ł a ś nie podwy ż szeniem ceny, o którym mowa w art. 385 3 pkt 20 k.c. Wbrew wywodom Spó ł ki w niniejszym przypadku mamy do czynienia z poj ę ciem ceny, o którym mowa w ww. przepisie. Przedmiotowy przepis stanowi o podwy ż szaniu ceny przedmiotu umowy, którym w tym przypadku jest lokal mieszkalny. Natomiast zgodnie z art. 3. ust. 1 ustawy z dnia 5 lipca 2001 r. o cenach (Dz. U. Nr 97, poz. 1050 ze zm.) „ cen ą jest - warto ść wyra ż ona w jednostkach pieni ęż nych, któr ą kupuj ą cy jest obowi ą zany zap ł aci ć przedsi ę biorcy za towar lub us ł ug ę ; w cenie uwzgl ę dnia si ę podatek od towarów i us ł ug oraz podatek akcyzowy, je ż eli na podstawie odr ę bnych przepisów sprzeda ż towaru (us ł ugi) podlega obci ąż eniu podatkiem od towarów i us ł ug oraz podatkiem akcyzowym ”. Istnienie wymogu przyznania konsumentowi prawa do odst ą pienia od umowy w przypadku zmiany ceny potwierdza zarówno doktryna (patrz wy ż ej) oraz liczne, ugruntowane ju ż orzecznictwo. Przyk ł adowo SOKiK w wyroku z dnia 25 lipca 2005 r., sygn. 16 akt XVII Amc 46/05 (faktem jest, i ż wyrok dot. bran ż y us ł ug edukacyjnych, jednak ż e odnosi si ę do wprowadzenia klauzul waloryzacyjnych do wzorców umów) stwierdzi ł , ż e „(…) W okresie trwania tego stosunku mo ż liwa jest zmiana okoliczno ś ci maj ą cych znaczenie dla kszta ł towania stosunku. Mog ą by ć to okoliczno ś ci natury faktycznej, jak i dotycz ą ce zmian w przepisach prawa. Zmiany te mog ą mie ć niekiedy bezpo ś redni wp ł yw na kszta ł t umowy łą cz ą cej strony, w tym wp ł ywa ć na wysoko ść czesnego. Pozwana w precyzyjny sposób wskaza ł a, ż e wysoko ść czesnego mo ż e wzrosn ąć proporcjonalnie do wska ź nika wzrostu kosztów utrzymania. Zmiana wysoko ś ci czesnego zawsze stanowi zmian ę warunków umowy. Pozwana o zmianie decyduje jednostronnie. Postanowienie zastrzegaj ą ce prawo zmiany wysoko ś ci op ł at zosta ł o sformu ł owane w sposób mog ą cy sugerowa ć , ż e zmiana wysoko ś ci czesnego nie stanowi zmiany warunków umowy i nie rodzi po stronie konsumenta prawa odst ą pienia. (…) Kwestionowane postanowienie narusza dobre obyczaje takie jak: zaufanie stron umowy i rzetelno ść przedsi ę biorcy, prowadz ą c do naruszenia interesów konsumentów poprzez utrudnienie lub wypowiedzenie umowy, w przypadku jej zmiany. (…) w ocenie S ą du kwestionowana klauzula jest sprzeczna z art. 385 3 p kt 20 k.c., który stanowi, i ż niedozwolonym postanowieniem umownym jest zapis uprawniaj ą cy kontrahenta konsumenta do podwy ż szenia ceny lub wynagrodzenia po zawarciu umowy bez przyznania konsumentowi prawa odst ą pienia od umowy. Istotnie klauzula ta pozwala na zmian ę czesnego bez mo ż liwo ś ci negocjacji czy te ż odst ą pienia od umowy przez konsumenta. ”. Podobne stanowisko SOKiK wyrazi ł równie ż w wyrokach z dnia 18 maja 2008 r., sygn. XVII Amc 86/03, z dnia 18 pa ź dziernika 2006 r., sygn. akt AmC 13/06, z dnia 9 wrze ś nia 2004 r., sygn. akt XVII AmC 12/04. Odnosz ą c si ę do wywodów Spó ł ki, w których wskazuje ona na analogi ę pomi ę dzy stosowanym przez ni ą mechanizmem waloryzacji ceny, a mechanizmem obliczania przez bank odsetek od kredytu, Prezes Urz ę du uzna ł je za nietrafne. Nale ż y podkre ś li ć , i ż zasady dotycz ą ce tego stypizowanego rodzaju umów (umowa po ż yczki, umowa o kredyt) regulowane s ą przepisami ustawy z dnia z dnia 29 sierpnia 1997 r. Prawo bankowe (tekst. jedn. Dz. U. z 2002 r., Nr 72, poz. 665 z pó ź n. zm.). Z uwagi na to nie sposób szuka ć analogii mi ę dzy omawianym stanem faktycznym a mo ż liwo ś ci ą pobierania odsetek umownych okre ś lonych w umowie o kredyt. Jednocze ś nie nale ż y doda ć , ż e klauzule wpisane do Rejestru pod poz. 284 i 1385 zosta ł y uznane przez SOKiK za niedozwolone w rozumieniu art. 385 1 § 1 k.c. - jako sprzeczne z dobrymi obyczajami i ra żą co naruszaj ą ce interesy konsumenta, gdy ż powoduj ą zachwianie równowagi kontraktowej stron. Nale ż y podkre ś li ć , i ż konsument maj ą cy s ł absz ą pozycj ę rynkow ą w porównaniu z przedsi ę biorc ą , zostaje zmuszony do zaakceptowania zaproponowanego wzorca umowy, przewiduj ą cego waloryzacj ę ceny, co rodzi pewnego rodzaju niepewno ść finansow ą po jego stronie. Tym bardziej, ż e konsument decyduje si ę zawrze ć umow ę z konkretnym deweloperem z uwagi na oferowany lokal, spe ł niaj ą cy jego indywidualne oczekiwania. Natomiast g ł ównym celem dewelopera jest po prostu sprzeda ż „wyprodukowanego” przez siebie lokalu i otrzymanie za niego zap ł aty. Taka sytuacja mo ż e skutkowa ć tym, ż e konsument jest bardziej nara ż ony na poniesienie negatywnych skutków zawarcia umowy dotycz ą cej wybranego przez niego lokalu z wykorzystaniem wcze ś niej przygotowanego przez dewelopera wzorca umowy, z uwagi na ryzyko umieszczenia w nim klauzul abuzywnych, które zak ł ócaj ą równowag ę kontraktow ą stron poprzez nierównomierne roz ł o ż enie praw i obowi ą zków (patrz. E. Łę towska „Orzecznictwo europejskie. Nieuczciwe klauzule w prawie umów konsumenckim”, Warszawa 2004, s. 1 - 2: „ Zawarta umowa nie jest produktem jego woli, gdy idzie o tre ść . Konsument nie ma mo ż liwo ś ci wykazania si ę przezorno ś ci ą , bo nikt go o zdanie nie pyta. Umow ę zawiera, poniewa ż inaczej nie zaspokoi swej gospodarczej potrzeby. Konsumentowi zale ż y na ś wiadczeniu w naturze, czasem ś ci ś le 17 terminowym (podró ż , urlop, nauka). Profesjonalista jest natomiast zainteresowany w dokonaniu transakcji jako takiej, z kimkolwiek i kiedykolwiek. Zawsze bowiem otrzyma jednakowe ś wiadczenie – wynagrodzenie w pieni ą dzu, co jest celem jego gospodarczej dzia ł alno ś ci. (…) Profesjonali ś ci, których udzia ł w obrocie dotyczy umów w pewnej bran ż y, okre ś lonego typu i rodzaju, o powtarzalnej tre ś ci, maj ą cych za przedmiot towary i us ł ugi masowe, przeznaczone dla konkretnego, lecz dla masowego konsumenta, opracowuj ą c wzorce umowne – racjonalizuj ą obrót w jakim uczestnicz ą . Z ich punktu widzenia racjonalizacja oznacza maksymalizacj ę zysku i minimalizacj ę ryzyka. Te cele le żą w radykalnej opozycji do interesów klienta – konsumenta. To w ł a ś nie jego kosztem, przez powi ę kszenie jego obowi ą zków, obci ąż e ń i ryzyk nast ę puje maksymalizacja u ł atwie ń i zysków profesjonalisty ”). S ą d Najwy ż szy w wyroku z dnia 13 lipca 2005 r., sygn. akt I CK 832/04 stwierdzi ł : „ Nale ż y podzieli ć stanowisko S ą du Apelacyjnego staraj ą cego si ę wyja ś ni ć to, kiedy okre ś lona klauzula umowna mo ż e "kszta ł towa ć prawa i obowi ą zki (stron) w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami" oraz "ra żą co narusza ć interesy konsumenta" (art. 385 1 § 1 k.c.). Ra żą ce naruszenie interesów konsumenta istotnie mo ż na rozumie ć jako nieusprawiedliwion ą dysproporcj ę praw i obowi ą zków na jego niekorzy ść w okre ś lonym stosunku obligacyjnym. Natomiast dzia ł anie wbrew dobrym obyczajom (w zakresie kszta ł towania tre ś ci stosunku obligacyjnego) oznacza tworzenie przez partnera konsumenta takich klauzul umownych, które godz ą w równowag ę kontraktow ą stron takiego stosunku. Obie wskazane w art. 385 1 § 1 k.c. formu ł y prawne s ł u żą ocenie tego, czy standardowe klauzule umowne zawarte we wzorcu umownym przekraczaj ą , mówi ą c najogólniej, zakre ś lone przez ustawodawc ę granice rzetelno ś ci kontraktowej twórcy wzorca w zakresie kszta ł towania praw i obowi ą zków stron konsumenckiego stosunku obligacyjnego. Wspomniana rzetelno ść kontraktowa mo ż e by ć , oczywi ś cie, analizowana w ramach okre ś lonego (stypizowanego) stosunku obligacyjnego z konsumentem .”. W pi ś mie z dnia 25 lipca 2008 r. Spó ł ka zarzuci ł a Prezesowi Urz ę du b łę dn ą interpretacj ę przepisu zawartego w art. 385 1 § 1 k.c. Spó ł ka stwierdzi ł a, ż e stosowane przez ni ą postanowienia umowne dotycz ą ce waloryzacji ceny, z uwagi na fakt, i ż dotycz ą ś wiadcze ń g ł ównych stron umowy, nie spe ł niaj ą przes ł anek niedozwolonych postanowie ń umownych zawartych w art. 385 1 § 1 k.c. W opinii Prezesa Urz ę du wszystkie typy klauzul waloryzacyjnych (zarówno te wskazuj ą ce na zmian ę ceny z uwagi na zmian ę wska ź nika waloryzacji jak równie ż te wp ł ywaj ą ce na cen ę w sposób po ś redni np. zmiana powierzchni lokalu mieszkalnego skutkuj ą ca zmian ą ceny) nie okre ś laj ą bezpo ś rednio ś wiadczenia g ł ównego stron umowy. Z uwagi na to mog ą by ć one przedmiotem kontroli dokonywanej przez Prezesa Urz ę du. Zgodnie z tre ś ci ą art. 385 1 § 1 k.c. „ Postanowienia umowy zawieranej z konsumentem nie uzgodnione indywidualnie nie wi ążą go, je ż eli kszta ł tuj ą jego prawa i obowi ą zki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, ra żą co naruszaj ą c jego interesy (niedozwolone postanowienia umowne). Nie dotyczy to postanowie ń okre ś laj ą cych g ł ówne ś wiadczenia stron, w tym cen ę lub wynagrodzenie, je ż eli zosta ł y sformu ł owane w sposób jednoznaczny .”. Za ś wiadczenie g ł ówne stron nale ż y uzna ć te ś wiadczenia, które obj ę te zosta ł y postanowieniami przedmiotowo istotnymi umowy, czyli takimi bez okre ś lenia których czynno ść prawna (tu umowa) nie mog ł aby doj ść do skutku i od których zale ż y jej kwalifikacja prawna ( essentialia negotii ). W praktyce oznacza to, ż e g ł ówne ś wiadczenie stron umowy definiuj ą postanowienia wprost okre ś laj ą ce cen ę oraz towar. W zwi ą zku z tym nale ż y przyj ąć , ż e postanowienia umowne maj ą ce wp ł yw na wysoko ść ceny (tzw. klauzule waloryzacyjne) nie okre ś laj ą ś wiadczenia g ł ównego stron, a jedynie dotycz ą go po ś rednio 18 (patrz: W. Popio ł ek „Kodeks Cywilny Komentarz Tom I” pod redakcj ą K. Pietrzykowskiego, wyd. C. H . Beck, s. 804). Podobne stanowisko zaj ął SOKiK w uzasadnieniu do wyroku z dnia 1 marca 2007 r., sygn. akt XVII AmC 12/06: „ Zaskar ż one postanowienia, umowne nie s ą — wbrew twierdzeniom Pozwanej - postanowieniami okre ś laj ą cymi g ł ówne ś wiadczenia stron, a zatem p odlegaj ą kontroli S ą du Okr ę gowego w Warszawie S ą du Ochrony Konkurencji i Konsumentów. Przez „g ł ówne ś wiadczenia stron” nale ż y rozumie ć postanowienia dotycz ą ce essentialia negotii umowy, bez których umowa nie dosz ł aby do skutku. Zaliczy ć do nich niew ą tpliwe nale ż y strony umowy, przedmiot umowy oraz ś wiadczenia stron umowy. We wzorcach umów strony zazwyczaj reguluj ą ś wiadczenia, które s ą poboczne do ś wiadczenia g ł ównego oraz konsekwencje niewykonania lub nienale ż ytego wykonania ś wiadczenia. Nale ż y przychyli ć si ę do stanowiska Powoda, i ż do postanowie ń okre ś laj ą cych g ł ówne ś wiadczenia stron nie mog ą by ć zaliczane postanowienia odnosz ą ce si ę w istocie do ś wiadcze ń ubocznych, czy te ż inne postanowienia maj ą ce jedynie wp ł yw na kalkulacj ę - czy wysoko ść ś wiadcze ń g ł ównych. W art. 385 1 § l zd. 2 K.c. chodzi o postanowienia bezpo ś rednio kszta ł tuj ą ce g ł ówne ś wiadczenia, a postanowienia jedynie po ś rednio łą cz ą ce si ę z nimi .”. Odnosz ą c si ę do zakwestionowanych przez Prezesa Urz ę du w niniejszym post ę powaniu postanowie ń umownych umieszczonych w § 7 ust. 2 wzorców umów: „ Ł ukowska”, „Lazurowa”, „ Konstancin – Jeziorna”, „Osiedle Centrum – Tymienieckiego”, „Lewandów”, „Bursztynowe Osiedle”, „Osada Wi ś lana”, w § 5 ust. 4 (1), § 5 ust. 4 (2 PROGRAM) wzorców umów: „Zdziarska ”, „ Górczewska Park”, „ Wi ś lana Aleja” oraz w § 5 ust 4 wzorca umowy „ Przedwst ę pna umowa sprzeda ż y numer …” nale ż y podkre ś li ć , i ż one, tak jak postanowienia umieszczone pod poz. 284 oraz 1385 w Rejestrze, przewiduj ą uprawnienia kontrahenta konsumenta do okre ś lenia lub podwy ż szenia ceny lub wynagrodzenia po zawarciu umowy bez przyznania konsumentowi prawa odst ą pienia od umowy. Z uwagi na powy ż sze nale ż y uzna ć , i ż mieszcz ą si ę one w „hipotezach” ww. klauzul wpisanych do Rejestru. Tre ść postanowie ń zawartych w § 5 ust. 5 wzorców umów: „ Zdziarska”, „Górczewska Park”, „Wi ś lana Aleja ” oraz w § 5 ust 5 wzorca umowy „Przedwst ę pna umowa sprzeda ż y numer…” w opinii Prezesa Urz ę du jest to ż sama z tre ś ci ą postanowienia „W przypadku zmiany powierzchni lokalu wnikaj ą cej z inwentaryzacji powykonawczej, cena ulegnie zmianie o warto ść wynikaj ą c ą z pomno ż enia ró ż nicy w powierzchni lokalu przez cen ę jednego metra kwadratowego ustalon ą w umowie ” uznanego przez SOKiK za klauzul ę abuzywn ą w wyroku z dnia 10 pa ź dziernika 2004 r., sygn. akt XVII Amc 47/03, a nast ę pnie wpisanego do Rejestru pod nr 227. Przedmiotowe postanowienie umowne zosta ł o uznane przez SOKiK za niedozwolone w rozumieniu art. 385 3 pkt 20 k.c. z powodu braku po stronie konsumenta prawa do odst ą pienia od umowy w przypadku wzrostu ceny b ę d ą cego skutkiem zwi ę kszenia powierzchni lokalu oraz w rozumieniu art. 385 3 pkt 9, 10, 11 k.c. jako pozostawiaj ą ce deweloperowi swobod ę jednostronnej zmiany umowy w zakresie zmiany powierzchni lokalu. SOKiK w uzasadnieniu ww. wyroku stwierdzi ł : „ Odno ś nie analizy wymienionych w pozwie postanowie ń umownych wzorców dokonanej przez powoda pod k ą tem ich abuzywno ś ci, to S ą d j ą w ca ł o ś ci podziela, z tym ż e postanowienia umowne z § 3 ust 2 wzorca „umowa przedwst ę pna zakupu lokalu” i z Rozdzia ł u II pkt 2 „Regulamin sprzeda ż y i realizacji mieszka ń ” nale ż y ponadto uzna ć za niedozwolone na podstawie art. 385 3 pkt 20 k.c. powy ż sze postanowienia przewiduj ą bowiem mo ż liwo ść zmiany przez pozwanego ceny lokalu na skutek mo ż liwo ś ci waha ń w rzeczywistej powierzchni lokalu w stosunku do tej 19 okre ś lonej przy zawieraniu umowy. Jednocze ś nie powy ż sze wzorce umowy nie przewiduj ą , w przypadku podwy ż szenia ceny lokalu w trakcie realizacji umowy dla konsumenta do odst ą pienia od umowy .” Analogiczne stanowisko przyj ął SOKiK w wyroku z dnia 9 wrze ś nia 2004 r., sygn. akt XVII Amc 12/04. „ Zdaniem S ą du § 3 pkt wzorca zawiera niedozwolone postanowienie umowne okre ś lone w art. 385 3 pkt 20 k.c., które umo ż liwiaj ą pozwanej Spó ł ce po zawarciu umowy z konsumentem podwy ż szenie ceny lokalu (na skutek zwi ę kszenia metra ż u lokalu w stosunku do umownego) bez jednoczesnego zapewnienia konsumentowi prawa odst ą pienia od umowy w powy ż szej sytuacji, co z uwagi na wzrost obci ąż e ń finansowych po stronie konsumenta nie powinno budzi ć ż adnych w ą tpliwo ś ci ”. Stanowisko takie potwierdza równie ż S ą d Apelacyjny w wyroku z dnia 18 lipca 2008 r., sygn. akt VI ACa 400/08. „ Zakwestionowane postanowienie przyznaje wy łą cznie pozwanemu uprawnienie do zmiany ceny lokalu po zawarciu umowy, nie przyznaj ą c konsumentowi w zamian uprawnienia w postaci prawa odst ą pienia od umowy. Kszta ł towanie praw i obowi ą zków, które tylko jednej stronie gwarantuj ą uprawnienie w postaci mo ż liwo ś ci zmiany ceny po zawarciu umowy w sytuacji zmiany okoliczno ś ci o których mowa w § 5 ust. 2 wzorca umowy, pozbawiaj ą c jednocze ś nie drug ą stron ę prawa do odst ą pienia od umowy powoduje nierówno ść stron tego stosunku obligacyjnego, tym bardziej, i ż z regu ł y konsument jest stron ą posiadaj ą ca znacznie mniejsz ą znajomo ść przepisów prawa. Od pozwanego natomiast dzia ł aj ą cego w obrocie jako profesjonalisty w swojej bran ż y wymagana jest szczególna staranno ść . Postanowienia wzorca umowy, które przewiduj ą uprawnienie kontrahenta konsumenta do okre ś lenia lub podwy ż szenia ceny lub wynagrodzenia po zawarciu umowy bez przyznania konsumentowi prawa odst ą pienia od umowy stanowi niedozwolone postanowienie umowne o jakim mowa w art. 385 pkt 20 k.c. Takie dzia ł anie pozwanego narusza dobre obyczaje i ra żą co narusza interesy konsumenta.” Zakwestionowane przez Prezesa Urz ę du ww. postanowienia umowne stosowane przez Spó ł k ę w obrocie konsumenckim analogicznie jak wpisane do Rejestru pod nr 227, daj ą Spó ł ce mo ż liwo ść podwy ż szenia ceny przedmiotu umowy (lokalu mieszkalnego) w wyniku zwi ę kszenia jego powierzchni, bez jednoczesnego przyznania konsumentowi prawa do odst ą pienia od umowy. Jednocze ś nie przedmiotowe postanowienia umo ż liwiaj ą Spó ł ce jednostronne, swobodne dokonanie zmian przedmiotu umowy. Odnosz ą c si ę do argumentów Spó ł ki w zakresie braku to ż samo ś ci pomi ę dzy tre ś ci ą stosowanych przez ni ą postanowie ń umownych, dotycz ą cych podwy ż szenia ceny w wyniku zmiany powierzchni lokalu mieszkalnego z tre ś ci ą klauzuli wpisanej do Rejestru pod nr 227, Prezes Urz ę du nie uzna ł ich za zasadne. W opinii Prezesa Urz ę du w przypadku przedmiotowych postanowie ń umownych, dotycz ą cych zmiany ceny w wyniku zmiany powierzchni lokalu mieszkalnego wbrew argumentom Spó ł ki nie mamy do czynienia z „ uaktualnieniem ceny wzgl ę dem powierzchni ” lecz jej zmian ą . W przypadku klauzul stosowanych przez Spó ł k ę dochodzi do zmiany ceny w wyniku zmiany powierzchni lokalu mieszkalnego (przedsi ę biorca ma mo ż liwo ść podwy ż szenia ceny przedmiotu umowy po zawarciu umowy), jednak konsumentowi nie przys ł uguje prawo do odst ą pienia od umowy z tego powodu. W takim przypadku nale ż y uzna ć je za niedozwolone w rozumieniu art. 385 3 pkt 20 k.c. Jednocze ś nie przedmiotowe postanowienia zakwestionowane przez Prezesa Urz ę du jak i klauzula wpisana do Rejestru pod poz. 227 uprawniaj ą przedsi ę biorc ę do jednostronnej zmiany umowy bez wa ż nej przyczyny wskazanej w umowie, przyznaj ą tylko jemu uprawnienie do stwierdzenia zgodno ś ci ś wiadczenia z umow ą , pozostawiaj ą c mu swobod ę w zakresie zmiany powierzchni lokalu. 20 Spó ł ka zakwestionowa ł a konieczno ść przyznania konsumentowi prawa do odst ą pienia od umowy w przypadku podwy ż szenia ceny lokalu w wyniku zwi ę kszenia jego powierzchni. W jej opinii w tym przypadku wystarczaj ą cym jest powo ł anie si ę przez konsumenta na przepis zawarty w art. 493 § 1 k.c. Pod ąż aj ą c tokiem rozumowania przyj ę tym przez Spó ł k ę mo ż na doj ść do wniosku, i ż nie ma konieczno ś ci kszta ł towania stosunku obligacyjnego za pomoc ą umowy, gdy ż wystarczaj ą cym jest zastosowanie bezwzgl ę dnie obowi ą zuj ą cych przepisów prawa cywilnego. Jednak ż e, je ś li przedsi ę biorca zdecydowa ł si ę na zawarcie z konsumentem umowy, w szczególno ś ci z wykorzystaniem przygotowanego przez siebie wzorca umowy, musi on przy jego konstruowaniu przestrzega ć przepisów zawartych w kodeksie cywilnym dotycz ą cym niedozwolonych postanowie ń umownych. Jeden z takich przepisów dotyczy konieczno ś ci zapewnienia konsumentowi prawa do odst ą pienia do umowy w przypadku zwi ę kszenia ceny po zawarciu umowy. Nale ż y jednocze ś nie podkre ś li ć , ż e konieczno ść tak ą przewidzia ł zarówno ustawodawca krajowy, jak i wspólnotowy. Z uwagi na powy ż sze, wywód Spó ł ki dotycz ą cy zastosowania przepisu zawartego w art. 493 § 1 k.c. w opinii Prezesa Urz ę du jest nietrafny. Oznacza to, ż e stosowane przez Spó ł k ę postanowienia umowne nieprzyznaj ą ce konsumentowi prawa do odst ą pienia od umowy w przypadku wzrostu ceny w wyniku zwi ę kszenia powierzchni lokalu (§ 5 ust. 5 wzorców umów : „ Zdziarska”, „Górczewska Park”, „Wi ś lana Aleja ” oraz w § 5 ust. 5 wzorca umowy „Przedwst ę pna umowa sprzeda ż y numer… ”) s ą to ż same z tre ś ci ą klauzuli wpisanej do Rejestru pod poz. 227. Z uwagi na powy ż sze nale ż y uzna ć , i ż mieszcz ą si ę one w „hipotezie” ww. klauzuli wpisanej do Rejestru. Bior ą c powy ż sze pod uwag ę nale ż y stwierdzi ć , ż e wykazano, i ż kwestionowane postanowienia wzorców umów mieszcz ą si ę w „hipotezach” wymienionych klauzul wpisanych do Rejestru: ƒ tre ść § 7 ust. 2 wzorców umów: „ Ł ukowska”, „Lazurowa”, „ Konstancin – Jeziorna”, „Osiedle Centrum – Tymienieckiego”, „Lewandów”, „Bursztynowe Osiedle”, „Osada Wi ś lana”, w § 5 ust. 4 (1) w klauzulach z poz. 284 i 1385; ƒ tre ść § 5 ust. 4 (2 PROGRAM) wzorców umów : „Zdziarska ”, „ Górczewska Park”, „ Wi ś lana Aleja” w klauzulach z poz. 284 i 1385; ƒ tre ść § 5 ust. 4 wzorca umowy „ Przedwst ę pna umowa sprzeda ż y numer …” w klauzulach z poz. 284 oraz 1385; ƒ tre ść § 5 ust. 5 wzorców umów : „ Zdziarska”, „Górczewska Park”, „Wi ś lana Aleja ” w klauzuli z poz. 227; ƒ tre ść § 5 ust. 5 wzorca umowy „Przedwst ę pna umowa sprzeda ż y numer…” 4 zd. 2 „ Umowy przyrzeczenia lokalu mieszkalnego ” w klauzuli z poz. 227. Reasumuj ą c, w rozpatrywanej sprawie bezprawno ść dzia ł ania Spó ł ki w ś wietle art. 24 ust. 2 pkt 1 uokik polega na wprowadzeniu do obrotu postanowie ń umownych bezwzgl ę dnie przez prawo zakazanych, które znajduj ą si ę w Rejestrze niedozwolonych postanowie ń umownych o którym stanowi art. 479 45 k.p.c. W zwi ą zku z powy ż szym nale ż y uzna ć , ż e zosta ł a spe ł niona przes ł anka stwierdzenia praktyki naruszaj ą cej zbiorowe interesy konsumentów, tj. bezprawno ść dzia ł a ń przedsi ę biorcy. Przepisy uokik nie definiuj ą poj ę cia zbiorowego interesu konsumentów. Z ca łą pewno ś ci ą mamy do czynienia z takim interesem, gdy dzia ł ania przedsi ę biorcy dotycz ą zbiorowo ś ci i mog ą dotkn ąć ka ż dego potencjalnego klienta tego przedsi ę biorcy, czyli gdy s ą powszechne. 21 W niniejszej sprawie mamy do czynienia z naruszeniem praw nieograniczonej grupy konsumentów, którzy mogli skorzysta ć ze ś wiadczonych przez Stron ę post ę powania us ł ug poprzez podpisanie Umowy przez ni ą stosowanej, w której tre ś ci zamieszczone zosta ł y postanowienia o tre ś ci to ż samej z klauzulami wpisanymi do Rejestru. Nale ż y podkre ś li ć , ż e w rozpatrywanym stanie faktycznym bezprawne zachowanie Strony post ę powania nie dotyczy interesów poszczególnych osób, których sprawy maj ą charakter jednostkowy, indywidualny i niedaj ą cy si ę porówna ć z innymi, lecz mamy do czynienia z naruszonymi uprawnieniami szerokiego kr ę gu us ł ugobiorców, których sytuacja jest identyczna i wspólna dla ca ł ej, licznej grupy obecnych i przysz ł ych jej kontrahentów. Maj ą c powy ż sze na wzgl ę dzie, nale ż y uzna ć , i ż opisane dzia ł ania Strony post ę powania godz ą w zbiorowy interes konsumentów, a tym samym zosta ł a spe ł niona trzecia z wymienionych wy ż ej przes ł anek do stwierdzenia praktyki naruszaj ą cej zbiorowe interesy konsumentów. Zgodnie z art. 26 ust. 1 uokik, Prezes Urz ę du wydaje decyzj ę o uznaniu praktyki za naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów i nakazuje zaniechanie jej stosowania, je ż eli przedsi ę biorca naruszy ł zakaz okre ś lony w art. 24 uokik. Z ustale ń dokonanych w niniejszym post ę powaniu wynika, ż e Spó ł ka podpisywa ł a umowy z konsumentami z wykorzystaniem wzorców umów zawieraj ą cych zakwestionowane przez Prezesa Urz ę du postanowienia umowne w ich pierwotnym brzmieniu w odniesieniu do „ Ł ukowska”, „Lazurowa”, „ Konstancin – Jeziorna”, „Osiedle Centrum – Tymienieckiego”, „Lewandów”, „Bursztynowe Osiedle”, „Osada Wi ś lana” do 31 grudnia 2007 r., „Zdziarska ”, „ Górczewska Park”, „ Wi ś lana Aleja” do 11 pa ź dziernika 2007 r. Natomiast w odniesieniu do wzorca umowy „Przedwst ę pna umowa sprzeda ż y numer…” Spó ł ka wprowadzi ł a go do obrotu konsumenckiego z dniem 16 maja 2008 r. Jednocze ś nie z ustale ń poczynionych w takcie niniejszego post ę powania wynika, ż e Spó ł ka nie aneksowa ł a wcze ś niej podpisanych z konsumentami umów, zawieraj ą cych zakwestionowane przez Prezesa Urz ę du postanowienia umowne umieszczone w ww. wzorcach . Stwierdzenie zaniechania praktyki naruszaj ą cej zbiorowe interesy konsumentów polegaj ą cej na stosowaniu w obrocie konsumenckim wzorców umów wpisanych uprzednio do Rejestru mo ż e mie ć miejsce w sytuacji, gdy przedsi ę biorca nie tylko wykre ś li b ą d ź zmodyfikuje kwestionowane postanowienia umowne zawarte w stosowanych przez niego wzorcach lecz wprowadzi równie ż zmiany do umów ju ż obowi ą zuj ą cych, zawartych z wykorzystaniem wzorca w pierwotnym brzmieniu. W rozpatrywanej sprawie Spó ł ka zaprzesta ł a podpisywania umów z konsumentami z wykorzystaniem zakwestionowanych przez Prezesa Urz ę du postanowie ń umownych ( „ Ł ukowska”, „Lazurowa”, „ Konstancin – Jeziorna”, „Osiedle Centrum – Tymienieckiego”, „Lewandów”, „Bursztynowe Osiedle”, „Osada Wi ś lana”, „Zdziarska ”, „ Górczewska Park”, „ Wi ś lana Aleja”) , jednak ż e nie przejawi ł a woli dokonania wykre ś lenia b ą d ź modyfikacji tych postanowie ń z umów wcze ś niej zawartych z wykorzystaniem przedmiotowych wzorców w ich pierwotnym brzmieniu, kwestionuj ą c argumenty Prezesa Urz ę du w zakresie ich to ż samo ś ci z tre ś ci ą klauzul wpisanych do Rejestru pod poz 284, 1385 i 227. W odniesieniu natomiast do wzorca umowy „ Przedwst ę pna umowa sprzeda ż y numer …” nale ż y zaznaczy ć , i ż Spó ł ka nadal wykorzystuje ten wzorzec do podpisywania umów z konsumentami. Oznacza to, i ż zakwestionowane przez Prezesa Urz ę du postanowienia umowne funkcjonuj ą nadal w obrocie konsumenckim w umowach zawartych przez Spó ł k ę . Podsumowuj ą c nale ż y uzna ć , ż e Spó ł ka nie zaprzesta ł a stosowania praktyki naruszaj ą cej zbiorowe interesy konsumentów polegaj ą ce na stosowaniu postanowie ń zawartych w § 7 ust. 2 „ Ł ukowska”, „Lazurowa”, „ Konstancin – Jeziorna”, „Osiedle 22 Centrum – Tymienieckiego”, „Lewandów”, „Bursztynowe Osiedle”, „Osada Wi ś lana”, w § 5 ust. 4 (1), § 5 ust. 4 (2 PROGRAM) w § 5 ust. 5 „Zdziarska ”, „ Górczewska Park”, „ Wi ś lana Aleja” oraz w § 5 ust. 4, § 5 ust 5 wzorca umowy „ Przedwst ę pna umowa sprzeda ż y numer …”, których tre ść jest to ż sama z tre ś ci ą klauzul wpisanych do Rejestru. W przedmiotowej sprawie zosta ł y spe ł nione przes ł anki konieczne do stwierdzenia praktyki naruszaj ą cej zbiorowe interesy konsumentów, okre ś lonej w art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 uokik oraz przes ł anki wydania decyzji o uznaniu praktyki za naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów i nakazaniu zaniechania jej stosowania wskazanych w art. 26 ust. 1 uokik. Maj ą c powy ż sze na uwadze, orzeka si ę jak w punkcie I sentencji decyzji. II. Rozstrzygni ę cie w pkt II sentencji decyzji. Stosownie do art. 106 ust. 1 pkt 4 uokik, Prezes Urz ę du mo ż e na ł o ż y ć na przedsi ę biorc ę , w drodze decyzji, kar ę pieni ęż n ą w wysoko ś ci nie wi ę kszej ni ż 10% przychodu osi ą gni ę tego w roku rozliczeniowym poprzedzaj ą cym rok na ł o ż enia kary, je ż eli przedsi ę biorca ten, cho ć by nieumy ś lnie, dopu ś ci ł si ę stosowania praktyki naruszaj ą cej zbiorowe interesy konsumentów w rozumieniu art. 24 uokik. Ustawa o ochronie konkurencji i konsumentów wprowadzi ł a zatem zasad ę fakultatywno ś ci kar nak ł adanych przez Prezesa Urz ę du na przedsi ę biorców, którzy dopu ś cili si ę stosowania praktyki naruszaj ą cej zbiorowe interesy konsumentów. Przedmiotowa ustawa nie przes ą dza bezwzgl ę dnie wysoko ś ci kary nak ł adanej przez Prezesa Urz ę du, który decyduj ą c o tym w ka ż dym konkretnym przypadku, kieruje si ę za ł o ż eniem, ż e sankcja musi spe ł nia ć zarówno funkcj ę represyjn ą , jak i prewencyjn ą (dyscyplinuj ą c ą ). Przy ustalaniu wysoko ś ci kar pieni ęż nych, o których mowa w art. 106-108 uokik, Prezes Urz ę du powinien wzi ąć pod uwag ę w szczególno ś ci okres, stopie ń oraz okoliczno ś ci naruszenia ustawy, a tak ż e uprzednie naruszenie przepisów uokik (art. 111). W pkt I sentencji niniejszej decyzji uznano okre ś lone dzia ł anie Spó ł ki za praktyk ę naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów i nakazano zaniechanie jej stosowania. Przedmiotowa praktyka Spó ł ki polega na stosowaniu postanowie ń wzorców umów, których tre ść jest to ż sama z tre ś ci ą postanowie ń umownych wpisanych do Rejestru. Za udowodnione nale ż y uzna ć , i ż dosz ł o do naruszenia przez Spó ł k ę okre ś lonego w art. 24 uokik zakazu w sposób okre ś lony w pkt I sentencji niniejszej decyzji. W niniejszej sprawie Prezes Urz ę du uzna ł za zasadne skorzystanie z przys ł uguj ą cego mu na mocy przepisów uokik uprawnienia do na ł o ż enia kary pieni ęż nej w sytuacji stosowania przez przedsi ę biorc ę praktyki naruszaj ą cej zbiorowe interesy konsumentów. Przy nak ł adaniu kary pieni ęż nej wzi ę to pod uwag ę fakt, i ż Spó ł ka wykorzystuj ą c przewag ę kontraktow ą nie zaprzesta ł a stosowania w obrocie konsumenckim wzorców umów zawieraj ą cych niedozwolone postanowienia umowne, których tre ść jest to ż sama z tre ś ci ą klauzul wpisanych do Rejestru. Jednocze ś nie nale ż y podkre ś li ć , i ż Spó ł ka ma ś wiadomo ść istnienia przepisów prawa dotycz ą cych klauzul abuzywnych. Postanowienia wzorców umów stosowane przez Spó ł k ę w przesz ł o ś ci by ł y przedmiotem oceny zarówno Prezesa Urz ę du jak i SOKiK oraz S ą du Apelacyjnego (wyrok SOKiK z dnia 18 maja 2005 r., sygn. akt XVII Amc 86/03 oraz wyrok S ą du Apelacyjnego z dnia 26 kwietnia 2006 r., sygn. akt VI ACa 1209/05). Oznacza to, ż e Spó ł ka, b ę d ą c ś wiadoma ci ążą cych na niej obowi ą zków wynikaj ą cych z przepisów dotycz ą cych postanowie ń niedozwolonych, powinna wyeliminowa ć klauzule abuzywne, znajduj ą ce si ę w stosowanych przez ni ą w obrocie konsumenckim wzorcach umów. Nie czyni ą c tego naruszy ł a interesy konsumentów. 23 Prezes Urz ę du maj ą c na uwadze interes publiczny uzna ł wi ę c, i ż koniecznym jest na ł o ż enie na Spó ł k ę kary pieni ęż nej za naruszenie zakazu wynikaj ą cego z art. 24 uokik. Nast ę pnie, nak ł adaj ą c kar ę pieni ęż n ą okre ś lon ą w art. 106 ust. 1 pkt 4 uokik, Prezes Urz ę du wzi ął pod uwag ę konieczno ść spe ł nienia przes ł anek podmiotowych, tj. stwierdzenia, ż e okre ś lone w ww. przepisie naruszenie dokonane by ł o co najmniej nieumy ś lnie. Konieczno ść wzi ę cia pod uwag ę przes ł anki winy w przypadku stosowania kar pieni ęż nych okre ś lonych w art. 106 ust. 1 pkt 4 uokik wynika bezpo ś rednio nie tylko z tre ś ci tego przepisu, ale równie ż ma umocowanie w ustawie zasadniczej. Zgodnie bowiem z art. 83 Konstytucji RP, ka ż dy ma obowi ą zek przestrzegania prawa Rzeczypospolitej Polskiej. Obowi ą zek znajomo ś ci i przestrzegania norm prawa ci ąż y tym bardziej na profesjonalnych uczestnikach obrotu rynkowego, takich jak Spó ł ka. Podmioty profesjonalnie dzia ł aj ą ce na rynku powinny posiada ć umiej ę tno ść przewidzenia, ż e podejmowane przez nie dzia ł ania mog ą by ć uznane przez Prezesa Urz ę du za praktyk ę naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów i nie mog ą skutecznie dowodzi ć braku ś wiadomo ś ci naruszenia zakazu stosowania praktyk naruszaj ą cych zbiorowe interesy konsumentów. Tym bardziej, i ż Spó ł ka ma potwierdzon ą praktycznymi dzia ł aniami ś wiadomo ść istnienia przepisów prawa w zakresie stosowania niedozwolonych postanowie ń umownych. W ś wietle powy ż szego, mo ż na przyj ąć , ż e dzia ł ania Spó ł ki mia ł y charakter umy ś lny. Potwierdza to równie ż fakt, i ż Spó ł ka odmówi ł a aneksowania umów zawartych z konsumentami i zawieraj ą cymi zakwestionowane przez Prezesa Urz ę du postanowienia umowne, których tre ść jest to ż sama z tre ś ci ą klauzul wpisanych do Rejestru, kwestionuj ą c stanowisko Prezesa Urz ę du w tym zakresie. Oznacza to, i ż Spó ł ka podwa ż aj ą c argumenty Prezesa Urz ę du w zakresie to ż samo ś ci stosowanych przez ni ą postanowie ń umownych, potwierdzi ł a, i ż jest ś wiadoma stosowania przez ni ą przedmiotowej praktyki naruszaj ą ce zbiorowe interesy konsumentów, polegaj ą cej na stosowaniu postanowie ń wzorców umów, których tre ść jest to ż sama z tre ś ci ą postanowie ń umownych wpisanych do Rejestru. Przy wymierzaniu kary jako okoliczno ś ci obci ąż aj ą ce wzi ę to pod uwag ę : - ś wiadome dzia ł anie Spó ł ki; - niezaprzestanie praktyki przez Spó ł k ę pomimo podj ę tych przez Prezesa Urz ę du dzia ł a ń ; - d ł ugotrwa ł o ść praktyki; - ogólnopolski zasi ę g praktyki. Kara nak ł adana przez Prezesa Urz ę du na przedsi ę biorc ę , który dopu ś ci ł si ę stosowania praktyki naruszaj ą cej zbiorowe interesy konsumentów s ł u ż y podkre ś leniu naganno ś ci ocenianego zachowania. Spó ł ka, jako podmiot z kilkunastoletnim do ś wiadczeniem w prowadzeniu dzia ł alno ś ci gospodarczej w bran ż y deweloperskiej, obejmuj ą cej obszar ca ł ego kraju, maj ą ca jednocze ś nie pozycj ę jednego z najwi ę kszych przedsi ę biorców w tej bran ż y powinna w swoich dzia ł aniach stanowi ć przyk ł ad dla innych przedsi ę biorców. Tym bardziej, i ż jest ś wiadoma ci ążą cych na przedsi ę biorcy obowi ą zków wynikaj ą cych z przepisów prawa dotycz ą cych stosowania wzorców umów. Z tego te ż wzgl ę du Spó ł ka ma ś wiadomo ść , ż e sposób jej post ę powania mo ż e godzi ć w interesy s ł abszych uczestników rynku, jakimi s ą konsumenci. Spó ł ka maj ą c praktyczne do ś wiadczenie w zakresie abuzywnego charakteru postanowie ń umownych (patrz: post ę powanie s ą dowe zako ń czone wyrokiem SOKiK z dnia 18 maja 2005 r., sygn. akt XVII Amc 86/03 oraz wyrokiem S ą du Apelacyjnego z dnia 26 kwietnia 2006 r., sygn. akt VI ACa 1209/05) powinna sformu ł owa ć stosowane przez ni ą w obrocie konsumenckim wzorce umów w taki sposób, aby postanowienia umowne w nich zawarte nie nosi ł y znamion klauzul abuzywnych. 24 Z ustale ń poczynionych w trakcie post ę powania wynika, i ż Spó ł ka nie podj ęł a takich dzia ł a ń w zakresie postanowie ń zakwestionowanych przez Prezesa Urz ę du w pkt I sentencji, ś wiadomie pozostawiaj ą c je we wzorcach. Analiza materia ł u dowodowego zgromadzonego w trakcie niniejszego post ę powania wskazuje, i ż Spó ł ka zawiera ł a z konsumentami umowy z wykorzystaniem wzorców umów zawieraj ą cymi zakwestionowane przez Prezesa Urz ę du postanowienia umowne co najmniej od kwietnia 2006 r. do ko ń ca grudnia 2007 r. ( „ Ł ukowska”, „Lazurowa”, „ Konstancin – Jeziorna”, „Osiedle Centrum – Tymienieckiego”, „Lewandów”, „Bursztynowe Osiedle”, „Osada Wi ś lana”), od kwietnia 2007 r. do pa ź dziernika 2007 r. ( „Zdziarska ”, „ Górczewska Park”, „ Wi ś lana Aleja”) oraz od maja 2008 r. do chwili obecnej („ Przedwst ę pna umowa sprzeda ż y numer …”). D ł ugotrwa ł o ść stosowania praktyki w niniejszej sprawie polega na tym, i ż umowy zawarte z konsumentami z wykorzystaniem przedmiotowych wzorców umów, z uwagi na odmow ę Spó ł ki w zakresie ich aneksowania, funkcjonuj ą nadal w obrocie konsumenckim. Z tre ś ci przed ł o ż onych przez Spó ł k ę kopii zawartych z konsumentami umów wynika, i ż Spó ł ka b ę dzie dokonywa ć waloryzacji ceny w sposób okre ś lony w umowach od dnia zawarcia umowy do dnia przedstawienia konsumentowi lokalu do odbioru, co w praktyce mo ż e wynie ść ok. 16-24 miesi ę cy. Termin ten mo ż e ulec przed ł u ż eniu np. w przypadku wyst ą pienia si ł y wy ż szej b ą d ź z uwagi na opó ź nienie w uzyskaniu prawomocnego pozwolenia na budow ę (kopie umów z dnia 9 pa ź dziernika 2007 r., nr BR 03- 00077/42000, 29 stycznia 2007 r., nr OSW 4-00020/34542). Ponadto Prezes Urz ę du wymierzaj ą c kar ę wzi ął pod uwag ę ogólnopolski charakter dzia ł alno ś ci Spó ł ki. Spó ł ka jest jednym z najwi ę kszych przedsi ę biorców bran ż y deweloperskiej na terenie kraju. Prowadz ą c kilkana ś cie inwestycji na obszarze ca ł ego kraju nara ż a konsumentów na zawarcie umowy z wykorzystaniem wzorca umowy zawieraj ą cego postanowienia umowne, których tre ść jest to ż sama z tre ś ci ą klauzul wpisanych do Rejestru, a przez to narusza zbiorowy interes konsumentów. Przy czym w niniejszej sprawie z uwagi na ogólnopolski zasi ę g dzia ł alno ś ci Spó ł ki, poj ę cie zbiorowego interesu konsumentów nabiera praktycznego wymiaru. Ustawa o ochronie konkurencji i konsumentów odnosi wysoko ść kary pieni ęż nej do procentowej wielko ś ci przychodu przedsi ę biorcy. Zgodnie z art. 106 ust. 1 pkt 4 uokik Prezes Urz ę du w przypadku stosowania przez przedsi ę biorc ę praktyki naruszaj ą cej zbiorowe interesy konsumentów mo ż e na ł o ż y ć na niego, w drodze decyzji, kar ę pieni ęż n ą w wysoko ś ci nie wi ę kszej ni ż 10% przychodu osi ą gni ę tego w roku rozliczeniowym poprzedzaj ą cym rok na ł o ż enia kary. Przychód osi ą gni ę ty przez Spó ł k ę w 2007 r. w kwocie 336 000 606.76 z ł (s ł ownie: trzysta trzydzie ś ci sze ść milionów sze ść set sze ść z ł otych 76/100 groszy) ustalono na podstawie z ł o ż onego przez ni ą sprawozdania finansowego za rok zako ń czony dnia 31 grudnia 2007 r. oraz zeznania o wysoko ś ci dochodu (straty) osi ą gni ę tego w roku podatkowym 2007, o którym mowa w art. 27 ust. 1 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 54, poz. 654 z pó źń . zm.). W ś wietle powy ż szych okoliczno ś ci wysoko ść kary ustalono na poziomie 1 680 003,00 z ł (s ł ownie: jeden milion sze ść set osiemdziesi ą t tysi ę cy trzy z ł ote 00/100) Oznacza to, ż e na ł o ż ona na Spó ł k ę kara pieni ęż na mie ś ci si ę w granicach wyznaczonych przez art. 106 ust. 1 pkt 4 ustawy i jednocze ś nie stanowi 0,5 % przychodu osi ą gni ę tego przez ni ą w 2007 r. Decyduj ą c o na ł o ż eniu kary i jej wysoko ś ci wzi ę to pod uwag ę wszystkie ww. okoliczno ś ci, jak i mo ż liwo ś ci finansowe przedsi ę biorcy. Orzeczona kara powinna stanowi ć dolegliwo ść dla uczestnika niniejszego post ę powania, tak aby jej na ł o ż enie skutkowa ł o w przysz ł o ś ci zapobie ż eniem zaistnienia podobnych sytuacji. Z drugiej strony nale ż y te ż 25 podkre ś li ć wymiar edukacyjny i wychowawczy zastosowanego ś rodka oraz wyrazi ć nadziej ę , ż e odniesie on spodziewany skutek na przysz ł o ść . Poza wymiarem indywidualnym kary, nale ż y zwróci ć uwag ę na jej wymiar ogólny, funkcj ę odstraszaj ą c ą i wychowawcz ą w stosunku do innych uczestników rynku. W ocenie Prezesa Urz ę du kara wymierzona w tej wysoko ś ci jest adekwatna do stopnia naruszenia przepisów ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów. Prezes Urz ę du, kieruj ą c si ę potrzeb ą zdecydowanego przeciwdzia ł ania stosowaniu praktyk naruszaj ą cych zbiorowe interesy konsumentów uzna ł , ż e orzeczona kara powinna stanowi ć dolegliwo ść dla strony niniejszego post ę powania. W tym przypadku kara powinna spe ł ni ć jednak przede wszystkim funkcj ę represyjn ą , tak aby zapobiec w przysz ł o ś ci naruszeniom przepisów ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, przyczyniaj ą c si ę do zapewnienia trwa ł ego zaniechania naruszania przez Spó ł k ę w przysz ł o ś ci regu ł odnosz ą cych si ę do ochrony praw konsumentów. Maj ą c na uwadze powy ż sze, orzeka si ę jak w pkt II sentencji niniejszej decyzji. Zgodnie z art. 112 ust. 3 uokik kar ę pieni ęż n ą nale ż y ui ś ci ć w terminie 14 dni od dnia uprawomocnienia si ę niniejszej decyzji na konto Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów: NBP o/o Warszawa Nr 51101010100078782231000000 . III. Rozstrzygni ę cie w pkt III sentencji decyzji. Przepis art. 28 ust. 1 uokik stanowi, i ż „ Je ż eli w toku post ę powania w sprawie praktyk naruszaj ą cych zbiorowe interesy konsumentów zostanie uprawdopodobnione – na podstawie okoliczno ś ci sprawy, informacji zawartych w zawiadomieniu, o którym mowa w art. 100 ust. 1, lub innych informacji b ę d ą cych podstaw ą wszcz ę cia post ę powania – ż e przedsi ę biorca stosuje praktyk ę o której mowa w art. 24, a przedsi ę biorca, któremu jest zarzucane naruszenie tego przepisu, zobowi ąż e si ę do podj ę cia lub zaniechania okre ś lonych dzia ł a ń zmierzaj ą cych do zapobie ż enia tym naruszeniom, Prezes Urz ę du mo ż e, w drodze decyzji, na ł o ż y ć obowi ą zek wykonania tych zobowi ą za ń . ” W zwi ą zku z powy ż szym, dla zastosowania art. 28 uokik odno ś nie dzia ł a ń Spó ł ki polegaj ą cych na stosowaniu przez ni ą w obrocie konsumenckim nast ę puj ą cych postanowie ń umownych zawartych w ni ż ej wymienionych wzorcach umów: „ Ł ukowska”, „Lazurowa”, „Konstancin – Jeziorna”, „Osiedle Centrum – Tymienieckiego”, „Lewandów”, „Bursztynowe Osiedle”, „Osada Wi ś lana ”: ƒ § 7 ust. 5 zd. 2 „ W razie zmiany stawki VAT cena oraz wysoko ść wp ł at ulegn ą zmianie odpowiednio o ró ż nic ę pomi ę dzy poprzedni ą i aktualnie obowi ą zuj ą c ą stawk ą VAT, zgodnie z obowi ą zuj ą cymi przepisami ”; ƒ § 9 ust. 1 zd. 3 „ Strona, z winy której dosz ł o do odst ą pienia obci ąż ona zostanie na rzecz strony przeciwnej z tytu ł u niewykonania zobowi ą zania kwot ą stanowi ą c ą warto ść 5% łą cznej ceny brutto przedmiotu umowy, która to kwota, o ile nie zostanie zap ł acona, mo ż e by ć potr ą cona ze ś wiadcze ń pieni ęż nych podlegaj ą cych zwrotowi wskutek rozliczenia ”; ƒ § 9 ust. 2 „ Do up ł ywu terminu wskazanego w § 6. 1., a w przypadku zmian budowlanych w lokalu na ż yczenie Kupuj ą cego (tzw. zmiany lokatorskie wymagaj ą ce zmiany projektu, standardu, konstrukcji, materia ł ów, technologii lub polegaj ą ce na indywidualnej aran ż acji wn ę trza) do czasu rozpocz ę cia realizacji tych zmian, ka ż dej ze stron przys ł uguje prawo odst ą pienia od umowy za zap ł at ą na rzecz drugiej strony kwoty stanowi ą cej 5% łą cznej ceny brutto przedmiotu umowy (odst ę pne)”; 26 „Zdziarska ”, „ Górczewska Park”, „ Wi ś lana Aleja” : ƒ § 6 ust. 5 „ Niezale ż nie od innych przyczyn podanych w n/n §, termin okre ś lony w ust. 1 n/n § mo ż e ulec przesuni ę ciu z przyczyn, za które SPÓ Ł KA nie ponosi odpowiedzialno ś ci, w tym w szczególno ś ci z uwagi na: a) wyst ą pienie si ł y wy ż szej, b) wykonanie zmian lokatorskich, o których mowa w § 3 ust. 2.”; ƒ § 9 ust. 1 pkt a) „ NABYWCA mo ż e odst ą pi ć od Umowy bez podania powodu za zap ł at ą odst ę pnego w wysoko ś ci 4,9% ceny okre ś lonej w § 5 ust . 1”; ƒ § 10 „ W razie rozwi ą zania Umowy przez jedn ą ze stron na podstawie § 9 ust. 1 lit. b), lit. c), lit. g), lit. h), lit. i), lit. j) strona, z winy której nast ę puje rozwi ą zanie Umowy zap ł aci drugiej stronie kar ę umown ą w wysoko ś ci 4,9% ceny okre ś lonej w § 5 ust. 1 ” zachodzi konieczno ść uprawdopodobnienia naruszenia przez Spó ł k ę przepisu art. 24 uokik. Zgodnie z art. 24 ust. 2 uokik, przez praktyk ę naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów rozumie si ę godz ą ce w nie bezprawne dzia ł anie przedsi ę biorcy. Za praktyk ę tego rodzaju uwa ż a si ę w szczególno ś ci stosowanie postanowie ń wzorców umów, które zosta ł y wpisane do Rejestru (art. 24 ust. 2 pkt 1 uokik). Stwierdzenie istnienia przedmiotowej praktyki wymaga spe ł nienia dwóch przes ł anek: bezprawno ś ci dzia ł ania i naruszenia zbiorowego interesu konsumentów. Spó ł ka b ę d ą c podmiotem wpisanym do rejestru przedsi ę biorców Krajowego Rejestru S ą dowego – Rejestru Przedsi ę biorców pod numerem KRS 0000028142, jest przedsi ę biorc ą w rozumieniu art. 4 ust. 1 a uokik (patrz uzasadnienie do pkt. I sentencji niniejszej decyzji) . Bezprawno ść dzia ł ania przedsi ę biorcy w przypadku praktyki okre ś lonej w art. 24 ust. 2 pkt. 1 uokik przejawia si ę w stosowaniu postanowie ń wzorców umów, które zosta ł y wpisane do Rejestru. Bior ą c pod uwag ę uzasadnienie do pkt. I sentencji decyzji nale ż y stwierdzi ć , i ż dzia ł ania Spó ł ki polegaj ą ce na stosowaniu w obrocie konsumenckim ww. postanowie ń umownych spe ł niaj ą przes ł anki bezprawno ś ci. Tre ść postanowienia zawartego w § 7 ust. 5 zd. 2 „ Ł ukowska”, „Lazurowa”, „Konstancin– Jeziorna”, „Osiedle Centrum – Tymienieckiego”, „Lewandów”, „Bursztynowe Osiedle”, „Osada Wi ś lana” wykazuje to ż samo ść z tre ś ci ą postanowienia „Do ceny netto zostanie doliczony podatek VAT zgodnie z obowi ą zuj ą cymi przepisami. Na dzie ń podpisania umowy stawka podatku VAT na lokal mieszkalny wynosi 7%, a na gara ż i miejsce parkingowe 22%. W przypadku zmiany stawki podatku VAT nast ą pi odpowiednia zmiana ceny” uznanego przez SOKiK za niedozwolone postanowienie umowne w wyroku z dnia 18 maja 2005 r., sygn. akt XVII Amc 86/03, a nast ę pnie wpisanego do Rejestru pod nr 885. Zakwestionowane przez Prezesa Urz ę du w niniejszym post ę powaniu postanowienie umowne przewiduje tak jak postanowienie umieszczone pod poz. 885 uprawnienia kontrahenta konsumenta do okre ś lenia lub podwy ż szenia ceny lub wynagrodzenia po zawarciu umowy bez przyznania konsumentowi prawa do odst ą pienia od umowy. Tre ść postanowie ń zawartego w § 9 ust. 1 zd. 3, § 9 ust. 2 „ Ł ukowska”, „Lazurowa”, „Konstancin– Jeziorna”, „Osiedle Centrum – Tymienieckiego”, „Lewandów”, „Bursztynowe Osiedle”, „Osada Wi ś lana” oraz w § 9 ust. 1 pkt a) i § 10 „ Zdziarska ”, „ Górczewska Park”, „ Wi ś lana Aleja” wykazuje to ż samo ść z tre ś ci ą postanowienia „ W przypadku, gdy Sprzedaj ą cy odst ą pi od umowy z powodu jej nienale ż ytego wykonania przez Kupuj ą cego lub Kupujacy odst ą pi od umowy z przyczyn innych ni ż okre ś lone w ust. 1, Sprzedaj ą cy zwróci wp ł acone przez Kupuj ą cego kwoty z ł otowe, po potr ą ceniu 5% łą cznej ceny kupna. Zwracane kwoty nie podlegaj ą waloryzacji i nie s ą oprocentowane. Zwrot nast ą pi w terminie 3 tygodni od znalezienia nowego nabywcy tego samego lokalu i dokonania przez nowego nabywac ę wp ł at na poczet kupna lokalu w wysoko ś ci nie mniejszej ni ż kwota zwracana Kupuj ą cemu, je ż eli nowy nabywca tego samego lokalu nie zostanie znaleziony w terminie 12 miesi ę cy 27 od daty odst ą pienia od umowy, to Sprzedaj ą cy zwróci Kupuj ą cemu wp ł acone przez niego kwoty po potr ą ceniu 5% łą cznej ceny kupna tytu ł em kary umownej. W tym przypadku zwrot nast ą pi w terminie 30 dni od up ł ywu 12 miesi ę cy od daty odst ą pienia od umowy” uznanego przez SOKiK za niedozwolone postanowienie umowne w wyroku z dnia 18 maja 2005 r., sygn. akt XVII Amc 86/03. W niniejszym przypadku Prezes Urz ę du zakwestionowa ł wysoko ść kary umownej i odst ę pnego. W opinii Prezesa Urz ę du ustalenie przez Spó ł k ę kary umownej (odst ę pnego) na poziomie 4,9% ma charakter kosmetycznej zmiany w odniesieniu do postanowienia wpisanego do Rejestru pod poz. 887. Tre ść postanowienia zawartego w § 6 ust. 5 „Zdziarska ”, „ Górczewska Park”, „ Wi ś lana Aleja” wykazuje to ż samo ść z tre ś ci ą postanowienia „ Fronton zastrzega sobie prawo do zmiany terminu zako ń czenia inwestycji, wynikaj ą cych z przyczyn od niego niezale ż nych w tym szczególno ś ci si ł y wy ż szej, przy czym zobowi ą zany jest o takiej zmianie poinformowa ć pisemnie nabywc ę z odpowiednim wyja ś nieniem i wskazaniem nowego terminu. Fronton zastrzega sobie prawo do zmiany terminu zako ń czenia inwestycji wynikaj ą cych z przyczyn od niego niezale ż nych w tym w szczególno ś ci: a. si ł y wy ż szej, b. dzia ł a ń organów administracyjnych, c. dzia ł a ń nabywcy, przy czym zobowi ą zany jest o takiej zmianie poinformowa ć pisemnie nabywc ę z odpowiednim wyja ś nieniem i wskazaniem nowego terminu ” uznanego przez SOKiK za klauzul ę abuzywn ą w wyroku dnia 17 sierpnia 2006 r., sygn. akt XVII AmC 100/05, a nast ę pnie wpisanego do Rejestru pod nr 921 oraz postanowienia „ W pkt 23 wzorca umowy o nazwie „Ogólne warunki udzielania i sp ł aty kredytów na zakup pojazdów dla klientów indywidualnych w ING Banku Ś l ą skim S.A.” uznaje si ę za niedozwolone i zakazuje sformu ł owania „w szczególno ś ci ”” uznanego przez SOKiK za niedozwolone postanowienie umowne w wyroku z dnia 22 grudnia 2004 roku sygn. akt XVII Amc 110/03 SOKiK, a nast ę pnie wpisanego do Rejestru pod nr 341. Analizowane postanowienie uprawnia Spó ł k ę do jednostronnej zmiany terminu zako ń czenia inwestycji z przyczyn w nim wymienionych. Jednocze ś nie tak jak wpisane do rejestru pod poz. 921 i 341 daje Spó ł ce mo ż liwo ść dokonywania wi ążą cej interpretacji umowy, czego skutkiem mo ż e by ć nieograniczone rozszerzenie okoliczno ś ci wp ł ywaj ą cych na przed ł u ż enie terminu. Dla uprawdopodobnienia przez Prezesa Urz ę du naruszenia przez przedsi ę biorc ę art. 24 uokik konieczne jest tak ż e uprawdopodobnienie, ż e w wyniku dzia ł a ń przedsi ę biorcy naruszony zosta ł zbiorowy interes konsumentów (patrz uzasadnienie do pkt I sentencji niniejszej decyzji). W przedmiotowej sprawie opisane dzia ł ania Spó ł ki dotycz ą zbiorowego interesu konsumentów, gdy ż skierowane s ą do nieokre ś lonego kr ę gu konsumentów, których nie sposób jednoznacznie zidentyfikowa ć . Potencjalny konsument, który dokona ł wyboru us ł ug ś wiadczonych przez Spó ł k ę , móg ł sta ć si ę adresatem zakwestionowanych w pkt III sentencji niniejszej decyzji postanowie ń umownych. W zwi ą zku z powy ż szym za uprawdopodobnione nale ż y uzna ć , i ż kwestionowane przez Prezesa Urz ę du dzia ł anie przedsi ę biorcy narusza zbiorowe interesy konsumentów. Maj ą c powy ż sze na wzgl ę dzie, za uprawdopodobnione nale ż y uzna ć , i ż pos ł ugiwanie si ę przez Spó ł k ę ww. postanowieniami umownymi, których tre ść jest analogiczna z tre ś ci ą postanowie ń wpisanych do Rejestru wype ł nia znamiona praktyki naruszaj ą cej zbiorowe interesy konsumentów, o której mowa w art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 uokik. Stosownie do przepisu art. 28 uokik, je ż eli przedsi ę biorca, któremu jest zarzucane naruszenie przepisu art. 24 uokik, zobowi ąż e si ę do podj ę cia lub zaniechania okre ś lonych dzia ł a ń zmierzaj ą cych do zapobie ż enia ww. naruszeniom, Prezes Urz ę du mo ż e, w drodze 28 decyzji, zobowi ą za ć przedsi ę biorc ę do wykonania tych zobowi ą za ń . W niniejszym przypadku dzia ł aniem zmierzaj ą cym do zapobie ż enia przedmiotowym naruszeniom jest zaprzestanie podpisywania z konsumentami umów z wykorzystaniem wzorców umów zawieraj ą cych zakwestionowane postanowienia umowne oraz usuni ę cie ich z ju ż zawartych umów funkcjonuj ą cych w obrocie. Z ustale ń dokonanych w niniejszym post ę powaniu wynika, ż e Spó ł ka podpisywa ł a umowy z konsumentami z wykorzystaniem wzorców umów zawieraj ą cych zakwestionowane przez Prezesa Urz ę du postanowienia umowne w ich pierwotnym brzmieniu zawarte w § 7 ust. 5 zd. 2, § 9 ust. 1 zd. 3, § 9 ust. 2 wzorców umów „ Ł ukowska”, „Lazurowa”, „ Konstancin – Jeziorna”, „Osiedle Centrum – Tymienieckiego”, „Lewandów”, „Bursztynowe Osiedle”, „Osada Wi ś lana” do 31 grudnia 2007 r. Nast ę pnie od miesi ą ca lutego 2008 r. zosta ł y one zmodyfikowane. Postanowienie zawarte w § 7 ust. 5 zd. 2 i 3 ww. wzorców uzupe ł niono o sformu ł owanie: „ W takim wypadku NABYWCY b ę dzie przys ł ugiwa ć prawo do odst ą pienia od niniejszej umowy w terminie 7 dni od dnia powiadomienia go przez SPÓ Ł K Ę o zmianie stawki podatku od towarów i us ł ug. SPÓ Ł KA niniejszym zobowi ą zuje si ę do poinformowania NABYWCY o zmianach w zakresie wysoko ś ci podatku VAT w terminie do 30 dni od dnia wej ś cia ich w ż ycie .” (§ 5 ust. 3 zd. 3 i 4 kopii umowy z dnia 17 marca 2008 r., nr BR 03-00057/52573). Postanowienia zawarte w § 9 ust. 1 zd. 3, § 9 ust. 2 ww. wzorców zast ą piono odpowiednio postanowieniami o tre ś ci: „ NABYWCA mo ż e odst ą pi ć od Umowy bez podania powodu za zap ł at ą odst ę pnego w wysoko ś ci 4,9% ceny okre ś lonej w § 5 ust . 1” (§ 9 ust. 1 pkt a) kopii umowy z dnia 17 marca 2008 r., nr BR 03-00057/52573) oraz „ W razie rozwi ą zania Umowy przez jedn ą ze stron na podstawie § 9 ust. 1 lit. b), lit. c), lit. g), lit. h), lit. i), lit. j) strona, z winy której nast ę puje rozwi ą zanie Umowy zap ł aci drugiej stronie kar ę umown ą w wysoko ś ci 4,9% ceny okre ś lonej w § 5 ust. 1 ” (§ 10 kopii umowy z dnia 17 marca 2008 r., nr BR 03-00057/52573). Jednocze ś nie analiza materia ł u dowodowego wskazuje, i ż tre ść ww. wzorców zosta ł a zast ą piona wprowadzonym do obrotu z dniem 16 maja 2008 r. wzorcem umowy „ Przedwst ę pna umowa sprzeda ż y nr … ”, który nie zawiera postanowie ń umownych zakwestionowanych przez Prezesa Urz ę du w pkt III sentencji niniejszej decyzji (pisma Spó ł ki z dnia 9 oraz 25 czerwca 2008 r.). Ponadto w toku post ę powania Spó ł ka poinformowa ł a, i ż tre ść wzorców umów „Zdziarska ”, „ Górczewska Park”, „ Wi ś lana Aleja ” zosta ł a od 16 maja 2008 r. ostatecznie dostosowana do tre ś ci ww. wzorca umowy „ Przedwst ę pna umowa sprzeda ż y nr … ”. W praktyce oznacza to, i ż zakwestionowane przez Prezesa Urz ę du postanowienia umowne zawarte w ww. wzorcach uleg ł y modyfikacji. § 6 ust. 5 „ Niezale ż nie od innych przyczyn podanych w n/n §, termin okre ś lony w ust. 1 n/n § mo ż e ulec przesuni ę ciu z przyczyn, za które SPÓ Ł KA nie ponosi odpowiedzialno ś ci, w tym w szczególno ś ci z uwagi na: a) wyst ą pienie si ł y wy ż szej, b) wykonanie zmian lokatorskich, o których mowa w § 3 ust. 2.” zosta ł zast ą piony postanowieniem nast ę puj ą cej tre ś ci „ Termin okre ś lony w ust. 1 n/n mo ż e ulec przesuni ę ciu w przypadku wyst ą pienia si ł y wy ż szej ” (§ 6 ust. 4). § 9 ust. 1 pkt a) „ NABYWCA mo ż e odst ą pi ć od Umowy bez podania powodu za zap ł at ą odst ę pnego w wysoko ś ci 4,9% ceny okre ś lonej w § 5 ust . 1” zosta ł zast ą piony postanowieniem nast ę puj ą cej tre ś ci „ NABYWCA mo ż e odst ą pi ć od Umowy bez podania powodu za zap ł at ą odst ę pnego w wysoko ś ci 3% ceny okre ś lonej w § 5 ust . 1 ” (§ 9 ust.1 lit. a) zd. 1); § 10 zd. 1 „ W razie rozwi ą zania Umowy przez jedn ą ze stron na podstawie § 9 ust. 1 lit. b), lit. c), lit. g), lit. h), lit. i), lit. j) strona, z winy której nast ę puje rozwi ą zanie Umowy zap ł aci 29 drugiej stronie kar ę umown ą w wysoko ś ci 4,9% ceny okre ś lonej w § 5 ust. 1” zosta ł zast ą piony postanowieniem nast ę puj ą cej tre ś ci „ W razie rozwi ą zania Umowy przez jedn ą ze stron na podstawie § 9 ust. 1 lit. b), lit. c), lit. f) lit. g), lit. h), lit. i) strona, z winy której nast ę puje rozwi ą zanie Umowy zap ł aci drugiej stronie kar ę umown ą w wysoko ś ci 3% ceny okre ś lonej w § 5 ust. 1” ( § 10 zd. 1). W pi ś mie z dnia 25 lipca 2008 r. Spó ł ka przedstawi ł a kalkulacj ę dotycz ą c ą wysoko ś ci zaproponowanej przez ni ą kary umownej (odst ę pnego) na poziomie 3%, z której wynika, co nast ę puje. Do obliczenia przyk ł adowej wysoko ś ci kary umownej (odst ę pnego) na poziomie 3% Spó ł ka przyj ęł a ś redni ą cen ę powierzchni u ż ytkowej mieszka ń (PUM) na poziomie 6.437,00 z ł , co daje 193,00 z ł za ka ż dy m 2 powierzchni lokalu mieszkalnego (w odniesieniu do lokalu o powierzchni 50 m 2 kara umowna (odst ę pne) wynios ł aby 9.650,00 z ł ). Jednocze ś nie w przedmiotowym pi ś mie Spó ł ka zobowi ą za ł a si ę do aneksowania w terminie do dnia 1 marca 2009 r. wcze ś niej zawartych z konsumentami umów. Aneksowanie ma dotyczy ć postanowie ń zawartych w § 7 ust. 5 zd. 2, § 9 ust. 1 zd. 3, § 9 ust. 2 wzorców umów „ Ł ukowska”, „Lazurowa”, „ Konstancin – Jeziorna”, „Osiedle Centrum – Tymienieckiego”, „Lewandów”, „Bursztynowe Osiedle”, „Osada Wi ś lana” oraz § 6 ust. 5, § 9 ust. 1 pkt a) i § 10 wzorców umów: „Zdziarska ”, „ Górczewska Park”, „ Wi ś lana Aleja ”. Spó ł ka w procesie aneksowania ma wykorzysta ć tre ść wzorca umowy „ Przedwst ę pna umowa sprzeda ż y numer …”: § 3 zd. 2 i 3 „(…) Strony ustalaj ą , ż e w przypadku zmiany powszechnie obowi ą zuj ą cych przepisów prawnych, odno ś nie wysoko ś ci stawek podatku od towaru i us ł ug, w trakcie obowi ą zywania Umowy, cena wyliczona w ust. 2 mo ż e ulec odpowiedniej zmianie z tego wynikaj ą cej, bez konieczno ś ci sporz ą dzania aneksu do niniejszej Umowy. W takim wypadku NABYWCY b ę dzie przys ł ugiwa ć prawo do odst ą pienia od niniejszej umowy w terminie 7 dni od dnia powiadomienia go przez SPÓ Ł K Ę o zmianie stawki podatku od towarów i us ł ug. SPÓ Ł KA niniejszym zobowi ą zuje si ę do poinformowania NABYWCY o zmianach w zakresie wysoko ś ci podatku VAT w terminie do 30 dni od dnia ich wej ś cia w ż ycie .” ; § 6 ust. 4 „ Termin okre ś lony w ust. 1 n/n mo ż e ulec przesuni ę ciu w przypadku wyst ą pienia si ł y wy ż szej ”; § 9 ust.1 lit. a) zd. 1 „ NABYWCA mo ż e odst ą pi ć od Umowy bez podania powodu za zap ł at ą odst ę pnego w wysoko ś ci 3% ceny okre ś lonej w § 5 ust . 1(…).”; § 10 zd. 1 „ W razie rozwi ą zania Umowy przez jedn ą ze stron na podstawie § 9 ust. 1 lit. b), lit. c), lit. f) lit. g), lit. h), lit. i) strona, z winy której nast ę puje rozwi ą zanie Umowy zap ł aci drugiej stronie kar ę umown ą w wysoko ś ci 3% ceny okre ś lonej w § 5 ust. 1”. W praktyce oznacza to, i ż po do dokonaniu przez Spó ł k ę aneksowania umów zawartych z konsumentami wykorzystaniem wzorców umów w ich pierwotnym brzmieniu zostan ą z obrotu konsumenckiego usuni ę te zakwestionowane przez Prezesa Urz ę du postanowienia zawarte w § 7 ust. 5 zd. 2, § 9 ust. 1 zd. 3, § 9 ust. 2 wzorców umów „ Ł ukowska”, „Lazurowa”, „ Konstancin – Jeziorna”, „Osiedle Centrum – Tymienieckiego”, „Lewandów”, „Bursztynowe Osiedle”, „Osada Wi ś lana” oraz w § 6 ust. 5, § 9 ust. 1 pkt a), § 10 „Zdziarska ”, „ Górczewska Park”, „ Wi ś lana Aleja”. Nale ż y zatem uzna ć , ż e przyj ę te przez Spó ł k ę ww. zakresie rozwi ą zania s ą równoznaczne z podj ę ciem dzia ł a ń zmierzaj ą cych do zapobie ż enia uprawdopodobnionym w toku niniejszego post ę powania naruszeniom art. 24 uokik. Z uwagi na powy ż sze, istnieje mo ż liwo ść skorzystania z instrumentu prawnego przewidzianego art. 28 ust. 1 uokik. Jako ż e Spó ł ka przejawi ł a inicjatyw ę maj ą c ą na celu eliminacj ę dzia ł a ń powoduj ą cych naruszenie prawa, celowa i uzasadniona jest akceptacja propozycji Spó ł ki, z której wynika zamiar 30 zmiany umów zawartych na podstawie kontrolowanych w ramach niniejszego post ę powania wzorców stosownie do tre ś ci nowoopracowanych postanowie ń wzorca umowy. Stosownie do przepisu art. 28 ust. 2 uokik „ w decyzji (…) Prezes Urz ę du mo ż e okre ś li ć termin wykonania zobowi ą za ń . ” Maj ą c powy ż sze na uwadze, Prezes Urz ę du zobowi ą za ł Spó ł k ę do wykonania przyj ę tego przez ni ą zobowi ą zania do dnia 1 marca 2009 r. Wyznaczaj ą c powy ż szy termin Prezes Urz ę du wzi ął pod uwag ę tre ść o ś wiadczenia Spó ł ki zawartego w pi ś mie z dnia 25 lipca 2008 r., w którym sama zobowi ą za ł a si ę do zako ń czenia procesu aneksowania umów w tym w ł a ś nie terminie. Maj ą c powy ż sze na uwadze, nale ż a ł o orzec jak w punkcie III sentencji decyzji. IV. Rozstrzygni ę cie w pkt IV sentencji decyzji. Stosownie do art. 28 ust. 3 uokik „ w decyzji (…) Prezes Urz ę du nak ł ada na przedsi ę biorc ę obowi ą zek sk ł adania w wyznaczonym terminie informacji o stopniu realizacji zobowi ą za ń ”. Zgodnie z powo ł anym przepisem Spó ł ka zosta ł a zobowi ą zana do z ł o ż enia do dnia 31 marca 2009 r. sprawozdania o stopniu realizacji przyj ę tego zobowi ą zania. Prezes Urz ę du wyznaczaj ą c powy ż szy termin mia ł na uwadze termin wykonania zobowi ą zania, który zosta ł okre ś lony do dnia 1 marca 2009 r. Maj ą c powy ż sze na uwadze, nale ż a ł o orzec jak w punkcie IV sentencji decyzji . Stosownie do tre ś ci art. 81 ust. 1 uokik w zwi ą zku z art. 479 28 § 2 k.p.c. od niniejszej decyzji przys ł uguje odwo ł anie do S ą du Okr ę gowego w Warszawie – S ą du Ochrony Konkurencji i Konsumentów, w terminie dwóch tygodni od dnia jej dor ę czenia, za po ś rednictwem Prezesa Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów. z up. Prezesa Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów Zast ę pca Dyrektora Departamentu Polityki Konsumenckiej Izabela Szewczyk Otrzymuje : J. W. CONSTRUCTION HOLDING S. A. ul. Radzymi ń ska 326, 05-091 Z ą bki k/Warszawy reprezentowana przez: Pana Roberta Krasnod ę bskiego radc ę prawnego oraz Pana Antoniego Libiszowskiego adwokata z kancelarii Weil, Gotshal & Manges – Pawe ł Rymarz Sp. k. przy ul. Emilii Plater 53, XX pi ę tro, 00-113 Warszawa. 31