DDK-16/2008

PREZES URZ Ę DU OCHRONY KONKURENCJI I KONSUMENTÓW MA Ł GORZATA KRESNOD Ę BSKA-TOMKIEL DDK-61-14/08/JTB Warszawa, dn. 27 sierpnia 2008 r. DECYZJA nr DDK 16/2008 I. Na podstawie art. 27 ust. 1 i ust. 2 w zwi ą zku z art. 24 ust. 1 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. z 2007 r., nr 50, poz. 331 ze zm.) po przeprowadzeniu post ę powania w sprawie stosowania praktyk naruszaj ą cych zbiorowe interesy konsumentów, wszcz ę tego z urz ę du przeciwko Dolcan Sp. z o.o. z siedzib ą w Warszawie przy ul. Ł odygowej 26 Prezes Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów uznaje za praktyk ę naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów , o której mowa w art. 24 ust. 2 pkt 1 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów dzia ł ania ww. przedsi ę biorcy, polegaj ą ce na stosowaniu postanowie ń nast ę puj ą cych wzorców umów: „ Wzór - umowa przyrzeczenia sprzeda ż y lokalu mieszkalnego ” : § 3 ust. 10 „ Terminy, o których mowa w niniejszym paragrafie mog ą ulec przed ł u ż eniu wy łą cznie w przypadku zaistnienia okoliczno ś ci uniemo ż liwiaj ą cych terminow ą realizacj ę inwestycji, za które SPRZEDAJ Ą CY nie ponosi odpowiedzialno ś ci, w szczególno ś ci takich jak: a) decyzje w ł adz, s ą dów, organów administracyjnych, zakazuj ą ce prowadzenie inwestycji lub nakazuj ą ce jej wstrzymanie, b) katastrofy, kl ę ski ż ywio ł owe, po ż ary, zalania itp., c) warunki atmosferyczne uniemo ż liwiaj ą ce prowadzenie inwestycji, d) wojna, strajki, niepokoje i zaburzenia publiczne. W takich przypadkach, terminy ulegaj ą przed ł u ż eniu o okres trwania przyczyny uniemo ż liwiaj ą cej realizacj ę lub zako ń czenie przedmiotowej inwestycji ”, § 4 ust. 5 zd. 2 „ W przypadku zmiany obowi ą zuj ą cej stawki VAT, nale ż no ś ci niezap ł acone przez Kupuj ą cego do dnia wej ś cia w ż ycie tej zmiany zostan ą odpowiednio skorygowane o podatek VAT nale ż ny w zwi ą zku z realizacj ą niniejszej umowy, zgodnie z obowi ą zuj ą cymi przepisami ”, § 7 ust. 10 „ KUPUJ Ą CY nie mo ż e odmówi ć ponownego odbioru Lokalu i innych powierzchni okre ś lonych w umowie, powo ł uj ą c si ę na inne usterki lub wady, ni ż te które zosta ł y stwierdzone w trakcie pierwszego odbioru. Nie opisanie usterek lub wad w protokole odbioru nie wy łą cza r ę kojmi SPRZEDAJ Ą CEGO za wady fizyczne zbywanych powierzchni”. „Umowa przyrzeczenia sprzeda ż y lokalu mieszkalnego” : § 6 ust. 4 zd. 2 „ Sprzedaj ą cy ma prawo w przypadku zmiany przepisów odnosz ą cych si ę do ustalania zasad i wysoko ś ci podatku od towarów i us ł ug (VAT) dokona ć stosownego doliczenia tego podatku do ceny netto .”, § 9 „ Przypadku wzrostu inflacji rocznej powy ż ej 10 % w trakcie trwania realizacji inwestycji, kwota pozosta ł a do zap ł acenia podlega waloryzacji wspó ł czynnikiem GUS wzrostu cen robót budowlano monta ż owych”, § 10 ust. 1 „ W przypadku rezygnacji z zakupu przez Kupuj ą cego, zwrot wp ł aconych kwot nast ę puje w terminie do 6 miesi ę cy od daty rezygnacji ”, § 15 ust. 1 „ Sprzedaj ą cy b ą d ź inny wskazany przez niego specjalistyczny podmiot zajmuj ą cy si ę zarz ą dzaniem nieruchomo ś ci b ę dzie prowadzi ć odp ł atnie administracj ę (zarz ą d) zespo ł u mieszkalnego do 31.12.2009 roku .”, § 19 ust. 3 „ Ewentualne spory powsta ł e na tle obowi ą zywania n/n umowy Strony rozwi ą zywa ć b ę d ą w drodze negocjacji, a w przypadku porozumienia poddadz ą je rozstrzygni ę ciu s ą du w ł a ś ciwego dla siedziby Spó ł ki ”, których tre ść jest zbie ż na z tre ś ci ą postanowie ń umownych wpisanych do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks post ę powania cywilnego (Dz. U. Nr 43, poz. 296 z pó ź n. zm.). Jednocze ś nie stwierdza si ę zaniechanie jej stosowania w odniesieniu do postanowie ń zawartych w § 3 ust. 10, § 4 ust. 5 zd. 2, § 7 ust. 10 wzorca umowy „ Wzór - umowa przyrzeczenia sprzeda ż y lokalu mieszkalnego ” z dniem 14 maja 2008 r ., w odniesieniu do postanowie ń zawartych w § 6 ust. 4 zd. 2, § 10 ust. 1, § 15 ust. 1, § 19 ust. 3 wzorca umowy „ Umowa przyrzeczenia sprzeda ż y lokalu mieszkalnego ” z dniem 19 maja 2008 r ., natomiast w odniesieniu do postanowienia zawartego w § 9 wzorca umowy „ Umowa przyrzeczenia sprzeda ż y lokalu mieszkalnego ” z dniem 23 czerwca 2008r. II. Na podstawie art. 106 ust. 1 pkt 4 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. z 2007 r. Nr 50, poz. 331 ze zm.), Prezes Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów nak ł ada na Dolcan Sp. z o.o. z siedzib ą w Warszawie przy ul. Ł odygowej 26, kar ę pieni ęż n ą w wysoko ś ci 100 437, 93 z ł (s ł ownie: sto tysi ę cy czterysta trzydzie ś ci siedem z ł otych 93/100 grosze) p ł atn ą do bud ż etu pa ń stwa, z tytu ł u naruszenia zakazu, o jakim mowa w art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów. UZASADNIENIE Dnia 4 marca 2008 r. na podstawie art. 49 ust. 1 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. z 2007 r., nr 50, poz. 331 ze zm. - dalej „uokik”) Prezes Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów (dalej - „Prezes Urz ę du”) dzia ł aj ą c z urz ę du, wszcz ął przeciwko Dolcan Sp. z o.o. z siedzib ą w Warszawie przy ul. Ł odygowej 26 (dalej - „Strona post ę powania”) post ę powanie w sprawie uznania, i ż stosowanie przez Stron ę post ę powania postanowie ń nast ę puj ą cych postanowie ń umownych: „ Wzór - umowa przyrzeczenia sprzeda ż y lokalu mieszkalnego ” : § 3 ust. 10 „ Terminy, o których mowa w niniejszym paragrafie mog ą ulec przed ł u ż eniu wy łą cznie w przypadku zaistnienia okoliczno ś ci uniemo ż liwiaj ą cych terminow ą realizacj ę inwestycji, za które SPRZEDAJ Ą CY nie ponosi odpowiedzialno ś ci, w szczególno ś ci takich jak: 2 e) decyzje w ł adz, s ą dów, organów administracyjnych, zakazuj ą ce prowadzenie inwestycji lub nakazuj ą ce jej wstrzymanie, f) katastrofy, kl ę ski ż ywio ł owe, po ż ary, zalania itp., g) warunki atmosferyczne uniemo ż liwiaj ą ce prowadzenie inwestycji, h) wojna, strajki, niepokoje i zaburzenia publiczne. W takich przypadkach, terminy ulegaj ą przed ł u ż eniu o okres trwania przyczyny uniemo ż liwiaj ą cej realizacj ę lub zako ń czenie przedmiotowej inwestycji ”, § 4 ust. 5 zd. 2 „ W przypadku zmiany obowi ą zuj ą cej stawki VAT, nale ż no ś ci niezap ł acone przez Kupuj ą cego do dnia wej ś cia w ż ycie tej zmiany zostan ą odpowiednio skorygowane o podatek VAT nale ż ny w zwi ą zku z realizacj ą niniejszej umowy, zgodnie z obowi ą zuj ą cymi przepisami ”, § 7 ust. 10 „ KUPUJ Ą CY nie mo ż e odmówi ć ponownego odbioru Lokalu i innych powierzchni okre ś lonych w umowie, powo ł uj ą c si ę na inne usterki lub wady, ni ż te które zosta ł y stwierdzone w trakcie pierwszego odbioru. Nie opisanie usterek lub wad w protokole odbioru nie wy łą cza r ę kojmi SPRZEDAJ Ą CEGO za wady fizyczne zbywanych powierzchni”. „Umowa przyrzeczenia sprzeda ż y lokalu mieszkalnego” : § 6 ust. 4 zd. 2 „ Sprzedaj ą cy ma prawo w przypadku zmiany przepisów odnosz ą cych si ę do ustalania zasad i wysoko ś ci podatku od towarów i us ł ug (VAT) dokona ć stosownego doliczenia tego podatku do ceny netto .”, § 9 „ Przypadku wzrostu inflacji rocznej powy ż ej 10 % w trakcie trwania realizacji inwestycji, kwota pozosta ł a do zap ł acenia podlega waloryzacji wspó ł czynnikiem GUS wzrostu cen robót budowlano monta ż owych”, § 10 ust. 1 „ W przypadku rezygnacji z zakupu przez Kupuj ą cego, zwrot wp ł aconych kwot nast ę puje w terminie do 6 miesi ę cy od daty rezygnacji ”, § 15 ust. 1 „ Sprzedaj ą cy b ą d ź inny wskazany przez niego specjalistyczny podmiot zajmuj ą cy si ę zarz ą dzaniem nieruchomo ś ci b ę dzie prowadzi ć odp ł atnie administracj ę (zarz ą d) zespo ł u mieszkalnego do 31.12.2009 roku .”, § 19 ust. 3 „ Ewentualne spory powsta ł e na tle obowi ą zywania n/n umowy Strony rozwi ą zywa ć b ę d ą w drodze negocjacji, a w przypadku porozumienia poddadz ą je rozstrzygni ę ciu s ą du w ł a ś ciwego dla siedziby Spó ł ki ”, stanowi praktyk ę naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów w rozumieniu art. 24 ust. 2 pkt 1 uokik, polegaj ą c ą na stosowaniu postanowie ń wzorców umów, które zosta ł y wpisane do Rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks post ę powania cywilnego (Dz. U. Nr 43, poz. 296 z pó ź n. zm. - dalej „k.p.c”). Podstaw ą wszcz ę cia przedmiotowego post ę powania by ł materia ł dowodowy zgromadzony w trakcie post ę powania wyja ś niaj ą cego (sygn. akt DDK–405–16/07/BK), który zosta ł , zgodnie z punktem II ww. postanowienia zaliczony przez Prezesa Urz ę du w poczet dowodów w niniejszym post ę powaniu. Analiza zgromadzonego materia ł u dowodowego wykaza ł a, i ż w zawieranych z konsumentami umowach Strona post ę powania stosuje postanowienia, których tre ść jest zbie ż na z tre ś ci ą postanowie ń umownych wpisanych 3 do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 k.p.c. (dalej „Rejestr”). Postanowienie o wszcz ę ciu post ę powania wraz z zawiadomieniem, zawieraj ą cym wskazówki dotycz ą ce usuni ę cia abuzywnego charakteru klauzul znajduj ą cych si ę w stosowanych przez ni ą w obrocie konsumenckim wzorcach umów dor ę czono Stronie post ę powania dnia 12 marca 2008 r. Strona post ę powania w pi ś mie z dnia 18 marca 2008 r. wyrazi ł a stanowisko odno ś nie do zarzutów zawartych w postanowieniu z dnia 4 marca 2008 r., w którym przyzna ł a si ę do stosowania tych ż e postanowie ń , zobowi ą zuj ą c si ę jednocze ś nie do zaprzestania stosowania przedmiotowych postanowie ń umownych w ww. wzorcach umów, w tym do zaprzestania egzekwowania jej uprawnie ń wynikaj ą cych z przedmiotowych postanowie ń zawartych w obowi ą zuj ą cych umowach. W zwi ą zku z tym, Strona post ę powania pismem z dnia 15 kwietnia 2008 r. zosta ł a wezwana do przedstawienia dowodów potwierdzaj ą cych jej o ś wiadczenia w zakresie zaprzestania stosowania przez ni ą zakwestionowanych postanowie ń umownych (np. aneksów wcze ś niej zawartych umów z wykorzystaniem wzorców umów w ich pierwotnym brzmieniu) oraz do wskazania daty, kiedy to zaprzestanie nast ą pi ł o. Z przed ł o ż onych przez Stron ę post ę powania dokumentów wynika, i ż do dnia 19 marca 2007 r. podpisywa ł a ona umowy z konsumentami z wykorzystaniem wzorca umowy „ Umowa przyrzeczenia sprzeda ż y lokalu mieszkalnego” . Nast ę pnie w dniach 19 maja 2008 r. oraz 23 czerwca 2008 r. podpisa ł a ona aneksy zawieraj ą ce modyfikacj ę zakwestionowanych przez Prezesa Urz ę du postanowie ń zawartych w ww. wzorcu umownym. W odniesieniu do wzorca umowy „ Wzór - umowa sprzeda ż y przyrzeczenia lokalu mieszkalnego ” Strona post ę powania podpisywa ł a umowy z konsumentami z wykorzystaniem tego ż wzorca do dnia 22 kwietnia 2008 r. Nast ę pnie analogicznie w dniu 14 maja 2008 r. podpisa ł a ona aneksy zawieraj ą ce modyfikacj ę zakwestionowanych przez Prezesa Urz ę du postanowie ń umownych zawartych w tym wzorcu. Pismem z dnia 15 lipca 2008 r. zgodnie z zasad ą wyra ż on ą w art. 10 § 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks post ę powania administracyjnego (t.j. Dz. U. z 2000 r. Nr 98, poz. 1071 ze zm.) Prezes Urz ę du poinformowa ł Stron ę post ę powania o mo ż liwo ś ci wypowiedzenia si ę co do zebranych dowodów i materia ł ów oraz zg ł oszonych żą da ń przed wydaniem decyzji. Z powy ż szego uprawnienia Strona post ę powania skorzysta ł a i w dniu 23 lipca 2008 r. z aktami sprawy zapozna ł si ę jej pe ł nomocnik. Nast ę pnie Strona post ę powania w dniu 24 lipca 2008 r. z ł o ż y ł a w Urz ę dzie pismo, w którym, powo ł uj ą c si ę na przedstawione przez ni ą w toku niniejszego post ę powania dokumenty (aneksy do umów zawartych z wykorzystaniem ww. wzorców umów w pierwotnej wersji), potwierdzi ł a fakt zaprzestania przez ni ą stosowania postanowie ń umownych b ę d ą cych przedmiotem niniejszego post ę powania. Prezes Urz ę du ustali ł nast ę puj ą cy stan faktyczny: Dolcan Sp. z o.o. powsta ł a na podstawie aktu za ł o ż ycielskiego z dnia 6 pa ź dziernika 1994 r. i jest wpisana do rejestru przedsi ę biorców Krajowego Rejestru S ą dowego – Rejestru Przedsi ę biorców pod numerem KRS 0000043508. Przedmiotem prowadzonej przez ni ą dzia ł alno ś ci gospodarczej, która ma charakter ogólnopolski (inwestycje na terenie Warszawy, Lublina, Bydgoszczy, Kozienic – informacje pochodz ą ze stron internetowych Dolcan Sp. z o.o.: www.doclan .com.pl ) jest m.in. wykonywanie robót ogólnobudowlanych zwi ą zanych z wznoszeniem budynków oraz sprzeda ż lokali mieszkalnych. W obrocie konsumenckim Strona post ę powania zawiera ł a przedwst ę pne umowy sprzeda ż y lokali mieszkalnych z wykorzystaniem poni ż ej wymienionych wzorców umów w rozumieniu art. 384 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z pó ź n. 4 zm. – dalej „k.c.”) zawieraj ą cych nast ę puj ą ce postanowienia umowne, których tre ść jest zbie ż na z tre ś ci ą postanowie ń umownych wpisanych do Rejestru: „ Umowa przyrzeczenia sprzeda ż y lokalu mieszkalnego” § 6 ust. 4 zd. 2 „ Sprzedaj ą cy ma prawo w przypadku zmiany przepisów odnosz ą cych si ę do ustalania zasad i wysoko ś ci podatku od towarów i us ł ug (VAT) dokona ć stosownego doliczenia tego podatku do ceny netto .”, § 9 „ Przypadku wzrostu inflacji rocznej powy ż ej 10 % w trakcie trwania realizacji inwestycji, kwota pozosta ł a do zap ł acenia podlega waloryzacji wspó ł czynnikiem GUS wzrostu cen robót budowlano monta ż owych”, § 10 ust. 1 „ W przypadku rezygnacji z zakupu przez Kupuj ą cego, zwrot wp ł aconych kwot nast ę puje w terminie do 6 miesi ę cy od daty rezygnacji ”, § 15 ust. 1 „ Sprzedaj ą cy b ą d ź inny wskazany przez niego specjalistyczny podmiot zajmuj ą cy si ę zarz ą dzaniem nieruchomo ś ci b ę dzie prowadzi ć odp ł atnie administracj ę (zarz ą d) zespo ł u mieszkalnego do 31.12.2009 roku .”, § 19 ust. 3 „ Ewentualne spory powsta ł e na tle obowi ą zywania n/n umowy Strony rozwi ą zywa ć b ę d ą w drodze negocjacji, a w przypadku porozumienia poddadz ą je rozstrzygni ę ciu s ą du w ł a ś ciwego dla siedziby Spó ł ki ”, „ Wzór - umowa sprzeda ż y przyrzeczenia lokalu mieszkalnego ” § 3 ust. 10 „ Terminy, o których mowa w niniejszym paragrafie mog ą ulec przed ł u ż eniu wy łą cznie w przypadku zaistnienia okoliczno ś ci uniemo ż liwiaj ą cych terminow ą realizacj ę inwestycji, za które SPRZEDAJ Ą CY nie ponosi odpowiedzialno ś ci, w szczególno ś ci takich jak: i) decyzje w ł adz, s ą dów, organów administracyjnych, zakazuj ą ce prowadzenie inwestycji lub nakazuj ą ce jej wstrzymanie, j) katastrofy, kl ę ski ż ywio ł owe, po ż ary, zalania itp., k) warunki atmosferyczne uniemo ż liwiaj ą ce prowadzenie inwestycji, l) wojna, strajki, niepokoje i zaburzenia publiczne. W takich przypadkach, terminy ulegaj ą przed ł u ż eniu o okres trwania przyczyny uniemo ż liwiaj ą cej realizacj ę lub zako ń czenie przedmiotowej inwestycji ”, § 4 ust. 5 zd. 2 „ W przypadku zmiany obowi ą zuj ą cej stawki VAT, nale ż no ś ci niezap ł acone przez Kupuj ą cego do dnia wej ś cia w ż ycie tej zmiany zostan ą odpowiednio skorygowane o podatek VAT nale ż ny w zwi ą zku z realizacj ą niniejszej umowy, zgodnie z obowi ą zuj ą cymi przepisami ”, § 7 ust. 10 „ KUPUJ Ą CY nie mo ż e odmówi ć ponownego odbioru Lokalu i innych powierzchni okre ś lonych w umowie, powo ł uj ą c si ę na inne usterki lub wady, ni ż te które zosta ł y stwierdzone w trakcie pierwszego odbioru. Nie opisanie usterek lub wad w protokole odbioru nie wy łą cza r ę kojmi SPRZEDAJ Ą CEGO za wady fizyczne zbywanych powierzchni”. W rejestrze postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 k.p.c., dalej zwanym „Rejestrem”, zamieszczono nast ę puj ą ce klauzule: ƒ “Opó ź nienia wywo ł ane decyzjami administracyjnymi lub ich brakiem, w wyniku zmiany przepisów oraz innych niezale ż nych od sprzedaj ą cego przeszkód spowoduj ą 5 odpowiednie przesuni ę cie terminów rozpocz ę cia budowy i oddania przedmiotu budowy kupuj ą cemu” (poz . 882), ƒ „Nieprzewidziane przez Sprzedaj ą cego okoliczno ś ci, za które Sprzedaj ą cy nie ponosi odpowiedzialno ś ci, w szczególno ś ci spowodowane przed ł u ż aj ą c ą si ę procedur ę administracyjn ą zmierzaj ą c ą do uzyskania decyzji administracyjnych oraz wymaganych na tych decyzjach klauzul b ę d ą skutkowa ł y przesuni ę ciem terminu wybudowania budynku i lokalu ora wydania lokalu Kupuj ą cemu o okres niezb ę dny do zako ń czenia budowy nie krótszy o czas trwania przeszkody.” (poz. 1203), ƒ „ Do ceny netto zostanie doliczony podatek VAT zgodnie z obowi ą zuj ą cymi przepisami. Na dzie ń podpisania umowy stawka podatku VAT na lokal mieszkalny wynosi 7% a na gara ż i miejsce parkingowe 22%. W przypadku zmiany stawki podatku VAT nast ą pi odpowiednia zmiana ceny ” (poz. 885), ƒ „ Koszty budowy 1 m2 powierzchni ca ł kowitej mo ż e si ę zmieni ć w zale ż no ś ci od wzrostu czynników cenotwórczych i budowlanych maj ą cych wp ł yw na koszt budowy” (poz. 284), ƒ „ Kupuj ą cy nie mo ż e odmówi ć odbioru przedmiotowego lokalu podczas drugiego odbioru technicznego z powo ł aniem si ę ma nowe wady, których istnienie móg ł stwierdzi ć podczas pierwszego odbioru ” (poz. 366), ƒ „ Kupuj ą cy ma prawo odst ą pienia od umowy z przyczyn le żą cych po ich stronie, kiedy zosta ł o z ł o ż one pisemne o ś wiadczenie o wypowiedzeniu. Zwrot wp ł aconych pieni ę dzy nast ą pi w rozliczeniu nominalnym, po podpisaniu nowej umowy sprzeda ż y na przedmiotowy lokal. B ą d ź w nieprzekraczalnym terminie 6 miesi ę cy po wypowiedzeniu” (poz. 1006), ƒ „ Sprzedaj ą cy zobowi ą zuje si ę prowadzi ć odp ł atnie, na koszt mieszka ń ców i z ich upowa ż nienia, administracj ę budynku przez 36 miesi ę cy od daty przekazania budynku do eksploatacji. Kupuj ą cy podpisuj ą c niniejsz ą Umow ę upowa ż nia Sprzedaj ą cego do powy ż szych czynno ś ci. Po up ł ywie tego terminu sposób administracji zostanie ustalony przez W ł a ś cicieli mieszka ń w trybie wynikaj ą cym z ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o w ł asno ś ci lokali (Dz. U. Nr 85, poz. 388)” (poz. 893), ƒ „S ą dem w ł a ś ciwym do rozpatrywania wszystkich sporów wynik ł ych z umowy jest s ą d siedziby Frontonu” (poz. 922). Oceniaj ą c przedstawiony stan faktyczny Prezes Urz ę du zwa ż y ł , co nast ę puje: Zgodnie z art. 24 ust. 2 uokik, przez praktyk ę naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów rozumie si ę godz ą ce w nie bezprawne dzia ł anie przedsi ę biorcy. Stwierdzenie istnienia przedmiotowej praktyki wymaga spe ł nienia dwóch przes ł anek: bezprawno ś ci dzia ł ania i naruszenia zbiorowego interesu konsumentów. Art. 4 pkt 1 uokik poj ę cie przedsi ę biorcy definiuje jako przedsi ę biorc ę w rozumieniu przepisów ustawy o swobodzie dzia ł alno ś ci gospodarczej, a tak ż e: a) osob ę fizyczn ą , osob ę prawn ą , a tak ż e jednostk ę organizacyjn ą niemaj ą c ą osobowo ś ci prawnej, której ustawa przyznaje zdolno ść prawn ą , organizuj ą c ą lub ś wiadcz ą c ą us ł ugi o charakterze u ż yteczno ś ci publicznej, które nie s ą dzia ł alno ś ci ą gospodarcz ą w rozumieniu przepisów o swobodzie dzia ł alno ś ci gospodarczej, b) osob ę fizyczn ą wykonuj ą c ą zawód we w ł asnym imieniu i na w ł asny rachunek lub prowadz ą c ą dzia ł alno ść w ramach wykonywania takiego zawodu, c) osob ę fizyczn ą , która posiada kontrol ę , w rozumieniu pkt 4, nad co najmniej jednym przedsi ę biorc ą , cho ć by nie prowadzi ł a dzia ł alno ś ci gospodarczej w rozumieniu przepisów o swobodzie dzia ł alno ś ci gospodarczej, je ż eli podejmuje dalsze dzia ł ania podlegaj ą ce kontroli koncentracji, o której mowa w art. 13, 6 d) zwi ą zek przedsi ę biorców w rozumieniu pkt 2 - na potrzeby przepisów dotycz ą cych praktyk ograniczaj ą cych konkurencj ę oraz praktyk naruszaj ą cych zbiorowe interesy konsumentów. Art. 2 ustawy z dnia 2 lipca 2004 r. o swobodzie dzia ł alno ś ci gospodarczej (Dz. U. Nr 173, poz. 1807 ze zm.), dalej zwanej „usdg”, definiuje dzia ł alno ść gospodarcz ą jako zarobkow ą dzia ł alno ść wytwórcz ą , handlow ą , budowlan ą , us ł ugow ą oraz poszukiwanie, rozpoznawanie i eksploatacj ę zasobów naturalnych, a tak ż e dzia ł alno ść zawodow ą wykonywan ą w sposób zorganizowany i ci ą g ł y. Przedsi ę biorc ą w rozumieniu art. 4 ust. 1 tej ustawy jest osoba fizyczna, osoba prawna i jednostka organizacyjna nieb ę d ą ca osob ą prawn ą , której odr ę bna ustawa przyznaje zdolno ść prawn ą - wykonuj ą ca we w ł asnym imieniu dzia ł alno ść gospodarcz ą . Strona post ę powania jest podmiotem wpisanym do Krajowego Rejestru S ą dowego – Rejestru Przedsi ę biorców pod numerem KRS 0000043508. Prowadzona przez ni ą dzia ł alno ść gospodarcza wykonywana jest w sposób zorganizowany i ci ą g ł y, z uwagi na co, nale ż y stwierdzi ć , i ż Strona post ę powania jest przedsi ę biorc ą w rozumieniu art. 4 pkt 1 uokik. Bezprawno ść to sprzeczno ść zachowania z przepisami prawa. Bezprawno ść jest czynnikiem o charakterze obiektywnym, niezale ż nym od wyst ą pienia szkody, czy od zamiaru podmiotu dopuszczaj ą cego si ę dzia ł a ń bezprawnych. Przepis art. 24 uokik zawiera otwarty katalog dzia ł a ń stanowi ą cych praktyki naruszaj ą ce zbiorowe interesy konsumentów. Zgodnie z art. 24 ust. 2 pkt 1 powo ł anej ustawy, za praktyk ę naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów uwa ż a si ę stosowanie postanowie ń wzorców umów, które zosta ł y wpisane do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone. Art. 479 43 k.p.c. rozszerza prawomocno ść wyroku wydanego w sprawie o uznanie postanowie ń wzorca umowy za niedozwolone na osoby trzecie. Wpis do rejestru niedozwolonych postanowie ń umownych oznacza zatem, ż e od tego momentu stosowanie takiej klauzuli jest zakazane we wszystkich wzorcach umownych. Mówi ą c o wzorcach umowy w rozumieniu art. 384 k.c. nale ż y mie ć na uwadze wszelkie jednostronnie przygotowane przed zawarciem umowy, gotowe klauzule umowne, które w praktyce mog ą przyj ąć posta ć ogólnych warunków umów, wzorów umów, regulaminów. Wzorzec umowy stosowany w obrocie z konsumentami mo ż e zosta ć poddany tzw. kontroli abstrakcyjnej na podstawie przepisów zawartych w art. 479 36 – 479 45 k.p.c., dokonywanej niezale ż nie od tego, czy wzorzec by ł , czy te ż nie by ł zastosowany w konkretnej umowie. Kontrola taka obejmuje klauzule pojedyncze lub zbiorowe (ca ł y wzorzec lub jego fragment). Oceny postanowie ń w wypadku kontroli abstrakcyjnej dokonuje S ą d Okr ę gowy w Warszawie – S ą d Ochrony Konkurencji i Konsumentów (dalej - „SOKiK”) i wy łą cznie do kompetencji tego S ą du nale ż y uznanie postanowie ń wzorców umownych za niedozowolone. Art. 479 43 k.p.c. rozszerza prawomocno ść wyroku wydanego w sprawie o uznanie postanowie ń wzorca umowy za niedozwolone na osoby trzecie. Skutek tzw. prawomocno ś ci rozszerzonej nast ę puje od chwili wpisania wzorca umowy do Rejestru, prowadzonego przez Prezesa Urz ę du, o którym mowa w art. 479 45 § 2 k.p.c. Konsekwencj ą umieszczenia postanowienia umownego w Rejestrze jest to, ż e pos ł u ż enie si ę nim b ę dzie mia ł o skutek wprowadzenia do umowy elementu bezwzgl ę dnie przez prawo zakazanego. Wpis klauzuli do wskazanego powy ż ej Rejestru oznacza, ż e jej stosowanie w jakimkolwiek wzorcu umownym jest zakazane. W tym miejscu nale ż y podkre ś li ć , i ż dla uznania, i ż klauzula wpisana do rejestru i klauzula z ni ą porównywana s ą to ż same w tre ś ci nie jest konieczna dok ł adna literalna identyczno ść tych postanowie ń . Rozbie ż no ść u ż ytych wyra ż e ń , zmiana szyku zdania czy zastosowanie synonimów nie eliminuje bowiem abuzywnego charakteru ocenianego postanowienia. 7 Powy ż sze stanowisko Prezesa Urz ę du zgodne jest z orzecznictwem S ą du Najwy ż szego, który w uchwale z dnia 13 lipca 2006 r. (sygn. akt III SZP 3/06) stwierdzi ł , i ż „(…) stosowanie postanowie ń wzorców umów o tre ś ci to ż samej z tre ś ci ą postanowie ń uznanych za niedozwolone prawomocnym wyrokiem S ą du Okr ę gowego w Warszawie - S ą du Ochrony Konkurencji i Konsumentów i wpisanych do rejestru, o którym mowa w art. 479 45 § 2 k.p.c., mo ż e by ć uznane w stosunku do innego przedsi ę biorcy za praktyk ę naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów (…)”. W uzasadnieniu do powy ż szej uchwa ł y S ą d uzna ł m.in., ż e „(…) praktyka naruszaj ą ca zbiorowe interesy konsumentów art. 23a uokik (W obowi ą zuj ą cej obecnie ustawie z dnia 16.02.2007r. o ochronie konkurencji i konsumentów, praktyka naruszaj ą ca zbiorowe interesy konsumentów uregulowana zosta ł a w art. 24.) obejmuje równie ż przypadki wprowadzania jedynie zmian kosmetycznych polegaj ą cych na przestawieniu wyrazów lub zast ą pieniu jednych wyrazów innymi, je ż eli tylko wyk ł adnia postanowienia pozwoli stwierdzi ć , ż e jego tre ść mie ś ci si ę w hipotezie zakazanej klauzuli. Stosowanie klauzuli o zbli ż onej tre ś ci do klauzuli wpisanej do rejestru godzi przecie ż tak samo w interesy konsumentów, jak stosowanie klauzuli identycznej, co wpisana do rejestru (…). Przyj ę ta powy ż ej rozszerzaj ą ca wyk ł adnia art. 23a uokik znajduje równie ż uzasadnienie w dyrektywach 93/13 oraz 98/27 a tak ż e orzecznictwie ETS dotycz ą cym zasady efektywno ś ci (…)”. Nie jest wi ę c konieczna dok ł adna, literalna zbie ż no ść klauzuli wpisanej do rejestru i klauzuli z ni ą porównywanej. Niedozwolone s ą równie ż takie postanowienia umów, które mieszcz ą si ę w hipotezie klauzuli wpisanej do rejestru, której tre ść zostanie ustalona w oparciu o dokonan ą jej wyk ł adni ę . Z tre ś ci art. 24 ust. 2 pkt 1 uokik wynika, ż e przez praktyk ę naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów uwa ż a si ę w szczególno ś ci stosowanie postanowie ń wzorców umów, które zosta ł y wpisane do Rejestru, o czym stanowi art. 479 45 k.p.c. Tym samym, dla stwierdzenia stosowania praktyki, polegaj ą cej na bezprawnym naruszeniu zbiorowych interesów konsumentów poprzez stosowanie postanowie ń wzorców umów, które zosta ł y wpisane do Rejestru konieczne jest wykazanie spe ł nienia przes ł anki bezprawno ś ci przejawiaj ą cej si ę w stosowaniu przez przedsi ę biorc ę w obrocie z konsumentami postanowienia wzorca umowy o tre ś ci to ż samej z wpisem do Rejestru dokonanym przez Prezesa Urz ę du na mocy stosownego orzeczenia SOKiK. Analiza Umów przekazanych do Urz ę du przez Stron ę post ę powania wykaza ł a, co nast ę puje. Tre ść postanowienia zawartego w § 3 ust. 10 „ Wzór - umowa przyrzeczenia sprzeda ż y lokalu mieszkalnego ”: „ Terminy, o których mowa w niniejszym paragrafie mog ą ulec przed ł u ż eniu wy łą cznie w przypadku zaistnienia okoliczno ś ci uniemo ż liwiaj ą cych terminow ą realizacj ę inwestycji, za które SPRZEDAJ Ą CY nie ponosi odpowiedzialno ś ci, w szczególno ś ci takich jak: a) decyzje w ł adz, s ą dów, organów administracyjnych, zakazuj ą ce prowadzenie inwestycji lub nakazuj ą ce jej wstrzymanie, b) katastrofy, kl ę ski ż ywio ł owe, po ż ary, zalania itp., c) warunki atmosferyczne uniemo ż liwiaj ą ce prowadzenie inwestycji, d) wojna, strajki, niepokoje i zaburzenia publiczne. W takich przypadkach, terminy ulegaj ą przed ł u ż eniu o okres trwania przyczyny uniemo ż liwiaj ą cej realizacj ę lub zako ń czenie przedmiotowej inwestycji ” w opinii Prezesa Urz ę du jest to ż sama z tre ś ci ą postanowie ń : “Opó ź nienia wywo ł ane decyzjami administracyjnymi lub ich brakiem, w wyniku zmiany przepisów oraz innych niezale ż nych od sprzedaj ą cego przeszkód spowoduj ą odpowiednie przesuni ę cie terminów rozpocz ę cia 8 budowy i oddania przedmiotu budowy kupuj ą cemu” uznanego przez SOKiK za klauzul ę abuzywn ą w wyroku z dnia 18 maja 2005 r., sygn. akt XVII Amc 86/03, a nast ę pnie wpisanego do Rejestru pod nr 882 oraz „Nieprzewidziane przez Sprzedaj ą cego okoliczno ś ci, za które Sprzedaj ą cy nie ponosi odpowiedzialno ś ci, w szczególno ś ci spowodowane przed ł u ż aj ą c ą si ę procedur ę administracyjn ą zmierzaj ą c ą do uzyskania decyzji administracyjnych oraz wymaganych na tych decyzjach klauzul b ę d ą skutkowa ł y przesuni ę ciem terminu wybudowania budynku i lokalu oraz wydania lokalu Kupuj ą cemu o okres niezb ę dny do zako ń czenia budowy nie krótszy o czas trwania przeszkody.” uznanego przez SOKiK za klauzul ę abuzywn ą w wyroku z dnia 16 kwietnia 2007 r., sygn. akt XVII Amc 43/06, a nast ę pnie wpisanego do Rejestru pod nr 1203. Ww. postanowienia zosta ł y uznane przez SOKiK za niedozwolone i wpisane do Rejestru z uwagi na fakt, i ż kszta ł tuj ą prawa i obowi ą zki konsumenta w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, ra żą co naruszaj ą c jego interesy (art. 385 1 § 1 k.c.), jednocze ś nie wy łą czaj ą lub istotnie ograniczaj ą odpowiedzialno ść wzgl ę dem konsumenta za niewykonanie lub nienale ż yte wykonanie zobowi ą zania (art. 385 3 pkt 2 k.c.) oraz przyznaj ą kontrahentowi konsumenta uprawnienia do dokonywania wi ążą cej interpretacji umowy (art. 385 3 pkt 9 k.c.) Rozwa ż aj ą c abuzywny charakter ww. postanowie ń umownych, nale ż y bra ć pod uwag ę skutki, jakie mog ą wywo ł ywa ć , kiedy zostan ą umieszczone we wzorcu umowy. Wybudowanie lokalu mieszkalnego i przedstawienie go konsumentowi do odbioru w terminie pó ź niejszym, ni ż okre ś lony w umowie stanowi uchybienie podstawowemu obowi ą zkowi wynikaj ą cemu z tre ś ci zobowi ą zania, powinno stanowi ć podstaw ę do żą dania przez konsumenta naprawienia szkody poniesionej przez niego na skutek dzia ł ania przedsi ę biorcy. Oczywi ś cie, bior ą c pod uwag ę ogólne zasady prawa, nienale ż yte wykonanie zobowi ą zania musi by ć nast ę pstwem okoliczno ś ci, za które d ł u ż nik odpowiada (art. 471 k.c.). Przeszkody niezale ż ne od dewelopera, nale ż y rozumie ć jako kategori ę zjawisk o charakterze zobiektywizowanym, których przy zachowaniu nale ż ytej staranno ś ci (racjonalno ś ci dzia ł ania) dewelopera, nie mo ż na by ł o przewidzie ć i im zapobiec. Podkre ś lenia wymaga jednak fakt, i ż owa przeszkoda nie mo ż e wy łą cza ć ryzyka stanowi ą cego integraln ą cz ęść dzia ł alno ś ci gospodarczej i podejmowanych decyzji. Nie mo ż na usprawiedliwia ć nierównowagi transakcyjnej zwyk ł ym ryzykiem wyst ą pienia okoliczno ś ci b ę d ą cych podstaw ą opó ź nie ń wybudowania lokalu mieszkalnego. Natomiast przytoczone powy ż ej postanowienie wpisane do Rejestru pod poz. 882 mo ż e skutkowa ć wy łą czeniem odpowiedzialno ś ci przedsi ę biorcy wzgl ę dem konsumenta za niewykonanie b ą d ź nienale ż yte wykonanie zobowi ą zania. W praktyce mo ż e bowiem zdarzy ć si ę taka sytuacja, gdy niewykonanie b ą d ź nienale ż yte wykonanie umowy po stronie przedsi ę biorcy b ę dzie nast ę pstwem niezale ż nych, ale zawinionych przez niego przyczyn np. wstrzymanie realizacji inwestycji przez w ł a ś ciwe organy nadzoru budowlanego na skutek zaniedba ń wykonawcy, opó ź nienia w wydaniu zezwolenia na budow ę z przyczyn zawinionych przez sk ł adaj ą cego wniosek, opó ź nienia w wydaniu zezwolenia na u ż ytkowanie budynku z uwagi na jego wadliwe wykonanie itp. Podobne stanowisko zaj ął SOKiK w uzasadnieniu do wyroku z dnia 18 maja 2005 r., sygn. akt XVII Amc 86/03 : „(…) zapisy wy łą czaj ą odpowiedzialno ść pozwanego wzgl ę dem konsumenta za niewykonanie lub nienale ż yte wykonanie zobowi ą zania. Dotyczy to sytuacji, gdy niewykonanie lub nienale ż yte wykonanie umowy nast ę puje wprawdzie z przyczyn niezale ż nych, ale zawinionych przez pozwanego (np. wstrzymanie realizacji inwestycji przez organ nadzoru budowlanego na skutek uchybie ń wykonawcy, opó ź nienie wydania zezwolenia na budow ę z przyczyn zawinionych przez wnioskodawc ę , b łę dów projektu sporz ą dzonego przez osoby trzecie, konieczno ść przerwania robót na skutek mrozów z powodu nieosi ą gni ę ci planowanego stadium realizacji itp.) obydwa zapisy stanowi ą , zatem, sprzeczn ą z dobrymi obyczajami, prób ę przeniesienia ryzyka gospodarczego na konsumenta .” 9 W odniesieniu do niedozwolonego postanowienia wpisanego do rejestru pod poz. 1203, nale ż y podkre ś li ć , i ż w tym przypadku abuzywno ść wynika, z faktu, i ż otwarty katalog okoliczno ś ci powoduj ą cych przesuni ę cie terminu wydania lokalu mieszkalnego, za które przedsi ę biorca nie ponosi odpowiedzialno ś ci ( „w szczególno ś ci ”), mo ż e skutkowa ć tym, ż e b ę dzie on mia ł mo ż liwo ść powo ł ania si ę na przedmiotowe postanowienie praktycznie w ka ż dym przypadku powstania opó ź nienia. Przedsi ę biorca dzia ł aj ą cy profesjonalnie na rynku budowlanym, powinien przy okre ś laniu terminu realizacji inwestycji mie ć na wzgl ę dzie okoliczno ś ci, które mog ą wp ł ywa ć na przed ł u ż enie czasu prowadzenia robót budowlanych, w tym m.in.: czas oczekiwania na decyzje administracyjne, warunki atmosferyczne czy konieczno ść wykonania dodatkowych robót budowlanych. Z uwagi na powy ż sze przedmiotowe postanowienie stanowi prób ę przeniesienia ryzyka zwi ą zanego z prowadzeniem dzia ł alno ś ci gospodarczej na konsumenta, co z kolei narusza dobre obyczaje takie jak: wzajemne zaufanie stron, uczciwo ść kupieck ą b ą d ź zasad ę rzetelnego traktowania konsumenta. Zakwestionowane w niniejszym post ę powaniu przez Prezesa Urz ę du postanowienie wymienione w § 3 ust. 10 „ Wzór - umowa przyrzeczenia sprzeda ż y lokalu mieszkalnego ”, mo ż e równie ż ogranicza ć odpowiedzialno ść Strony post ę powania wobec konsumenta z tytu ł u niewykonania lub nienale ż ytego wykonania umowy, a jednocze ś nie z uwagi na zwrot „w szczególno ś ci” daje jej mo ż liwo ść dokonywania wi ążą cej interpretacji umowy, czego skutkiem mo ż e by ć nieograniczone rozszerzenie okoliczno ś ci wp ł ywaj ą cych na przed ł u ż enie terminu. Z uwagi na powy ż sze nale ż y uzna ć , i ż przedmiotowe postanowienie mie ś ci si ę w „hipotezach” ww. klauzul, które zosta ł y wpisane do Rejestru pod poz. 882 oraz 1203). Tre ść postanowienia zawartego w § 4 ust. 5 zd. 2 „ Wzór - umowa przyrzeczenia lokalu mieszkalnego ”: „ W przypadku zmiany obowi ą zuj ą cej stawki VAT, nale ż no ś ci niezap ł acone przez Kupuj ą cego do dnia wej ś cia w ż ycie tej zmiany zostan ą odpowiednio skorygowane o podatek VAT nale ż ny w zwi ą zku z realizacj ą niniejszej umowy, zgodnie z obowi ą zuj ą cymi przepisami ” i postanowienia zawartego w § 6 ust. 4 zd. 2 „ Umowa przyrzeczenia lokalu mieszkalnego ”: „ Sprzedaj ą cy ma prawo w przypadku zmiany przepisów odnosz ą cych si ę do ustalania zasad i wysoko ś ci podatku od towarów i us ł ug (VAT) dokona ć stosownego doliczenia tego podatku do ceny netto ” w opinii Prezesa Urz ę du jest to ż sama z tre ś ci ą postanowienia: „Do ceny netto zostanie doliczony podatek VAT zgodnie z obowi ą zuj ą cymi przepisami. Na dzie ń podpisania umowy stawka podatku VAT na lokal mieszkalny wynosi 7%, a na gara ż i miejsce parkingowe 22%. W przypadku zmiany stawki podatku VAT nast ą pi odpowiednia zmiana ceny” uznanego przez SOKiK za klauzul ę abuzywn ą w wyroku z dnia 18 maja 2005 r., sygn. akt XVII Amc 86/03, a nast ę pnie wpisanego do Rejestru pod nr 885. Ponadto, tre ść postanowienia zawartego w § 9„ Umowa przyrzeczenia lokalu mieszkalnego ”: „ W przypadku wzrostu inflacji rocznej powy ż ej 10 % w trakcie trwania realizacji inwestycji, kwota pozosta ł a do zap ł acenia podlega waloryzacji wspó ł czynnikiem GUS wzrostu cen robót budowlano monta ż owych ” w opinii Prezesa jest to ż sama z tre ś ci ą postanowienia: „ Koszty budowy 1 m2 powierzchni ca ł kowitej mo ż e si ę zmieni ć w zale ż no ś ci od wzrostu czynników cenotwórczych i budowlanych maj ą cych wp ł yw na koszt budowy” uznanego przez SOKiK za klauzul ę abuzywn ą w wyroku z dnia 21 grudnia 2004 r. , sygn. akt XVII Amc 69/03, a nast ę pnie wpisanego do Rejestru pod nr 284. Abuzywny charakter tego rodzaju klauzul wynika z faktu, i ż przewiduj ą one uprawnienia kontrahenta konsumenta do okre ś lenia lub podwy ż szenia ceny lub wynagrodzenia po zawarciu umowy bez przyznania konsumentowi prawa odst ą pienia od umowy (patrz: art. 385 3 pkt 20 k.c.). Z tego te ż powodu ww. postanowienia zosta ł y uznane przez SOKiK za niedozwolone i wpisane do Rejestru. SOKiK w uzasadnieniu wyroku z dnia 18 maja 2005 r. sygn. akt XVII Amc 86/03 stwierdzi ł , i ż w jego ocenie „(…) klauzula narusza art.385 1 § 1 10 k.c. i art. 385 3 kpt. 20 k.c., gdy ż przewiduj ą c mo ż liwo ść podniesienia ceny pozwany nie przewidzia ł mo ż liwo ś ci odst ą pienia od umowy przez konsumenta. Zdaniem S ą du wzrost stawki podatku stanowi wprawdzie zdarzenie niezale ż ne od stron, jednak podatek VAT stanowi element ceny. Wzrost stawki podatku jest, zatem wzrostem ceny i konsument musi mie ć bezwzgl ę dnie zapewnione, stosownie do art. 385 3 pkt 20 k.c., prawo do odst ą pienia od umowy .”, potwierdzaj ą c w ten sposób pogl ą dy wyra ż ane w doktrynie - „ Zmiana ceny przez kontrahenta konsumenta dopuszczalna jest tylko wówczas, gdy konsumentowi s ł u ż y odpowiednik w postaci prawa odst ą pienia od umowy” (E. Łę towska „Ustawa o ochronie niektórych praw konsumentów – komentarz”, Wydawnictwo C.H. BECK, Warszawa 2000, s. 108). Odnosz ą c si ę do zakwestionowanych przez Prezesa Urz ę du w niniejszym post ę powaniu postanowie ń umownych umieszczonych w § 4 ust. 5 zd. 2 „ Wzór - umowa przyrzeczenia lokalu mieszkalnego ” oraz w § 6 ust. 4 zd. 2 „ Umowa przyrzeczenia lokalu mieszkalnego ” nale ż y podkre ś li ć , i ż one równie ż , tak jak postanowienia umieszczone pod poz. 885 oraz 284 w Rejestrze, przewiduj ą uprawnienia kontrahenta konsumenta do okre ś lenia lub podwy ż szenia ceny lub wynagrodzenia po zawarciu umowy bez przyznania konsumentowi prawa odst ą pienia od umowy. Z uwagi na powy ż sze nale ż y uzna ć , i ż mieszcz ą si ę one w „hipotezach” ww. klauzul wpisanych do Rejestru. Tre ść postanowienia zawartego w § 7 ust. 10 „ Wzór - umowa przyrzeczenia sprzeda ż y lokalu mieszkalnego”: „KUPUJ Ą CY nie mo ż e odmówi ć ponownego odbioru Lokalu i innych powierzchni okre ś lonych w umowie, powo ł uj ą c si ę na inne usterki lub wady, ni ż te które zosta ł y stwierdzone w trakcie pierwszego odbioru. Nie opisanie usterek lub wad w protokole odbioru nie wy łą cza r ę kojmi SPRZEDAJ Ą CEGO za wady fizyczne zbywanych powierzchni. ” zdaniem Prezesa Urz ę du jest to ż sama z tre ś ci ą postanowienia „ Kupuj ą cy nie mo ż e odmówi ć odbioru przedmiotowego lokalu podczas drugiego odbioru technicznego z powo ł aniem si ę ma nowe wady, których istnienie móg ł stwierdzi ć podczas pierwszego odbioru ” uznanego przez SOKiK za klauzul ę abuzywn ą w wyroku z dnia 22 listopada 2004 r., sygn. akt XVII Amc 55/03, a nast ę pnie wpisanego do Rejestru pod nr 366. Ww. postanowienie umowne zosta ł o uznane przez SOKiK za niedozwolone w rozumieniu art. 385 1 § 1 k.c., jako ra żą co naruszaj ą ce interes konsumenta, gdy ż de facto pozbawia go prawa do powo ł ania si ę na nowe wady, których istnienie móg ł stwierdzi ć podczas pierwszego odbioru. Pozbawienie konsumenta nieb ę d ą cego profesjonalist ą prawa do powo ł ania si ę na ujawnione pó ź niej, a nie stwierdzone przy pierwszym odbiorze wady, w sposób niedopuszczalny pozbawia go prawa do dochodzenia roszcze ń z tytu ł u stwierdzonych wad jak i prawa do dysponowania lokalem, poniewa ż nie ma on mo ż liwo ś ci odmówienia odbioru lokalu w przypadku pó ź niejszego wykrycia wady, której nie zauwa ż y ł podczas pierwszego odbioru. Jednocze ś nie cytowane postanowienie narusza dobre obyczaje handlowe poprzez stosowanie w umowach z konsumentami nieuczciwych praktyk w zakresie prowadzenia dzia ł alno ś ci gospodarczej polegaj ą ce na nadu ż ywaniu przewagi kontraktowej w celu uzyskania nieuzasadnionych korzy ś ci. W niniejszym przypadku korzy ść nie ma wymiaru ekonomicznego, niemniej jednak polega równie ż na nierzetelnym traktowaniu konsumenta wskutek pozbawienia mo ż liwo ś ci powo ł ania si ę na nowe wady, których konsument nie zg ł osi ł podczas pierwszego odbioru, co narusza równowag ę stron umowy. Analogiczne skutki dla konsumenta, w postaci pozbawienia go mo ż liwo ś ci dochodzenia roszcze ń z tytu ł u stwierdzonych wad jak i prawa do dysponowania lokalem oraz nierzetelnego traktowania, wywo ł uje zakwestionowane przez Prezesa Urz ę du w niniejszym post ę powaniu postanowienie umieszczone w § 7 ust. 10 „ Wzór - umowa przyrzeczenia sprzeda ż y lokalu mieszkalnego”. Z uwagi na powy ż sze nale ż y uzna ć , i ż mie ś ci si ę ono w „hipotezie” ww. klauzuli, która zosta ł a wpisana do Rejestru pod poz. 366. 11 Tre ść postanowienia zawartego w § 10 ust. 1 „ Umowy przyrzeczenia lokalu mieszkalnego” : „ W przypadku rezygnacji z zakupu przez Kupuj ą cego, zwrot wp ł aconych kwot nast ę puje w terminie do 6 miesi ę cy od daty rezygnacji” w opinii Prezesa Urz ę du jest to ż sama z tre ś ci ą postanowienia „ Kupuj ą cy ma prawo odst ą pienia od umowy z przyczyn le żą cych po ich stronie, kiedy zosta ł o z ł o ż one pisemne o ś wiadczenie o wypowiedzeniu. Zwrot wp ł aconych pieni ę dzy nast ą pi w rozliczeniu nominalnym, po podpisaniu nowej umowy sprzeda ż y na przedmiotowy lokal. B ą d ź w nieprzekraczalnym terminie 6 miesi ę cy po wypowiedzeniu” uznanego przez SOKiK za klauzul ę abuzywn ą w wyroku z dnia 23 listopada 2006 r., sygn. akt XVII AmC 156/05, a nast ę pnie wpisanego do Rejestru pod nr 1006. Ww. wpisane do Rejestru pod poz. 1006 postanowienie stanowi klauzul ę abuzywn ą w rozumieniu art. 385 1 § 1 k.c. jako ra żą co naruszaj ą ce interesy konsumentów. Postanowienie tej tre ś ci uprawnia developera do rozliczenia z konsumentem, odst ę puj ą cym od umowy w terminie do 6 miesi ę cy. Oznacza to, i ż przedsi ę biorca mo ż e w skrajnym przypadku zwróci ć konsumentowi wniesion ą przez niego kwot ę w ostatnim dniu terminu, co wynika z tre ś ci przedmiotowego postanowienia – „ w terminie 6 miesi ę cy po wypowiedzeniu” , uzyskuj ą c w ten sposób mo ż liwo ść korzystania ze ś rodków pieni ęż nych swojego klienta, który w tym przypadku nie b ę dzie móg ł ich wykorzysta ć w inny sposób. Nale ż y podkre ś li ć , i ż na podstawie postanowienia umownego zawartego w § 10 ust. 1 „ Umowy przyrzeczenia lokalu mieszkalnego” Strona post ę powania równie ż uzyskuje mo ż liwo ść dokonania zwrotu konsumentowi w terminie do 6 miesi ę cy po odst ą pieniu przez niego od umowy („ zwrot wp ł aconych kwot nast ę puje w terminie do 6 miesi ę cy od daty rezygnacji ”), przez co mie ś ci si ę w „hipotezie” ww. klauzuli, która zosta ł a wpisana do Rejestru pod poz. 1006. Tre ść postanowienia zawartego w § 15 ust. 1 „ Umowy przyrzeczenia lokalu mieszkalnego ”: § 15 ust. 1 „ Sprzedaj ą cy b ą d ź inny wskazany przez niego specjalistyczny podmiot zajmuj ą cy si ę zarz ą dzaniem nieruchomo ś ci b ę dzie prowadzi ć odp ł atnie administracj ę (zarz ą d) zespo ł u mieszkalnego do 31.12.2009 roku” w opinii Prezesa Urz ę du jest to ż sama z tre ś ci ą postanowienia „ Sprzedaj ą cy zobowi ą zuje si ę prowadzi ć odp ł atnie, na koszt mieszka ń ców i z ich upowa ż nienia, administracj ę budynku przez 36 miesi ę cy od daty przekazania budynku do eksploatacji. Kupuj ą cy podpisuj ą c niniejsz ą Umow ę upowa ż nia Sprzedaj ą cego do powy ż szych czynno ś ci. Po up ł ywie tego terminu sposób administracji zostanie ustalony przez W ł a ś cicieli mieszka ń w trybie wynikaj ą cym z ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o w ł asno ś ci lokali (Dz. U. Nr 85, poz. 388)” uznanego przez SOKiK za klauzul ę abuzywn ą w wyroku z dnia 18 maja 2005 r., sygn. akt XVII Amc 86/03, a nast ę pnie wpisanego do Rejestru pod nr 893. Wpisane do Rejestru pod poz. 893 postanowienie umowne stanowi klauzul ę abuzywn ą w rozumieniu art. 385 1 § 1 k.c., bowiem kszta ł tuje jego prawa i obowi ą zki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, ra żą co naruszaj ą c jego interesy. Konstrukcja przedmiotowego postanowienia uniemo ż liwia konsumentowi korzystanie z ustawowego uprawnienia, okre ś lonego w art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o w ł asno ś ci lokali (tekst. jedn. Dz. U. z 2000 r., Nr 80, poz. 903 ze zm.), zgodnie z którym „W ł a ś ciciele lokali mog ą w umowie o ustanowieniu odr ę bnej w ł asno ś ci lokali albo w umowie zawartej pó ź niej w formie aktu notarialnego okre ś li ć sposób zarz ą du nieruchomo ś ci ą wspóln ą , a w szczególno ś ci mog ą powierzy ć zarz ą d osobie fizycznej albo prawnej” . W przypadku tego rodzaju klauzuli, z uwagi na przewag ę kontraktow ą przedsi ę biorcy trudno mówi ć , i ż podpisanie takiego zobowi ą zania przez konsumenta, stanowi wyraz jego nieskr ę powanej woli. Niew ą tpliwie za ś zgodnie z postanowieniami ww. ustawy to w ł a ś nie od wolnej woli 12 w ł a ś cicieli zale ż y komu powierz ą zarz ą d nad nieruchomo ś ci ą . Stanowisko takie potwierdzi ł S ą d Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia 26 kwietnia 2006 r., sygn. akt VI ACa 12090/5 zmieniaj ą cy wyrok SOKiK z dnia 18 maja 2005 r., sygn. akt XVII Amc 86/03, stwierdzaj ą c ż e: „ Przedmiotowa klauzula umowy, (…), jest sprzeczna z dobrymi obyczajami i ra żą co narusza interes konsumenta – art. 385 1 § 1 k.c. Na podstawie tego postanowienia zostaje zawarty odr ę bny stosunek prawny, który wi ąż e strony przez okres 36 miesi ę cy. Uprawnione jest jednak stwierdzenie, ż e zapewnienie przez „dewelopera” administrowania budynkiem, w pierwszym etapie, po zako ń czeniu procesu budowy, w którym nast ę puje sukcesywne ustanawianie odr ę bnych w ł asno ś ci lokali, zanim ukonstytuuje si ę wspólnota mieszkaniowa, jest zjawiskiem po żą danym. Sprzeciw budzi jedynie bardzo d ł ugi okres administrowania budynkiem przez sprzedaj ą cego. Wprowadzaj ą c do wzorca umowy postanowienie sformu ł owane w ten sposób, pozwana ograniczy ł a jedn ą z podstawowych zasad prawa zobowi ą za ń , tj. zasad ę swobody umów, której elementem jest swoboda wyboru kontrahenta stosunku prawnego. Zatem skar żą ca naruszy ł a, zarówno interes konsumenta oraz zasady uczciwego obrotu. Konsument pozbawiony zosta ł swobody wybory kontrahenta, z którym ma wi ą za ć go umowa trwaj ą ca 3 lata, a na rynku zarz ą dców nieruchomo ś ciami ograniczona zosta ł a konkurencja.”. Odnosz ą c si ę do postanowienia zawartego w § 15 ust. 1 „ Umowy przyrzeczenia lokalu mieszkalnego ” nale ż y stwierdzi ć , i ż zamieszczenie go przez Stron ę post ę powania w umowie uniemo ż liwia, a przynajmniej powa ż nie ogranicza wykonywanie praw w ł a ś cicielskich, gdy ż przewiduje zbyt d ł ugi okres sprawowania funkcji przez z góry narzucony przez ni ą zarz ą d. Sformu ł owanie analizowanego postanowienia skutkuje zwi ą zaniem konsumentów ustanowionym jednostronnie przez Stron ę post ę powania zarz ą dem przez d ł ugi, bo wynosz ą cy ok. 30 miesi ę cy okres (teoretycznie od 30 czerwca 2007 r. - zgodnie z § 4 ust. 1 i 2 daty wydania przedmiotu umowy do 31 grudnia 2009 r.). Z uwagi na powy ż sze nale ż y uzna ć , i ż mie ś ci si ę ono w „hipotezie” ww. klauzuli, która zosta ł a wpisana do Rejestru pod poz. 893. Tre ść postanowienia zawartego w § 19 ust. 3 „ Umowy przyrzeczenia lokalu mieszkalnego ”: „ Ewentualne spory powsta ł e na tle obowi ą zywania n/n umowy Strony rozwi ą zywa ć b ę d ą w drodze negocjacji, a w przypadku porozumienia poddadz ą je rozstrzygni ę ciu s ą du w ł a ś ciwego dla siedziby Spó ł ki ” w opinii Prezesa Urz ę du jest to ż sama z tre ś ci ą postanowienia: „ S ą dem w ł a ś ciwym do rozpatrywania wszystkich sporów wynik ł ych z umowy jest s ą d siedziby Frontonu ” uznanego przez SOKiK za klauzul ę abuzywn ą w wyroku z dnia 17 sierpnia 2006 r., sygn. akt XVII AmC 100/05, a nast ę pnie wpisanego do Rejestru pod nr 922. Ww. postanowienie umowne wpisane do Rejestru pod nr 922 stanowi klauzul ę abuzywn ą w rozumieniu art. 385 3 pkt 23 k.c., gdy ż narzuca rozpoznanie sprawy przez s ą d, który wedle ustawy nie jest miejscowo w ł a ś ciwy. Rozwa ż aj ą c problem w ł a ś ciwo ś ci s ą du w przypadku ewentualnego sporu pomi ę dzy przedsi ę biorc ą a konsumentem, stwierdzi ć nale ż y, i ż autonomia stron w tym zakresie ograniczona jest przepisami o ochronie konsumentów, posiadaj ą cymi charakter iuris cogentis . Konsekwencj ą tego jest bezwzgl ę dne stosowanie przepisów k.p.c. okre ś laj ą cych w ł a ś ciwo ść s ą dów, co powoduje, ż e s ą dem w ł a ś ciwym do rozpoznania sporów jest s ą d ogólnej w ł a ś ciwo ś ci pozwanego (art. 27 k.p.c.) lub s ą d miejsca wykonania umowy (art. 34 k.p.c.). Inne okre ś lenie w ł a ś ciwo ś ci jest postanowieniem niedozwolonym w rozumieniu art. 385 3 pkt 23 k.c. Stanowisko takie potwierdzi ł SOKiK w wyroku z dnia 17 sierpnia 2006 r., sygn. akt XVII AmC 100/05, stwierdzaj ą c ż e: „ W ocenie S ą du § 10 postanowienia umownego stanowi tzw. klauzul ę prorogacyjn ą i ustala wy łą czn ą w ł a ś ciwo ść s ą du na podstawie siedziby Frontonu do rozpoznania ewentualnych sporów z umowy o wybudowanie budynku i przedwst ę pnej sprzeda ż y lokali mieszkalnych i jest sprzeczny z dobrymi obyczajami. S ą d uzna ł , i ż wy łą czenie 13 zasady w ł a ś ciwo ś ci ogólnej i przemiennej s ą du mo ż e stanowi ć dodatkow ą dolegliwo ść dla kupuj ą cego a tak ż e ograniczy ć realizacj ę przys ł uguj ą cych mu uprawnie ń ”. Postanowienie zawarte w § 19 ust. 3 „ Umowy przyrzeczenia lokalu mieszkalnego ”, narzuca rozpoznanie sprawy przez s ą d, który wedle ustawy nie jest miejscowo w ł a ś ciwy („ s ą du w ł a ś ciwego dla siedziby Spó ł ki ”), przez co mie ś ci si ę w „hipotezie” ww. klauzuli, która zosta ł a wpisana do Rejestru pod poz. 922. Bior ą c powy ż sze pod uwag ę nale ż y stwierdzi ć , ż e wykazano, i ż kwestionowane postanowienia wzorców umów mieszcz ą si ę w „hipotezach” wymienionych klauzul wpisanych do Rejestru: ƒ tre ść § 3 ust. 10 „ Wzór - umowa przyrzeczenia sprzeda ż y lokalu mieszkalnego” w klauzulach z poz. 882, 1203, ƒ tre ść w § 4 ust. 5 zd. 2 „ Wzór - umowa przyrzeczenia sprzeda ż y lokalu mieszkalnego” oraz § 6 ust. 4 zd. 2 „ Umowy przyrzeczenia lokalu mieszkalnego ” w klauzuli z poz. 885, ƒ tre ść § 9 „ Umowy przyrzeczenia lokalu mieszkalnego ” w klauzuli z poz. 284, ƒ tre ść § 7 ust. 10 „ Wzór - umowa przyrzeczenia sprzeda ż y lokalu mieszkalnego” w klauzuli z poz. 366, ƒ tre ść § 10 ust. 1 „ Umowy przyrzeczenia lokalu mieszkalnego” w klauzuli z poz. 1006, ƒ tre ść § 15 ust. 1 „ Umowy przyrzeczenia lokalu mieszkalnego ” w tre ś ci klauzuli z poz. 893, ƒ natomiast tre ść § 19 ust. 3 „ Umowy przyrzeczenia lokalu mieszkalnego ” w klauzuli z poz. 922. Reasumuj ą c, w rozpatrywanej sprawie bezprawno ść dzia ł ania Strony post ę powania w ś wietle art. 24 ust. 2 pkt 1 uokik polega na wprowadzeniu do obrotu postanowie ń umownych bezwzgl ę dnie przez prawo zakazanych, które znajduj ą si ę w Rejestrze niedozwolonych postanowie ń umownych o którym stanowi art. 479 45 k.p.c. W zwi ą zku z powy ż szym nale ż y uzna ć , ż e zosta ł a spe ł niona przes ł anka stwierdzenia praktyki naruszaj ą cej zbiorowe interesy konsumentów, tj. bezprawno ść dzia ł a ń przedsi ę biorcy. Przepisy uokik nie definiuj ą poj ę cia zbiorowego interesu konsumentów. Z ca łą pewno ś ci ą mamy do czynienia z takim interesem, gdy dzia ł ania przedsi ę biorcy dotycz ą zbiorowo ś ci i mog ą dotkn ąć ka ż dego potencjalnego klienta tego przedsi ę biorcy, czyli gdy s ą powszechne. W niniejszej sprawie mamy do czynienia z naruszeniem praw nieograniczonej grupy konsumentów, którzy mogli skorzysta ć ze ś wiadczonych przez Stron ę post ę powania us ł ug poprzez podpisanie Umowy przez ni ą stosowanej, w której tre ś ci zamieszczone zosta ł y postanowienia o tre ś ci to ż samej z klauzulami wpisanymi do Rejestru. Nale ż y podkre ś li ć , ż e w rozpatrywanym stanie faktycznym bezprawne zachowanie Strony post ę powania nie dotyczy interesów poszczególnych osób, których sprawy maj ą charakter jednostkowy, indywidualny i niedaj ą cy si ę porówna ć z innymi, lecz mamy do czynienia z naruszonymi uprawnieniami szerokiego kr ę gu us ł ugobiorców, których sytuacja jest identyczna i wspólna dla ca ł ej, licznej grupy obecnych i przysz ł ych jej kontrahentów. Maj ą c powy ż sze na wzgl ę dzie, nale ż y uzna ć , i ż opisane dzia ł ania Strony post ę powania godz ą w zbiorowy interes konsumentów, a tym samym zosta ł a spe ł niona trzecia z wymienionych wy ż ej przes ł anek do stwierdzenia praktyki naruszaj ą cej zbiorowe interesy konsumentów. 14 Rozstrzygni ę cie w pkt I sentencji decyzji. Stwierdzenie zaniechania stosowania praktyki naruszaj ą cej zbiorowe interesy konsumentów. Zgodnie z art. 27 ust. 1 uokik, nie wydaje si ę decyzji o uznaniu praktyki za naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów i nakazuj ą cej zaniechanie jej stosowania, je ż eli przedsi ę biorca zaprzesta ł stosowania praktyki, o której mowa w art. 24 uokik. W takim przypadku, Prezes Urz ę du wydaje decyzj ę o uznaniu praktyki za naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów i stwierdzaj ą c ą zaniechanie jej stosowania, przy czym ci ęż ar udowodnienia okoliczno ś ci zaniechania stosowania zarzucanej praktyki spoczywa na przedsi ę biorcy. Z ustale ń dokonanych w niniejszym post ę powaniu wynika, ż e Strona post ę powania podpisywa ł a umowy z konsumentami z wykorzystaniem wzorca umowy „ Umowa przyrzeczenia sprzeda ż y lokalu mieszkalnego” w jego pierwotnym brzmieniu do dnia 19 marca 2007 r. W dniu 19 maja 2008 r. podpisa ł a ona aneksy zawieraj ą ce modyfikacj ę postanowie ń zawartych w § 6 ust. 4 zd. 2, § 10 ust. 1, § 15 ust. 1, § 19 ust. 3 tego ż wzorca. Co oznacza, i ż z dniem 19 maja 2008 r. zaprzesta ł a stosowania w obrocie konsumenckim przedmiotowych postanowie ń umownych. Nast ę pnie w dniu umowy 23 czerwca 2008 r. Strona post ę powania podpisa ł a aneksy wcze ś niej zawartych umów z wykorzystaniem wzorca umowy „ Umowa przyrzeczenia sprzeda ż y lokalu mieszkalnego” odno ś nie do postanowienia zawartego w § 9 tego ż wzorca. Z dniem 23 czerwca 2008 r. Strona post ę powania zaprzesta ł a stosowania równie ż ww. postanowienia umownego. W odniesieniu do wzorca umowy „ Wzór - umowa sprzeda ż y przyrzeczenia lokalu mieszkalnego ” Strona post ę powania podpisywa ł a umowy z konsumentami z wykorzystaniem tego ż wzorca w jego pierwotnym brzmieniu do dnia 22 kwietnia 2008 r. Natomiast w dniu 14 maja 2008 r. podpisa ł a ona aneksy zawieraj ą ce modyfikacj ę postanowie ń zawartych w § 3 ust. 10, § 4 ust. 5 zd. 2, § 7 ust. 10 tego ż wzorca, co oznacza, i ż zaprzesta ł a ich stosowania w obrocie konsumenckim z t ą dat ą . W przedmiotowej sprawie zosta ł y spe ł nione przes ł anki konieczne do stwierdzenia praktyki naruszaj ą cej zbiorowe interesy konsumentów, okre ś lonej w art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 uokik oraz przes ł anki wydania decyzji o uznaniu praktyki za naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów i stwierdzaj ą c ą zaniechanie jej stosowania wskazanych w art. 27 uokik. Maj ą c powy ż sze na uwadze, orzeka si ę jak w punkcie I sentencji decyzji. Rozstrzygni ę cie w pkt II sentencji decyzji. Na ł o ż enie kary pieni ęż nej. Stosownie do art. 106 ust. 1 pkt 4 uokik, Prezes Urz ę du mo ż e na ł o ż y ć na przedsi ę biorc ę , w drodze decyzji, kar ę pieni ęż n ą w wysoko ś ci nie wi ę kszej ni ż 10% przychodu osi ą gni ę tego w roku rozliczeniowym poprzedzaj ą cym rok na ł o ż enia kary, je ż eli przedsi ę biorca ten, cho ć by nieumy ś lnie, dopu ś ci ł si ę stosowania praktyki naruszaj ą cej zbiorowe interesy konsumentów w rozumieniu art. 24 uokik. Ustawa o ochronie konkurencji i konsumentów wprowadzi ł a zatem zasad ę fakultatywno ś ci kar nak ł adanych przez Prezesa Urz ę du na przedsi ę biorców, którzy dopu ś cili si ę stosowania praktyki naruszaj ą cej zbiorowe interesy konsumentów. Przedmiotowa ustawa nie przes ą dza bezwzgl ę dnie wysoko ś ci kary nak ł adanej przez Prezesa Urz ę du, który decyduj ą c o tym w ka ż dym konkretnym przypadku, kieruje si ę za ł o ż eniem, ż e sankcja musi spe ł nia ć zarówno funkcj ę represyjn ą , jak i prewencyjn ą (dyscyplinuj ą c ą ). Przy ustalaniu wysoko ś ci kar pieni ęż nych, o których mowa 15 w art. 106-108 uokik, Prezes Urz ę du powinien wzi ąć pod uwag ę w szczególno ś ci okres, stopie ń oraz okoliczno ś ci naruszenia ustawy, a tak ż e uprzednie naruszenie przepisów uokik (art. 111). W pkt I sentencji niniejszej decyzji uznano okre ś lone dzia ł anie Strony post ę powania za praktyk ę naruszaj ą cych zbiorowe interesy konsumentów i stwierdzono zaniechanie jej stosowania. Praktyka ta polega ł a na stosowaniu postanowie ń nast ę puj ą cych wzorców umów, których tre ść jest zbie ż na z tre ś ci ą postanowie ń umownych wpisanych do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 k.p.c. Za udowodnione nale ż y uzna ć , i ż dosz ł o do naruszenia przez Stron ę post ę powania okre ś lonego w art. 24 uokik zakazu w sposób okre ś lony w sentencji niniejszej decyzji. W niniejszej sprawie Prezes Urz ę du uzna ł za zasadne skorzystanie z przys ł uguj ą cego mu na mocy przepisów uokik uprawnienia do na ł o ż enia kary pieni ęż nej w sytuacji stosowania przez przedsi ę biorc ę praktyki naruszaj ą cej zbiorowe interesy konsumentów z uwagi na fakt, i ż tre ść stosowanych przez Stron ę post ę powania w obrocie konsumenckim zakwestionowanych przez Prezesa Urz ę du postanowie ń wzorców umów jest to ż sama z klauzulami, które zosta ł y umieszczone w Rejestrze co najmniej kilkana ś cie miesi ę cy przed wydaniem niniejszej decyzji, jak równie ż to, ze stanowi ą najcz ęś ciej kwestionowane przez orzecznictwo. W zwi ą zku z czym Strona post ę powania mia ł a mo ż liwo ść zapoznania si ę zarówno z tre ś ci ą Rejestru jak i orzecznictwem SOKiK w zakresie niedozwolonych postanowie ń umownych, celem wyeliminowania znajduj ą cych si ę w stosowanych przez ni ą w obrocie konsumenckim wzorcach umów klauzul abuzywnych. Przy nak ł adaniu kary pieni ęż nej wzi ę to pod uwag ę fakt, i ż Strona post ę powania wykorzystuj ą c przewag ę kontraktow ą stosowa ł a w obrocie konsumenckim wzorce umów zawieraj ą ce niedozwolone postanowienia umowne, naruszaj ą c w ten sposób interesy konsumentów. Prezes Urz ę du maj ą c na uwadze interes publiczny uzna ł wi ę c, i ż samo stwierdzenie stosowania przez przedsi ę biorc ę praktyki naruszaj ą cej zbiorowe interesy konsumentów b ę dzie niewystarczaj ą cym dzia ł aniem ze strony organu administracji. Nast ę pnie, nak ł adaj ą c kar ę pieni ęż n ą okre ś lon ą w art. 106 ust. 1 pkt 4 uokik, Prezes Urz ę du wzi ął pod uwag ę konieczno ść spe ł nienia przes ł anek podmiotowych, tj. stwierdzenia, ż e okre ś lone w ww. przepisie naruszenie dokonane by ł o co najmniej nieumy ś lnie. Konieczno ść brania pod uwag ę przes ł anki winy w przypadku stosowania kar pieni ęż nych okre ś lonych w art. 106 ust. 1 pkt 4 uokik wynika bezpo ś rednio nie tylko z tre ś ci tego przepisu, ale równie ż ma umocowanie w ustawie zasadniczej. Zgodnie bowiem z art. 83 Konstytucji RP, ka ż dy ma obowi ą zek przestrzegania prawa Rzeczypospolitej Polskiej. Obowi ą zek znajomo ś ci i przestrzegania norm prawa ci ąż y tym bardziej na profesjonalnych uczestnikach obrotu rynkowego, takich jak Strona post ę powania. Podmioty profesjonalnie dzia ł aj ą ce na rynku powinny posiada ć umiej ę tno ść przewidzenia, ż e podejmowane przez nie dzia ł ania mog ą by ć uznane przez Prezesa Urz ę du za praktyk ę naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów i nie mog ą skutecznie dowodzi ć braku ś wiadomo ś ci naruszenia zakazu stosowania praktyk naruszaj ą cych zbiorowe interesy konsumentów. W ś wietle powy ż szego, uzasadnione jest stwierdzenie, ż e dzia ł ania Strony post ę powania mia ł y co najmniej charakter nieumy ś lny. Przy miarkowaniu kary jako okoliczno ś ci obci ąż aj ą ce wzi ę to pod uwag ę : - zaniechanie praktyki przez Stron ę post ę powania nie by ł o wynikiem dzia ł a ń „samokontrolnych” maj ą cych na celu eliminacj ę w ł asnych, niew ł a ś ciwych dzia ł a ń lecz nast ą pi ł o wskutek podj ę tych przez Prezesa Urz ę du dzia ł a ń ; 16 - kara nak ł adana przez Prezesa Urz ę du na przedsi ę biorc ę , który dopu ś ci ł si ę stosowania praktyki naruszaj ą cej zbiorowe interesy konsumentów s ł u ż y podkre ś leniu naganno ś ci ocenianego zachowania. Strona post ę powania, jako podmiot z kilkunastoletnim do ś wiadczeniem w prowadzeniu dzia ł alno ś ci gospodarczej w bran ż y deweloperskiej, obejmuj ą cej obszar ca ł ego kraju powinna wiedzie ć , ż e sposób jej post ę powania mo ż e godzi ć w interesy s ł abszych uczestników rynku, jakimi s ą konsumenci, tym bardziej, ż e stosowanie tego rodzaju praktyk jest cz ę stym przypadkiem wyst ę puj ą cym w bran ż y deweloperskiej. Kolejnym argumentem przemawiaj ą cym za na ł o ż eniem kary w niniejszym przypadku jest fakt, i ż dzia ł ania Prezesa Urz ę du zmierzaj ą ce do wyeliminowania z obrotu konsumenckiego niedozwolonych postanowie ń umownych (m.in. kontrole wzorców umów oraz orzecznictwo SOKiK w zakresie niedozwolonych postanowie ń umownych, ogólnodost ę pny Rejestr, dzia ł ania edukacyjne) s ą prowadzone od kilku lat, a bran ż a deweloperska by ł a jedn ą z pierwszych, która zosta ł a obj ę ta ogólnopolskim badaniem wzorców umów pod k ą tem umieszczania w nich klauzul abuzywnych (ogólnopolska kontrola wzorców umownych wykorzystywanych przez po ś redników w obrocie nieruchomo ś ciami, deweloperów oraz spó ł dzielnie przeprowadzona przez Urz ą d w 2003 r.). Strona post ę powania mia ł a mo ż liwo ść sformu ł owania stosowanych przez ni ą w obrocie konsumenckim wzorców umów w taki sposób, aby postanowienia umowne w nich zawarte nie nosi ł y znamion klauzul abuzywnych. Ustalaj ą c wysoko ść kary jako okoliczno ś ci ł agodz ą ce wzi ę to natomiast pod uwag ę fakt, i ż Strona post ę powania natychmiast po wszcz ę ciu niniejszego post ę powania podj ęł a i przeprowadzi ł a dzia ł ania (sporz ą dzenie i podpisanie aneksów do umów zawartych z wykorzystaniem ww. wzorców umów w ich pierwotnym brzmieniu), wynikiem których by ł o zaprzestanie stosowania przez ni ą wzorców umów zawieraj ą cych niedozwolone postanowienia umowne. Ustawa o ochronie konkurencji i konsumentów odnosi wysoko ść kary pieni ęż nej do procentowej wielko ś ci przychodu przedsi ę biorcy, przy czym pod poj ę ciem przychodu nale ż y rozumie ć przychód uzyskany przez przedsi ę biorc ę w roku podatkowym poprzedzaj ą cym dzie ń wszcz ę cia post ę powania na podstawie ustawy, w rozumieniu obowi ą zuj ą cych przedsi ę biorc ę przepisów o podatku dochodowym (art. 4 pkt 15 uokik). Przychód osi ą gni ę ty przez Stron ę post ę powania w 2007 r. w kwocie 100 437 927,61 z ł (s ł ownie: sto milionów czterysta trzydzie ś ci siedem tysi ę cy dziewi ęć set dwadzie ś cia siedem z ł otych 61/100 groszy) ustalono na podstawie z ł o ż onego przez ni ą sprawozdania finansowego za rok zako ń czony dnia 31 grudnia 2007 r. oraz zeznania o wysoko ś ci dochodu (straty) osi ą gni ę tego w roku podatkowym 2007, o którym mowa w art. 27 ust. 1 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 54, poz. 654 z pó źń . zm.). W ś wietle powy ż szych okoliczno ś ci wysoko ść kary ustalono na poziomie 100 437, 93 z ł (s ł ownie: sto tysi ę cy czterysta trzydzie ś ci siedem z ł otych 93/100 grosze) . Oznacza to, ż e na ł o ż ona na Stron ę post ę powania kara pieni ęż na mie ś ci si ę w granicach wyznaczonych przez art. 106 ust. 1 pkt 4 ustawy i jednocze ś nie stanowi 0,1 % przychodu osi ą gni ę tego przez ni ą w 2007 r. Decyduj ą c o na ł o ż eniu kary i jej wysoko ś ci wzi ę to pod uwag ę wszystkie ww. okoliczno ś ci, jak i mo ż liwo ś ci finansowe przedsi ę biorcy. Orzeczona kara powinna stanowi ć dolegliwo ść dla uczestnika niniejszego post ę powania, tak aby jej na ł o ż enie skutkowa ł o w przysz ł o ś ci zapobie ż eniem zaistnienia podobnych sytuacji. Z drugiej strony nale ż y te ż podkre ś li ć wymiar edukacyjny i wychowawczy zastosowanego ś rodka oraz wyrazi ć nadziej ę , ż e odniesie on spodziewany skutek na przysz ł o ść . Poza wymiarem indywidualnym kary, 17 nale ż y zwróci ć uwag ę na jej wymiar ogólny, funkcj ę odstraszaj ą c ą i wychowawcz ą w stosunku do innych uczestników rynku. W ocenie Prezesa Urz ę du kara wymierzona w tej wysoko ś ci jest adekwatna do stopnia naruszenia przepisów ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów. Prezes Urz ę du, kieruj ą c si ę potrzeb ą zdecydowanego przeciwdzia ł ania stosowaniu praktyk naruszaj ą cych zbiorowe interesy konsumentów uzna ł , ż e orzeczona kara powinna stanowi ć dolegliwo ść dla strony niniejszego post ę powania. W tym przypadku kara powinna spe ł ni ć jednak przede wszystkim funkcj ę prewencyjn ą i wychowawcz ą , tak aby zapobiec w przysz ł o ś ci naruszeniom przepisów ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, przyczyniaj ą c si ę do zapewnienia trwa ł ego zaniechania naruszania przez Stron ę post ę powania w przysz ł o ś ci regu ł odnosz ą cych si ę do ochrony praw konsumentów. Maj ą c na uwadze powy ż sze, orzeka si ę jak w pkt II sentencji niniejszej decyzji. Zgodnie z art. 112 ust. 3 uokik kar ę pieni ęż n ą nale ż y ui ś ci ć w terminie 14 dni od dnia uprawomocnienia si ę niniejszej decyzji na konto Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów: NBP o/o Warszawa Nr 51101010100078782231000000 . Stosownie do tre ś ci art. 81 ust. 1 uokik w zwi ą zku z art. 479 28 § 2 k.p.c. od niniejszej decyzji przys ł uguje odwo ł anie do S ą du Okr ę gowego w Warszawie – S ą du Ochrony Konkurencji i Konsumentów, w terminie dwóch tygodni od dnia jej dor ę czenia, za po ś rednictwem Prezesa Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów. z up. Prezesa Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów Dyrektor Departamentu Polityki Konsumenckiej Monika Stec Otrzymuje: 1. Dolcan Sp. z o.o. z siedzib ą w Warszawie reprezentowana przez Joann ę Dzwonkowsk ą radc ę prawnego , ul. Czerniakowska 209/205, 00-436 Warszawa 18