VII SA/Wa 2457/25

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący: sędzia WSA Elżbieta Granatowska Sędziowie: sędzia WSA Iwona Ścieszka (sprawozdawca) asesor WSA Wojciech Białogłowski po rozpoznaniu w trybie uproszczonym w dniu 10 marca 2026 r. sprawy ze skargi A.J. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Warszawie z dnia 12 sierpnia 2025 r. znak: KOA/2894/Ar/25 w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy 1. uchyla zaskarżoną decyzję; 2. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Warszawie na rzecz A. J. kwotę 500 (pięćset) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.

Wójt Gminy W. decyzją z [...] maja 2024 r. na podstawie art. 104 ustawy z dnia [...] czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2024 r. poz. 572) oraz art. 4 ust. 2, art. 59, art. 60, art. 61 w związku z art. 64 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2023 r. poz. 977, ze zm., dalej: u.p.z.p.), po rozpatrzeniu wniosku złożonego przez A. J., uwzględniając postanowienie Regionalnego Dyrektora Ochrony Środowiska w Warszawie z 23 maja 2024 r. odmawiające uzgodnienia projektu decyzji o warunkach zabudowy skierowanego w trybie art. 53 ust. 4 pkt. 8 u.p.z.p., odmówił ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego, na nieruchomości usytuowanej w m. S., gm. W., składającej się z działki ewidencyjnej numer 888/14. Relacjonując przebieg postępowania organ I instancji uwzględnił, że w dniu 7 czerwca 2022 r. do Wójta Gminy W. wpłynął wniosek A. J. o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego, na nieruchomości usytuowanej w m. S., gm. W., składającej się z działki ewidencyjnej numer 888/14. W toku prowadzonego postępowania Wójt Gminy W. wezwał inwestora do usunięcia braków i uzupełnienia wniosku, wskazując m.in. na konieczność uzyskania i przedłożenia decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach zgody na realizację przedsięwzięcia lub braku potrzeby przeprowadzenia oceny oddziaływania na środowisko dla wnioskowanego przedsięwzięcia. Z posiadanej przez organ dokumentacji wynikało, że w tym samym okresie został złożony wniosek o ustalenie warunków zabudowy dla sąsiedniej względem działki objętej wnioskiem działki ewid. nr [...] w m. S. gm. W. (wniosek złożony przez innego wnioskodawcę). Złożone równocześnie dwa odrębne wnioski dotyczące projektowanych inwestycji na działkach ewid. nr [...] i [...] w m. S. gm. W. spowodowały, że powierzchnia przekształcenia zsumowana przekracza wartość 0,5 ha. W związku z powyższym planowanie przedsięwzięcie wg organu dokonującego analizy, zgodnie z rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 10 września 2019 r. w sprawie przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko (Dz. U. z 2019 r. poz. 1839) - jest zaliczane do przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko oraz mogących wymagać sporządzenia raportu o oddziaływaniu przedsięwzięcia na środowisko. Postanowieniem z 23 stycznia 2023 r. na podstawie art. 97 § 1 pkt 4 k.p.a. Wójt Gminy W. zawiesił z urzędu postępowanie administracyjne do czasu rozstrzygnięcia kwestii dostępu nieruchomości objętej wnioskiem do drogi publicznej oraz uzupełnienia wniosku o decyzję o środowiskowych uwarunkowaniach zgody na realizację przedsięwzięcia lub braku potrzeby przeprowadzenia oceny oddziaływania na środowisko dla wnioskowanego przedsięwzięcia. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Warszawie, po rozpoznaniu zażalenia inwestora, postanowieniem z 28 marca 2023 r. uchyliło postanowienie Wójta Gminy W. z dnia 23 stycznia 2023 r. W dniu 26 kwietnia 2023 r. Wójt Gminy W. ponownie wezwał inwestora do uzupełnienia braków wniosku. W odpowiedzi na wezwanie inwestor wskazywał ponownie na bezzasadność uzupełnienia wniosku w żądanym przez organ zakresie. Decyzją z 25 maja 2023 r. organ odmówił ustalenia warunków zabudowy z uwagi na brak formalny wniosku, jakim było nie przedłożenie decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach zgody na realizację przedsięwzięcia. Od powyższej decyzji odwołał się A. J.. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Warszawie decyzją z 4 stycznia 2024 r. uchyliło zaskarżoną decyzję wskazując na brak kumulacji przedsięwzięć na działkach ewid. nr [...], położonych we wsi S., gmina W. oraz brak konieczności uzyskania decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach zgody na realizację przedsięwzięcia i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia. Uwzględniając zapisy decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Warszawie, traktując rozdzielnie sprawę o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego wolnostojącego na działce ewid. nr [...], położonej we wsi S. i sprawę o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego wolnostojącego na działce ewid. nr [...], położonej we wsi S., organ przeprowadził analizę o której mowa w art. 53 ust. 3 oraz art. 61 ust. 5a u.p.z.p. Analiza wskazała na spełnienie warunków z art. 61 ust. 1 pkt. 1-6 u.p.z.p. Dokonując następnie oceny spełnienia wymogów, o których mowa w art. 53 ust. 4 w związku z art. 60 ust. 1 u.p.z.p. organ zauważał, że w przedmiotowej sprawie projekt decyzji o warunkach zabudowy został skierowany do uzgodnień z: - Dyrektorem Regionalnego Zarządu Gospodarki Wodnej Państwowego Gospodarstwa Wodnego Wody Polskie - w zakresie melioracji wodnych, - Starostą Legionowskim - w zakresie ochrony gruntów rolnych, - Regionalnym Dyrektorem Ochrony Środowiska w Warszawie - w zakresie ochrony przyrody (teren Warszawskiego Obszaru Chronionego Krajobrazu), - właściwym organem Państwowej Inspekcji Sanitarnej - pod względem wymagań higienicznych i zdrowotnych; - zarządcą dróg gminnych. W toku postępowania wobec dokonanych przez inwestora zmian zapisu w zakresie obsługi komunikacyjnej inwestycji, organ uzyskał postanowienie Regionalnego Dyrektora Ochrony Środowiska z 17 kwietnia 2024 r., w którym odmówiono uzgodnienia projektu decyzji o warunkach zabudowy. Wobec dalszej zmiany zapisów dotyczących dostępu do drogi publicznej poprzez ustalenie obsługi komunikacyjnej wyłącznie poprzez działki 888/31, 888/32, 888/16-cz, ponownie wystąpiono o uzgodnienie. Postanowieniem z 23 maja 2024 r. Regionalny Dyrektor Ochrony Środowiska odmówił uzgodnienia projektu decyzji o warunkach zabudowy. Z uzasadnienia ww. postanowienia wynika, iż "zgodnie z treścią art. 60 ust. 1 w związku z art. 53 ust. 4 pkt 8 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym decyzja o warunkach zabudowy wydawana jest po uzgodnieniu z regionalnym dyrektorem ochrony środowiska w odniesieniu do obszarów objętych ochroną prawną, na podstawie przepisów ustawy o ochronie przyrody, z wyłączeniem parku narodowego i jego otuliny.(...) Teren dla projektowanej inwestycji znajduje się w granicach strefy zwykłej Warszawskiego Obszaru Chronionego Krajobrazu, dla którego obowiązuje Rozporządzenie Nr 3 Wojewody Mazowieckiego z dnia 13 lutego 2007 r. w sprawie Warszawskiego Obszaru Chronionego Krajobrazu (Dz. Urz. Woj. Maz. z 2007 r. Nr 42, poz. 870, ze zm.), w zakresie określonym w uoop. (...) W omawianej sprawie na uwagę zasługuje jednak przepis art. 53 ust. 5ba ustawy planistycznej w związku z przepisami rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 10 września 2019 r. w sprawie przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko w rozumieniu przepisów uooś. Podczas rozpatrywania sprawy zwrócono uwagę na niespójność między częścią tekstową i graficzną przedłożonego do uzgodnienia projektu decyzji o warunkach zabudowy. W części tekstowej projektu decyzji wskazano oraz z załącznika graficznego do decyzji wynika, że przekształceniu może ulec cała powierzchnia terenu inwestycji tj. około 3000 m2. Natomiast w załączniku do projektu decyzji - wynik analiz - część tekstowa wskazano: powierzchnia działki objętej wnioskiem podlegająca przekształceniu: minimalna 50% powierzchni objętej wnioskiem: maksymalna : 100% powierzchni działki objętej wnioskiem: w uzupełnieniu do wniosku – 486 m2 (suma powierzchni zajętej pod budynek mieszkalny 336 m2 i powierzchnia pod dojścia - dojazdy – 150 m2) oraz powierzchnia terenu objętego wnioskiem działka ewidencyjna nr [...] - 3000 m2. Wobec powyższego w ocenie Regionalnego Dyrektora Ochrony Środowiska w Warszawie projekt decyzji w obecnym kształcie nie gwarantuje, iż w wyniku realizacji inwestycji zostanie przekształcona powierzchnia 486 m2. Sprzeczność części tekstowej i graficznej projektu decyzji o warunkach zabudowy, obliguje Regionalnego Dyrektora Ochrony Środowiska w Warszawie do uznania, iż w wyniku realizacji inwestycji przekształceniu może ulec teren, który został wyznaczony na załączniku graficznym do projektu decyzji. Mimo, że wielkość powierzchni przeznaczonej do przekształcenia na działce nr ew. [...] położonej w obr. S., gm. W. wskazana w przedmiotowym projekcie decyzji o warunkach zabudowy jest mniejsza niż 0,5 ha i wynosi 3000 m2 to po zsumowaniu parametrów planowanego do realizacji przedsięwzięcia na działce nr ew. [...] oraz [...] powierzchnia przekształcona w wyniku realizacji zabudowy przekroczy 0,5 ha. Zatem budowa budynku mieszkalnego jednorodzinnego wolnostojącego na terenie działki nr ew. [...] obręb S., gmina W. jest częścią większej inwestycji, na którą składa się budowa 2 budynków mieszkalnych jednorodzinnych o tych samych parametrach, tworzących wyodrębniony kompleks przestrzenny zabudowy mieszkaniowej na dwóch działkach, obsługiwanych przez dostęp do drogi publicznej, poprzez działki nr ewid. [...] oraz część działki nr ew. [...]. W związku z powyższym w przedmiotowej sprawie ma zastosowanie zapis § 3 ust. 2 pkt 3 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko, według którego do przedsięwzięć mogących potencjalnie znacząco oddziaływać na środowisko zalicza się również takie, które nie osiągają progów określonych w ust. 1, jeżeli po zsumowaniu parametrów charakteryzujących przedsięwzięcie z parametrami planowanego, realizowanego lub zrealizowanego przedsięwzięcia tego samego rodzaju znajdującego się na terenie jednego zakładu lub obiektu osiągną progi określone w ust. 1. Takowym obiektem jest zespół zabudowy mieszkaniowej. Na podstawie materiałów dowodowych wspomnianych powyżej spraw, wywieść należy, że zamierzone przedsięwzięcie kwalifikuje się do przedsięwzięć mogących potencjalnie znacząco oddziaływać na środowisko. Jednocześnie organ zauważał, że w Samorządowym Kolegium Odwoławczym toczą się cztery postępowania ze złożonych przez wnioskodawcę odwołań od decyzji odmawiających ustalenia warunków zabudowy dla nieruchomości ozn. nr [...]. Tożsame postępowania odwoławcze prowadzone są przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Warszawie dla inwestycji budowlanych na działce ewid. nr [...], położonej w m. S., gmina W.. Ponadto organ wskazywał na dokumenty znajdujące się w aktach sprawy, to jest pismo zarządcy sieci wodociągowej o możliwości przyłączenia do sieci wodociągowej trzech budynków mieszkalnych jednorodzinnych. Organ zaznaczał więc, że z przeprowadzonej analizy wynika, iż w obszarze wyznaczonym w niezbędnym minimalnym zakresie wynikającym z art. 61 ust. 5a u.p.z.p. znajdują się działki zabudowane budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi wolnostojącymi, to jest w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Działka objęta wnioskiem posiada dostęp do drogi publicznej. Z przedłożonej dokumentacji wynika, iż istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające do realizacji zamierzenia budowlanego. Dla objętej wnioskiem działki istnieje możliwość dostawy energii elektrycznej zgodnie z oświadczeniem zarządcy sieci elektroenergetycznej. Ponadto, zgodnie z pismem zarządcy sieci wodociągowej możliwe jest podłączenie do sieci wodociągowej trzech budynków mieszkalnych na przedmiotowej działce. Działkę ewid. nr [...], położoną w m. S., gm. W. stanowią grunty rolne klasy RV, RIVb wobec czego teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych na cele nierolnicze na podstawie art. 7 ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (Dz. U. z 2024 poz. 82). Ponadto zamierzenie nie znajduje się w obszarach wymienionych w art. 61 ust. 1 pkt. 6. Przywołując ponownie art. 53 ust 4 w związku z art. 60 ust. 1 u.p.z.p. organ I instancji stwierdził, że brak wymaganego prawem, w rozpatrywanej sprawie, uzgodnienia dokonywanego przez Regionalnego Dyrektora Ochrony Środowiska (postanowienie WPN-III.612.855.2024.ABA z dnia 23 maja 2024 r. odmawiające uzgodnienia projektu decyzji o warunkach zabudowy), wywołuje skutek prawny w postaci konieczności wydania decyzji odmawiającej ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego wolnostojącego, na nieruchomości usytuowanej w m. S., gm. W., składającej się z działki ewid. nr [...]. Wobec niespełnienia wymogu art. 61 ust 1 pkt 5, nawet przy spełnieniu pozostałych przesłanek warunkujących wydanie decyzji o warunkach zabudowy, nie jest możliwe wydanie decyzji pozytywnej dla wnioskodawcy, bowiem wszystkie przesłanki wskazane w art. 61 ust. 1 u.p.z.p. muszą być spełnione łącznie. W odwołaniu od powyższej decyzji inwestor wskazywał m.in., że nie sposób zgodzić się z twierdzeniem, że odmowa uzgodnienia przez RDOŚ przesłanego i nieprawidłowo przygotowanego przez Wójta, niespójnego z częścią graficzną projektu decyzji o warunkach zabudowy, niespójnego z częścią graficzną projektu decyzji o warunkach zabudowy, stanowi o niezgodności zamierzenia z przepisami odrębnymi. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Warszawie decyzją z 12 sierpnia 2025 r. utrzymało w mocy decyzję Wójta Gminy W.. Odwołując się do treści art. 60 u.p.z.p., a następnie art. 64 ust. 1 w zw. z art. 53 ust. 4 pkt 8 u.p.z.p. Kolegium wskazywało, że decyzje w sprawach ustalenia warunków zabudowy wydaje się po uzgodnieniu z regionalnym dyrektorem ochrony środowiska - w odniesieniu do innych niż wymienione w pkt 7 obszarów objętych ochroną na podstawie przepisów o ochronie przyrody. Teren projektowanej inwestycji znajduje się w granicach strefy zwykłej Warszawskiego Obszaru Chronionego Krajobrazu, dla którego obowiązuje Rozporządzenie Nr 3 Wojewody Mazowieckiego z dnia 13 lutego 2007 r. w sprawie Warszawskiego Obszaru Chronionego Krajobrazu (Dz. Urz. Woj. Maz. z 2007 r. Nr 42, poz. 870, ze zm.), w zakresie określonym w ustawie z dnia 16 kwietnia 2004 r. o ochronie przyrody. Uzgodnienia, o których mowa w art. 53 ust. 4 ustawy są formą wiążącego wpływania organu uzgadniającego na wydawanie aktów administracyjnych przez organ prowadzący postępowanie. Organ współdziałający nie prowadzi odrębnej sprawy administracyjnej, a postępowanie to ma charakter pomocniczego stadium postępowania w sprawie głównej rozstrzyganej w formie decyzji administracyjnej. Uzgodnienia mają gwarantować udział w postępowaniu organów wyspecjalizowanych, dokonujących oceny zgodności z prawem zamierzeń, z punktu widzenia niektórych ustaw szczególnych. Zdaniem Kolegium, odmowa uzgodnienia projektu decyzji o warunkach zabudowy dla przedmiotowej inwestycji wyrażona w postanowieniu Regionalnego Dyrektora Ochrony Środowiska w Warszawie nr WPN-III.612.855.2024.ABA z dnia 23 maja 2024 r. jest wiążąca w sprawie (wobec niezaskarżenia tego postanowienia) i była wystarczającą przesłanką do odmowy ustalenia warunków zabudowy i zagospodarowania terenu. Organ prowadzący postępowanie w sprawie głównej nie może po raz kolejny analizować zgodności (dopuszczalności) zamierzenia inwestycyjnego z przepisami uwzględnionymi przy uzgodnieniu (zasada nierozstrzygania w sprawie już rozstrzygniętej). Skargę na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Warszawie z 12 sierpnia 2025 r. złożył A. J. domagając się uchylenia zaskarżonej decyzji, ewentualnie uchylenia również decyzji Wójta Gminy Wieliszew, oraz zasądzenia zwrotu kosztów postępowania. Skarżonej decyzji zarzucił naruszenie prawa materialnego oraz przepisów proceduralnych, które miały wpływ na wynik rozstrzygnięcia w tym: - art. 61 ust. 1 pkt 1-6 u.p.z.p. poprzez nieprawidłową wykładnię oraz jego niezastosowanie, nie ustalenie warunków zabudowy, pomimo spełnienia wymaganych przestanek, - art. 61 ust. 1 pkt 5 u.p.z.p. poprzez jego niewłaściwą wykładnię - uznanie, że nieuzgodnienie przez RDOŚ wadliwie sporządzonego (niespójnego) projektu decyzji stanowi o niezgodności z przepisami odrębnymi, - § 1 ust. 2 pkt 2 w zw. z § 3 ust. 1 pkt 54 rozporządzenia w sprawie przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko - poprzez ich błędną wykładnię i przyjęcie, że do powierzchni podlegającej przekształceniu należy zaliczyć obszar całej działki w sytuacji, gdy część terenu objętego wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy nie stanowi powierzchni zabudowy, nie będzie w żaden sposób urządzana ani przekształcana, - art. 7, art. 77 § 1, art. 80 k.p.a. - poprzez błędną ocenę materiału dowodowego oraz dokonanie ustaleń dowolnych, nie mających poparcia w zgromadzonym materiale, co miało wpływ na wynik postępowania to jest: - przyjęcie za prawdziwe niczym nieuzasadnionego założenia Wójta, iż powierzchnia podlegająca przekształceniu to powierzchnia całej działki, wbrew wyjaśnieniom, że wnioskodawca nie będzie podejmował działań w celu urządzenia całej powierzchni, - błędne uznanie, że nieuzgodnienie przez RDOŚ projektu decyzji, z uwagi na niespójność części tekstowej z częścią graficzną, obliguje organ do wydania decyzji odmownej a nie do sporządzenia prawidłowego projektu decyzji i dokonania ponownego uzgodnienia, a w konsekwencji do błędnego uznania, że nie została spełniona przesłanka art. 61 ust. 1 pkt 5 u.p.z.p., - błędne uznanie, że wskazane w odwołaniu naruszenia przez Wójta zasad postępowania k.p.a. nie miały wpływu na rozstrzygnięcie sprawy, - naruszenie zasad obiektywizmu, prowadzenie postępowania bez zachowania przepisowych terminów. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Warszawie wniosło o jej oddalenie. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje: Zgodnie z dyspozycją art. 3 § 1 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2026 r. poz. 143, dalej: p.p.s.a.) sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie. Stosownie do przepisu art. 145 § 1 pkt 1 lit. a - c p.p.s.a. kontrola ta sprawowana jest w zakresie oceny zgodności zaskarżonych do sądu decyzji z obowiązującymi przepisami prawa materialnego jak i przepisami proceduralnymi. Badając legalność zaskarżonej decyzji Sąd stwierdził, że została ona wydana z naruszeniem przepisów postępowania w stopniu uzasadniającym jej uchylenie. W sprawie miał zastosowanie przepis art. 59 ust. 2 ustawy z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2023 r. poz. 1688), stanowiący, że do spraw dotyczących wydania decyzji o warunkach zabudowy, wszczętych od dnia wejścia w życie niniejszej ustawy i przed dniem utraty mocy studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy w danej gminie, stosuje się przepisy art. 54 oraz art. 61 ust. 1 pkt 1, ust. 2, 3 i 5a ustawy zmienianej w art. 1 w brzmieniu dotychczasowym (czyli w brzmieniu obowiązującym przed dniem 24 września 2023 r.). Nie stosuje się zaś przepisów art. art. 61 ust. 1 pkt 1a i ust. 1a ustawy zmienianej w art. 1. W myśl art. 59 ust. 1 u.p.z.p., w przypadku braku planu miejscowego zmiana zagospodarowania terenu, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy. Decyzję o warunkach zabudowy wydaje wójt, burmistrz albo prezydent miasta po uzgodnieniu z organami, o których mowa w art. 53 ust. 4 i uzyskaniu uzgodnień lub decyzji wymaganych przepisami prawa (art. 60 ust. 1 cytowanej ustawy). Wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków (określonych w art. 61 ust. 1 u.p.z.p.): 1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; 2) teren ma dostęp do drogi publicznej; 3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; 4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1; 5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi; 6) zamierzenie budowlane nie znajdzie się w obszarze: a) w stosunku do którego decyzją o ustaleniu lokalizacji strategicznej inwestycji w zakresie sieci przesyłowej, o której mowa w art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 24 lipca 2015 r. o przygotowaniu i realizacji strategicznych inwestycji w zakresie sieci przesyłowych (Dz. U. z 2021 r. poz. 428, 784 i 922), ustanowiony został zakaz, o którym mowa w art. 22 ust. 2 pkt 1 tej ustawy, b) strefy kontrolowanej wyznaczonej po obu stronach gazociągu, c) strefy bezpieczeństwa wyznaczonej po obu stronach rurociągu. W okolicznościach rozpoznawanej sprawy niezbędne okazało się rozważenie spełnienia wymogu ustalonego w pkt 5 – decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. Przyczyną wydania decyzji odmawiającej ustalenia warunków zabudowy było bowiem negatywne uzgodnienie Regionalnego Dyrektora Ochrony Środowiska dokonane postanowieniem z dnia 23 maja 2024 r. Obowiązek dokonania takiego uzgodnienia w niniejszej sprawie wynikał z art. 53 ust. 4 pkt 8 w zw. z art. 60 ust. 1 u.p.z.p., zgodnie z którym decyzje o warunkach zabudowy wydaje się po uzgodnieniu z regionalnym dyrektorem ochrony środowiska - w odniesieniu do obszarów objętych ochroną na podstawie przepisów o ochronie przyrody, z wyłączeniem parku narodowego i jego otuliny. Teren inwestycji położony jest na obszarze Warszawskiego Obszaru Chronionego Krajobrazu, objętym rozporządzeniem Nr 3 Wojewody Mazowieckiego z dnia 13 lutego 2007 r. w sprawie Warszawskiego Obszaru Chronionego Krajobrazu (Dz. Urz. Woj. Maz. Nr 42, poz. 870, ze zm.). Trzeba również podkreślić, że Regionalny Dyrektor Ochrony Środowiska jest organem wyspecjalizowanym w sprawach z zakresu ochrony środowiska, działającym na podstawie ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko (Dz. U. z 2024 r. poz. 1112). Wyjaśnić należy, że obowiązek uzgodnienia decyzji o warunkach zabudowy z właściwym organem ochrony środowiska, w sytuacjach przewidzianych w art. 53 ust. 4 pkt 8 u.p.z.p., jest podyktowany koniecznością ochrony dobra publicznego, jakim jest szeroko rozumiana ochrona środowiska (w tym środowiska przyrodniczego). Powierzenie uzgodnienia wyspecjalizowanym organom gwarantuje fachową ocenę zgodności zamierzenia inwestycyjnego z przepisami szczególnymi. Dokonywana przez te organy, w ramach szczególnych kompetencji, ocena zgodności planowanej inwestycji z przepisami szczególnymi, gwarantuje zatem m.in. zachowanie właściwej proporcji między ochroną dobra publicznego, a ingerencją w prawo własności (w tym prawo inwestora do zagospodarowania należącej do niego nieruchomości). W okolicznościach rozpoznawanej sprawy Kolegium uznało, że niezaskarżenie wydanego w sprawie postanowienia RDOŚ w Warszawie z 23 maja 2024 r. oznacza, że jako wiążące, stanowiło wystarczającą przesłankę dla odmowy ustalenia warunków zabudowy i zagospodarowania terenu. Kolegium pominęło jednakże, że w dacie wydawania uzgodnienia obowiązywał art. 53 ust. 5c zd. 2 u.p.z.p. o treści: "W przypadku odmowy uzgodnienia projektu decyzji przez regionalnego dyrektora ochrony środowiska zażalenie przysługuje wyłącznie, jeżeli odmowa uzgodnienia dotyczy rezerwatu przyrody lub nastąpiła z uwagi na możliwość znacząco negatywnego oddziaływania na cele ochrony obszaru Natura 2000". (Przepis ten został zmieniony przez art. 4 pkt 3 ustawy z dnia 27 listopada 2024 r. - Dz. U. z 2024 r. poz. 1940, zmieniającej nin. ustawę z dniem 11 stycznia 2025 r. i aktualnie każde postanowienie RDOŚ jest zaskarżalne zażaleniem) W postanowieniu z 16 października 2025 r. sygn. akt II OW 79/25 (CBOSA) Naczelny Sąd Administracyjny zauważał, że nie można przyjąć, aby wprowadzona nowelizacja art. 53 ust. 5c u.p.z.p., wobec braku przepisów intertemporalnych, regulowała stany faktyczne zaistniałe przed jej wejściem w życie. W takim przypadku doszłoby do retroaktywnego działania nowego prawa, a więc niedopuszczalnego na gruncie prawa konstytucyjnego naruszenia zasady lex retro non agit (niedziałania prawa wstecz). Umożliwienie złożenia zażalenia na postanowienia wydane przed wejściem w życie nowelizacji wymagałoby odrębnej regulacji, która wskazałaby na konkretny moment czasowy, od którego strona mogłaby złożyć środek odwoławczy od wydanych wcześniej postanowień. Takiej regulacji ustawa nowelizująca nie zawiera (podobnie w postanowieniu NSA z 16 czerwca 2025 r. sygn. akt II OW 21/25). Wydane w niniejszej sprawie postanowienie RDOŚ odmawiające uzgodnienia w dacie jego wydania nie było zaskarżalne zażaleniem. Zgodnie zaś z art. 142 k.p.a. postanowienie, na które nie służy zażalenie, strona może zaskarżyć tylko w odwołaniu od decyzji. Okoliczność, iż po wydaniu postanowienia odmawiającego uzgodnienia nastąpiła zmiana przepisów, nie może oddziaływać negatywnie na uprawnienia strony, która domaga się kontroli prawidłowości stanowiska organu uzgadniającego zasadzającego się na przyjęciu, że planowana inwestycja będzie realizacją przedsięwzięcia mogącego znacząco oddziaływać na środowisko, do czasu więc dołączenia decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach, planowana inwestycja nie może być zrealizowana. Zastrzeżenia strony w odwołaniu od decyzji odmawiającej ustalenia warunków zabudowy, które podważają stanowisko organu uzgadniającego, że inwestycja będzie realizacją przedsięwzięcia mogącego znacząco oddziaływać na środowisko, wymagały zatem odpowiedniej analizy organu odwoławczego, czemu nie sprostało Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Warszawie. Wobec uwag poczynionych wcześniej, nie może być uznane za wystarczające w tej mierze odwołanie się do wiążącego charakteru odmowy uzgodnienia projektu decyzji o ustaleniu warunków zabudowy dla przedmiotowej inwestycji, wyrażonej w postanowieniu RDOŚ z dnia 23 maja 2024 r. Skarżący miał bowiem uzasadnione prawo oczekiwać, że podnoszone przez niego w odwołaniu argumenty podważające stanowisko RDOŚ zostaną rozważone przez organ prowadzący postępowanie główne. Brak oceny decyzji organu I instancji odmawiającej ustalenia warunków zabudowy przez pryzmat argumentów podnoszonych w odwołaniu w zakresie stanowiska RDOŚ wyrażonego w postanowieniu uzgadniającym z 23 maja 2024 r. czyni trafnym spostrzeżenie skarżącego o naruszeniu przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Warszawie art. 7, art. 77, art. 80 i art. 107 § 3 k.p.a. mającym istotny wpływ na rezultat postępowania w kontekście warunków ustalonych przepisem art. 61 ust. 1 pkt 5 u.p.z.p. Z ujawnionych powyżej powodów, w ocenie Sądu, zaskarżona decyzja utrzymująca w mocy decyzję Wójta Gminy W. odmawiającą ustalenia warunków zabudowy musi być postrzegana jako rozstrzygnięcie co najmniej przedwczesne. Konsekwencją powyższych wadliwości jest uchylenie zaskarżonej decyzji. Rozpoznając ponownie sprawę Kolegium będzie zobowiązane uwzględnić ocenę prawną oraz wskazania Sądu, a następnie dokonując ponownej oceny, dać wyraz swoim wnioskom w uzasadnieniu decyzji zgodnie z art. 107 § 3 k.p.a. W tych warunkach Wojewódzki Sąd Administracyjny oparł rozstrzygnięcie zawarte w punkcie I sentencji wyroku na art. 145 § 1 pkt 1 lit. c p.p.s.a. O kosztach postępowania sądowego w punkcie II sentencji wyroku orzeczono na podstawie art. 200 p.p.s.a. Koszty postępowania sądowego obejmują uiszczony wpis od skargi (500 zł).