VII SA/Wa 2277/23

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Mirosław Montowski, Sędzia WSA Artur Kuś (spr.), Asesor WSA Paweł Konicki, , Protokolant sekretarz sądowy Grażyna Dmitruk po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 24 stycznia 2024 r. sprawy ze skargi H. O. i B. O. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia 22 czerwca 2023 r. znak: KOA/2354/Ar/23 w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy oddala skargę

1. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Warszawie (dalej: "organ odwoławczy", "SKO") decyzją z 22 czerwca 2023 r. znak KOA/2354/Ar/23, na podstawie art. 127 § 2 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U. z 2023 r., poz. 775, dalej: "k.p.a.") w zw. z art. 17 pkt 1 k.p.a. oraz art. 1 i art. 2 ustawy z dnia 12 października 1994 r. o samorządowych kolegiach odwoławczych (t.j. Dz. U. z 2018 r., poz. 570), po rozpatrzeniu odwołania B. O. i H. O. (dalej: "skarżące") – utrzymało w mocy decyzję Wójta Gminy R. (dalej: "organ I instancji", "Wójt") z [...] lutego 2023 r. nr [...] ustalającą warunki zabudowy dla inwestycji: rozbudowa, nadbudowa i przebudowa istniejących budynków na budynek usługowo-handlowy na działce nr ew. [...] we wsi J. gm. R. Stan sprawy przedstawia się następująco. W wyniku wniosku F. sp. z o.o. z siedzibą w W., Wójt decyzją z [...] kwietnia 2022 r. nr [...] ustalił warunki zabudowy dla ww. inwestycji. SKO decyzją z 24 listopada 2022 r. znak KOA/2534/Ar/22 uchyliło ww. decyzję z [...] kwietnia 2022 r. w całości i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenie przez organ I instancji. Następnie Wójt decyzją z [...] lutego 2023 r. nr [...] ustalił warunki zabudowy dla ww. inwestycji. Odwołanie od ww. decyzji Wójta z [...] lutego 2023 r. w ustawowym terminie wniosły skarżące. W uzasadnieniu decyzji z 22 czerwca 2023 r. SKO odwołało się do szczegółowych przepisów ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2020 r. poz. 503, dalej: "u.p.z.p.") i wyjaśniło, że sposób ustalania wymagań wymienionych w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. określa rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. z 2003 r., Nr 164, poz. 1588, ze zm., dalej: "rozporządzenie") w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Wskazało, że w przedmiotowej sprawie, w celu ustalenia wymagań dla planowanej nowej zabudowy i zagospodarowania terenu, z powodu braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, wyznaczono wokół przedmiotowej działki granice obszaru analizowanego, na załączniku nr 3 do decyzji. Na mapie tej znajduje się wskazanie odległości od terenu inwestycji do granicy obszaru analizowanego (regularny okrąg) - 145 m. Zauważyło, że rozporządzenie nakazuje wyznaczenie granic obszaru analizowanego w szerokości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu terenu inwestycji. Tak więc organ musi każdorazowo wyznaczyć te granice w niemniejszej odległości. Jedynie w przypadku, gdyby tak wyznaczona trzykrotną szerokością frontu odległość była mniejsza niż 50 m, koniecznym jest osiągnięcie wartości 50 m. SKO wskazało, że analiza zaś załącznika nr 3 do decyzji, w postaci mapy, na której wykreślono granice obszaru analizowanego, wskazuje, że szerokość obszaru analizowanego została wyznaczona według powyższych zasad, a więc w sposób prawidłowy. Ponadto wyjaśniło, że w analizie stanowiącej załącznik nr 2 do decyzji zawarto w formie tabelarycznej zestawienie działek z obszaru analizowanego, z podaniem rodzaju zabudowy, stosunku powierzchni zabudowy do powierzchni działki, szerokości elewacji frontowej, wysokości elewacji frontowej budynku, wysokości kalenicy dachu oraz układu połaci dachowych, wraz ze wskazaniem wartości średnich. Jednocześnie podniosło, że w analizie wskazano, iż w obszarze analizowanym działki zabudowane zabudową mieszkaniową jednorodzinną wolno stojącą i bliźniaczą. Na części działek znajdują się również budynki garażowe i gospodarcze towarzyszące zabudowie mieszkaniowej. Od strony południowej istnieje zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna i usługowa. Od północno - wschodniej tereny rolnicze. Teren działki nie wymaga uzyskania zgody na zmienne przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne. Wnioskowany sposób zainwestowania stanowi kontynuację funkcji występujących na sąsiednich działkach. Zdaniem SKO, powyższe ustalenie jest prawidłowe, skoro w obszarze analizowanym znajdują się budynki o funkcji identycznej jak inwestycja. Dominująca jest w obszarze zabudowa mieszkaniowa. Dalej SKO przytoczyło § 4 rozporządzenia i wyjaśniło, że przepis ten został tak skonstruowany, iż każdy kolejny jego ustęp stanowi następny etap ustalania linii zabudowy w sytuacji, gdy sytuacja opisana w ustępie poprzednim nie znajduje zastosowania w określonym stanie faktycznym. W związku z tym pierwszym i podstawowym sposobem ustalenia linii zabudowy jest jej wyznaczenie jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich (ust. 1). Ustępy 2 i 3 regulują sytuacje wyjątkowe, gdy ww. linia jest niezgodna z przepisami odrębnymi - wówczas nową linię należy ustalić zgodnie z tymi przepisami (ust. 2) lub też gdy (w braku konieczności zastosowania przepisów odrębnych) tworzy ona uskok - nową linię należy ustalić jako kontynuację linii zabudowy tego budynku, który znajduje się w większej odległości od pasa drogowego (ust. 3). Dopiero wówczas, gdy żadna z powyżej opisanych sytuacji szczególnych nie ma zastosowania, dopuszcza się inne wyznaczenie obowiązującej linii zabudowy, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1 rozporządzenia (ust. 4). SKO ponadto wskazało, że w analizie wskazano, iż w rejonie działki inwestycyjnej występuje nieregularnie ukształtowana linia zabudowy. Biorąc pod uwagę występujące uwarunkowania właściwe wydaje się ustalenie linii zabudowy jako istniejącej linii zabudowy znajdujące się na przedmiotowej działce (nr 16). Podniosło również, że ze względu na rodzaj inwestycji - rozbudowa, nadbudowa i przebudowa istniejących budynków umożliwi realizację inwestycji bez konieczności likwidacji ściany frontowej (od ul. Warszawskiej) istniejącego budynku. SKO oceniając dokonane ustalenie wskazało, że ustalenie linii zabudowy zgodnie z ust. 4 § 4 rozporządzenia, a więc odejście od zasad wyznaczania tej linii stosownie do ust. 1-3, wymaga aby wynikało to z analizy. Wyjaśniło, że w analizie odwołano się do kwestii zastanego stanu na działce, który ze względu na charakter inwestycji postanowiono utrzymać. Mapa stanowiąca załącznik nr 3 do decyzji wskazuje, że zabudowa na działkach położonych po obu stronach inwestycji jest nieregularna. Na działce po wschodniej stronie zabudowa jest minimalnie bliższa drogi niż na terenie inwestycji, natomiast na działce po zachodniej stronie jest cofnięta w stosunku do terenu inwestycji. Budynki w dalszej odległości również nie posiadają ukształtowanej, jednej linii zabudowy. Z tego względu SKO uznało, że zachowanie stanu istniejącego, w postaci linii zabudowy już istniejącej na terenie inwestycji będzie najkorzystniejsze, gdyż nie zmieni zastanego układu w tym zakresie. SKO zaznaczyło, że w zakresie powierzchni zabudowy organ I instancji wskazał, iż wskaźnik w obszarze analizowanym zawiera się w przedziale od 4% do około 80%. Wyznaczony wskaźnik w wysokości max 27,5% określono według średniego wskaźnika istniejącego w obszarze. Jednocześnie przytoczyło § 5 rozporządzenia i wskazało, że z analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, stanowiącej załącznik nr 2 do decyzji, wynika, że ww. wskaźnik stanowi średnią występującą w obszarze analizowanym, tak więc ustalenie organu I instancji jest prawidłowe. Dalej przytoczyło § 6 rozporządzenia i wskazało, że w analizie wskazano, iż szerokość elewacji frontowych budynków w obszarze analizowanym waha się pomiędzy około 6,5 m a 30 m. Średni wymiar szerokości elewacji frontowej w obszarze analizy wynosi 14,5 m. Wnioskowana wartość to min. 14 m. Mając to na względzie ustalono szerokość na 14,5 m z tolerancją 20%, jako kontynuacja parametru w obszarze analizowanym. W bezpośrednim sąsiedztwie działki nr ew. [...], [...], [...] i [...] posiadają zabudowę o zbliżonej szerokości. W ocenie SKO, ustalenia organu I instancji należy uznać za usprawiedliwione w okolicznościach sprawy. Wyjaśniło, że zgodnie z zasadami wynikającymi z § 6 rozporządzenia wielkość powinna zostać ustalona stosownie do średniej w obszarze analizowanym z tolerancją 20%, co organ uczynił. Ponadto wyjaśniło, że szerokość ta jest zwłaszcza zbliżona do zabudowy na sąsiadujących działkach, co pozytywnie będzie wpływało na zastany ład przestrzenny. Następnie SKO przytoczyło § 7 rozporządzenia i wskazało, że w analizie wskazano, iż wysokość elewacji frontowej wacha się od 3 do około 10 m, przy czym średnia wysokość elewacji frontowej wynosi 6,5m. Wysokość budynków wacha się od 4,5 m do 11 m. Średnia wysokość budynków to 8 m. Biorąc pod uwagę wysokość budynków na działkach sąsiednich zasadne jest zdaniem organu I instancji ustalenie wysokości przedmiotowego budynku na poziomie 3 m - 9 m, korzystając z § 7 ust. 4 rozporządzenia. Ustalona maksymalna wartość zawiera się w podanych przez inwestora (min. 8m - max. 10 m). Ustaloną wysokość budynku wyznaczono w nawiązaniu do wysokości istniejących budynków w najbliższym otoczeniu to 5 m do max. 9 m. Funkcjonowanie w obszarze analizowanym, w najbliższym sąsiedztwie działki nr ew. [...], [...], [...] i [...] z zabudową o wskazanie i zbliżonej wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej i wysokości budynku pozwala na uznanie, iż w omawianym zakresie spełniony jest wymóg kontynuacji wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej zabudowy w obszarze analizowanym. SKO oceniając ustalenia analizy stwierdziło, że organ I instancji oparł swoje ustalenia w decyzji o wyniki analizy (§ 7 ust. 4). Wartości w obszarze kształtują się w tym zakresie, w szczególności w najbliższym sąsiedztwie. Ustalenie wartości mieszczącej się w tym przedziale, mieszącej się również w zakresie wartości wnioskowanej (skorygowane 24 stycznia 2023 r., stosownie do wyników analizy). Zdaniem SKO działanie takie przyczyni się do zachowania ładu przestrzennego, gdyż inwestycja nie będzie odbiegała od budynków już istniejących. SKO ponadto przytoczyło § 8 rozporządzenia i wyjaśniło, że organ I instancji w analizie wskazał, iż w analizowanym obszarze budynki są przykryte w niewielkiej ilości dachami płaskimi oraz dachami jedno i dwuspadowymi, wielospadowymi o nachyleniu połaci dachowych w zakresie od około 5° do 45°. W stosunku do przedmiotowej inwestycji uznano, że projektowany dach powinien być jedno, dwu- lub wielospadowy, o nachyleniu połaci 15-45°. Parametry te ustalono w odniesieniu do zabudowy w bezpośrednim sąsiedztwie działki nr ew. [...], [...], [...] i [...]. Układ głównej kalenicy ustalono na równoległy lub prostopadły w stosunku do frontu terenu inwestycji. SKO uznało, że skoro w obszarze występuje różnorodność w charakterystyce obiektów, a rozporządzenie nakazuje zastosować odpowiednie parametry to ta odpowiedniość oznacza konieczność stwierdzenia jaki rodzaj dachu będzie najlepiej "współgrał" z już istniejącymi w obszarze, a więc jaki dach będzie najkorzystniejszy, najmniej zaburzający zastany ład przestrzenny. Ponadto wyjaśniło, że skorzystanie przez organ z parametrów obiektów położonych w najbliższym sąsiedztwie terenu inwestycji pozwoli na realizację obiektu, który jak najmniej będzie ingerował w zastany stan, gdyż będzie w ten sposób tworzył pewną spójność w odbiorze otoczenia terenu inwestycji. W ocenie SKO działanie organu I instancji było usprawiedliwione. SKO odnosząc się do wymogu określonego w art. 61 ust. 1 pkt 2 u.p.z.p. wyjaśniło, że w decyzji wskazano, iż teren inwestycji ma dostęp do drogi powiatowej (ul. [...]) poprzez ul. [...]. Zdaniem SKO, powyższe ustalenie jest prawidłowe, co potwierdza mapa stanowiąc załącznik do decyzji, wskazująca położenie terenu inwestycji w stosunku do ww. ulic. Dalej SKO przytoczyło art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p. i wskazało, że w decyzji wskazano, iż odprowadzenie nieczystości płynnych ma następować do sieci kanalizacji sanitarnej na warunkach Gminnego Przedsiębiorstwa Komunalnego R. sp. z o.o., zasilanie w wodę z sieci wodociągowej na warunkach Gminnego Przedsiębiorstwa Komunalnego R. sp. z o.o., przyłączenie do sieci elektroenergetycznej na warunkach sprzedawcy energii elektrycznej (operatora systemu dystrybucyjnego), ogrzewanie na pomocą mediów ekologicznych (gaz, olej opałowy, energia elektryczna, z własnego źródła ciepła), odprowadzenie wód opadowych na własny nieutwardzony teren, ew. do dołów chłonnych lub zbiorników retencyjnych. Jednocześnie SKO wyjaśniło, że organ I instancji wskazał, iż teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych lub leśnych na cele nierolnicze i nieleśne - art. 61 ust. 1 pkt 4 u.p.z.p., gdyż było objęty zgodą na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych na cele nierolnicze uzyskaną przy sporządzaniu miejscowego ogólnego planu zagospodarowania przestrzennego gminy R., zatwierdzonego uchwałą Rady Gminy R. z [...] listopada 1994 r. nr [...], który utracił moc z dniem 31 grudnia 2003 r. SKO ustalenia powyższe uznało za prawidłowe, jako, że art. 61 ust. 1 pkt 4 u.p.z.p. dopuszcza spełnienie warunku przez objęcie terenu zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 u.p.z.p., na co organ dołączył do akt sprawy kopię fragmentu mapy planu. Dodatkowo stwierdziło, że brak jest dowodów lub ustaleń świadczących aby decyzja była niezgodna z przepisami odrębnymi - art. 61 ust. 1 pkt 5 u.p.z.p. W ocenie SKO z uwagi na wskazane przeznaczenie projektowanego obiektu, inwestycja ta nie należy do przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko. SKO odnosząc się do zarzutów odwołania w zakresie kwestii, że wniosek dot. jedynie budynku mieszkalnego, a na działce znajduje się również budynek gospodarczy, który nie został objęty wnioskiem wyjaśniło, że zarzut ten jest niezasadny. Wyjaśniło jednocześnie, że postępowanie w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy jest postępowaniem wnioskowym, a więc inicjowanym na żądanie inwestora. To inwestor określa co będzie przedmiotem planowanego zamierzenia. W przypadku nawet istnienia kilku budynków na działce objętej wnioskiem, to tylko od woli inwestora zależy, jakie obiekty będą przedmiotem prac polegających np. na rozbudowie czy przebudowie. Pozostałe istniejące obiekty nie mają wpływu i znaczenia dla możliwości ustalenia warunków zabudowy dla obiektu wskazanego we wniosku. Zdaniem SKO, sprawa ta ewentualnie może być oceniana przez organ budowlanego w zakresie realizacji inwestycji zgodnie z ustaleniami warunków zabudowy. Nadmieniło, że kwestia likwidacji istniejących obiektów w celu zwolnienia terenu pod nową inwestycję nie jest przedmiotem niniejszej sprawy. W zakresie zarzutu, że w decyzji określono wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej budynku od 3 do 9 m, natomiast we wniosku od 8 do 10 m SKO wskazało, iż to strona zmieniła swój wniosek, przyjmując wartości ustalone w analizie. W kwestii zwrócenia się do Ł. D. jako osoby fizycznej, jak i że zgoda została wyrażona przez D. sp. z o.o. a wniosek został złożony przez F. sp. z o.o. stwierdziło, że Ł. D. zajął stanowisko, w odpowiedzi na zapytanie organu dot. sprawy z wniosku F. sp. z o.o., będąc umocowanym do jednoosobowej reprezentacji F. sp. z o.o., zgodnie z zapisami w Krajowym Rejestrze Sądowym, działając jako jej prezes. Fakt wysłania wiadomości ze wskazaniem funkcji w innym podmiocie, w ocenie organu odwoławczego nie stanowi o tym, że stanowisko zajął inny podmiot. SKO podniosło, że jak wynika z układu wiadomości, oznaczenia nadawcy są generowane automatycznie. Ponadto nie uznaje, że fakt posłużenia się adresem poczty elektronicznej i jej formowym oznaczeniem świadczy automatycznie o tym, iż treść oświadczenia odnosi się do tego podmiotu. Zaznaczyło również, że złożone oświadczenie dot. konkretnego postępowania, w którym zajęła umocowana osoba, posługując się jedynie technicznym środkiem komunikacji należącym do innego podmiotu. Mając powyższe na uwadze SKO uznało zaskarżoną decyzję za prawidłową. 2. Skargę na decyzję SKO z 22 czerwca 2023 r. złożyły skarżące i domagając się uchylenia decyzji organów obu instancji oraz zasądzenia zwrotu kosztów postępowania zarzuciły naruszenie: a) art. 7 k.p.a., art. 77 § 1 k.p.a., art. 80 k.p.a. poprzez niedokładne wyjaśnienie stanu faktycznego, w tym niewyjaśnienie, czy wniosek o wydanie warunków zabudowy został zmodyfikowany przez uprawniony podmiot; b) art. 7 k.p.a., art. 77 § 1 k.p.a. przez niewyczerpujące zebranie i rozpatrzenie materiału dowodowego oraz błędną jego ocenę w zakresie ustaleń co do podmiotu będącego uprawnionym do zmodyfikowania wniosku Skarżące w uzasadnieniu skargi przedstawiły stanowisko na poparcie podniesionych wyżej zarzutów. 3. W odpowiedzi na skargę SKO podtrzymało dotychczasowe stanowisko i wniosło o oddalenie skargi. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje. Skarga nie jest zasadna. 1. Istota sprawy sprowadza się do oceny zgodności z prawem rozstrzygnięć organów, w których ustalono warunki zabudowy dla inwestycji: "rozbudowa, nadbudowa i przebudowa istniejących budynków na budynek usługowo-handlowy na dz. nr ew. [...] we wsi J. gm. R". W ocenie Sądu, zaskarżone rozstrzygnięcia są zgodne z prawem a wszelkie zarzuty zawarte w skardze wskazujące na naruszenie prawa procesowego i materialnego, należało uznać za niezasadne. 2. W pierwszej kolejności wskazać trzeba na podstawowe przepisy prawa, mające zastosowanie w niniejszej sprawie. Zgodnie z art. 59 ust. 1 u.p.z.p. ustalenia warunków zabudowy decyzją administracyjną wymaga każda zmiana zagospodarowania terenu polegająca na wykonaniu robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu lub jego części, jeżeli na danym obszarze nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Ustalenie warunków zabudowy jest etapem wstępnym realizacji inwestycji. Ma ono charakter rozstrzygnięcia ogólnego, zakreślającego ramy, które dopiero muszą być doprecyzowane w dalszej fazie procesu inwestycyjnego, czyli w decyzji o pozwoleniu na budowę, zatwierdzającej konkretne parametry inwestycji podane w projekcie budowlanym, opracowanym zresztą z uwzględnieniem wymogów ustalonych w decyzji w sprawie warunków zabudowy. Na etapie wydawania decyzji o warunkach zabudowy nie są badane okoliczności dotyczące wykonawczego etapu procesu inwestycyjnego, czyli postępowania w przedmiocie pozwolenia na budowę, takie jak, zwiększenie hałasu i zanieczyszczeń oraz natężenia ruchu, czy też naruszenie warunków gruntowych (por. wyrok WSA w Białymstoku z 29 sierpnia 2023 r., sygn. akt II SA/Bk 266/23). Art. 61 ust. 1 u.p.z.p. stanowi, że wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków: 1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; 2) teren ma dostęp do drogi publicznej; 3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; 4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych lub leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzeniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1; 5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. 6)zamierzenie budowlane nie znajdzie się w obszarze: a)w stosunku do którego decyzją o ustaleniu lokalizacji strategicznej inwestycji w zakresie sieci przesyłowej, o której mowa w art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 24 lipca 2015 r. o przygotowaniu i realizacji strategicznych inwestycji w zakresie sieci przesyłowych (Dz.U. z 2021 r. poz. 428, 784 i 922), ustanowiony został zakaz, o którym mowa w art. 22 ust. 2 pkt 1 tej ustawy, b) strefy kontrolowanej wyznaczonej po obu stronach gazociągu, c) strefy bezpieczeństwa wyznaczonej po obu stronach rurociągu. Celem art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. jest zapobieganie rozproszeniu zabudowy jak i powstrzymanie zabudowy, której funkcji nie da się pogodzić z już istniejącą na terenach, gdzie nie ma miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Przyjmuje się, że na danym terenie mogą występować różne funkcje. Warunkiem takiego rozwiązania jest ustalenie, iż funkcje te wzajemnie się nie wykluczają i nie są ze sobą sprzeczne (por. wyrok WSA w Olsztynie z 19 grudnia 2023 r., sygn. akt II SA/Ol 1104/23). Zgodnie z art. 61 ust. 5a u.p.z.p., w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół terenu, o którym mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1a (granice terenu objętego wnioskiem), na kopii mapy zasadniczej lub mapy ewidencyjnej dołączonej do wniosku o ustalenie warunków zabudowy obszar analizowany w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu terenu, jednak nie mniejszej niż 50 metrów, i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w ust. 1. Przez front terenu należy rozumieć tę część granicy działki budowlanej, która przylega do drogi publicznej lub wewnętrznej, z której odbywa się główny wjazd na działkę. Sposób ustalania wymagań wymienionych w pkt 1 określa rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 roku w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. Nr 164, poz. 1588, ze zm. ) w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Analiza urbanistyczna jako główny dowód w sprawie ma wskazywać parametry zabudowy, a ich określenie ma wynikać z opisanego w części tekstowej analizy rozumowania, opartego na stwierdzonym stanie faktycznym (istniejącym zagospodarowaniu sąsiednich nieruchomości, układzie urbanistycznym), jak również na wyliczeniach matematycznych (por. wyrok WSA w Poznaniu z 10 listopada 2021 r., sygn. akt II SA/Po 80/21). 3. Przenosząc powyższe regulacje prawne, wskazać można na kilka zasadniczych okoliczności powodujących, że zaskarżone decyzje są zgodne z prawem. Po pierwsze - w celu ustalenia wymagań dla planowanej nowej zabudowy i zagospodarowania terenu wyznaczono wokół przedmiotowej działki granice obszaru analizowanego (por. załącznik nr 3 do decyzji). Na mapie tej znajduje się wskazanie odległości od terenu inwestycji do granicy obszaru analizowanego (regularny okrąg) - 145 m. Rozporządzenie nakazuje wyznaczenie granic obszaru analizowanego w szerokości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu terenu inwestycji. Zatem organ musi każdorazowo wyznaczyć te granice w odległości niemniejszej. Jedynie w przypadku, gdyby tak wyznaczona trzykrotną szerokością frontu odległość była mniejsza niż 50 m, koniecznym jest osiągnięcie wartości 50 m. Analiza zaś załącznika nr 3 do decyzji, tj. mapy, na której wykreślono granice obszaru analizowanego, wskazuje, że szerokość obszaru analizowanego została wyznaczona według powyższych zasad. Zatem w sposób prawidłowy. W analizie (por. załącznik nr 2 do decyzji) zawarto w formie tabelarycznej zestawienie działek z obszaru analizowanego, z podaniem rodzaju zabudowy, stosunku powierzchni zabudowy do powierzchni działki, szerokości elewacji frontowej, wysokości elewacji frontowej budynku, wysokości kalenicy dachu oraz układu połaci dachowych, wraz ze wskazaniem wartości średnich. Wskazano również, że w obszarze analizowanym działki zabudowane zabudową mieszkaniową jednorodzinną wolno stojącą i bliźniaczą a na części działek znajdują się również budynki garażowe i gospodarcze towarzyszące zabudowie mieszkaniowej (od strony południowej istnieje zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna i usługowa a od północno- wschodniej tereny rolnicze). Ustalono również, że teren działki nie wymaga uzyskania zgody na zmienne przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne. W ocenie Sądu, zasadnie organy przyjęły, że wnioskowany sposób zainwestowania stanowi "kontynuację funkcji" występujących na sąsiednich działkach. Takie ustalenie jest prawidłowe, skoro w obszarze analizowanym znajdują się budynki o funkcji identycznej jak inwestycja. Po drugie - stosownie do § 4 rozporządzenia, obowiązującą linię nowej zabudowy na terenie objętym wnioskiem wyznacza się jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich (§ 4 ust. 1). W przypadku niezgodności linii istniejącej zabudowy na działce sąsiedniej z przepisami odrębnymi, obowiązującą linię nowej zabudowy należy ustalić zgodnie z tymi przepisami (§ 4 ust. 2). Jeżeli linia istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas obowiązującą linię nowej zabudowy ustala się jako kontynuację linii zabudowy tego budynku, który znajduje się w większej odległości od pasa drogowego (§ 4 ust. 3). Dopuszcza się inne wyznaczenie obowiązującej linii nowej zabudowy, jeżeli wynika to z analizy (§ 4 ust. 4). Wskazany § 4 rozporządzenia został tak skonstruowany, że każdy kolejny jego ustęp stanowi kolejny etap ustalania linii zabudowy w sytuacji, gdy sytuacja opisana w ustępie poprzednim nie znajduje zastosowania w określonym stanie faktycznym. W związku z tym pierwszym i podstawowym sposobem ustalenia linii zabudowy jest jej wyznaczenie jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich (§ 4 ust. 1). Kolejne ustępy 2 i 3 regulują wiec sytuacje wyjątkowe, gdy ww. linia jest niezgodna z przepisami odrębnymi - wówczas nową linię należy ustalić zgodnie z tymi przepisami (ust. 2) lub też gdy (w braku konieczności zastosowania przepisów odrębnych) tworzy ona uskok - nową linię należy ustalić jako kontynuację linii zabudowy tego budynku, który znajduje się w większej odległości od pasa drogowego (ust. 3). Dopiero wówczas, gdy żadna z powyżej opisanych sytuacji szczególnych nie ma zastosowania, dopuszcza się inne wyznaczenie obowiązującej linii zabudowy, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1 rozporządzenia (por. wyrok NSA z 4 grudnia 2008 r sygn. akt II OSK 1525/07. W niniejszej sprawie w analizie wskazano, że w rejonie działki inwestycyjnej występuje nieregularnie ukształtowana linia zabudowy. Zatem biorąc pod uwagę występujące uwarunkowania właściwe wydaje się ustalenie linii zabudowy jako istniejącej linii zabudowy znajdujące się na przedmiotowej działce (nr [...]). Ze względu na rodzaj inwestycji - rozbudowa, nadbudowa i przebudowa istniejących budynków umożliwi realizację inwestycji bez konieczności likwidacji ściany frontowej (od ul. [...]) istniejącego budynku. Ustalenie linii zabudowy zgodnie z § 4 ust. 4 rozporządzenia (a więc odejście od zasad wyznaczania tej linii stosownie do ust. 1-3) wymaga, aby wynikało to z analizy. W analizie odwołano się do kwestii zastanego stanu na działce, który ze względu na charakter inwestycji postanowiono utrzymać. Mapa (por. załącznik nr 3 do decyzji) wskazuje, że zabudowa na działkach położonych po obu stronach inwestycji jest nieregularna (na działce po wschodniej stronie zabudowa jest bliższa drogi niż na terenie inwestycji; na działce po zachodniej stronie jest cofnięta w stosunku do terenu inwestycji; budynku w dalszej odległości również nie posiadają ukształtowanej, jednej linii zabudowy). W ocenie Sądu, zasadnie organy uznały, że zachowanie stanu istniejącego, w postaci linii zabudowy już istniejącej na terenie inwestycji będzie najkorzystniejsze, gdyż nie zmieni zastanego układu w tym zakresie. Po trzecie – prawidłowe są również ustalenia organów odnośnie do powierzchni zabudowy. W decyzjach wskazano, że wskaźnik w obszarze analizowanym zawiera się w przedziale od 4% do około 80%. Wyznaczony wskaźnik w wysokości max. 27,5% określono według średniego wskaźnika istniejącego w obszarze. Zgodnie z § 5 ust. 1 rozporządzenia, wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego. Dopuszcza się wyznaczenie innego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, jeżeli wynika to z analizy zagospodarowania obszaru. Z analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu (por. załącznik nr 2 do decyzji) wynika, że wskaźnik stanowi średnią występującą w obszarze analizowanym. W ocenie Sądu, takie ustalenia organów należy uznać za prawidłowe. Po czwarte - prawidłowe są również ustalenia organów odnośnie do szerokość elewacji frontowej. Zgodnie z § 6 ust. 1 i 2 rozporządzenia, szerokość elewacji frontowej, znajdującej się od strony frontu działki, wyznacza się dla nowej zabudowy na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20%. Dopuszcza się wyznaczenie innej szerokości elewacji frontowej, jeżeli wynika to z analizy urbanistycznej. W analizie wskazano, że szerokość elewacji frontowych budynków w obszarze analizowanym waha się pomiędzy około 6,5 m a 30 m. Średni wymiar szerokości elewacji frontowej w obszarze analizy wynosi 14,5 m. Wnioskowana wartość to 14 m a zatem zasadnie ustalono szerokość na 14,5 m z tolerancją 20%, jako kontynuacja parametru w obszarze analizowanym, tym bardziej, że w bezpośrednim sąsiedztwie dz. nr ew. [...], [...], [...] i [...] posiadają zabudowę o zbliżonej szerokości. W ocenie Sądu, ustalenia organów można uznać za usprawiedliwione w okolicznościach sprawy. Zgodnie z zasadami wynikającymi z § 6 rozporządzenia, wielkość powinna zostać ustalona stosownie do średniej w obszarze analizowanym z tolerancją 20%, co organy uczyniły. Szerokość ta jest zwłaszcza zbliżona do zabudowy na sąsiadujących działkach, co pozytywnie będzie wpływało na zastany ład przestrzenny. Po piąte - prawidłowe są również ustalenia organów odnośnie do parametrów wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki. Stosownie do § 7 rozporządzenia wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wyznacza się dla nowej zabudowy jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich (ust. 1). Wysokość, o której mowa w ust. 1, mierzy się od średniego poziomu terenu przed głównym wejściem do budynku (ust. 2). Jeżeli wysokość, o której mowa w ust. 1, na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas przyjmuje się jej średnią wielkość występującą na obszarze analizowanym (ust. 3). Dopuszcza się wyznaczenie innej wysokości, o której mowa w ust. 1, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1 (ust 4). W analizie wskazano, że wysokość elewacji frontowej waha się od 3 m do około 10 m, przy czym średnia wysokość elewacji frontowej wynosi 6,5 m. Wysokość budynków waha się od 4,5 m do 11 m a średnia wysokość budynków to 8 m. W ocenie Sądu, zasadnie organy wskazały, że biorąc pod uwagę wysokość budynków na działkach sąsiednich prawidłowe jest ustalenie wysokości budynku na poziomie 3 m - 9 m (por. § 7 ust. 4 rozporządzenia). Ustalona maksymalna wartość zawiera się w podanych przez inwestora (min. 8 m - max. 10 m). Zatem ustaloną wysokość budynku wyznaczono w nawiązaniu do wysokości istniejących budynków w najbliższym otoczeniu (od 5 m do max. 9 m). Funkcjonowanie w obszarze analizowanym, w najbliższym sąsiedztwie dz. nr ew. [...], [...], [...] i [...] z zabudową o wskazanie i zbliżonej wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej i wysokości budynku pozwala na uznanie, iż w omawianym zakresie spełniony jest wymóg kontynuacji wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej zabudowy w obszarze analizowanym. Zatem oceniając ustalenia analizy należy stwierdzić, że organy oparły ustalenia w decyzjach o wyniki analizy (§ 7 ust. 4 rozporządzenia). Wartości w analizowanym obszarze kształtują się w tym zakresie. Ustalenie wartości mieszczącej się w tym przedziale, mieszącej się również w zakresie wartości wnioskowanej (skorygowane 24 stycznia 2023 r. stosownie do wyników analizy). W ocenie Sądu, działanie takie przyczyni się do zachowania ładu przestrzennego, gdyż inwestycja nie będzie odbiegała od budynków już istniejących Po szóste - prawidłowe są również ustalenia organów odnośnie do parametrów geometrii dachu. Zgodnie z § 8 rozporządzenia, geometrię dachu (kąt nachylenia, wysokość głównej kalenicy i układ połaci dachowych, a także kierunek głównej kalenicy dachu w stosunku do frontu działki) ustala się odpowiednio do geometrii dachów występujących na obszarze analizowanym. Organy wskazały, że w analizowanym obszarze budynku są przykryte w niewielkiej ilości dachami płaskimi oraz dachami jedno i dwuspadowymi, wielospadowymi o nachyleniu połaci dachowych w zakresie od około 5° do 45°. W stosunku do przedmiotowej inwestycji uznano, że projektowany dach powinien być jedno, dwu- lub wielospadowy, o nachyleniu połaci 15-45°. Parametry te ustalono w odniesieniu do zabudowy w bezpośrednim sąsiedztwie dz. nr ew. [...], [...], [...] i [...]. Układ głównej kalenicy ustalono na równoległy lub prostopadły w stosunku do frontu terenu inwestycji. Zasadnie organy wskazały, ze skoro w obszarze analizowanym występuje różnorodność w charakterystyce obiektów, a rozporządzenie nakazuje zastosować odpowiednie parametry to ta odpowiedniość oznacza konieczność stwierdzenia jaki rodzaj dachu będzie najlepiej "współgrał" z już istniejącymi w obszarze, a więc jaki dach będzie najkorzystniejszy, najmniej zaburzający zastany ład przestrzenny. Skorzystanie przez organy z parametrów obiektów położonych w najbliższym sąsiedztwie terenu inwestycji pozwala na realizację obiektu, który jak najmniej będzie ingerował w zastany stan, gdyż będzie w ten sposób tworzył pewną spójność w odbiorze otoczenia terenu inwestycji. Po siódme – prawidłowo organy odniosły się również do wymogu określonego w art. 61 ust. 1 pkt 2 u.p.z.p., tj. ustalono, że teren ma dostęp do drogi publicznej (teren inwestycji ma dostęp do drogi powiatowej - ul. [...] poprzez ul. [...]). Ustalenie to jest prawidłowe (por. mapa stanowiąc załącznik do decyzji). Po ósme - prawidłowe są również ustalenia organów odnośnie do możliwości "uzbrojenia terenu". W art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p. określono, że dla możliwości ustalenia warunków zabudowy niezbędnym jest aby istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu było wystarczające dla zamierzenia budowlanego. W niniejszej sprawie odprowadzenie nieczystości płynnych ma następować do sieci kanalizacji sanitarnej na warunkach Gminnego Przedsiębiorstwa Komunalnego R. sp. z o.o., zasilanie w wodę z sieci wodociągowej na warunkach Gminnego Przedsiębiorstwa Komunalnego R. sp. z o.o., przyłączenie do sieci elektroenergetycznej na warunkach sprzedawcy energii elektrycznej (operatora systemu dystrybucyjnego), ogrzewanie na pomocą mediów ekologicznych (gaz, olej opałowy, energia elektryczna, z własnego źródła ciepła), odprowadzenie wód opadowych na własny nieutwardzony teren, ew. do dołów chłonnych lub zbiorników retencyjnych. Po dziewiąte - prawidłowe są również ustalenia organów odnośnie do tego, że teren inwestycji nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych lub leśnych na cele nierolnicze i nieleśne i jest zgodna z przepisami odrębnymi. Inwestycja nie należy również do przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko. Po dziesiąte – niezasadne są również zarzuty wskazujące na to, że na działce znajduje się również budynek gospodarczy, który nie został objęty wnioskiem. Przypomnieć trzeba, że postępowanie w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy jest postępowaniem wnioskowym, a więc inicjowanym na żądanie inwestora. To właśnie inwestor określa co będzie przedmiotem planowanego zamierzenia. W przypadku nawet istnienia kilku budynku na działce objętej wnioskiem, to tylko od woli inwestora zależy, jakie obiekty będą przedmiotem prac polegających np. na rozbudowie czy przebudowie. Pozostałe istniejące obiekty nie mają wpływu i znaczenia dla możliwości ustalenia warunków zabudowy dla obiektu wskazanego we wniosku. Sprawa ta ewentualnie może być oceniana przez organ budowlanego w zakresie realizacji inwestycji zgodnie z ustaleniami warunków zabudowy. Tym bardziej, że kwestia likwidacji istniejących obiektów w celu zwolnienia terenu pod nową inwestycję nie jest przedmiotem niniejszej sprawy. Po jedenaste – zasadnie organ wskazał, że zarzuty związane z błędnym składaniem wniosków (wadami oświadczeń woli) są całkowicie bezzasadne. Fakt wysłania wiadomości ze wskazaniem funkcji w innym podmiocie nie stanowi o tym, że stanowisko zajął inny (odrębny) podmiot. Złożone oświadczenie dotyczy konkretnego postępowania, w którym zajęła umocowana osoba, posługując się jedynie technicznym środkiem komunikacji należącym do innego podmiotu. 4. Podsumowując, celem analizy, a w ślad za tym i celem decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu i przedmiotem postępowania zmierzającego do jej wydania nie jest ustalanie konkretnych wymiarów planowanego obiektu budowlanego, lecz wskazanie koniecznych warunków przyszłej zabudowy w sposób uwzględniających zasadę ustanowioną w art. 6 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p., tj. zasadę "dobrego sąsiedztwa" wynikającą z konieczności zachowania ładu przestrzennego, w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Konkretne wymiary dotyczącego tak samego obiektu, jak i jego usytuowania będą przedmiotem pozwolenia na budowę. W ocenie Sądu, organy obu instancji działały prawidłowo, nie naruszyły przepisów prawa materialnego, ani procesowego w stopniu uzasadniający uchylenie wydanych decyzji. 5. W tym stanie rzeczy skarga podlegała oddaleniu na podstawie art. 151 p.p.s.a.