VII SA/Wa 1468/23

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Wojciech Rowiński (spr.), Sędziowie sędzia WSA Joanna Gierak-Podsiadły, asesor WSA Michał Podsiadło, Protokolant ref. Maria Góraj, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 25 sierpnia 2023 r. sprawy ze skargi K. S. i A.S. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Warszawie z dnia 26 lipca 2019 r. znak: KOC/5013/Ar/18 w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oddala skargę

Decyzją z dnia 26 lipca 2019 r. nr KOC/5013/Ar/18 (dalej "decyzja z 26 lipca 2019r.") Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Warszawie (dalej jako "SKO w Warszawie", "organ II instancji"), po rozpatrzeniu odwołania K. i A. S. (dalej jako "skarżący"), reprezentowanych przez profesjonalnego pełnomocnika, od decyzji Prezydenta m.st. Warszawy (dalej jako "Prezydent", "organ I instancji") z dnia 6 sierpnia 2018 r. nr 2/2018 (dalej "decyzja z 6 sierpnia 2018r.") , orzekającej o ustaleniu jednorazowej opłaty w wysokości 103.073,40 zł w związku z powstałym na skutek uchwalenia Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego rejonu cmentarza przy ulicy R. - część I (dalej "MPZP") , wzrostem wartości nieruchomości położonej w W., w Dzielnicy U., stanowiącej na dzień sprzedaży, tj. 30 marca 2017 r. działki ewidencyjne o numerach: [...], z obrębu [...], o powierzchni łącznej 8707 m2, dla której Sąd Rejonowy dla Warszawy M. w W., [...] Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o nr [...] – utrzymał decyzję Prezydenta w mocy. Do wydania zaskarżonej decyzji doszło w następujących okolicznościach faktycznych i prawnych sprawy. Decyzją z dnia 6 sierpnia 2018 r. Prezydent ustalił, na podstawie art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. z 2017 r., poz. 1073 ze zm., dalej jako "u.p.z.p.") jednorazową opłatę w wysokości 103.073,40 zł w związku ze wzrostem wartości nieruchomości, wynikającym z uchwalenia Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego rejonu cmentarza przy ulicy R. - część I (uchwała Rady m.st. Warszawy nr LXX/1832/2013 z dnia 7 listopada 2013 r. publ. Dz. Urz. Woj. Maz. z dnia 26 listopada 2013 r., poz.12262). Pismem z dnia 19 sierpnia 2018 r. Skarżący wnieśli odwołanie od ww. decyzji Prezydenta, kwestionując stwierdzony przez organ wzrost wartości nieruchomości, jako wynikający z uchwalenia planu z 2013 r. W wyniku złożonego odwołania, SKO decyzją z 26 lipca 2019 r. znak: KOC/5013/Ar/18 utrzymało w mocy decyzję Prezydenta. W uzasadnieniu decyzji organ II instancji wskazał, iż skarżący zbyli nieruchomość przed upływem pięciu lat od daty wejścia w życie planu z 2013 r. (umowa przenosząca własność zawarta w dniu 30 marca 2017 r.), a postępowanie w sprawie opłaty zostało wszczęte przed upływem pięcioletniego terminu. Dalej organ odwoławczy wyjaśnił, iż przed wejściem w życie planu z 2013 r. nieruchomość znajdowała się w obszarze objętym Miejscowym Planem Ogólnym Zagospodarowania Przestrzennego m. st. Warszawy, zatwierdzonym uchwałą Rady m. st. Warszawy nr XXXV/199/92 z 28 września 1992r., opublikowaną w Dz. Urz. Woj. Warszawskiego Nr 15 z 15 października 1992r., który wygasł z dniem 1 stycznia 2004 r. Według postanowień planu z 1992 r. nieruchomość znajdowała się w obszarze MU-29, co oznacza, że preferowano tam przede wszystkim utrzymanie i rozwój funkcji mieszkaniowych wraz z urządzeniami I stopnia, tj. lokalnego o zasięgu osiedla. Stosowane dla tego terenu wskaźniki dotyczyły oświaty, zdrowia i opieki społecznej oraz zieleni, wypoczynku i rekreacji. Urządzenia obsługi stopnia II i III były jedynie dopuszczalne, co oznacza, że mogły być stosowane jedynie wyjątkowo. W trakcie istnienia tzw. luki czasowej pomiędzy obowiązywaniem obu planów, działka nr ewid. [...] była zabudowana budynkiem mieszkalnym trzykondygnacyjnym o powierzchni zabudowy 145 m², budynkiem oznaczonym jako budynki produkcyjne, usługowe i gospodarcze dla rolnictwa, jednokondygnacyjnym o pow. zabudowy 177 m² oraz budynkiem transportu i łączności, jednokondygnacyjnym o pow. zabudowy 43 m². Działka nr ewid. [...] była niezabudowana. Z kolei w świetle postanowień planu z 2013 r. przedmiotowa nieruchomość jest położona na terenie oznaczonym jako U-HB/MW - teren usług handlu i biur oraz zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej. Podstawę do ustalenia opłaty stanowił operat szacunkowy sporządzony w dniu 11 grudnia 2017 r. przez rzeczoznawcę majątkowego, według którego wartość nieruchomości według stanu sprzed uchwalenia planu z 2013 r. oraz cen z dnia sprzedaży wynosiła 8.073.740 zł, a wartość nieruchomości według stanu po uchwaleniu w/w planu oraz cen z dnia sprzedaży wynosiła 8.589.107 zł. Zatem różnica pomiędzy tymi wartościami wynosi 515.367 zł. Wobec tego wskutek uchwalenia planu z 2013 r. doszło do wzrostu wartości nieruchomości, co daje podstawę faktyczną do ustalenia opłaty planistycznej. Pismem z dnia 6 września 2019 r. Skarżący, reprezentowani przez profesjonalnego pełnomocnika, wnieśli do Sądu skargę na decyzję SKO w Warszawie, podnosząc przeciwko tej decyzji zarzuty naruszenia: 1) naruszenia art. 7, 77 § 1, 80, 107 § 3 oraz art.136 k.p.a. poprzez zaniechanie przez SKO podjęcia niezbędnych kroków do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy, tj. w szczególności poprzez: - zaniechanie precyzyjnego ustalenia przedmiotu postępowania i zaakceptowanie operatu szacunkowego, sporządzonego na zlecenie Prezydenta, pomijającego cześć działki ewid. nr [...] (aktualnie działka o nr [...]) i przyjmującego do obliczeń jedynie dwie działki ewid. o nr [...] o łącznej powierzchni 8.707 nr, podczas gdy Skarżący byli właścicielami nieruchomości o łącznej powierzchni 10.203 m2; - niepodjęcie wszystkich czynności niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy i niezebranie pełnego materiału dowodowego, a w konsekwencji zaniechanie precyzyjnego ustalenia, czy, a jeżeli tak, to o ile wzrosła wartość nieruchomości należącej do Skarżących; - utrzymanie wadliwej decyzji Prezydenta w mocy pomimo zaniechania przez Prezydenta podjęcia wszystkich czynności niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy i braku zebrania pełnego materiału dowodowego, - bezpodstawne przyjęcie, iż w/ operat szacunkowy nie zawiera wad, które dyskwalifikowałyby go jako dowód w przedmiotowej sprawie, podczas gdy: (i) rzeczoznawca majątkowy zupełnie pominął działkę ewid. nr [...], która po uchwaleniu miejscowego planu w 2013 toku, przeznaczona została pod drogę dojazdową, a wg stanu na datę 25 grudnia 2013 roku stanowiła część działki ewid. nr [...], (iii) rzeczoznawca majątkowy nie wskazał dlaczego jego zdaniem zabudowa o funkcji wskazanej w planie uchwalonym w 2013 roku, nie byłaby możliwa, zgodnie z ustaleniami planu wcześniej obowiązującego, w sytuacji gdy plan ten charakteryzował się niskim poziomem szczegółowości, (ii) wartość nieruchomości została oszacowana w oparciu o transakcje, które budzą poważne zastrzeżenia, część z nich powinna zostać bezwzględnie odrzucona, część powinna zostać skorygowana odpowiednimi poprawkami o odpowiednio dobranych wagach, czego zabrakło w operacie szacunkowym, (iv) rzeczoznawca majątkowy dokonał analizy rynku mało wnikliwie i nie uwzględnił w wycenie cech, które mają duży wpływ na wartość nieruchomości, jak chociażby możliwości inwestycyjne czy kształt działki; - zaniechanie ustalenia wartości nieruchomości przy uwzględnieniu faktycznego sposobu jej wykorzystania po utracie mocy przez plan z 1992 r.; - nieprzeprowadzenie przez SKO uzupełniającego postępowania dowodowego w trybie art 136 k.p.a. w celu ustalenia rzeczywistej wartości nieruchomości, mimo iż organ I instancji naruszył zasady jego prowadzenia określone w KPA, jak również mimo zarzutów odwołania; - sformułowanie uzasadnienia decyzji w zakresie, w jakim traktuje ona o podstawach ustalenia opłaty w sposób lakoniczny, nie wyjaśniający przyczyn zajęcia takiego stanowiska przez organ II instancji, a przede wszystkim w sposób uniemożliwiający skontrolowanie toku rozumowania organu II instancji; podczas gdy - obowiązkiem organu administracji publicznej w sprawie o ustalenie jednorazowej opłaty w związku ze wzrostem wartości nieruchomości spowodowanym uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego jest dokładne ustalenie, czy i o ile wzrosła wartość nieruchomości; - dopiero prawidłowe ustalenie wartości nieruchomości przed i po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego pozwala obliczyć należną opłatę planistyczną; - oparcie rozstrzygnięcia na wadliwym operacie szacunkowym skutkuje wadliwym ustaleniem opłaty wskazanej w decyzji, a warunkiem prawidłowości rozstrzygnięcia jest jego oparcie na przeprowadzonym zgodnie z KPA postępowaniu dowodowym; - postępowanie odwoławcze polega na ponownym rozpoznaniu i rozstrzygnięciu sprawy administracyjnej, organ odwoławczy nie może pominąć istotnych błędów i zaniechań w zbieraniu dowodów przez organ I instancji; co doprowadziło w konsekwencji do 2. naruszenia art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. poprzez jego błędne zastosowanie i utrzymanie w mocy decyzji Prezydenta, podczas gdy wobec istotnych braków postępowania wyjaśniającego i rażących wadliwości operatu szacunkowego określającego różnice w wartości nieruchomości Organ IX instancji winien był albo uchylić ww. decyzję i przekazać sprawę do ponownego rozpatrzenia Organowi I instancji ewentualnie, po przeprowadzeniu uzupełniającego postępowania wyjaśniającego, uchylić tę decyzję i orzec co do istoty sprawy (naruszenie art. 138 § 2 k.p.a. względnie art. 138 § 1 pkt 2 k.p.a.); a tym samym doprowadziło równiej do 3. naruszenia art. 36 ust. 4 ustawy planistycznej poprzez: - całkowicie błędne przyjęcie, iż w związku z uchwaleniem Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego rejonu cmentarza przy ul. R. — część I, wzrosła wartości nieruchomości, podczas gdy jej wartość nie zmieniła się, w stosunku do okresu sprzed uchwalenia w/w planu wobec czego nie ma podstaw do obciążenia Skarżących opłatą planistyczną; - bezpodstawne uznanie, iż literalne rozszerzenie przeznaczenia nieruchomości w planie o funkcję biurową spowodowało wzrost jej wartości aż o pół miliona złotych, podczas gdy w powszechnym rozumieniu podstawowe usługi obejmują także handel i biura, w związku z czym nowy plan tylko pozornie rozszerzył zakres dopuszczalnej zabudowy; - arbitralne uznanie, iż na podstawie poprzedniego planu nie była dopuszczalna zabudowa biurowa; - zupełny brak uwzględnienia rzeczywistej zabudowy i specyfiki tego obszaru (koniec ślepej ulicy, wyłączne sąsiedztwo zabudowy mieszkaniowej, brak tzw. biurowców); - pominięcie rachunku ekonomicznego, z którego wynika, iż koszt budowy powierzchni biurowej (na którą w tym rejonie nie ma popytu) jest znacznie wyższy niż koszt budowy budynku wielorodzinnego, a więc każdy racjonalny inwestor, niezalenie od aktualnych zapisów planu, będzie dążył do wybudowania budynku wielorodzinnego, który pozwala optymalnie wykorzystać możliwości wynikające z zapisów planu, a nie biur, których nie będzie mógł skomercjalizować; 4. naruszenie art. 37 ust. 1 w zw. z art. 87 ust. 3a ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez jego niezastosowanie i zaniechanie ustalenia wartości nieruchomości przy uwzględnieniu faktycznego sposobu jej wykorzystania po utracie mocy przez plan z 1992 r. podczas gdy przepis ten wymaga określenia wartości nieruchomości z uwzględnieniem tego kryterium, gdy uchwalenie planu miejscowego nastąpiło po dniu 31 grudnia 2003 roku, w związku z utratą mocy przez miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego uchwalony przed dniem 1 stycznia 1995 roku; 5. naruszenie art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez jego niezastosowanie i brak zwrócenia się do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o dokonanie oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę majątkowego, pomimo licznych wad tego operatu. Skarżący wnieśli o uchylenie decyzji organów obu instancji oraz o zasądzenie od SKO w Warszawie na rzecz skarżących zwrotu kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego. W uzasadnieniu skargi opisano stan faktyczny sprawy i szeroko przedstawiono stanowisko na poparcie jej treści powołując się na orzecznictwo sądowoadministracyjne. W odpowiedzi na ww. skargę, organ II instancji wniósł o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko w sprawie. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie wyrokiem z 9 stycznia 2020 r. sygn. akt IV SA/Wa 2453/19 po rozpoznaniu skargi K S i A S na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Warszawie z 26 lipca 2019 r., nr KOC/5013/Ar/18 w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, 1. uchylił zaskarżoną decyzję oraz 2. zasądził od organu na rzecz skarżących zwrot kosztów postępowania sądowego. W pierwszej kolejności WSA w Warszawie wskazał, iż plan z 2013 r. wszedł w życie z dniem 27 grudnia 2013 r., natomiast rzeczoznawca za datę jego wejścia w życie uznał dzień 25 grudnia 2013 r. SKO winno zatem ustalić, czy wadliwość ta w jakikolwiek sposób wpłynęła na wynik sprawy. Dalej Sąd I instancji dalej wyjaśnił, że w sprawie wystąpiła sytuacja, w której do 31 grudnia 2003 r. nieruchomość była objęta planem z 1992 r., w okresie od 1 stycznia 2004 r. do 26 grudnia 2013 r. nastąpiła luka planistyczna, a od 27 grudnia 2013 r. nieruchomość została ponownie objęta planem z 2013 r. Sytuacja ta odpowiada hipotezie art. 87 ust. 3a u.p.z.p. Rzeczoznawca ustalił, że z uwagi na utratę mocy z dniem 1 stycznia 2004 r. planu z 1992 r., konieczne było ustalenie faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości do daty wejścia w życie planu z 2013 r. Z dokumentów wynika, że w czasie luki planistycznej działka nr ewid. [...] zabudowana była budynkiem mieszkalnym trzykondygnacyjnym o powierzchni zabudowy 145 m², budynkiem oznaczonym jako budynki produkcyjne, usługowe i gospodarcze dla rolnictwa, jednokondygnacyjnym o powierzchni zabudowy 177 m² oraz budynkiem transportu i łączności, jednokondygnacyjnym, o powierzchni zabudowy 43 m². Działka nr ewid. [...] była niezabudowana. Zgodnie ze Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego m. st. Warszawy, zatwierdzonym Uchwałą Nr LXXXI I/2746/06 Rady m.st. Warszawy z 10 października 2006 r. działki znajdowały się na terenie oznaczonym symbolem M1.20 - teren przeznaczony pod rozwój funkcji mieszkaniowych i określonym jako tereny o przewadze zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej, na których ustala się priorytet dla lokalizowania funkcji mieszkaniowej i niezbędnych inwestycji celu publicznego z zakresu infrastruktury społecznej, terenów ogólnodostępnej zieleni urządzonej i sportu powszechnego oraz usług podstawowych. Dopuszcza się lokalizowanie funkcji usługowej do 40% powierzchni zabudowy na terenie. Zdaniem Sądu I instancji nie budzi zastrzeżeń ocena rzeczoznawcy co do ustaleń, odnoszących się do faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości po utracie mocy przez plan z 1992 r. Reasumując WSA w Warszawie uznał, że SKO ponownie rozpozna odwołanie skarżących, stosując się do zaleceń zawartych w wyroku i przeprowadzi dowód z kontroperatu złożonego do akt sądowych. SKO w Warszawie wywiodło skargę kasacyjną od powyższego wyroku, zaskarżając go w całości. Wyrokowi Sądu I instancji zarzuciło naruszenie: I. przepisów prawa materialnego, tj.: 1. art. 36 ust. 4 u.p.z.p. oraz art. 154 ust. 1 - 3 u.g.n poprzez ich niewłaściwe zastosowanie, skutkujące nieuprawnionym podważeniem ustaleń rzeczoznawcy majątkowego dokonanych w ramach wiedzy specjalistycznej, podczas gdy prawidłowe zastosowanie powyższych przepisów winno prowadzić do uznania za wykazane w operacie szacunkowym, iż przeznaczenie przedmiotowej nieruchomości w planie z 1992 r. różni się od przeznaczenia planistycznego przewidzianego w planie z 2013 r. w sposób mający wpływ na zwiększenie wartości nieruchomości, II. przepisów postępowania, tj.: 1. art. 145 § 1 pkt 1 lit. c p.p.s.a. w zw. z art. 136 § 1 w zw. z art. 15 k.p.a. w zw. z art. 141 § 4 p.p.s.a. poprzez zawarcie w uzasadnieniu wyroku takich wytycznych co do dalszego postępowania, których zastosowanie przez organ odwoławczy doprowadzi do naruszenia zasady dwuinstancyjności (chodzi o dokonanie oceny operatu szacunkowego przedłożonego dopiero na etapie postępowania sądowego), 2. art. 145 § 1 pkt 1 lit. c p.p.s.a. w zw. z art. 7 i art. 77 k.p.a. poprzez błędne uznanie, że przyjęcie przez rzeczoznawcę, iż plan z 2013 r. wszedł w życie w dniu 25 grudnia 2013 r., a nie w dniu 27 grudnia 2013 r. mogło mieć wpływ na wynik sprawy, 3. art. 145 § 1 pkt 1 lit. c p.p.s.a. w zw. z art. 141 § 4 p.p.s.a. poprzez uchylenie decyzji organu odwoławczego i sporządzenie uzasadnienia bez wyjaśnienia zajętego stanowiska i dokonania wykładni, a w konsekwencji z nieostrymi wskazaniami co do dalszego postępowania. W odpowiedzi na skargę kasacyjną skarżący wnieśli o jej oddalenie oraz o zasądzenie zwrotu kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego. Naczelny Sąd Administracyjny wyrokiem z 25 kwietnia 2023 r. sygn. akt II OSK 1362/20 po rozpoznaniu skargi kasacyjnej Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Warszawie od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 9 stycznia 2020 r. sygn. akt IV SA/Wa 2453/19 w sprawie ze skargi K. S. i A. S. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Warszawie z dnia 26 lipca 2019 r. znak: KOC/5013/Ar/18 w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości 1. uchylił zaskarżony wyrok i przekazał sprawę Wojewódzkiemu Sądowi Administracyjnemu w Warszawie do ponownego rozpoznania; 2. zasądził solidarnie od skarżących K. S. i A. S. na rzecz Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Warszawie kwotę 5050 (pięć tysięcy pięćdziesiąt) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania kasacyjnego. Naczelny Sąd Administracyjny stwierdził, że skarga kasacyjna jest zasadna. Jak wynika z akt sprawy, Sąd wojewódzki wywiódł, że bez dokładnego przeanalizowania treści planu z 1992 r. organ odwoławczy przyjął, że nastąpiła zmiana przeznaczenia (funkcji) terenu przyjętego w planie z 2013 r. Dokładna analiza przepisów planu, z przytoczeniem istotnych jego regulacji, przeprowadzona w zaskarżonym wyroku doprowadziła Sąd I instancji do stwierdzenia naruszenia norm procesowych przez SKO (art. 145 § 1 pkt 1 lit. c p.p.s.a.). NSA wyjaśniło, że różnica dwóch dni w ustaleniu daty wejścia planu z 2013 r. w życie nie miała żadnego wpływu na wynik sprawy. Zgodnie z § 3 ust. 2 rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm., dalej jako "rozporządzenie"), określanie wartości nieruchomości poprzedza się analizą rynku nieruchomości, w szczególności w zakresie uzyskiwanych cen, stawek czynszów oraz warunków zawarcia transakcji. Rzeczoznawca dokonuje doboru transakcji. Jednak jest wręcz nieprawdopodobne, aby w dniach ważnego święta religijnego, kiedy urzędy oraz inne instytucje nie pracują, odbyły się jakiekolwiek transakcje i wobec czego mogłyby mieć one wpływ na dobór dokonany przez rzeczoznawcę i w konsekwencji - wycenę nieruchomości. Dalej NSA wskazał, że nie zasługują na uwzględnienie zarzuty dotyczące naruszenia art. 145 § 1 pkt 1 lit. c p.p.s.a. w zw. z art. 136 § 1 w zw. z art. 15 k.p.a. w zw. z art. 141 § 4 p.p.s.a. poprzez zalecenie przeprowadzenia dowodu z operatu szacunkowego na etapie postępowania odwoławczego. Operat szacunkowy z 29 sierpnia 2019 r. został złożony przez skarżących na etapie postępowania sądowego. Sąd nie był władny przeprowadzić dowodu z tego dokumentu, bowiem art. 106 § 3 p.p.s.a. nie daje podstaw do dopuszczenia tego rodzaju środka dowodowego, który w istocie ma charakter opinii biegłego (vide wyrok NSA z 15 lipca 2015 r. sygn. akt I OSK 2555/13 i przywołane tam orzecznictwo). Natomiast zalecenie przeprowadzenia oceny tego dowodu przez SKO w ramach wskazań co do dalszego postępowania (art. 153 p.p.s.a.) nie narusza w/w przepisów, w tym w szczególności art. 136 k.p.a. Jeśliby organ odwoławczy stwierdził, że w ten sposób doszłoby do naruszenia art. 136 § 1 k.p.a. w zw. z art. 15 k.p.a. (zasada dwuinstancyjności), wówczas jest zobowiązany do zastosowania normy art. 138 § 2 k.p.a. i uchylenia decyzji Prezydenta celem ponownego rozpatrzenia sprawy przez organ I instancji. NSA nie podzielił zarzutu naruszenia art. 145 § 1 pkt 1 lit. c p.p.s.a. w zw. z art. 141 § 4 p.p.s.a. Jego treść odzwierciedla przyjętą przez Sąd I instancji argumentację prawną. Choć uzasadnienie jest dosyć zawiłe, niemniej wynika z niego, że WSA w Warszawie nakazał ponowne przeanalizowanie, czy uchwalenie planu z 2013 r. spowodowało w istocie zmianę przeznaczenia terenu w porównaniu do funkcji przewidzianej w planie z 1992 r. Jak wynika z utrwalonych poglądów w orzecznictwie NSA, naruszenie art. 141 § 4 p.p.s.a., to naruszenie warunków formalnych uzasadnienia, zatem brak lub oczywista wadliwość elementów określonych w tym przepisie. Natomiast wadliwość merytoryczna uzasadnienia to wada, którą należy zwalczać poprzez wykazanie naruszenia właściwych przepisów materialnych lub procesowych, a nie art. 141 § 4 p.p.s.a. (wyrok NSA z 23 maja 2017r. sygn. akt II GSK 1263/17). Jednocześnie w zarzucie skargi kasacyjnej w tej konfiguracji nie wskazano, jakich przepisów procesowych nie dochował organ, a czego nie dostrzegł WSA w Warszawie. Jako natomiast zasadniczy zarzut kasacyjny, który NSA podzielił, skutkujący uchyleniem zaskarżonego wyroku, dotyczy naruszenia przepisów prawa materialnego, tj. art. 36 ust. 4 u.p.z.p. oraz art. 154 ust. 1 - 3 u.g.n. Sąd wojewódzki łączy przesłankę nałożenia opłaty ze zmianą wartości nieruchomości spowodowaną zmianą przeznaczenia w uchwalonym planie. Powyższa wykładnia jest błędna, stąd szerokie wywody celem wykazania, że w istocie przeznaczenie wyznaczone funkcją przewidzianą w nowym planie nie różni się od przeznaczenia w planie z 1992 r. - jest bez znaczenia dla sprawy. Zgodnie z art. 36 ust. 4 u.p.z.p., jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. W świetle powyższego przepisu przesłanką dopuszczalności ustalenia opłaty z tytułu ulepszenia planistycznego jest wyłącznie wzrost wartości nieruchomości wywołany uchwaleniem albo zmianą planu. Przepis ten nie ogranicza dopuszczalności ustalenia opłaty tylko do zmiany przeznaczenia nieruchomości. W przypadku uchwalenia planu lub jego zmiany modyfikacji może ulec bowiem nie tylko przeznaczenie nieruchomości, ale przy zachowaniu dotychczasowej funkcji - poszczególne parametry i wskaźniki kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, które będą miały wpływ na wartość. Wartość nieruchomości według jej statusu planistycznego (urbanistycznego) kształtowana jest przez dużo więcej elementów, aniżeli tylko samo przeznaczenie np. MU – teren zabudowy mieszkaniowej, czy U-HB/MW - teren usług handlu i biur oraz zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej. W przypadku gruntów przeznaczonych pod zabudowę kluczowe znaczenie dla wartości nieruchomości ma analiza chłonności inwestycyjnej gruntów wskazująca na to, ile finalnie metrów powierzchni użytkowej lokali może zostać zrealizowane (vide. wyrok NSA z 24 marca 2022 r. sygn. akt II OSK 947/21). Analiza przepisu prowadzi do wniosku, że wymagany wzrost wartości nieruchomości ma być wynikiem uchwalenia lub zmiany planu, nie zaś zmiany przeznaczenia terenu. Przeznaczenie jest istotnym elementem stanu faktycznego, ale nie determinuje ono wyłącznie wzrostu wartości. W myśl art. 37 ust. 1 u.p.z.p. wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4 u.p.z.p. ustala się na dzień jej sprzedaży. Obniżenie oraz wzrost wartości nieruchomości stanowią różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Przeznaczenie terenu w poprzednim planie oraz w obecnym planie bezwzględnie należy uwzględnić przy ustaleniu wartości, ale zmiana tego przeznaczenia nie jest warunkiem wzrostu wartości. Przeznaczenie może być bowiem tożsame, natomiast ulegną zmianie istotne warunki tego przeznaczenia, co spowoduje wzrost wartości wycenianej nieruchomości. Rolą Sądu wojewódzkiego było zatem zbadanie, czy wystąpił wzrost wartości i czy był on spowodowany uchwaleniem planu z 2013 r., nie zaś czy nastąpiła zmiana przeznaczenia terenu w nowym planie. Wycena nieruchomości, tj. postępowanie, w wyniku którego dokonuje się określenia wartości nieruchomości (art. 4 pkt 6 u.g.n.), należy do rzeczoznawcy majątkowego. Zgodnie z art. 7 u.g.n., jeżeli istnieje potrzeba określenia wartości nieruchomości, wartość tę określają rzeczoznawcy majątkowi, o których mowa w przepisach rozdziału 1 działu V. Zgodnie z art. 154 ust. 1 u.g.n. wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Kluczowy zatem w świetle art. 36 ust. 4 u.p.z.p. jest aspekt wyceny nieruchomości i ewentualnego wzrostu jej wartości. W tym zaś celu konieczna jest ocena zasadniczego dowodu w sprawie, jakim jest operat szacunkowy. Tymczasem w zaskarżonym wyroku WSA w Warszawie zaniechał przeprowadzenia oceny zaskarżonej decyzji w zakresie prawidłowości postępowania wyjaśniającego i poddania ocenie operatu szacunkowego. Jednocześnie NSA wskazuje, że zarówno sąd, jak i organ nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Ocena operatu szacunkowego winna być jednak dokonana pod względem formalnym, to jest należy zbadać, czy został on sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. Zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ administracji publicznej lub sąd administracyjny jest dopuszczalne, jeżeli zostanie wykazane, że przy jego sporządzeniu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe (por. wyroki NSA z: 13 grudnia 2018 r. sygn. akt II OSK 411/18; 17 marca 2020 r. sygn. akt II OSK 428/19; 12 stycznia 2021 r. sygn. akt II OSK 1408/19; 25 maja 2021 r. sygn. akt II OSK 2458/18). Niedokonanie kontroli decyzji w powyższym zakresie skutkować musiało uchyleniem zaskarżonego wyroku celem ponownego rozpoznania skargi i zbadania, czy operat szacunkowy sporządzony został zgodnie z wymogami przepisów, zarówno u.g.n., jak i rozporządzenia. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje: Zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t.j. Dz.U. z 2022 r. poz. 2492 ze zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, a kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. W myśl art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz.U. z 2023, poz. 259 – zwanej dalej "p.p.s.a.") sąd administracyjny rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Skarga była niezasadna. Przedmiotem skargi w tej sprawie jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Warszawie z dnia 26 lipca 2019 r. utrzymująca w mocy decyzję Prezydenta m. st. Warszawy z dnia 6 sierpnia 2018 r., ustalającą opłatę w wysokości 103.073,40 zł w związku ze wzrostem wartości nieruchomości, wynikającym z uchwalenia Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego rejonu cmentarza przy ulicy R. - część I (uchwała Rady m.st. Warszawy nr LXX/1832/2013 z 7 listopada 2013 r. publ. Dz. Urz. Woj. Maz. z 26 listopada 2013 r., poz. 12262). Przystępując do oceny zgodności z prawem zaskarżonej decyzji w pierwszej kolejności należy podkreślić, iż Wojewódzki Sąd Administracyjny obowiązany był uwzględnić ocenę prawną przedstawioną w powołanym powyżej wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 25 kwietnia 2023 r. sygn. akt II OSK 1362/20. Zgodnie bowiem z art. 190 p.p.s.a. sąd, któremu sprawa została przekazana, związany jest wykładnią prawa dokonaną w tej sprawie przez Naczelny Sąd Administracyjny. Artykuł ten znajduje zastosowanie, gdy doszło do orzeczenia, o którym mowa w art. 185 § 1 p.p.s.a., a mianowicie, gdy zaszła konieczność ponownego rozpoznania sprawy przez wojewódzki sąd administracyjny. Sąd pierwszej instancji rozpoznający sprawę ponownie nie może dokonać interpretacji przepisów w sposób odmienny niż wynikająca z orzeczenia wydanego w wyniku rozpoznania skargi kasacyjnej, nie może też ocenić prawidłowości rozstrzygnięcia sądu odwoławczego (por. wyrok NSA z dnia 12 października 2010 r., sygn. II GSK 808/09). Związanie wykładnią prawną dotyczy zarówno sądu rozpoznającego sprawę ponownie, jak również organu administracyjnego, do czasu ostatecznego rozstrzygnięcia, chyba że nastąpi zmiana stanu prawnego, powodująca, że pogląd prawny NSA staje się nieaktualny. Oznacza to, że orzeczenie Naczelnego Sądu Administracyjnego wywiera skutki wykraczające poza zakres postępowania sądowo-administracyjnego, a jego oddziaływaniem objęte jest także przyszłe postępowanie administracyjne w sprawie. Związanie wojewódzkiego sądu administracyjnego, w rozumieniu powyższego przepisu oznacza, iż nie może on formułować nowych ocen prawnych - sprzecznych z wyrażonym wcześniej poglądem, a zobowiązany jest do podporządkowania się mu w pełnym zakresie oraz konsekwentnego reagowania poprzez treść nowego wyroku. Przez ocenę prawną, o której mowa w art. 190 p.p.s.a., należy rozumieć osąd o prawnej wartości sprawy, a ocena prawna może dotyczyć stanu faktycznego, wykładni przepisów prawa materialnego i procesowego, prawidłowości korzystania z uznania administracyjnego, jak też kwestii zastosowania określonego przepisu prawa jako podstawy do wydania takiej, a nie innej decyzji lub postanowienie (por. wyrok NSA z dnia 9 stycznia 2014 r., sygn. akt II GSK 1602/12, wyrok NSA z dnia 21 stycznia 2015 r., sygn. akt I GSK 1498/13). Obowiązek podporządkowania się ocenie prawnej wyrażonej w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego, ciążący na sądzie rozpoznającym ponownie daną sprawę, może być wyłączony tylko w wypadku istotnej zmiany stanu prawnego lub faktycznego. Analiza akt sprawy wskazuje, iż żadna z powyższych przesłanek nie zaistniała w rozpoznawanej sprawie. Natomiast kontrola zaskarżonej decyzji dokonywana jest z punktu widzenia przepisów prawa według stanu na dzień wydania zaskarżonej decyzji. Zgodnie z art. 36 ust. 4 u.p.z.p. jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Wyżej cytowany przepis nie pozostawia wątpliwości co do tego, że właściwy organ jest zobowiązany do ustalenia opłaty i jej pobrania w każdym w przypadku wzrostu wartości nieruchomości na skutek zmiany lub uchwalenia planu miejscowego. Ustalenie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości jest ograniczone w czasie - pobiera się ją w przypadku zbycia nieruchomości w okresie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące (art. 37 ust. 3 w zw. z art. 37 ust. 4 u.p.z.p.). Ustalenie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na ww. podstawie musi zostać zatem poprzedzone stwierdzeniem łącznego wystąpienia czterech przesłanek: zmiany bądź uchwalenia planu zagospodarowania przestrzennego; zbycia nieruchomości przez właściciela lub wieczystego użytkownika przed upływem pięciu lat od dnia wejścia w życie tego planu; wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem planu miejscowego lub jego zmianą; określenia w planie stawki opłaty w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. W niniejszej sprawie, jak prawidłowo ustaliły organy, które to ustalenia znajdują potwierdzenie w przedłożonych aktach, działki [...] i [...], z obrębu [...] znajdują się na obszarze objętym nieobowiązującym już Miejscowym Planem Ogólnym Zagospodarowania Przestrzennego m.st. Warszawy zatwierdzonym uchwałą Rady m.st. Warszawy nr XXXV/199/92 z dnia 28 września 1992 r., według którego powyższy grunt znajdował się na obszarze MU-29. Powyższy plan wygasł 1 stycznia 2004 r. W trakcie istnienia tzw. luki czasowej pomiędzy obowiązywaniem obu planów, działka ozn. nr ewid. [...] była zabudowana budynkiem mieszkalnym trzykondygnacyjnym o pow. zabudowy 145 m², budynkiem oznaczonym jako budynki produkcyjne, usługowe i gospodarcze dla rolnictwa, jednokondygnacyjnym o pow. zabudowy 177 m² oraz budynkiem transportu i łączności, jednokondygnacyjnym o pow. zabudowy 43 m². Działka nr ewid. [...] była niezabudowana. Zgodnie ze Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego m.st. Warszawa zatwierdzonym uchwałą nr LXXXIl/2746/06 z dnia 10 października 2006 r. przedmiotowy teren oznaczony był symbolem M1.20 - teren przeznaczony pod rozwój funkcji mieszkaniowych i określonym jako tereny o przewadze zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej, na których ustala się priorytet dla lokalizowania funkcji mieszkaniowej, niezbędnych inwestycji celu publicznego z zakresu infrastruktury społecznej, terenów ogólnodostępnej zieleni urządzonej i sportu powszechnego oraz usług podstawowych. Uchwałą Rady m.st. Warszawy LXX/1932/2013 z dnia 7 listopada 2013 r., ogłoszoną w Dzienniku Urzędowym Województwa Mazowieckiego w dniu 26 listopada 2013 r. poz. 12262, uchwalono Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego rejonu cmentarza przy ul. R.- część I, zgodnie z którym przedmiotowe działki położone są na terenie oznaczonym jako U-HB/MW - terenu usług handlu i biur oraz zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej. Na dzień wejścia w życie ustaleń ww. planu nieruchomość stanowiła współwłasność K. i A. S. — na zasadach wspólności ustawowej, którzy w dniu 30 marca 2017 r. aktem not. Rep. A nr [...] zbyli ww. działkę. Pojęcie "wzrost wartości nieruchomości" zostało zdefiniowane w art. 37 u.p.z.p., zgodnie z którym stanowi on różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego, a jego wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego przed zmianą tego planu lub faktycznego wykorzystania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Należy podkreślić, że wysokość opłaty ustala się na dzień jej zbycia (art. 37 ust. 1 u.p.z.p.). Natomiast stosownie do art. 37 ust. 11 u.p.z.p. zasady określenia wartości nieruchomości przez osoby uprawnione do określania tej wartości określają przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Zasady te zostały zawarte w rozdziale 1 Działu IV "Wycena nieruchomości" u.g.n. - w przepisach art. 149 do art. 159. Z art. 156 ust. 1 u.g.n. wynika, że opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego sporządza na piśmie rzeczoznawca majątkowy. Szczegółowe zasady wyceny nieruchomości przeznaczonych dla różnych celów, jako przedmiotu różnych praw oraz w zależności od rodzaju nieruchomości i jej przeznaczenia, w tym również rodzaje metod i technik wyceny nieruchomości oraz sposoby określania ich wartości przy zastosowaniu poszczególnych podejść, metod i technik wyceny, reguluje rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2021 r. poz. 555, dalej jako "rozporządzenie"), a w szczególności § 43 ust. 1 i 3 tego aktu. Jak wskazał NSA w uzasadnieniu wyroku z 25 kwietnia 2023 r. sygn. akt II OSK 1362/20 zarówno sąd, jak i organ nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Ocena operatu szacunkowego winna być dokonana pod względem formalnym, to jest należy zbadać, czy został on sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. Zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ administracji publicznej lub sąd administracyjny jest dopuszczalne, jeżeli zostanie wykazane, że przy jego sporządzeniu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe W przedmiotowej sprawie Sąd nie znalazł podstaw do zakwestionowania operatu szacunkowego, nie dopatrzył się bowiem, a i nie zostało to przez stronę skarżącą wykazane, aby przy sporządzeniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawierał ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe. Dokonując oceny operatu sporządzonego w dniu 11 grudnia 2017 r. na potrzeby niniejszej sprawy przez rzeczoznawcę majątkowego M. J. (nr uprawnień 2033), Sąd stwierdza, że organy administracji trafnie wskazały, że dokument ten spełnia wszystkie warunki określone w § 56 rozporządzenia. Rzeczoznawca majątkowy określił wartość przedmiotowej działki, zarówno w okresie przed uchwaleniem planu z 2013 r. oraz po dniu 25 grudnia 2013 r., tj. dacie wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego rejonu cmentarza przy ul. R. - część I, a więc zgodnie z dyspozycją art. 37 ust. 1 w zw. art. 87 ust. 3a ustawy. Rzeczoznawca ustalił, że wartość działek nr [...] i [...] według stanu z okresu przed uchwaleniem MPZP z dnia 7 listopada 2013 r. oraz cen z dnia sprzedaży wynosiła 8.073.740 zł, zaś wartość nieruchomości według stanu po uchwaleniu nowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz cen z dnia sprzedaży wynosiła 8.589.107 zł, co daje różnicę wartości w wysokości 515.367 zł. Powyższy operat wskazuje zatem na wzrost wartości prawa własności działek nr [...] i 1[...] na skutek wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla rejonu cmentarza przy ul. R. - część I. Biegły w procesie wyceny uwzględnił zarówno rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie w dokumentach planistycznych, stan nieruchomości i aktualne ceny nieruchomości, co zostało szczegółowo opisane i wyliczone. Biorąc pod uwagę charakter rynku i cel wyceny biegły określił wartość rynkową nieruchomości w podejściu porównawczym metodą korygowania ceny średniej przy uwzględnieniu transakcji gruntów najbardziej podobnych do ww. nieruchomości współczynnikami korygującymi (§ 4 rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego). Z operatu wynika, że dokonano analizy rynku lokalnego, w tym ustalono cechy różnicujące i ich wagi, przy uwzględnieniu większej liczby transakcji nieruchomościami podobnymi. W ocenie Sądu, operat ten nie zawiera oczywistych i rażących błędów, które dyskwalifikowałyby ten dokument jako dowód w sprawie. Prawidłowość doboru nieruchomości podobnych nie budzi zastrzeżeń. Należy wyjaśnić, że nieruchomość podobna nie może być utożsamiana z nieruchomością identyczną, a z treści art. 153 ust. 1 u.g.n. wynika, że w podejściu porównawczym ceny koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej (por. wyrok NSA z 16 kwietnia 2019 r., sygn. akt II OSK 1350/17, CBOSA). W konsekwencji weryfikacji prawidłowości dokonanego przez rzeczoznawcę majątkowego wyboru, zarówno podejścia, jak i metody wyceny, nie dokonuje się na gruncie przepisów k.p.a., lecz w oparciu o przepis art. 157 ust. 1 u.g.n. a więc przez ocenę prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonaną przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych. Jak wywiódł Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 19 maja 2021 r., sygn. akt I OSK 3145/18 (CBOSA), na podstawie przepisów k.p.a. dokonuje się weryfikacji operatu od strony formalnej badając, czy opinia została sporządzona i podpisana przez osobę uprawnioną, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy, czy jest logiczna i kompletna, czy nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny zostać sprostowane lub uzupełnione. Ten zakres kontroli należy do organu administracji i jest dokonywany w oparciu o reguły postępowania dowodowego określone w art. 7, art. 77 § 1 k.p.a. oraz art. 80 k.p.a., co należy podkreślić organy zastosowały prawidłowo. Zaznaczyć trzeba, że skarżący kwestionując wysokość obliczonej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w toku postępowania administracyjnego nie przedłożyli dowodu w postaci kontroperatu, ani też opinii organizacji zawodowych rzeczoznawców majątkowych, sporządzonej w trybie art. 157 ust. 1 u.g.n., a kwestionującej poprawność przedmiotowego operatu. Subiektywne przekonanie stron o ocenie wartości nieruchomości nie ma wpływu na ważność sporządzonego operatu szacunkowego wobec prawnej możliwości skorzystania z instytucji przewidzianej przepisem art. 157 ust. 1 u.g.n. Zarzut naruszenia tego przepisu przez organ jest przy tym chybiony – organ uznając, że sporządzony operat szacunkowy jest prawidłowy, nie miał podstaw do jego kwestionowania i zwracania się do organizacji zawodowej rzeczoznawców. Należy także podkreślić, że złożony przez skarżących już na etapie postępowania sądowego operat szacunkowy dotyczy wyceny innej nieruchomości – a mianowicie nie składającej się z dwóch działek, które zostały sprzedane przez skarżących, lecz z trzech działek – dwóch sprzedanych i działki drogowej, stanowiących kiedyś jedną nieruchomość. Nalezy w tym miejscu odnieść się do zarzutu skarżących, że biegły dokonując wyceny pominął cześć działki ewid. nr [...] (aktualnie działka o nr [...]) i przyjął do obliczeń jedynie dwie działki ewid. o nr [...] i [...]. Taka wycena wynikała z tezy dowodowej, którą sformułował organ administracji, który kierował się – prawidłowo normą zawartą w art. 36 ust. 4 u.p.z.p. Przesłanką nałożenia opłaty jest zbycie nieruchomości, natomiast cześć działki ewid. nr [...] (aktualnie działka o nr [...]) nie została zbyta, stąd nie była podstawą do ustalenia wysokości opłaty. W świetle powyższego stwierdzić należy, że argumentacja skargi nie dostarczyła wystarczających podstaw dla jej uwzględnienia, zaś kontrola legalności przeprowadzona przez Sąd z urzędu istotnej wadliwości zaskarżonego aktu nie wykazała. Z uwagi na powyższe na podstawie art. 151 p.p.s.a. skarga podlegała oddaleniu.