IV SA/Wa 2306/23

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Aneta Dąbrowska, Sędziowie sędzia WSA Kaja Angerman (spr.), sędzia WSA Jarosław Łuczaj, Protokolant ref. Jagoda Słowik, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 19 stycznia 2024 r. sprawy ze skargi B. sp. z o.o. z siedzibą w O. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Warszawie z dnia 10 sierpnia 2023 r. nr KOA/3761/Ro/23 w przedmiocie zezwolenia na wyłączenie z produkcji rolniczej użytków rolnych I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz pkt II decyzji Starosty [...] z dnia [...] maja 2023 r. nr [...]; II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Warszawie na rzecz skarżącej B. sp. z o.o. z siedzibą w O. kwotę 200 (dwieście) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.

IV SA/Wa 2306/23 UZASADNIENIE Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Warszawie decyzją z 10 sierpnia 2023 r., nr KOA/3761/Ro/23 po rozpatrzeniu odwołania B. Sp. z o.o. z siedzibą w O., utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję Starosty [...] Nr [...] z [...] maja 2023 r., którą orzeczono: I. Zezwolić na wyłączenie z produkcji rolniczej użytków rolnych klasy ŁV o powierzchni 2811 m2 wytworzonych z gleb pochodzenia organicznego, będących własnością B. Sp. z o.o., stanowiących działkę nr ew. [...], przeznaczonych zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy na tereny zabudowy sześcioma budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi w zabudowie bliźniaczej wraz z utwardzeniami; II. Ustalić: 1. Należność od użytków rolnych pochodzenia mineralnego, przeznaczonych pod zabudowę sześciu budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej wraz z utwardzeniami klasy ŁV wytworzonych z gleb pochodzenia organicznego o pow. 2811 m2, która stanowi kwotę 40 963,30 zł (słownie: czterdzieści tysięcy dziewięćset sześćdziesiąt trzy złote trzydzieści groszy); 2. Wartość rynkowa przedmiotowych gruntów przewyższa należność ustaloną w pkt 1, stąd nie występuje obowiązek uiszczenia należności za wyłączenie gruntów z produkcji rolniczej; 3. Opłatę roczną z tytułu użytkowania gruntów na cele nierolnicze stanowiącą 10% należności i wynoszącą 4096,33 zł (słownie: cztery tysiące dziewięćdziesiąt sześć złotych trzydzieści trzy / grosze), płatną przez 10 lat od roku 2024 do 2033, wnoszoną do dnia 30 czerwca każdego roku; III. Opłaty roczne należy wpłacać na konto: Urząd Marszałkowski Województwa Mazowieckiego PKO BP S.A. IX Oddział w Warszawie 98 1020 1097 0000 7902 007 5580. Opłaty roczne nie uiszczone w terminie podlegają wyegzekwowaniu w trybie przepisów o postępowaniu egzekucyjnym w administracji. W razie zbycia gruntów objętych niniejszą decyzją, a nie wyłączonych jeszcze z produkcji, obowiązek uiszczenia opłat rocznych ciąży na nabywcy, który wyłączył grunt z produkcji. W razie zbycia gruntów wyłączonych z produkcji, obowiązek uiszczenia opłat rocznych przechodzi na nabywcę. W obu przypadkach zbywający obowiązany jest uprzedzić o tym nabywcę. Decyzja była wynikiem następujących ustaleń faktycznych i oceny prawnej. Decyzją Nr [...] z [...] maja 2023 r. w związku z wnioskiem spółki o wyłączenie z produkcji rolniczej gruntów stanowiących działkę nr ew. [...] o pow. 0,2811 ha przeznaczonych pod budowę sześciu budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej wraz z utwardzeniami, Starosta [...] orzekł o zezwoleniu na wyłączenie z produkcji rolniczej użytków rolnych klasy ŁV o powierzchni 2811 m2 (pkt I decyzji) oraz o ustaleniu wysokości należności, braku obowiązku jej uiszczenia, a także o wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania gruntów na cele nierolnicze (pkt II decyzji). Spółka złożyła odwołanie od ww. decyzji zaskarżając decyzję w zakresie pkt II, tj. w zakresie ustalenia należności od użytków rolnych pochodzenia mineralnego, przeznaczonych pod zabudowę sześciu budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej wraz z utwardzeniami. Zaskarżonej decyzji strona zarzuciła naruszenie art. 12a ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych poprzez jego niezastosowanie i przyjęcie, że do przedmiotowej inwestycji dotyczącej budowy sześciu budynków mieszkalnych jednorodzinnych nie ma zastosowania zwolnienie z obowiązku uiszczenia należności i opłat rocznych, pomimo, że powierzchnia gruntów przeznaczonych na cele budownictwa mieszkaniowego nie przekracza maksymalnej powierzchni zwolnionej od opłat określonej w w/w przepisie, tj. do 0,05 ha w przypadku budynku jednorodzinnego. Organ odwoławczy w uzasadnieniu wydanej decyzji podkreślił, iż celem ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych jest ograniczenie przeznaczania terenów wartościowych rolniczo, a więc gruntów o najwyższych klasach bonitacyjnych na cele nierolnicze i nieleśne. Niewątpliwie jednym z instrumentów, które służyć mają rozważnej gospodarce gruntami o najwyższych klasach bonitacyjnych i z tego powodu najbardziej przydatnych dla celów rolniczych jest konieczność uiszczania opłat z tytułu wyłączenia gruntów z produkcji rolniczej, których wniesienie ma stanowić swego rodzaju rekompensatę za pozbawienie ich dotychczasowej funkcji. Według art. 12 ust. 1 u.o.g.r.l. osoba, która uzyskała zezwolenie na wyłączenie gruntów z produkcji, jest obowiązana uiścić należność i opłaty roczne, a w odniesieniu do gruntów leśnych - także jednorazowe odszkodowanie w razie dokonania przedwczesnego wyrębu drzewostanu. Obowiązek taki powstaje od dnia faktycznego wyłączenia gruntów z produkcji. Stanowi on generalną normę statuującą obowiązek uiszczenia opłat, natomiast w art. 12a u.o.g.r.l. przewidziano pewne wyłączenia z obowiązku uiszczania należności i opłat rocznych, które powiązano z celem, na który przeznaczane są grunty wyłączone z produkcji rolniczej. Zgodnie z treścią art. 12a u.o.g.r.l. obowiązek uiszczenia należności i opłat rocznych, a w odniesieniu do gruntów leśnych również jednorazowego odszkodowania, o którym mowa w art. 12 ust. 1, nie dotyczy wyłączenia gruntów z produkcji rolniczej lub leśnej na cele budownictwa mieszkaniowego: 1) do 0,05 ha w przypadku budynku jednorodzinnego; 2) do 0,02 ha, na każdy lokal mieszkalny, w przypadku budynku wielorodzinnego. Przepis art. 12a u.o.g.r.l. stanowi lex specialis w stosunku do art. 12 u.o.g.r.l., co oznacza, że musi być wykładany ściśle. Organ podkreślił, że w treści art. 12a pkt 1 u.o.g.r.l. brak jest zwrotu pozwalającego na stosowanie krotności wartości 0,05 ha jeżeli inwestycja zakłada budowę na gruncie rolnym więcej niż jednego budynku mieszkalnego jednorodzinnego. Możliwość stosowania krotności jest natomiast przewidziana w przypadku budynków mieszkalnych wielorodzinnych w pkt 2 art. 12a u.o.g.r.l. Skoro prawodawca wprost dopuścił taką możliwość w przypadku budynków mieszkalnych wielorodzinnych, a nie przewidział takiej możliwości w przypadku budynków mieszkalnych jednorodzinnych, to mając na względzie fakt, że przepis art. 12a u.o.g.r.l. stanowi lex specialis nie można rozszerzać stosowania regulacji z art. 12a pkt 1 u.o.g.r.l. w taki sposób, że w przypadku zamiaru budowy więcej niż jednego budynku mieszkalnego jednorodzinnego na gruncie rolnym można stosować krotność wartości 0,05 ha. Innymi słowy - skoro w pkt 1 art. 12a u.o.g.r.l. przewidziano, że wyłączeniu z obowiązku uiszczania należności i opłat podlega grunt o powierzchni do 0,05 ha w przypadku budynku jednorodzinnego to oznacza to, że wyłączeniu z ustalenia opłaty podlega grunt pod jeden budynek mieszkalny jednorodzinny na jednej działce, a nie jak chciałby tego skarżący grunt pod wszystkimi budynkami, które zamierza na tej działce wybudować. Oceny tej nie zmienia przywoływana przez skarżącego okoliczność, iż w pkt 2 art. 12a u.o.g.r.l. ustalono inne zasady dla budynku wielorodzinnego, przy czym podkreślenia wymaga, że z treści pkt 2 wynika również, że chodzi o jeden budynek wielorodzinny. Za taką interpretacją omawianej regulacji przemawia również okoliczność, iż użyto w niej liczby pojedynczej "w przypadku budynku jednorodzinnego", a nie liczby mnogiej "budynków jednorodzinnych". Gdyby intencją ustawodawcy, któremu z pewnością znana jest okoliczność, iż na dużych działkach budowanych jest więcej budynków jednorodzinnych, to przepis ten zostałby zredagowany w ten sposób, że przewidzianoby możliwość wyłączenia gruntu do 0,05 ha w odniesieniu do każdego budynku jednorodzinnego. Takiej możliwości omawiany przepis jednak nie przewiduje. Organ odwoławczy dodał, że konieczność dokonywania ścisłej wykładni art. 12a u.o.g.r.l. wyklucza możliwość zastosowania wyłączenia, o którym mowa w treści tego przepisu również w odniesieniu do gruntów nieprzeznaczonych pod budowę budynków mieszkalnych, a przeznaczonych pod budowę infrastruktury niezbędnej dla istnienia budynków mieszkalnych, w tym powierzchni utwardzonych, np. dróg dojazdowych, placów itp. Powyższe stanowisko znajduje potwierdzenie w orzecznictwie sądów administracyjnych (por.: wyrok WSA w Szczecinie z dnia 17 maja 2023 r., sygn. akt II SA/Sz 197/23; wyrok WSA w Poznaniu z dnia 15 maja 2023 r., sygn. akt II SA/Po 930/22; wyrok WSA w Łodzi z dnia 26 stycznia 2022 r., sygn. akt II SA/Łd 530/21). Organ wyjaśnił, że zgodnie z art. 12 ust. 7 u.o.g.r.l. należność za wyłącznie z produkcji 1 ha gruntów rolnych wymienionych w art. 2 ust. 1 pkt 1, tj. łąk trwałych, oznaczonych symbolem "Ł", skalsyfikowanych w ewidencji gruntów jako grunty rolne klasy V wynosi 145725 zł. Tym samym należność za wyłącznie ww. użytków rolnych o pow. 2811 m2 wynosi: (145725 zł: 10000 m2) x 2811 m2 = 40963,30 zł. Z kolei opłata roczna z tytułu użytkowania na cele nierolnicze lub nieleśne gruntów wyłączonych z produkcji rolniczej wynosi - w myśl art. 4 pkt 13 u.o.g.r.l. - 10% należności, czyli 4096,33 zł i winna być wnoszona w niniejszej sprawie, tj. w przypadku trwałego wyłączenia z produkcji rolniczej, przez okres 10 lat. Dodatkowo organ wskazał, iż zgodnie z art. 12 ust. 6 u.o.g.r.l. należność pomniejsza się o wartość gruntu, ustaloną według cen rynkowych stosowanych w danej miejscowości w obrocie gruntami, w dniu faktycznego wyłączenia tego gruntu z produkcji. W zaskarżonej decyzji organ I instancji stwierdził, że wartość rynkowa przedmiotowego gruntu przewyższa należność ustaloną w pkt II ust. 1 decyzji. Okoliczność ta nie jest kwestionowana przez skarżącego. W takiej sytuacji nie występuje obowiązek uiszczenia należności za wyłączenie gruntu z produkcji rolniczej. Nadal jednak w myśl art. 12 ust. 1 u.o.g.r.l. osoba, która uzyskała zezwolenie na wyłączenie gruntów z produkcji, jest obowiązana uiścić opłaty roczne. Obowiązek taki powstaje od dnia faktycznego wyłączenia gruntów z produkcji. Spółka wniosła skargę na decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie. Zarzuciła decyzji naruszenie art. 12a ustawy z dnia 3 lutego 1995r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych poprzez jego niezastosowanie i przyjęcie, że do przedmiotowej inwestycji dotyczącej budowy sześciu budynków mieszkalnych jednorodzinnych na działce o pow. 2811 m2 nie ma zastosowania zwolnienie z obowiązku uiszczenia należności i opłat rocznych, pomimo, że powierzchnia gruntów przeznaczonych na cele budownictwa mieszkaniowego nie przekracza maksymalnej powierzchni zwolnionej od opłat określonej w w/w przepisie, tj. do 0,05 ha w stosunku do budynku jednorodzinnego. Spółka wniosła o uchylenie w całości decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji organu I instancji w zakresie pkt II, tj. w przedmiocie ustalenia należności od użytków rolnych przeznaczonych pod zabudowę sześciu budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej wraz z utwardzeniami i ustalenia opłaty rocznej z tytułu użytkowania gruntów na cele nierolnicze oraz o zasądzenie kosztów postępowania w tym kosztów zastępstwa procesowego wg norm przepisanych. W uzasadnieniu skargi podniesiono w szczególności, że ustawa o ochronie gruntów rolnych i leśnych nie zawiera przepisu, który reglamentowałby liczbę budynków jednorodzinnych, jaka może być wybudowana na gruncie rolnym przez właściciela tego gruntu, niezależnie od tego czy buduje na jednej działce czy dwóch działkach. Gdyby zamiarem ustawodawcy było ograniczenie zwolnienia z opłat wyłącznie za jeden budynek wznoszony przez właściciela grantu, to takie zastrzeżenie zostałoby wpisane do w/w przepisu. W szczególności, wbrew stanowisku Organu II instancji, nie przemawia za tym użycie sformułowania w liczbie pojedynczej "w przypadku budynku jednorodzinnego". Ustawa ogranicza się jedynie do wskazania powierzchni, jaka jest zwolniona z opłat w stosunku do budynku jednorodzinnego. W art. 12a w/w ustawy nie ma mowy ani o tym, że zwolnienie dotyczy wyłącznie jednej działki i w stosunku do jednego domu jednorodzinnego, ani w ogóle nie ma odniesienia do działki. Skoro ustawodawca nie sprecyzował w taki sposób przesłanek zwolnienia i do budynku jednorodzinnego odniósł się jedynie wskazując w jaki sposób wyliczyć należy powierzchnie terenu, którego wyłączenie nie powoduje konieczności uiszczenia należności i opłat, to w konsekwencji sformułowanie dotyczące niestosowania opłat w przypadku "wyłączenia grantów z produkcji rolniczej lub leśnej na cele budownictwa mieszkaniowego do 0,05 ha w przypadku budynku jednorodzinnego" należy interpretować w sposób wprost wynikający z treści, czyli że opłat i należności, o którym mowa w art. 12 ust 1, nie stosuje się do wyłączenia gruntów z produkcji rolniczej lub leśnej na cele budownictwa mieszkaniowego do 0,05 ha w stosunku do budynku jednorodzinnego. W przypadku interpretacji przepisu, jaką zastosował Organ w niniejszej sprawie, doszłoby do nieuzasadnionego nierównego traktowania wnioskodawców, wśród których tylko ci, którzy podjęliby zamiar budowy jednego tylko domu jednorodzinnego na jednej działce skorzystaliby ze zwolnienia. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje: Skarga podlegała uwzględnieniu, choć z innych powodów niż te, które zostały w niej wskazane. W przedmiotowej sprawie istotę sporu stanowi wykładnia art. 12a ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (Dz.U. z 2022 r., poz. 2409 t.j.), zwanej dalej ustawą. Przepis ten stanowi, że obowiązek uiszczenia należności i opłat rocznych (przez osobę, która uzyskała zezwolenie na wyłączenie gruntów rolnych z produkcji) nie dotyczy wyłączenia gruntów z produkcji rolniczej na cele budownictwa mieszkaniowego: 1) do 0,05 ha w przypadku budynku jednorodzinnego, 2) 2) do 0,02 ha na każdy lokal mieszkalny w przypadku budynku wielorodzinnego. Organy administracji publicznej stoją na stanowisku, że zwolnienie od obowiązku uiszczenia należności i opłat za wyłączenie gruntu z produkcji rolnej dotyczy w przypadku celu jakim jest budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne, wyłącznie sytuacji, w której faktycznej zmianie sposobu użytkowania podlega działka przeznaczona pod inwestycję polegającą na budowie jednego budynku jednorodzinnego, gdy jej powierzchnia nie jest większa niż 0,05 ha. Tym samym zdaniem organów działka skarżącej spółki nie jest objęta art. 12a ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych, ponieważ spółka zmienia sposób użytkowania działki w związku z zamiarem budowy kilku budynków jednorodzinnych. Strona skarżąca prezentuje zupełnie odmienne stanowisko, twierdząc, że zwolnienie od opłaty dotyczy odrębnie powierzchni przeznaczanej na budowę każdego budynku jednorodzinnego, co w jej sytuacji powoduje, że wyłączenie z produkcji rolnej całej powierzchni działki nie wymaga obowiązku uiszczenia opłaty. W ocenie sądu stanowisko spółki nie jest prawidłowe. Jednak organy administracji w tej sprawie również dokonały nieprawidłowej wykładni ww. przepisu uznając, że w sytuacji, gdy cel mieszkaniowy dotyczy budowy 6 budynków jednorodzinnych na działce o powierzchni 2811 m2, to spółka w żadnym zakresie nie jest zwolniona od obowiązku uiszczenia stosownych opłat. Organ odwoławczy ma rację co do tego, że z orzecznictwa sądów administracyjnych wynika jasne stanowisko, że art. 12a ustawy nie może być interpretowany w sposób rozszerzający, ponieważ stanowi on wyjątek od zasady obowiązku ponoszenia opłat za wyłączenie gruntów rolnych z produkcji. Musi być zatem interpretowany ściśle ze swoim brzmieniem. W uzasadnieniu wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego (do 2003.12.31) w Warszawie z 20 września 2001 r., wydanym w sprawie o sygn. akt II SA 1793/00, sąd podkreślił, że art. 12a zwalnia z obowiązku uiszczenia należności i opłat rocznych w stosunku do gruntu pod konkretny budynek (do określonego ustawowo obszaru). Nie przewiduje się więc zwolnienia z obowiązku uiszczenia należności i opłat rocznych całego gruntu pod projektowane osiedle, a więc obok gruntów pod budynki, także gruntów pod drogi dojazdowe (wewnętrzne lub publiczne). Sąd wskazał, że ewentualne objęcie zwolnieniem z obowiązku uiszczenia należności i opłat także gruntów pod drogi dojazdowe na projektowanym osiedlu wymagałoby de lege ferenda specjalnej regulacji ustawowej, a dalej, że przepis ten służy celom ochronnym i nie ma bezpośredniego przełożenia prawnego na cele budownictwa czy cele wynikające z ustawy o gospodarce nieruchomościami. W sprawie tej istotę sporu stanowił problem czy wyłączeniu od należnych opłat podlega powierzchnia gruntu niezwiązana bezpośrednio z budową budynku jednorodzinnego na danej działce i przekraczająca powierzchnię 0,05 ha wskazaną w przepisie. Sąd ocenił i ocena ta jest nadal przyjmowana w aktualnym orzecznictwie, że zwolnienie od opłat związane jest z wyłączeniem z produkcji gruntu rolnego o określonym ustawowo obszarze (do 0,05 ha) przeznaczonego pod konkretny budynek (cel mieszkaniowy związany z budową budynku jednorodzinnego). Należy zgodzić się z tą oceną i analizą organu, że zastosowanie wykładni językowej prowadzi do wniosku, że ustawodawca nie przewidział w przypadku realizacji budowy o charakterze jednorodzinnym, możliwości zwolnienia z należnych opłat ze względu na liczbę planowanych do realizacji na danym obszarze gruntu budynków jednorodzinnych. Wprowadzony przez ustawodawcę wyjątek od zasady obowiązku ponoszenia opłat za wyłączenie gruntu z produkcji rolnej musi być interpretowany w sposób ścisły. Ustawodawca zwalnia od opłat obszar gruntu rolnego o powierzchni do 0,05 ha na cel związany z budową budynku jednorodzinnego. W przepisie nie użyto sformułowania "każdego budynku jednorodzinnego". Ustawodawca rozróżnia cele budownictwa mieszkaniowego, które stanowiły przesłankę do wprowadzenia omawianego wyjątku od zasady ponoszenia opłat. W sytuacji, gdy przesłanką jest realizacja budowy mającej prowadzić do zapotrzebowania potrzeb mieszkaniowych większej liczby osób, wprowadził mechanizm uzależniający określenie obszaru nieruchomości, podlegającego zwolnieniu od opłat, od powierzchni wynikającej z przeliczenia wskaźnika jakim jest powierzchnia 0,02 ha przypadająca na każdy lokal mieszkalny w budynku wielorodzinnym. Także wykładnia celowościowa prowadzi do wniosku, że zamiarem ustawodawcy nie było wprowadzenie wyjątku od zasady ponoszenia opłat, uzależnionego od liczby budynków jednorodzinnych planowanych do realizacji na danej nieruchomości. Przewidziana w ustawie ochrona gruntów leśnych polega w szczególności na ograniczaniu przeznaczania ich na cele nieleśne lub nierolnicze (art. 3 ust. 2 pkt 1). Zgodnie z art. 6 ust. 1 ustawy na cele nierolnicze i nieleśne można przeznaczać przede wszystkim grunty oznaczone w ewidencji gruntów jako nieużytki, a w razie ich braku - inne grunty o najniższej przydatności produkcyjnej. Celem ustawodawcy była więc ochrona gruntów rolnych jak i leśnych przed nadmierną i niekontrolowaną urbanizacją. Obowiązek uiszczania opłat za wyłączenie gruntu rolnego z produkcji rolnej realizuje ten cel. Opłaty stanowią rodzaj rekompensaty za ograniczenie obszarów gruntów służących produkcji rolniczej. Norma zawarta w art. 12a wpisuje się w zakładany przez ustawodawcę cel ochronny tej regulacji wynikający z art. 12 ustawy. Ustawodawca ze względu na potrzeby mieszkaniowe "premiuje" podmioty realizujące ten cel, zwalniając od należnych opłat jedynie powierzchnię nieprzekraczającą 0,05 ha (w przypadku budownictwa jednorodzinnego). Takie rozumienie przepisu wpisuje się w ochronę gruntów leśnych i nie dyskryminuje osób, które budują domy na działkach przekraczających 0,05 ha. Wszyscy właściciele nieruchomości przeznaczanych na cel budownictwa mieszkaniowego jednorodzinnego są w takiej samej sytuacji prawnej (zwolnieniem objęty jest obszar nieprzekraczający 0,05 ha powierzchni). Wysokość opłat za wyłączenie gruntów rolnych z produkcji uzależniona jest w takim przypadku od tego o ile powierzchnia nieruchomości przeznaczanej na cel budowy budynku jednorodzinnego przekracza obszar 0,05 ha zwolniony od opłaty. Jeżeli powierzchnia nieruchomości jest większa niż 0,05 ha, to obowiązek uiszczenia opłat dotyczy obszaru stanowiącego różnicę między powierzchnią działki i powierzchnią zwolnioną od opłat (0,05 ha). Taki mechanizm obowiązuje niezależnie od tego jaka jest powierzchnia nieruchomości (działki gruntowej na której ma być realizowana budowa budynku jednorodzinnego). Właściciel działki o powierzchni przekraczającej obszar zwolniony od opłat (tj. 0,05 ha) nie jest dodatkowo promowany tylko z tego powodu, że posiada większą działkę gruntu, na której przy zachowaniu warunków technicznych faktycznie można zrealizować inwestycję obejmującą większą liczbę budynków jednorodzinnych. Każdy właściciel nieruchomości, który chce zrealizować cel mieszkaniowy i wybudować budynek jednorodzinny ma jasno określoną sytuację, z której wynika, że zwolniony będzie z opłaty za wyłączenie gruntów z produkcji rolnej, tylko w zakresie obszaru do 0,05 ha. Jeżeli właściciel lub współwłaściciele nieruchomości zamierzają zrealizować większą liczbę budynków jednorodzinnych, to muszą liczyć się z obowiązkiem uiszczenia opłat (po zróżnicowaniu powierzchni nieruchomości i powierzchni wolnej od opłat) lub podjąć zgodne z prawem działania związane z podziałem nieruchomości i realizacją inwestycji (budowy budynku jednorodzinnego) na odrębnych nieruchomościach. Zwolnienie od opłat za wyłączenie z produkcji rolnej nie dotyczy więc podmiotów, które w rzeczywistości nie realizują na danej nieruchomości celu mieszkaniowego w formie budowy budynku jednorodzinnego, a "swoisty" rodzaj budowy wielorodzinnej, zastępujący realizację budynku wielomieszkaniowego. Nie istnieją więc przesłanki do zwolnienia spółki z należnych opłat tylko dlatego, że na działce o powierzchni 2811 m2 zamierza zrealizować inwestycję mieszkaniową polegającą na realizacji sześciu budynków mieszkalnych jednorodzinnych. Gdyby spółka na takiej powierzchni zamierzała wybudować budynek wielorodzinny, to w zależności od liczby lokali mieszkalnych w tej zabudowie, byłaby zobowiązana do uiszczenia opłat (od powierzchni stanowiącej różnicę pomiędzy powierzchnią działki, a powierzchnią zwolnioną od opłaty wynikającą z zastosowania wskaźnika 0,02 ha powierzchni na każdy lokal mieszkalny) lub zwolniona od nich. W przedmiotowej sprawie, choć organy obu instancji miały rację, że spółka z powodu zamiaru realizacji sześciu budynków jednorodzinnych na przedmiotowej nieruchomości nie podlega zwolnieniu od uiszczenia opłat za wyłączenie gruntu z produkcji rolnej, to jednak ocena, że ma obowiązek uiścić opłaty od całej powierzchni 2811 m2 jako powierzchni podlegającej wyłączeniu z produkcji, jest nieprawidłowa. Nie istnieją żadne przesłanki pozwalające uznać, że skoro działka ma powierzchnię większą niż 0,05 ha, to spółka nie ma w ogóle możliwości skorzystać z przewidzianego przez ustawodawcę zwolnienia z opłat dla powierzchni do 0,05 ha. W ocenie sądu organ I instancji powinien dokonać ustaleń faktycznych w zakresie dotyczącym ustalenia opłat dla powierzchni gruntów wyłączanej z produkcji po pomniejszeniu powierzchni działki o powierzchnię zwolnioną od opłat. Jednak takich ustaleń organ I instancji nie dokonał, a organ odwoławczy utrzymując w mocy decyzję organu I instancji w zaskarżonej części, także nie dostrzegł tej kwestii. Tym samym należało uznać, że stan faktyczny sprawy nie został ustalony. Zaskarżona decyzja została wydana z naruszeniem art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. W ponownie prowadzonym postępowaniu organ uwzględni powyższą ocenę prawną i dokona ustaleń dotyczących należnych opłat za wyłączenie gruntów z produkcji rolniczej przy uwzględnieniu powierzchni 0,05 ha wolnej od tych opłat. Z tych względów sąd na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit a i c P.p.s.a. w zw. z art. 135 P.p.s.a. orzekł o uchyleniu zaskarżonej decyzji oraz pkt II decyzji organu I instancji. O kosztach postępowania orzeczono na podstawie art. 200 P.p.s.a.