IV SA/Wa 2204/20

Warszawa, 4 marca 2021 r. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie: Przewodniczący Sędzia WSA Jarosław Łuczaj Sędzia WSA Kaja Angerman (spr.) asesor WSA Paweł Dańczak po rozpoznaniu 4 marca 2021 r. na posiedzeniu niejawnym sprawy ze skargi D. N. i A. N. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z [...] sierpnia 2020 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości 1. uchyla zaskarżoną decyzję, 2. zasądza solidarnie od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] na rzecz D. N. i A. N. kwotę 7238 (siedem tysięcy dwieście trzydzieści osiem) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.

IV SA/Wa 2204/20 UZASADNIENIE Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] decyzją z [...] sierpnia 2020 r. po rozpatrzeniu odwołania D. N. i A. N. utrzymało w mocy decyzję Burmistrza [...] z [...] czerwca 2019 r. nr [...] ustalającą jednorazową opłatę planistyczną w kwocie 91.038,60 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w obrębie [...] w gminie [...], ozn. jako dz. ew. nr [...] na skutek zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i zbycia nieruchomości przed upływem 5 lat od dnia wejścia w życie planu. Decyzja była wynikiem następujących ustaleń faktycznych i oceny prawnej. Burmistrz [...] decyzją z dnia [...] czerwca 2019 r. nr [...] ustalił D. N. i A. N. jednorazową opłatę planistyczną w kwocie 91.038,60 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w obrębie [...] w gminie [...], ozn. jako dz. ew. nr [...] na skutek zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i zbycia nieruchomości przed upływem 5 lat od dnia wejścia w życie planu. Od ww. decyzji strony odwołały się w terminie. Zarzucono naruszenie prawa materialnego, tj. art. 175 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. ustawy o gospodarce nieruchomościami (obecnie Dz. U. z 2020 r., poz. 65 z późn. zm.) oraz § 55 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego" (Dz. U. nr 207, poz. 2109 z późn. zm.) poprzez oparcie decyzji o wynik wadliwego operatu z uwagi na nieprawidłowe przyjęcie trendu zmiany cen względem upływu czasu, bezzasadne zawężenie analizy rynku do transakcji jedynie w okresie 2013 do 2018, przez biegłego w operacie "uzbrojenia w infrastrukturę", pominięcie w operacie wskazania, dlaczego biegły pominął transakcje sprzedaży gruntu o pow. 0,5918 ha z lutego 2018 r. i o pow. 2,2719 ha, a tym samym arbitralnie zdecydował o wyborze innych transakcji. Ponadto zarzucono naruszenie art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez przyjęcie, że wartość nieruchomości wzrosła o kwotę wskazaną w operacie, a także naruszenie art. 123 § 1 w zw. z art. 78 § 1 k.p.a., polegające na bezzasadnym oddaleniu wniosku dowodowego odnośnie odrzucenia operatu szacunkowego względnie o skierowanie przez organ operatu do oceny przez towarzystwo rzeczoznawców majątkowych, a także naruszenie art. art. 7, 8 i 11 k.p.a. przez przeprowadzenie postępowania w sposób naruszający zasadę zaufania uczestników postępowania do władzy publicznej, a także naruszenie art. art. 7 i 77 § 1 k.p.a. polegające na braku rzetelnej analizy merytorycznej sporządzonego operatu. Wniesiono o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji z uwagi na fakt, iż konieczny do wyjaśnienia zakres sprawy ma istotny wpływ na rozstrzygnięcie. Kolegium zwróciło się do biegłego D. S. o potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego sporządzonego w sprawie. Aktualność operatu została potwierdzona do dnia 22.08.2020 r. i operat został przesłany do Kolegium 05.12.2019 r. Następnie pismem z dnia 09.06.2020 r. ww. rzeczoznawca ustosunkował się do zarzutów odwołania odnośnie operatu szacunkowego. Kolegium zawiadomiło pełnomocnika stron odwołujących się o wpłynięciu ww. pisma rzeczoznawcy z 09.06.2020 r. W uzasadnieniu decyzji organ odwoławczy przytoczył treść art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Organ ustalił, że w planie miejscowym zagospodarowania przestrzennego Miasta i Gminy [...], zatwierdzonym uchwałą nr [...] Rady Miejskiej w [...] z [...].06.1998 r. (Dz. Urz. Woj. [...] Nr [...], poz. [...] z dnia [...].10.1998 r.), przedmiotowa nieruchomość była oznaczona jako R/RZ - Tereny gruntów ornych. Tereny łąk i pastwisk, a w zmianie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Miasta i Gminy [...], zatwierdzonym uchwałą nr [...] Rady Miejskiej w [...] z dnia [...].04.2001 r. (Dz. Urz. Woj. [...] Nr [...], poz. [...] z [...].05.2011 r. - 9 P/U: Zabudowa produkcji i usług. Przeznaczenie podstawowe: obiekty produkcyjne i usługi. Organ wyjaśnił, że [...].08.2018 r. został sporządzony na zlecenie Urzędu Miasta i Gminy [...] przez rzeczoznawcę majątkowego D. S. operat szacunkowy. Rzeczoznawca potwierdził ważność operatu do 22.08.2020 r. klauzulą z dnia [...].11.2019 r. doręczoną Kolegium 05.12.2019 r. Operat został wykonany zgodnie ze standardami zawodowymi rzeczoznawców majątkowych opracowanymi przez Polską [...] oraz zgodnie z obowiązującym w dacie sporządzenia operatu rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109) z zastosowaniem podejścia porównawczego, metody porównywania parami. W operacie rzeczoznawca wykazał wzrost wartości nieruchomości na skutek uchwalenia planu miejscowego z 2011 r. w stosunku do wartości przed wejściem w życie tego planu. Organ podkreślił, że w piśmie z 9.06.2020 r. rzeczoznawca ustosunkował się do zarzutów stron odwołujących odnośnie wykonanego operatu. W szczególności rzeczoznawca stwierdził, że: "Istnienie korelacji cen pomiędzy rynkami gruntów od odmiennym przeznaczeniu potwierdzają liczne analizy. Wysoką wiarygodność wyników zapewniają analizy statystyczne rozwiniętych rynków lokalnych, na których dużej liczbie transakcji towarzyszy występowanie wielu odmiennych przeznaczeń, "(str. 5 in fine stanowiska rzeczoznawcy). Stąd, chociaż opłata planistyczna nie dotyczy gruntów przeznaczonych pod budownictwo jednorodzinne, charakterystyka analiz zawartych w operacie, a dotyczących tego budownictwa, jest adekwatna w stosunku do ustalenia wartości przedmiotowej nieruchomości. Organ odwoławczy zgodził się w konkluzją, że: "/.../ jeżeli nie zachodzą szczególne okoliczności, rzeczoznawca majątkowy, dokonując wyceny nieruchomości może wziąć pod uwagę (jako -materiał porównawczy) transakcje dokonywane w czasie bardziej lub mniej odległym od dnia wyceny, nie pomijając umów zawartych w okresie najbardziej zbliżonym do daty sporządzenia operatu. Analogiczne spostrzeżenie dotyczy również obowiązku dokonania odpowiedniego wyboru nieruchomości podobnych ze względu na ich położenie. Porównywane powinny być głównie te nieruchomości, które znajdowały się jak najbliżej miejsca położenia nieruchomości wycenianej (vide: wyrok WSA w Warszawie z dnia 31 stycznia 2009 I SA/Wa 1192/08)./.../ W operacie sporządzonym dla potrzeb postępowania spełnione zostały oba warunki./.../" Co do nieuwzględnienia w wycenie cechy "uzbrojenia w infrastrukturę", biegły stwierdził, że brak tej cechy nie jest wadą - biegły powołał się tu per analogiam na wyrok NSAz 03.11.2016 r. sygn. II OSK 2631/15, zdaniem Kolegium zasadnie. Według biegłego, pominięcie wskazanych w opisie stanu faktycznego transakcji w procesie analizy było spowodowane wzięciem pod uwagę wytycznych zawartych w ustawie o gospodarce nieruchomościami; wbrew twierdzeniu odwołania - jak podał rzeczoznawca - jednostkowa cena transakcyjna w żaden sposób nie stanowiła kryterium wyboru (wiodącym kryterium była odległość od działki szacowanej). Jak podniósł biegły (str. 16 stanowiska):,, Wobec przedstawionych faktów twierdzenie o braku uzasadnienia dla odrzucenia "transakcji o niższych cenach, pomimo że cechy tych odrzuconych nieruchomości były bardziej porównywalne ..." jest sprzeczny z racjonalnie przyjętymi przez rzeczoznawcą kryteriami, oceny podobieństwa/..." Kolegium podkreśliło, że nie jest uprawnione kwestionować ustaleń rzeczoznawcy zawartych w operacie, ani złożonych przez rzeczoznawcę wyjaśnień. Zdaniem organu zarówno decyzja organu I instancji, jak i operat są zgodnie z zaleceniami Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 26 stycznia 2018 r. sygn. II OSK 900/16, wydanym w niniejszej sprawie, co jest zgodne z art. 153 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2019 r., poz. 2325 z późn. zm.). D. N. i A. N. wnieśli skargę na decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, zaskarżając decyzję w całości i zarzucając jej: I. naruszenie przepisów prawa materialnego co mogło mieć wpływ na wynik sprawy: 1) art. 175 ust. 1 i 6 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami poprzez oparcie się przez organ II instancji w wydanej decyzji o wynik wadliwego operatu wydanego przez biegłego rzeczoznawcę D. S. w dniu [...] sierpnia 2018r. (wraz z erratą i klauzulą aktualizacyjną) z nienależytą starannością, skutkujące uzyskaniem nieprawidłowego wyniku dokonanej analizy z uwagi na: - nieprawidłowe przyjęcie trendu zmiany cen względem upływu czasu, - błędy arytmetyczne w zakresie aktualizacji cen, - oparcie operatu o Standardy zawodowe Polskiej [...], notę interpretacyjną - nie stanowiące źródeł prawa jako że nie zostały ogłoszone przez ministra i nie zostały dopuszczone do stosowania, - wewnętrzną sprzeczność operatu , z treści którego z jednej strony wynika, że zmiana cen jest nieruchomości jest procesem długotrwałym - "Wzrost cen zaczyna się już w momencie podjęcia uchwały o przystąpieniu do sporządzania planu (lub jego zmiany), a wyraźnie nasila się po podjęciu tej uchwały i trwa do momentu uchwalenia planu. Interpretacja takiego zachowania rynku pozwala przyjąć, że obiektywny fakt publikacji w dzienniku urzędowym uchwały o przyjęciu ustaleń planu nie skutkuje skokowym wzrostem cen transakcyjnych nieruchomości gruntowych niezabudowanych" a z drugiej strony z wyceny końcowej operatu wynika, że przez jeden dzień nastąpił skokowy wzrost wartości, o prawie 30% (na dzień 23.06.2011 r. cena to 73,31 zł/m , zaś według wyceny na dzień następny, 24.06.2011 r. jest to już 94,40 zł/m2), - bezzasadne i nie podparte analizą i dowodami zawężenie analizy rynku do transakcji jedynie w okresie 2013 -2018, - poprzez pominięcie w operacie szacunkowym wskazania dlaczego biegły w procesie analizy transakcji podobnych pominął transakcje sprzedaży gruntu o pow. 0,5918 ha z lutego 2018 roku oraz transakcję sprzedaży gruntu o pow. 2,2719 ha, tym samym z jakich względów zdecydował arbitralnie o wyborze innych transakcji, mniej zbieżnych z transakcją Skarżących, - przyjęcie do porównania transakcji znacznie różniących się od tej będącej przedmiotem postępowania oraz jednoczesne arbitralne odrzucenie transakcji ujawnionych w zestawieniu, których porównanie dałoby dużo bardziej miarodajny wynik obliczeń z uwagi na zbieżność tych transakcji z przedmiotem postępowania. 3) § 56 ust. 1 pkt. 3 i 4) rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego w zakresie w jakim organ wydając rozstrzygnięcie zupełnie pominął fakt, że rzeczoznawca nie podał w sporządzonym przez siebie operacie (stanowiącym podstawę wydania decyzji) daty, na którą został przez niego ustalony i przyjęty do wyceny stan nieruchomości. 4) § 55 ust. 2 ww. rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego poprzez zaakceptowanie przez organy obu instancji i przyjęcia za podstawę wydanej decyzji operatu, w którym rzeczoznawca nie zamieścił obliczeń wag cech nieruchomości wpływających na ocenę czyniąc go niezdatnym do poddania ocenie, dowolnym, wykazującym wielkie ryzyko błędu w zakresie wyniku końcowego w zależności od dowolnie przyjętych stawek procentowych poszczególnych wag cech oraz w zakresie w jakim organy obu instancji oparły się na operacie, który zawiera w sobie oczywiste błędy w obliczeniach w zakresie aktualizacji cen - żadna z cen transakcyjnych po dokonaniu aktualizacji wskaźnikiem trendu podanym na str. 18 operatu przez rzeczoznawcę (2,8133%/ miesiąc), nie została zaktualizowana prawidłowo. Mnożąc ceny transakcyjne przez ten wskaźnik, otrzymuje się wyniki (ceny) inne, niż te przyjęte do obliczeń. 5) art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2015 r. nr 199 ze zm.) przez jego niewłaściwe zastosowanie i błędne ustalenie przez organ II instancji (w ślad za organem I instancji), że wartość nieruchomości wzrosła o kwotę wskazaną przez rzeczoznawcę w operacie szacunkowym (i wyliczenie na tej podstawie opłaty planistycznej w sytuacji, gdy operat stanowiący podstawę wydanej decyzji jest wadliwy, zawiera błędy analityczne, oparty na niewłaściwej analizie rynku, niewłaściwie przyjętej zmianie trendu zmiany cen w czasie, i niewłaściwym wyborze transakcji podobnych celem dokonania analizy a zatem wydanie decyzji w oparciu o wynik operatu niewskazujący prawidłowo zmiany ceny "w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą" czego wymaga przepis; II. naruszenie prawa procesowego, mające istotny wpływ na wynik sprawy: 6) art. 10 § 1 w zw. z art. 73 i 78 k.p.a. - naruszenie zasady czynnego udziału strony w postępowaniu poprzez wydanie przez organ II instancji decyzji administracyjnej (w dniu [...].08.2020r.) w sytuacji nie upłynięcia terminu wyznaczonego stronie (a nawet nie doręczenia jej wezwania) do ustosunkowania się do pisma rzeczoznawcy majątkowego (data doręczenia 17.08.2020r) a zatem zupełnie iluzoryczne umożliwienie stronie dyskusji z biegłym w przedmiocie wydanego operatu i wydanie decyzji bez umożliwienia stronie wypowiedzenia w przedmiocie materiału dowodowego, złożenia wniosków dowodowych oraz z uwagi na 5 tygodniowy termin sporządzenia przez biegłego wyjaśnień i udzielenie stronie tylko 7 dniowego terminu na odpowiedź na te wyjaśnienia - przed upływem którego stronie doręczono ostateczną decyzję organu II instancji, 7) art. 107 k.p.a., polegające na wadliwym uzasadnieniu zaskarżonej decyzji, wskutek braku pełnego wyjaśnienia jego podstawy faktycznej i prawnej rozstrzygnięcia, a także na błędnym wskazaniu przez organ II instancji - zarówno w treści sentencji jak i uzasadnienia daty wydania decyzji przez organ I instancji - [...].06.2020r. w sytuacji gdy Burmistrz [...] wydał skarżoną decyzję w dniu [...].06.2019r. oraz nie ustosunkowanie się przez organ II instancji do wszystkich zarzutów odwołania - w szczególności w zakresie zarzutu bezzasadnego oddalenia przez organ I instancji wniosku dowodowego Strony zawartego w piśmie z dnia 11 kwietnia 2019r. odnośnie operatu szacunkowego - wniosku o jego odrzucenie względnie o skierowanie przez organ operatu do oceny przez towarzystwo rzeczoznawców majątkowych, 8) art. 7 w zw. z art. 77 § 1 k.p.a. polegające na braku rzetelnego zbadania całokształtu okoliczności niniejszej sprawy poprzez: 1) brak zakwestionowania przez organ odwoływania się przez biegłego w swych wyliczeniach zmiany trendu cen w czasie do danych ze [...] czy [...] w sytuacji przyznania przez samego biegłego, że rynek nieruchomości jest tak heterogeniczny, że cechą fundamentalną jest lokalny charakter (str. 4 pisma rzeczoznawcy). Powyższa - oczywista sprzeczność wewnętrzna twierdzeń biegłego powodować powinna konieczność odrzucenia przez organ II instancji wskazanego operatu jako wadliwego, nieprzydatnego do rozstrzygnięcia w sprawie 2) brak zakwestionowania przez organ bezzasadnego zawężenia analizy rynku do transakcji jedynie w okresie 2013 - 2018 , 3) brak zakwestionowania przez organ pominięcia w operacie szacunkowym wskazania dlaczego biegły w procesie analizy transakcji podobnych pominął transakcje sprzedaży gruntu o pow. 0,5918 ha z lutego 2018 roku oraz transakcję sprzedaży gruntu o pow. 2,2719 ha, tym samym z jakich względów zdecydował arbitralnie o wyborze innych transakcji, mniej zbieżnych z transakcją Skarżących, 4) brak ujawnienia błędów wyliczeń dokonanych w operacie (do ujawnienia których nie potrzebna jest wiedza specjalna a które to błędy miały istotny wpływ na uzyskany w operacie wynik wyceny 5) brak ujawnienia oczywistej sprzeczności operatu w zakresie stwierdzenia biegłego o długim procesie zmiany ceny nieruchomości powstałym na długo przed uchwaleniem planu w stosunku do ustalonej przez biegłego gwałtownej zmiany ceny nieruchomości o 30% w jeden dzień - wynik biegłego na dzień 23.06.2011 i na dzień 24.06.2011r., w sytuacji gdy analiza powyższych elementów w realiach niniejszej sprawy miała istotne, wręcz zasadnicze, znaczenie z uwagi na zakres merytorycznej oceny sprawy, co zapewniłoby prawidłowe rozstrzygnięcie i analiza ta mieściła się w zakresie kompetencji 9) art. 123 §1 w zw. z art. 78 §1 k.p.a. polegające na utrzymaniu przez organ II instancji stanowiska organu I instancji w przedmiocie oddalenia wniosku dowodowego Strony zawartego w piśmie z dnia 11 kwietnia 2019r. odnośnie operatu szacunkowego - wniosków o jego odrzucenie względnie o skierowanie przez organ operatu do oceny przez towarzystwo rzeczoznawców majątkowych która to czynność wraz z jednoczesną jawną odmową przez organ II instancji oceny dowodu z opinii biegłego rzeczoznawcy ze wskazaniem, że "organ II instancji nie jest kompetentny kwestionować ustaleń i wyjaśnień rzeczoznawcy" powoduje, że postępowanie administracyjne w niniejszej sprawie pozbawia stronę realnej możliwości obrony swych praw, kwestionowania operatu a organ II instancji wydaje się ograniczać swą rolę do pośredniczenia w wymianie korespondencji stron i biegłego. Skarżący wnieśli o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości oraz o zasądzenie od organu administracji na rzecz Skarżących zwrotu kosztów postępowania, wraz z kosztami zastępstwa procesowego, według norm przepisanych. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje: Skargę należało uwzględnić, ponieważ decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z [...] sierpnia 2020 r. narusza przepisy prawa procesowego w stopniu, który mógł mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Przedmiotem kontrolowanego postępowania administracyjnego, w którym zaskarżoną decyzją orzekło Samorządowe Kolegium Odwoławcze, było ustalenie jednorazowej opłaty planistycznej w kwocie 91038,60 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] na skutek uchwalenia zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i zbycia nieruchomości przed upływem 5 lat od wejścia w życie planu. Z akt sprawy bezspornie wynika, iż w dniu [...] lutego 2013 r. skarżący zbyli nieruchomość oznaczoną w ewidencji gruntów jako działka nr [...] o pow. 1,4321 ha. Uchwałą Nr [...] Rady Miejskiej w [...] z [...] kwietnia 2011 r. został zmieniony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego Gminy [...] obejmujący obszar obrębu [...]. Uchwała weszła w życie [...] czerwca 2011 r. Przeznaczenie ww. działki uległo zmianie z przeznaczenia rolnego na produkcyjno-usługowe. Zgodnie z art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2020r., poz. 293 z późn. zm.) jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Według art. 37 ust. 1 cyt. ustawy wysokość odszkodowania z tytułu obniżenia wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 36 ust. 3, oraz wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, ustala się na dzień jej sprzedaży. Obniżenie oraz wzrost wartości nieruchomości stanowią różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Wymierzenie opłaty planistycznej jest obligatoryjne, a nie uznaniowe, co oznacza, że w przypadku zbycia nieruchomości, której wartość wzrosła w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, właściwy organ zobowiązany jest do pobrania tej opłaty. Opłata, o której mowa, może być nałożona w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące. Wartość nieruchomości ustalana jest na podstawie operatu szacunkowego, który jest dowodem w sprawie i jak każdy dowód podlega ocenie organu administracyjnego, zgodnie przepisami kodeksu postępowania administracyjnego. Oceniając operat szacunkowy organ administracji zobowiązany jest ustalić, czy z uchwaleniem planu związany jest wzrost wartości konkretnej nieruchomości. Z art. 37 ust. 11 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wynika, że w odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości oraz zasad określania skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych, a także w odniesieniu do osób uprawnionych do określania tych wartości i skutków finansowych stosuje się przepisy o gospodarce nieruchomościami (ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - Dz. U. z 2015 r., poz. 2147 z póżn. zm.). Ustawa ta określa m.in. zasady wyceny nieruchomości (art. 1 ust. 1 pkt 7). W sprawach o ustalenie jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek zmiany przeznaczenia w planie zagospodarowania przestrzennego zastosowanie mają przepisy ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego. W prowadzonym przez organ postępowaniu administracyjnym, zgodnie z art. 7 k.p.a. obowiązuje zasada prawdy obiektywnej, obligująca organ do dokładnego wyjaśnienia okoliczności stanu faktycznego. Wyrazem tej zasady są wynikające z treści art. 77, art. 80 i art. 107 § 3 k.p.a. obowiązki nałożone na organ, a zatem zgromadzenie wyczerpującego materiału dowodowego i jego obiektywna, wszechstronna ocena, obejmująca rozpatrzenie całego materiału dowodowego, a następnie rzetelne uzasadnienie m.in. dokonanej oceny dowodów i stanowiska organu. W ocenie sądu organ odwoławczy rozpatrując przedmiotową sprawę na skutek wniesionego odwołania naruszył powyższe zasady, co mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Organ nie przeprowadził czynności niezbędnych do załatwienia sprawy i nie ustalił sposób wystarczający stanu faktycznego sprawy, ponieważ nie dokonał analizy i oceny opracowanego w sprawie przez uprawnionego rzeczoznawcę operatu szacunkowego określającego wartość nieruchomości i jej stosunek do wartości sprzed daty uchwalenia zmiany planu miejscowego. Tym samym stanowisko organu co do zasadności wymierzenia opłaty uwzględniającej określoną przez biegłego wartość nieruchomości jest przedwczesne. W uzasadnieniu decyzji organ odwoławczy zauważył, że opracowany w sprawie operat został sporządzony zgodnie ze standardami zawodowymi rzeczoznawców majątkowych oraz zgodnie z obowiązującym rozporządzeniem Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Jedynym własnym poglądem wyrażonym przez organ w uzasadnieniu decyzji wskazującym, że organ zapoznał się z tym dowodem w sprawie, jest stwierdzenie, że w operacie rzeczoznawca wykazał wzrost wartości nieruchomości na skutek uchwalenia planu miejscowego z 2011 r. w stosunku do wartości przed wejściem w życie tego planu. Poza tym stwierdzeniem organ cytował w odpowiedzi na niektóre zarzuty odwołania fragmenty wyjaśnienia biegłego do zarzutów strony zgłoszonych w toku postępowania. Organ zauważył jeszcze, że operat jest zgodny z zaleceniami Naczelnego Sądu Administracyjnego wyrażonymi w uzasadnieniu wyroku wydanego 26 stycznia 2018 r. w sprawie II OSK 900/16. Jednocześnie nie biorąc pod uwagę właśnie stanowiska NSA wyrażonego w przywołanym uzasadnieniu, organ odwoławczy określił swoją rolę w toczącym się postępowaniu w ten sposób, że nie jest uprawniony kwestionować ustaleń rzeczoznawcy zawartych w operacie, ani złożonych przez rzeczoznawcę wyjaśnień. Wyrażając takie stanowisko organ nie tylko zlekceważył spoczywające na nim obowiązki wynikające z podstawowych zasad postępowania administracyjnego, ale też nie zrozumiał najwyraźniej stanowiska NSA, na które powołał się w uzasadnieniu. Przypomnieć należy, że NSA wyjaśnił, że "Organ rozstrzygający sprawę jest zobligowany ocenić wartość dowodową operatu szacunkowego tak jak każdy inny dowód w sprawie, stosownie do art. 7, art. 77 § 1, art. 80 ustawy z dnia 14 czerwca 1960r. Kodeks postępowania administracyjnego (aktualny t.j. Dz. U. z 2017r., poz. 1257 ze zm.) – " k.p.a.". Ustalić czy jest on zgodny z odnośnymi przepisami, jak również czy jest logiczny i zupełny. Tylko bowiem operat szacunkowy spełniający warunki formalne i oparty na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących te nieruchomości od nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących, może stanowić podstawę rozstrzygnięcia sprawy (por. wyrok NSA z 24 stycznia 2012 r., I OSK 172/11, CBOSA). Nie może podlegać pozytywnej ocenie brak charakterystyki indywidualnych nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej, wytypowanych do wyceny. W takiej sytuacji nie można bowiem zweryfikować poprawności dokonanego wyboru nieruchomości podobnych do szacowanej nieruchomości. Analiza przepisu § 55 jak i § 56 w/w rozporządzenia Rady Ministrów prowadzi bowiem do wniosku, że opis wszystkich nieruchomości, stanowiących podstawę wyceny winien być obszerny i na tyle precyzyjny, aby umożliwić zidentyfikowanie tych nieruchomości. W innym wypadku weryfikacja dokonanej wyceny staje się niemożliwa. O ile bowiem sporządzenie operatu szacunkowego wymaga wiadomości specjalnych i stosownych kwalifikacji, to jednak musi być dokonane w sposób, który umożliwi jego weryfikację, czy to przez organ, czy też przez sąd administracyjny. Prawidłowe określenie cech charakteryzujących nieruchomości pozwala na trafne zweryfikowanie ich jako podobnych do nieruchomości poddawanej wycenie i z tego względu cechy konstytutywne nieruchomości podobnych winny być szczegółowo opisane w operacie szacunkowym.". Stanowisko organu odwoławczego o braku kompetencji do oceny informacji zawartych w operacie i wyjaśnień biegłego jest więc niezrozumiałe. Ocena dowodu dokonywana przez organ nie musi wkraczać i kolidować z zagadnieniami dotyczącymi wiedzy specjalnej i doświadczenia zawodowego rzeczoznawcy. Organ nie jest także wyłącznie pośrednikiem w przekazywaniu ewentualnych zarzutów stawianych przez stronę biegłemu i wyjaśnień biegłego stronie. To organ odpowiada za ustalenie stanu faktycznego w sprawie, a operat szacunkowy dotyczący wartości nieruchomości jest w sprawie dotyczącej opłaty planistycznej podstawą do dokonania ustaleń faktycznych i określenia wysokości tej opłaty. Z powyższych względów uzasadniony jest zarzut skargi dotyczący naruszenia art. 7, art. 77 § 1 i art. 107 § 3 k.p.a. Sąd bada jednak prawidłowość wydanej przez organ decyzji, a nie zastępuje organ w ocenie podstawowego w tej sprawie dowodu i dokonaniu ustaleń faktycznych, dlatego sąd nie wypowiedział się czy naruszenia zasad postępowania mają związek z niedostrzeżeniem przez organ zarzucanych w skardze błędów operatu szacunkowego. Odnosząc się do tych zagadnień sąd dokonałby oceny tego dowodu zanim został on oceniony w toku postępowania administracyjnego przez organ. Zdaniem sądu skarżący mają rację, że organ dopuścił się naruszenia zasady czynnego udziału strony w postępowaniu w związku z wydaniem decyzji przed upływem wyznaczonego stronie terminu do ewentualnego zajęcia stanowiska w przedmiocie złożonych przez rzeczoznawcę pisemnych wyjaśnień do zarzutów stawianych operatowi. W piśmie z 20 lipca 2020 r. organ poinformował strony, że mogą zająć stanowisko w terminie 7 dni od doręczenia pisma, a także, że po upływie tego terminu zostanie wydana decyzja. Pismo zostało doręczone pełnomocnikowi stron 17.08.2020 r., mimo to organ wydał decyzję już [...] sierpnia 2020 r. W stanowisku wyrażonym w odpowiedzi na skargę organ odwoławczy argumentuje, że naruszenie to nie miało wpływu na wynik sprawy, ponieważ zarzuty skargi pokrywają się z zarzutami odwołania. To nie jest prawidłowa ocena skutków zaniedbania organu, ponieważ zarzuty skargi nie są odwzorowaniem zarzutów odwołania, choć w pewnym zakresie pokrywają się. Istotnym zarzutem dotyczącym tego naruszenia jest ten, z którego wynika, że opinia rzeczoznawcy opiera się na błędnych wyliczeniach wysokości cen transakcji nieruchomości porównywanych z nieruchomością wycenianą, uwzględniających ich aktualizację przy wykorzystaniu przyjętego przez biegłego wskaźnika aktualizacji trendu na poziomie 2,81 % (str. 18 operatu). Skarżący zarzucają, że przyjęte przez rzeczoznawcę, w wyniku błędnych obliczeń, ceny za 1 m2 nieruchomości są inne niż obliczone w rzeczywistości przy zastosowaniu przyjętego przez biegłego współczynnika trendu czasu na poziomie 2,81% o czym świadczy m.in. tabela na str. 29 operatu. Przyjęte błędne ceny transakcji dotyczących nieruchomości porównywanych z nieruchomością wycenianą mają wpływ na obliczenie średniej ceny nieruchomości, a w dalszej kolejności na ustaloną przez biegłego wartość nieruchomości. Skarżący zarzucają, że nawet niewielki błąd w wyliczeniach skutkuje błędem w oszacowaniu wartości nieruchomości na poziomie kilku tysięcy złotych, zważywszy na powierzchnię nieruchomości. Skarżący mają rację co do tego, że wskazane w tabelach na str. 29, ale też na str. 24 ceny transakcyjne nieruchomości uwzględniające wskaźnik związany z trendem czasowym nie odpowiadają wartościom, które powinny zostać uzyskane po zastosowaniu przyjętego przez biegłego wskaźnika. To istotny, błąd operatu, który mógł zostać wskazany organowi przez stronę, gdyby nie została ona pozbawiona czynnego udziału w postępowaniu. Strona ma rację, że nieprawidłowe obliczenie ceny średniej nieruchomości ma bezpośredni wpływ na ustalenie wartości nieruchomości. Dlatego tego rodzaju błąd dyskwalifikuje poprawność operatu szacunkowego. Wyjaśnienia biegłego do których mieli zamiar ustosunkować się skarżący nie dotyczyły więc wszystkich wątpliwości, które dotyczą opracowanego operatu. Mając powyższe na uwadze Sąd, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi orzekł, o uchyleniu zaskarżonej decyzji. O kosztach Sąd orzekł na podstawie art. 200 i art. 205 § 2 p.p.s.a. oraz § 14 ust. 1 pkt 1 lit. c) rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (Dz.U. z 2018 r., poz. 265 ze zm.), wliczając do nich kwotę wpisu sądowego od skargi w wysokości 1821 zł oraz wynagrodzenie pełnomocnika w wysokości 5400 zł oraz opłatę skarbową od udzielonego pełnomocnictwa 17 zł.