II SA/Gd 556/20

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Jolanta Górska (spr.) Sędziowie Sędzia WSA Magdalena Dobek – Rak Sędzia WSA Diana Trzcińska po rozpoznaniu w dniu 3 marca 2021 r. w Gdańsku na posiedzeniu niejawnym sprawy ze skargi E. P., R. K., Z. H., M. T., H. K. i A. P. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 13 maja 2020 r. nr [...] w przedmiocie opłaty związanej ze wzrostem wartości nieruchomości oddala skargę.

Skarga E. P., R. K., Z. H., M.T., H. K. i A. P. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego wniesiona została w następujących okolicznościach faktycznych i prawnych sprawy: Prezydent Miasta decyzją z dnia 27 listopada 2019 r., nr [..], wydaną na podstawie art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 1, 3, 4, 6, 7, 11 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2018 r., poz. 1945 z poźn. zm.), orzekł: 1. o obowiązku uiszczenia jednorazowej opłaty w wysokości po 9.724,60 zł przez: E. P., R. K., Z. H., M.T., H. K. i A. P. na rzecz Gminy Miasta z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w G. w rejonie ulicy J., obejmującej działki nr [..] o pow. 2025 m2, nr [..] o pow. 1332 m2, nr [..] o pow. 1041 m2 nr [..] o pow. 1018 m2, nr [..] o pow. 957 m2, nr [..] o pow. 966 m2, nr [..] o pow. 846 m2, obręb [..] w związku ze zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego [..] zatwierdzoną uchwałą Rady Miasta nr XXXI/851 z dnia 24 listopada 2016 r. (Dziennik Urzędowy Woj. poz. 4603 z dnia 22 grudnia 2016 r.); 2. o tym, że E. P., R. K., Z. H., M.T., H. K. i A. P. są zobowiązani do wpłacenia kwot, o których mowa w pkt 1 na wskazany rachunek Urzędu Miejskiego w G., w terminie 14 dni od dnia, w którym niniejsza decyzja staje się ostateczna a w przypadku nieuiszczenia w wyznaczonym terminie powyższej opłaty Gminie Miasta należą się odsetki wynikające z powszechnie obowiązujących przepisów prawa. Skarżący wnieśli odwołanie od powyższej decyzji, domagając się jej uchylenia i umorzenia postępowania w sprawie. Skarżący zakwestionowali wzrost wartości nieruchomości, do jakiego doszło w ocenie organu I instancji w związku z uchwaleniem nowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zdaniem skarżących, o wzroście wartości może być mowa w przypadku zmiany funkcji w planie z rolnej na komercyjną. W ich przypadku zmiana polegała zaś na zastąpieniu funkcji usługowej funkcją mieszkaniowo - usługową, co nie powoduje tak oczywistego wzrostu wartości nieruchomości. Skarżący wskazali także, że poprzednio obowiązujący plan przewidywał dla części nieruchomości przeznaczenie pod zbiornik retencyjny oraz komunikację, a zatem pod funkcje publiczne. Skarżący wnieśli przy tym o uwzględnienie ich prospołecznej postawy podczas procedowania miejscowego planu, w trakcie którego uznali wyższość celów i funkcji ogólnospołecznych i publicznych nad prywatnymi. Zaskarżoną w niniejszej sprawie decyzją z dnia 13 maja 2020 r., wydaną na podstawie art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2020 r., poz. 293) – zwanej dalej u.p.z.p., Samorządowe Kolegium Odwoławcze utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję organu I instancji. Zdaniem Kolegium, w niniejszej sprawie spełnione zostały wszystkie przesłanki do ustalenia opłaty planistycznej, o których mowa w art. 36 ust. 4 u.p.z.p., tj. 1) uchwalenie lub zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego; 2) wzrost wartości nieruchomości spowodowany uchwaleniem planu miejscowego; 3) zbycie takiej nieruchomości w ciągu 5 lat od dnia, w którym plan zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiana stały się obowiązujące; 4) zgłoszenie roszczenia (wszczęcie postępowania przez organ) z tytułu wzrostu wartości nieruchomości przed upływem 5 lat od dnia, w którym plan zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiana stały się obowiązujące. Uzasadniając powyższe stanowisko, Kolegium przedstawiło stan faktyczny i prawny działki [..], wskazując, że działka ta o pow. 2025 m2 położona jest w G. przy ul. J. Jej kształt jest regularny, zbliżony do prostokąta, ukształtowanie terenu lekko zróżnicowane; teren działki jest niezabudowany i niezagospodarowany. Działka jest położona w sąsiedztwie zbiornika retencyjnego "[..]" oraz terenów niezabudowanych a także w trakcie zabudowy (zabudowa mieszkaniowa), w dalszym sąsiedztwie przebiega al. A. (jedna z głównych ulic miasta). Od dnia 8 kwietnia 2003 r. nieruchomość objęta ta była miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego uchwalonym uchwałą Rady Miasta z dnia 5 grudnia 2002 r., nr [..], w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego [..], który to plan przewidywał dla tej nieruchomości przeznaczenie pod tereny zabudowy usługowej. Od dnia 6 stycznia 2017 r. nieruchomość objęta jest z kolei miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego uchwalonym uchwałą Rady Miasta z dnia 24 listopada 2016 r., nr XXXI/851/16, w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego [..], który to plan przewiduje dla tej nieruchomości przeznaczenie pod tereny zabudowy mieszkaniowo – usługowej. Aktem notarialnym z dnia 20 lipca 2017 r., Rep. A nr [..], działka ta została sprzedana. Jednocześnie, Kolegium przedstawiło stan faktyczny i prawny działek nr [..]-[..]. Działki te położone są w G. przy ul. J. Mają one kształt regularny, zbliżony do prostokąta, teren działek jest stosunkowo płaski. Na dzień 6 stycznia 2017 r. działki były niezabudowane i niezagospodarowane a obecnie stanowią teren budowy osiedla mieszkaniowego. Działki leżą w sąsiedztwie zbiornika retencyjnego "[..]" oraz terenów niezabudowanych i w trakcie zabudowy (zabudowa mieszkaniowa). W dalszym sąsiedztwie przebiega al. A. Od dnia 8 kwietnia 2003 r. nieruchomość ta objęta była miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego uchwalonym uchwałą Rady Miasta z dnia 5 grudnia 2002 r., nr [..], w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego [..], który to plan przewidywał dla działki nr [..] przeznaczenie pod zieleń dostępną, a dla działki nr [..]-[..] przeznaczenie pod usługi oraz drogi i ulice lokalne i dojazdowe oraz publiczne ciągi pieszo – jezdne. Od dnia 6 stycznia 2017 r. nieruchomość ta objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego uchwalonym uchwałą Rady Miasta z dnia 24 listopada 2016 r., nr XXXI/851/16, w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego [..] przewiduje dla działki nr [..] przeznaczenie pod tereny ulic dojazdowych i lokalnych oraz tereny zieleni urządzonej a dla działek nr [..]-[..] przeznaczenie pod tereny zabudowy mieszkaniowo – usługowej. Aktem notarialnym z dnia 2 stycznia 2018 r., Rep. A nr [..], nieruchomość ta została sprzedana. Następnie, Kolegium wskazało, że postępowanie w niniejszej sprawie zostało wszczęte przed upływem 5 lat od dnia, w którym plan zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiany stały się obowiązujące. Plan wszedł w życie w dniu 6 stycznia 2017 r. a zawiadomienie o wszczęciu postępowania zostało doręczone stronom w dniu 13 września 2019 r. Jednocześnie, Kolegium oceniło, że sporządzone dla potrzeb niniejszej sprawy przez rzeczoznawcę majątkowego S. K. operaty szacunkowe z dnia 28 września 2019 r. stanowią wiarygodny dowód wzrostu wartości przedmiotowych nieruchomości spowodowany uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego [..]. Zdaniem Kolegium, sposób przeprowadzenia wyceny działki nr [..] według przeznaczenia pod tereny usług i według przeznaczenia pod tereny mieszkaniowo - usługowe nie budzi wątpliwości. Przyjęte do porównania nieruchomości nie budzą zastrzeżeń odnośnie podobieństwa do nieruchomości wycenianej. Wszystkie zlokalizowane są w G., na terenie dzielnic podobnych do dzielnicy J., przeznaczeniem odpowiadają nieruchomości wycenianej. Nieruchomość wyceniana została prawidłowo opisana i oceniona w kontekście cech wpływających na wartość nieruchomości, tzn. uwzględniono zarówno jej zalety, jak i ograniczenia. Różnice pomiędzy nieruchomością wycenianą a nieruchomościami porównawczymi zostały skorygowane za pomocą stosownych współczynników. Obliczenie wyniku końcowego szacowania zostało przeprowadzone prawidłowo. W ocenie Kolegium, procedura szacowania nieruchomości stanowiącej działkę została przeprowadzona zgodnie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Kolegium zauważyło przy tym, że oszacowany przez rzeczoznawcę majątkowego wzrost wartości spowodowany zmianą przeznaczenia wyniósł około 5%. Wzrost ten, w ocenie Kolegium, uznać należy za prawdopodobny, gdyż doświadczenie organu przy rozpatrywaniu spraw podobnych, wskazuje, że zmiana przeznaczenia nieruchomości w planie miejscowym z terenu usług na teren mieszkaniowo – usługowy powoduje z reguły wzrost wartości nieruchomości, chociaż nie wzrost skokowy. Zwiększenie wartości działki nr [..] o 5% na skutek zmiany przeznaczenia w planie miejscowym uznać należy zatem za efekt zgodny z tendencjami na rynku nieruchomości. Również, w ocenie Kolegium, wycena działki nr [..] według przeznaczenia pod tereny zieleni dostępnej oraz pod tereny zieleni i tereny drogowe została przeprowadzona prawidłowo, zgodnie z przepisami prawa. Nieruchomości porównawcze zostały dobrane w sposób nie budzący zastrzeżeń. Zlokalizowane są bowiem na terenach porównywalnych do lokalizacji nieruchomości wycenianej i w dniu sprzedaży miały analogiczne przeznaczenie, co nieruchomość wyceniana. Również przyporządkowanie nieruchomości wycenianej ocen cech wpływających na wartość zostało przeprowadzone właściwie, stosownie do stanu nieruchomości. Obliczenia wyników końcowych są prawidłowe, zgodne z przyjętymi wcześniej danymi. W przypadku działki nr [..] wzrost wartości spowodowany uchwaleniem nowego planu dotyczył tylko części tej nieruchomości, której przeznaczenie uległo zmianie z terenów zieleni na tereny dróg. Wzrost wartości nieruchomości jest w takim wypadku jak najbardziej prawdopodobny. Na rynku nieruchomości obserwuje się bowiem tendencję, zgodnie z którą nieruchomości o przeznaczeniu pod komunikację osiągają ceny wyższe aniżeli nieruchomości przeznaczone pod zieleń. Także, w ocenie Kolegium, wycena działek nr [..]-[..] według przeznaczenia pod tereny usługowe oraz drogi i ulice lokalne i dojazdowe oraz publiczne ciągi pieszo – jezdne a także pod tereny mieszkaniowo – usługowe została przeprowadzona prawidłowo, zgodnie z przepisami prawa. Dobór transakcji porównawczych nie budzi zastrzeżeń – są one podobne do działek wycenianych pod względem lokalizacji, powierzchni i mają analogiczne przeznaczenie, co działki wyceniane. Rzeczoznawca majątkowy przypisał wycenianym działkom oceny cech adekwatne do ich stanu, uwzględniając zarówno zalety, jak i ograniczenia w zagospodarowaniu działek. Stosownie do tych ocen zastosowano odpowiednie współczynniki korygujące. Obliczenia wyników końcowych są prawidłowe. Oszacowana wartość działek jest jak najbardziej prawdopodobna, albowiem, zmiana przeznaczenia nieruchomości z terenu usług na teren mieszkaniowo - usługowy powoduje z reguły wzrost wartości nieruchomości, przy czym nie jest to wzrost znaczący. W rozpatrywanej sprawie wyniósł on około 5%, co w ocenie Kolegium, uznać należy za efekt zgodny z tendencjami występującymi na rynku nieruchomości. Podsumowując, Kolegium stwierdziło, że sporządzone w niniejszej sprawie operaty szacunkowe bezspornie dowodzą wzrostu wartości działek nr [..] i [..]-[.] spowodowanego zmianą przeznaczenia. Mając powyższe na uwadze, Kolegium stwierdziło, że opłata w niniejszej sprawie ustalona została w prawidłowej wysokości. Ustalony w operatach szacunkowych wzrost wartości w przypadku działek nr [.].-[..] wyniósł 194.492 zł. Przy zastosowaniu stawki 30% opłata wynosi zatem 58.347,60 zł. Ponieważ skarżący mieli udziały w wysokości 1/6 we własności działek, opłata od każdego z nich należna jest w wysokości 9.724,60 zł. Dodatkowo, odnosząc się do zarzutów podniesionych przez skarżących w odwołaniu, Kolegium wskazało, że niewątpliwie do oczywistego wzrostu wartości nieruchomości dochodzi w przypadku zmiany jej przeznaczenia z rolnego na "komercyjne". W niniejszej sprawie zmiana przeznaczenia polegała na zastąpieniu funkcji "usługi" na funkcję "mieszkaniowo - usługową" oraz funkcji "zieleń" na funkcję "drogi". Wykorzystane przez rzeczoznawcę majątkowego dane rynkowe bezspornie dowodzą, że opisana wyżej zmiana przeznaczenia również skutkuje wzrostem wartości nieruchomości, choć nie tak dużym jak w przypadku zmiany terenu rolnego w teren inwestycyjny. Wobec tego nie ulega wątpliwości, że przesłanka naliczenia opłaty polegająca na wzroście wartości nieruchomości spowodowanym zmianą przeznaczenia została w niniejszej sprawie spełniona. Ponadto, zbiornik retencyjny "[..]", nie leży w obrębie przedmiotowych działek. Znajduje się on w ich bezpośrednim sąsiedztwie. Okoliczność ta została uwzględniona przez rzeczoznawcę majątkowego poprzez zastosowanie odpowiednich ocen cechy "sąsiedztwo i otoczenie". Nadto, przeznaczenie nieruchomości pod tereny komunikacji, jak to nastąpiło w przypadku działki nr [..], nie może skutkować odstąpieniem od naliczenia opłaty, o jakiej mowa w art. 36 ust. 4 u.p.z.p. Brak jest bowiem podstawy prawnej do takiego działania. Podobnie rzecz ma się ze wspomnianą przez skarżących prospołeczną postawą wykazaną w trakcie prac nad planem miejscowym. Naliczenie opłaty planistycznej uzależnione jest od wzrostu wartości nieruchomości oraz od innych przesłanek, o jakich była mowa na wstępie niniejszej decyzji. We wniesionej do Sądu skardze skarżący zarzucili, że zmiana dokonana planem polegała głównie na zastąpieniu funkcji usługowej z zakresu U33 na funkcję mieszaną: mieszkaniowo – usługową, co nie skutkuje tak wysokim wzrostem wartości nieruchomości. Wyliczony wzrost wartości nieruchomości byłby uzasadniony w przypadku zmiany z funkcji rolnej na komercyjną. Ponadto, zdaniem skarżących, opłaty zostały im naliczone niesłusznie, ponieważ Prezydent powinien uwzględnić ich prospołeczną postawę przy uchwalaniu obowiązującego wcześniej planu z dnia 5 grudnia 2002 r., który na dużej części ich nieruchomości ustalił zbiornik retencyjny oraz komunikację publiczną. Mając powyższe na uwadze, skarżący wnieśli o uchylenie zaskarżonej decyzji i o umorzenie postępowania. W odpowiedzi na skargę, Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie, w pełni podtrzymując stanowisko i argumentację przedstawioną w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Rozpoznając wniesioną skargę, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku zważył, co następuje: Przeprowadzona, w świetle art. 1 § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. z 2021 r., poz. 137) oraz w świetle art. 3 § 2 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2019 r., poz. 2325 ze zm.) – zwanej dalej p.p.s.a., kontrola wykazała, że decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 13 maja 2020 r., jak i poprzedzająca ją decyzja Prezydenta Miasta z dnia 27 listopada 2019 r., nie zostały wydane z naruszeniem przepisów prawa, o którym mowa w art. 145 § 1 pkt 1 lit a – c p.p.s.a., a więc z naruszeniem prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, z naruszeniem prawa dającym podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego lub z innym naruszeniem przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Podstawę prawną kontrolowanych decyzji stanowił przepis art. 36 ust. 4 u.p.z.p., zgodnie z którym, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. Przepis art. 37 ust. 3 w zw. z art. 37 ust. 4 u.p.z.p. stanowi przy tym, że roszczenia, o których mowa w art. 36 ust. 4, można zgłaszać w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące. Sposób ustalania opłaty planistycznej określa przepis art. 37 ust. 1 u.p.z.p., zgodnie z którym wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości ustala się na dzień sprzedaży, natomiast wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu lub faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Jednocześnie, zgodnie z treścią art. 87 ust. 3a u.p.z.p. jeżeli uchwalenie planu miejscowego nastąpiło po dniu 31 grudnia 2003 r. w związku z utratą mocy przez miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego uchwalony przed dniem 1 stycznia 1995 r., przepisu art. 37 ust. 1 zdanie drugie niniejszej ustawy, w odniesieniu do wzrostu wartości nieruchomości, nie stosuje się, o ile wartość nieruchomości określona przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995 r. jest większa, niż wartość nieruchomości określona przy uwzględnieniu faktycznego sposobu jej wykorzystywania po utracie mocy tego planu. W takim przypadku wzrost wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 36 ust. 4, stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu planu miejscowego a jej wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w planie miejscowym uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995 r. Powyższe oznacza, że ustalenie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na podstawie powołanego przepisu musi zostać poprzedzone stwierdzeniem zaistnienia kumulatywnie następujących przesłanek: 1) zmiany bądź uchwalenia planu zagospodarowania przestrzennego, 2) zbycia nieruchomości przez właściciela lub wieczystego użytkownika przed upływem pięciu lat od dnia wejścia w życie tego planu, 3) wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem planu miejscowego lub jego zmianą, 4) określenia w planie stawki opłaty w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Stwierdzenie, iż chociażby jedna z tych przesłanek nie została spełniona uniemożliwia ustalenie opłaty planistycznej. W przeciwnym wypadku wydanie decyzji w przedmiocie tej opłaty ma charakter obligatoryjny. W niniejszej sprawie wszystkie powyżej określone przesłanki zostały spełnione. Niesporne bowiem jest, że w dniu 6 stycznia 2017 r. wszedł w życie miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego [..], zatwierdzony uchwałą Rady Miasta z dnia 24 listopada 2016 r., nr XXXI/851/16, opublikowany w Dz. Urz. Woj.. z 2016 r., który ustalił stawkę procentową, służącą do naliczenia jednorazowej opłaty, o której mowa w art. 36 ust. 4 u.p.z.p., na poziomie 30%. Plan ten objął swymi ustaleniami działkę nr [..], położoną w G. przy ul. J., której prawo własności skarżący zbyli w dniu 20 lipca 2017 r. a także działki nr [..]-[..], położone w G. przy ul. J., których prawo własności skarżący zbyli w dniu 2 stycznia 2018 r. Jednocześnie, Prezydent Miasta w dniu 13 stycznia 2019 r. zawiadomił skarżących o wszczęciu z urzędu postępowania w niniejszej sprawie. Zauważyć przy tym należy, że dla zachowania 5-letniego terminu do zgłoszenia roszczenia z tytułu wzrostu wartości nieruchomości wystarczające jest właśnie samo wszczęcie postępowania administracyjnego w tym zakresie (zob. NSA w wyroku z dnia 11 maja 2018 r., sygn. akt II OSK 2577/17, https://orzeczenia.nsa.gov.pl). Ponadto, w ocenie Sądu, ze sporządzonych przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego dla potrzeb niniejszej sprawy operatów szacunkowych z dnia 28 września 2019 r. wynika, że w związku z uchwaleniem przez Radę Miasta w dniu 24 listopada 2016 r. miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego [..], nastąpił wzrost wartości działek nr [..]-[..] w porównaniu z ich wartością, wynikającą z ich przeznaczenia, obowiązującego przed wejściem w życie tego planu a więc ustalonego na podstawie uchwały Rady Miasta z dnia 5 grudnia 2002 r., nr III/28/2002, w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego [..]. W tym miejscu Sąd podkreśla, że to operat szacunkowy sporządzany przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego jest podstawowym dowodem wzrostu wartości nieruchomości na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Przepis art. 37 ust. 11 u.p.z.p. odsyła bowiem w zakresie zasad określania wartości nieruchomości do przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2020 r., poz. 65 ze zm.) – zwanej dalej u.g.n. Zgodnie zaś z treścią art. 7 i art. 150 ust. 5 u.g.n. określenia wartości nieruchomości dokonują rzeczoznawcy majątkowi. Stosownie przy tym do treści art. 156 ust. 1 u.g.n. rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego. Z kolei, rodzaje metod i technik wyceny nieruchomości oraz sposoby określania wartości nieruchomości przy zastosowaniu poszczególnych podejść, metod i technik wyceny oraz sposoby określania wartości nieruchomości dla różnych celów, jako przedmiotu różnych praw oraz w zależności od rodzaju nieruchomości i jej przeznaczenia, a także sposób sporządzania, formę i treść operatu szacunkowego regulują przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r., nr 207, poz. 2109 ze zm.). Operat szacunkowy, jak każdy dowód w sprawie, podlega jednakże ocenie organu administracji. Choć organ administracji publicznej nie jest uprawniony do badania operatu szacunkowego w zakresie, w jakim jego sporządzenie wymagało wykorzystania wiadomości specjalnych, to jednak nie jest on zwolniony od obowiązku zweryfikowania podejścia, metody i techniki szacowania przyjętej przez rzeczoznawcę majątkowego. Operat szacunkowy stanowi bowiem dowód z opinii biegłego, o którym mowa w art. 84 k.p.a., który podlega ocenie organu - tak jak każdy inny dowód – z zastosowaniem zasady swobodnej oceny dowodów wyrażonej w art. 80 k.p.a. Przepis ten nakazuje zaś organowi administracji oceniać czy dana okoliczność została udowodniona na podstawie całokształtu materiału dowodowego. Zgodnie bowiem z treścią art. 7 k.p.a., organ administracji publicznej zobowiązany jest podjąć wszelkie kroki niezbędne do dokładnego ustalenia stanu faktycznego a art. 77 § 1 k.p.a. nakłada na organ administracji obowiązek wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia całego materiału dowodowego. Z tych przepisów wynika, że organ administracji winien wyczerpująco ocenić operat szacunkowy, zaś w razie jakichkolwiek wątpliwości co do jego prawidłowości podjąć działania zmierzające do usunięcia tych wątpliwości. Stąd też operat szacunkowy powinien być sporządzony w sposób umożliwiający ocenę poprawności dokonanej przez rzeczoznawcę wyceny, w tym zawierać precyzyjne informacje na temat powodów, dla których do porównania przyjęto te, a nie inne nieruchomości będące w obrocie na określonym obszarze oraz co do przyjętych atrybutów dotyczących wycenianej nieruchomości. Analizie podlega również, czy został on sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny zostać sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową (por. wyrok NSA z dnia 26 lipca 2017 r., sygn. akt I OSK 2665/15, https://orzeczenia.nsa.gov.pl). Zdaniem Sądu, orzekające w niniejszej sprawie organy prawidłowo i precyzyjnie oceniły wartość dowodową operatów szacunkowych sporządzonych w dniu 28 września 2019 r. przez rzeczoznawcę majątkowego a dokonana ocena nie nosi cech dowolności. Dokonując tej oceny, organy słusznie uwzględniły, że operat szacunkowy stanowi sformalizowaną prawnie opinię rzeczoznawcy majątkowego wydawaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych odnośnie szacowania nieruchomości. Tylko bowiem operat szacunkowy spełniający warunki formalne, ale również oparty na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących te nieruchomości oraz nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących, może stanowić podstawę rozstrzygnięcia sprawy. Oznacza to, że dla spełnienia wskazanych powyżej wymogów konieczne jest, aby rzeczoznawca majątkowy zawarł w opinii uzasadnienie wskazujące na właściwy dobór nieruchomości przeznaczonych do celów porównawczych (m.in. położenie, wielkość, kształt, stan zagospodarowania, w tym uzbrojenie działek, dojazd do nich oraz zabudowę) i ustalenie istotnych cech różniących nieruchomości, jak też uzasadnienie wskazujące na właściwe ustalenie współczynników korygujących (zob. wyrok NSA z dnia 14 lipca 2020 r., sygn. akt I OSK 2402/19, https://orzeczenia.nsa.gov.pl). Sporządzone dla potrzeb niniejszej sprawy operaty spełniają bowiem wymogi określone w art. 37 ust. 1 u.p.z.p., zgodnie z którym wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, ustala się na dzień jej sprzedaży. Obniżenie oraz wzrost wartości nieruchomości stanowią różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Ze znajdujących się w aktach sprawy operatów wynika, że wartość nieruchomości stanowiącej działki nr [..]-[..] rzeczoznawca określił na dzień ich sprzedaży, tj. odpowiednio na dzień 20 lipca 2017 r. i na dzień 2 stycznia 2018 r. a stan nieruchomości rzeczoznawca określił na dzień wejścia w życie planu z dnia 24 listopada 2016 r., tj. na dzień 6 stycznia 2017 r. Wartość opłaty rzeczoznawca określił zaś jako różnicę wartości nieruchomości przy uwzględnianiu przeznaczenia obowiązującego po uchwaleniu planu w 2016 r. a ich wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu przed tą zmianą, a więc według planu z 2002 r. Do określenia wartości rynkowej nieruchomości stanowiącej działkę nr [..] rzeczoznawca zastosował podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej a do określenia wartości rynkowej nieruchomości stanowiącej działki nr [.]-[.] rzeczoznawca zastosował podejście porównawcze, metodę porównywania parami i metodę korygowania ceny średniej. Wyboru właściwego podejścia, metody i techniki szacowania nieruchomości dokonał rzeczoznawca uwzględniając cel wyceny, charakter nieruchomości oraz przepisy prawne. Rzeczoznawca wyjaśnił, że przyjęta przez niego przy wycenie działki nr [..] procedura szacowania metodą korygowania ceny średniej wymaga wykonania następujących czynności: 1. utworzenia zbioru nieruchomości podobnych; 2. aktualizacji cen transakcyjnych na datę wyceny; 3. ustalenia cech rynkowych wpływających na zróżnicowanie cen; 4. oceny wielkości wpływu cech rynkowych na zróżnicowanie cen transakcyjnych; 5. ustalenia zakresu skali ocen dla każdej z przyjętych cech rynkowych; 6. charakterystyki wycenianej nieruchomości z przedstawieniem jej ocen w odniesieniu do przyjętej skali cech rynkowych; 7. obliczenia ceny średniej ze zbioru cen transakcyjnych, stanowiącego podstawę wyceny oraz ustalenie ceny minimalnej i ceny maksymalnej; 8. podania charakterystyki nieruchomości o cenie minimalnej i nieruchomości o cenie maksymalnej, z wyeksponowaniem ich ocen w odniesieniu do przyjętej skali cech rynkowych; 9. obliczenia dolnej granicy i górnej granicy sumy współczynników korygujących oraz obliczenia zakresów współczynników korygujących dla poszczególnych cech rynkowych; 10. określenia wielkości współczynników korygujących, wynikających z ocen wycenianej nieruchomości z uwzględnieniem określonych granic i położenia ceny średniej w przedziale; 11. obliczenia wartości jednostkowej wycenianej nieruchomości; 12. określenia wartości wycenianej nieruchomości na podstawie iloczynu wartości jednostkowej i liczby jednostek porównawczych. Z kolei, przyjęta przez rzeczoznawcę przy wycenie działek nr [..]-[..] procedura szacowania metodą porównywania parami wymaga wykonania następujących czynności: 1. utworzenia zbioru nieruchomości podobnych; 2. aktualizacji cen transakcyjnych na datę wyceny; 3. ustalenia cech rynkowych wpływających na zróżnicowanie cen; 4. oceny wielkości wpływu cech rynkowych na zróżnicowanie cen transakcyjnych; 5. ustalenia zakresu skali ocen dla każdej z przyjętych cech rynkowych; 6. wyboru do porównania z utworzonego zbioru nieruchomości co najmniej trzech nieruchomości najbardziej podobnych pod względem cech rynkowych do nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny, z ich niezbędną charakterystyką; 7. charakterystyki wycenianej nieruchomości z przedstawieniem jej ocen w odniesieniu do przyjętej skali cech rynkowych; 8. przeprowadzenia porównania nieruchomości wycenianej kolejno z nieruchomościami wybranymi do wyceny i określenie wielkości poprawek wynikających z różnicy ocen nieruchomości wycenianej i nieruchomości wybranych do porównań; 9. obliczenia skorygowanej ceny transakcyjnej każdej nieruchomości przyjętej do porównań przy użyciu określonych poprawek; 10. obliczenia wartości jednostkowej wycenianej nieruchomości jako średniej arytmetycznej z cen transakcyjnych skorygowanych, uzyskanych z porównań w poszczególnych parach lub średniej ważonej, jeśli wiarygodność otrzymanych wyników jest zróżnicowana; 11. określenia wartości wycenianej nieruchomości na podstawie iloczynu wartości jednostkowej i liczby jednostek porównawczych. Tak przedstawione metodologie działań przy sporządzaniu operatów szacunkowych w sprawie zostały wdrożone przez rzeczoznawcę majątkowego i znalazły odzwierciedlenie w ich treści. W operacie szacunkowym dotyczącym wyceny działki nr [..] rzeczoznawca przedstawił na wstępie stan faktyczny i prawny tej działki, wskazując, że działka ta ma powierzchnię 2025 m2, położona jest w G. przy ul. J. Jej kształt jest regularny, zbliżony do prostokąta, ukształtowanie terenu lekko zróżnicowane; teren działki jest niezabudowany i niezagospodarowany. Działka jest położona w sąsiedztwie zbiornika retencyjnego "[..]" oraz terenów niezabudowanych a także w trakcie zabudowy (zabudowa mieszkaniowa), w dalszym sąsiedztwie przebiega al. A. (jedna z głównych ulic miasta). Wyceniając działkę nr [..] według przeznaczenia przed zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, tj. pod tereny usług, do porównania rzeczoznawca wybrał 11 nieruchomości sprzedanych w okresie od stycznia 2014 r. do grudnia 2016 r. Wszystkie nieruchomości porównawcze zlokalizowane są w G., na terenie dzielnic podobnych do dzielnicy J. ([..]-[.]). Ich powierzchnia zawierała się w przedziale od 212 do 37.744 m2, przy czym 6 nieruchomości porównawczych ma powierzchnię poniżej 10.000 m2, a 5 - powyżej 10.000 m2. Ceny wyniosły od 228 zł/m2 do 488 zł/m2. Cena średnia wyniosła 338 zł/m2. Cen nie korygowano z uwagi na upływ czasu. Zdaniem rzeczoznawcy majątkowego ceny nieruchomości zależały od następujących cech: położenie na rynku (35%), sąsiedztwo i otoczenie (15%), powierzchnia działki (20%), kształt działki i warunki zagospodarowania (20%) oraz dojazd (10%). Położenie na rynku działki nr [..] oceniono jako dobre (jest to ocena pośrednia w przyjętej skali i oznacza, że nieruchomość ma dobry dostęp do centrum miasta, a popyt na nieruchomości jest umiarkowany). Sąsiedztwo i otoczenie działki oceniono jako średnie (jest to najniższa ocena w przyjętej skali i oznacza, że usługi znajdują się w większej odległości, występują utrudnienia w prowadzeniu funkcji, sąsiedztwo jest uciążliwe, dostęp do usług podstawowych i przystanków komunikacji miejskiej jest utrudniony). Powierzchnię działki oceniono jako małą (jest to najwyższa ocena w przyjętej skali i oznacza powierzchnię poniżej 3000 m2). Kształt działki i warunki zagospodarowania oceniono jako średnio korzystne (jest to pośrednia ocena w przyjętej skali i oznacza działkę o kształcie regularnym lub częściowo niekorzystnym, wymagającą niewielkich nakładów na rekultywację terenu, mogą wystąpić utrudnienia wynikające z warunków glebowych lub uwarunkowań planistycznych lub służebność gruntowa przejazdu i przechodu). Dojazd do działki został oceniony jako dobry (jest to ocena pośrednia w przyjętej skali i oznacza dojazd drogą utwardzoną). W konsekwencji, wartość jednostkową działki oszacowano na 365 zł/m2, zaś jej wartość całkowitą – na 739.125 zł. Z kolei, wyceniając działkę nr [..] według przeznaczenia po zmianie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, tj. pod tereny mieszkaniowo — usługowe, do porównania rzeczoznawca wybrał 14 nieruchomości sprzedanych w okresie od grudnia 2015 r. do lipca 2017 r. Wszystkie nieruchomości porównawcze zlokalizowane są w G., na terenie dzielnicy J. i dzielnic podobnych do dzielnicy J., tzn. [..]-[..]. Ich powierzchnie zawierają się w przedziale od 614 do 4165 m2 przy czym 9 nieruchomości porównawczych ma powierzchnię powyżej 1000 m2, a 5 - poniżej 1000 m2. Ceny wyniosły od 265 zł/m2 do 544 zł/m2. Cena średnia wyniosła 373 zł/m2. Cen nie aktualizowano z uwagi na upływ czasu. Zdaniem rzeczoznawcy majątkowego ceny nieruchomości zależały od następujących cech: położenie na rynku (35%), sąsiedztwo i otoczenie (15%), powierzchnia działki (20%), kształt działki i warunki zagospodarowania (20%) oraz dojazdu (10%). Położenie na rynku działki nr [..] ocenione zostało jako dobre (z dobrym dostępem do centrum miasta o umiarkowanym wzroście popytu na nieruchomości), sąsiedztwo działki ocenione zostało jako średnie (dostępność usług w dalszej odległości od nieruchomości, występują utrudnienia w prowadzeniu funkcji, uciążliwe sąsiedztwo, utrudniony dostęp do usług podstawowych i przystanków komunikacji miejskiej), powierzchnia działki oceniona została jako średnia (powierzchnia od 1000 do 3000 m2), kształt działki i warunki zagospodarowania ocenione zostały jako średnio korzystne (działka o kształcie regularnym lub częściowo niekorzystnym, wymaga niewielkich nakładów na rekultywację terenu, mogą wystąpić utrudnienia wynikające z warunków glebowych lub uwarunkowań planistycznych, lub służebność gruntowa przejazdu i przechodu) a dojazd do działki oceniony został jako dobry (droga utwardzona). Cena jednostkowa działki oszacowana została na 384 zł/m2 zaś wartość całkowita - na 777.600 zł. W operacie szacunkowym dotyczącym wyceny działek nr [..]-[..] rzeczoznawca również przedstawił na wstępie stan faktyczny i prawny tych działek wskazując, że: działka nr [..] ma powierzchnię 1332 m2, działka nr [..] ma powierzchnię 1041 m2, działka nr [..] ma powierzchnię 1018 m2, działka nr [..] ma powierzchnię 957 m2, działka nr [..] ma powierzchnię 966 m2, działka nr [..] ma powierzchnię 846 m2. Działki te położone są w G. przy ul. J. Mają one kształt regularny, zbliżony do prostokąta, teren działek jest stosunkowo płaski. Na dzień 6 stycznia 2017 r. działki były niezabudowane i niezagospodarowane, obecnie stanowią teren budowy osiedla mieszkaniowego. Działki leżą w sąsiedztwie zbiornika retencyjnego "[..]" oraz terenów niezabudowanych i w trakcie zabudowy (zabudowa mieszkaniowa). W dalszym sąsiedztwie przebiega al. A. Wyceniając działkę nr [..] według przeznaczenia przed zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, tj. według przeznaczenia pod tereny zieleni do porównania rzeczoznawca wybrał 4 nieruchomości sprzedane w okresie od czerwca 2016 r. do czerwca 2017 r. Nieruchomości porównawcze zlokalizowane są w G., na terenie dzielnic [.].-[.]. Jedna nieruchomość porównawcza zlokalizowana jest w G. w dzielnicy K. Rzeczoznawca majątkowy stwierdził, że powierzchnia nie różnicowała cen tych nieruchomości. Ceny wyniosły od 50 zł/m2 do 106,94 zł/m2. Cen nie aktualizowano z uwagi na upływ czasu. Zdaniem rzeczoznawcy majątkowego ceny nieruchomości zależały od następujących cech: lokalizacja i stan otoczenia (45%), ukształtowanie terenu (30%), dojazd (25%). Lokalizację i stan otoczenia działki nr [..] uznano za dobry (jest to ocena pośrednia w przyjętej skali i oznacza nieruchomość o dobrym położeniu na terenie dzielnicy lub/i dobrym położeniu względem istniejącej zabudowy). Ukształtowanie terenu działki uznano za dobre (jest to pośrednia ocena w przyjętej skali i oznacza teren o niewielkich spadkach i nieznaczne utrudnienia w zagospodarowaniu działki). Dojazd do działki został uznany za dobry (jest to pośrednia ocena w przyjętej skali i oznacza dojazd drogą utwardzoną). Wartość jednostkową nieruchomości oszacowano na 107 zł/m2, zaś wartość całkowitą - na 142.524 zł. Z kolei, dokonując wyceny działki nr [..] według przeznaczenia po zmianie planu, tj. według przeznaczenia pod tereny zieleni i tereny drogowe rzeczoznawca majątkowy stwierdził, że część działki przeznaczona pod tereny zieleni (657 m2) nie zmieniła swojej wartości na skutek uchwalenia nowego planu. W związku z tym wartość jednostkowa działki, w jej części przeznaczonej po tereny zieleni, w dalszym ciągu wynosi 107 zł/m2 . Wartość części działki [..] przeznaczonej pod tereny zielone wynosi natomiast 70.299 zł. Do wyceny części działki przeznaczonej pod tereny dróg (675 m2) wykorzystano 3 nieruchomości sprzedane w okresie grudzień 2015 - sierpień 2017 r. Zlokalizowane są w G., na terenie dzielnic [..]. Rzeczoznawca stwierdził, że powierzchnia tych nieruchomości nie miała wpływu na ich cenę. Ceny sprzedanych nieruchomości wyniosły od 220 zł/m2 do 300 zł/m2. Cen nie aktualizowano z uwagi na upływ czasu. Zdaniem rzeczoznawcy ceny nieruchomości zależały od: lokalizacji i otoczenia (40%), kształtu i warunków zagospodarowania (30%), użytkowania działki. Lokalizacja i otoczenie działki [..] uznane zostało za dobre (jest to pośrednia ocena w przyjętej skali i oznacza dobre położenie w dzielnicy lub/i dobre położenie względem istniejącego układu drogowego. Kształt działki i warunki zagospodarowania nieruchomości uznane zostały za średnio korzystne (jest to pośrednia ocena w przyjętej skali i oznacza działkę o kształcie nieregularnym, wymagane są niewielkie nakłady na rekultywację terenu, możliwe utrudnienia wynikające z warunków glebowych lub uwarunkowań planistycznych. Użytkowanie działki uznane zostało za teren niezagospodarowany (jest to najniższa ocena w przyjętej skali). Wartość jednostkową działki nr [..] w jej części przeznaczonej pod drogi oszacowano na 238 zł/m2 zaś wartość całkowitą części tej działki przeznaczoną pod drogi - na 160.650 zł. Wyceniając działki nr [..]-[..] według przeznaczenia przed zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, tj. według przeznaczenia pod tereny zabudowy usługowej oraz tereny komunikacji rzeczoznawca majątkowy przyjął, że działki [..]-[..] są przeznaczone pod tereny usług, bowiem jest to funkcja dla nich przeważająca. Jako nieruchomości porównawcze przyjęto działki sprzedane w okresie listopad 2016 r. - listopad 2017 r. Zlokalizowane były w G., na terenie dzielnic porównywalnych z dzielnicą J., tzn. w [.]-[.]. Powierzchnia nieruchomości przyjętych do porównania zawierała się w przedziale 288 - 1015 m2. Ceny nieruchomości porównawczych wyniosły od 222 zł/m2 do 519 zł/m2. Cen nie aktualizowano z uwagi na upływ czasu. W ocenie rzeczoznawcy ceny nieruchomości zależały od: położenia na rynku (35%), sąsiedztwa i możliwości inwestycyjnych (15%), powierzchni (20%), kształtu i warunków zagospodarowania (20%) oraz dojazdu (10%). Położenie na rynku działek nr [.].-[.] ocenione zostało jako dobre (jest to ocena pośrednia w przyjętej skali i oznacza położenie z dobrym dostępem do centrum miasta, teren o umiarkowanym popycie na nieruchomości). Sąsiedztwo działek ocenione zostało jako średnie (jest to najniższa ocena w przyjętej skali i oznacza usługi w dalszej odległości od nieruchomości, utrudnienia w prowadzeniu funkcji, uciążliwe sąsiedztwo, utrudniony dostęp do usług podstawowych i przystanków komunikacji miejskiej). Powierzchnia działek oceniona została jako mała (jest to najwyższa ocena w przyjętej skali i oznacza powierzchnię poniżej 1500 m2). Kształt i warunki zagospodarowania działek ocenione zostały jako średnio korzystne (jest to ocena pośrednia w przyjętej skali i oznacza działkę o kształcie regularnym lub częściowo niekorzystnym, wymaga niewielkich nakładów na rekultywację terenu, możliwe utrudnienia wynikające z warunków glebowych lub uwarunkowań planistycznych lub służebność gruntowa przejazdu i przechodu). Dojazd do działek został oceniony jako średni (jest to najniższa ocena w przyjętej skali i oznacza ograniczenia w dostępie do nieruchomości, np. ulica jednokierunkowa, zła nawierzchnia, lub dojazd odbywa się przez działki przyległe jako odpowiednia służebność lub droga gruntowa). Wartość jednostkowa każdej z działek oszacowano na 369 zł/m2 zaś wartość całkowitą działek - na 1.781.532 zł. Z kolei, przy wycenie działek nr [.].-[.] według przeznaczenia po zmianie planu, tj. według przeznaczenia pod tereny mieszkaniowo – usługowe jako nieruchomości porównawcze wybrano 12 nieruchomości sprzedanych w okresie od maja 2016 do grudnia 2017 r. W dniu sprzedaży były one niezabudowane i przeznaczone pod tereny mieszkaniowo - usługowe. Zlokalizowane są w G., na terenie dzielnic porównywalnych z dzielnicą J., tzn. [..]-[..]. Powierzchnia nieruchomości porównawczych wyniosła od 574 m2 do 2737 m2. Ich ceny wyniosły od 286 zł/m2 do 544 zł/m2. Cena średnia wyniosła 412 zł/m2. Cen nie aktualizowano z uwagi na upływ czasu. W ocenie rzeczoznawcy ceny zależały od położenia na rynku (35%), sąsiedztwa i otoczenia (15%), powierzchni (20%), kształtu i warunków zagospodarowania (20%) oraz dojazdu (10%). Położenie na rynku działek nr [..]-[..] ocenione zostało jako dobre (jest to ocena pośrednia w przyjętej skali i oznacza położenie z dobrym dostępem do centrum miasta, teren o umiarkowanym popycie na nieruchomości). Sąsiedztwo działek ocenione zostało jako średnie (jest to najniższa ocena w przyjętej skali i oznacza usługi w dalszej odległości od nieruchomości, utrudnienia w prowadzeniu funkcji, uciążliwe sąsiedztwo, utrudniony dostęp do usług podstawowych i przystanków komunikacji miejskiej). Powierzchnia działek oceniona została jako średnia (jest to pośrednia ocena w przyjętej skali i oznacza powierzchnię od 750 do 1500 m2). Kształt i warunki zagospodarowania działek ocenione zostały jako średnio korzystne (jest to ocena pośrednia w przyjętej skali i oznacza działkę o kształcie regularnym lub częściowo niekorzystnym, wymaga niewielkich nakładów na rekultywację terenu, możliwe utrudnienia wynikające z warunków glebowych lub uwarunkowań planistycznych lub służebność gruntowa przejazdu i przechodu). Dojazd do działek został oceniony jako średni (jest to najniższa ocena w przyjętej skali i oznacza ograniczenia w dostępie do nieruchomości, np. ulica jednokierunkowa, zła nawierzchnia, lub dojazd odbywa się przez działki przyległe jako odpowiednia służebność lub droga gruntowa). Cenę jednostkową działek nr [..]-[..] oszacowano na 383 zł/m2 zaś wartość całkowitą tych działek oszacowano na 1.849.124 zł. W ten też sposób, w ocenie Sądu, rzeczoznawca w sposób kompletny i całkowity spełnił wymagania przeprowadzenia wyceny nieruchomości podejściem porównawczym, metodą porównywania parami a także metodą korygowania ceny średniej. Jak wynika bowiem z treści art. 153 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Z kolei, § 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego stanowi, że przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen (ust. 1). Przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości (ust. 3). Przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości (ust. 4). Zgodnie zaś z art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami nieruchomością podobną jest nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Nie budzi wątpliwości Sądu, że wybrane przez rzeczoznawcę do analizy nieruchomości stanowią nieruchomości podobne do wycenianej, co potwierdza przedstawione przez rzeczoznawcę uzasadnienie ich wyboru. Na marginesie zauważyć więc jedynie należy, że "inną cechą" cenotwórczą, w myśl wskazanej definicji z art. 4 pkt 16 jest – w szczególności – powierzchnia nieruchomości gruntowej (zob. wyrok NSA z dnia 28 kwietnia 2011 r., sygn. akt I OSK 159/11, LEX nr 1080952). Zaznacza się również, że różnice w powierzchni czy położeniu nieruchomości (znaczne oddalenie, inny rodzaj terenów) czy innych cechach nieruchomości porównywanych nie oznaczają automatycznie, że nieruchomości te nie mogą być podobne (zob. wyrok WSA w Gdańsku z dnia 7 czerwca 2017 r., sygn. akt II SA/Gd 135/17, https://orzeczenia.nsa.gov.pl). Wykonane wyceny obrazują zaś w sposób nie budzący wątpliwości, że na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego z dnia 24 listopada 2016 r. wzrosła wartość nieruchomości stanowiących działki nr [..]-[..]. Powyższe obligowało zaś orzekające w sprawie organy do skorzystania z uprawnienia wynikającego z art. 36 ust. 4 u.p.z.p. Z kolei, inne okoliczności podnoszone przez skarżących nie mogły mieć wpływu na naliczenie tej opłaty, co słusznie wyjaśniło Kolegium, a które to tłumaczenie Sąd w pełni akceptuje. Jednocześnie, Sąd wskazuje, że w sytuacji, gdy wartość nieruchomości jest określana przez biegłego, polemika strony skarżącej z przyjętą metodologią i wkraczanie w wiadomości specjalne przez osobę nieposiadającą jakichkolwiek kwalifikacji w tej materii, musi być oceniane przez sąd ze szczególną ostrożnością. Samo bowiem subiektywne przekonanie osoby zainteresowanej o nieprawidłowości sporządzonej w tym celu wyceny, jeżeli nie jest potwierdzone obiektywnie weryfikowalnymi dowodami, jest niewystarczające dla skutecznego podważenia jej wiarygodności. Zgodnie natomiast z treścią art. 157 ust. 1 u.g.n. o ocenę operatu szacunkowego przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych może wystąpić każdy, w tym strona postępowania zainteresowana podważeniem metody wyceny, prawidłowości zastosowanych w operacie współczynników korygujących czy nieruchomości przyjętych do porównania. Nie można jednak przyjąć, że obowiązek taki obciąża każdorazowo organ w sytuacji, gdy strona kwestionuje operat. Nie można też oczekiwać od organu by występował do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, gdy nie ma on wątpliwości co do prawidłowości operatu. Należy w tym miejscu raz jeszcze z całą stanowczością podkreślić, że operat szacunkowy jest dokumentem zawierającym oceny i informacje oparte na wiedzy specjalistycznej. Wobec tego zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ administracji publicznej lub sąd administracyjny jest dopuszczalne jedynie w przypadku, jeżeli zostanie wykazane, że przy sporządzaniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe. Natomiast, ocena wartości dowodowej operatów jest możliwa przez organ administracji i sąd administracyjny w sytuacji, gdy prosta analiza treści operatu budzi wątpliwości co do ich spójności, logiczności, zupełności, nieścisłości, pominięciu istotnych dla ustalenia wartości nieruchomości elementów. Z kolei, szczegółowe kwestie dotyczące merytorycznej prawidłowości operatu w aspekcie metodologicznym i dokonywania oceny w świetle wiedzy specjalistycznej – zwłaszcza standardów wyceny nieruchomości jakimi posługują się rzeczoznawcy – nie podlegają bezpośredniej kontroli organów czy sądów administracyjnych. Metodyka szacowania nieruchomości nie może być bowiem przedmiotem oceny ani organu administracji, ani też sądu. Z uwagi na powyższe, Sąd nie znalazł podstaw do podważenia kompletności zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego. Niewątpliwie, przepis art. 7 k.p.a. stanowi, że w toku postępowania organy administracji publicznej stoją na straży praworządności, z urzędu lub na wniosek stron podejmują wszelkie czynności niezbędne do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwiania sprawy, mając na względzie interes społeczny i słuszny interes obywateli. Zasada prawdy obiektywnej wyrażona w art. 7 k.p.a., znajduje swoje odzwierciedlenie również w realizacji obowiązku zebrania i rozpatrzenia całego materiału dowodowego w sprawie, która wyrażona została w art. 77 § 1 k.p.a. Nałożony w art. 77 § 1 k.p.a. obowiązek wyczerpującego zebrania materiału dowodowego zobowiązuje organ do czynnego działania w postępowaniu wyjaśniającym, polegającego na poszukiwaniu dowodów pozwalających na dojście do prawdy obiektywnej. Jednakże, to sporządzany przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy jest niezbędnym i podstawowym dowodem, pozwalającym na ustalenie wartości nieruchomości. Przepis art. 156 ust. 1 u.g.n. stanowi bowiem, że rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego. Dlatego też, uznać należy, że orzekające w sprawie organy, stosownie do wymogu art. 80 k.p.a. istotną w niniejszej sprawie okoliczność oceniły na podstawie całokształtu materiału dowodowego. Z tych wszystkich względów, Wojewódzki Sąd Administracyjny, działając na podstawie art. 151 p.p.s.a. wniesioną w niniejszej sprawie skargę, jako niezasadną, oddalił. Sąd wydał w niniejszej sprawie wyrok na posiedzeniu niejawnym. Zgodnie bowiem z treścią art. 133 § 1 zdanie drugie p.p.s.a. wyrok może być wydany na posiedzeniu niejawnym w postępowaniu uproszczonym albo jeżeli ustawa tak stanowi. Przepis art. 15 zzs4 ust. 3 ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (Dz.U. z 2020 r., poz. 374 ze zm.) stanowi zaś, że przewodniczący może zarządzić przeprowadzenie posiedzenia niejawnego, jeżeli uzna rozpoznanie sprawy za konieczne, a przeprowadzenie wymaganej przez ustawę rozprawy mogłoby wywołać nadmierne zagrożenie dla zdrowia osób w niej uczestniczących i nie można przeprowadzić jej na odległość z jednoczesnym bezpośrednim przekazem obrazu i dźwięku. Na posiedzeniu niejawnym w tych sprawach sąd orzeka w składzie trzech sędziów. Nadto, w dniu 19 października 2020 r. Prezes Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku wydał zarządzenia nr 49/2020 w sprawie odwołania rozpraw oraz wstrzymania przyjmowania interesantów i ograniczenia obsad kadrowych w Wojewódzkim Sądzie Administracyjnym w Gdańsku w związku z istotnym zagrożeniem zakażenia wirusem SARS-CoV-2. Z uwagi na intensyfikację rozwoju epidemii oraz niemożność przeprowadzenia rozprawy na odległość z jednoczesnym bezpośrednim przekazem obrazu i dźwięku, sprawa została skierowana do rozpoznania na posiedzeniu niejawnym. Dopuszczalność orzekania na posiedzeniu niejawnym ze względu na okoliczności związane z zarządzeniem stanu pandemii COVID-19 potwierdza uchwała składu 7 Sędziów NSA z dnia 30 listopada 2020 r., sygn. II OSP 6/19 (www.nsa.gov.pl).