IV SA/Po 1218/20

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Tomasz Grossmann (spr.) Sędzia WSA Józef Maleszewski Asesor sądowy WSA Katarzyna Witkowicz-Grochowska po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w dniu 18 lutego 2021 r. sprawy ze skarg D. Ż. i J. P. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] kwietnia 2020 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy oddala skargi w całości.

Zaskarżoną decyzją z [...] kwietnia 2020 r. ([...]) Samorządowe Kolegium Odwoławcze (dalej też jako "SKO" lub "organ II instancji") – po rozpatrzeniu odwołań M. A., M. A., M. T., M. T., D. Ż., M. Ż., J. P. oraz A. Z. – utrzymało w mocy decyzję Burmistrza W. nr [...] o warunkach zabudowy z [...] lutego 2020 r. ([...]). Zaskarżona decyzja SKO, jak wynika z jej uzasadnienia, zapadła w następującym stanie faktycznym i prawnym sprawy. Burmistrz W. (dalej też jako "Burmistrz" lub "organ I instancji") – ponownie przeprowadziwszy postępowanie, na skutek uchylenia poprzedniej jego decyzji z [...] czerwca 2019 r przez SKO decyzją z [...] września 2019 r. – wydał przywołaną wyżej decyzję z [...] lutego 2020 r. ustalającą warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie pięciu budynków mieszkalnych wielorodzinnych, na działkach gruntu o nr ewid.: [...], [...], [...], [...], [...], [...], położonych w obrębie ewidencyjnym nr [...], w m. W. w gminie W., na rzecz: Spółki A z siedzibą w K. (dalej jako "Inwestor"). Odwołania od tej decyzji wnieśli, jednobrzmiącymi pismami, M.A.., M. A., D. Ż., M. Ż., M. T. i M. T., którzy – zarzuciwszy jej: I. obrazę prawa materialnego, tj.: - art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2020 r. poz. 293; dalej w skrócie "u.p.z.p.") przez błędną wykładnię polegająca na nieprawidłowej analizie działek sąsiednich, prowadzącą do nieprawidłowego ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy terenu, - § 3 i 4 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588, dalej w skrócie "r.w.n.z.z.") w zw. z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. przez brak wskazania wielkości obszaru analizowanego i niewłaściwe wyznaczenie tego obszaru sprzecznie z zasadą dobrego sąsiedztwa, - § 6 i 7 r.w.n.z.z. wskutek przyjęcie odstępstwa w stosunku do średniej szerokości frontowej i wysokości krawędzi elewacji frontowej w analizowanym obszarze w wyniku nieprawidłowo przeprowadzonej analizy II. obrazę przepisów postępowania, tj.: - art. 6, 7, 8 i 77 k.p.a. przez prowadzenie postępowania w sposób nie budzący zaufania do organów oraz wydanie decyzji, która jest sprzeczna z wnioskami przeprowadzonej analizy, - art. 7 k.p.a. przez niewyjaśnienie podstaw faktycznych i prawnych uzasadniających podjętą decyzję i niebranie pod uwagę słusznego interesu stron – wnieśli o uchylenie zaskarżonej decyzji i orzeczenie o odmowie ustalenia warunków zabudowy dla przedmiotowej inwestycji, ewentualnie uchylenie decyzji i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania przez organ I instancji. Odwołania od decyzji Burmistrza z [...] lutego 2020 r. wniosły także, jednobrzmiącymi pismami, J. P. oraz A. Z., które zarzuciły, że analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu jest wadliwa, a wnioski z niej wyprowadzone są nieadekwatne do stanu istniejącego w obszarze analizowanym, który powinien zostać poddany analizie w zakresie ilości kondygnacji i wysokości budynku, szerokości elewacji frontowej i rodzaju zabudowy. Ponadto zarzuciły naruszenie art. 61 ust. 1 u.p.z.p. oraz rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy (...). Podkreśliły, że żadna działka sąsiadująca z planowaną inwestycją dostępna z tej samej drogi publicznej nie jest zabudowana budynkiem wielorodzinnym, co oznacza, że nie został spełniony warunek określony w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. Planowana budowa spowoduje też znaczne uciążliwości w obrębie sąsiednich nieruchomości związane z obsługą komunikacyjną projektowanych budynków wielorodzinnych, co wpłynie także negatywnie na wartość nieruchomości sąsiednich. Utrzymując w mocy kwestionowaną decyzję Burmistrza z [...] lutego 2020 r. – przywołaną na wstępie decyzją z [...] kwietnia 2020 r. – SKO wyjaśniło, że wbrew twierdzeniom zawartym w odwołaniach, wszystkie działki znajdujące się w obszarze analizowanym należy uznać, w ujęciu funkcjonalnym, za działki sąsiednie w rozumieniu art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. Tak więc do analizy, będącej podstawą wydania decyzji o warunkach zabudowy (dalej w skrócie "decyzji w.z."), należy wziąć pod uwagę zarówno działki posiadające bezpośredni dostęp do drogi publicznej, przy której znajduje się nieruchomość z planowaną inwestycją, jak i działki mające dostęp do tej drogi publicznej za pośrednictwem innych dróg. Gdy do analizy będącej podstawą wydania decyzji w.z. wzięto pod uwagę zarówno działki mające bezpośredni dostęp do drogi publicznej, przy której znajduje się nieruchomość z planowaną inwestycją, jak i działki znajdujące się przy drodze krzyżującej się z tą drogą w promieniu ok. 50 m, to znaczy, że wszystkie one miały dostęp do tej samej drogi publicznej w rozumieniu ustawy. Odnosząc się do zarzutów odwołań wskazujących, iż nowa zabudowa nie mieści się w granicach zastanego w danym miejscu zagospodarowania terenu, SKO podniosło, iż Odwołujący w sposób niedopuszczalny starają się stworzyć podprzestrzeń ograniczoną do działek sąsiadujących z nieruchomością objętą planowaną inwestycją położonych wyłącznie przy ul. [...], a więc nieruchomości położonych w północnej części obszaru analizowanego, abstrahując całkowicie od innych nieruchomości, znajdujących się w południowej części analizowanego obszaru, zachodniej części, a zwłaszcza we wschodniej części tego obszaru. Organ podkreślił, że zachowanie zasady dobrego sąsiedztwa nie wymaga dostosowania nowej zabudowy do funkcji dominującej w obszarze analizowanym, a jedynie kontynuacji funkcji w tym obszarze występujących, co nie oznacza tożsamości, lecz umożliwia uzupełnianie funkcji istniejącej o zagospodarowanie nie wchodzące z nią w kolizję. W przedmiotowej sprawie nie ma wątpliwości, że planowana zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna stanowi kontynuację funkcji występującej w obszarze analizowanym, bowiem na analizowanym terenie znajduje się nie jeden, a kilka obiektów o tożsamej funkcji, jak projektowany, położonych na działkach oddalonych ok. 50 m od granicy nieruchomości objętej sporną inwestycją w kierunku zachodnim obszaru analizowanego. Dalej organ II instancji wyjaśnił, że teren inwestycji obejmuje działki oznaczone nr ewid.[...], [...], [...], [...], [...], [...] położone w W.; działka nr [...] jest nieruchomością zabudowaną budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym oraz budynkiem gospodarczym, które to budynki przeznaczone są do rozbiórki. Działka objęta wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy stanowi własność Inwestora, wniosek dotyczy zmiany sposobu zagospodarowania działek – planowana inwestycja polegać będzie na budowie pięciu budynków mieszkalnych wielorodzinnych na ww. działkach. Główny wjazd i wejście na działkę odbywa się z ul. [...], granica terenu inwestycji z ul. [...] stanowi wobec tego front działki o szerokości 25 m. Wobec tego – jak stwierdziło SKO – organ I instancji wyznaczył prawidłowo granice obszaru analizowanego na kopii mapy katastralnej w skali 1: 1000 przyjętej do zasobów geodezyjnych Starostwa Powiatowego w W.. Skoro szerokość frontu działki wynosi 25 m, to minimalna wielkość obszaru analizowanego w przedmiotowej sprawie wynosi 75 m wokół działek, których dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, i w tej to odległości organ I instancji prawidłowo wyznaczył granice obszaru analizowanego. SKO podkreśliło specyfikę terenu przeznaczonego pod planowaną inwestycję, obejmującego kilka działek, które położone są tylko w niewielkiej części, tj. działka nr [...], bezpośrednio przy ul. [...]. Pozostałe działki położone są jakby w drugiej linii, w głębi terenu, w oddaleniu od ul. [...], za działkami zlokalizowanymi bezpośrednio w pierwszej linii przy ul. [...] i zabudowanymi budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi i budynkami gospodarczymi. Organ II instancji zaznaczył, że wbrew zarzutom Odwołujących nieruchomość, na której planowana jest sporna inwestycja, nie jest otoczona ze wszystkich stron wyłącznie nieruchomościami mieszkaniowymi jednorodzinnymi. Taka zabudowa w połączeniu z zabudową gospodarczą, i to o znacznej szerokości elewacji frontowej, występuje ogólnie przyjmując od północnej strony terenu planowanej inwestycji (m.in. działki nr ewid.[...], [...], [...], [...], [...] położonych przy ul. [...]) oraz po przeciwnej stronie ul. [...] (działki o nr ewid.[...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] i in.) oraz częściowo w zachodniej części obszaru analizowanego (działki nr ewid. [...], [...], [...], [...], która to działka w części jest też zabudowana budynkiem usługowym). Natomiast na wschód od terenu planowanej inwestycji w obszarze analizowanym występują zarówno nieruchomości zabudowane budynkami mieszkaniowymi jednorodzinnymi wraz z budynkami gospodarczymi, jak i zabudowa usługowa (warsztat blacharsko-dekarsko-ślusarski) oraz tereny niezabudowane, od południa teren planowanej inwestycji graniczy bezpośrednio z terenami zabudowy przemysłowej i usługowej (działki nr ewid. [...], [...], [...]). Od zachodniej strony terenu objętego wnioskiem o warunki zabudowy w niewielkiej odległości od granicy tego terenu występuje zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna – [...] bloki (działka nr ewid. [...]). W ocenie SKO wyniki przeprowadzonej analizy cech i funkcji zabudowy oraz zagospodarowania terenu na podstawie badań ogólnodostępnych danych fotograficznych, kartograficznych oraz wizji w terenie wykazały, iż w obszarze analizowanym występuje zróżnicowana zabudowa z przewagą zabudowy mieszkalnej jednorodzinnej, a w sąsiedztwie w znaczeniu urbanistycznym zlokalizowana jest zabudowa umożliwiająca określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy. Przeprowadzona analiza cech i funkcji zabudowy i zagospodarowania terenu pozwala na stwierdzenie, że planowane przedsięwzięcie, w stosunku do zabudowy istniejącej, stanowi kontynuację funkcji oraz parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu – w rozumieniu art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. SKO podkreśliło, że w sytuacji, gdy średnie parametry zastanej zabudowy odbiegały od planowanych rozwiązań wskazanych we wniosku, organ zasadnie ustalił parametry z zastosowaniem odstępstw przewidzianych w rozporządzeniu. W ocenie organu II instancji w sprawie nie budzi też wątpliwości spełnienie pozostałych warunków z art. 61 ust. 1 u.p.z.p. – pkt 2, 3, 4, i 5. Skargi na opisaną decyzję SKO do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu wniosły D. Ż., zastępowana przez adw. M. ., oraz J. P., reprezentowana przez r.pr. M. G.. D. Ż. w swej skardze – zarejestrowanej pod sygn. akt IV SA/Po [...] – wniosła o uchylenie w całości zaskarżonej decyzji i decyzji organu I instancji oraz zasądzenie kosztów postępowania według norm przepisanych – a to z powołaniem się na zarzuty naruszenia: I. przepisów prawa materialnego, tj.: 1. art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. przez błędną wykładnię, polegającą na nieprawidłowej analizie zabudowy, prowadzącą do nieprawidłowego ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy terenu oraz sprzeczności między wyznaczeniem terenu analizowanego na mapie stanowiącej załącznik nr [...] do "Analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu dla inwestycji polegającej na budowie pięciu budynków mieszkalnych wielorodzinnych (...)", a przeprowadzeniem analizy zabudowy w załączniku nr [...] do ww. analizy; 2. § 3 i 4 r.w.n.z.z. w zw. z art. 61 ust. 1 pkt 1 i ust. 6 u.p.z.p. przez brak wskazania wielkości analizowanego obszaru, a także niewłaściwe wyznaczenie tego obszaru sprzecznie z zasadą dobrego sąsiedztwa; 3. § 6 r.w.n.z.z. w zw. z art. 61 ust. 6 u.p.z.p. przez przyjęcie odstępstwa w stosunku do średniej szerokości frontowej w analizowanym obszarze w wyniku nieprawidłowo przeprowadzonej analizy; 4. § 7 r.w.n.z.z. w zw. z art. 61 ust. 6 u.p.z.p. przez przyjęcie odstępstwa w stosunku do wysokości krawędzi elewacji frontowych w wyniku nieprawidłowo przeprowadzonej analizy, II. przepisów prawa procesowego, mający wpływ na wynik postępowania, tj.: 1. art. 6, 8 i 77 k.p.a. w zw. z art. 140 k.p.a. przez prowadzenie postępowania w sposób nie budzący zaufania do organu oraz wydania decyzji, bez przeprowadzenia wszechstronnej i dokładnej analizy, 2. art. 7 k.p.a. w zw. z art. 140 k.p.a. przez niewyjaśnienie podstaw faktycznych i prawnych uzasadniających podjętą decyzję i nie branie pod uwagę słusznego interesu obywateli, którzy są właścicielami działek sąsiednich w stosunku do działek, których bezpośrednio dotyczy decyzja. Z kolei J. P. w swej skardze – zarejestrowanej pierwotnie pod sygn. akt IV SA/Po [...] – wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji i skierowanie sprawy do ponownego rozpatrzenia oraz o wstrzymanie wykonania zaskarżonej decyzji – a to z powołaniem się na zarzuty: 1) naruszenia prawa materialnego przez niewłaściwe zastosowanie art. 61 ust. 1 pkt 1-5 u.p.z.p., z którego wynika jednoznacznie, że aby wydać decyzję w.z. muszą być spełnione łącznie wszystkie warunki określone w ww. przepisie, tymczasem planowana inwestycja nie spełnia przesłanki wskazanej w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p.; 2) błędną wykładnię pojęcia "dobrego sąsiedztwa", wskutek czego analizowany obszar zawiera w sobie zabudowę poza okolicą planowanej inwestycji; co więcej, sposób ustalenia obszaru analizowanego został tak wyznaczony, by uwzględniona w nim zabudowa wielorodzinna mogła uzasadnić planowaną inwestycję; 3) błędną wykładnię pojęcia "kontynuacji funkcji" przez interpretację prowadzącą do uznania, iż pozwala ono na uzupełnienie funkcji istniejącej i zagospodarowanie niewchodzące z nią w kolizję oraz na zastosowanie rozwiązań dających się pogodzić z którąś z istniejących funkcji; 4) naruszenie prawa materialnego przez niewłaściwe zastosowanie § 3 r.w.n.z.z. przez wyznaczenie obszaru analizowanej zabudowy w taki sposób, by dopuścić zabudowę wielorodzinną w obszarze, na którym istniejąca zabudowa ma charakter jednorodzinny, co doprowadziło do tego, że skarżona decyzja dopuszcza zabudowę odbiegającą znacznie od parametrów istniejącej zabudowy. W odpowiedzi na skargi organ II instancji wniósł o ich oddalenie, podtrzymując stanowisko zawarte w zaskarżonej decyzji. Postanowieniem z [...] października 2020 r., sygn. akt IV SA/Po [...], Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu odmówił wstrzymania wykonania zaskarżonej decyzji. Pismem procesowym z [...] października 2020 r. pełnomocniczka D. Ż. podtrzymała wszelkie zarzuty i twierdzenia przedstawione w skardze. Postanowieniem z [...] listopada 2020 r., sygn. akt IV SA/Po [...], Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu połączył do wspólnego rozpoznania i rozstrzygnięcia sprawy ze skarg D. Ż. i J. P.. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu zważył, co następuje: Na wstępie należy wyjaśnić, że niniejsza sprawa została rozpoznana na posiedzeniu niejawnym na podstawie art. 15 zzs4 ust. 3 ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (Dz. U. z 2020 r. poz. 1842, z późn. zm.). Przystępując do rozpoznania sprawy w tym trybie, Sąd miał na uwadze, że zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2021 r. poz. 137), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem (legalności), jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Sądy administracyjne, kierując się wspomnianym kryterium legalności, dokonują oceny zgodności treści zaskarżonego aktu oraz procesu jego wydania z normami prawnymi – ustrojowymi, proceduralnymi i materialnymi – przy czym ocena ta jest dokonywana według stanu prawnego i zasadniczo na podstawie akt sprawy istniejących w dniu wydania zaskarżonego aktu. W świetle art. 3 § 2 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2019 r. poz. 2325, z późn. zm.; w skrócie "p.p.s.a.") kontrola działalności administracji publicznej przez sądy administracyjne obejmuje m.in. orzekanie w sprawach skarg na decyzje administracyjne (pkt 1). Stosownie do art. 134 § 1 p.p.s.a. sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną w niej podstawą prawną. Oznacza to, że bierze pod uwagę wszelkie naruszenia prawa, a także wszystkie przepisy, które powinny znaleźć zastosowanie w rozpoznawanej sprawie, niezależnie od żądań i wniosków podniesionych w skardze, w granicach sprawy, wyznaczonych przede wszystkim określonym w skardze przedmiotem zaskarżenia oraz rodzajem i treścią zaskarżonego aktu. Materialnoprawną podstawę rozstrzygnięć zapadłych w kontrolowanej sprawie stanowiły przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2020 r. poz. 293; w skrócie "u.p.z.p."). W związku z tym w pierwszej kolejności należy zauważyć, że ww. ustawa określa zasady kształtowania polityki przestrzennej przez jednostki samorządu terytorialnego (w skrócie "j.s.t.") i organy administracji rządowej, jak również zakres i sposoby postępowania w sprawach przeznaczenia terenów na określone cele oraz ustalenia zasad ich zagospodarowania i zabudowy – przyjmując ład przestrzenny i zrównoważony rozwój za podstawę ich działań (art. 1 ust. 1). Ustawodawca nakazuje w planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym uwzględniać m.in. prawo własności (art. 1 ust. 1 pkt 7 u.p.z.p.). Prawo to może być wprawdzie ograniczone tzw. władztwem planistycznym j.s.t. (por. art. 6 ust. 1 u.p.z.p.), ale wszelkie przepisy ograniczające prawo własności muszą być interpretowane ściśle (nie-rozszerzająco). Ograniczenia prawa własności (czyli wartości chronionej konstytucyjnie) mogą wyłącznie wynikać z ustaw (art. 64 ust. 3 Konstytucji RP). Decyzja administracyjna może ograniczać prawo własności, ale jedynie wówczas, gdy u jej podstaw leży ustawa. Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w sposób bardzo wyraźny akcentuje konstytucyjne prawo własności. Jednym z jego elementów jest tzw. wolność zagospodarowania terenu, której ustawodawca dał wyraz w art. 6 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p., stwierdzając, że każdy ma prawo, w granicach określonych ustawą, do zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny (zgodnie z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli nie narusza to chronionego prawem interesu osób trzecich). Urzeczywistnieniu tego prawa służy niewątpliwie art. 56 zd. pierwsze u.p.z.p., mówiący o tym, iż nie można odmówić ustalenia lokalizacji inwestycji celu publicznego, jeżeli zamierzenie inwestycyjne jest zgodne z przepisami odrębnymi. Na mocy art. 64 ust. 1 u.p.z.p. przepis ten odpowiednio stosuje się do decyzji o warunkach zabudowy ("decyzji w.z."), która – podobnie jak decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego ("decyzji "u.l.i.c.p.") – jest wydawana wyłącznie w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego ("m.p.z.p."), ale służy określeniu sposobu zagospodarowania terenu i warunków zabudowy dla przedsięwzięć niebędących ww. inwestycjami (zob. art. 4 ust. 2 pkt 2 u.p.z.p.). Celem postępowania w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy jest ocena, czy zamierzona przez inwestora zmiana zagospodarowania terenu, dla którego nie został uchwalony m.p.z.p., jest dopuszczalna. Dlatego też wydanie decyzji musi poprzedzać postępowanie wyjaśniające, przeprowadzone przez właściwy organ, w zakresie spełnienia przesłanek, o których mowa w art. 61 ust. 1 u.p.z.p., przy zachowaniu warunków określonych w przepisach rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588; w skrócie "r.w.n.z.z."). Przepis art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. wprowadza tzw. zasadę dobrego sąsiedztwa, uzależniającą zmianę w zagospodarowaniu terenu od dostosowania się do określonych cech zagospodarowania terenów sąsiednich. Jej celem jest zagwarantowanie ładu przestrzennego, rozumianego zgodnie z definicją legalną zamieszczoną w art. 2 pkt 1 u.p.z.p. jako "takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w przyporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo-społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne". W analizowanym przepisie ład przestrzenny konkretyzuje się przede wszystkim jako zapobieganie rozproszeniu zabudowy (por. Planowanie i zagospodarowanie przestrzenne. Komentarz, pod red. Z. Niewiadomskiego, Warszawa 2016, art. 61 Nb 2, s. 605-606). Narzędziem służącym stwierdzeniu, czy zachodzą przesłanki ustalenia warunków zabudowy opisane w art. 61 ust.1-5 u.p.z.p. jest analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu (zwana potocznie analizą architektoniczno-urbanistyczną lub urbanistyczną), której sporządzenie nakazuje § 3 r.w.n.z.z. Prawidłowe sporządzenie analizy architektoniczno-urbanistycznej ma kluczowe znaczenie dla rozstrzygnięcia w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy, ponieważ treść analizy jest jednym z głównych elementów materiału dowodowego, pozwalającym stwierdzić, czy zachodzą przesłanki do ustalenia warunków zabudowy w danej sprawie, a w dalszej perspektywie – dokonać kontroli prawidłowości działania organów administracji w takim postępowaniu. Analizy architektoniczno-urbanistycznej nie można wszakże utożsamiać z warunkami zabudowy określonymi w samej decyzji w.z. i załącznikach do niej, ponieważ analiza jest odrębnym dokumentem i właśnie na podstawie treści tego dokumentu, i oczywiście pozostałego materiału dowodowego, organ podejmuje rozstrzygnięcie w kwestii ustalenia warunków zabudowy. W myśl § 3 ust. 1 r.w.n.z.z., w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1-5 u.p.z.p. Jak z powyższego wynika, obszar analizowany należy wyznaczyć "wokół" działki, czyli we wszystkich kierunkach, nie zaś ograniczać się do obszaru wzdłuż drogi, przy której leży działka objęta wnioskiem (por. wyrok WSA z [...].10.2007 r., II SA/Łd [...], dostępne w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych, http://orzeczenia.nsa.gov.pl, w skrócie "CBOSA"). Granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p. – czyli na kopii mapy zasadniczej lub, w przypadku jej braku, na kopii mapy katastralnej, przyjętych do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego, obejmujących teren, którego wniosek dotyczy, i obszaru, na który ta inwestycja będzie oddziaływać, w skali 1:500 lub 1:1000, a w stosunku do inwestycji liniowych również w skali 1:2000 – w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów (§ 3 ust. 2 r.w.n.z.z.). Przy tym przez "front działki" należy rozumieć tę część działki budowlanej, która przylega do drogi, z której odbywa się główny wjazd lub wejście na działkę (§ 2 pkt 5 r.w.n.z.z.). Wyniki analizy architektoniczno-urbanistycznej – które powinny zawierać część tekstową i graficzną – stanowią załącznik do decyzji w.z. (§ 9 ust. 2 r.w.n.z.z.), która również powinna zawierać część tekstowa i graficzną (§ 9 ust. 3 r.w.n.z.z.). Wspomniane części graficzne decyzji i analizy sporządza się na kopiach mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p., w czytelnej technice graficznej zapewniającej możliwość wykonywania ich kopii (§ 9 ust. 3 r.w.n.z.z.). Część graficzną analizy, o której mowa w § 3 ust. 1, sporządza się z uwzględnieniem nazewnictwa i oznaczeń graficznych stosowanych w decyzji w.z. (§ 9 ust. 4 r.w.n.z.z.). W kontrolowanej sprawie załączniki graficzne do ustalającej warunki zabudowy decyzji organu I instancji spełniają powyższe wymagania. Obszar analizowany organ wyznaczył na kopii mapy katastralnej w skali 1:1000, przyjętej do zasobów geodezyjnych Starostwa Powiatowego w W.. Również sposób wyznaczenia obszaru analizowanego w tej sprawie nie budzi zastrzeżeń. Jak wynika z uzasadnienia zaskarżonej decyzji, szerokość frontu działki, mającej stanowić główny wjazd i wejście na działkę (działki nr [...]) wynosi 25 m. Organ I instancji przebieg granicy obszaru analizowanego wyznaczył w promieniu 75 m, a więc zgodnie z przepisami w ich minimalnym rozmiarze (3 x 25 m). Zarazem organ trafnie uwzględnił w analizie nie tylko działki, które w całości mieszczą się w tak wykreślonych granicach obszaru analizowanego, ale także te, przez które owa granica przebiega ("przecina" je). Rzeczywiście przyjmuje się w orzecznictwie jako zasadę – na którą trafnie zwróciło uwagę SKO w odpowiedzi na skargi – że w sytuacji, gdy wyznaczony obszar analizowany nie obejmuje całej działki (całych działek), to od woli organu rozstrzygającego sprawę zależy czy tę działkę (te działki) w analizie uwzględni, czy je wyłączy, przy czym zasadniczo wchodzi w grę uwzględnienie albo wyłączenie jedynie całych działek geodezyjnych, a nie ich części (chociaż odstępstwa w tym zakresie mogą się zdarzać, ale raczej tylko w przypadku działek o dużych rozmiarach – por. wyrok NSA z [...].08.2008 r., II OSK [...], CBOSA). Wypada jednak zaznaczyć, że przywołana wyżej zasada doznaje istotnego ograniczenia w sytuacji, gdy – tak jak w niniejszej sprawie – granice obszaru analizowanego "przecinające" działkę (działki) zostały wykreślone w minimalnym rozmiarze. W takim przypadku w analizie należy uwzględnić powierzchnię całej działki ewidencyjnej "przeciętej" linią rozgraniczającą obszar analizowany, tj. również tę jej część (wraz ze zlokalizowaną w jej obrębie zabudową), która położona jest poza obszarem analizowanym. Tak należy tłumaczyć sens przepisu § 3 ust. 1 r.w.n.z.z. Analiza, o jakiej w nim mowa, może bowiem sensownie odnosić się jedynie do całej działki, gdyż tylko cała działka może spełniać określone funkcje i jako taka podlega charakterystyce pod kątem warunków z art. 61 ust. 1-5 u.p.z.p. Nie znajduje w takiej sytuacji uzasadnienia teza, w myśl której nieruchomość, której powierzchnia w całości nie zostaje objęta obszarem analizowanym, może być w analizie pominięta – gdyż w istocie oznaczałoby to, że wymiary obszaru analizowanego w niektórych fragmentach (tych mianowicie, z których "wykrojono" działki "przecięte" linią graniczną obszaru) malałyby wówczas poniżej wielkości minimalnej. To z kolei oznaczałoby powstanie sprzeczności z przywołanym wyżej przepisem rozporządzenia określającym minimalny obszar analizowany, z którego wynika, że w uzasadnionych przypadkach istnieje możliwość wyznaczenia większego obszaru, natomiast w żadnym przypadku nie może to być obszar mniejszy niż ten, który jest wyznaczony przez trzykrotną szerokość frontu działki objętej wnioskiem i jednocześnie nie mniejszy niż 50 metrów (por. wyroki WSA: z [...].10.2016 r., II SA/Go [...]; z [...].06.2017 r., IV SA/Po [...] – CBOSA). Stąd w kontrolowanej sprawie organ I instancji w przeprowadzonej analizie musiał uwzględnić w całości działki, przez które przebiegała granica obszaru analizowanego – konsekwentnie: wraz z całą zlokalizowaną na tych działkach zabudową – co też trafnie uczynił. Z tych wszystkich względów nie można uznać za zasadne zarzuty skarg dotyczące niewłaściwego wyznaczenia obszaru analizowanego, a także sprzeczności pomiędzy poszczególnymi częściami (graficzną i tekstową) analizy urbanistyczno-architektonicznej. Podobnie jako nietrafne należy ocenić zarzuty bezpodstawnego, zdaniem skarżących, uwzględnienia przy ustalaniu warunków zabudowy, w tym w ramach sporządzonej analizy architektoniczno-urbanistycznej, wszystkich działek położonych w obszarze analizowanym (w tym działek, na których znajduje się zabudowa wielorodzinna), a nie tylko działek bezpośrednio dostępnych z tej samej drogi publicznej, czyli z ul. [...]. W tym zakresie jako w pełni zasadne należy ocenić wyjaśnienia zawarte w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji w kwestii właściwego sposobu rozumienia pojęcia "działki sąsiedniej", a także niedopuszczalności wyodrębniania w granicach obszaru analizowanego pewnej "podprzestrzeni", obejmującej jedynie część tego obszaru, i ograniczania analizy tylko do tej części (tu: do działek zlokalizowanych wzdłuż ul. [...]). W szczególności SKO trafnie wywiodło, że pojęcia "działki sąsiedniej" nie należy zawężać tylko do działki mającej bezpośrednią styczność ("przylegającej") do działki, na której ma powstać planowana inwestycja, lecz odnosić je do każdej nieruchomości znajdującej się w obszarze wyznaczonym wokół działki inwestycyjnej, tworzącym urbanistyczną całość. W tym przypadku chodzi bowiem o sąsiedztwo urbanistyczne (funkcjonalne), którego nie sposób utożsamiać wyłącznie ze wspólną granicą. Zauważmy, że w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. mowa jest nie o działkach bezpośrednio sąsiadujących z działką objętą wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, ale o działkach "dostępnych z tej samej drogi publicznej". Pod tym zaś pojęciem – "działki dostępnej z tej samej drogi publicznej" – uwzględniając wykładnię funkcjonalną odnośnych przepisów u.p.z.p. oraz definicję legalną "dostępu do drogi publicznej" zawartą w art. 2 pkt 14 u.p.z.p., należy rozumieć zasadniczo wszystkie działki znajdujące się w obszarze analizowanym (por. wyrok NSA z [...].04.2009 r., II OSK [...], CBOSA). Ustalanie warunków zabudowy wyłącznie na podstawie sposobu zagospodarowania działek bezpośrednio sąsiadujących i przy wąskim interpretowaniu pojęcia "dostępności z tej samej drogi publicznej" byłoby w dalszej perspektywie zgubne dla porządku przestrzennego. Nie uwzględniałoby bowiem tego, że inne są wymogi ładu urbanistycznego na terenach zwartej zabudowy miejskiej, a inne na terenach wiejskich, tudzież na innych terenach o zabudowie rozproszonej. Poza tym za szerokim rozumieniem pojęcia "działki sąsiedniej" przemawia także ochrona prawa własności, jak i deklarowana w art. 6 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p. zasada wolności zagospodarowania terenu. Na tym tle pojęcie "działki sąsiedniej" winno być interpretowane funkcjonalnie. Jeśli zatem działka, na której jest planowana inwestycja, znajduje się w dość bliskiej (pod względem urbanistycznym) odległości od zabudowy porównywalnej, nie ma przeciwwskazań do wydania decyzji pozytywnej dla wnioskodawcy. Przechodząc do oceny ziszczenia się w kontrolowanej sprawie przesłanek określonych w art. 61 ust. 1 u.p.z.p., należy wskazać, że w myśl tego przepisu wydanie decyzji w.z. jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków: (1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; (2) teren ma dostęp do drogi publicznej; (3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; (4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1 oraz (5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. Z akt niniejszej sprawy wynika (i nie jest sporne między stronami), że zostały spełnione przesłanki określone w art. 61 ust. 1 pkt 2-4 u.p.z.p., tzn. inwestowane działki mają dostęp do drogi publicznej (działka nr [...] przylega do ul. [...]), istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego (stosowne promesy wystawione przez gestorów sieci znajdują się w aktach), a sam teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne. Przystępując do oceny spełnienia przesłanki z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. wypada raz jeszcze podkreślić, że celem tego przepisu jest zagwarantowanie ładu przestrzennego, co oznacza, że zgodnie z zasadą dobrego sąsiedztwa należy badać wpływ inwestycji na otoczenie w sensie urbanistycznym. Wobec tego w każdym indywidualnym przypadku należy widzieć obszar analizowany jako urbanistyczną całość. Wyznacznikiem spełnienia ustawowego wymogu są zatem faktyczne warunki panujące na konkretnym obszarze. Ścieśniająca wykładnia art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., według której decyzja w.z. oparta byłaby na analizie pewnej "podprzestrzeni" o jednorodnym zagospodarowaniu, stanowiącej wzorzec dobrego sąsiedztwa, jest niedopuszczalna w świetle zasady swobody gospodarowania terenem, którą normuje art. 6 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p. (por. wyrok NSA z [...].03.2012 r., II OSK [...], CBOSA). Oceniając na tym tle kwestię kontynuacji funkcji, należy stwierdzić, że w obszarze analizowanym faktycznie dominuje zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna. Jednakże w obszarze tym znajduje się również zabudowa usługowa oraz przemysłowa, a także – co w tym przypadku najistotniejsze – zabudowa wielorodzinna. Mianowicie na działce nr [...] (przez którą przebiega granica obszaru analizowanego), położonej w niewielkiej odległości na zachód od terenu objętego wnioskiem o warunki zabudowy, posadowione są [...] budynki wielorodzinne ("bloki"). W świetle powyższych ustaleń nie może być mowy o sprzeczności planowanej zabudowy wielorodzinnej z funkcją istniejącą w obszarze analizowanym, tj. z funkcją mieszkaniową, i to nawet w sytuacji, gdy jest ona realizowana w tym obszarze w przeważającej mierze przez zabudowę jednorodzinną. Zasadność takiego wniosku potwierdza analiza najnowszego orzecznictwa Naczelnego Sądu Administracyjnego, w którym podziela się pogląd, że dominująca funkcja analizowanego terenu jako zabudowy jednorodzinnej nie wyklucza możliwości dopuszczenia funkcji zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej, gdyż zabudowa jednorodzinna i wielorodzinna są formami zabudowy mieszkaniowej, tj. pełniącej jednakową funkcję i ze względu na zasadę równości inwestycyjnej, każda z nich powinna być traktowana jako wystarczająca dla uznania kontynuacji funkcji, stanowiącej element ładu przestrzennego analizowanego obszaru sąsiedniego (zob. wyrok NSA z [...].09.2020 r., II OSK [...], CBOSA; por. też wyrok NSA z [...].03.2020 r., II OSK [...], CBOSA). Z powyższych względów zarzuty skarg odnoszące się do braku kontynuacji funkcji nie zasługiwały na uwzględnienie. Zamierzonego skutku nie mogły również odnieść zarzuty kwestionujące prawidłowość wyznaczenia poszczególnych parametrów, cech i wskaźników projektowanej zabudowy, w tym linii zabudowy, określenia szerokości elewacji frontowej, geometrii dachu, czy też wysokości budynku oraz powierzchni zabudowy. Stosownie do § 4 r.w.n.z.z. obowiązującą linię nowej zabudowy na działce objętej wnioskiem wyznacza się jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich (ust. 1). W przypadku niezgodności linii istniejącej zabudowy na działce sąsiedniej z przepisami odrębnymi, obowiązującą linię nowej zabudowy należy ustalić zgodnie z tymi przepisami (ust. 2). Jeżeli linia istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas obowiązującą linię nowej zabudowy ustala się jako kontynuację linii zabudowy tego budynku, który znajduje się w większej odległości od pasa drogowego (ust. 3). Dopuszcza się inne wyznaczenie obowiązującej linii nowej zabudowy, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1 (ust. 4). W kontrolowanej sprawie linia zabudowy została zasadnie wyznaczona na podstawie § 4 ust. 1 r.w.n.z.z. – jako przedłużenie istniejącej linii zabudowy na działkach sąsiednich. Wątpliwości nie budzi również prawidłowość ustalenia dopuszczalnej powierzchni zabudowy. Zgodnie z § 5 ust. 1 r.w.n.z.z. wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego. Dopuszcza się wyznaczenie innego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1 (§ 5 ust. 2 r.w.n.z.z.). Jak wynika z analizy urbanistycznej, wskaźnik powierzchni zabudowy kształtuje się w obszarze analizowanym w przedziale od 8% do 66%. Średnia powierzchnia zabudowy w tym obszarze wynosi 27%. Zatem określenie powyższego wskaźnika w decyzji Burmistrza na 15%–16% odpowiada cytowanym wyżej przepisom. Zgodnie § 6 r.w.n.z.z. szerokość elewacji frontowej, znajdującej się od strony frontu działki, wyznacza się dla nowej zabudowy na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20% (ust. 1). Dopuszcza się wyznaczenie innej szerokości elewacji frontowej, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1 (ust. 2). Jak wynika z analizy urbanistycznej, szerokość elewacji frontowej budynków mieszkalnych wynosi średnio 14 m, co z uwzględnieniem tolerancji, o której mowa w § 6 ust. 1 r.w.n.z.z., daje przedział od 11,2 m do 16,8 m. Zdaniem skarżącej D. Ż. podana wyżej wartość średnia jest nieprawidłowa, gdyż "została zaokrąglona do pełnych metrów, pomimo podawania wartości w 20% odbiegającej od średniej jak i wskaźników składających się na tą średnią w wartościach dziesiętnych. Stosując to samo zaokrąglenie do wysokości średniego wskaźnika, wartość ta wynosi 13,6 m, a nie 14 m. Tym samym tolerancja 20% wyznacza przedział w tym przypadku 10,9-16,4 m". W związku z tym godzi się zauważyć, że wielkość tego wskaźnika dla poszczególnych budynków została w analizie podana zasadniczo ze "skokiem" co 0,5 m (np.: 10,5 m; 11 m, 11,5 m, itp.). Taką też wielkość zaokrąglenia (w górę) – do pełnego 0,5 m (z 13,6 m do 14,0 m), a nie do pełnych metrów, jak twierdzi skarżąca – przyjęto przy ustalaniu wartości średniej omawianego wskaźnika. W ocenie Sądu jest to zabieg arytmetyczny dopuszczalny i praktycznie uzasadniony. Poza tym godzi się zauważyć, że różnice w otrzymanych tą drogą "przepisowych" przedziałach wartości wskaźnika szerokości elewacji frontowej (§ 6 ust. 1 r.w.n.z.z.) – 11,2 -16,8 m (dla przyjętej przez organ średniej 14 m) oraz 10,9-16,4 m (dla postulowanej przez skarżącą średniej 13,6 m) – są niewielkie i praktycznie pomijalne. Zwłaszcza w sytuacji, gdy – tak, jak w kontrolowanej sprawie – wartość tego parametru została ustalona w oparciu o § 6 ust. 2 r.w.n.z.z., czyli z odstępstwem od ogólnej zasady z § 6 ust. 1 r.w.n.z.z. Uzasadniając takie odstępstwo w kontrolowanej sprawie – wyrażające się w ustaleniu szerokości elewacji frontowej projektowanej zabudowy w przedziale od 15,5 m do 17,5 m – organy wskazały, że wyniki analizy pokazały znaczne zróżnicowanie wskaźników szerokości elewacji dla poszczególnych rodzajów zabudowy (od 3 m do 84 m). Zarazem występującą w obszarze analizowanym zabudowę mieszkaniową wielorodzinną cechuje szerokość elewacji frontowej o maksymalnej wielkości 17,5 m. W ocenie Sądu, w okolicznościach kontrolowanej sprawy, w świetle ustaleń przeprowadzonej analizy urbanistycznej, dopuszczenie przez organ wnioskowanego przez Inwestora przedziału wskaźnika szerokości elewacji frontowej było zasadne – co zostało przekonująco wykazane w motywach zaskarżonej decyzji. W szczególności trafnie zwrócono w nich uwagę na fakt, że ustalone parametry w niewielkim zakresie odbiegają od parametrów średnich w obszarze analizowanym, a zarazem wprost nawiązują do gabarytów już istniejącej w tym obszarze zabudowy tego samego rodzaju (wielorodzinnej). Wypada w tym miejscu dodać, że w orzecznictwie zauważa się, iż tego rodzaju nawiązanie do określonej części (fragmentu, rodzaju, kwartału, itp.) zabudowy występującej w obszarze analizowanym, zwłaszcza w nieodległym sąsiedztwie, może w konkretnym przypadku uzasadniać ustalenie danego parametru z odstępstwem od wartości średnich (por.: wyrok NSA z [...].07.2018 r., II OSK [...], CBOSA; wyrok WSA z [...].09.2019 r., IV SA/Po [...], CBOSA). Mając na względzie powyższe, a także dalsze okoliczności przywołane w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji – jak w szczególności fakt zlokalizowania projektowanej zabudowy w drugiej linii oraz to, że działki inwestycyjne znajdują się pomiędzy zabudową mieszkaniową, gdzie szerokość elewacji budynków mieszkalnych waha się w przedziale 10-12 m, a zabudową przemysłową, gdzie parametr ten wynosi 77-84 m – należy uznać, że organ I instancji w sposób uprawniony zastosował odstępstwo dopuszczone w § 6 ust. 2 r.w.n.z.z. Z tych względów zarzuty skargi dotyczące wadliwego ustalenia parametru szerokości elewacji frontowej nie zasługiwały na uwzględnienie. Zgodnie z § 7 r.w.n.z.z. wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wyznacza się dla nowej zabudowy jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich (ust. 1). Wysokość tę mierzy się od średniego poziomu terenu przed głównym wejściem do budynku (ust. 2). Jeżeli wysokość ta na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas przyjmuje się jej średnią wielkość występującą na obszarze analizowanym (ust. 3). Dopuszcza się wyznaczenie innej wysokości, o której mowa w ust. 1, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1 (ust. 4). Jak to już wyżej wskazano, przedmiotowe działki inwestycyjne znajdują się pomiędzy zabudową mieszkaniową – gdzie wysokość budynków wynosi 8 m – a zabudową przemysłową – gdzie budynki sięgają 10 m. Tym samym należy zgodzić się z SKO, że ustalenie parametru wysokości projektowanej zabudowy w przedziale od 8 m do 9,5 m nastąpiło z poszanowaniem § 7 ust. 4 r.w.n.z.z. Planowana zabudowa co prawda może być nieco wyższa niż istniejąca zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, ale nie będzie przekraczać parametru zabudowy znajdującej się z drugiej strony terenu inwestycyjnego. Poza tym wypada zauważyć, że wysokość istniejących już w obszarze analizowanym budynków mieszkalnych wielorodzinnych wynosi 16 m. Mając powyższe na uwadze, należy stwierdzić, że zarzuty, iż projektowane budynki będą znacząco wyższe od zabudowy jednorodzinnej i że będą godziły w zastany stan rzeczy nie znajdują uzasadnienia w okolicznościach tej sprawy. Zgodnie z § 8 r.w.n.z.z. geometrię dachu (kąt nachylenia, wysokość głównej kalenicy i układ połaci dachowych, a także kierunek głównej kalenicy dachu w stosunku do frontu działki) ustala się odpowiednio do geometrii dachów występujących na obszarze analizowanym. Jak wynika ze sporządzonej analizy urbanistycznej, w obszarze analizowanym występują zarówno dachy płaskie, jak i dachy strome, z przewagą dachów płaskich. Stąd określenie powyższego parametru jako dachu płaskiego, o kącie nachylenia do 5 stopni (dominującym w obszarze analizowanym) jest zgodne z ww. przepisem. Należy również zgodzić się z SKO, że planowana zabudowa nie narusza także przepisów odrębnych, o jakich mowa w art. 61 ust. 1 pkt 5 u.p.z.p. W świetle art. 64 ust. 1 w zw. z art. 56 u.p.z.p. właściwy organ nie może odmówić ustalenia warunków zabudowy, jeżeli zamierzenie inwestycyjne jest zgodne z przepisami odrębnymi. Z powyższych względów, wobec spełnienia wszystkich przesłanek określonych w art. 61 ust. 1 u.p.z.p. – co zostało przekonująco wykazane przez organy obu instancji w wydanych przez nie decyzjach, mających oparcie w dowodach i materiałach zebranych w aktach sprawy, oraz zweryfikowane przez Sąd, jak to przedstawiono w powyższych rozważaniach – należy stwierdzić, że wydanie na rzecz Inwestora decyzji ustalającej wnioskowane warunki zabudowy nie narusza prawa. W tym stanie rzeczy Sąd, na podstawie art. 151 p.p.s.a. skargę w całości oddalił.