III SA/Wr 244/25

Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Katarzyna Borońska (sprawozdawca), Sędziowie sędzia WSA Barbara Ciołek, sędzia WSA Anna Kuczyńska-Szczytkowska, , Protokolant specjalista Paulina Białkowska po rozpoznaniu w Wydziale III na rozprawie w dniu 13 maja 2026 r. sprawy ze skargi C. sp. z o.o. w Ł. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego we Wrocławiu z dnia 19 lutego 2025 r., nr SKO 4131.4.2024 w przedmiocie umorzenia postępowania odwoławczego w przedmiocie zatwierdzenia projektu robót geologicznych oddala skargę w całości.

Przedmiotem skargi C. Sp. o.o. z siedzibą w Ł. (dalej: Spółka, skarżąca, strona skarżąca, skarżąca Spółka) jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego we Wrocławiu (dalej: SKO, Kolegium, organ odwoławczy) z dnia 19 lutego 2025 r., nr SKO 4131.4.2024, umarzająca postępowanie odwoławcze. Jak wynika z akt sprawy oraz uzasadnienia skarżonej decyzji, decyzją z 9 listopada 2023 r. nr WSR-GK.6540.29.2023.AW, wydaną na wniosek J. Sp. z o.o. siedzibą w W. (dalej: spółka J., uczestnik postępowania) Prezydent Wrocławia zatwierdził Projekt robót geologicznych na potrzeby rozpoznania warunków geologiczno - inżynierskich dla tematu: "Zespół dwóch budynków mieszkalnych wielorodzinnych z lokalami usługowymi i garażami podziemnymi wraz z zagospodarowaniem terenu i niezbędną infrastrukturą techniczną oraz rozbiórką istniejących budynków i infrastruktury" zlokalizowanych na dz. nr [...] i [...] ([...], obręb S.) przy ul. [...] we W.1 (dalej: projekt robót), uznając że spełnia on wymogi określone w ustawie z 9 czerwca 2011r. Prawo geologiczne i górnicze (Dz.U. z 2023 r., poz. 633 ze zm.) – dalej: p.g.g., a także w rozporządzeniu Ministra Środowiska z dnia 20.12.2011 r. w sprawie szczegółowych wymagań dotyczących projektów robót geologicznych, w tym robót, których wykonanie wymaga uzyskania koncesji (Dz. U. z 2023 r., poz.155). Odwołanie od powyższej decyzji wniosła strona skarżąca, żądając uchylenia zaskarżonej decyzji i przekazania sprawy do ponownego rozpatrzenia przez organ pierwszej instancji. W odwołaniu podniosła, że zaskarżona decyzja wydana została bez jakiejkolwiek merytorycznej analizy wpływu projektowanych robót na infrastrukturę służącą również obsłudze budynków znajdujących się na sąsiednich działkach nr [...] i nr [...] przy ul. [...], których użytkownikiem wieczystym jest strona skarżąca. Skarżąca wskazała, że organ nie uwzględnił warunków planowanego przedsięwzięcia w kontekście ochrony praw właścicieli sąsiednich nieruchomości w związku z planowanym wyburzeniem - rozbiórką posadowionej na działkach nr [...] i nr [...] infrastruktury służącej zarówno do obsługi, jak i do mprawidłowego funkcjonowania nieruchomości należącej do skarżącej Spółki oraz warunkującej wykorzystanie znajdujących się na działkach [...] i nr [...] przy ul. [...] budynków zgodnie z ich gospodarczo-społecznym przeznaczeniem. Decyzją z 9 stycznia 2024 r. SKO, działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 3 k.p.a., umorzyło postępowanie odwoławcze oceniając, że Spółce nie służy przymiot strony postępowania, ponieważ nie mieści się w zamkniętym katalogu stron postępowania w sprawie zatwierdzenia projektu robót geologicznych, wskazanym w z art. 80 ust. 3 p.g.g. W wyniku wniesionej przez Spółkę skargi Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu wyrokiem z dnia 21 sierpnia 2024 r. o sygn. akt III SA/Wr 100/24 uchylił powyższą decyzję SKO we Wrocławiu. Jak wskazano w uzasadnieniu wyroku, że organ odwoławczy, weryfikując przesłanki dopuszczalności odwołania, dopuścił się naruszenia prawa poprzez zawężenie oceny legitymacji procesowej skarżącej Spółki wyłącznie do normy wynikającej z art. 80 ust. 3 p.g.g. Sąd w zaleceniach dla organu nakazał, by przy ponownym rozpatrzeniu sprawy organ wszechstronnie ocenił status skarżącej Spółki badając jej interes prawny przez pryzmat art. 28 ustawy z dnia 14 czerwca 2960 r. – Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2025 r., poz. 1691 ze zm.) – dalej: k.p.a. W tym kontekście organ zalecił organowi dokonanie wnikliwej weryfikacji twierdzeń Spółki, wywodzącej swój przymiot strony z faktu prawa do korzystania należącej do niej infrastruktury w obszarze gruntu w obrębie, którego mają być prowadzone projektowane prace geologiczne, a które, jak wskazywała Spółka, przewidują usunięcie tejże infrastruktury. Sąd również nakazał organowi ustalenie, z uwzględnieniem utrwalonego w orzecznictwie stanowiska oraz ustalonego stanu faktycznego, czy planowana ingerencja w infrastrukturę skarżącej kreuje po jej stronie chroniony prawem interes w świetle art. 28 k.p.a. W wykonaniu powyższego wyroku Kolegium pismem z dnia 18 grudnia 2024 r. wezwało skarżącą do wykazania interesu prawnego, czyli wskazania konkretnego przepisu prawa materialnego, z którego wywodzi ona swój interes prawny na etapie zatwierdzania projektu robót. W odpowiedzi, Spółka złożyła oświadczenie, w którym stwierdziła, że nie posiada jakiegokolwiek tytułu prawnego do nieruchomości położonej we W.1 przy ul. [...], oznaczonej jako działki gruntu nr [...] i nr [...]. Jednocześnie podała, że w dniu 18 czerwca 2024 r. złożyła przed notariuszem oświadczenie, w którym "uchyliła się od oświadczeń woli objętych umową sprzedaży, jaka została zawarta ze spółką J. sp. z o.o. w dniu 20 czerwca 2023 r. Zdaniem Spółki skutkiem tego oświadczenia jest nieważność umowy sprzedaży z dnia 20 czerwca 2023 r., co oznacza, iż to Spółka jest właścicielem powyższych nieruchomości, a w takim wypadku legitymacja Spółki wynika wprost z przepisu art. 80 ust. 3 p.g.g. Spółka ponadto oświadczyła, że wywodzi swoje "uprawnienia do dysponowania przedmiotową nieruchomością w świetle art. 28 k.p.a. jak i również z przepisów art. 140, art. 144 oraz art. 233 k.c., gdyż "zamierzenie inwestycyjne, do którego odnosi się wniosek inicjujący postępowanie w niniejszej sprawie zakłada m.in. likwidację infrastruktury służącej do obsługi nieruchomości skarżącej Spółki przy ul.. [...], bezpośrednio sąsiadującej z nieruchomością składającą się z działek nr [...] i nr [...], co oznacza, że przedmiotowa inwestycja wpływa na prawa i obowiązki Spółki". Jak wskazano " ingerencja w przedmiotowe działki i likwidacja istniejącej infrastruktury" uniemożliwi Spółce wykorzystywanie własnej nieruchomości zgodnie z jej społeczno-gospodarczym przeznaczeniem, a zatem bezpośrednio wpłynie na jej prawa i obowiązki. W toku postępowania administracyjnego w dniu 10 lutego 2025 r. uczestnik postępowania wskazał, iż oświadczenie z dnia 18 czerwca 2024 r. wydane przez stronę skarżącą jest nieskuteczne i zawiera szereg nieprawdziwych informacji. Podkreślono, że tytuł prawny uczestnika postępowania do nieruchomości w granicach działek gruntu – odpowiednio- nr [...] i nr [...] wynika wprost z zapisów w księgach wieczystych prowadzonych dla tych nieruchomości. Skarżoną obecnie decyzją z dnia 19 lutego 2025 r. SKO, działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 3 k.p.a., umorzyło postępowanie odwoławcze. W uzasadnieniu decyzji wskazało, że postępowanie odwoławcze oparte jest na zasadzie skargowości i może być ono uruchomione tylko w wyniku wniesienia odwołania przez uprawniony podmiot. tj. wyłącznie podmiot, którego interesu prawnego lub obowiązku dotyczyło to postępowanie. Powołując się na wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 6 czerwca 2023 r., sygn. akt. I OSK 136/20, organ wyjaśnił, że podmiot, dla którego z przepisów prawa materialnego nie wynikają żadne uprawnienia ani obowiązki, nie posiada przymiotu strony w rozumieniu art. 28 k.p.a. Innymi słowy, nie jest legitymowany do żądania wszczęcia postępowania, czy kwestionowania zapadłych w tym postępowaniu rozstrzygnięć w trybie zwykłym, jak i nadzwyczajnym. (...) Obowiązek lub uprawnienie, z którego wywodzi się interes prawny, o którym mowa w art. 28 k.p. a., muszą jednak wynikać z normy prawa materialnego. Dalej Kolegium wskazało, że w myśl przepisów art. 80 ust. 3 p.g.g., stronami postępowania o zatwierdzenie projektu robót geologicznych są właściciele (użytkownicy wieczyści) nieruchomości gruntowych, w granicach których mają być wykonywane roboty geologiczne, przypadku badań sejsmicznych w celu zbadania struktur geologicznych związanych z występowaniem złóż kopalin, o których mowa w art. 10 ust. 1 i 2, oraz w celu wykonania regionalnych badań budowy geologicznej kraju - wnioskodawca. Przepisy art. 41 ust. 2a-4 i 6 stosuje się odpowiednio. Tymczasem po zbadaniu ksiąg wieczystych prowadzonych dla nieruchomości w granicach działek gruntu nr [...] i nr [...], położonych we W.1 przy ul. [...],[...], obręb S., Kolegium ustaliło, że w istocie - jak wskazał uczestnik postępowania.- prawo użytkowania wieczystego oznaczonych wyżej nieruchomości, w granicach których mają być wykonywane roboty geologiczne, przysługuje wyłącznie uczestnikowi postępowania. Organ wskazał, że potwierdzeniami na te informacje są postanowienia Sądu Okręgowego we Wrocławiu z dnia 4 grudnia 2024 r. (sygn. akt II Ca 3056/24 i II Ca 3055/24), który oddalił apelacje spraw z wniosków skarżącej o wpis użytkowania wieczystego spornych działek na jej rzecz. Dalej organ wskazał, że Spółce nie przysługuje status stron w postępowaniu w sprawie zatwierdzenia projektu robót również w oparciu o art. 28 k.p.a. Organ następnie odniósł się do argumentacji strony dotyczącej posiadania interesu prawnego z art. 140 i 144 k.c. Odwołując się do wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 2 lipca 2024 r., II OSK 1164/23 organ wskazał, iż naruszenie prawa własności z art. 140 i 144 k.c., wymaga wykazania, że planowana inwestycja będzie powodowała ponadprzeciętne negatywne oddziaływanie dla sąsiedniej nieruchomości, a nie jakiekolwiek oddziaływanie. Dalej organ ocenił, że zakres i sposób wykonywania prac mających na celu zbadanie warunków geologiczno-inżynierskich występujących w podłożu nieruchomości oznaczonych odpowiednio jako działki gruntu nr [...] i nr [...], położonych we W.1 przy ul. [...] świadczy o tym, że prace te zostaną wykonane w punktach, które zlokalizowane są poza przebiegiem jakichkolwiek sieci infrastruktury technicznej, więc zarzut Spółki dotyczący ingerencji w sąsiedni działki jest niezasadny. Kolegium dodatkowo wskazało, iż zarzuty odwołującej się Spółki są przedwczesne i dotyczą prac, które mają zostać wykonane na dalszych etapach planowanej inwestycji, których jednak nie dotyczy projekt robót zatwierdzony zaskarżoną decyzją. Organ nie wykluczył, że interes prawny Spółki nie zmaterializuje się w przyszłości, kiedy uczestnik postępowania przystąpi do realizacji kolejnych etapów wykonywania planowanej inwestycji, ale jednak wskazał, że wykonanie [...] otworów badanych na nieruchomości sąsiedniej, które mają zostać od razu zasypane, w celu pobrania próbek i zbadania warunków geologiczno-inżynierskich gruntu, w żaden sposób nie wpływa na prawa i obowiązki właściciela nieruchomości sąsiednich. Organ dalej powołując się na orzecznictwo wykazał, że uprawnienia właściciela z art. 144 k.c. nie stanowią o interesie prawnym w postępowaniu administracyjnym, a okoliczność występowania tzw. immisji (pośrednich) może rodzić określone roszczenia jedynie na podstawie norm cywilnoprawnych, lecz nie skutkuje automatycznie przyznaniem właścicielowi nieruchomości sąsiedniej statusu strony w postępowaniu administracyjnym na podstawie art. 28 ust. 2 k.p.a. w związku z art. 80 ust. 3 p.g.g. Tym samym Spółka nie mogła wnieść skutecznie odwołania od decyzji Prezydenta Wrocławia z dnia 9 listopada 2023 r. W skardze na powyższą decyzję skarżąca spółka wniosła o jej uchylenie zarzucając Kolegium naruszenie. - art. 28 k.p.a. oraz art. 80 ust. 3 p.g.g. - poprzez błędne zastosowanie, a w konsekwencji przyjęcie, że skarżąca nie posiada statusu strony w niniejszym postępowaniu z uwagi na okoliczność, iż nie jest właścicielem bądź użytkownikiem wieczystym nieruchomości gruntowych, w granicach których mają być wykonywane roboty geologiczne: - art. 138 § 3 k.p.a. — poprzez wydanie decyzji o umorzeniu postępowania w sprawie, pomimo braku podstaw prawnych. W uzasadnieniu skargi strona skarżąca wskazała, iż organ pominął fakt, że w dniu 18 czerwca 2024 r. złożyła przed notariuszem oświadczenie o uchyleniu się od oświadczeń woli objętych umową sprzedaży działek nr [...] i nr [...] przy uyl. [...], jaka została zawarta w dniu 20 czerwca 2023 r. z uczestnikiem postępowania. Na bazie tego oświadczenia Spółka wskazała, że umowa sprzedaży jest nieważna i w konsekwencji to Spółka posiada tytuł prawny do przedmiotowych gruntów. Spółka zwróciła ponadto uwagę na to, że wprawdzie jej wniosek o wpis prawa użytkowania wieczystego - na który powołuje się organ II instancji - został prawomocnie oddalony, to jednak w dniu 5 marca 2025 r. skarżąca złożyła skargę kasacyjną od rozstrzygnięcia Sądu Okręgowego z dnia 4 grudnia 2024 r. sygn. akt II Ca 2997/24 oddalającego jej apelację w tej sprawie. Dodatkowo wskazała, iż zamierza w najbliższym czasie wystąpić z powództwem o unieważnienie umowy zawartej z uczestnikiem postępowania w dniu 20 czerwca 2023 r. Wskazała również, iż organ pierwszej instancji przyjął jej odwołanie z dnia 27 października 2023 r. oraz że w toku postępowania przed tym organem jej legitymacja nie budziła żadnych wątpliwości. Ponadto w uzasadnieniu strona skarżąca podniosła, iż decyzja SKO narusza treść art. 28 k.p.a. Zaznaczyła, że jest użytkownikiem wieczystym nieruchomości gruntowych sąsiadujących z działkami nr [...] i nr [...], gdyż przysługuje jej tytuł prawny do działek oznaczonych o numerach [...] i [...] położonych we W.1 przy ul. [...], dla których Sąd Rejonowy dla Wrocławia - Krzyków we Wrocławiu, IV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW numer: [...]. Wobec tego posiada interes prawny w zaskarżeniu decyzji Prezydenta Wrocławia z dnia 9 listopada 2023 r., dlatego też powinna być uznana za stronę postępowania w oparciu o art. 28 k.p.a. Stanowisko to znajduje, jej zdaniem, oparcie w doktrynie prawa, jak i orzecznictwie sądów administracyjnych. Skarżąca spółka powołała się w tej mierze na wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 15 czerwca 2021 r. sygn. akt II GSK 1325/18, w którym NSA podzielił pogląd zawarty w wyroku Trybunału Konstytucyjnego z 12 maja 2021 r., że wykluczenie właścicieli nieruchomości, na które oddziałują projektowane prace geologiczne z postępowań związanych z tymi pracami na podstawie art. 41 ust. 2 p.g.g. narusza wynikające z art. 45 ust. 1 Konstytucji RP podstawowe obywatelskie prawo do sądu. W odpowiedzi na skargę Kolegium wniosło o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko i argumentację zawarte w zaskarżonej decyzji. Organ podkreślił, iż kasacja w tej sprawie nie została jeszcze rozpatrzona przez Sąd Najwyższy, a strona skarżąca nie wystąpiła z powództwem o unieważnienie umowy z dnia 20 czerwca 2023 r., którą zawarła z uczestnikiem postępowania. W dalszym toku postępowania sądowoadministracyjnego Spółka skarżąca oraz uczestnik postępowania składali kolejne pisma procesowe, w których konsekwentnie podtrzymywali dotychczasowe stanowiska oraz sygnalizowali Sądowi informację o równolegle toczących się postępowaniach prawnych. Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu zważył, co następuje: Skarga nie zasługuje na uwzględnienie. Na wstępie należy podkreślić, że zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2024 r. poz. 1267), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem (legalności), jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Sądy administracyjne, kierując się wspomnianym kryterium legalności, dokonują oceny zgodności treści zaskarżonego aktu oraz procesu jego wydania z normami prawnymi – ustrojowymi, proceduralnymi i materialnymi – przy czym ocena ta jest dokonywana według stanu prawnego i zasadniczo na podstawie akt sprawy istniejących w dniu wydania zaskarżonego aktu. W świetle art. 3 § 2 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2026 r. poz. 143, z późn. zm.; dalej jako: p.p.s.a.) kontrola działalności administracji publicznej przez sądy administracyjne obejmuje m.in. orzekanie w sprawach skarg na decyzje administracyjne (pkt 1). Stosownie do art. 134 § 1 p.p.s.a. sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną w niej podstawą prawną. Oznacza to, że bierze pod uwagę wszelkie naruszenia prawa, a także wszystkie przepisy, które powinny znaleźć zastosowanie w rozpoznawanej sprawie, niezależnie od żądań i wniosków podniesionych w skardze – w granicach sprawy, wyznaczonych przede wszystkim rodzajem i treścią zaskarżonego aktu. W ocenie Sądu, zaskarżona decyzja odpowiada prawu, a podniesione w skardze zarzuty nie mogły odnieść zamierzonego skutku. Wskazać należy, że organ odwoławczy, weryfikując dopuszczalność wniesionego środka zaskarżenia, ma w pierwszej kolejności bezwzględny obowiązek zbadania legitymacji procesowej podmiotu wnoszącego odwołanie. Postępowanie administracyjne opiera się bowiem na zasadzie skargowości i może być skutecznie uruchomione (bądź kontynuowane w toku instancji) wyłącznie przez podmiot posiadający interes prawny, co wprost wynika z art. 28 k.p.a. Zgodnie z utrwalonym orzecznictwem Naczelnego Sądu Administracyjnego, pojęcie interesu prawnego ma charakter materialnoprawny i musi być wyprowadzane z konkretnej normy prawa materialnego, która w sposób bezpośredni i zindywidualizowany wpływa na sferę praw lub obowiązków danego podmiotu. Zgodnie z art. 153 p.p.s.a. ocena prawna wyrażona w orzeczeniu sądu wiąże w tej sprawie ten sąd oraz organ, którego działanie było przedmiotem zaskarżenia. Związanie oceną prawną, o której mowa w art. 153 oznacza, że ani organ administracji ani sąd administracyjny nie mogą w tej samej sprawie formułować nowych ocen prawnych, które pozostawałyby w sprzeczności z poglądem wcześniej wyrażonym w uzasadnieniu wyroku i mają obowiązek podporządkowania się mu w pełnym zakresie. Wskazać należy, że pomimo użycia w art. 153 p.p.s.a. określenia "orzeczenie" chodzi w nim nie o sentencję, lecz o uzasadnienie. Ocena prawna rozstrzygnięcia wiąże się bowiem w pierwszym rzędzie z wykładnią prawa, a ta może mieścić się jedynie w uzasadnieniu wyroku. Ocena prawna, o której stanowi analizowany przepis, może dotyczyć zarówno samej wykładni prawa materialnego i procesowego, jak i braku wyjaśnienia w kontrolowanym postępowaniu administracyjnym istotnych okoliczności stanu faktycznego. Ustanowiona w art. 153 p.p.s.a. zasada związania powoduje, że skutki wyroku sądu administracyjnego dotyczą każdego nowego postępowania prowadzonego w zakresie danej sprawy i obejmują zarówno postępowanie sądowoadministracyjne, w którym orzeczenie zostało wydane, postępowanie administracyjne, w którym zapadło zaskarżone rozstrzygnięcie administracyjne, jak również wszystkie przyszłe postępowania administracyjne i sądowoadministracyjne dotyczące danej sprawy administracyjnej. To bezwzględne związanie oznacza, że organ nie może formułować nowych ocen prawnych, sprzecznych z wyrażonym wcześniej poglądem sądu, lecz zobowiązany jest do podporządkowania mu się w pełnym zakresie, a uchylenie się temu obowiązkowi stanowi naruszenie prawa skutkujące koniecznością uchylenia aktu wydanego w kolejnym postępowaniu administracyjnym, gdy strona akt ten zaskarży do sądu administracyjnego. Mając powyższe na uwadze Sąd doszedł do przekonania, że organ administracji ponownie rozpoznając sprawę wywiązał się z zaleceń opisanych w uzasadnieniu wspomnianego wyroku z dnia 21 sierpnia 2024 r. (sygn. akt III SA/Wr 100/24). Sąd w wyroku tym jednoznacznie wskazał, że art. 80 ust. 3 p.g.g. nie może wyłączać stosowania art. 28 k.p.a. bowiem jego rolą jest jedynie doprecyzowanie katalogu stron postępowania wywodzących swój interes prawny z prawa własności (użytkowania wieczystego), natomiast dla ustalenia statusu strony w postępowaniu konieczne jest dokonanie pełnej oceny jej legitymacji na podstawie art. 28 k.p.a. Kolegium obecnie w pełni prawidłowo dokonało dwutorowej analizy interesu prawnego skarżącej Spółki. W pierwszej kolejności, Kolegium zasadnie zbadało legitymację skarżącej przez pryzmat przepisów szczególnych, tj. art. 80 ust. 3 p.g.g. który wprost wskazuje strony postępowania o zatwierdzenie projektu robót geologicznych. Zgodnie z brzmieniem tego przepisu, stronami postępowania o zatwierdzenie projektu robót geologicznych są właściciele (użytkownicy wieczyści) nieruchomości gruntowych, w granicach których mają być wykonywane roboty geologiczne. Przepis ten jednoznacznie przyznaje status strony tylko tym dwóm grupom podmiotów, wyraźnie wskazując strony uprawnione do udziału w postępowaniu. Sąd podziela stanowisko organu, iż z uwagi na wiążące domniemanie zgodności wpisu w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, wynikające z art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. z 2025 r., poz. 341), dalej jako: u.k.w., ujawnienie w księgach wieczystych uczestnika postępowania jako wyłącznego użytkownika wieczystego spornych działek nr [...] i [...] nie pozwala uznać skarżącej za stronę postępowania tylko na podstawie art. 80 ust. 3 p.g.g.. Same deklaracje skarżącej o złożeniu oświadczenia o uchyleniu się od skutków prawnych umowy sprzedaży działek nr [...] i nr [...] przy ul. [...], w świetle niewzruszonych wpisów w księgach wieczystych oraz prawomocnego oddalenia jej wniosków o wpis w dziale II tychże ksiąg, pozostają bez wpływu na sferę prawno-administracyjną. W tym kontekście kluczowe znaczenie dla oceny zaskarżonej decyzji ma zasada jawności oraz instytucja domniemania prawdziwości wpisów w księdze wieczystej uregulowań w art. 3 u.k.w. Przepis ten wprowadza domniemanie prawne, zgodnie z którym prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym (ust. 1), a prawo wykreślone z księgi wieczystej, nie istnieje (ust. 2). Jak słusznie zauważył organ powołując się na wyrok NSA z dnia 24 czerwca 2024 r. (sygn. akt OSK 762/21), dopóki więc treść wpisów własności w księdze wieczystej nie zostanie zmieniona lub podważona, dopóty dotychczasowy wpis jest objęty domniemaniem prawnym z art. 3 ust. 1 u.k.w. W niniejszej sprawie jest natomiast okolicznością bezsporną, że w dziale II ksiąg wieczystych prowadzonych dla spornych działek nr [...] i nr [...], położonych we W.1 przy ul. [...] jako jedyny i wyłączny użytkownik wieczysty figuruje uczestnik postępowania – Spółka J. Domniemania prawdziwości wpisu w księgach wieczystych nie mogło obalić powołanie się przez skarżącą spółkę złożenie notarialnego oświadczenia o uchyleniu się od skutków prawnych umowy sprzedaży powyższych działek z dnia 20 czerwca 2023 r., - z którego to zdarzenia strona wywodziła swój tytuł prawny do ww. nieruchomości argumentując, że uchylenie te doprowadziło do nieważności umowy i powrotnego przejścia prawa na jej rzecz. Stanowisko strony skarżącej i jej argumenty w tej kwestii są nietrafione. Należy zauważyć, że jednostronne oświadczenie woli skarżącej o uchyleniu się od skutków umowy sprzedaży z uczestnikiem postępowania, pomimo sporządzenia go w formie aktu notarialnego, stanowi jedynie własne stanowisko strony i nie ma mocy prawnej do samoistnego obalenia domniemania wynikającego z wpisu w księdze wieczystej. Domniemanie prawne z art. 3 ust. 1 u.k.w. jest co prawda wzruszalne, jednak do czasu jego skutecznego obalenia we właściwym trybie pozostaje w mocy. Nie dochodzi do jego wzruszenia przez samo złożenie oświadczenia woli o uchyleniu się od umowy sprzedaży, gdyż domniemanie to funkcjonuje tak długo, dopóki prawo danego podmiotu nie zostanie wykreślone z księgi wieczystej. Za nietrafioną Sąd uznał również argumentację strony odwołująca się do faktu wniesienia skargi kasacyjnej na postanowienia Sądu Okręgowego oddalające jej apelacje w sprawach o wpis prawa użytkowania wieczystego, a także do wytoczenia powództwa o uzgodnienie treści ksiąg wieczystych z rzeczywisty stanem prawnym. Sąd wskazuje, że sam fakt ich wytoczenia nie kreuje interesu prawnego skarżącej jak to próbuje Spółka przedstawić. Podejmowane przez skarżącą działania w kierunku zakwestionowania zawartej wcześniej umowy sprzedaży działek na rzecz spółki J. oraz przedkładane przez nią na tę okoliczność dowody potwierdzają co najwyżej prowadzenie nadal pomiędzy skarżącą a uczestnikiem postępowania sporu o charakterze cywilnoprawnym, którego rozstrzygnięcie nie mieści się w uprawnieniach organu administracji ani kompetencji tutejszego Sądu. Organy administracji publicznej orzekają na podstawie stanu faktycznego i prawnego istniejącego w dacie wydawania decyzji i są zobowiązane z ustalać ten stan z uwzględnieniem skutków prawnych wynikających z prawomocnych orzeczeń sądów oraz wpisów uja3wnionych w księgach wieczystych. Samo zaś zainicjowanie nadzwyczajnych środków zaskarżenia czy wytoczenia powództwa z art. 10 u.k.w nie wzrusza prawomocnego wpisu w księdze wieczystej. Ewentualna przyszła zmiana wpisów w księdze wieczystej, która hipotetycznie mogłaby nastąpić w wyniku uwzględnienia wniesionych środków zaskarżenia lub powództw cywilnych mogłaby wpłynąć co najwyżej na ocenę podstaw do wznowienia postępowania, natomiast nie może stanowić podstawy do tamowania toczącego się postępowania administracyjnego w dacie orzekania przez Kolegium. Tym bardziej nie było zatem podstaw do uwzględnienia argumentu skarżącej przedstawionego w piśmie z dnia 27 sierpnia 2025 r. iż potwierdzeniem jej prawa do spornych nieruchomości miało być postanowienie Wojewody Dolnośląskiego z dnia 30 czerwca 2025 r. nr IF-O.7840.1.500.2024.KMB-5 o zawieszeniu postępowania odwoławczego w sprawie udzielenia uczestnikowi postępowania pozwolenia na budowę. Jako akt administracyjny, wydany w innej sprawie i pozostający bez wpływu na ocenę skutków aktualnych wpisów w księgach wieczystych, postanowienie to nie mogło mieć żadnego waloru przesądzającego ani dla SKO, ani dla Sądu orzekającego w niniejszej sprawie. Nadmienić przy tym można, że uczestnik postępowania w piśmie z dnia 26 września 2025 r. poinformował Sąd, że powyższe postanowienie zostało uchylone przez Głównego Inspektora Nadzoru Budowalnego postanowieniem z dnia 26 sierpnia 2025 r. (znak DOR.7111.90.2025.HJA), zaś skarga na gto postanowienie została odrzucona przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie postanowieniem z dnia 11 grudnia 2025 r. (sygn. akt VII SA/Wa 2551/25). Organ prawidłowo zatem uznał, że powyższe okoliczności nie nadają stronie skarżącej przymiotu strony w tym postępowaniu, który mogłaby wywodzić z przysługującego jej prawa własności/wieczystego użytkowania do działek nr [...] i nr [...] przy ul. [...] Uzależnienie decyzji organu od potencjalnych, przyszłych i niepewnych rozstrzygnięć sądów cywilnych lub Sądu Najwyższego stanowiłoby rażące naruszenie prawa. Organ również w sposób prawidłowy oparł się na aktualnym stanie ksiąg wieczystych. Ustalenie przez organ, że skarżąca Spółka nie legitymowała się w związku z tym w dacie orzekania wpisem prawa własności ani użytkowania wieczystego do działek nr [...] i nr [...] obligowało go do uznania, że skarżący nie mieści się w kategorii strony z art. 80 ust. 3 p.g.g. Po drugie, organ odwoławczy w sposób wyczerpujący i prawidłowy wykluczył istnienie legitymacji procesowej skarżącej Spółki jako właściciela (użytkownika wieczystego) nieruchomości sąsiednich, wyprowadzanej na zasadach ogólnych z art. 28 k.p.a. w zw. z art. 140 i 144 k.c. Spółka również na bazie art. 28 k.p.a. w zw. z art. 140 k.c. i art. 144 k.c. wywodziła, że wobec przysługiwania jej tytułu prawnego do nieruchomości sąsiadujących z działkami nr [...] i nr [...] (czyli działkami nr [...] i nr [...] przy ul. [...] we W.), przysługuje jej legitymacja procesowa w postępowaniu o zatwierdzenie projektu robót geologicznych na działkach nr [...] i nr [...], w sytuacji gdy wywierają one wpływ na możliwość korzystania z działek sąsiednich . W ocenie Sądu, stanowisko SKO odmawiające skarżącej Spółce interesu prawnego również i na tej płaszczyźnie, jest w pełni prawidłowe. Zgodnie z art. 28 k.p.a. stroną jest każdy, czyjego interesu prawnego lub obowiązku dotyczy postępowanie, albo kto żąda czynności organu ze względu na swój interes prawny lub obowiązek. Interes ten musi mieć charakter obiektywny, to znaczy musi realnie wynikać z konkretnej normy prawa materialnego. W przypadku zatem niniejszego postępowania o istnieniu interesu prawnego przesądza zasięg oddziaływania danej inwestycji na nieruchomości sąsiednie oraz stopień jej uciążliwości dla tych nieruchomości (por. wyrok NSA z 4 października 2022 r. sygn. akt II OSK 1661/21). Oddziaływanie to może mieć szerszy, jak również węższy charakter - choćby immisje sąsiedzkie lub ograniczenia w możliwości lokalizacji budynku względem granicy działki. Przy czym interes ten wywodzony jest z normy prawa materialnego tj. prawa własności (odpowiednio użytkowania wieczystego). Odnosząc się do powoływanych przez skarżącą przepisów Kodeksu cywilnego, organ trafnie wskazał powołując się na orzecznictwo Naczelnego Sądu Administracyjnego, że uprawnienia właściciela wynikające z art. 140 i art. 144 k.c. nie nadają automatycznie interesu prawnego w każdym postępowaniu administracyjnym dotyczącym nieruchomości sąsiedniej. Aby przyznać użytkownikowi wieczystemu nieruchomości sąsiedniej statusu strony wymaga to od niego wykazania, że planowana inwestycja będzie powodowała ponadprzeciętne negatywne oddziaływanie (uciążliwości) dla sąsiedniej nieruchomości, a nie jakiekolwiek oddziaływanie (zob. wyrok NSA z dnia 2 lipca 2024 r., sygn. akt II OSK 1164/23). Należy zatem stwierdzić, że w niniejszej sprawie tego rodzaju oddziaływanie nie zostało przez skarżącą wykazane. Przedmiotem zatwierdzenia planu robót przez Prezydenta Wrocławia było wykonanie ściśle określonych, punktowych prac badawczych obejmujących wykonanie [...] otworów wiertniczych, pomiar głębokości zwierciadła wody podziemnej oraz pobór próbek do badań laboratoryjnych. Co istotne, projekt przewiduje, że po pobraniu materiału otwory zostaną niezwłocznie zlikwidowane poprzez ich zasypanie. Są to zatem prace o charakterze przygotowawczym i mało inwazyjnym, które nie ingerują w sąsiednie działki i nie generują ponadprzeciętnych oddziaływań, ani tzw. immisji pośrednich, które mogłyby w jakikolwiek obiektywny sposób oddziaływać na nieruchomości Spółki, a tym samym na jej prawa i obowiązki. Ponadto, jak słusznie podkreśliło Kolegium, planowane punkty odwiertów maja być zlokalizowane poza przebiegiem jakichkolwiek sieci infrastruktury technicznej. W projekcie wprost wskazano, że "Projektowane roboty nie spowodują zagrożenia środowiska przyrodniczego, ochrony środowiska ani bezpieczeństwa powszechnego. Przy lokalizacji otworów należy uwzględnić napowietrzne linie energetyczne oraz podziemne uzbrojenie". Ingerencji w sieć energetyczna lub wodociągową nie potwierdza również załączona do Projektu mapa obrazująca rozmieszczenie poszczególnych planowanych punktów odwiertu wraz z określeniem ich głębokości. Strona skarżąca nie przedstawiła żadnych dowodów podważających powyższe stwierdzenie. Skarżąca spółka nie wykazała w toku postępowania, w jaki konkretnie sposób wykonywanie kilkunastu badawczych otworów i ich natychmiastowe zasypanie miałoby obiektywnie ograniczyć możliwość korzystania przez nią z sąsiednich budynków zgodnie z ich społeczno-gospodarczym przeznaczeniem. Sąd zauważa, iż samo ewentualne przekonanie o immisjach pośrednich nie jest wystarczające do przyznania interesu prawnego. Taka argumentacja zgodnie z ugruntowanym już orzecznictwem sądów administracyjnych świadczy wyłącznie o subiektywnym przekonaniu, nie popartym konkretami (tak: m. in. Wyrok NSA z dnia 21 maja 2015 r. II OSK 2562/13). Skarżąca w toku postępowania podnosiła zarzut dotyczący rzekomego braku merytorycznej oceny wpływu planowanego zamierzenia inwestycyjnego, do którego odnosił się wniosek inicjujący, na istniejącą infrastrukturę służącą do obsługi nieruchomości sąsiednich, podnosząc w tym zakresie na rozprawie także argument, że stanowisko organu nie uwzględnia, iż prace geologiczne są jedynie jednym z etapów przedsięwzięcia, którego dalsza realizacja stwarza realne ryzyko likwidacji ww. infrastruktury. Zdaniem skarżącej, potwierdzają to inne inwestycje prowadzone przez uczestnika postępowania. Należy jednak podkreślić, że przedmiotem postępowania, zakończonego wydaniem przez Prezydenta Wrocławia decyzji z dnia 9 listopada 2023 r. było wyłącznie zatwierdzenie projektu robót geologicznych. Celem tego postępowania jest wyłącznie zbadanie i rozpoznanie warunków geologiczno-inżynierskich podłoża pod przyszłe zamierzenie inwestycyjne. Weryfikacji podlegają tu uwarunkowania techniczne i środowiskowe samych próbnych odwiertów, a nie docelowy kształt inwestycji mieszkaniowej czy też przewidywane rozbiórki istniejących obiektów. Kontrola Sądu ograniczona jest zatem zakresem zaskarżonego rozstrzygnięcia i nie obejmuje potencjalnych naruszeń interesu prawnego strony na dalszych etapach procesu inwestycyjnego, na których wydawane są także odrębne akty administracyjne. Stąd też w ocenie Sądu tak postawiony przez skarżącą Spółkę zarzut nie mógł być skuteczny.. Odnosi się on w swej istocie do prac, których realizacja przewidziana jest dopiero na dalszych etapach planowanego zamierzenia inwestycyjnego, a które pozostają poza ścisłym zakresem przedmiotowym projektu robót zatwierdzonego decyzją Prezydenta Wrocławia z dnia 9 listopada 2023 r. Jak słusznie zauważył organ, nie można wykluczyć, że interes prawny skarżącej Spółki – jako właściciela nieruchomości sąsiednich, na które oddziaływać może docelowa zabudowa – może zmaterializować się w przyszłości, w momencie realizacji właściwych robót budowlanych przewidzianych dla kolejnych etapów inwestycji. W takim wypadku ewentualne powstanie po stronie skarżącej interesu prawnego na kolejnych etapach nie nadaje jej wstecz przymiotu strony i nie kreuje interesu prawnego na obecnym etapie, dotyczącym jedynie planowanych wstępnych, punktowych badań gruntu. Wobec tego zarzuty Spółki odnoszące się do przyszłej zabudowy i związanej z nią potencjalnej ingerencji w infrastrukturę służącą nieruchomościom sąsiednim nie mogły skutecznie podważyć legalności zaskarżonej decyzji SKO o umorzeniu postępowania zainicjowanego odwołaniem skarżącej. W związku z powyższym, Sąd w pełni podziela stanowisko organu, iż z treści projektu nie można wyprowadzić, by planowane roboty geologiczne w jakikolwiek obiektywny sposób miały oddziaływać na nieruchomości sąsiednie, należące do skarżącej. Tym samym projekt ten nie kształtuje ani nie ogranicza jej praw i obowiązków wymagających ochrony prawnej. Organ prawidłowo ocenił argumentację skarżącej spółki i uznał, że nie posiada ona na tej bazie przymiotu strony. Końcowo Sąd stwierdza, że całkowicie chybiony jest argument strony dotyczący uznania jej legitymacji przez organ I instancji wobec przyjęcia odwołania i przekazania go organowi odwoławczemu. Sąd zauważa, że organ ten nie bada legitymacji procesowej podmiotu, który wniósł odwołanie. Ma on obowiązek wynikający z art. 133 k.p.a. do przekazania organowi odwoławczemu odwołania wraz z aktami sprawy. To organ odwoławczy rozpatruje odwołanie, a w pierwszej kolejności bada jego dopuszczalność co nastąpiło w przedstawianej sprawie. W tym stanie rzeczy stwierdzić należy, iż Sąd nie dopatrzył się zasadności w zarzutach skarżącego jakoby naruszono przepisy art. 28 k.p.a. oraz art. 80 ust. 3 p.g.g. w zw. z art. 138 § 1 pkt 3 k.p.a. SKO w sposób wyczerpujący i w pełni odpowiadający prawu dokonało oceny braku posiadania legitymacji procesowej po stronie skarżącej Spółki. SKO również prawidłowo wykonało zalecenie z wyroku WSA z dnia 21 sierpnia 2024 r. we Wrocławiu o sygn. akt III SA/Wr 100/24 i zbadało legitymację procesową nie tylko na bazie art. 80 ust. 3 p.g.g., ale również wyczerpująco zbadało możliwość posiadania legitymacji procesowej spółki skarżącej z art. 28 k.p.a. SKO dokonało wyczerpującej oceny, czy prace przewidziane w zatwierdzonym projekcie robót geologicznych będą miały wpływ na prawa i obowiązki właścicieli sąsiednich nieruchomości oraz szczegółowo uzasadniło z jakich powodów uznało, że w żaden sposób nie wpłyną one na prawa i obowiązki skarżącej. Z tych względów należało uznać, że trafnie przyjęto w zaskarżonej decyzji, iż skarżąca Spółka wnosząca odwołanie od decyzji Prezydenta Wrocławia z dnia 9 listopada 2023 r. nie posiadała przymiotu strony, co uzasadniało wydanie zaskarżonej decyzji, umarzającej postępowanie odwoławcze. Z powyższych powodów Sąd, na zasadzie art. 151 p. p. s. a. nie uwzględnił skargi i zdecydował o jej oddaleniu w całości.