II SA/Wr 686/19

Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Władysław Kulon – spr. Sędziowie: Sędzia WSA Olga Białek Sędzia WSA Gabriel Węgrzyn Protokolant starszy asystent sędziego Malwina Jaworska po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 8 lipca 2020 r. sprawy ze skargi [...] Sp. z o.o. Sp. k. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...] czerwca 2019 r. nr [...] w przedmiocie określenia wysokości opłaty w związku ze wzrostem wartości nieruchomości związanej z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oddala skargę w całości.

Decyzją z dnia [...].06 2019 r. (nr [...]) Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] (dalej jako: "organ") po rozpatrzeniu odwołania [...] Spółki z o. o. spółki komandytowej z siedzibą we [...] (dalej jako: "skarżąca") utrzymało w mocy decyzję Prezydenta Miasta [...] z dnia [...].03.2019 r. (nr [...], znak [...]), ustalającą opłatę jednorazową za wzrost wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta [...] dla obszaru "ulicy [...]" w granicach ulic [...]-[...], w kwocie 44 100,00 zł Jak wynika z motywów decyzji organ ustalił w sprawie wystąpienie wszystkich przesłanek obligujących do ustalenia opłaty jednorazowej na podstawie art. 36 ust. 4 ustawy z 27.03.2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2018 r., poz. 1945) – zwanej dalej: "u.p.z.p." Organ stwierdził, że mocą uchwały Nr [...] Rady Miejskiej w [...] z [...].02.2013 r. zatwierdzono miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dla obszaru ulicy [...], dalej jako: "plan miejscowy". W tym miejscu wskazać należy, że na dzień wejścia w życie planu miejscowego z dnia [...] lutego 2013 r., działki objęte postępowaniem w spawie renty planistycznej nie istniały. Istniały natomiast dwie nieruchomości: działka nr [...] i działka nr [...]. Decyzją Prezydenta Miasta [...] z dnia [...] czerwca 2014 r. ([...]) nastąpił podział działek: działki nr [...] na działki: [...],[...],[...], oraz działki nr [...] na działki: [...],[...],[...], w wyniku której powstały działki objęte decyzją. Stosownie do zapisów planu miejscowego działki nr [...] i [...] położone są na obszarze oznaczonym na rysunku planu symbolem UC – tereny zabudowy usługowej, w tym obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m². W planie tym stawka procentowa opłaty jednorazowej dla terenów oznaczonych symbolem UC określona została na poziomie 30 % wzrostu wartości nieruchomości (§ 19 uchwały). Organ ustalił, że aktem notarialnym z [...].01.2017 r. (repertorium A numer [...]) skarżąca spółka zbyła nieruchomość, na którą składały się działki nr [...] i [...] (KW nr [...]). Akta sprawy potwierdzają fakt, że zbycie nieruchomości nastąpiło w pięcioletnim okresie przewidzianym w art. 37 ust. 3 i ust. 4 u.p.z.p. Co prawda zbyto część nieruchomości istniejącej w dacie wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, jednak nie ma to wpływu na dopuszczalność naliczenia jednorazowej opłaty, o której mowa w art. 36 ust. 4 u.p.z.p. W ocenie organu sporządzony w postępowaniu operat szacunkowy z dnia [...].07.2018 r. stanowi wiarygodny dowód w sprawie. Organ powołał przy tym podstawy prawne dotyczące wyceny nieruchomości dla potrzeb opłaty jednorazowej. Podkreślił również, że w operacie rzeczoznawcę określił trzy wartości: 1) wartość rynkową nieruchomości przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu w "starym planie"; 2) wartość rynkową nieruchomości przy uwzględnieniu faktycznego sposobu wykorzystania terenu w okresie tzw. "luki planistycznej"; 3) wartość rynkową nieruchomości przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu "w nowym planie". Jak wynika z treści planu, powyższe wartości rzeczoznawca majątkowy określił według stanu z dnia wejścia w życie "nowego planu", tj. z dnia [...].02.2013 r. Wartość gruntu dla poszczególnych przeznaczeń rzeczoznawca majątkowy określił w podejściu porównawczym, przy zastosowaniu metody korygowania ceny średniej. W ocenie Kolegium, treść operatu szacunkowego, w którym rzeczoznawca dokonał określenia wartości nieruchomości oznaczonych jako działki [...] i [...] obręb [...] w [...], pozwala na przyjęcie, że przy wycenie nieruchomości, powołane zasady zostały zastosowane. Rzeczoznawca prawidłowo, zgodnie z art. 4 pkt 16 u.p.z.p. przyjął do porównania nieruchomości podobne z nieruchomościami wycenianymi. Określając wartość rynkową nieruchomości, z uwzględnieniem przeznaczenia obszaru położenia nieruchomości według zapisów planu miejscowego z dnia [...].12.1994 r., rzeczoznawca prawidłowo przyjął, że zgodnie z zapisami starego planu nieruchomości oznaczone jako działki [...] i [...] stanowiły obszar otwartych terenów upraw rolnych na, którym można było lokalizować budynki i urządzenia, wchodzące w skład gospodarstw rolnych. Wyceniając wartość nieruchomości według zapisów "starego planu" rzeczoznawca majątkowy badaniem objął rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych, przeznaczonych pod zabudowę zagrodową, zabudowę mieszkaniową związaną z produkcją ogrodniczą itp., o powierzchniach nie mniejszych niż 2000 m². Ponadto rzeczoznawca ustalił, że głównymi czynnikami wpływającymi na wartość rynkową podobnych do wycenianych nieruchomości są: lokalizacja ogólna, lokalizacja szczegółowa (otoczenie, sąsiedztwo), potencjał inwestycyjny, dostępność do sieci uzbrojenia trenu oraz powierzchnia gruntu. Natomiast ustalając wartość nieruchomości według faktycznego sposobu użytkowania w okresie tzw. "luki planistycznej", rzeczoznawca przyjął prawidłowo, że w tym okresie nieruchomość była użytkowana rolniczo (był to grunt orny). Badaniem rzeczoznawca objął rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego pod tereny rolnicze, oznaczone w planach miejscowych symbolami "R" i "RP", a z uwagi na obszar wycenianych nieruchomości, analizie poddano grunty o pow. poniżej 2 ha. Ustalił, że cechami mającymi wpływ na wartość nieruchomości są: lokalizacja, stan zagospodarowania (kultura rolna), powierzchnia i kształt nieruchomości oraz droga dojazdowa. W operacie szacunkowym z dnia [...].07.2018 r. rzeczoznawca ustalił również trzecią wartość, czyli wartość nieruchomości według przeznaczenia w Planie zagospodarowania przestrzennego miasta [...] dla obszaru "ulicy [...]" w granicach ulic [...]-[...], zatwierdzonego uchwałą nr [...] Rady Miejskiej w [...] z dnia [...] lutego 2013 r. W tym przypadku rzeczoznawca ustalił za główne czynniki wpływające na wartość rynkową podobnych nieruchomości do wycenianej: lokalizacja, dostęp do sieci infrastruktury technicznej, warunki dojazdu, stan techniczno-użytkowy nieruchomości, powierzchnia gruntu. Zdaniem Kolegium istotne jest, że w wycenie nieruchomości według przeznaczenia określonego w planie z 2013 r. rzeczoznawca majątkowy uwzględnił fakt ograniczenia w zagospodarowaniu nieruchomości z uwagi na teren strefy kontrolowanej gazociągu, gdyż do porównania przyjął podobne transakcje o podobnych ograniczeniach. W tym celu rzeczoznawca majątkowy przyjął w procesie wyceny odpowiednią korektę stanu techniczno-użytkowego nieruchomości oraz zastosował dodatkowo współczynnik K uwzględniający między innymi ograniczenia w zagospodarowaniu związane z lokalizacją gazociągu, a także niekorzystnym kształtem wycenianej nieruchomości, uniemożliwiającym zabudowę kubaturową oraz brak sieci kanalizacji deszczowej. W wycenie uwzględniono również pogorszone warunki dojazdu do nieruchomości czyli konieczność przebudowy istniejącego układu komunikacyjnego. Uwzględniono zapisy nowego planu w zakresie dojazdu do wycenianych nieruchomości z drogi publicznej. Wobec powyższego rzeczoznawca zastosował korektę (obniżenie) wartości nieruchomości z tytułu służebności drogowej, uwzględniając koszty prawnego zapewnienia dostępu do drogi publicznej. Organ przyjmując ustalenia dokonane w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę majątkowego za prawidłowe, przyjął, że po porównaniu ustalonych wartości wycenianych nieruchomości według ustaleń "starego planu", "nowego planu" oraz faktycznego sposobu użytkowania, wzrost wartości nieruchomości oznaczonej ewidencyjnie jako działka nr [...] wynosi 241 207 zł, a nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...], 351 950 zł. Organ zaznaczył, że zbyciu podlegała część tych nieruchomości i z uwagi na ten fakt, łączny wzrost wartości działek zbytych (nr [...] i nr [...]) w dniu [...].01.2017 r. wynosi 147 000 zł. W ocenie Kolegium operat został wykonany zgodnie z obowiązującymi w tym zakresie przepisami. Z decyzją Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] nie zgodziła się [...] sp. z o. o. sp. k. z siedzibą we [...]. W skardze na decyzję organu zarzucono: 1) naruszenie art. 138 § 1 pkt. 2 w zw. z art. 7, 77 oraz 80 k.p.a. poprzez utrzymanie w mocy decyzji Prezydenta Miasta [...] nr [...] z dnia [...] marca 2019 r., w sytuacji gdy wydanie decyzji przez organ I instancji nastąpiło na podstawie nieprawidłowo sporządzonego operatu szacunkowego, bez wyjaśnienia wątpliwości, na które wskazywano; 2) naruszenie art. 37 ust. 12 u.p.z.p. w zw. z art. 151 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, poprzez błędne przyjęcie, iż wartość nieruchomości wycenianej wskazanej w operacie szacunkowym z dnia [...] lipca 2018 r. w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta [...] dla obszaru "ulicy [...]" w [...] (zatwierdzony Uchwałą Rady Miejskiej w [...] nr [...] z dnia [...] lutego 2013 r.) stanowi jej wartość rynkową; 3) naruszenie art. 36 ust. 4 w zw. z art. 37 ust. 1 u.p.z.p. poprzez wadliwe przyjęcie w niniejszej sprawie, że w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta [...] dla obszaru "ulicy [...]" w [...] doszło do wzrostu wartości nieruchomości, uzasadniającej ustalenie opłaty planistycznej. W oparciu o tak sformułowane zarzuty, skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz decyzji organu I instancji. W skardze znajduje się również wniosek o zwrot kosztów postępowania, w tym zwrot kosztów zastępstwa procesowego według norm prawem przewidzianych wraz z uiszczoną opłatą skarbową od pełnomocnictwa. Rozwijając zarzuty strona skarżąca podniosła, że zaskarżona decyzja została wydana w oparciu o operat szacunkowy sporządzony przez tą samą rzeczoznawcę majątkową, która opracowała operat na potrzeby wcześniejszej, uchylonej i przekazanej do ponownego rozpatrzenia decyzji Prezydenta Miasta [...], mimo iż decyzja ta z uwagi na błędy występujące w rzeczonym operacie szacunkowym została uchylona przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...]. Zdaniem skarżącej winno to skutkować wyborem innego rzeczoznawcy majątkowego po przekazaniu sprawy do ponownego rozpatrzenia bądź dokonaniem oceny prawidłowości operatu przez właściwą organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych. W obszernej argumentacji skargi został przedstawiony szereg zarzutów dotyczących treści operatu, mających na celu wykazanie, że przyjęty w sprawie za dowód operat szacunkowy nie może stanowić dowodu, gdyż nie spełnia on wymogów formalnych. Wskazano, że został on oparty na niewłaściwych danych i niewłaściwym doborze nieruchomości podobnych. Chcąc krótko przedstawić, czego dotyczyły zarzuty należy wskazać na: 1) nieprawidłowe daty transakcji przyjętych do dokonania wyceny nieruchomości w czasie obowiązywania starego planu oraz luki planistycznej; 2) błędny dobór nieruchomości podobnych dla oceny okresu luki planistycznej; 3) rozszerzenie obszaru rynku do obszaru województwa [...] (powiatów zbliżonych do powiatu [...]); 4) przyjęcie do wyceny nieruchomości prawa użytkowania wieczystego jako stan sprawny nieruchomości, co stanowi wyjątek od zasady, którą jest wykorzystywanie do wyceny nieruchomości transakcji sprzedaży własności nieruchomości; 5) brak wskazania przeznaczenia terenu nieruchomości podobnych; 6) pominięcie czynnika intensywności zabudowy; 7) brak uzasadnienia wyboru konkretnych nieruchomości podobnych; 8) brak przyjęcia, że strefa ochronna gazociągu wyłącza z nieruchomości pas 50 m (brak możliwości jakiejkolwiek zabudowy), przez co nie wiadomo czy przyjęte do wyceny nieruchomości podobne obciążone były tożsamym ograniczeniem; 9) dokonanie ustalenia przebiegu służebności drogowej podczas gdy niemożliwe jest ustanowienie takiej służebności; 10) pominięcie wątku dotyczącego faktycznej i możliwej do zrealizowania zabudowy z uwagi na występujące ograniczenia; 11) brak uzasadnienia w zakresie wyboru cech rynkowych i stopnia ich nasilenia oraz wagi; 12) brak wykazania, że deklarowany wzrost wartości nieruchomości wynika tylko i wyłącznie z faktu uchwalenia nowego planu. Wskazano, że operat jest pełny błędów i nieścisłości. Zarzucono organom obu instancji, że nie dokonały czynności służących wyjaśnieniu wątpliwości pomimo wniosków strony skarżącej. W odpowiedzi na skargę z dnia [...].10.2019 r., w odniesieniu do zarzutów skargi Kolegium po ich przeanalizowaniu uznało, że nie zasługują one na uwzględnienie. Organ podtrzymał w całości argumentację wyrażoną w zaskarżonej decyzji i wniósł o oddalenie skargi. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Skarga okazała się bezzasadna i należało ją oddalić. Podstawę prawną zaskarżonej stanowił art. 36 ust. 4, w zw. z art. 37 ust. 1 u.p.z.p. Zgodnie z art. 36 ust. 4 u.p.z.p., jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. Natomiast stosownie do art. 37 ust. 1 u.p.z.p. wysokość odszkodowania z tytułu obniżenia wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 36 ust. 3, oraz wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, ustala się na dzień jej sprzedaży. Obniżenie oraz wzrost wartości nieruchomości stanowią różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Roszczenia, o których mowa w art. 36 ust. 3, można zgłaszać w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące (art. 37 ust. 3 u.p.z.p.), przy czym przepis ust. 3 stosuje się odpowiednio do opłat, o których mowa w art. 36 ust. 4 (art. 37 ust. 4 u.p.z.p.). Jak słusznie zauważył organ powyższe uregulowania wyznaczają zasadnicze okoliczności, od których zależy możliwość ustalenia opłaty jednorazowej. W toku postępowania dowodowego organ powinien więc ustalić, czy: 1) nastąpiło zbycie prawa własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej (ewentualnie udziału w tym prawie); 2) zbycia dokonano w terminie pięciu lat liczonych od daty wejścia w życie planu miejscowego (lub jego ostatniej nowelizacji) określającego przeznaczenie nieruchomości; 3) w obowiązującym planie określona została stawka procentowa opłaty jednorazowej; 4) w związku z uchwaleniem lub zmianą planu miejscowego wzrosła wartość nieruchomości. Stosownie do przepisu art. 37 ust. 11 u.p.z.p., zasady określania wartości nieruchomości oraz osoby uprawnione do określania tej wartości zawierają przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz w związku z delegacją ustawową zawartą w art. 159 u.g.n., przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. W myśl postanowień art. 149 u.g.n., przepisy od art. 149-159 stosuje się do wszystkich nieruchomości bez względu na ich rodzaj, położenie i przeznaczenie, a także bez względu na podmiot własności i cel wyceny, jedynie z wyłączeniem określania wartości nieruchomości w związku z realizacją ustawy o scalaniu i wymianie gruntów. Ustalenia wartości nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, sporządzając na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego (art. 156 ust. 1 i art. 154 ust. 1 u.g.n.). Sporządzony zatem przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy stanowi dowód tego, jaką wartość miała nieruchomość przed uchwaleniem lub zmianą planu miejscowego i jaką wartość ma szacowana nieruchomość po uchwaleniu lub zmianie tego planu, a różnica tych wartości jest podstawą określenia opłaty (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 8 lutego 2008 r., sygn. akt II OSK 2012/06). W okolicznościach sprawy sporna jest wyłącznie ostatnia przesłanka, bowiem skarżąca kwestionuje prawidłowość wyceny nieruchomości służącej za dowód określonego wzrostu wartości nieruchomości. Bezsporne zaś jest, że uchwałą z dnia [...] lutego 2013 r. został przyjęty plan miejscowy, przewidujący w § 19 stawkę procentową opłaty jednorazowej wielkości 30%, zaś w dniu [...] stycznia 2017 r. strona skarżąca sprzedała nieruchomość stanowiącą działkę gruntu nr [...] i [...] (KW nr [...]) - akt notarialny repertorium A numer [...]. Wszczęcie postępowania w sprawie ustalenia opłaty jednorazowej nastąpiło w ustawowym terminie, tj. w dniu [...] lutego 2018 r., czyli w okresie przed upływem pięciu lat od daty wejścia w życie nowego planu zagospodarowania przestrzennego (przed [...] kwietnia 2018 r.). W niniejszej sprawie strona skarżąca podniosła zarzuty nieprawidłowego sporządzenia operatu szacunkowego. Zdaniem Sądu, operat szacunkowy sporządzony na potrzeby toczącego się postępowania administracyjnego nie zawiera niejasności i wątpliwości, które budziłyby zastrzeżenia odnośnie prawidłowości oceny dokonanej przez biegłego. Zarzuty skargi dotyczą głównie nieprawidłowości w ustaleniu kręgu nieruchomości podobnych, obszaru rynku oraz kwestii przypisania wag cenionym na rynku atrybutom nieruchomości. W ocenie Sądu nie budzi wątpliwości, że kwestie wyboru transakcji przyjętych do porównania i dat ich zawarcia leżą w gestii autora operatu. Dlatego też zarzuty skargi zdaniem Sądu w składzie orzekającym nie mogą odnieść zamierzonego skutku. Operat szacunkowy, jako opinia biegłego w rozumieniu art. 84 § 1 k.p.a. stanowi sformalizowaną prawnie opinię rzeczoznawcy majątkowego, wydawaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych. Ocena operatu szacunkowego przez organ nie jest więc możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych. Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości, dokonuje zgodnie z art. 154 ust. 1 u.g.n. rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. (wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Białymstoku, sygn. akt I SA/Bk 540/19). Dotyczy to także wyboru nieruchomości podobnych, nadających się do szacunku przy zastosowaniu odpowiednich współczynników korygujących. Organ dokonuje oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym. Ocena wartości dowodowej operatów jest możliwa przez organ administracyjny w sytuacji, gdy prosta analiza treści operatu budzi wątpliwości, co do ich spójności, logiczności, zupełności, nieścisłości, czy pominięcia elementów istotnych dla ustalenia wartości nieruchomości. W przedmiotowej sprawie brak było podstaw do kwestionowania operatu szacunkowego. Należy przypomnieć, że w orzecznictwie sądowym podkreśla się, że jeśli nie zachodzą szczególne okoliczności, rzeczoznawca majątkowy, dokonując wyceny nieruchomości może wziąć pod uwagę (jako materiał porównawczy) transakcje dokonywane w czasie bardziej lub mniej odległym od dnia wyceny. Analogiczne spostrzeżenie dotyczy również obowiązku dokonania odpowiedniego wyboru nieruchomości podobnych ze względu na ich położenie. Podkreślić przy tym należy, że dla zakwestionowania doboru nieruchomości podobnych niezbędne jest wykazanie oczywistych błędów i sprzeczności przyjętych przez biegłego założeń z zasadami wynikającymi z wiedzy specjalnej. Tymczasem treść zarzutów skargi nie zawiera jasno sformułowanych uwag popartych specjalistyczną wiedzą, opierając się tym samym na przypuszczeniach, które sprowadzają się do wniosku, że inny dobór nieruchomości pozwoliłby na osiągnięcie innego wyniku szacowania. Wniosek taki jest oczywiście uzasadniony, bez wątpienia bowiem zmiany w bazie transakcji rzutowałyby na wynik wyceny, jednak rzeczoznawca wedle swej najlepszej wiedzy i w oparciu o przepisy prawa dokonuje oceny, które z transakcji przyjąć do porównania. Ewentualne zastrzeżenia co do sposobu wyceny powinny jednak mieć ugruntowanie w wiedzy fachowej, a nie stanowić luźnych przypuszczeń i możliwych wariantów. Powyższe uwagi odnoszą się zarazem do przypisywania wagi poszczególnym atrybutom nieruchomości oraz opisu nieruchomości. Nie powinno bowiem budzić wątpliwości, że wyboru zespołu cech rynkowych oraz poziomu wskaźników korygujących cenę ze względu na obrane cechy rynkowe również dokonuje rzeczoznawca majątkowy (wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z dnia 21 grudnia 2017 r. sygn. akt II SA/Gd 585/17). W żadnym zaś wypadku nie można oczekiwać od organu procesowego weryfikacji operatu w zakresie doboru przez biegłego nieruchomości do porównań (ocena podobieństwa), właściwego wychwycenia cech różniących nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej, czy właściwego ustalenia współczynników korygujących. Są to bowiem już czynności stricte specjalistyczne, wymagające wiedzy fachowej, i o ile ich wynik nie koliduje z kryteriami swobodnej oceny dowodów, są procesowo nieweryfikowalne. Okoliczność ta pozwala zrozumieć rolę, jaką w systemie procesowej oceny operatu szacunkowego pełnić może instytucja weryfikacji operatu ze strony organizacji rzeczoznawców majątkowych. Skorzystanie przez organ procesowy lub przez stronę z oceny operatu, dokonywanej przez stowarzyszenie rzeczoznawców na podstawie art. 157 ust. 1 u.g.n., powinno mieć miejsce wówczas, gdy wątpliwości dotyczą właśnie materii specjalistycznej, aczkolwiek zakres przedmiotowy oceny specjalistycznej jest oczywiście nieograniczony. Wprowadzony przez ustawodawcę mechanizm oceny operatu szacunkowego przez innych specjalistów ma wyraźną dedykację. Ustawodawca świadomy jest, że operat szacunkowy zawiera również takie elementy treściowe, które wymykają się kryteriom procesowej oceny dowodów, stąd też możliwość skorzystania z oceny specjalistycznej. Zaznaczyć należy, że zwrócenie się przez organ administracji do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych ma charakter uznaniowy. Nie wyłącza to oczywiście prawa strony do wystąpienia bezpośrednio do organizacji zawodowej o dokonanie oceny prawidłowości operatu. Skarżąca mając zastrzeżenia co do rzetelności i prawidłowości wykonania przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego, mogła skorzystać z możliwości oceny operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych w celu skontrolowania prawidłowości sporządzenia tego operatu. Możliwość ta i skorzystanie z niej zależy jednak od inicjatywy strony, która dąży do zakwestionowania prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego jako podstawy wydania decyzji (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 23 czerwca 2016 r. sygn. akt II OSK 2600/14). Nadto Skarżąca oczywiście mogła być aktywna w postępowaniu administracyjnym, a wykazując troskę o własne interesy powinna przedstawić własny, wykonany na jej zlecenie kontroperat, który mógłby na płaszczyźnie fachowej podjąć polemikę z treścią i wynikami operatu sporządzonego na zlecenie organu. Jak wynika z akt sprawy skarżąca nie złożyła własnego operatu szacunkowego, sporządzonego na jej zlecenie i nie wnosiła o dopuszczenie takowego, jako dowodu. Kwestia podnoszona przez stronę skarżącą dotycząca poszerzenia przez biegłą rynku o transakcje nieruchomościami z rynku województwa [...] również wymyka się procesowej kontroli dokonywanej przez organ w ramach art. 80 k.p.a. Ustalenie podobieństwa rynków wymaga bowiem wiedzy specjalistycznej. Wskazać jedynie można, że możliwość poszerzenia rynku przewiduje wprost § 26 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Biegła w operacie szacunkowym (str. 17) stwierdziła, że konieczność takiego zabiegu wynikała ze słabo rozwiniętego rynku obejmującego teren [...] w zakresie transakcji gruntami porównywalnymi. Ze względu na brak wystarczającej ilości transakcji biegła dalszą analizą objęła rynek regionalny – województwo [...]. Istotne jest, że w wycenie rzeczoznawca uwzględniła fakt ograniczenia w zagospodarowaniu nieruchomości z uwagi na teren strefy kontrolowanej gazociągu, gdyż do porównania przyjęła podobne transakcje, o podobnych ograniczeniach. W tym celu rzeczoznawca przyjęła odpowiednią korektę stanu techniczno-użytkowego nieruchomości oraz zastosowała dodatkowo współczynnik K uwzględniający między innymi ograniczenia w zagospodarowaniu związane z lokalizacją gazociągu, a także niekorzystnym kształtem nieruchomości. Zastosowany przy wycenie współczynnik korekcyjny K uwzględnił te stany cech rynkowych nieruchomości, których ocena wykracza poza zakres odnotowany na rynku, tj. oceny słabsze od najsłabszych na rynku. W ocenie również uwzględniono pogorszone warunki dojazdu do nieruchomości czyli konieczność przebudowy istniejącego układu komunikacyjnego. Wobec tego zastosowano korektę (obniżenie) wartości nieruchomości z tytułu służebności drogowej, uwzględniając koszty prawnego zapewnienia dostępu do drogi publicznej. Końcowo podkreślić należy, iż pomimo, że opinia biegłego sporządzona jest w oparciu o przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami, to stosują się do niej wszelkie reguły dotyczące postępowania dowodowego, wskazane w k.p.a. Stąd też opinia taka, jak każdy inny dowód w postępowaniu administracyjnym podlega ocenie organu w oparciu o art. 80 k.p.a. Operat rzeczoznawcy majątkowego ma moc prawną opinii biegłego (art. 84 § 1 k.p.a.), zatem podlega swobodnej ocenie jako element materiału dowodowego (art. 80 k.p.a.). Oceniając operat organy administracji ani sąd nie mogą wchodzić w zakres wiadomości specjalnych posiadanych przez biegłego (por. m.in. wyrok NSA z dnia 27 grudnia 2016 r., sygn. akt II OSK 801/15). W ocenie Sądu organ odwoławczy prawidłowo – we wskazanym powyżej zakresie, bez merytorycznego sprawdzenia ustaleń operatu szacunkowego, dokonał analizy oraz oceny sporządzonego operatu szacunkowego. Słusznie organ doszedł do przekonania, że przedłożony w sprawie operat szacunkowy zawiera dane niezbędne do oceny jego rzetelności i jednocześnie wskazuje okoliczności sprawy konieczne do oceny adekwatności tego dowodu do okoliczności rozpatrywanej sprawy. Tutejszy Sąd w pełni podzielił stanowisko zaprezentowane w zaskarżonej decyzji, zgodnie z którym analizowany operat szacunkowy wyjaśnia, dlaczego rzeczoznawca dokonał takich, a nie innych wyborów i ustaleń. Mając powyższe na uwadze Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu, na podstawie art. 151 p.p.s.a. orzekł jak w sentencji wyroku.