II SA/Wr 594/25

Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia NSA Halina Filipowicz-Kremis Sędziowie: Sędzia WSA Olga Białek (spr.) Asesor WSA Malwina Jaworska-Wołyniak Protokolant: asystent sędziego Angelika Mielcarek po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 28 maja 2026 r. sprawy ze skargi M. R. i R. R. na decyzję Wojewody Dolnośląskiego z dnia 11 czerwca 2025 r. nr NRŚ-OR.7570.144.2024.KK w przedmiocie ustalenia odszkodowania z tytułu prawa własności nieruchomości, które przeszło na rzecz gminy pod realizację inwestycji drogowej I. uchyla zaskarżoną decyzję; II. zasądza od Wojewody Dolnośląskiego na rzecz skarżących kwotę 17 358 (słownie: siedemnaście tysięcy trzysta pięćdziesiąt osiem) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania.

Decyzją z dnia 8 października 2024 r. Starosta D. (organ I instancji) ustalił na rzecz M. R. i R. R. (dalej jako skarżących) odszkodowanie z tytułu nabycia przez Gminę B. prawa własności nieruchomości oznaczonych geodezyjnie jako działki nr [...] o pow. [...] ha i nr [...] o pow. [...] ha położonych w B. W uzasadnieniu wyjaśniono, że zgodnie z decyzją Starosty D. z dnia 12 września 2023 r. (nr 419/2023) zezwalającą Burmistrzowi Miasta B. na realizację inwestycji drogowej polegającej na przebudowie i rozbudowie dróg wraz z infrastrukturą techniczną w ramach zadania "Przebudowa drogi gminnej nr [...] (ul. [...] – etap I) oraz drogi gminnej nr [...] (ul. [...]), dalej jako decyzja ZRID, przeznaczone zostały pod inwestycję drogową i przeszły na własność Gminy B. z dniem w którym decyzja ZRID stała się ostateczna (tj. z dniem 23 grudnia 2023 r.). W związku z pozbawieniem skarżących prawa własności ww. działek organ I instancji wszczął z urzędu postępowanie w sprawie ustalenia odszkodowania. Postępowanie to zakończono decyzją przyznającą odszkodowanie w wysokości po 326 121,60 zł dla każdego z byłych właścicieli, którego podstawą była wartości nieruchomości określonej w operacie szacunkowym sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego. W toku postępowania byli właściciele złożyli zastrzeżenia wobec tego operatu zarzucając zaniżenie wartości nieruchomości ustalonej przez biegłego w stosunku do faktycznej wartości rynkowej, co wynikało z przyjęcia do porównania transakcji niepodobnych z miejscowości S., pomimo, że na rynku lokalnym odbyły się transakcje nieruchomościami podobnymi. Wskazano, że np. nieruchomości położone w bezpośrednim sąsiedztwie osiągnęły znacznie wyższe ceny transakcyjne – zostały sprzedane na rzecz "D." i "B." za ponad milion złotych. W związku z powyższym skarżący przedłożyli organowi operat szacunkowy sporządzony na ich zlecenie w dniu 25 stycznia 2024 r. przez rzeczoznawcę majątkowego D. S. Organ I instancji przedstawił zastrzeżenia skarżących rzeczoznawcy który sporządził operat szacunkowy na jego zlecenie. Ustosunkowując się do tych uwag biegły uznał je za nieuzasadnione. Organ dokonał natomiast własnej oceny operatu szacunkowego przedłożonego przez skarżących stwierdzając, że spełnia on wymogi formalne wynikające z rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, jednak wątpliwości wzbudzają przyjęte w procesie wyceny transakcje, w tym transakcja z terenu Ś. z ceną na poziomie 764,53 złm2, która znacznie odbiega od pozostałych cen przyjętych przez biegłą i zaburza obraz wyceny (inne transakcje wskazują na cenę na poziomie 445 zł). Z tych względów Starosta uznał, że przedłożony przez strony operat nie może stanowić podstawy do ustalenia odszkodowania i należy odmówić mu mocy dowodowej. Decyzja organu I instancji została zakwestionowania przez skarżących w drodze odwołania, w którym zarzucono naruszenie przepisów prawa procesowego poprzez bezkrytyczne przyjęcie wartości nieruchomości na poziomie 621 184,00 zł w sytuacji, kiedy w innym operacie szacunkowym znajdującym się w aktach sprawy wartość tej samej nieruchomości została określona na kwotę 909 000,00 zł, a organ nie wyjaśnił tak znacznej różnicy w wartości nieruchomości poprzez zwrócenie się do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych; przyjęcie do ustalenia wysokości odszkodowania wartości nieruchomości z dnia 12 czerwca 2024 r., tj. z daty sporządzenia operatu szacunkowego na zlecenie organu pierwszej instancji, podczas gdy wartość nieruchomości powinna być aktualna – tj. określona na dzień wydania decyzji, tj. 8 października 2024 r.; zaakceptowanie wartości w oparciu o operat szacunkowy opracowany przez rzeczoznawcę majątkowego od lat pracującego na rzecz organu i otrzymującego od organu wynagrodzenie i całkowite odrzucenie wartości nieruchomości wynikające z operatu szacunkowego opracowanego przez innego rzeczoznawcę, w konsekwencji wydanie decyzji tylko na podstawie części materiału dowodowego, a nie jak tego wymaga przepis art. 80 k.p.a. w oparciu o całokształt materiału dowodowego. Jednocześnie odwołujący się wnieśli o przeprowadzenie dowodu z dokumentów w postaci: załącznika do zarządzenia nr [...] Burmistrza Miasta B. z dnia [...] lipca 2019 r., informacji Burmistrza Miasta B. z dnia [...] września 2019 r. o sprzedaży za kwotę 1 010 000,00 zł "D." S.A. z siedzibą w K. nieruchomości gruntowej stanowiącej własność Gminy B., oraz z przedwstępnej umowy sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego z dnia 31 marca 2022 r., Rep. [...] nr [...]. Wniesiono także o wystąpienie do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o dokonanie oceny prawidłowości sporządzenia obu znajdujących się w aktach sprawy operatów szacunkowych. Wojewoda nie uwzględnił odwołania i zaskarżoną obecnie decyzją utrzymał w mocy decyzję organu I instancji. Argumentując podjęte rozstrzygnięcie odwoławczy po przywołaniu podstaw materialnoprawnych orzekania wynikających z przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2002 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz.U z 2024 r., poz. 1145) dalej jako "specustawa" oraz z ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (DZ.U z 2024 r., poz. 1145 ze zm) dalej jako u.g.n., podkreślił szczególną moc dowodową jaką w procesie ustalenia odszkodowania należy przypisać operatowi szacunkowemu. Operat ten jak każdy inny dowód podlega ocenie organu która dokonywana jest zarówno pod względem spełnienia przez niego wymogów formalnych, jak i wymogów materialnych wynikających z przepisów u.g.n. oraz rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (Dz. U. z 2023 r. poz. 1832), zwanego dalej "r.wyc." Dokonując oceny operatu szacunkowego sporządzonego na zlecenie organu I instancji przez rzeczoznawcę majątkowego G. K., Wojewoda stwierdził, że spełnia on najważniejsze wymogi formalne co do obligatoryjnych elementów struktury przewidzianych w § 56 r.wyc. Organ odwoławczy nie dopatrzył się również błędów rachunkowych, które mogłyby rzutować na rezultat oszacowania. Zdaniem Wojewody autor opinii prawidłowo ustalił przeznaczenie wycenianej nieruchomości jako zabudowę usługową pomimo, że oparł się na ustaleniach Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy B., przyjętym uchwałą nr [...] Rady Miejskiej B. z dnia [...] października 2014r., a nie na zapisach decyzji nr 52/2017 r. Burmistrza Miasta B. z dnia 18 października 2017 r. o ustaleniu warunków zabudowy. Z uwagi jednak na przeznaczanie w tej decyzji działek nr [...] i nr [...] pod usługi – podobnie jak w Studium - nie miało to wpływu na dalsze ustalenia poczynione w operacie szacunkowym i określoną w nim wartość wycenianej nieruchomości. Stan nieruchomości na dzień 12 września 2023 r. (art. 18 ust. 1 specustawy), biegły opisał zgodnie z jego ustawową definicją zawartą w art. 4 pkt 17 u.g.n. Uwzględnił przy tym stan prawny przedmiotu wyceny objęty treścią ww. księgi wieczystej nr [...], dane ewidencyjne wynikające z informacji z rejestru gruntów i wyrysu z mapy ewidencyjnej. Następnie, w celu realizacji zasady korzyści wyrażonej w art. 134 u.g.n. biegły przeprowadził badanie rynku odrębnie dla nieruchomości nabywanych pod drogi publiczne i odrębnie przeznaczonych pod zabudowę usługową. W efekcie dokonanych analiz doszedł do przekonania, że ceny gruntów nabywanych pod zabudowę usługową są zdecydowanie wyższe od cen nieruchomości drogowych, gdyż najwyższa zaktualizowana cena jednostkowa gruntu przeznaczonego pod drogi publiczne (81,31 zł/m2) jest prawie trzykrotnie niższa od najniższej zaktualizowanej ceny jednostkowej gruntu przeznaczone pod zabudowę usługową (234,15 zł/m2), przy czym na prawidłowość tych ustaleń nie ma wpływu fakt, że jedna z transakcji wskazanych w tabeli na str. 13 operatu (lp.1 o zaktualizowanej cenie jednostkowej 77,54 zł/m2) dotyczyła nieruchomości przeznaczonej pod drogę wewnętrzną a nie pod drogę publiczną. Celem oszacowania wartości prawa własności nieruchomości rzeczoznawca zastosował podejście porównawcze, metodę porównywania parami. Organ prześledził tok wyceny wynikający z operatu szacunkowego i nie dostrzegł w tym względzie nieprawidłowości. Stwierdził, że biegły przyjął do porównania pięć nieruchomości podobnych o zaktualizowanych cenach transakcyjnych w granicach od 234,15 zł/m2 do 386,63 zł/m2, przy czym, przedmiotem wszystkich transakcji było prawo własności. Następnie, na podstawie badania rynku, określił cechy rynkowe nieruchomości oraz ich wagi przyjmując, że wpływ na wartość rynkową szacowanej nieruchomości gruntowej miały: lokalizacja (25 %), sąsiedztwo (25%), dostępność komunikacyjna (20%), uzbrojenie terenu (20%) oraz powierzchnia działki (10 %). Zaznaczył również, że cecha struktura geodezyjna nieruchomości nie wpływa na cenę transakcyjną nieruchomości (wyjaśnienia biegłego udzielone w piśmie z dnia 29 kwietnia 2025 r.). Mając na względzie opracowaną skalę ocen, autor opinii zakwalifikował wycenianą nieruchomość jako charakteryzującą się: "przeciętną" lokalizacją, "korzystnym" sąsiedztwem, uzbrojeniem terenu w "4 sieci", "dobrą" dostępnością komunikacyjną i powierzchnią wynoszącą "[...] m2". Na podstawie powyższej charakterystyki ze zbioru pięciu transakcji wybrane zostały trzy, dotyczące nieruchomości najbardziej podobnych do wycenianej nieruchomości. Pierwsza z nich dotyczy nieruchomości o zaktualizowanej cenie jednostkowej 386,63 zł/m2, położonej w D., obręb C., charakteryzującej się: "dobrą" lokalizacją, "korzystnym" sąsiedztwem, uzbrojeniem terenu w "3 sieci", "przeciętną" dostępnością komunikacyjną i powierzchnią wynoszącą "[...] m2". Druga dotyczy nieruchomości o zaktualizowanej cenie jednostkowej 285,50 zł/m2, położonej w B., obręb O., charakteryzującej się: "przeciętną" lokalizacją, "korzystnym" sąsiedztwem, uzbrojeniem terenu w "3 sieci", "dobrą" dostępnością komunikacyjną i powierzchnią wynoszącą "[...] m2". Trzecia zaś dotyczy nieruchomości o zaktualizowanej cenie jednostkowej 306,05 zł/m2, położonej w S., obręb N., charakteryzującej się: "przeciętną" lokalizacją, "dobrym" sąsiedztwem, uzbrojeniem terenu w "3 sieci", "dobrą" dostępnością komunikacyjną i powierzchnią wynoszącą "[...] m2". Po uwzględnieniu poprawek wynikających z różnic pomiędzy ocenami poszczególnych cech, ustalone przez biegłego ceny jednostkowe nieruchomości podobnych wyniosły odpowiednio: 379,01 zł/m2, 300,75 zł/m2 i 344,17 zł/m2, co w konsekwencji dało cenę średnią arytmetyczną na poziomie 341,31 zł/m2 oraz wartość nieruchomości w zaokrągleniu w wysokości 621184,00 zł. Ponadto, biegły w ocenianej opinii prawidłowo wskazał, że wycenę sporządzono według cen netto, nie zawierających VAT. Odnosząc się do operatu szacunkowego przedłożonego w toku postępowania przez skarżących Wojewoda podzielił stanowisko organu I instancji, że jego wartość dowodową wykluczają istotne wady. Po pierwsze, określając wartość wywłaszczonej nieruchomości rzeczoznawca zobligowana była do zbadania tzw. zasady korzyści, ujętej w art. 134 ust. 3 i 4 u.g.n., czego nie uczyniła. W tym celu powinna zweryfikować, który ze sposobów użytkowania (jakie przeznaczenie) jest korzystniejsze dla wywłaszczonej nieruchomości, tj. rzeczywiste (zabudowa usługowa), czy alternatywne (droga publiczna). W związku z tym analizą należało objąć zarówno rynek transakcji nieruchomościami o przeznaczeniu drogowym, jak również rynek transakcji nieruchomościami o przeznaczeniu usługowym, czego jednak biegła nie zrobiła. Po drugie, jako, że wywłaszczona nieruchomość przeznaczona była w całości pod zabudowę usługową, jej wartość należało określić w oparciu o transakcje o takim samym jednorodnym przeznaczeniu usługowym. Tymczasem w opracowaniu dwie spośród czterech nieruchomości podobnych wskazanych w tabeli nr 1 na stronie 11 operatu charakteryzują się mieszanym przeznaczeniem, tj. w części pod usługi i w części pod przemysł (transakcja Lp. 2) oraz w części pod usługi i w części pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną (transakcja Lp. 4), w związku z czym, nie sposób uznać ich za podobne do wycenianej nieruchomości w rozumieniu art. 4 pkt 16 u.g.n. Po trzecie, zgodnie z § 5 ust. 4 i 5 r.wyc. do zbioru nieruchomości podobnych stanowiącego podstawę wyceny, nie mogą być przyjmowane transakcje nieruchomościami w których wystąpiły szczególne warunki zawarcia transakcji powodujące ustalenie ceny w sposób rażąco odbiegający od przeciętnych cen uzyskiwanych za nieruchomości podobne, przy czym za szczególne warunki zawarcia transakcji uważa się w szczególności sprzedaż dokonaną w postępowaniu egzekucyjnym, sprzedaż z bonifikatą, sprzedaż z odroczonym terminem zapłaty lub sprzedaż z odroczonym terminem wydania nieruchomości nabywcy. Tymczasem ww. warunków nie spełnia jedna z spośród czterech nieruchomości podobnych wskazanych w tabeli nr 1 na stronie 11 operatu (transakcja Lp. 1), która w cenie transakcyjnej obok ceny netto nieruchomości, zawiera również cenę netto za majątkowe prawa autorskie do PnB, co wynika bezpośrednio z treści opracowania. Wojewoda zaznaczył, że dostrzegł fakt, że przedmiotowy operat utracił aktualność, jednak ze względu na stwierdzone wady świadczące o jego nieprzydatności, uznał za zbędne występowania do rzeczoznawcy o potwierdzenie jego aktualności. Zdaniem organu odwoławczego, słusznym było, w realiach tej sprawy, powiększenie przez organ pierwszej instancji kwoty odszkodowania, na podstawie art. 18 ust. le pkt 3 specustawy, o 5% wartości nieruchomości. Prawidłowo także określono udziały w jakich przedmiotowe odszkodowanie przysługuje skarżącym (tj. po 1/2 części) oraz prawidłowo określono ich wysokość (tj. po 326 121,60 zł). Odnosząc się do zarzutów odwołania Wojewoda stwierdził, że nie są one zasadne. Wydając kwestionowaną decyzję organ pierwszej instancji zebrał i rozpatrzył cały materiał dowodowy, w tym przede wszystkim, dokonał oceny obu znajdujących się w aktach sprawy operatów szacunkowych. Pozytywnie ocena operatu sporządzonego na zlecenie organu oraz negatywna ocena operatu sporządzonego na zlecenie skarżących została potwierdzona w toku postępowania drugoinstancyjnego, przy czym, wbrew twierdzeniom odwołania, oceny obu opracowań dokonano wyłącznie pod względem zgodności z obowiązującymi przepisami prawa, a także zasadami logiki i wiedzy powszechnej, nie wchodząc tym samym w sferę wiedzy specjalistycznej z zakresu wyceny nieruchomości. Powyższe oceny wyłączały potrzebę wystąpienia przez organ pierwszej instancji o dokonanie oceny prawidłowości sporządzenia obu opracowań przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych i z tego też względu brak było podstaw do tego rodzaju działania na etapie postępowania odwoławczego. Strony były natomiast informowane o możliwości samodzielnego wystąpienia do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, jednak z przysługującego im, zgodnie z art. 157 u.g.n., uprawnienia nie skorzystali. W kwestii zarzutów dotyczących merytorycznych aspektów sporządzenia operatu szacunkowego z dnia 12 czerwca 2024 r., Wojewoda wskazał, że biegły działając na wezwanie organu (pismo z dnia 16 kwietnia 2025 r., znak: [...]) odniósł się do nich w wyjaśnieniach udzielonych w piśmie z dnia 29 kwietnia 2025 r. Rzeczoznawca wskazał, że w procesie analizy rynku dążył do objęcia zakresem terytorialnym obszaru jak najmniejszego sąsiadującego z wyceniana nieruchomością, przy czym celowo unikał objęcia zakresem analizy terenów miast na prawach powiatu oraz miast położonych na terenie oddziaływania W. Następnie wyjaśnił, że stan rynku nieruchomości podobnych pozwolił na zebranie transakcji z lat 2022-2024, zaś najstarsza transakcja w prezentowanym zbiorze zawarta została w styczniu 2022 r, przy czym, w § 5 ust. 1 rozporządzenia dopuszczono dłuższy okres badania cen niż dwa lata. Wyjaśnił także, że rozszerzenie analizy rynku o ponad dwa lata przed datą wyceny uzasadniono małą liczbą transakcji. Co do załączonych do odwołania dowodów, Wojewoda stwierdził, że nie mogą one stanowić podstawy do ustalenia wartości wywłaszczonej nieruchomości. Pierwsze dwa z ww. dokumentów dotyczą bowiem transakcji nieruchomością z częściami składowymi w postaci budynku niemieszkalnego, wiaty, ogrodzenia i utwardzenia betonowego i z kostki betonowej, a więc niepodobnej do wycenianej nieruchomości z uwagi na jej stan zagospodarowania, trzeci natomiast stanowi umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości, w związku z czym, wskazana w niej cena nieruchomości nie stanowi ceny transakcyjnej w rozumieniu u.g.n. i rozporządzenia. Nie godząc się z powyższym rozstrzygnięciem skarżący wnieśli skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu, zarzucając: I. naruszenie przepisów postępowania administracyjnego mających istotny wpływ na wynik sprawy, tj.: 1. art. 80 k.p.a w zw. z art. 7 i art. 77 § 1 k.p.a poprzez niepodjęcie wszelkich niezbędnych czynności zmierzających do ustalenia właściwej wartości należnego skarżącym odszkodowania za wywłaszczenie nieruchomości, wybiórczą ocenę zebranego w sprawie materiału dowodowego oraz naruszenie zasady swobodnej oceny dowodów, w tym w szczególności: a) wydanie decyzji na podstawie pobieżnej i bezkrytycznej analizy operatu szacunkowego z dnia 12 czerwca 2024 r. sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego na zlecenie organu, b) brak należytego rozpatrzenia pozostałych zgromadzonych w sprawie dowodów, w tym w szczególności: zarzutów i wniosków skarżących przedstawionych w trakcie postępowania. II. art. 107 § 3 w zw. z art. 8 § 1 i art. 11 k.p.a. poprzez niedostateczne uzasadnienie faktyczne decyzji, które zawierać powinno m.in. dokładne wyjaśnienie przyczyn, z powodu których organ niektórym dowodom odmówił wiarygodności i mocy dowodowej, co narusza zasadę pogłębiania zaufania do organów administracji publicznej oraz przekonywania stron do wydawanych rozstrzygnięć. IlI. art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a poprzez utrzymanie w mocy wadliwej decyzji organu I Instancji. Na podstawie art. 106 § 3 p.p.s.a. skarżący wnieśli o dopuszczenie i przeprowadzenie dowodów uzupełniających z dokumentów potwierdzających, że operat rzeczoznawcy majątkowego sporządzany na zlecenie organu ma istotne wady dyskwalifikujące go jako dowód na wartość rynkową nieruchomości, tj.: - zaświadczenia z dnia 14 lipca 2025r Urzędu Miasta w D. o przeznaczeniu działki nr [...] w D. o powierzchni [...] m2 - że jest przeznaczona pod zabudowę mieszkaniowo-usługową (dotyczy transakcji nr 1 w operacie szacunkowym biegłego) - na fakt, że działka przyjęta przez biegłego jako porównawcza, nie jest działką przeznaczoną - jak to przyjął biegły - pod zabudowę usługową, ale pod zabudowę mieszkaniowo-usługową - fragmentu aktu notarialnego umowy sprzedaży (dotyczy transakcji nr 3 w operacie szacunkowym) na fakt przyjęcia przez biegłego błędnej ceny jednostkowej i na fakt, że biegły stwierdził, że przedmiotem sprzedaży była tylko jedna działka podczas, gdy w rzeczywistości, przedmiotem sprzedaży były dwie działki. Ponadto wniesiono o dopuszczenie w charakterze dowodu operatu szacunkowego z dnia 11 lipca 2025r sporządzonego na zlecenie skarżących przez rzeczoznawcę majątkowego M. N. w przedmiocie określenia wartości rynkowej prawa własności do nieruchomości oznaczonych nr [...] i nr [...] na kwotę 908 000 zł Skarżący wyjaśnili, że niezbędność przeprowadzenia dowodu z tego operatu szacunkowego wynika z tego, że zachodzi konieczność wyjaśnienia dlaczego wartość tych samych nieruchomości określona przez dwóch rzeczoznawców majątkowych na kwotę 909 000,00 zł i 908 000,00 zł różni się tak bardzo znacznie - bo o kwotę 286 816,00 zł - od wartości nieruchomości określonej na kwotę 612 184,00zł przez rzeczoznawcę działającego na zlecenie organu administracji publicznej. Jest to różnica przekraczająca wartość 1/3 części wywłaszczonych nieruchomości. Pozostawienie tego bez dogłębnego wyjaśnienia wprost narusza przepisy art. 8 k.p.a. i rodzi u skarżących przypuszczenie, że działający na zlecenie organu administracyjnego rzeczoznawca majątkowy celowo zaniżył wartość nieruchomości skarżących, aby Gmina Miasto B. poniosła niższe koszty odszkodowania za wywłaszczone nieruchomości skarżących. Zarzucając powyższe wniesiono o uchylenie decyzji I i II instancji oraz o zasądzenie kosztów postępowania. Rozwijając w uzasadnieniu skargi przedstawione wyżej zarzuty skarżący dowodzili, że operat stanowiący podstawę ustalenia odszkodowania nie opiera się na prawidłowych danych dotyczących nieruchomości porównawczych, co wielokrotnie było już podnoszone w trakcie postępowania. W szczególności zwrócono uwagę, że pierwsza transakcja (umowa przeniesienia własności w wykonaniu warunkowej umowy sprzedaży - akt notarialny rep. [...] numer [...]) dotyczy gruntu położonego w D., obręb C., działka nr [...] o powierzchni [...] m2. Działka ta ujawniona jest w księdze wieczystej nr [...]. Zgodnie z treścią aktu notarialnego oraz zaświadczeniem organu gminy o przeznaczeniu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego przeznaczona została pod zabudowę mieszkaniowo-usługową. Wobec powyższych okoliczności skarżący uznają, że biegły sporządzający wycenę na zlecenie organu poświadczył nieprawdę stwierdzając, że wszystkie przyjęte przez niego nieruchomości do porównania są przeznaczone pod zabudowę usługową. Organ odwoławczy stwierdził natomiast, że wartość wycenianej nieruchomości należy bezwzględnie określić z wykorzystaniem nieruchomości o takim samym jednorodnym przeznaczeniu usługowym. Była to jedna z głównych przyczyn odrzucenia operatu sporządzonego na zlecenie skarżących jako materiału dowodowego. Takie same standardy oceny nie zostały zastosowane do oceny operatu sporządzonego na zlecenie organu. Skarżący przedstawili także zastrzeżenia co do drugiej transakcji wskazując, że w odniesieniu do tej nieruchomości (B., obręb [...] O., działka nr [...] o powierzchni [...] m2) nie doszło do zawarcia umowy sprzedaży ale przejście własności nastąpiło na skutek oświadczenia Gminy B. o wykonaniu prawa pierwokupu. Dodatkowo cena nieruchomości została ustalona w przedwstępnej umowie sprzedaży sporządzonej w dniu 14 lipca 2020 roku (Rep. [...] [...]), zatem użyta do wyliczenia cena transakcyjna to cena historyczna – nieaktualna. W kwestii trzeciej transakcji przyjętej do porównania (dotyczy gruntu położonego w mieście S., obrąb [...] N., działka nr [...] o powierzchni [...] m2 oraz [...] o powierzchni [...] m2 łączna powierzchnia [...] m2) podniesiono, że zgodnie z aktem notarialnym cena sprzedaży obejmuje dwie działki podczas, gdy biegły poświadczył, że przedmiotem sprzedaży była tylko jedna działka o pow. [...]m2, ponadto przyjęta cena była ceną brutto. Wskazując na powyższe skarżący stwierdzili, że wszystkie transakcje przyjęte przez biegłego do wyceny przedmiotowej nieruchomości były wadliwe: pierwsza transakcja ma inne przeznaczenie (pod zabudowę mieszkaniowo-usługową), druga zawarta została z ceną ustaloną w roku 2020, trzecia przyjęta była z ceną brutto (zawierającą podatek VAT) a wielkość powierzchni sprzedanego gruntu była zupełnie inna niż podana przez biegłego w operacie. Zarówno organ I, jak i II instancji nie przeprowadzili oceny dowodu biegłego, co skutkowało przyjęciem w poczet materiału dowodowego opinii z rażącymi błędami dyskwalifikującymi ją jako materiał dowodowy. Operat szacunkowy z takim błędami nie ma jakiejkolwiek wartości merytorycznej i nie może być podstawą ustalenia wysokości odszkodowania. W odpowiedzi na skargę organ administracji wniósł o jej oddalenie. Zaznaczono, że zarzuty dotyczące operatu szacunkowego są nowe i nie były dotychczas w postępowaniu administracyjnym podnoszone a organ nie miał możliwości zweryfikowania ich zasadności poprzez wezwanie rzeczoznawcy majątkowego do złożenia stosownych wyjaśnień. Mając jednak na uwadze treść zarzutów skarżących organ wskazał, że w operacie szacunkowym z dnia 12 czerwca 2024 r. oraz w wyjaśnieniach biegłego udzielonych w piśmie z dnia 29 kwietnia 2025r. jednoznacznie wskazano, że wszystkie nieruchomości podobne były przeznaczone pod zabudowę usługową, zaś w piśmie z dnia 29 kwietnia 2025 r. wyjaśniono, że wszystkie transakcje dotyczyły nieruchomości składających się z pojedynczych działek geodezyjnych, w związku z czym, Wojewoda nie miał podstaw do podważenia przedmiotowych okoliczności w toku postępowania. Co do zarzutu dotyczącego wykorzystania w procesie wyceny transakcji nieruchomością przeznaczoną pod zabudowę mieszkaniowo-usługową, organ wskazał, że zgodnie z treścią zaświadczenia Burmistrza Miasta w D. z dnia 14 lipca 2025 r. nieruchomość w granicach działki nr [...], obręb C., gmina D., znajdowała się na obszarze oznaczonym w planie miejscowym symbolem [...].MU - zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna i jednorodzinna oraz zabudowa usługowa. Nie posiadała więc przeznaczenia mieszanego, jak miało to miejsce w przypadku części nieruchomości podobnych wykorzystanych w sporządzonym na zlecenie skarżących operacie szacunkowym z dnia 25 stycznia 2024 r. oraz, jak ma to miejsce w przypadku części nieruchomości podobnych wykorzystanych w dołączonym do skargi operacie szacunkowym z dnia 11 lipca 2025 r. (zob. opisy nieruchomości w tabeli nr 1 na str. 11 operatu). Działka posiadała przeznaczenie jednorodne, które dla całej nieruchomości, obok zabudowy usługowej, przewidywało alternatywne przeznaczenie w postaci zabudowy mieszkaniowej. Powyższa okoliczność, o ile w ogóle miała wpływ na wartość przedmiotowej nieruchomości, to z uwagi na swój charakter (możliwość wykorzystania całej nieruchomości zarówno pod zabudowę usługową, jak i pod zabudowę mieszkaniową, mogłaby zostać uznana za bardziej atrakcyjną niż nieruchomość przeznaczona jedynie pod zabudowę usługową) powodowałaby zwiększenie ustalonej w operacie wartości wycenianej nieruchomości (jest to transakcja o najwyższej zaktualizowanej cenie jednostkowej - 386,63 zł/m2), a jej ewentualne usunięcie z opracowania prowadziłoby do przyznania odszkodowania w niższej wysokości niż dotychczasowa. W odniesieniu do zarzutu skargi dotyczącego wykorzystania w procesie wyceny transakcji nieruchomością o nieaktualnej cenie, wskazano, że datę zawarcia transakcji nieruchomością stanowi data zawarcia aktu notarialnego przenoszącego prawo własności nieruchomości, a więc, co do zasady data zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości. W przypadku zaś skorzystania przez Gminę z prawa pierwokupu nieruchomości, data złożenia przez wójta (burmistrza albo prezydenta miasta) oświadczenia o którym mowa w art. 110 ust. 4 u.g.n. Natomiast okoliczność poprzedzenia ww. aktu notarialnego przedwstępną umową sprzedaży nieruchomości, jak i sama data zawarcia tego rodzaju umowy, pozostają bez znaczenia dla procesu wyceny nieruchomości. Z powyższych względów nie sposób uznać za nieaktualną wskazaną w skardze cenę transakcyjną nieruchomości. Organ zaznaczył także, że wszystkie ceny transakcyjne nieruchomości podobnych zostały w operacie szacunkowym zaktualizowane na datę wyceny. Odnosząc się do zarzutów dotyczących wykorzystania w procesie wyceny ceny transakcyjnej brutto oraz przyjęcia błędnej powierzchni nieruchomości podobnej, Wojewoda wskazał, że potwierdzenie ww. okoliczności skutkowałoby korektą operatu szacunkowego polegającą na przyjęciu ceny transakcyjnej nieruchomości na poziomie 205 284,55 zł (zamiast 252 500,00 zł) oraz powierzchni nieruchomości na poziomie [...] m2 (zamiast [...] m2), w związku z czym, zaktualizowana cena jednostkowa przedmiotowej nieruchomości wyniosłaby 120,75 zł/m2 (zamiast 306,05 zł/m2), zaś określona w operacie szacunkowym wartość wywłaszczonej nieruchomości 508 763,00 zł (zamiast 621 184,00 zł). Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje. Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. z 2024 r. poz. 1267). kontrola sądowa zaskarżonych decyzji, postanowień bądź innych aktów wymienionych w art. 3 § 2 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2024 r. poz. 935), dalej: "p.p.s.a." - sprawowana jest w oparciu o kryterium zgodności z prawem. W związku z tym, zgodnie z art. 145 § 1 pkt 1 i 2 p.p.s.a., aby wyeliminować z obrotu prawnego akt wydany przez organ administracyjny, konieczne jest stwierdzenie, że doszło w nim do naruszenia przepisów prawa materialnego w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy, bądź przepisów postępowania w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy, albo też do naruszenia przepisów prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania albo stwierdzenia nieważności decyzji. Nadto zgodnie z art. 134 § 1 p.p.s.a. sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną, z zastrzeżeniem art. 57a. W myśl art. 133 § 1 p.p.s.a. sąd wydaje wyrok na podstawie akt sprawy. Orzekanie "na podstawie akt sprawy" oznacza, że sąd przy ocenie legalności decyzji bierze pod uwagą okoliczności, które z akt tych wynikają i które legły u podstaw zaskarżonego aktu. Podstawą orzekania przez sąd administracyjny jest zatem materiał dowodowy zgromadzony przez organ administracji publicznej w toku postępowania, na podstawie stanu faktycznego i prawnego istniejącego w dniu wydania zaskarżonego rozstrzygnięcia. Sąd w składzie rozpoznającym niniejszą sprawę w pełni podziela pogląd Naczelnego Sądu Administracyjnego, że "skoro wyrok wydawany jest na podstawie akt sprawy, to tym samym badając legalność zaskarżonej decyzji Sąd ocenia jej zgodność z prawem materialnym i procesowym w aspekcie całości zgromadzonego w postępowaniu administracyjnym materiału dowodowego" (por. wyrok NSA z 9 lipca 2008 r., sygn. II OSK 795/07 - powołane w niniejszym uzasadnieniu wyroki sądów administracyjnych dostępne są w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych na stronie www.orzeczenie.nsa.gov.pl). Dokonując oceny zaskarżonej decyzji według tak określonych kryteriów Sąd doszedł do wniosku, że wymaga ona wyeliminowania z obrotu prawnego na zasadzie określonej w art. 145 § 1 pkt 1 lit. c p.p.s.a. Przedmiotem skargi i kontroli sądowej w niniejszej sprawie jest decyzja Wojewody utrzymująca w mocy decyzję Starosty ustalającą wysokość odszkodowania za utratę prawa własności do nieruchomości przejętej przez Gminę B. na podstawie specustawy drogowej. Dla rozstrzygnięcia tej sprawy kluczowa była przede wszystkim, dokonana przez organy ocena operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego na zlecenie Starosty w dniu 12 czerwca 2024 r. określającego wartość spornej nieruchomości na kwotę 621 184 zł (341,31 zł za 1 m2), w szczególności, wobec konsekwentnego kontestowania tej wartości przez skarżących jako rażąco zaniżonej. Swoje stanowisko byli właściciele poparli dwoma operatami szacunkowymi sporządzonymi na ich zlecenie. Przechodząc do omówienia podstaw uchylenia poddanych sądowej kontroli decyzji wyjaśnić najpierw trzeba, że związane one były z prawidłowością przyjętego przez organy operatu szacunkowego i błędne, w związku z tym, zaakceptowanie jego ustaleń i wniosków wynikających z tego operatu. Ramy prawne kontroli sądowej zaskarżonej decyzji wyznaczają przede wszystkim przepisy przywołanej na wstępie tzw. "specustawy drogowej". W myśl art. 12 ust. 4a i ust. 5 w zw. z art. 11f ust. 1 pkt 6 ww. ustawy, do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania za nieruchomości lub ich części, które stały się własnością Skarbu Państwa lub właściwej jednostki samorządu terytorialnego na podstawie ostatecznej decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, stosuje się odpowiednio przepisy u.g.n. z zastrzeżeniem art. 18. Zgodnie z art. 18 ust. 1 specustawy, wysokość odszkodowania ustala się natomiast według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ pierwszej instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. Dalej zauważyć trzeba, że ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego określającej wartość nieruchomości (art. 130 ust. 2 u.g.n.). Podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, co do zasady, wartość rynkowa nieruchomości. Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami (art. 134 ust. 1 i 2 u.g.n.). Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (art. 154 ust.1 u.g.n.). W związku z powyższym zasadniczym i praktycznie jedynym dowodem w sprawie ustalenia odszkodowania za nieruchomość wywłaszczoną, w tym przejętą z mocy prawa pod drogę, jest zatem operat szacunkowy stanowiący opinię biegłego rzeczoznawcy majątkowego mającego posiadać specjalistyczną wiedzę w zakresie wyceny nieruchomości. W orzecznictwie nie budzi wątpliwości, że operat szacunkowy jest dowodem w rozumieniu art. 75 § 1 k.p.a. - stanowi bowiem dowód z opinii biegłego o którym mowa w art. 84 k.p.a. - tym samym, podlega ocenie organu tak jak każdy inny dowód, z zastosowaniem zasady swobodnej oceny dowodów wyrażonej w art. 80 k.p.a. Na organach administracji ciąży zatem obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy i podjęcia niezbędnych działań dla prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości, a co za tym idzie, także obowiązek oceny wiarygodności sporządzonej opinii. Zarówno organy administracji, jak i sąd administracyjny zobligowane są ocenić wartość operatu szacunkowego. Dotyczy to zgodności z prawem, w tym także co do podejścia jak i metody oraz techniki szacowania przyjętej przez rzeczoznawcę majątkowego. Fakt, że ich wybór zależy od rzeczoznawcy, nie oznacza, że może on działać w sposób dowolny. Organ rozpoznający sprawę ma więc obowiązek zbadać przedstawiony operat pod kątem jego zgodności ze stosowanymi przepisami, jak również jego logiczności i zupełności. W przypadku zaś istniejących wątpliwości lub niejasności może żądać wyjaśnień lub uzupełnienia wyceny (por. wyroki NSA: z 24 stycznia 2012 r., sygn. I OSK 1008/11, z 31 stycznia 2012 r., sygn. I OSK 2085/11). Ze względu na szczególny charakter operatu szacunkowego przyjmuje się, że jego ocena przez organ administracji nie jest możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych. W konsekwencji zatem, jeżeli kwestia sporna w sprawie ze skargi na decyzję ustalającą odszkodowanie z tytułu utraty prawa własności nieruchomości, nie dotyczy oczywistych błędów co do stanu faktycznego, błędów logicznych, błędów rachunkowych, a przede wszystkim niewłaściwego zastosowania lub niezastosowania przepisów prawa, lecz spór odnosi się do sfery wiedzy specjalistycznej będącej w domenie rzeczoznawcy, w tym wyboru zastosowania podejścia, ustalenia i doboru transakcji do obliczeń, wskaźników korygujących, to operatu szacunkowego w postępowania sądowym zasadniczo podważyć już nie można. Inaczej mówiąc, operat szacunkowy jest dowodem z opinii biegłego, który podlega ocenie jak każdy inny dowód w sprawie, z tym jednak zastrzeżeniem, że ani organ, ani sąd administracyjny nie mogą ingerować w merytoryczną treść operatu, gdyż nie dysponują wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Odróżnić wobec tego należy ocenę wiarygodności operatu od oceny jego prawidłowości w tych wszystkich aspektach, które wymagają wiedzy specjalistycznej. Pomimo ograniczonej możliwości weryfikacji i oceny wartości operatu, które sprowadzają się raczej do kwestii formalnych, a w mniejszym zakresie do warstwy merytorycznej, organy nie są zwolnione z tego obowiązku. W szczególności nie mogą poprzestać na ogólnym wskazaniu, że operat jest prawidłowy, względnie na przytaczaniu fragmentów operatu celem wykazania jego prawidłowości. Mając powyższe na uwadze Sąd stwierdził, że nie można zgodzić się w Wojewodą, że pod względem formalnym operat szacunkowy stanowiący podstawę dla ustalenia odszkodowania sporządzony został w pełni poprawnie. Po pierwsze zauważyć w nim można pewne błędy i nieścisłości do usunięcia których rzeczoznawca nie został wezwany ani na etapie postępowania pierwszoinstancyjnego ani odwoławczego. I tak, na stronie 13 operatu rzeczoznawca wskazuje, że istnieje konieczność zbadania, czy transakcje nieruchomościami drogowymi są wyższe niż zanotowane ceny nieruchomości przeznaczonych pod "zabudowę mieszkaniową", po czym stwierdza, że w oparciu o transakcje dotyczące nieruchomości przeznaczonych "pod zabudowę usługową" ustalił, że przeznaczenie, zgodnie z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia wartości nieruchomości. W tym fragmencie biegły różnie określa zatem przeznaczenie nieruchomości wycenianej - raz jako zabudowa mieszkaniowa, raz jako zabudowa usługowa. W konsekwencji, nie jest jasne, nieruchomości o jakim przeznaczeniu zostały zestawione z nieruchomościami drogowymi w celu zbadania, czy § 49 ust.3 rozporządzenia - w związku z którym biegły prowadził przedmiotową analizę - ma, lub nie ma zastosowania. Dalej w rozdziale 6 (Określenie wartości nieruchomości) w pkt 6.1. biegły wyjaśnia, że wyboru transakcji przyjętych do porównania dokonał, biorąc pod uwagę kryterium największego podobieństwa do wycenianej nieruchomości pod względem lokalizacji, rodzaju praw do gruntu, przeznaczenia w planie miejscowym lub studium. Wskazuje jednocześnie, że podstawowe kryterium to "przeznaczenie pod drogę" i wszystkie wybrane transakcje dotyczyły nieruchomości przeznaczonych pod drogi według miejscowego planu zagospodarowania. Tymczasem z opisu obiektów przyjętych do porównania wynika, że przyjęto transakcje nieruchomościami przeznaczonymi pod zabudowę usługową. Wskazane przykładowo niespójności i błędy, niewątpliwie mieściły się w zakresie formalnej oceny operatu szacunkowego i organy powinny wezwać biegłego do ich usunięcia ewentualnie wyjaśnienia. Skoro bowiem dotyczą jednej z istotnych cech stanowiących o kryterium podobieństwa, to nawet jeśli były wynikiem pomyłki, powinny być wyjaśnione i usunięte. Natomiast sam fakt, że tego rodzaju nieprawidłowości występują w operacie który został uznany za całkowicie poprawny pod względem formalnym wskazuje, że wbrew twierdzeniom organów - niezależnie od stopnia wpływu tych błędów na wynik sprawy - nie wywiązały się one w sposób prawidłowy z obowiązku przeprowadzenia rzetelnej oceny omawianego dowodu w zakresie w jakim mogły ją przeprowadzić, a więc co do błędów i nieścisłości. Zdaniem Sądu nie można się także zgodzić ze stanowiskiem, że operat w pełni spełnia wymogi rozporządzenia w sprawie wyceny i zawiera wszystkie niezbędne informacje. Zgodnie z § 78 ust. 2 ww. rozporządzenia, operat powinien bowiem zawierać informacje niezbędne do dokonania wyceny nieruchomości, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności oraz rozwiązań merytorycznych, a także przedstawienie metody obliczeń oraz wyniku końcowego. Z § 79 ust. 1 ww. aktu wynika natomiast, że w operacie przedstawia się sposób dokonania wyceny, w tym między innymi, źródła danych wykorzystanych przy sporządzaniu operatu szacunkowego. W ocenie Sądu takim źródłem danych są miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego które przesądzają wszak o przeznaczeniu danej nieruchomości nie tylko wycenianej ale także przyjętej do porównania. Przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest bowiem znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen (§ 4 ust. 1 rozporządzenia). Według definicji legalnej terminu "nieruchomość podobna" zawartej w art. 4 pkt 16 u.g.n. jedną z cech świadczących o porównywalności nieruchomości jest natomiast jej przeznaczenie. Nie budzi także wątpliwości, że prawidłowe określenie cech charakteryzujących nieruchomości pozwala na trafne zakwalifikowanie ich jako podobnych do nieruchomości poddawanej wycenie. Z tego też względu cechy konstytutywne nieruchomości podobnych winny być szczegółowo opisane w operacie w odniesieniu do każdej nieruchomości oddzielnie – w tym także ich przeznaczenie. W kontrolowanej sprawie biegły opisując nieruchomości podobne podał ich przeznaczenie wskazując, że wynika ono z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego ale bez wskazania konkretnego planu miejscowego (z przywołaniem uchwały i jej publikacji) i przepisu uchwały planistycznej. Dodatkowo w opisie nieruchomości podobnych nie podano bliższych oznaczeń działki. Nawet jeżeli biegły nie miał obowiązku podania takich oznaczeń jak numer geodezyjny czy adres (w orzecznictwie przyjmuje się bowiem, że z przepisów rozporządzania wprost nie wynika taki obowiązek), to w sytuacji, gdy nawet nie przedstawiono ich lokalizacji na mapie i nie wskazano konkretnego planu miejscowego na obszarze którego są one położone, niemożliwym (lub co najmniej mocno utrudnionym) było zweryfikowanie przez organy orzekające jak i sąd wskazanego przez biegłego przeznaczenia nieruchomości. Tymczasem jest jedna z istotnych cech świadczących o podobieństwie nieruchomości porównawczych, przy czym, jako obiektywna i mająca swoje prawne umocowanie w akcie prawa miejscowego, winna poddawać się takiej weryfikacji, bez konieczności wkraczania w wiedzę specjalistyczną biegłego. Zdaniem Sądu, analiza przywołanych przepisów rozporządzania prowadzi do wniosku, że opis wszystkich nieruchomości stanowiących podstawę wyceny, winien być na tyle precyzyjny, aby umożliwiał zidentyfikowanie tych nieruchomości. W innym bowiem wypadku ocena operatu szacunkowego staje się utrudniona, czy wręcz niemożliwa. Operat szacunkowy powinien zawierać wszystkie dane które są niezbędne do oceny jego rzetelności i jednocześnie podawać okoliczności konieczne dla oceny adekwatności operatu do okoliczności sprawy. Aby zatem dokonać oceny, czy dobrane przez biegłego nieruchomości zostały wybrane prawidłowo konieczne jest opisanie ich w taki sposób, aby istniała możliwość ich zidentyfikowania. Inaczej niemożliwa jest kontrola doboru tych nieruchomości nawet w takim zakresie który dla organu jest weryfikowalny – czyli w zakresie zgodności z przepisami prawa i bez wkraczania w sferę wiedzy specjalistycznej. W rozpoznawanej sprawie w operacie zabrakło odpowiednich danych pozwalających ocenić podobieństwo nieruchomości przyjętych do porównania pod względem przeznaczenia. Powyższe potwierdza zarzut skarżących wskazujący na niezgodne z ustaleniami planu miejscowego określenie przez biegłego przeznaczenia jednej z nieruchomości przyjętej do porównania, na potwierdzenie czego przestawiono zaświadczenie organu gminy. Sąd ma oczywiście na uwadze, że zarzut ten postawiony został dopiero na etapie skargi i organ administracji nie miał możliwości odniesienia się do niego w postępowaniu odwoławczym oraz, że kwestia ta nie była przez organ wówczas oceniona. Stwierdza jednak, że brak takiej oceny wynikał z tego, że biegły nie wskazał konkretnego źródła na podstawie którego ustalił przeznaczenie nieruchomości podobnych i nie zawarł w tym względzie wystarczającego ich opisu. Tymczasem skoro przeznaczenie nieruchomości stanowi istotną cechę świadczącą i jej podobieństwie i wynika z ustaleń prawa miejscowego, to opis nieruchomości podobnych powinien być w operacie przedstawiony w taki sposób aby umożliwiał organom i stronom weryfikację ustaleń biegłego w zakresie jej przeznaczenia. Jak wskazano tego rodzaju kontrola nie wchodzi w zakres wiedzy specjalistycznej, gdyż ustalenie przeznaczenia planistycznego nieruchomości stanowi wynik prawidłowego odczytania i interpretacji przepisów planu miejscowego, który stanowi akt prawa powszechnie obowiązującego na terenie gminy dla którego został uchwalony. W konsekwencji Sąd uznał, że brak możliwości zweryfikowania cechy indywidualizującej nieruchomości wytypowane jako podobne w zakresie ich przeznaczenia - w sytuacji, gdy strony podważają prawidłowość ustaleń w tym zakresie, przedstawiając na tę okoliczność stosowaną argumentację – rzutuje na prawidłowość oceny operatu szacunkowego dokonanej przez organy. Skarżący dowodzą bowiem, że biegły nieprawidłowo ustalił przeznaczenie nieruchomości w D. obręb C. przyjętej do porównania, wskazując, że jest ona przeznaczona na cele mieszkaniowo-usługowe a nie tylko na cele usługowe – jak podano w operacie szacunkowym. Strony powołują się przy tym na zaświadczenie organu gminy o przeznaczeniu działki w planie miejscowym. Jednak wobec wskazanych wyżej braków operatu szacunkowego wcześniej organy, a obecnie Sąd nie mają możliwości zweryfikowania ustaleń biegłego w tym zakresie, pomimo, że kwestia ta rzutuje na wynik oceny mocy dowodowej operatu i z tego względu powinna być objęta kontrolą już na etapie postępowania administracyjnego. Jest to uchybienie mające wpływ na wynik sprawy. W przypadku metody porównywania parami wymagane jest bowiem wybranie do porównań minimum trzech nieruchomości ze zbioru nieruchomości podobnych stanowiącego podstawę wyceny (por. § 8 pkt 1 rozporządzenia w sprawie wycen). Zatem ewentualne stwierdzenie niezgodności przyjętego przez biegłego przeznaczenia z ustaleniami planu miejscowego dla jednej z wybranych transakcji powodowałaby, że warunek przyjęcia do porównania minimum 3 transakcji nie byłby spełniony, co z kolei podważałoby prawidłowość wyceny w kontekście zachowania wymagań wynikających z ww. przepisu. Nie można przy tym zgodzić się ze stanowiskiem wyrażonym w odpowiedzi na skargę, że przeznaczenie opisanej w skardze nieruchomości położonej w D., ma charakter jednorodny a nie mieszany, gdyż zgodnie z zaświadczeniem dopuszczona jest na niej zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna i jednorodzinna oraz usługowa. Wbrew twierdzeniom organu przy takim uregulowaniu planistycznym na działce dopuszczona jest nie tylko zabudowa jednorodna ale także zabudowa mieszana (mieszkaniowo - usługowa) co wynika zresztą wprost z § 8 uchwały planistycznej. Biorąc powyższe pod uwagę Sąd uznał, że zaskarżona decyzja wydana została z naruszeniem przepisów prawa procesowego – art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. gdyż organy nie dokonały prawidłowej oceny wartości dowodowej operatu szacunkowego który posiadał wskazane sprzeczności i braki i nie wezwały biegłego do wyeliminowania tych nieprawidłowości. W ponownym postępowaniu organ dokona prawidłowej kontroli operatu szacunkowego uwzględniając uwagi wynikające z niniejszego wyroku, w tym zweryfikuje ustalenia operatu dotyczące przeznaczenia nieruchomości podobnych. Od wyniku czynności wyjaśniających przeprowadzonych z udziałem biegłego zależeć będzie dalszy tok postępowania i rodzaj podjętego przez organ rozstrzygnięcia. Biorąc powyższe pod uwagę Wojewódzki Sąd Administracyjny działając zgodnie z art. 145 § 1 pkt 1 lit.c orzekł jak w pkt I sentencji wyroku. Orzeczenie o kosztach zawarte w pkt II wydane zostało przy uwzględnieniu art. 200 w związku art. 205 § 2 p.p.s.a Na zwrot zasądzonych kosztów składa się zwrot uiszczonego wpisu od skargi w wysokości 6524 zł (2 x 3262) oraz koszty zastępstwa procesowego w wysokości ustalonej zgodnie z § 14 ust. 1 pkt 1 lit. a w związku z § 2 pkt 6 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (Dz.U. z 2026, poz. 118).