II SA/Sz 59/26

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Marzena Iwankiewicz Sędziowie Sędzia WSA Wiesław Drabik, Sędzia WSA Katarzyna Sokołowska (spr.) Protokolant starszy inspektor sądowy Katarzyna Skrzetuska-Gajos po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 18 czerwca 2026 r. sprawy ze skargi B. D. i M. D. na decyzję Wojewody Zachodniopomorskiego z dnia 13 listopada 2025 r. nr K-GN-4.7536.22.2025.AS-W w przedmiocie odszkodowania z tytułu ograniczenia sposobu korzystania z części nieruchomości oddala skargę.

Decyzją z 18 sierpnia 2025 r., na podstawie art. 129 ust. 5 pkt 1 i 2, art. 130 ust. 1 i 2, art. 132 ust. 1a i 6 w związku z art. 128 ust. 4 i art. 124 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2024 r. poz. 1145 - j.t. ze zm.), dalej jako "u.g.n." oraz art. 104 k.p.a. Starosta [...] orzekł o ustaleniu odszkodowania pieniężnego dla właścicieli nieruchomości, B. D. i M. D., dalej jako "skarżący", na zasadzie wspólności ustawowej małżeńskiej, w łącznej kwocie 20 838,00 zł wskazując, że obejmuje ono kwotę 7.609,00 zł za zmniejszenie wartości nieruchomości i kwotę 13.229,00 zł za szkody w pożytkach z nieruchomości. Jednocześnie organ I instancji zobowiązał E. S.A. w G., Oddział w K. do wypłaty odszkodowania ustalonego w pkt 1 decyzji, jednorazowo, w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja o odszkodowaniu stała się ostateczna. W uzasadnieniu rozstrzygnięcia Starosta wyjaśnił, że podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowił operat szacunkowy, który w ocenie organu spełniał wymagania stawiane tego typu dokumentom. Odwołanie od przedmiotowej decyzji wnieśli B. D. i M. D., domagając się uchylenia zaskarżonej decyzji. Podnieśli, że odszkodowanie za zmniejszenie wartości nieruchomości jest zbyt niskie wskazując, że wartość sąsiednich działek kształtuje się w przedziale 120,00-140,00 zł/m2. Skarżący wskazali, że w rozmowie telefonicznej pełnomocnik E. S.A. poinformował ich, że kwota 7 609,00 zł jest jednorazowa i nie ma możliwości ubiegania się o ustanowienie służebności przesyłu od E. S.A., o czym Starosta ich nie informował, w związku z czym czują się pozbawieni przysługującego im zadośćuczynienia za obniżenie wartości gruntu. Według skarżących zaproponowana przez rzeczoznawcę rekompensata powinna opiewać nie tylko ingerencją w prawo własności, lecz także utracone korzyści. Skarżący wyjaśnili, że – w ich ocenie, przy ustalaniu wysokości odszkodowania rzeczoznawca powinien wziąć pod uwagę sposób przeznaczenia i wykorzystania pozostałej części ich nieruchomości oraz rozwój gospodarczy terenów położonych w sąsiedztwie, a także fakt, że na tych terenach urządzenia przesyłowe są usytuowane i, że ewentualne zamierzenia inwestycyjne mogą być ograniczone. Skarżący dodali, że są otwarci na propozycję satysfakcjonującą obie strony. Wojewoda Zachodniopomorski, decyzją z 13 listopada 2025 r., orzekł o utrzymaniu zaskarżonej decyzji w mocy. W uzasadnieniu decyzji, organ odwoławczy przeanalizował przebieg postępowania, wskazując na istotne zdarzenia i dokumenty znajdujące się w aktach sprawy. Następnie przytoczył podstawy prawne rozstrzygnięcia i dokonał wykładni mających zastosowanie w niniejszej sprawie przepisów prawa, po czym wyjaśnił, że została ona wydana na wniosek podmiotu realizującego cel publiczny, to jest E. S.A. z siedzibą G., Organ wyjaśnił, że podstawowym dowodem w sprawie dotyczącej ustalenia odszkodowania za powstałe szkody i zmniejszenie wartości nieruchomości z tytułu ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości jest operat szacunkowy. Organ administracji publicznej obowiązany jest dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym oraz ocenić jego wartość dowodową. Ocena prawidłowości pod względem merytorycznym operatu szacunkowego, dla sporządzenia którego wykorzystana została pewna wiedza specjalistyczna, musi być dokonywana z dużą ostrożnością. Stwierdzenie, że organ administracji nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego należy rozumieć w ten sposób, że organ administracji nie może zamiast rzeczoznawcy majątkowego i wbrew jego opinii przyjąć, że wartość nieruchomości jest inna niż przyjął to rzeczoznawca. Organ administracji natomiast nie tylko może, ale jest wręcz obowiązany domagać się wyjaśnień od rzeczoznawcy majątkowego, w przypadku gdy operat, zdaniem organu administracji czy też strony postępowania, zawiera błędy lub stwierdzenia nieodpowiadające rzeczywistemu stanowi rzeczy. Dalej Wojewoda wskazał, że w niniejszej sprawie podstawę ustalenia odszkodowania z tytułu ograniczenia sposobu korzystania z przedmiotowej nieruchomości stanowił operat szacunkowy, sporządzony 6 czerwca 2025 r., przez rzeczoznawcę majątkowego R. N. (uprawnienia nr [...]). W operacie szacunkowym biegły zaznaczył, że działka nr [...] z obrębu [...] miasto Ś. uległa podziałowi na działki nr [...], [...], [...] i [...], a ograniczenie zapisane w dziale III KW dotyczy obecnie działki nr [...]; linia elektroenergetyczna 110 kV przebiega w granicach działki nr [...]. Rzeczoznawca wskazał, że przedmiotowa działka położona jest w strefie peryferyjnej miasta Ś., przy stacji elektroenergetycznej GPZ. Otoczenie działki nr [...] stanowią tereny zadrzewione i łąki oraz stacja elektroenergetyczna GPZ i pojedyncza zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna; w niedalekiej odległości znajduje się również Zespół Szkół Rolniczych w Ś.. Lokalizację szczegółową biegły ocenił jako bardzo korzystną, z uwagi na sąsiedztwo, skomunikowanie, odległość od centrum gospodarczego miejscowości. Jak wskazał biegły, działka nr [...] posiada regularny kształt (zbliżony do prostokąta) oraz regularne ukształtowanie terenu. Zlokalizowana jest przy drodze gruntowej - dojazd od ulicy [...]. Działka użytkowana rolniczo, niezabudowana. Uzbrojenie w dalszej odległości. W południowo-zachodnim narożniku działki przebiega napowietrzna dwutorowa linia elektroenergetyczna 110 kV wraz z słupem kratowym mocnym. Biegły ustalił, że według stanu na datę zakończenia działań podjętych na podstawie decyzji ograniczającej, na działce nr [...] została zniszczona łąka na obszarze 1 040 m2. Z operatu wynika, że podczas wizji terenowej nieruchomości, przeprowadzonej w obecności pełnomocnika E. S.A., ustalono, że napowietrzna jednotorowa linia elektroenergetyczna 110 kV została przebudowana na linię dwutorową 110 kV, przy czym: - oś przebudowywanej dwutorowej linii elektroenergetycznej 110 kV przebiega w innym miejscu niż dotychczasowa linia jednotorowa - przesunięcie osi nastąpiło w granicach ok. 3 m na północ, z wyjątkiem wprowadzenia do stacji GPZ, gdzie dwa tory zostały przesunięte o ok. 5 m na wschód, - dwutorowa linia elektroenergetyczna 110 kV posiada nieco szerszy rozstaw przewodów aniżeli linia jednotorowa - nie przekraczający łącznej różnicy 2 m, - na działce został zdemontowany istniejący słup kratowy oraz wybudowano nowy słup kratowy mocny typu PSK-2/240/M90-2,5 w innym miejscu - powierzchnia gruntu zajęta pod słup według danych projektowych wynosi 33,06 m2. Podczas wizji terenowej przeprowadzonej w dniu 9 maja 2025 r., w obecności właściciela nieruchomości - M. D., pomierzono i ustalono rozstaw słupa kratowego, który wynosi 6 m x 6 m, co daje powierzchnię 36 m2. Następnie organ odwoławczy wyjaśnił, że w myśl art. 154 ust. 1 u.g.n. wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. W operacie biegły wskazał, że zgodnie z aktualnym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego dla obszaru V - obręb 008 i 009 Ś. , zatwierdzonym uchwałą Nr XXXII/250/05 Rady Miasta Świdwin z 28 lipca 2005 r. ze zm., działka nr [...] w miejscu przebiegu linii 110 kV przeznaczona jest pod tereny oznaczone jako: 168RP - tereny rolnicze z zakazem zabudowy. Zgodnie z załącznikiem graficznym do planu strefa ochronna linii 110 kV posiada szerokość 40 m (po 20 m od osi linii). W strefie tej obowiązuje: - zakaz utrzymywania nasadzeń zieleni wysokiej, - zakaz budowy obiektów kubaturowych, w tym zabudowy mieszkaniowej. Rzeczoznawca wskazał, że w przypadku ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości na podstawie art. 124 ust. 1 u.g.n., zmniejszenie wartości nieruchomości powinno uwzględniać tylko negatywne skutki powstałe podczas budowy urządzeń przesyłowych. Biegły wyjaśnił, że w przypadku braku możliwości określenia zmniejszenia wartości nieruchomości poprzez sumowanie cząstkowych wartości szkód, według art. 52 rozporządzenia, stosowany jest sposób parametryczny, w oparciu o wartość rynkową 1 m2 nieruchomości nieobciążonej urządzeniem. W procedurze wyceny zastosowano podejście porównawcze, metodę porównywania parami. Analizą objęty został rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych, przeznaczonych pod tereny rolne; obszar - miasto Ś., okres badania cen: czerwiec 2023 r. - czerwiec 2025 r. W trakcie analizy rzeczoznawca odnotował 3 transakcje nieruchomościami podobnymi do przedmiotu wyceny, których ceny kształtowały się na poziomie od 10,57 zł/m2 do 19,66 zł/m2. Na podstawie obserwacji danych rynkowych ustalony został współczynnik zmiany cen gruntów (trend czasowy) w wysokości +0,5%/l m-c. Biegły określił cechy rynkowe mające znaczenie i wpływ na zmienność oraz różnorodność cen oraz ustalił ich wagi: lokalizacja szczegółowa i sąsiedztwo (30%), klasa bonitacji gruntu (30%), kultura rolna (25%), różnorodność rodzajów użytków (15%). Rzeczoznawca dokonał charakterystyki nieruchomości podobnych i nieruchomości wycenianej w świetle cech rynkowych. Wartość rynkową 1 m2 działki gruntu nr [...] określono na kwotę [...]zł. W operacie podkreślono, że zmniejszenie wartości nieruchomości na skutek przebudowy jednotorowej linii 110 kV na dwutorową linię 110 kV zależy od czynników wymienionych w § 52 rozporządzenia. Następnie biegły przedstawił w jaki sposób dokonał obliczenia kwoty 7.609,00 zł stanowiącej wysokość zmniejszenia wartości nieruchomości. Wartość odtworzeniowa zniszczonej trawy łąkowej o pow. 0,1040 ha na działce nr [...] została określona w wysokości 557,00 zł, a koszt wykonania rekultywacji biologiczno-chemicznej - na kwotę 922,00 zł. Biegły wskazał, że na powierzchni 500 m2 wokół słupa kratowego nastąpiło zniszczenie gruntu, w tym pomieszana została warstwa martwicy z próchnicą, w związku z tym, w celu doprowadzenia gruntu do użyteczności rolniczej, konieczne jest nawiezienie humusu oraz jego rozplanowanie, co dało wartość 11 750,00 zł. Łącznie wartość szkód w pożytkach naturalnych wyniosła 13 229,00 zł. W ocenie organu II instancji operat szacunkowy stanowiący podstawę ustalanego odszkodowania został sporządzony prawidłowo. Z treści operatu szacunkowego wynika, że rzeczoznawca, określając wartość szkód w pożytkach naturalnych oraz zmniejszenia wartości nieruchomości na skutek ograniczenia sposobu korzystania z niej poprawnie ustalił stan nieruchomości i zastosował prawidłową normę materialnoprawną. Zdaniem organu odwoławczego operat szacunkowy z 6 czerwca 2025 r. został sporządzony zgodnie z zasadami określonymi w ustawie o gospodarce nieruchomościami oraz w rozporządzeniu Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości. W operacie przedstawiono sposób dokonania wyceny nieruchomości, tzn. określono przedmiot, zakres wyceny, cel wyceny, podstawy formalnoprawne oraz źródła danych o nieruchomościach, ustalono daty istotne dla określenia wartości nieruchomości, opisano stan nieruchomości, wskazano przeznaczenie nieruchomości, analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny, wskazano rodzaj określonej wartości, wybór podejścia i metody, przedstawiono obliczenia wartości nieruchomości oraz wynik wyceny, ponadto załączono istotne dokumenty wykorzystane przy jego sporządzaniu. Według organu odwoławczego, przedłożona opinia biegłego czyni zadość obowiązującym przepisom prawa. Rzeczoznawca, zgodnie z art. 128 ust. 4 u.g.n., oszacował wartość szkód i określił kwotę zmniejszenia wartości nieruchomości, co stanowi podstawę do ustalenia odszkodowania. Biegły, przy określaniu zmniejszenia wartości nieruchomości, uwzględnił zmianę warunków korzystania z nieruchomości, zmianę przydatności użytkowej nieruchomości, trwałe ograniczenie w sposobie korzystania z nieruchomości oraz skutki spowodowane obowiązkiem udostępniania nieruchomości w celu wykonania czynności związanych z konserwacją oraz usuwaniem awarii, a także remontów i demontażu, ciągów, przewodów i urządzeń wymienionych w art. 124 ust. 1 u.g.n. Rzeczoznawca majątkowy precyzyjnie wyjaśnił przyjęte do wyceny wartości współczynników. Organ odwoławczy wyjaśnił, że sąsiedztwo nieruchomości zostało uwzględnione przez rzeczoznawcę przy określaniu wartości prawa własności przedmiotowej nieruchomości (jako cecha rynkowa wpływająca na wartość nieruchomości), która to z kolei posłużyła do określenia zmniejszenia jej wartości. Decyzja ograniczająca korzystanie z nieruchomości odnosi się do ściśle określonej części nieruchomości, a więc odszkodowanie powinno odnosić się tylko do szkód, które wystąpiły na tej części nieruchomości. Powierzchnia wskazana w decyzji o ograniczeniu sposobu korzystania z nieruchomości jest obszarem, który po pierwsze ma wystarczyć wykonawcy do wzniesienia urządzeń infrastruktury technicznej, a po drugie jest to obszar w stosunku do którego organ wyłącznie może rozpatrywać wystąpienie szkód związanych z budową. W związku z tym, jeżeli w ocenie strony zmniejszeniu uległa wartość pozostałej części nieruchomości - właściciel może dochodzić roszczeń w tym zakresie, ale na drodze cywilnej. Nie zgadzając się z treścią rozstrzygnięcia Wojewody, skarżący, reprezentowani przez profesjonalnego pełnomocnika wystąpili ze skargą do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie, zarzucając zaskarżonej decyzji: 1. Naruszenie prawa materialnego, tj. art. 128 w zw.zart. 129ust. 1 u.g.n., przez błędną wykładnię polegającą na przyjęciu, że odszkodowanie za ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości obejmuje wyłącznie rekompensatę za zniszczenia przy budowie oraz zmniejszenie wartości gruntów, podczas gdy ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości uniemożliwiło realizację najbardziej prawdopodobnego i ekonomicznie uzasadnionego sposobu jej wykorzystania, zatem powinno się uwzględnić także utracone korzyści wynikające z niemożliwości sprzedaży części nieruchomości jako odrębnych działek budowlanych, co miało wpływ na zaniżenie wysokości należnego odszkodowania; 2. Naruszenie przepisów postępowania, które miało istotny wpływ na wynik sprawy, w szczególności: a) art. 7, art. 77 § 1 oraz art. 80 k.p.a. - przez niepodjęcie wszelkich niezbędnych czynności w celu dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego i dowolną ocenę materiału dowodowego; b) art. 107 § 3 k.p.a. - przez niewystarczające uzasadnienie prawne i faktyczne w zakresie odmowy uwzględnienia roszczenia o odszkodowanie za utracone korzyści; 3. naruszenie przepisów wykonawczych, tj. § 52 oraz § 75 rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości, przez ich pominięcie przy ustalaniu wysokości odszkodowania i nieuwzględnienie zasad określania wartości nieruchomości oraz skutków ograniczeń w sposobie korzystania. Skarżący domagali się zmiany decyzji w zakresie utrzymania w mocy decyzji Starosty [...], co do wysokości odszkodowania, poprzez ustalenie go na poziomie 200.000,00 zł, ewentualnie uchylenie decyzji w całości i zasądzenia od organu na ich rzecz kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych. W uzasadnieniu skargi podkreślili, że zgodnie z art. 128 u.g.n. odszkodowanie powinno być słuszne, czyli odpowiadać pełnej wysokości szkody poniesionej przez właściciela. Zdaniem skarżących, w razie ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości właścicielowi przysługuje odszkodowanie obejmujące szkodę, a zatem rzeczywistą stratę oraz utracone korzyści, pozostające w normalnym związku przyczynowym z wprowadzonym ograniczeniem. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko zawarte w zaskarżonej decyzji. Na rozprawie, w dniu18 czerwca 2026 r. pełnomocnik skarżących podtrzymał stanowisko zawarte w skardze, a pełnomocnik organu stanowisko z odpowiedzi na skargę. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie zważył co następuje: Skarga nie jest zasadna. Przedmiotem skargi jest decyzja ustalająca skarżącym odszkodowanie za zmniejszenie wartości nieruchomości i szkody w pożytkach z nieruchomości. Odszkodowanie zostało ustalone w związku z otrzymaną od E. S.A. w G. informacją o zakończeniu prac związanych z realizacją inwestycji polegającej na zakładaniu i przeprowadzaniu na nieruchomościach przewodów i urządzeń służących do przesyłania energii elektrycznej w ramach zadania pod nazwą "Przebudowa odgałęzienia linii 110 kV Białogard – Lubicz do stacji GPZ Świdwin, na linie dwutorowa 110 kV". Odszkodowanie, o którym mowa przysługuje uprawnionym podmiotom na mocy art. 128 ust. 4 w zw. z art. 124 u.g.n. Zgodnie z art. 128 ust. 4 u.g.n., odszkodowanie to powinno odpowiadać wartości poniesionych szkód. Jeżeli wskutek tych zdarzeń zmniejszy się wartość nieruchomości, odszkodowanie powiększa się o kwotę odpowiadającą temu zmniejszeniu. Stosownie zaś do art. 130 ust. 2 u.g.n., ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. Zgodnie z art. 134 ust. 1 podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości. Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami (art. 134 ust. 2 u.g.n.). Stosownie natomiast do art. 154 ust. 1 u.g.n., wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Opinia o wartości nieruchomości sporządzana jest w formie operatu szacunkowego (art. 156 ust. 1 u.g.n.). Na podstawie art. 157 ust. 1 u.g.n. Oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych w terminie nie dłuższym niż 2 miesiące od dnia zawarcia umowy o dokonanie tej oceny, mając na względzie następujące zasady: 1) organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych wyznacza zespół oceniający w składzie co najmniej 2 rzeczoznawców majątkowych; 2) w ocenie nie mogą brać udziału rzeczoznawcy majątkowi, wobec których zachodzą przesłanki wymienione w art. 24 Kodeksu postępowania administracyjnego lub inne przesłanki, które mogą budzić uzasadnione wątpliwości co do ich bezstronności. Szczegółowe zasady wyceny nieruchomości przeznaczonych dla różnych celów, jako przedmiotu różnych praw oraz w zależności od rodzaju nieruchomości i jej przeznaczenia, w dacie wydania zaskarżonej decyzji reguluje rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (Dz. U. z 2023 r. poz. 1832), dalej "rozporządzenie", a w szczególności istotny dla rozstrzygnięcia tej sprawy § 52 i § 75, tego aktu, których naruszenie zarzuca skarżący. Pierwszy z tych przepisów stanowi, że przy określaniu zmniejszenia wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 128 ust. 4 ustawy, uwzględnia się w szczególności: 1) zmianę warunków korzystania z nieruchomości; 2) zmianę przydatności użytkowej nieruchomości; 3) trwałe ograniczenie w sposobie korzystania z nieruchomości; 4) skutki spowodowane obowiązkiem udostępniania nieruchomości w celu wykonania czynności związanych z konserwacją oraz usuwaniem awarii, a także remontów i demontażu, ciągów, przewodów i urządzeń wymienionych w art. 124 ust. 1 ustawy. Z kolei § 75 ust. 1 wskazuje, iż przy określaniu wartości poniesionych szkód powstałych wskutek zdarzeń, o których mowa w art. 120 i art. 124-126 ustawy, uwzględnia się w szczególności: 1) stan zagospodarowania nieruchomości na dzień wydania decyzji odpowiednio o wywłaszczeniu, ograniczeniu sposobu korzystania albo zezwoleniu na czasowe zajęcie nieruchomości oraz stan zagospodarowania nieruchomości na dzień zakończenia działań podjętych na podstawie tej decyzji; 2) utratę pożytków w okresie od dnia wydania decyzji do dnia zakończenia działań podjętych na podstawie tej decyzji. Wartość poniesionych szkód określa się po wystąpieniu szkody (ust. 2). Przez stan zagospodarowania nieruchomości rozumie się sposób i intensywność wykorzystywania terenu, a także sposób wykorzystywania obiektów budowlanych oraz cechy tych obiektów, w szczególności wymiary, kubaturę, formę architektoniczną i usytuowanie na gruncie (ust. 3). W ocenie skarżących do naruszenia wskazanych przepisów doszło w ten sposób, że biegły w operacie szacunkowym pominął wycenę utraconych korzyści, natomiast organy, akceptując operat w takim kształcie nie dokonały analizy potencjału inwestycyjnego nieruchomości, nie rozważyły utraty możliwości osiągnięcia korzyści ze sprzedaży gruntów jako działek budowlanych, co skutkowało zaniżeniem należnego odszkodowania. Z treści skargi wynika, że skarżący nie kwestionują dokonanej przez biegłego wyceny szkody w pożytkach z nieruchomości, uważają natomiast, że przy szacowaniu odszkodowania za utratę wartości nieruchomości biegły nie uwzględnił utraconych korzyści. Skarżący uważają bowiem, że gdyby na ich działce nie posadowiono słupa i wraz z liniami wysokiego napięcia, ich działka mogłaby zostać przekształcona w działkę budowlaną, a wówczas jej wartość wzrosłaby znacząco. Okoliczność ta powinna zostać, ich zdaniem, uwzględniona w operacie szacunkowym. Wyjaśnić należy, że w świetle art. 130 ust. 2 u.g.n. operat szacunkowy jest zasadniczym dowodem w sprawie dotyczącej ustalenia odszkodowania z tytułu ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości. Jest to dowód z opinii biegłego, który podlega ocenie jak każdy inny dowód w sprawie. Rzeczą organów jest zbadanie, czy operat szacunkowy został sporządzony zgodnie z przepisami, czy opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości oraz czy jest logiczny i zupełny. Jest to ważny element zebrania, rozpatrzenia i oceny dowodu w postaci takiego operatu (art. 77 § 1 k.p.a. i art. 80 k.p.a.). W orzecznictwie wielokrotnie podkreślano, że ani sąd, ani organ prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Niemniej obowiązany jest do oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym - czy został on sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. Zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ administracji publicznej lub sąd administracyjny jest dopuszczalne, ale wyłącznie w wyjątkowych i oczywistych wypadkach, jeżeli zostanie wykazane, że przy sporządzeniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe. Natomiast ocena prawidłowości tego operatu należy do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, co wynika z art. 157 ust. 1 u.g.n. (por. wyroki NSA z 13 grudnia 2018 r., II OSK 411/18; z 17 marca 2020 r. II OSK 428/19; z 12 stycznia 2021 r. II OSK 1408/19; z 25 maja 2021 r. II OSK 2458/18). W rozpoznawanej sprawie operat został poddany ocenie organu, który uznał, że spełnia on wymagania stawiane tego typu dokumentom. Stanowisko organów w tym zakresie zostało przedstawione w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji i decyzji ją poprzedzającej. Ocena operatu została, zdaniem Sądu, dokonana poprawnie. Skarżący kwestionują operat jedynie w ograniczonym zakresie. W odniesieniu do zasadniczej, kontestowanej przez skarżących kwestii, dotyczącej pominięcia w operacie wartości utraconych korzyści, organ odwoławczy wypowiedział się wskazując, że odszkodowania za utracone korzyści skarżący mogą dochodzić przed sądem powszechnym Ze stanowiskiem tym należy się zgodzić. Konstrukcja przepisów art. 128 u.g.n. oraz rozporządzenia wskazuje wyraźnie, że chodzi tu wyłącznie o odszkodowanie za szkody realne, a nie za utracone korzyści, a nadto okoliczności sprawy nie wskazują na to, że w wyniku zrealizowanej inwestycji doszło do zmiany przydatności nieruchomości do celów, dla których była dotychczas wykorzystywana (por. wyroki NSA z 6 maja 2026 r., sygn. akt I OSK 1195/23, z 13 marca 2026 r., sygn. akt I OSK 531/23). Wskazać należy, że działka skarżących posiada przeznaczenie rolnicze i posadowienie słupa wraz z przewodami wysokiego napięcia takiego wykorzystania nieruchomości nie wyklucza. Podkreślenia wymaga także okoliczność, iż przed realizacją inwestycji na działce skarżących znajdował się słup i linia wysokiego napięcia, które na skutek wykonania prac zmieniły jedynie swoje położenie. Stąd też rozważania na temat możliwości przekształcenia działki w działkę budowlaną mają charakter wyłącznie teoretyczny i nie mogły zostać uwzględnione przy szacowaniu utraty wartości nieruchomości. Dodać należy, że na temat pojęcia "słusznego" odszkodowania w rozumieniu tego przepisu ustawy zasadniczej wielokrotnie wypowiadał się Trybunał Konstytucyjny. W uzasadnieniu w wyroku z 20 lipca 2004 r., sygn. akt SK 11/02, Trybunał stwierdził, że "art. 21 ust. 2 Konstytucji uzależnia dopuszczalność wywłaszczenia od spełnienia przesłanki słusznego odszkodowania, co m.in. odróżnia wywłaszczenie od innych ograniczeń praw majątkowych, które nie zawsze wymagają kompensacji. Konstytucja nie precyzuje pojęcia "słuszne odszkodowanie". Zgodnie z utrwalonym orzecznictwem Trybunału Konstytucyjnego "słuszne odszkodowanie" to odszkodowanie związane z wartością wywłaszczonej nieruchomości. Znamienne jest, że prawodawca konstytucyjny nie posłużył się określeniem "pełne odszkodowanie", lecz zastosował termin "słuszne", który ma bardziej elastyczny charakter. Należy zatem przyjąć, że mogą istnieć szczególne sytuacje, gdy inna ważna wartość konstytucyjna pozwoli uznać za "słuszne" również odszkodowanie nie w pełni ekwiwalentne. (...) Wywłaszczenie następuje wszakże na cele publiczne, to znaczy ze względu na dobro wspólne. Racjonalność działania nie pozwala ustawodawcy na dokonywanie wywłaszczenia w taki sposób, który ze względu na deklarowane cele publiczne zagrażałby ich osiągnięciu powodując skutki trudne do udźwignięcia przez budżet państwa. W świetle postanowień Konstytucji pojęcie słusznego odszkodowania odnosi się do konieczności wyważenia interesu publicznego i prywatnego, do zachowania właściwych proporcji w zakresie ograniczeń, których doznają właściciele. Z tego punktu widzenia odszkodowanie w pełni ekwiwalentne może nie odpowiadać zasadzie słuszności, natomiast odszkodowanie nie w pełni ekwiwalentne może być uznane za odszkodowanie "słuszne"." Wymaga podkreślenia, że odszkodowanie za wywłaszczenie nie ma nic wspólnego z odszkodowaniem w rozumieniu prawa cywilnego, gdyż pozbawione jest normatywnych atrybutów odszkodowania cywilnoprawnego. Brak jest bowiem elementu ekwiwalentności w rozumieniu cywilnoprawnym, tzn. rekompensującym wyrządzoną wywłaszczeniem szkodę legalną, ponieważ odszkodowanie to nie wynagradza szkody rzeczywistej i utraconych korzyści (art. 361 § 2 k.c.). Zdaniem Sądu nie doszło więc do naruszenia wskazanych w skardze przepisów rozporządzenia. Organ nie naruszył przepisów procesowych. Zgromadzony w sprawie materiał dowodowy był wystarczający do wydania decyzji i został prawidłowo przez organ oceniony. Z powyższych względów Sąd, na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2026 r. poz. 143 – j.t.), orzekł o oddaleniu skargi. Przywołane orzeczenia są dostępne na stronie www.orzeczenia.nsa.gov.pl.